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CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA


As partes contratantes enunciadas e qualificadas no item 1 do Quadro Resumo, após
conhecimento prévio do texto deste instrumento e compreensão do seu sentido e alcance,
ajustam e acordam o presente contrato particular de promessa de compra e venda de unidade
imobiliária autônoma e outros pactos, descrita(s) e caracterizada(s) no item 2, pelo preço certo
e ajustado no item 3, todos do Quadro Resumo, entendido que o presente negócio jurídico se
regulará mediante as cláusulas e condições, abaixo descritas, mutuamente aceitas e
acordadas.

Declaram que quaisquer diferenças entre eventuais propostas anteriores e este Contrato foram
resolvidas e que caso ocorra a alteração de quaisquer das condições, abaixo descritas, esta
deverá ser formalizada através de Aditivo Contratual.


1. Cláusula Primeira – DAS PARTES

1.1. PROMITENTE VENDEDORA:

    Qualificada no item 1.1 do Quadro Resumo, doravante simplesmente denominada
    TRATENGE.

1.2. PROMITENTE COMPRADOR (A):

    Qualificado (a) no item 1.2 do Quadro Resumo, doravante simplesmente denominado.

    COMPRADOR(A).



2. Cláusula Segunda – DO OBJETO

O objeto do presente contrato é constituído pelo imóvel descrito e caracterizado no item 2 do
Quadro Resumo deste instrumento, e no Memorial de Incorporação registrado no Serviço de
Registro de Imóveis competente, do qual a TRATENGE é legítima proprietária.

A garagem/estacionamento do imóvel objeto deste contrato, caso existente, estará descrito (a)
na Convenção de Condomínio e/ou projeto arquitetônico, e servirá para guarda de veículo de
passeio, de pequeno ou médio porte. O(A) COMPRADOR(A) declara, neste ato, estar ciente
de que a determinação e demarcação da sua vaga garagem/estacionamento, se não
vinculada(o) ao imóvel em projeto arquitetônico, será exclusiva e necessariamente decidida
pela Assembléia de Condomínio.

3. Cláusula Terceira – DO PREÇO

O preço total de aquisição da(s) unidade(s) é aquele estipulado no item 3.1 do Quadro
Resumo, ficando ajustado entre as partes, nos termos do artigo 127 e 128 do Código Civil,
condição resolutiva a fim de preservar o equilíbrio econômico-financeiro.

Convencionam as partes, que o valor de cada uma das parcelas mencionadas nos itens 4.1.2,
4.1.3, 4.1.4, 4.1.5 e 4.1.6, se houver, serão reajustadas mensalmente pelo índice que resultar
da divisão do índice INCC (Índice Nacional da Construção Civil) de dois meses anteriores ao
seu respectivo pagamento, pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) de dois meses
anteriores à assinatura do contrato. Tais parcelas serão corrigidas mensalmente a partir da
assinatura deste contrato até o mês da sua efetiva quitação, seja com recursos diretos do
COMPRADOR(A) ou na assinatura de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Em
caso de congelamento ou extinção do INCC (Índice Nacional da Construção Civil), a correção
das parcelas será efetuada pelo índice que melhor reflita a evolução dos custos de construção
civil no Brasil.

Os valores previstos no item 3.2 do Quadro Resumo deverão ser suficientes para cobrir as
despesas de transferência do imóvel. Entretanto, trata-se de estimativa, não acarretando em
responsabilidade para TRATENGE.

4. Cláusula Quarta – DO PAGAMENTO

4.1. FORMA E CONDIÇÕES DO PAGAMENTO:

O(A) COMPRADOR(A) compromete-se a pagar o preço estipulado no item 3, na forma e
condições estipuladas no item 4, todos do Quadro Resumo.

As parcelas em que se divide o preço, mencionadas nos itens 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5 e
4.1.6, se houver, poderão, a critério da TRATENGE, ser representadas por nota(s)
promissória(s) ou qualquer outro título de crédito, emitida(s) pelo(a) COMPRADOR(A) em favor
da TRATENGE, revestida(s) de caráter “pró solvendo” do preço.

O(A) COMPRADOR(A) pagará à TRATENGE o valor expresso no título, no endereço desta,
sendo lícito à TRATENGE indicar outro local para pagamento ou fazer a cobrança por meio de
procurador especial ou de estabelecimento de crédito de sua livre escolha, inclusive por
cobrança escritural.

A falta de recebimento de aviso de cobrança/boleto bancário não justificará quaisquer atrasos
nos pagamentos; os quais, neste caso, deverão ser efetuados no local indicado pela
TRATENGE.

É do conhecimento do COMPRADOR(A) que após a sua assinatura no presente instrumento,
eventuais cheques por ele(a) emitidos para pagamento de parcelas de sinal serão
imediatamente apresentados ao banco pela TRATENGE.

Quando o pagamento for efetuado por cheque, a dívida só estará quitada após a efetiva
compensação do mesmo.

No caso do COMPRADOR(A) mudar de endereço, estado civil, ou alterar qualquer outra
informação relevante ao contrato, deverá comunicar imediatamente o fato, por escrito, à
TRATENGE. Não fazendo, as informações constantes deste instrumento prevalecerão para
todos os fins de direito, inclusive citação.

4.2. ATRASOS DO PAGAMENTO:

Em caso de não pagamento de qualquer parcela até a data de seu vencimento, incidirá multa
de 2% (dois por cento) até a efetiva quitação, acrescida de 1% (um por cento) de juros
moratórios ao mês ou “pró-rata-die”. Nos casos de parcela reajustável, as penalidades serão
calculadas sobre o valor atualizado da parcela, e nos casos das parcelas fixas, as penalidades
serão calculadas sobre o valor original, previsto no Quadro Resumo.

Ocorrendo o atraso de pagamento, o COMPRADOR(A) será notificado(a) extrajudicialmente
para que no prazo estipulado em notificação, efetue o pagamento total do débito. Neste caso,
além dos encargos previstos, incidirão sobre o débito as despesas com notificação e demais
relacionadas com a cobrança, inclusive honorários advocatícios.

O atraso de pagamento de qualquer parcela pelo prazo igual ou superior a 90 (noventa) dias,
implicará no vencimento antecipado de todas as parcelas vincendas, sem prejuízo da
negativação do cadastro do COMPRADOR(A) perante os órgãos de proteção ao crédito.

Poderá a TRATENGE deixar de aplicar quaisquer das penalidades retro mencionadas como
ato de simples tolerância e liberalidade, não implicando em novação, renúncia ou alteração de
qualquer avença, permanecendo todas em pleno vigor.
4.3. FINANCIAMENTO DO IMÓVEL:

O(A) COMPRADOR(A) compromete-se ao pagamento do preço de acordo com as condições
para financiamento, previstas no item 4 do Quadro Resumo deste Instrumento.

Na hipótese de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, e/ou utilização de recursos do
FGTS, o(a) COMPRADOR(A) estará sujeito às condições estipuladas pela referida instituição,
devendo, no momento oportuno, assinar o correspondente instrumento público ou particular.
Nesta hipótese, ainda, o(a) COMPRADOR(A) autoriza nos termos da resolução BACEN nº
2.724, de 31.05.2000, a instituição financeira: a consultar as informações consolidadas
relativas à sua pessoa, constantes do Sistema Central de Risco de crédito BACEN; a fornecer
informações sobre as operações de crédito com ela realizadas, no sentido de compor o
cadastro do já solicitado Sistema e a arquivar seus dados pessoais e de idoneidade na
SERASA – Centralização de Serviços dos Bancos S/A, que poderá dele se utilizar, respeitadas
as disposições legais em vigor. A TRATENGE poderá convocar o(a) COMPRADOR(A), a
qualquer momento, para a entrega da documentação necessária ao repasse e assinatura do
contrato junto ao agente financeiro.

Estipula-se, desde já, que qualquer diferença a menor no financiamento concedido, ou na carta
de crédito a ser obtida, ou ainda no valor liberado para pagamento através de saque de conta
vinculada do FGTS ao(à) COMPRADOR(A), será automaticamente somada à quantia prevista
nos itens 4.1.1, 4.1.2 e 4.1.3 do Quadro Resumo, de forma a se manter inalterado o preço total
do imóvel. Do mesmo modo, qualquer diferença a maior, acarretará diminuição nos valores
previstos nos mesmos itens. Se o(a) COMPRADOR(A) não conseguir a liberação dos recursos
do FGTS ou a carta de crédito, ou se tiver feito uso dos mesmos para outra finalidade que não
a mencionada nesta cláusula, ficará obrigado(a) ao pagamento integral da parcela prevista na
página 1, com eventual reajuste, à vista. Outra forma de pagamento poderá ser acordada, a
critério exclusivo da TRATENGE.

Qualquer alteração das condições de pagamento do financiamento ora contratado, deverá ser
de interesse de ambas as partes, e formalizado por meio de Aditivo Contratual, prevendo,
expressamente, todas as novas condições do negócio. O mesmo procedimento deverá ser
observado na hipótese do(a) COMPRADOR(A), após averbada a baixa e habite-se do imóvel
objeto deste Contrato, optar pela transferência do financiamento à instituição financeira,
sujeitando-se às condições desta última.

4.4. DESPESAS DE TRANSFERÊNCIA:

Os valores previstos no item 3.2 deverão ser pagos pelo(a) COMPRADOR(A) de acordo com
as condições previstas no item 4.2, todos do Quadro Resumo.

Qualquer diferença a menor nos valores mencionados no parágrafo supra, apurada no
momento da efetiva transferência do imóvel, deverá ser restituída ao(à) COMPRADOR(A), em
valores históricos. Por outro lado, qualquer diferença a maior, deverá ser paga à TRATENGE
nos moldes que vierem a ser definidos entre as partes. Caso a TRATENGE efetue o
pagamento desta diferença, ficará o(a) COMPRADOR(A) obrigado(a) ao seu ressarcimento
integral.

5. Cláusula Quinta – DA ENTREGA E IMISSÃO NA POSSE

A TRATENGE se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato até o último
dia do mês mencionado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no
contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para
fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento.

Independente do prazo acima previsto, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180
(cento e oitenta) dias corridos. Na superveniência de caso fortuito ou força maior, nos moldes
do Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado.
Desde que não haja prorrogação no prazo da conclusão da obra o(a) COMPRADOR(A) será
imitido na posse do imóvel no mês subseqüente ao mencionado no item 5 do Quadro Resumo.
Para tanto, o(a) COMPRADOR(A) deverá: (i) estar em dia com todas as suas obrigações
contratuais; especialmente aquelas referentes ao pagamento; (ii) apresentar todos os
documentos pessoais para a TRATENGE ou para empresa por esta autorizada, a fim de que
sejam realizadas as pesquisas cadastrais necessárias; (iii) assinar escritura com cláusula de
Alienação Fiduciária ou contrato de financiamento bancário e registrá-la no cartório
competente. As condições para aprovação do crédito serão fixadas pela TRATENGE ou, na
hipótese de financiamento bancário, pela instituição financeira.

A entrega de qualquer unidade não fica condicionada à conclusão das demais unidades do
empreendimento nem da área comum, sendo suficientes para se concretizar a referida entrega
que estejam concluídas apenas as obras de acabamento da unidade e as da entrada do
respectivo empreendimento/condomínio.

Fica ajustado que qualquer diferença nas dimensões do imóvel aqui transacionado, para mais
ou para menos, de até 5% (cinco por cento), será aceitável. Em se tratando de construção
artesanal, leves ondulações nos revestimentos lisos sobre alvenaria (paredes), sobre laje de
concreto (tetos) ou nos revestimentos de fachada; pequenas deformações e pequenas fissuras
no concreto, no revestimento ou em peças de madeira, que não prejudiquem o seu uso;
diferenças de cor, tonalidades ou textura em elementos de origem mineral ou vegetal; etc. não
poderão ser consideradas vícios ou defeitos do imóvel, descabendo qualquer indenização ou
reparo.

O(A) COMPRADOR(A) tem ciência de que a TRATENGE poderá, até a venda da última
unidade, ainda que isso ocorra após a concessão da Baixa e Habite-se, manter placas de
venda ou painéis publicitários relativos à suas atividades comerciais ou industriais na frente do
condomínio, bem como a permanência de corretores em área comum do condomínio, ou em
unidade autônoma liberada por seus proprietários.

6. Cláusula Sexta – DA RESPONSABILIDADE DAS PARTES

6.1. CONSERVAÇÃO, MANUTENÇÃO E OUTROS:

O(A) COMPRADOR(A) obriga-se, por si, por seus dependentes e empregados, a cumprir
regras da Convenção de Condomínio, posto que concorda expressamente com todos os seus
termos, sem exceção ou oposição de qualquer espécie ou natureza.

Além das obrigações assumidas nesta cláusula e em diversas outras deste contrato, o(a)
COMPRADOR(A) compromete-se ainda a:

    a) Firmar termo de Recebimento de Imóvel, no ato da entrega da unidade objeto dessa
       promessa de compra e venda, no qual, dentre outros pontos, declarará ter a
       TRATENGE cumprido com suas obrigações relativas à unidade e ao
       empreendimento/condomínio como um todo, em especial no que tange às
       especificações técnicas e quanto aos eventuais vícios aparentes de fácil constatação e
       explicitará a sua anuência com relação aos prazos de prescrição e decadência
       previstos no Código Civil e Código de Defesa do Consumidor.
    b) Comunicar à TRATENGE, por escrito e no prazo de 24 (vinte e quatro) horas, qualquer
       defeito ou dano surgidos no imóvel, permitindo que os serviços a serem executados
       possam ser realizados por sub-empreiteiras.
    c) Permitir que a TRATENGE efetue inspeção preventiva no imóvel, todas as vezes que
       esta julgar conveniente e/ou necessário.
    d) Atender e cumprir todos os itens descritos no Manual de Uso e Manutenção, que será
       entregue junto com as chaves do imóvel, na Convenção de Condomínio e na
       Especificação de Acabamento do Imóvel.
    e) Não executar quaisquer alterações no imóvel que possam comprometer a estrutura
       deste e/ou dos imóveis vizinhos, em especial a remoção ou execução de paredes,
       enchimento de pisos, execução de degraus, etc., sob pena de incorrer em infração
contratual com o conseqüente pagamento de multa à TRATENGE no importe de 5%
      (cinco por cento) do valor do contrato, sem prejuízo das perdas e danos.
   f) Não visitar as obras em construção antes da entrega das chaves sem a autorização da
      TRATENGE, contribuindo assim com a prevenção de acidentes, atrasos e diminuição
      de produtividade.
   g) Jamais interferir na obra em construção através de entendimentos com engenheiros,
      encarregados ou operários da TRATENGE ou de empreiteiros contratados.
   h) Não contratar a execução de serviços na unidade antes da entrega desta, ou, ainda,
      dar matérias para nela ser instalados.

Após a averbação da Certidão de Baixa e Habite-se, o(a) COMPRADOR(A) ficará obrigado(a)
a executar, às suas custas, todas as obras exigidas pela autoridade pública, concorrendo
proporcionalmente para as despesas relacionadas com as partes comuns do empreendimento,
ficando para este efeito a TRATENGE autorizada a vistoriar o imóvel.

Nos casos em que for executado qualquer serviço de manutenção no imóvel por sub-
empreiteiras contratadas pela TRATENGE, os materiais utilizados serão aqueles previstos na
Especificação de Acabamento do imóvel ou outros de natureza semelhante.

Se, a qualquer tempo, o(a) COMPRADOR(A) executar modificações ou alterações das
características básicas do imóvel, consertos ou reparos por pessoal não autorizado pela
TRATENGE, ou, ainda, descumprir quaisquer das recomendações constantes do Manual de
Uso e Manutenção do Imóvel, ficarão extintas as garantias legais citadas na alínea “a” supra.

6.2. IMPOSTOS, TAXAS E OUTRAS DESPESAS:

Todas as despesas, impostos, taxas, multas e contribuições que recaírem sobre o imóvel
objeto deste contrato, até a data do Habite-se ou da entrega das chaves, o que ocorrer
primeiro, são de responsabilidade da TRATENGE, e a partir daí passarão a correr por conta
exclusiva do (a) COMPRADOR (A), ainda que lançados em nome da TRATENGE. A mesma
regra aplica-se àqueles que incidam ou venham a incidir sobre partes comuns, indivisíveis e
inalienáveis do empreendimento.

As despesas de ligações definitivas de serviços públicos ao Poder Público ou à suas
concessionárias, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e
regulamentação do condomínio correrão por conta do(a) COMPRADOR(A). Tais despesas não
estão incluídas no preço pactuado e serão rateadas entre os(as) COMPRADORES(AS) das
unidades, à medida que forem ocorrendo.

Fica a TRATENGE autorizada, a seu exclusivo critério, a efetuar o pagamento de todas as
despesas e encargos mencionados devidos pelo(a) COMPRADOR(A) sempre que este(a) não
o fizer nos seus respectivos vencimentos. A TRATENGE resguarda-se no direito de cobrar
do(a) COMPRADOR(A) o correspondente reembolso acrescido das multas e despesas, ainda
que o contrato já esteja resolvido.

7. Cláusula sétima – DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL

As obrigações de venda e compra neste ato ajustadas se resolverá, com o que as partes desde
já concordam, caso a TRATENGE exerça seu direito de desistir da incorporação, que apenas
poderá ocorrer diante das seguintes condições:

   a) A não escrituração de vendas de 60% (sessenta por cento) das unidades do
      empreendimento, no prazo de 180 (cento e oitenta dias) contados da data do registro
      da incorporação imobiliária do empreendimento, de acordo com o artigo 34 da Lei n.
      4.591/64;
   b) A não contratação de financiamento para construção do empreendimento, com
      garantia de repasse aos adquirentes de unidades;
   c) A ocorrência de qualquer procedimento administrativo ou judicial, requerido por
      particulares ou pelo poder público, que impeça ou inviabilize a execução da
construção, de acordo com o projeto concebido e aprovado, e para os quais a
        TRATENGE não tenha contribuído por ação ou omissão.


Também estará automaticamente resolvido, caso:


    a) O(A) COMPRADOR(A) não efetue o pagamento do débito, dentro do prazo fixado na
       notificação (item 4.2 da cláusula quarta);
    b) Seja decretada a falência ou insolvência do(a) COMPRADOR(A);
    c) Seja verificada a ocorrência de esbulho ou turbação possessória pelo(a)
       COMPRADOR(A);
    d) Haja recusa do(a) COMPRADOR(A) em fornecer qualquer informação, documentação
       e comprovantes que se façam necessários à aprovação do financiamento ou à
       liberação da carta de crédito junto à instituição financeira, ou, ainda, o fornecimento
       errôneo dos mesmos;
    e) Seja comprovada a ausência de veracidade das declarações prestadas ou documentos
       fornecidos pelo(a) COMPRADOR(A), para obtenção do financiamento;
    f) Sejam descumpridas as demais obrigações estipuladas no presente instrumento por
       quaisquer das partes.


Na hipótese de resolução do presente Contrato, ficará o(a) COMPRADOR(A) obrigado(a) a
restituir imediatamente o imóvel objeto deste instrumento, sob pena de se caracterizar o
esbulho possessório, sujeitando-se às sanções deste instituto na esfera civil, sem prejuízo da
ação penal cabível. No ato da devolução do imóvel, todas as despesas referentes a IPTU´s,
condomínios, gás, água e energia elétrica, deverão estar devidamente quitadas.

Caberá à TRATENGE o direito de reter as importâncias devidas e pagas pelas multas, demais
penalidades e encargos, pelo que não ficará obrigada a restituir ao(à) COMPRADOR(A)
qualquer importância desta natureza que tenha recebido, vez que constituem acréscimo
penitencial e não integram o preço.


O(A) COMPRADOR(A) somente será ressarcido(a) pelas benfeitorias necessárias que tiver
executado no imóvel. Porém, não terá direito a qualquer ressarcimento, indenização ou
retenção pelas demais benfeitorias, sejam elas úteis ou voluptuárias. Estas últimas, porém,
poderão ser levantadas pelo(a) COMPRADOR(A) no ato de desocupação do imóvel, desde
que mantidas as características originais do mesmo.


As despesas efetuadas pela TRATENGE para a recuperação do imóvel, inclusive honorários
advocatícios, bem como aquelas realizadas para retorná-los às condições de conservação e
habitabilidade iniciais, deverão ser ressarcidas pelo(a) COMPRADOR(A).

A resolução contratual implica em imediata extinção das obrigações anteriormente assumidas e
na devolução dos valores pagos pelo(a) COMPRADOR(A), deduzidos 8% (oito por cento) do
valor do contrato para cobrir as despesas iniciais de publicidade, comercialização, etc.; e 1%
(um por cento) do valor atualizado do contrato por mês, à título de fruição, quando houver.

O valor apurado de acordo com o parágrafo anterior poderá ser restituído parceladamente
ao(à) COMPRADOR(A), em tantas parcelas quantas forem as mensais pagas.

8. Cláusula Oitava – DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL

Após a averbação da certidão de baixa e habite-se, a TRATENGE outorgará ao(à) O(A)
COMPRADOR(A), de acordo com as condições de financiamento previstas no item 4 do
Quadro Resumo: (i) a escritura publica ou particular de compra e venda com cláusula de
alienação fiduciária em garantia do imóvel objeto deste contrato, nos moldes da lei 9.514/97; (ii)

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  • 1. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA As partes contratantes enunciadas e qualificadas no item 1 do Quadro Resumo, após conhecimento prévio do texto deste instrumento e compreensão do seu sentido e alcance, ajustam e acordam o presente contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária autônoma e outros pactos, descrita(s) e caracterizada(s) no item 2, pelo preço certo e ajustado no item 3, todos do Quadro Resumo, entendido que o presente negócio jurídico se regulará mediante as cláusulas e condições, abaixo descritas, mutuamente aceitas e acordadas. Declaram que quaisquer diferenças entre eventuais propostas anteriores e este Contrato foram resolvidas e que caso ocorra a alteração de quaisquer das condições, abaixo descritas, esta deverá ser formalizada através de Aditivo Contratual. 1. Cláusula Primeira – DAS PARTES 1.1. PROMITENTE VENDEDORA: Qualificada no item 1.1 do Quadro Resumo, doravante simplesmente denominada TRATENGE. 1.2. PROMITENTE COMPRADOR (A): Qualificado (a) no item 1.2 do Quadro Resumo, doravante simplesmente denominado. COMPRADOR(A). 2. Cláusula Segunda – DO OBJETO O objeto do presente contrato é constituído pelo imóvel descrito e caracterizado no item 2 do Quadro Resumo deste instrumento, e no Memorial de Incorporação registrado no Serviço de Registro de Imóveis competente, do qual a TRATENGE é legítima proprietária. A garagem/estacionamento do imóvel objeto deste contrato, caso existente, estará descrito (a) na Convenção de Condomínio e/ou projeto arquitetônico, e servirá para guarda de veículo de passeio, de pequeno ou médio porte. O(A) COMPRADOR(A) declara, neste ato, estar ciente de que a determinação e demarcação da sua vaga garagem/estacionamento, se não vinculada(o) ao imóvel em projeto arquitetônico, será exclusiva e necessariamente decidida pela Assembléia de Condomínio. 3. Cláusula Terceira – DO PREÇO O preço total de aquisição da(s) unidade(s) é aquele estipulado no item 3.1 do Quadro Resumo, ficando ajustado entre as partes, nos termos do artigo 127 e 128 do Código Civil, condição resolutiva a fim de preservar o equilíbrio econômico-financeiro. Convencionam as partes, que o valor de cada uma das parcelas mencionadas nos itens 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5 e 4.1.6, se houver, serão reajustadas mensalmente pelo índice que resultar da divisão do índice INCC (Índice Nacional da Construção Civil) de dois meses anteriores ao seu respectivo pagamento, pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) de dois meses anteriores à assinatura do contrato. Tais parcelas serão corrigidas mensalmente a partir da assinatura deste contrato até o mês da sua efetiva quitação, seja com recursos diretos do COMPRADOR(A) ou na assinatura de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Em caso de congelamento ou extinção do INCC (Índice Nacional da Construção Civil), a correção
  • 2. das parcelas será efetuada pelo índice que melhor reflita a evolução dos custos de construção civil no Brasil. Os valores previstos no item 3.2 do Quadro Resumo deverão ser suficientes para cobrir as despesas de transferência do imóvel. Entretanto, trata-se de estimativa, não acarretando em responsabilidade para TRATENGE. 4. Cláusula Quarta – DO PAGAMENTO 4.1. FORMA E CONDIÇÕES DO PAGAMENTO: O(A) COMPRADOR(A) compromete-se a pagar o preço estipulado no item 3, na forma e condições estipuladas no item 4, todos do Quadro Resumo. As parcelas em que se divide o preço, mencionadas nos itens 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5 e 4.1.6, se houver, poderão, a critério da TRATENGE, ser representadas por nota(s) promissória(s) ou qualquer outro título de crédito, emitida(s) pelo(a) COMPRADOR(A) em favor da TRATENGE, revestida(s) de caráter “pró solvendo” do preço. O(A) COMPRADOR(A) pagará à TRATENGE o valor expresso no título, no endereço desta, sendo lícito à TRATENGE indicar outro local para pagamento ou fazer a cobrança por meio de procurador especial ou de estabelecimento de crédito de sua livre escolha, inclusive por cobrança escritural. A falta de recebimento de aviso de cobrança/boleto bancário não justificará quaisquer atrasos nos pagamentos; os quais, neste caso, deverão ser efetuados no local indicado pela TRATENGE. É do conhecimento do COMPRADOR(A) que após a sua assinatura no presente instrumento, eventuais cheques por ele(a) emitidos para pagamento de parcelas de sinal serão imediatamente apresentados ao banco pela TRATENGE. Quando o pagamento for efetuado por cheque, a dívida só estará quitada após a efetiva compensação do mesmo. No caso do COMPRADOR(A) mudar de endereço, estado civil, ou alterar qualquer outra informação relevante ao contrato, deverá comunicar imediatamente o fato, por escrito, à TRATENGE. Não fazendo, as informações constantes deste instrumento prevalecerão para todos os fins de direito, inclusive citação. 4.2. ATRASOS DO PAGAMENTO: Em caso de não pagamento de qualquer parcela até a data de seu vencimento, incidirá multa de 2% (dois por cento) até a efetiva quitação, acrescida de 1% (um por cento) de juros moratórios ao mês ou “pró-rata-die”. Nos casos de parcela reajustável, as penalidades serão calculadas sobre o valor atualizado da parcela, e nos casos das parcelas fixas, as penalidades serão calculadas sobre o valor original, previsto no Quadro Resumo. Ocorrendo o atraso de pagamento, o COMPRADOR(A) será notificado(a) extrajudicialmente para que no prazo estipulado em notificação, efetue o pagamento total do débito. Neste caso, além dos encargos previstos, incidirão sobre o débito as despesas com notificação e demais relacionadas com a cobrança, inclusive honorários advocatícios. O atraso de pagamento de qualquer parcela pelo prazo igual ou superior a 90 (noventa) dias, implicará no vencimento antecipado de todas as parcelas vincendas, sem prejuízo da negativação do cadastro do COMPRADOR(A) perante os órgãos de proteção ao crédito. Poderá a TRATENGE deixar de aplicar quaisquer das penalidades retro mencionadas como ato de simples tolerância e liberalidade, não implicando em novação, renúncia ou alteração de qualquer avença, permanecendo todas em pleno vigor.
  • 3. 4.3. FINANCIAMENTO DO IMÓVEL: O(A) COMPRADOR(A) compromete-se ao pagamento do preço de acordo com as condições para financiamento, previstas no item 4 do Quadro Resumo deste Instrumento. Na hipótese de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, e/ou utilização de recursos do FGTS, o(a) COMPRADOR(A) estará sujeito às condições estipuladas pela referida instituição, devendo, no momento oportuno, assinar o correspondente instrumento público ou particular. Nesta hipótese, ainda, o(a) COMPRADOR(A) autoriza nos termos da resolução BACEN nº 2.724, de 31.05.2000, a instituição financeira: a consultar as informações consolidadas relativas à sua pessoa, constantes do Sistema Central de Risco de crédito BACEN; a fornecer informações sobre as operações de crédito com ela realizadas, no sentido de compor o cadastro do já solicitado Sistema e a arquivar seus dados pessoais e de idoneidade na SERASA – Centralização de Serviços dos Bancos S/A, que poderá dele se utilizar, respeitadas as disposições legais em vigor. A TRATENGE poderá convocar o(a) COMPRADOR(A), a qualquer momento, para a entrega da documentação necessária ao repasse e assinatura do contrato junto ao agente financeiro. Estipula-se, desde já, que qualquer diferença a menor no financiamento concedido, ou na carta de crédito a ser obtida, ou ainda no valor liberado para pagamento através de saque de conta vinculada do FGTS ao(à) COMPRADOR(A), será automaticamente somada à quantia prevista nos itens 4.1.1, 4.1.2 e 4.1.3 do Quadro Resumo, de forma a se manter inalterado o preço total do imóvel. Do mesmo modo, qualquer diferença a maior, acarretará diminuição nos valores previstos nos mesmos itens. Se o(a) COMPRADOR(A) não conseguir a liberação dos recursos do FGTS ou a carta de crédito, ou se tiver feito uso dos mesmos para outra finalidade que não a mencionada nesta cláusula, ficará obrigado(a) ao pagamento integral da parcela prevista na página 1, com eventual reajuste, à vista. Outra forma de pagamento poderá ser acordada, a critério exclusivo da TRATENGE. Qualquer alteração das condições de pagamento do financiamento ora contratado, deverá ser de interesse de ambas as partes, e formalizado por meio de Aditivo Contratual, prevendo, expressamente, todas as novas condições do negócio. O mesmo procedimento deverá ser observado na hipótese do(a) COMPRADOR(A), após averbada a baixa e habite-se do imóvel objeto deste Contrato, optar pela transferência do financiamento à instituição financeira, sujeitando-se às condições desta última. 4.4. DESPESAS DE TRANSFERÊNCIA: Os valores previstos no item 3.2 deverão ser pagos pelo(a) COMPRADOR(A) de acordo com as condições previstas no item 4.2, todos do Quadro Resumo. Qualquer diferença a menor nos valores mencionados no parágrafo supra, apurada no momento da efetiva transferência do imóvel, deverá ser restituída ao(à) COMPRADOR(A), em valores históricos. Por outro lado, qualquer diferença a maior, deverá ser paga à TRATENGE nos moldes que vierem a ser definidos entre as partes. Caso a TRATENGE efetue o pagamento desta diferença, ficará o(a) COMPRADOR(A) obrigado(a) ao seu ressarcimento integral. 5. Cláusula Quinta – DA ENTREGA E IMISSÃO NA POSSE A TRATENGE se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato até o último dia do mês mencionado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento. Independente do prazo acima previsto, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias corridos. Na superveniência de caso fortuito ou força maior, nos moldes do Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado.
  • 4. Desde que não haja prorrogação no prazo da conclusão da obra o(a) COMPRADOR(A) será imitido na posse do imóvel no mês subseqüente ao mencionado no item 5 do Quadro Resumo. Para tanto, o(a) COMPRADOR(A) deverá: (i) estar em dia com todas as suas obrigações contratuais; especialmente aquelas referentes ao pagamento; (ii) apresentar todos os documentos pessoais para a TRATENGE ou para empresa por esta autorizada, a fim de que sejam realizadas as pesquisas cadastrais necessárias; (iii) assinar escritura com cláusula de Alienação Fiduciária ou contrato de financiamento bancário e registrá-la no cartório competente. As condições para aprovação do crédito serão fixadas pela TRATENGE ou, na hipótese de financiamento bancário, pela instituição financeira. A entrega de qualquer unidade não fica condicionada à conclusão das demais unidades do empreendimento nem da área comum, sendo suficientes para se concretizar a referida entrega que estejam concluídas apenas as obras de acabamento da unidade e as da entrada do respectivo empreendimento/condomínio. Fica ajustado que qualquer diferença nas dimensões do imóvel aqui transacionado, para mais ou para menos, de até 5% (cinco por cento), será aceitável. Em se tratando de construção artesanal, leves ondulações nos revestimentos lisos sobre alvenaria (paredes), sobre laje de concreto (tetos) ou nos revestimentos de fachada; pequenas deformações e pequenas fissuras no concreto, no revestimento ou em peças de madeira, que não prejudiquem o seu uso; diferenças de cor, tonalidades ou textura em elementos de origem mineral ou vegetal; etc. não poderão ser consideradas vícios ou defeitos do imóvel, descabendo qualquer indenização ou reparo. O(A) COMPRADOR(A) tem ciência de que a TRATENGE poderá, até a venda da última unidade, ainda que isso ocorra após a concessão da Baixa e Habite-se, manter placas de venda ou painéis publicitários relativos à suas atividades comerciais ou industriais na frente do condomínio, bem como a permanência de corretores em área comum do condomínio, ou em unidade autônoma liberada por seus proprietários. 6. Cláusula Sexta – DA RESPONSABILIDADE DAS PARTES 6.1. CONSERVAÇÃO, MANUTENÇÃO E OUTROS: O(A) COMPRADOR(A) obriga-se, por si, por seus dependentes e empregados, a cumprir regras da Convenção de Condomínio, posto que concorda expressamente com todos os seus termos, sem exceção ou oposição de qualquer espécie ou natureza. Além das obrigações assumidas nesta cláusula e em diversas outras deste contrato, o(a) COMPRADOR(A) compromete-se ainda a: a) Firmar termo de Recebimento de Imóvel, no ato da entrega da unidade objeto dessa promessa de compra e venda, no qual, dentre outros pontos, declarará ter a TRATENGE cumprido com suas obrigações relativas à unidade e ao empreendimento/condomínio como um todo, em especial no que tange às especificações técnicas e quanto aos eventuais vícios aparentes de fácil constatação e explicitará a sua anuência com relação aos prazos de prescrição e decadência previstos no Código Civil e Código de Defesa do Consumidor. b) Comunicar à TRATENGE, por escrito e no prazo de 24 (vinte e quatro) horas, qualquer defeito ou dano surgidos no imóvel, permitindo que os serviços a serem executados possam ser realizados por sub-empreiteiras. c) Permitir que a TRATENGE efetue inspeção preventiva no imóvel, todas as vezes que esta julgar conveniente e/ou necessário. d) Atender e cumprir todos os itens descritos no Manual de Uso e Manutenção, que será entregue junto com as chaves do imóvel, na Convenção de Condomínio e na Especificação de Acabamento do Imóvel. e) Não executar quaisquer alterações no imóvel que possam comprometer a estrutura deste e/ou dos imóveis vizinhos, em especial a remoção ou execução de paredes, enchimento de pisos, execução de degraus, etc., sob pena de incorrer em infração
  • 5. contratual com o conseqüente pagamento de multa à TRATENGE no importe de 5% (cinco por cento) do valor do contrato, sem prejuízo das perdas e danos. f) Não visitar as obras em construção antes da entrega das chaves sem a autorização da TRATENGE, contribuindo assim com a prevenção de acidentes, atrasos e diminuição de produtividade. g) Jamais interferir na obra em construção através de entendimentos com engenheiros, encarregados ou operários da TRATENGE ou de empreiteiros contratados. h) Não contratar a execução de serviços na unidade antes da entrega desta, ou, ainda, dar matérias para nela ser instalados. Após a averbação da Certidão de Baixa e Habite-se, o(a) COMPRADOR(A) ficará obrigado(a) a executar, às suas custas, todas as obras exigidas pela autoridade pública, concorrendo proporcionalmente para as despesas relacionadas com as partes comuns do empreendimento, ficando para este efeito a TRATENGE autorizada a vistoriar o imóvel. Nos casos em que for executado qualquer serviço de manutenção no imóvel por sub- empreiteiras contratadas pela TRATENGE, os materiais utilizados serão aqueles previstos na Especificação de Acabamento do imóvel ou outros de natureza semelhante. Se, a qualquer tempo, o(a) COMPRADOR(A) executar modificações ou alterações das características básicas do imóvel, consertos ou reparos por pessoal não autorizado pela TRATENGE, ou, ainda, descumprir quaisquer das recomendações constantes do Manual de Uso e Manutenção do Imóvel, ficarão extintas as garantias legais citadas na alínea “a” supra. 6.2. IMPOSTOS, TAXAS E OUTRAS DESPESAS: Todas as despesas, impostos, taxas, multas e contribuições que recaírem sobre o imóvel objeto deste contrato, até a data do Habite-se ou da entrega das chaves, o que ocorrer primeiro, são de responsabilidade da TRATENGE, e a partir daí passarão a correr por conta exclusiva do (a) COMPRADOR (A), ainda que lançados em nome da TRATENGE. A mesma regra aplica-se àqueles que incidam ou venham a incidir sobre partes comuns, indivisíveis e inalienáveis do empreendimento. As despesas de ligações definitivas de serviços públicos ao Poder Público ou à suas concessionárias, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio correrão por conta do(a) COMPRADOR(A). Tais despesas não estão incluídas no preço pactuado e serão rateadas entre os(as) COMPRADORES(AS) das unidades, à medida que forem ocorrendo. Fica a TRATENGE autorizada, a seu exclusivo critério, a efetuar o pagamento de todas as despesas e encargos mencionados devidos pelo(a) COMPRADOR(A) sempre que este(a) não o fizer nos seus respectivos vencimentos. A TRATENGE resguarda-se no direito de cobrar do(a) COMPRADOR(A) o correspondente reembolso acrescido das multas e despesas, ainda que o contrato já esteja resolvido. 7. Cláusula sétima – DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL As obrigações de venda e compra neste ato ajustadas se resolverá, com o que as partes desde já concordam, caso a TRATENGE exerça seu direito de desistir da incorporação, que apenas poderá ocorrer diante das seguintes condições: a) A não escrituração de vendas de 60% (sessenta por cento) das unidades do empreendimento, no prazo de 180 (cento e oitenta dias) contados da data do registro da incorporação imobiliária do empreendimento, de acordo com o artigo 34 da Lei n. 4.591/64; b) A não contratação de financiamento para construção do empreendimento, com garantia de repasse aos adquirentes de unidades; c) A ocorrência de qualquer procedimento administrativo ou judicial, requerido por particulares ou pelo poder público, que impeça ou inviabilize a execução da
  • 6. construção, de acordo com o projeto concebido e aprovado, e para os quais a TRATENGE não tenha contribuído por ação ou omissão. Também estará automaticamente resolvido, caso: a) O(A) COMPRADOR(A) não efetue o pagamento do débito, dentro do prazo fixado na notificação (item 4.2 da cláusula quarta); b) Seja decretada a falência ou insolvência do(a) COMPRADOR(A); c) Seja verificada a ocorrência de esbulho ou turbação possessória pelo(a) COMPRADOR(A); d) Haja recusa do(a) COMPRADOR(A) em fornecer qualquer informação, documentação e comprovantes que se façam necessários à aprovação do financiamento ou à liberação da carta de crédito junto à instituição financeira, ou, ainda, o fornecimento errôneo dos mesmos; e) Seja comprovada a ausência de veracidade das declarações prestadas ou documentos fornecidos pelo(a) COMPRADOR(A), para obtenção do financiamento; f) Sejam descumpridas as demais obrigações estipuladas no presente instrumento por quaisquer das partes. Na hipótese de resolução do presente Contrato, ficará o(a) COMPRADOR(A) obrigado(a) a restituir imediatamente o imóvel objeto deste instrumento, sob pena de se caracterizar o esbulho possessório, sujeitando-se às sanções deste instituto na esfera civil, sem prejuízo da ação penal cabível. No ato da devolução do imóvel, todas as despesas referentes a IPTU´s, condomínios, gás, água e energia elétrica, deverão estar devidamente quitadas. Caberá à TRATENGE o direito de reter as importâncias devidas e pagas pelas multas, demais penalidades e encargos, pelo que não ficará obrigada a restituir ao(à) COMPRADOR(A) qualquer importância desta natureza que tenha recebido, vez que constituem acréscimo penitencial e não integram o preço. O(A) COMPRADOR(A) somente será ressarcido(a) pelas benfeitorias necessárias que tiver executado no imóvel. Porém, não terá direito a qualquer ressarcimento, indenização ou retenção pelas demais benfeitorias, sejam elas úteis ou voluptuárias. Estas últimas, porém, poderão ser levantadas pelo(a) COMPRADOR(A) no ato de desocupação do imóvel, desde que mantidas as características originais do mesmo. As despesas efetuadas pela TRATENGE para a recuperação do imóvel, inclusive honorários advocatícios, bem como aquelas realizadas para retorná-los às condições de conservação e habitabilidade iniciais, deverão ser ressarcidas pelo(a) COMPRADOR(A). A resolução contratual implica em imediata extinção das obrigações anteriormente assumidas e na devolução dos valores pagos pelo(a) COMPRADOR(A), deduzidos 8% (oito por cento) do valor do contrato para cobrir as despesas iniciais de publicidade, comercialização, etc.; e 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato por mês, à título de fruição, quando houver. O valor apurado de acordo com o parágrafo anterior poderá ser restituído parceladamente ao(à) COMPRADOR(A), em tantas parcelas quantas forem as mensais pagas. 8. Cláusula Oitava – DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL Após a averbação da certidão de baixa e habite-se, a TRATENGE outorgará ao(à) O(A) COMPRADOR(A), de acordo com as condições de financiamento previstas no item 4 do Quadro Resumo: (i) a escritura publica ou particular de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia do imóvel objeto deste contrato, nos moldes da lei 9.514/97; (ii)
  • 7. a escritura definitiva mediante a quitação integral do preço; (iii) a escritura pública ou particular de compra e venda referente ao contrato de financiamento bancário. O(A) COMPRADOR(A) deverá providenciar o registro da respectiva escritura, encaminhando em seguida à TRATENGE cópia da matricula atualizada do imóvel. Correrão por conta exclusiva do(a) COMPRADOR(A) todos os impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com Alienação Fiduciária em Garantia e outras. O(A) COMPRADOR(A) tem ciência e concorda desde já que a TRATENGE poderá providenciar a transferência do imóvel, arcando com todas as despesas, as quais deverão ser integralmente reembolsadas. 9. Cláusula Nona – DOS DOCUMENTOS INTEGRANTES DO CONTRATO Integram o presente instrumento a Especificação de Acabamento e a Convenção de Condomínio, eventuais Aditivos, Declarações e Termos assinados pelas partes, bem como relação dos documentos necessários para obtenção de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. 10. Cláusula Décima – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS 10.1. REPRESENTAÇÃO: O(A) COMPRADOR(A) nomeia a TRATENGE como sua procuradora, conferindo-lhe poderes específicos para representação perante as prefeituras municipais para tratar de aprovação de projetos e retificações, obtenção de alvarás, pedidos de habite-se; perante cartórios, no ato da elaboração e registro dos instrumentos de especificação, instituição e convenção de condomínio, podendo reratificar o Memorial de Incorporação e Convenção para proceder às alterações necessárias; perante as demais repartições públicas, autarquias, etc, onde poderão assinar qualquer documento, praticar todo e qualquer ato necessário ao fiel cumprimento do presente mandato. 10.2 FINANCIAMENTO À CONSTRUÇÃO: O(A) COMPRADOR(A) declara estar ciente de que o empreendimento onde se localizará o imóvel objeto deste Contrato poderá ser construído com recursos captados junto às instituições financeiras, bem como que o terreno onde será construído o empreendimento e todas as benfeitorias nele incorporadas, incluindo-se a unidade já mencionada, poderão ser hipotecados para garantia de pagamento do financiamento destinado à construção. A responsabilidade pelo pagamento do financiamento à construção é da TRATENGE. O(A) COMPRADOR(A) compromete-se, desde já, a assinar eventuais documentos exigidos pelas instituições financeiras e relacionados com o financiamento citado no parágrafo anterior. 10.3 CESSÃO DOS CRÉDITOS E DOS CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS: Fica reservado à TRATENGE o direito de ceder ou caucionar a terceiros, no todo ou em parte, a qualquer tempo, os direitos creditórios decorrentes deste instrumento, independente de aviso ou concordância do(a) COMPRADOR(A), subsistindo todas as cláusulas deste Contrato em favor do cessionário. O crédito ora constituído poderá servir de lastro para a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, Cédulas de Crédito Imobiliário- CCI ou semelhantes, consoante o disposto na lei 9.514/97.
  • 8. O(A) COMPRADOR(A) compromete-se à contratação de seguro de dano físico de imóvel, seguro prestamista e/ou outro semelhante que venha a ser exigido por força de lei ou da instituição financeira. 10.4 CESSÃO DE DIREITOS: O(A) COMPRADOR(A) somente poderá ceder os direitos e obrigações decorrentes deste Contrato se: a) obtiver prévia e expressa anuência da TRATENGE; b) o cessionário tiver seu crédito/cadastro aprovado pela TRATENGE; c) for efetuado o recolhimento de uma taxa de cessão no valor de 3% (três por cento) do valor atualizado do Contrato para cobrir as despesas administrativas. A Cessão de Direitos poderá ocorrer antes da quitação do referido imóvel, seja para imóvel na planta antes da obtenção de financiamento junto à Caixa Econômica Federal ou após o habite- se averbado. 11. Cláusula Décima Primeira - DA SOLUÇÃO DE CONTROVÉRSIAS As partes contratantes convencionam que, toda e qualquer controvérsia relacionada com o presente Contrato, poderá ser resolvida, de forma definitiva, por Arbitragem, sendo que, para tanto, a eleição do regulamento e da instituição competente para o processamento da Arbitragem deverá ser formalizada em termo apartado, que passará a ser parte integrante deste Contrato. Na hipótese em que não for feita a opção pela Arbitragem, prevalecerá o foro da comarca onde está situado o imóvel objeto deste Contrato para a solução das controvérsias. E por estarem as partes justas e contratadas e por considerarem o negócio perfeito, assinam o presente instrumento em 02(duas) vias de igual teor e forma, para um só efeito, juntamente com as testemunhas que a tudo viram; prometendo cumpri-lo e fazê-lo cumprir. Belo Horizonte, _____ de ____________________ de 2011. _______________________________ _______________________________ Assinatura do Promitente Comprador Assinatura do Promitente Comprador ________________________________ Assinatura do Promitente Vendedor _______________________________ ________________________________ Testemunha 1 Testemunha 2 CPF CPF