Będzie mogła nastąpić nadbudowa pawilonu handlowego u zbiegu ulic: Abrahama i Głogowskiej. Umożliwia to uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego „Oliwa – VII Dwór, rejon ulicy Abrahama w mieście Gdańsku”. http://staraoliwa.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=2039:pawilon-abrahama&catid=1:aktualnosci&Itemid=10

1. 1
Uzasadnienie
1. Podstawa i cel opracowania
Uchwałę nr XXXVIII/829/13 o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego Oliwa – VII Dwór rejon ulicy Abrahama w mieście
Gdańsku Rada Miasta Gdańska podjęła dnia 23 maja 2013 roku.
Celem opracowania jest weryfikacja zapisów obecnie obowiązującego planu w zakresie
warunków urbanistycznych w tym ustaleń dotyczących intensywności zabudowy oraz korekty
przebiegu nieprzekraczalnej linii zabudowy przy ul. Głogowskiej.
2. Położenie
Projekt planu obejmuje obszar około 0,15 ha, położony jest w Oliwie – VII Dwór i obejmuje
swoimi granicami jedną działkę przy ul. Abrahama nr 15A i 15B o numerze ewidencyjnym
45/6, obręb 29.
3. Ustalenia „Studium”
W Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska
na omawianym terenie ustalona jest dominująca funkcja mieszkaniowa. Obszar planu objęty
jest granicami Ogólnomiejskiego Systemu Terenów Aktywnych Biologicznie (OSTAB).
4. Ustalenia opracowań planistycznych
Na obszarze planu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:
- Wrzeszcz – Strzyża II - Oliwa (Uchwała nr XLIV/1327/2002 RMG z dn. 24.01.2002r.,
Dz. Urz. Woj. Pom. Nr 16 z dn. 11.03.2002r., poz. 375).
5. Stan istniejący
Teren obszaru planu jest w pełni zagospodarowany. Znajdują się na nim budynki usługowe.
Pozostały teren działki niemal w całości jest wykorzystany pod komunikację kołową i pieszą
z zachowaniem małych skrawków zieleni o powierzchni około 4% powierzchni działki.
Działka stanowi własność mieszaną Spółdzielni Mieszkaniowej „VII Dwór” oraz osób
fizycznych.
Obszar opracowania jest uzbrojony we wszystkie sieci i urządzenia infrastruktury
technicznej. Sieci magistralne i sieci rozdzielcze zasilające teren przebiegają głównie w
liniach rozgraniczających ul. Abrahama i ul. Głogowskiej. Zaopatrzenie w wodę odbywa się z
miejskiego systemu wodociągowego – strefa ciśnień współpracująca ze zbiornikami
wyrównawczymi wody „Wysoki Dwór”. Omawiany teren wyposażony jest w kanalizację
sanitarną i deszczową. Jest zgazyfikowany. Zaopatrzenie w ciepło odbywa się z sieci
ciepłowniczej a zasilanie w energię elektryczną odbywa się poprzez linie kablowe średniego i
niskiego napięcia. Przez obszar opracowania, wzdłuż ulicy Abrahama, przebiega magistralna
sieć ciepłownicza 2x325mm. Przebieg sieci wskazany jest w planie wraz z zaleceniem
zachowania dostępu dla celów eksploatacyjnych. W sposobie zaopatrzenia w media i
odprowadzenia ścieków plan nie przewiduje zmian. Uzbrojenie nowej zabudowy możliwe jest
w oparciu o istniejące urządzenia i sieci po przystosowaniu do planowanego
zainwestowania.
Pod względem hydrograficznym obszar opracowania należy do zlewni kolektora
Kołobrzeskiego, który już w chwili obecnej jest odbiornikiem przeciążonym. Celem
ograniczenia zagrożenia powodziowego wprowadzono dla terenów inwestycyjnych rygor
zachowania odpływów jednostkowych wód opadowych jak w stanie obecnego
zainwestowania. Ze względu na istniejący już znaczny obszar o nawierzchni utwardzonej,
dla nowego zainwestowania przyjęto maksymalne natężenie odpływu wód opadowych
odpowiadające współczynnikowi spływu 0,6.

2. 2
6. Ustalenia projektu planu
Obszar planu został przeznaczony na teren zabudowy mieszkaniowo - usługowej M/U31
zawierający tereny mieszkaniowe: MN, MN21 lub M22 i usługowe: U33 bez ustalania
proporcji miedzy funkcją mieszkaniową a usługową. Parametry urbanistyczne są
podwyższone w stosunku do planu obowiązującego.
Plan ustala maksymalną wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki
budowlanej objętej inwestycją na poziomie 40%, minimalną powierzchnię biologicznie
czynną na poziomie 4% powierzchni działki budowlanej objętej inwestycją oraz maksymalną
wysokość budynku na poziomie 12,0 m w rozumieniu rozporządzenia w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zmianie uległo również ustalenie dotyczące maksymalnej intensywności zabudowy z 0,6 (w
planie obowiązującym) na 1,6. Ustalono również kształt dachu: stromy dwuspadowy o
symetrycznym układzie połaci lub płaski.
Zmieniono przebieg nieprzekraczalnej linii zabudowy przesuwając ją na wschód, poza obrys
budynku istniejącego przy ul. Abrahama 15B.
Korekcie poddano także przebieg granicy Ogólnomiejskiego Systemu Terenów Aktywnych
Biologicznie, skutkiem czego obszar planu został wyłączony z obszaru objętego OSTAB.
7. Zasady obsługi komunikacyjnej i inżynieryjnej
Obsługa komunikacyjna tego obszaru będzie odbywać się z ulic Abrahama i Głogowskiej
znajdujących się poza granicami planu.
Przebieg magistrali ciepłowniczej 2x325mm wskazany jest w planie z zaleceniem
zachowania dostępu dla celów eksploatacyjnych.
W sposobie zaopatrzenia w media i odprowadzenia ścieków plan nie przewiduje zmian.
Uzbrojenie terenów inwestycyjnych możliwe jest w oparciu o istniejące uzbrojenie po
przystosowaniu do planowanego zainwestowania.
8. Uzasadnienie przyjętych rozwiązań projektu planu
Przyjęte rozwiązania przestrzenne wprowadzają korektę w ustaleniach planu
obowiązującego poprzez umożliwienie przekształceń funkcjonalno-przestrzennych przy
jednoczesnym zwiększeniu możliwości inwestycyjnych terenu objętego granicami planu.
Doprecyzowano przebieg zachodniej granicy OSTAB, schematycznie określonej na rysunku
Studium, pozostawiając obszar planu poza granicami OSTAB. Upoważniają do tego
wyjaśnienia dotyczące interpretacji linii i punktów na rysunku Studium, zawarte w jego
wstępie. Warunek objęcia terenu OSTAB’em, dotyczący ustalania w planach miejscowych
minimalnych powierzchni biologicznie czynnych na poziomie 50% i 70% odpowiednio dla
funkcji usługowej i mieszkaniowej, nie może być osiągnięty w granicach projektu planu.
Obecnie na przedmiotowym terenie poziom powierzchni biologicznie czynnej nie przekracza
4,7% powierzchni działki. W przypadku wschodniej (ustalonej aktem notarialnym) części
działki, przy obecnym procencie powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki
budowlanej objętej inwestycją, wskaźnik ten nie ma szans na podwyższenie.
Proponowana korekta granic OSTAB’u nie likwiduje jego ciągłości przestrzennej, jedynie
zmniejsza jego powierzchnię o 1517 m², co stanowi znikomy procent powierzchni całego
Systemu. Ustalenia planu chronią zaś inny istotny element OSTAB – zieleń wysoką, której
szpaler przebiega wzdłuż północnej granicy obszaru planu. W §7 ust.11 pkt 1 projektu
Uchwały ustala się „maksymalne zachowanie drzewostanu”.
9. Przeznaczenie terenów leśnych na cele nieleśne
W obrębie planu nie występują obszary wymagające przeznaczenia gruntów leśnych
na cele nieleśne.

3. 3
10. Skutki ekonomiczne projektu planu
Proponowane ustalenia planu nie powodują roszczeń z art. 36 ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku (Dz. U. z 2012, poz. 647,
poz. 951, poz. 1445, z 2013r poz. 21, poz. 405), art.18 ust.2 pkt 5 ustawy z dnia 8 marca
1990r. o samorządzie gminnym (tj. Dz. U. z 2013, poz.594, poz.645.)
Dla terenu 001-M/U31 o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym o pow. ~ 0,15 ha ustalona
została stawka procentowa na poziomie 30% ze względu na wzrost wartości nieruchomości
(podwyższenie parametrów urbanistycznych). Uchwalenie projektu planu umożliwi
rozbudowę istniejących budynków, co przyniesie Miastu korzyści ekonomiczne z tytułu np.
podatków od nieruchomości.
Proponowane zmiany w zagospodarowaniu tego fragmentu Oliwy nie niosą obaw
co do ewentualnego naruszenia ładu przestrzennego, a w sposób pozytywny wpłyną na
jakość przestrzeni, co pozwoli na podniesienie prestiżu tego obszaru.
11. Procedura
Przyjęte rozwiązania programowo – przestrzenne nie naruszają ustaleń Studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska uchwalonego
Uchwałą Nr XVIII/431/2007 Rady Miasta Gdańska z dnia 20 grudnia 2007r. Cały obszar
objęty projektem planu położony jest w terenie o dominującej funkcji mieszkaniowej.
„Ustalenie dominującego przeznaczenia obszaru oznacza wskazanie takiego przeznaczenia
terenów, które zasadniczo będzie określało przyszły typ i charakter przestrzeni miejskiej,
zarówno funkcjonalny (wymagania i warunki funkcjonowania), jak i fizjonomiczny (wizualny,
krajobrazowy), a co za tym idzie – rolę danej części miasta w jego strukturze funkcjonalno-
przestrzennej. (…) Na danym obszarze mogą się rozwijać również inne funkcje, jednak
muszą one uwzględniać standardy wyznaczone przez przeznaczenie dominujące”.(fragment
wstępu do Studium).
Projekt planu spełnia powyższe założenia przeznaczając teren pod strefę mieszkaniowo-
usługową (001-M/U31).
Plan był wyłożony do publicznego wglądu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko w
dniach od 02.01.2014 r. do 31.01.2014 r. w siedzibie Biura Rozwoju Gdańska, gdzie w dniu
21.01.2014 r. odbyła się dyskusja publiczna nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami.
W ustawowym terminie do projektu planu nie wpłynęły żadne uwagi.
Plan sporządzony został zgodnie z obowiązującą procedurą (ustawa o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r.) oraz spełnia obowiązujące w
tym zakresie warunki.
W związku z powyższym projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Oliwa – VII Dwór rejon ulicy Abrahama w mieście Gdańsku może być przedłożony do
uchwalenia.

4. 4
ZESPÓŁ AUTORSKI:
DYREKTOR BIURA , GENERALNY PROJEKTANT: mgr inż. arch. Marek Piskorski
KIEROWNIK ZESPOŁU, GŁÓWNY PROJEKTANT: mgr inż. arch. Irena Romasiuk
PROJEKTANT PROWADZĄCY: mgr inż. arch. Dobrosława Jakubowska
nr uprawnień G-245/2008
ZESPÓŁ PROJEKTOWY: mgr inż. Aneta Woch
mgr Piotr Kraiński
inż. Grażyna Opalińska
mgr Grażyna Wlazłowska