Br properties 14 03_11

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Br properties 14 03_11

  1. 1. OPORTUNIDADE FUNDAMENTALISTA RECEOSO COM A INFLAÇÃO? BR PROPERTIES PODE SER A SOLUÇÃO. RECOMENDAMOS COMPRA PARA BRPR3 1 4 / 0 3 / 2 0 1 1 Tese de Investimento: Estamos recomendando COMPRA para as ações da BR Properties (BRPR3) pois en- tendemos que a empresa seja um dos poucos cases ligados ao mercado interno que serão beneficiados com o atual cenário inflacionário que o Brasil está vivendo. A empresa compõe o setor de Locação Comercial, que tem no índice de inflação IGP-M o principal indexador de reajuste dos aluguéis. Não bastasse exposição à inflação, o setor encontra-se em um momen- to favorável ao locador, uma vez que a demanda excede a oferta em pelo menos 2x, forçando reajustes contratuais acima da inflação. Por fim, no próximo dia 15/ março, durante a divulgação de seus resultados do 4T10, será divulgada a reavaliação anual do portfólio de imóveis da BRDados de BRPR3 Properties, momento esse que esperamos uma apreciação em torno de R$ 700 milhões, o que acreditamos que repercuta positivamente sobre suas ações, no curto prazo.Últ. Cotação R$ 17,50Máx. (52 sem.) R$ 19,50Mín. (52 sem.) R$ 10,11 Triggers de curto prazo:Performance 1 +13,64%  A BR Properties irá divulgar no próximo dia 15/03 seu resultadomês do 4T10 e com o mesmo, a reavaliação de seu portfólio dePerformance em -3,63%2011 imóveis, atualmente avaliado em R$ 3,8 bilhões.Performance 12 +35,20%  A reavaliação em questão é feita no último trimestre de cada anomeses (4T) pela Richard Ellis, uma consultoria internacional especializada,Beta (60 meses) - eleita como a marca Nº1 no mundo no setor Imobiliário.Volume médio R$ 9,5 Milhões  Como a BR Properties ingressou na BM&FBovespa em 2010, não temos nenhum histórico de reavaliações divulgado.Valor de R$ 2,4 Bilhões  A São Carlos (SCAR3), empresa de perfil similar a BR Properti-mercado es divulgou em seu resultado do 3T10 a reavaliação de seu portfólio, que alcançou uma apreciação de 24,7% do valor de seus ativos.  Utilizando a taxa de crescimento reportada pela São Carlos como base (24,7%), e aplicando a mesma ao portfólio da BR Properties, acreditamos que a apreciação chegue a valor em torno de R$ 700 milhões, elevan- do o valor do portfólio do atual R$ 3,8 bilhões para valor próximo a R$ 4,5 bilhões.  Consequentemente, o atual desconto sobre NAV* saltaria de 11% para valor próximo a 30%.  Voltando ao caso da São Carlos, a valorização de seus papéis (SCAR3) no mês da divulgação (Nov/10) chegou a 28,8%, influenciado em nossa visão pelo evento em questão, uma vez que o resultado não chegou a trazer nenhum surpresa. Importante ressaltar que a liquidez reduzida das ações da São XP Investimentos Carlos pode ter auxiliado a valorização em questão. Área de Análise www.xpi.com.br  Sendo assim, acreditamos que possa ocorrer uma apreciação das ações da BR Properties areadeanalise@xpi.com.br no curto prazo, devido a reavaliação de seu portfólio e consequente aumento do desconto Rio de Janeiro | RJ quando analisado seu NAV*. Av. das Américas 3434 Bloco 7 | 2º andar * NAV (Net Asset Value) - Valor de mercado do portfólio de imóveis menos a dívida líquida da empresa, em deter- minada data. ACESSE www.xpi.com.br e descubra uma nova forma de investimento
  2. 2. Setor de Locação Comercial, 10 motivos para tê-lo em uma carteira de ações:Desde que o Brasil passou a experimentar estabilidade política e econômica (2ª metade da década de 90), o case de Locação Comercial passou aser bastante defensivo, principalmente em cenários inflacionários.A tese de investimento no setor se resume nos 10 motivos abaixo: 1. Lastro em imóveis, conferindo solidez aos investimentos em se tratando de uma economia emergente; 2. Maior parte das receitas atreladas a indicadores de inflação como o IGP-M, que atualmente estão em franca escalada; 3. Endividamento do setor em sua maioria travado em TR (taxa referenciada), que não é correlacionada com a inflação; 4. Reduzida necessidade de capital de giro (basicamente manutenção); 5. Alta rentabilidade do business, com margem operacional (margem EBITDA) histórica acima de 80%, beirando 90% no longo prazo (similar ao setor de Shopping Centers); 6. Locador em posição privilegiada, impondo em 2010 reajustes de 20% em São Paulo, só perdendo quanto a taxa de crescimento dos contra- tos de aluguéis para Hong Kong, Cingapura e Moscou; 7. Vacância* baixa e em redução (atualmente a mundial encontra-se em 14% e no eixo RJ e SP está em média abaixo de 4%); 8. Oferta de escritórios ainda apertada, com crescimento estimado em 5% a.a. nos próximos dois anos (novamente favorecendo locador); 9. Expectativa para 2011 de crescimento nos aluguéis na ordem de 10% a 20% em São Paulo (uma das maiores taxas do mundo); 10. Setor bastante pulverizado no Brasil, com apenas 9% do mercado concentrado entre os 10 grandes players, o que confere potencial de consolidação e consequentemente melhora de margens operacionais via ganhos de sinergias.* Vacância: estimativa utilizando o total de áreas vagas do portfólio dividido pela ABL (área bruta locável) total do portfólio.Portfólio da BR Properties: OPOR TUNID AD E FUN DAM ENTA LISTA
  3. 3. Múltiplos: Descrição da empresa: Conforme apresentado na tabela abaixo, analisamos o EV/ EBITDA  Constituída em 2004 pelo fundo GP Investimentos, a BR Properties estimado para 2011 e 2012 de diversas empresas, separadas por atua no segmento de Locação Comercial de Imóveis, atuando desde Locação Comercial, Locação de Galpões e Shopping Centers, tanto a aquisição/ construção do empreendimento, até sua eventual ven- da, passando pela administração do mesmo. no Brasil quanto Estados Unidos.  A companhia nasceu nos moldes de cases de sucesso da GP, como O desconto do múltiplo para 2011 da BR Properties em relação a a BR Malls. Uma vez vislumbrado um setor da economia nacional Média Geral é de 39,9%, e quanto a 2012 chega a 50,1%. com potencial de crescimento e ainda pouco consolidado, surgiu a Tal desconto evidencia o quão “barata” é a BR Properties em ter- BR Properties com intuito de liderar o processo de profissionaliza- ção e consolidação de tal segmento. mos do múltiplo citado em relação a seus pares.  Apesar do setor ter um leque significativo de tipos de imóveis a se Vale destacar que a BR Properties é a empresa mais descontada investir, a empresa é especializada em escritórios comerciais no em todo o universo de análise citado, para 2011 e 2012. eixo Rio-São Paulo e Galpões em São Paulo e Paraná.  No caso dos galpões, o foco recai sobre imóveis novos, classifica- dos como Built to Suit (construído para atender os interesses do LOCÇÃO COMERCIAL / EV/ EBITDA locatário). SHOPPING CENTERS 11 E 12 E  Os administradores da companhia são experientes, com passagem pelo mercado financeiro e pelas principais empresas e consultorias LOCAÇÃO COMERCIAL - BRASIL 11,0x 8,8x do setor de Locação Comercial. BR Properties 9,9x 7,3x  Desde seu IPO em Mar/10, a empresa vem num ritmo acelerado de São Carlos 10,7x 9,1x aquisições, tornando-a uma das líderes de mercado com 1,2 mi- Cyrela Comercial Properties 12,3x 9,9x lhões de m² de ABL (área bruta locável), distribuídos por 94 proprie- dades. LOCAÇÃO COMERCIAL - USA 17,5x 16,6x SL Green Realty Corp. 19,8x 19,0x Performance volátil em 2011: Mack-Cali Realty Corp. 13,3x 13,1x Corporate Off ice Properties 17,0x 15,1x  Conforme podemos observar no gráfico abaixo, as ações da BR Properties sofreram relevante desvalorização entre meados de ja- LOCAÇÃO GALPÕES - USA 24,0x 21,9x neiro e fevereiro, chegando a acumular queda de 18% (atualmente – AMB Property Corp. 23,4x 20,5x 4% em 2011). Prologis 24,4x 22,9x  Acreditamos que tal movimento esteja correlacionado com a saída de investidor estrangeiro no período, uma vez que parte significativa SHOPPING CENTERS - BRASIL 12,7x 9,7x de seu capital em bolsa é detido por tal perfil de investidor. BR Malls 12,3x 9,7x Iguatemi 12,6x 9,6x Multiplan 14,2x 10,7x Aliansce 11,2x 8,4x SHOPPING CENTERS - USA 17,4x 16,5x Simon Property Group 16,1x 15,3x Macerich Co. 23,6x 22,5x Federal Realty Trust 19,2x 18,4x Regency Centers Corp. 18,6x 17,8x Kimco Realty Corp. 16,0x 15,4x Taubman Centers Inc. 15,9x 15,0x LOCAÇÃO COMERCIAL - BRASIL 11,0x 8,8x LOCAÇÃO COMERCIAL - USA 17,5x 16,6x LOCAÇÃO GALPÕES - USA 24,0x 21,9x Riscos quanto a tese de investimento: SHOPPING CENTERS - BRASIL 12,7x 9,7x SHOPPING CENTERS - USA 17,4x 16,5x  Aumento exagerado na inadimplência prejudicaria as receitas MÉDIA GERAL 16,5x 14,7x e poderia comprometer a qualidade do balanço da companhia.  Vacância elevada compromete parte do operacional, que teria BR Properties 9,9x 7,3x DESCONTO/ MÉDIA GERAL -39,9% -50,1% suas margens reduzidas em função do custo de ociosidade dos imóveis.  Eventuais aquisições de novos empreendimentos mal realiza- das, com preços acima do valor de mercado ou se mostrando em locais equivocados. OPOR TUNID AD E FUN DAM ENTA LISTA
  4. 4. MÚLTIPLOSP/L: Preço da ação multiplicado pela quantidade de ações da empresa, divididos pelo lucro de 12 meses da empresa.P/VPA: Preço da ação dividido pelo valor patrimonial da ação (VPA). O Valor Patrimonial da Ação é o Patrimônio Líquido da companhia dividido pela quantidade de ações.EV (Enterprise Value): Valor de mercado mais dívida líquida da empresa.EBITDA (Earning before interest, taxes, depreciation and amortization): Lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização. Pode ser visto como a geração de caixa operacional da em-presa.EV/EBITDA: relação entre o valor de mercado e o EBITDA da empresa. Ou seja, mede o valor da empresa considerando sua dívida em comparação a quanto esta gera de caixa.P/VENDAS: divisão entre o valor de Mercado da empresa e sua Receita Líquida de 12 meses.Á REA DE ANÁ LISE XP INV ESTIMENTOS Analista-Chefe CommoditiesRossano Oltram ari rossano.oltram ari@xpi.com.br Ricardo Lorenzet ricardo.lorenzet@xpi.com .br Economista Tito Gusm ão tito.gusm ao@xpi.com .brFernanda Cam ino fernanda.camino@xpi.com.br Assistentes de Análise Analistas Fundamentalistas Bruno Carvalho bruno.carvalho@xpi.com .brLaura Bartelle, CNPI laura.bartelle@xpi.com.br Eduardo Gonzatti eduardo.oliveira@xpi.com .brWilliam Castro Alves, CNPI william.alves@xpi.com.br Gustavo Pires gustavo.pires@xpi.com .br Analista Técnico José Lim a jose.lima@xpi.com .brGilberto Coelho, CNPI-T gilberto.coelho@xpi.com.br Luiz Augusto Cerávolo luiz.ceravolo@xpi.com .br Commodities RevisãoLygia Pim entel lygia.pimentel@xpi.com.br Yordanna Colom bo yordanna.colom bo@xpi.com .br DISCLOSURE 1. O atendimento de nossos clientes pessoas físicas e jurídicas (não-institucionais) é realizado por escritórios parceiros de agentes autônomos de investimento. Todos os agentes autônomos de investimento que atuam através da XP Investimentos CCTVM S/A (“XP Investimentos Corretora”) encontram-se devidamente registrados na Comissão de Valores Mobiliários. A relação completa dos agentes autônomos vinculados à XP Investimentos Corretora pode ser consultada no site www.cvm.gov.br <http://www.cvm.gov.br/> > Agentes Autônomos > Relação dos Agentes Autônomos contratados por uma Instituição Financeira > Corretoras > XP Investimentos. Na forma da legislação da CVM, o agente autônomo de investimento não pode administrar ou gerir o patrimônio de investidores. O agente autônomo é um inter- mediário e depende da autorização prévia do cliente para realizar operações no mercado financeiro. 2. Este relatório foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S/A (´XP Investimentos Corretora´) e tem como único propósito fornecer informações que possam ajudar o investidor a tomar sua decisão de investimento. Este relatório não constitui oferta ou solicitação de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro. As informações contidas neste relatório são consideradas confiáveis na data da divulga- ção deste relatório e foram obtidas de fontes públicas consideradas confiáveis. 3. O analista de investimento responsável pela elaboração deste relatório, em conformidade ao artigo 17, I, da Instrução Normativa CVM n. 483/10, declara que as recomendações expressas neste relatório refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais e foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à pessoa ou a instituição à qual está vinculado. 4. O analista de investimento está indiretamente envolvido na intermediação dos valores mobiliários objeto deste relatório, em conformidade ao artigo 17, II, c, da Instrução Normativa CVM n. 483/10. 5. A remuneração do analista de investimento responsável por este relatório é indiretamente influenciada pelas receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela pessoa a que esteja vinculado, em conformidade ao artigo 17, II, e, da Instrução Normativa CVM n, 483/10. 6. Os instrumentos financeiros discutidos neste relatório podem não ser adequados para todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de cada investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. A rentabilidade de instrumentos financeiros pode apresentar variações, e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste relatório em relação a desempenhos futuros. A XP Investimentos Corretora se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo. A XP Investimentos recebe remuneração por serviços prestados para o emissor objeto do relatório de análise ou pessoas a ela ligadas, em conformidade com o artigo 18, §1º, IV, da Instrução CVM 483/10. 7. Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da XP Investimentos Corretora. Informações adicionais sobre os instrumentos financeiros discutidos neste relatório se encontram disponíveis quando solicitadas. 8. A Ouvidoria da XP Investimentos Corretora tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. Para contato, ligue 0800-722-3710 OPOR TUNID AD E FUN DAM ENTA LISTA

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