Bestandsaufnahme und eine Analyse des örtlichen Einzelhandels in der Altstadt von Lügde

1. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 1
STADT LÜGDE
Integriertes Entwicklungskonzept zur
Revitalisierung des historischen Ortskerns
02. Juni 2008
1. Workshop Einzelhandel
Folie ist Bestandteil einer Präsentation und
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ohne mündliche Erläuterung nicht vollständig

2. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 2
Vorgehen
1. Bestandsanalyse
Verkaufsflächenerhebung Innenstadt
Kooperation und
Umsatz- Kaufkraft- Relation (Zentralitäten)
Kommunikation
räumlich-funktionale Grundstruktur und Schwachstellenanalyse Innenstadt
mit:
Angebotsprofil und –qualität und Schwachstellenanalyse
Einzelhändlern
Zusammenfassende Einschätzung der Ist-Situation
Stadtmarketing
Gewerbe-
treibenden
Immobilien-
2. Zielentwicklung eigentümern
zwei bis drei Szenarien als mögliche Entwicklungsoptionen für die Innenstadt IHK
Einzelhandels-
verband
...
3. Entwicklungskonzept
konkretes, handlungsbezogenes Entwicklungskonzept Einzelhandel
räumlich-funktionale Struktur
Umfang der anzustrebenden Verkaufsfläche
Struktur des Besatzes
Markenbildung und Kooperation/ Kommunikation
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3. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 3
Allgemeine Trends im Einzelhandel...
Angebotsseite
Fortschreitende Unternehmenskonzentration
Anhaltendes Verkaufsflächenwachstum
Stagnierende oder sinkende Umsätze
Wandel der Betriebsformen und Konzepte
Wandel der Standortpräferenzen
Nachfrageseite
Sinkende Bevölkerungszahlen
Veränderte Alterspyramide
Aufspaltung in Erlebnis- und Versorgungseinkauf
Zunehmendes Preisbewusstsein
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4. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 4
Anforderungen an Geschäftszentren
Kompakte und vernetzte Strukturen,
hohe Einzelhandelsdichten
Geschlossene Lauflagen und integrierte
Magnetbetriebe
Anbieter des kurzfristigen Bedarfs als
Frequenzbringer
Leitbranchen: mittelfristige Bedarfsstufe,
insbesondere Bekleidung, Schuhe,
Glas/ Porzellan/ Keramik etc.
Filialbetriebe
Attraktive öffentliche Räume
Gastronomie, ergänzende
Dienstleistungen
Multifunktionalität
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5. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 5
Welche Elemente tragen zur Attraktivität eines Zentrums bei?
u.a. Sortimentsbreite und -tiefe,
Angebot
1 Besonderheiten
u.a. Schaufenstergestaltung,
Focus Ladenlokal
2 Inneneinrichtung, Begehbarkeit
u.a. Qualität und Erhaltungszustand der
Privater Raum
3 Gebäude
u.a. Gestaltung der Möblierungselemente
Öffentlicher Raum
3
im Straßenraum, Spielmöglichkeiten
u.a. Auffindbarkeit von Nutzungen,
4 Wegebeziehungen kurze Wege, Übersichtlichkeit
u.a. Dienstleistungsangebot, Aktivitäten
5 Sonstiges.... und Veranstaltungen der Geschäftsleute
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6. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 6
Stadtbild – Räumlicher Rahmen für den Einzelhandel
Historischer Ortskern mit kleinteiligen
Bebauungsstrukturen
Reizvolles Ortsbild mit attraktiver
Architektur
Nähe zur Emmer
Gute Anbindung an Schienenverkehr
Kleinteilige Bebauungsstruktur
Neue Rahmenbedingungen durch
Umgehungsstraße
ca. 6.000 Einwohner in der Kernstadt
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7. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 7
Kennwerte des Einzelhandels im Hauptgeschäftszentrum
Anzahl der Betriebe 24
Verkaufsfläche 26.470
Gesamtstadt in m²
Verkaufsfläche Innenstadt 2.710
in m² und % (10 %)
Durchschnittliche 110
Verkaufsfläche in m² pro
Betrieb (Wert gerundet)
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8. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 8
Kennwerte des Lügder Einzelhandels im Vergleich
Lügde Rietberg Wiedenbrück Alpen
29.000 46.600
Einwohnerzahl 11.220 13.100
(ca. 9.260 (20.740 in
Kernstadt) Wiedenbrück)
Gesamtzahl der Einzelhandelsbetriebe
24 56 120 38
Innenstadt (ohne Leerstände)
Gesamtverkaufsfläche Gesamtstadt 26.470 43.600 81.600 17.500
Gesamtverkaufsfläche Innenstadt in
2.710 4.960 11.380 4.320
m²
(10 %) (11 %) (14 %) (25 %)
(ohne Leerstände)
Durchschnittliche Verkaufsfläche pro
110 90 100 110
Betrieb (gerundete Werte) Innenstadt
Verkaufsflächenausstattung in m² pro
0,24 0,17 0,54 0,32
Einwohner (gerundete Werte)
Innenstadt
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9. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 9
Einzelhandelsbestand in Lügde insgesamt
Anteil an Gesamt-
Verkaufsfläche
Hauptbranche VKF pro Einwohner
in m² verkaufsfläche in %
Nahrungs- und Genussmittel 6.280 23,7 0,56
Blumen / Zoo 150 0,6 0,01
Gesundheits- und Körperpflegeartikel 620 2,3 0,06
Schreibwaren / Papier / Bücher 200 0,8 0,02
überwiegend kurzfristiger Bedarf 7.250 27,4 0,65
Bekleidung / Wäsche 1.030 3,9 0,09
Schuhe / Lederwaren 440 1,7 0,04
GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel 1.310 4,9 0,12
Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente 310 1,2 0,03
Sport und Freizeit 400 1,5 0,04
überwiegend mittelfristiger Bedarf 3.490 13,2 0,31
Wohneinrichtungsbedarf 770 2,9 0,07
Möbel 2.600 9,8 0,23
Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte 460 1,7 0,04
Unterhaltungselektronik /Musik / Video / IT / Kommunikation/ Foto 210 0,8 0,02
medizinische und orthopädische Artikel 80 0,3 0,01
Uhren / Schmuck 30 0,1 0,00
Baumarktsortimente 6.330 23,9 0,56
Gartenmarktsortimente 5.210 19,7 0,46
überwiegend langfristiger Bedarf 15.680 59,2 1,40
Sonstiges 40 0,2 0,00
Folie ist Bestandteil2,36 Präsentation und
einer
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Summe bzw. Durchschnitt 26.470 100,0 ohne mündliche Erläuterung nicht vollständig

10. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 10
Einzelhandelsbestand in Lügde Vergleich Innenstadt - Gesamtstadt
2% 98%
Nahrungs- und Genussmittel
13% 87%
Blumen / Zoo
21% 79%
Gesundheits- und Körperpflegeartikel
23% 78%
PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher
47% 53%
Bekleidung / Wäsche
96% 4%
Schuhe / Lederwaren
23% 77%
GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel
57% 43%
Spielwaren / Babyausstattung / Hobby / Basteln / Musikinstrumente
20% 81%
Sportartikel / Fahrräder / Camping
100%
Wohneinrichtung
22% 78%
Möbel
26% 74%
Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte
25% 75%
UEL / Musik / Video / PC / Drucker / Kommunikation / Foto
95% 5%
medizinische und orthopädische Artikel
67% 33%
Uhren / Schmuck
100%
Baumarktsortimente
98%
2%
Gartenmarktsortimente
100%
Sonstiges
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Innenstadt
Folie ist Bestandteil einer Präsentation und
sonstige Lagen
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ohne mündliche Erläuterung nicht vollständig

11. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 11
Einzelhandelsbestand im Lügder Zentrum im Vergleich
Lügde Wiedenbrück Rietberg
Hauptbranche
in % in %
VKF in m² VKF in m² VKF in m² in %
150 5,7 1.540 13,5 400 8,1
Nahrungs- und Genussmittel
20 0,8 30 0,3 20 0,4
Blumen / Zoo
130 4,9 980 8,6 500 10,1
Gesundheits- und Körperpflegeartikel
50 1,9 480 4,2 300 6,0
Schreibwaren / Papier / Bücher
350 13,3 3.040 26,7 1.220 24,6
überwiegend kurzfristiger Bedarf
480 18,3 3.010 26,5 1.450 29,2
Bekleidung / Wäsche
420 16,0 790 6,9 660 13,3
Schuhe / Lederwaren
300 11,4 1.110 9,8 510 10,3
GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel
180 6,8 390 3,4 110 2,2
Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente
80 3,0 540 4,7 20 0,4
Sport und Freizeit
1.455 53,7 5.830 51,2 2.750 55,4
überwiegend mittelfristiger Bedarf
- - 470 4,1 310 6,3
Wohneinrichtungsbedarf
560 20,7 40 0,4 180 3,6
Möbel
120 4,4 510 4,5 10 0,2
Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte
50 1,8 590 5,2 20 0,4
Unterhaltungselektronik /Musik / Video / IT etc.
80 3,0 330 2,9 240 4,8
medizinische und orthopädische Artikel
20 0,0 420 3,7 100 2,0
Uhren / Schmuck
- - 40 0,4
Baumarktsortimente
130 2,6
90 3,3 50 0,4
Gartenmarktsortimente
910 33,6 2.430 21,3 990 20,0
überwiegend langfristiger Bedarf
Folie ist Bestandteil einer Präsentation und
2.710 100,0 11.380 100,0 4.960 100,0
Summe bzw. Durchschnitt
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12. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 12
Einzelhandelsbestand in Lügde
Lebensmittelanbieter außerhalb des Zentrums
Quelle: www.arnsberg.de, November 2007
Quelle: Google Earth, Mai 2008
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13. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 13
Nahversorgung innerhalb des Zentrums
Wenige
Nahversorgungsangebote
Kleinteilige Struktur
Teilweise in Nebenlagen
Kein Lebensmittelanbieter im
historischen Ortskern vorhanden
Einzelhandelsbetrieb mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment
Quelle: Google Earth, Mai 2008
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14. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 14
Kriterien Grundversorgungszentrum
Lokale Versorgungszentren überwiegend Grundversorgungsfunktion eines Stadtteils
oder Siedlungsbereiches; ergänzende Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs
Das Angebot im kurzfristigen Bedarfsbereich wird durch einen oder einige wenige
größere Lebensmittelbetriebe gewährleistet, Kombinationen von verschiedenen
Betriebstypen sind möglich (z. B. Kombination Supermarkt und Bäckerei oder
Metzgerei)
Das Angebot des mittel- und langfristigen Bedarfsbereich ist in z. T. eingeschränkter
Tiefe und Breite vorhanden.
Darüber hinaus sind zentrentragende Dienstleistungen wie Bank, Versicherung, Post,
Friseur, Reisebüro oder Ärzte ansässig. Auch gibt es hier verschiedene
gastronomische Betriebe.
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15. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 15
Magnetbetriebe im Lügder Zentrum
Schwerpunkt um Kirche und
Rathaus
Keine Synergieeffekte zwischen
den Magnetbetrieben
Rewe außerhalb des
historischen Ortskerns
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16. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 16
Einzelhandelsdichte im Lügder Zentrum
Insgesamt 24 Einzelhandelsbetriebe im
Zentrum mit etwa 2.700 m²
Gesamtverkaufsfläche
Größte Anbieter der Innenstadt VKF:
ahrens home & garden, ca. 760 m² VKF
Mode Spielker, ca. 330 m² VKF
Schuhhaus Thiele, ca. 180 m² VKF
Sport Thiele, ca. 50 m² VKF
Schuh Klocke, ca. 200 m² VKF
Zwei Schwerpunkte: Innenstadt und
Gewerbegebiet (ca. 11.000 m² VKF)
Einzelhandel
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17. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 17
Dienstleister im Lügder Zentrum
Räumliche Verteilung der
Dienstleistungsbetriebe entlang der
Haupt- und Nebenlagen
Trading-Down-Tendenzen erkennbar
Einzelhandel
Dienstleister
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18. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 18
Gastronomie im Lügder Zentrum
Insgesamt 10 Gastronomiebetriebe im
historischen Ortskern
Keine Schwerpunkte erkennbar
Zum Teil schwer auffindbar
Einzelhandel
Gastronomie
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19. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 19
Leerstände im Lügder Zentrum
Struktur der Leerstände
10 Leerstände insgesamt (ca. 30 %
aller Betriebe)
8 Leerstände in der Mittlere Straße
sehr kleinteilige Struktur (bis zu 80 m²
VKF)
insgesamt rund 400 m² leerstehende
Verkaufsfläche (ca. 13 %) in der
Innenstadt
Einzelhandel
Leerstand
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20. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 20
Focus Leerstand
größtenteils kleine Verkaufsflächen
Schwierige Eingangssituationen
Nicht mehr zeitgemäßer Zustand
Interesse weckend!
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21. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 21
Aktuelle Wegebeziehungen im Lügder Zentrum
Keine dichten und „echten“ Lauflagen
Keine klare Struktur
Solitärstandorte ohne Synergieeffekte
Zerrissene Struktur
Keine (städtebauliche und funktionale)
Führung
Mangelnde Auffindbarkeit der
Ladenlokale
Verkehrliche Belastung Mittlere Straße
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22. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 22
Außendarstellung des Einzelhandels
Zum Teil hochwertige Angebote; vereinzelte „Highlights“
Zum großen Teil aber sehr einfache und veraltet wirkende Außendarstellung
Einzelhandel erst auf der zweiten Blick erkennbar
Deutlicher Investitionsbedarf bei einzelnen Immobilien
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23. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 23
Best-Practice Beispiel Wiedenbrück
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24. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 24
Best-Practice Beispiel Wiedenbrück
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25. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 25
Konkurrenzsituation in der Region
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26. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 26
Konkurrenzsituation in der Region
Hameln
Mittelzentrum in ca. 23 km Entfernung, 30 Minuten Fahrtzeit
Verkaufsflächenausstattung von ca. 176.000 m²
Rd. 43.000 m² VKF in der Innenstadt (davon ca. 21.200 m² Bekleidung/Schuhe)
Seit März 2008: ECE- Einkaufszentrum Stadtgalerie mit ca. 19.000 m² VKF
Bereits ohne ECE Zentralitätskennziffer von ca. 148
Hohe Verkaufsflächenausstattung (3,0 m² pro Einwohner)
Interesse weckend!
Quelle: GfK prisma; Wirkungsanalyse zum EKZ Stadtgalerie, 2003
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27. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 27
Konkurrenzsituation in der Region
Bad Pyrmont
Mittelzentrum
Ca. 4 km Entfernung, ca. 8 Minuten Fahrtzeit
Rd. 31.000 m² VKF; davon ca. 19.000 m² (ca. 61 %) in der Innenstadt
Verkaufsfläche pro Einwohner ca. 1,4 m²
Vergleichsweise hohe Zentralitätswerte von 160,3 in den Bereichen Bekleidung/
Schuhe (Kur- und Urlaubsgäste)
Interesse weckend!
Quelle: GfK prisma; Wirkungsanalyse zum EKZ Stadtgalerie, 2003
Folie ist Bestandteil einer Präsentation und
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28. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 28
Zusammenfassung
Aktuelle Situation im Lügder Zentrum
Stärken
Neue Rahmenbedingungen durch Umgehungsstraße
Potenziale: historische Altstadt, Touristen/ Kurgäste, Landschaft, Emmer, vorhandene
Einzelhandelshighlights
Vergleichsweise große Gesamtverkaufsflächen in einigen zentrenprägenden Branchen
Schwächen
Geringer Verkaufsflächenanteil im Zentrum (ca. 10 %)
Fehlende Frequenzbringer (insbesondere Nahversorgung)
Lebensmittelanbieter nur noch in Randlage der Altstadt
Kleinteilige Einzelhandelsstruktur und Verkaufsflächengröße
Hohe Anzahl an Leerständen; keine dichte „Lauflage“
Verstreut liegende „Highlights“; Keine Synergieeffekte
Fehlende Profilierung als Einzelhandelsstandort
Insgesamt geringe Attraktivität und Ausstrahlungskraft des Lügder Zentrums
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29. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 29
Darstellung der Nachfragesituation
Folie ist Bestandteil einer Präsentation und
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30. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 30
Nachfragesituation in Lügde Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der Bevölkerung
Warengruppe Kaufkraft in Mio. €
Nahrungs- und Genussmittel 20,6
Blumen / Zoo 0,6
Gesundheits- und Körperpflegeartikel 2,8
Schreibwaren / Papier / Bücher 1,9
überwiegend kurzfristiger Bedarf 26,0
Bekleidung / Wäsche 4,6
Schuhe / Lederwaren 1,1
GPK / Hausrat / Geschenkartikel 0,7
Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente 1,3
Sportartikel / Fahrräder / Camping 0,8
überwiegend mittelfristiger Bedarf 8,6
Wohneinrichtungsbedarf 1,2
Möbel 3,1
Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte 1,3
Unterhaltungselektronik / Musik / Video / IT / Kommunikation /Foto 3,7
medizinische und orthopädische Artikel 1,3
Uhren / Schmuck 0,5
Baumarktsortimente 5,0
Gartenmarktsortimente 0,9
überwiegend langfristiger Bedarf 17,0
Aktionswaren / Sonstiges 1,4
Summe 53,0
Dem gesamten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von ca. 53 Mio. Euro liegt das
ortsspezifische Kaufkraftniveau (KKZ = 94,13) zugrunde.
Folie ist Bestandteil einer Präsentation und
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31. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 31
Ausstrahlungskraft des Lügder Einzelhandels
Zentralitäten und Ausstrahlungskräfte des Lügder Einzelhandels
Gesamtzentralität von etwa 1
Hohe Zentralitätswerte im Bereich Nahrungs- und Genussmittel
Geringe Zentralitätswerte in den übrigen nahversorgungsrelevanten
Branchen
Hohe Zentralitätswerte im mittelfristigen Bedarfsbereich, insbesondere
Bekleidung, Schuhe, Glas/Porzellan/Keramik; hier z. T. Kaufkraftzuflüsse
von Außen
Hohe Zentralität im Bereich Bau- und Gartenmarktsortimente
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32. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 32
Erste Entwicklungsziele Einzelhandel
Folie ist Bestandteil einer Präsentation und
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33. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 33
Oberziel:
Steigerung der Ausstrahlungskraft des Lügder Einzelhandels (auch unter
touristischen Aspekten)
Ziele:
Ergänzung des vorhandenen Bestandes
Branchenmix optimieren
Schaffen größerer und zeitgemäßer Ladenlokale
Einzelhandel mit Gastronomie und Tourismus verknüpfen
Konzentration auf die Innenstadt/ Kernstadt
Konzentration des Angebotes auf die Hauptlage
Schaffen einer „Lauflage“
Vernetzung der vorhandenen Angebote, Synergieeffekte schaffen!
Anbindung Rewe
Nutzen des städtebaulichen Potenzials (historische Altstadt, Emmer)
Folie ist Bestandteil einer Präsentation und
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34. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 34
Perspektivüberlegung „Was wäre, wenn...?“
Ausgangssituation und Chancen einer Weiterentwicklung ...
Quantität der Einzelhandelsangebote?
Qualität der Einzelhandelsangebote?
Bauliche Strukturen?
Potenzial des Standortes Lügde?
Alleinstellungsmerkmale?
Touristisches Potenzial?
Konkurrenzstandorte?
Entwicklungsmöglichkeiten?
Notwendige Impulse?
Profilierung des Einzelhandelsstandortes Lügde!
Folie ist Bestandteil einer Präsentation und
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35. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 35
Perspektivüberlegung 1 „Was wäre, wenn...?“
Stärkung der „Hauptlage“!
Umsetzung durch u.a. :
Verbesserung/ Ergänzung des
Branchenmixes
Anbindung/ Vernetzung untereinander
und mit anderen Nutzungen
Verbesserung der Rahmenbedingungen/
Schaffen von Aufenthaltsqualität
Optimierung der Außendarstellung
...
Folie ist Bestandteil einer Präsentation und
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36. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 36
Perspektivüberlegung 2 „Was wäre, wenn...?“
Impuls setzen!
Umsetzung durch u.a. :
Schaffen eines attraktiven Mittelpunktes
Nutzen des Bestandes
Schaffen größerer Verkaufsflächen
Nutzen der Blockinnenbereiche als
Potenziale
Angebotslücken nutzen und Profil
entwickeln
Einbindung in vorhandene Strukturen
...
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37. Integriertes Entwicklungskonzept
Stadt Lügde 37
Vorgehen
1. Bestandsanalyse
Verkaufsflächenerhebung Innenstadt
Kooperation und
Umsatz- Kaufkraft- Relation (Zentralitäten)
Kommunikation
räumlich-funktionale Grundstruktur und Schwachstellenanalyse Innenstadt
mit:
Angebotsprofil und –qualität und Schwachstellenanalyse
Einzelhändlern
Zusammenfassende Einschätzung der Ist-Situation
Stadtmarketing
Gewerbe-
treibenden
Immobilien-
2. Zielentwicklung eigentümern
zwei bis drei Szenarien als mögliche Entwicklungsoptionen für die Innenstadt IHK
Einzelhandels-
verband
...
3. Entwicklungskonzept
konkretes, handlungsbezogenes Entwicklungskonzept Einzelhandel
räumlich-funktionale Struktur
Umfang der anzustrebenden Verkaufsfläche
Struktur des Besatzes
Markenbildung und Kooperation/ Kommunikation
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