Curso gestão condominial

4.027 visualizações

Publicada em

condominio

0 comentários
8 gostaram
Estatísticas
Notas
  • Seja o primeiro a comentar

Sem downloads
Visualizações
Visualizações totais
4.027
No SlideShare
0
A partir de incorporações
0
Número de incorporações
6
Ações
Compartilhamentos
0
Downloads
420
Comentários
0
Gostaram
8
Incorporações 0
Nenhuma incorporação

Nenhuma nota no slide

Curso gestão condominial

  1. 1. CURSO DE GESTÃO CONDOMINIAL "Conheça todas as teorias, domine todas as técnicas, mas ao tocar uma alma humana, seja apenas outra alma humana". C. G. Jung
  2. 2. PESQUISA SOCIAL PERÍODO: 13 a 29/06/2013 PÚBLICO: Clientes OBJETIVO: Conhecer o perfil dos futuros moradores do Vila Verde Betânia e possíveis síndicos
  3. 3. PESQUISA SOCIAL 1. Já havia residido em condomínio anteriormente? sim não 52 18
  4. 4. PESQUISA SOCIAL – Varandas Fazenda da Serra 2. Tem interesse em atuar como síndico, subsíndico ou participar do conselho fiscal? sim não 19 54
  5. 5. PESQUISA SOCIAL 3. Você sabe o que é convenção, assembleia, regulamento interno e o seu significado em condomínios? sim não 52 18
  6. 6. PESQUISA SOCIAL 4. Possui interesse em participar de um curso sobre gestão de condomínios? sim não 32 27
  7. 7. PESQUISA SOCIAL 5. O que é mais eficiente para solucionar problemas e dificuldades do condomínio?
  8. 8. PESQUISA SOCIAL 6. O que você considera mais relevante e pretende encontrar no seu residencial? Escolha até três opções.
  9. 9. PESQUISA SOCIAL 7. Porque você escolheu um condomínio vertical?
  10. 10. ASPECTOS CONDOMINIAIS 10
  11. 11. Conteúdo programático: Data: 09 de julho de 2013 (terça-feira) Horário: 19h Local: Rua Maranhão, 310 - Direcional Legislação básica Noções sobre convenção, regimento interno e assembleia Papeis do síndico, subsíndico e conselho Ferramentas administrativas Noções sobre orçamento Prestação de contas 11
  12. 12. Introdução 12
  13. 13. VIVER EM CONDOMÍNIO D I R E I T O S Um condomínio é união do útil e do agradável. Você mora no seu espaço e ao mesmo tempo compartilha custos e garante maior segurança, deixando você livre para outras coisas mais importantes de sua vida, como a sua família, por exemplo. D E V E R E S
  14. 14. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO Instituição de Condomínio, nos termos da Lei 10.406/2002 do Código Civil. D I R E I T O S O Condomínio é DIREITO de domínio comum de várias pessoas sobre o mesmo bem, acarretando no DEVER de rateio das despesas para manutenção da área comum. D E V E R E S
  15. 15. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO D I R E I T O S D E V E R E S
  16. 16. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO D I R E I T O S D E V E R E S
  17. 17. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO SÍNDICO CONSELHO CONSULTIVO 4 SUPLENTE 5 SUPLENTE 6 SUPLENTE 5 SUBSÍNDICO por torre 6 CONSELHEIRO 3O SUPLENTE 5 CONSELHEIRO SUPLENTE 4 CONSELHEIRO 2O 3 CONSELHEIRO 1O SUPLENTE 2O CONSELHEIRO D I R E I T O S 1O CONSELHEIRO PRESIDENTE D E V E R E S
  18. 18. FUNÇÕES DO SÍNDICO O SÍNDICO (Responsável Civil e Criminal) BASICAMENTE, COMPETE AO SÍNDICO: EXEMPLO - 2: Acompanhar, superintender e fiscalizar as atividades da administradora. O Síndico é quem mantém contato direto com a administradora, ordenando providências, autorizando pagamentos, solicitando orientações, etc. EXEMPLO - 3: Exercer a administração interna do prédio, distribuindo serviços aos funcionários, através do Gerente Administrativo. O Síndico é o superior imediato do Gerente Administrativo, que por sua vez é o superior dos demais funcionários. Desta forma, o Gerente EXEMPLO - 4: Administrativo deve supervisionar os serviços de portaria e faxina, levando ao conhecimento do síndico eventuais problemas e ocorrências A competência para a admissão (ou demissão) de um funcionário é do Síndico (Via Administradora). CONDOMÍNIO BELLA CITTA EXEMPLO - 1: Representar ativa ou passivamente o Condomínio, em Juízo ou fora dele e praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns. Quando é necessário acionar um condômino judicialmente para cobrança de cotas condominiais em atraso, o Síndico (e somente ele) é quem deve assinar a procuração ao advogado que representará o condomínio.
  19. 19. FUNÇÕES DO SÍNDICO EXEMPLO - 5: Aplicar as multas e advertências estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno; Por se tratar de uma comunidade, todo morador de condomínio deve se sujeitar a algumas regras. Quando estas regras são infringidas, a infração deve ser levada ao conhecimento do Síndico, para que este tome as providências (advertência ou multa). EXEMPLO 6: Prestar contas na assembléia; Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária Salvo em alguns casos específicos, previstos na Convenção de Condomínio, é o Síndico quem convoca as Assembléias e determina na Ordem do Dia da mesma. RESUMINDO: O síndico atua como uma espécie de Diretor Geral, sendo o responsável por todos os atos de administração e pela representação legal do Condomínio. CONDOMÍNIO BELLA CITTA OBSERVAÇÃO SOBRE SISTEMA TERCEIRIZADO: O Gerente Administrativo e o Síndico não devem passar ordens diretamente aos funcionários da empresa terceirizada, pois se assim o fizerem haverá possibilidade de ser caracterizada a subordinação e, conseqüentemente, o vínculo trabalhista destes funcionários com o condomínio. O procedimento correto é passar as instruções e rotinas que o condomínio possui para a empresa, e esta orientará seus funcionários.
  20. 20. FUNÇÕES DO SUBSÍNDICO E CONSELHO O SUBSÍNDICO BASICAMENTE, COMPETE AO SUBSÍNDICO: O CONSELHO BASICAMENTE, COMPETE AO CONSELHO: EXEMPLO - 1: Examinar as contas do Condomínio e emitir parecer. O Conselho examina mensalmente a pasta de prestação de contas, contendo a documentação das despesas e receitas do condomínio. Logicamente a pasta é aberta a qualquer condômino, mas por uma questão de praticidade, os condôminos, ao elegerem o Conselho, "nomeiam" os mesmos para verificar as contas. Assim, quando da Assembléia Geral, o Conselho recomenda (ou não) a aprovação das contas, que é de competência privativa da Assembléia. EXEMPLO - 2: Emitir parecer sobre assuntos do Condomínio, quando solicitado pelo Síndico ou por qualquer Condômino interessado; O Conselho, como o próprio nome diz ( " Conselho Consultivo" ) funciona também como um órgão de assessoramento e consulta do síndico, quando necessário e solicitado por este último, para assuntos do condomínio. RESUMINDO: O Conselho funciona como um órgão de apoio ao Síndico, além da análise das contas mensais CONDOMÍNIO BELLA CITTA Substituir o Síndico em suas faltas e impedimentos.
  21. 21. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO Conforme Lei do Condomínio, a Convenção Condominial deverá conter: D I R E I T O S  A discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;  O destino das diferentes partes;  O modo de usar as coisas e os serviços comuns;  Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;  O modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;  A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;  O modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;  O quorum para os diversos tipos de votações;  A forma de contribuição para a constituição de fundo de reserva;  A forma e o quorum para as alterações de convenção;  A forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção. D E V E R E S
  22. 22. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO D I R E I T O S CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO O que é? - Definição de Caio Mário da Silva Pereira: Ato-regra (mistura de contrato e lei), que se define pela manifestação da vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento de um grupo. Pode ser ainda comparada a “Constituição Federal” do Condomínio, pois, traz em seu bojo todas a descrição, definição, finalidade, normas, f ormas de assembleia, arrecadação, penalidades, res ponsabilidades de condôminos e todos aqueles que se relacionam com o universo de um dado condomínio. D E V E R E S
  23. 23. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO Para que serve? D I R E I T O S Regulamentar a conduta dos condôminos, atuais e futuros, já que obriga não só aos presentes, mais a todos os demais que venham a residir no condomínio, tem força “erga omnes”, define ainda a forma de arrecadação das despesas condominiais, direitos e deveres dos moradores, forma de atuação de prestadores de serviços, visitantes, etc. (previsão do que deve conter genericamente falando nos artigos 1332 e 1334 do C.C.). D E V E R E S
  24. 24. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO É superior a Lei em geral? D I R E I T O S Não, seus dispositivos, determinações e orientações, só tem valor ante a comunidade condominial, desde que, não afrontem a legislação ordinária e especial em vigor, que, por tratar-se de norma pública sobrepõe-se ao ato-regra condominial. Importante: O Estado-Juiz só irá intervir diretamente em uma Convenção Condominial se suscitado a tanto e desde que frontalmente possua dispositivo contrário a lei geral. D E V E R E S
  25. 25. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO Obriga à todos? D I R E I T O S Sim, a todos que residam (proprietários, usufrutuários, possuidores, compromissários compradores), frequentem como visitantes ou prestadores de serviços, as dependências do condomínio, desde que, esteja a Convenção formalmente acabada (registrada em cartório de R.I.). D E V E R E S
  26. 26. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO Como nasce? D I R E I T O S Como qualquer lei. Começa com a redação de uma minuta, que, deverá contemplar além das determinações legais (Artigo 1.332 e 1.334 do C.C.), as demais manifestações de vontade dos condôminos, e, ser submetida a uma aprovação em assembleia específica (2/3 dos proprietários assim comprovados-Art. 1333 C.C.), posteriormente registrada em Cartório (Art. 1333, § único do C.C.) D E V E R E S
  27. 27. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO Como se altera? D I R E I T O S Da mesma forma que se cria, com a aprovação de dois terços dos condôminos adimplentes, assim comprovados. Faz-se necessária a convocação de uma assembleia com este fim específico, e, nesta reunião assemblear, colher-se as assinaturas, comprovando-se através das matrículas imobiliárias as titularidades, reconhecendo-se firma dos signatários e, por fim, levando a registro no Cartório onde está registrada originalmente, obviamente, este procedimento está aqui exposto de forma resumida. D E V E R E S
  28. 28. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO Fica desatualizada? D I R E I T O S Sim. Como todas as leis da Sociedade a Convenção de Condomínio, torna-se com o passar do tempo obsoleta, já que a sociedade, como não poderia deixar de ser evolui, com o comportamento e mudança de pensamentos das pessoas que a compõe. Daí a necessidade de tempos em tempos rever-se a Convenção à luz dos novos costumes, hábitos, práticas e posturas sociais. Até a evolução da tecnologia, pode levar a necessidade de atualização, exemplo, a previsão da assembleias “virtuais”, digitalização de pastas de prestação de contas, etc. D E V E R E S
  29. 29. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO Casuísticas e Jurisprudência? D I R E I T O S 1. O registro da convenção condominial é essencial? R: O artigo 1.332 do C.C. determina que para ser oponível contra terceiros deve o Instrumento ser registrado em Cartório. O mundo jurídico distingue o plano da existência, da validade e da eficácia: Para que preencha estes requisitos há a necessidade do registro para considerá-la ato válido,, existente juridicamente e para que possa produzir os efeitos necessários, mesmo entre os dissidentes. D E V E R E S
  30. 30. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO Casuísticas e Jurisprudência? D I R E I T O S 2. Casos omissos da Convenção, como resolver? R: Pelo mais antigo sistema de resolução de conflitos...o bom senso!!! Tal qual a lei em geral, não há como ser previsto pelo legislador todas as casuísticas e circunstâncias da vida em sociedade, havendo lacunas, há de se resolver a questão com base na experiência da direção do prédio, consenso entre os moradores, votação, usos e costumes locais, etc., sempre com base na lei em geral. D E V E R E S
  31. 31. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO D I R E I T O S D E V E R E S
  32. 32. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO Regulamento Interno: O que é e para que serve? É o instrumento complementar a Convenção Condominial que pode estar D I R E I T O S contido naquela ou não e que regulamenta a conduta dos moradores do condomínio moradores, comuns, ainda, em relação uso infrações, áreas partilhadas, prevê sanções além demais das privativas, as aos de para eventuais obrigar aos moradores, visitantes e prestadores de serviços. D E V E R E S
  33. 33. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO Regulamento Interno: É superior a Convenção Condominial? D I R E I T O S É o instrumento complementar a Convenção Condominial que pode estar contido naquela ou não e que regulamenta a conduta dos moradores do condomínio em relação aos demais moradores, uso das áreas comuns, privativas, partilhadas, prevê ainda, as sanções para eventuais infrações, além de obrigar aos moradores, visitantes e prestadores de serviços. D E V E R E S
  34. 34. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO Regulamento Interno: Como se cria e como se altera? D I R E I T O S Nasce da mesma forma que a Convenção Condominial, ou seja, com a Convocação de Assembleia específica, onde 2/3 dos proprietários adimplentes irão votar e deliberar sua instituição. Já a alteração, desde a vigência da Lei 10.931/2004 (02/08/2004), pode ser feita em assembleia específica com quorum simples dos proprietários presentes, adimplentes, obviamente. Antes deste período o artigo 1.351 do C.C. fazia a mesma exigência que a Convenção Condominial para alteração. D E V E R E S
  35. 35. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO Regulamento Interno: Fica desatualizado? D I R E I T O S Em nosso modesto entendimento, desatualiza-se mais rápido que a Convenção Condominial, já que regula e reflete a mudança de postura, comportamento e conduta da massa condominial. As alterações cotidianas da vida em condomínio, precisam sempre, na medida do possível, estarem previstas no R.I. sob pena de não o sendo, impedir, com a segurança jurídica necessária, a aplicação da penalidade correlata à infração praticada por condômino. D E V E R E S
  36. 36. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO D I R E I T O S Regulamento Interno: Casuística? Havendo conflito de normas entre a Convenção e o Regulamento Interno qual deve prevalecer? R. Em princípio, já ensina J. Nascimento Franco (saudoso) que não deveria haver conflito entre tais normas, já que, a competência de uma não se confunde com da outra, ambas as disposições se complementam e, não, como alguns imaginam, colaboram para esgarçar o tecido social do prédio. Assim, caso a questão seja encaminhada ao Judiciário a fim de se dirimir dúvida que nela se apresente, a hierarquia das normas, há de prevalecer, sendo certo, que nestes casos sendo a matéria prevista na Convenção esta há de prevalecer em detrimento do Regimento Interno. Assim há decidiu o TJSP em julgado visto mais a frente com o devido vagar. D E V E R E S
  37. 37. Assembleias Gerais – Teoria e Prática D I R E I T O S D E V E R E S PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 38
  38. 38. Assembleias Gerais – Teoria e Prática D I R E I T O S D E V E R E S PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 39
  39. 39. Assembleias Gerais – Teoria e Prática O que é e para que serve? D I R E I T O S A assembleia de condomínio talvez seja o mais moderno expoente de democracia de nossos dias, já que em uma única reunião assemblear permite a participação de todos os moradores e que, atendidas as exigências legais, podem exercer seu voto e serem votados. Serve para que o condomínio como um único corpo possa decidir sobre as mais diversas questões que lhe digam respeito. PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com D E V E R E S 40
  40. 40. Assembleias Gerais – Teoria e Prática Continuação:... D I R E I T O S A lei prevê a realização de pelo menos uma assembleia por ano (Ordinária, artigo 1.350 do C.C.) É tão importante que se o Síndico não a convocar 1/4 dos moradores podem fazêlo, mesmo a revelia daquele. PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com D E V E R E S 41
  41. 41. Assembleias Gerais – Teoria e Prática Quais os tipos? D I R E I T O S Ordinárias: aprovação de contas, eleição de Síndico, aprovação de previsão orçamentária, etc. Extraordinárias: Aprovação de obras, rateios, modificações, despesas e questões urgentes, etc. Especiais: Alteração de convenção, Regimento Interno, sorteio de vagas de garagem e demais assuntos de igual relevância. PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com D E V E R E S 42
  42. 42. Assembleias Gerais – Teoria e Prática Qual a lei que rege subsidiariamente seu procedimento? D I R E I T O S Além das disposições do Código Civil a partir do artigo 1.331, a realização de assembleias é uma coisa tão complexa na vida condominial que a lei que rege, por similaridade, seus procedimentos e a Lei das S/As (Lei nº 6.404/76 e 10.303/01-exemplo: parágrafo primeiro do Art. 4A, Art. 24, VII, Art. 51, Art. 86 e s.s.). Nesse sentido ensinamento de J. Nascimento Franco in Condomínio.: “Admite-se que regras sobre Assembleias de uma Sociedade Anônima devem ser supletivamente aplicadas ao Condomínio. Outro exemplo de aplicação subsidiária é a do prazo de 8 dias para convocação das assembleias, importada diretamente a regra da Lei das S/As. PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com D E V E R E S 43
  43. 43. Assembleias Gerais – Teoria e Prática Quais os diversos tipos de quóruns? D I R E I T O S Quorum simples: É a regra geral. Aquele em que se aprova determinada coisa pela presença de condôminos em número dos que estiverem participando da reunião. Quorum especial: É aquele previsto em lei, como para aprovação de algumas obras, alteração de convenção de fachada, etc. PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com D E V E R E S 44
  44. 44. Assembleias Gerais – Teoria e Prática Qual a importância da Convocação? Ela há de ser bem elaborada, pensada e formulada. D I R E I T O S Uma má redação dos tópicos da convocação poderão ensejar a nulidade da assembleia, pois, o condômino que se sentir prejudicado pode, alegar que deixou de comparecer e votar, por entender da forma como estava redigido o tópico que aquele assunto não o interessava. Além disso, os assuntos que não estiverem expressamente contidos na pauta, não poderão ser objeto de deliberação sob pena de nulidade da decisão. PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com D E V E R E S 45
  45. 45. Assembleias Gerais – Teoria e Prática O que é assembleia virtual: D I R E I T O S É uma nova modalidade de assembleia que já vem sendo utilizada por alguns condomínios. Trata-se ainda de tema polêmico e não tratado pelos Tribunais, por ser muito recente. Uma das expoentes da matéria é a Advogada Patrícia Peck que é especializada na matéria. Nesta modalidade de assembleia os condôminos podem assisti-la de casa, ou outro local, pela internet, por exemplo, e participar em tempo real, votar e ser votado (sistema de chaves eletrônicas públicas) e exercer todo o direito que lhe é inerente. Mostra-se muito prática. Porém algumas correntes mais conservadoras alegam não ser a prática totalmente albergada em nosso atual ordenamento jurídico. PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com D E V E R E S 46
  46. 46. Assembleias Gerais – Teoria e Prática O que é assembleia aberta: D I R E I T O S Nesta modalidade de assembleia, por questões alheias a vontade da massa condominial a reunião pode não se concluir em uma única sessão, permitindo que a assembleia fique “literalmente” em aberto por um dado período. Na própria reunião que se está participando, propõe-se que esta seja convertida na modalidade aberta, por “x” dias, quando nova convocação se fará necessária e os condôminos acorrerão ao local de reunião para decidi-la ao final e dar o “fecho” a sessão. Expediente muito utilizado nas assembleias de alteração de convenção condominial, por exemplo, onde conseguir-se os 2/3 das assinaturas dos condôminos, proprietários e adimplentes, mostra-se uma tarefa por demais dificultosa. PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com D E V E R E S 47
  47. 47. Assembleias Gerais – Teoria e Prática Quais os limites em suas deliberações: São aqueles constantes da pauta da convocação. • D I R E I T O S A assembleia não pode deliberar sobre assuntos não previstos na pauta de reunião, pela simples razão de estarem irremediavelmente, para aquela ocasião, maculados pela falta de publicidade. • Lembramos mais uma vez que o condômino que deixou de ir a assembleia as vezes o fez por ler a pauta que recebeu e não demonstrar interesse em nenhum dos tópicos a serem tratados. Caso soubesse que determinado assunto seria abordado, talvez manifestasse interesse de comparecer. • D E V E R E S Assim, sugerimos que não se leve adiante, mesmo que sob pressão da massa condominial, questões que não estejam, originalmente, programadas para serem votadas. PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 48
  48. 48. Administração Constituirão deveres e obrigações da administradora, além daqueles expressamente previstos em contrato:  a) contratar, coordenar, fiscalizar e administrar os serviços relativos ao condomínio, apresentando relatórios periódicos ao síndico quanto aos aspectos de limpeza, conservação e qualidade dos serviços;  b) proceder à administração geral do condomínio e defender seus interesses, fazendo observar a convenção e o regimento interno, bem como as deliberações tomadas nas assembléias;  c) admitir e demitir empregados para o condomínio, inclusive os necessários à prestação dos serviços convencionados dentro dos critérios e normas legais, fixando-lhes os salários e definindo-lhes as funções para os efeitos de legislação trabalhista e da previdência social, observadas as bases correntes, sem prejuízo do orçamento anual, dando conhecimento ao síndico e, na falta deste aos subsíndicos ou ao conselho consultivo; PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 49
  49. 49. Administração Constituirão deveres e obrigações da administradora, além daqueles expressamente previstos em contrato:  d) contratar o supervisor de serviços de prédio, dando ciência ao síndico, sendo que sua remuneração correrá sempre por conta do condomínio;  e) com a aquiescência do síndico e do conselho consultivo, a administradora poderá proceder às despesas normais de custeio não previstas no orçamento inicial, que excedam os valores totais orçados, desde que não ultrapassem 10% (dez por cento) das despesas previstas para o mês em curso. Ultrapassado esse valor, o excedente deverá ser submetido à aprovação da assembléia extraordinária para esse fim convocada;  f) contratar e manter em dia, com a anuência do síndico, os seguros dos edifícios, contra incêndio, responsabilidade civil contra terceiros e acidentes de trabalho, inclusive de danos causados por seus empregados a condôminos;  g) às expensas do condomínio pagar pontualmente as taxas de serviços públicos utilizados pelo prédio, tais como telefones, luz, água e esgoto; PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 50
  50. 50. Administração Constituirão deveres e obrigações da administradora, além daqueles expressamente previstos em contrato:  h) rubricar e manter em seu poder, como depositária, o livro de presença e de atas das assembléias gerais, fornecendo cópias autenticadas ao condômino que as solicitar e pagar o respectivo custo, ou conforme orientação do síndico;  i) impor, diretamente aos condôminos, a fiel observância da convenção e do regimento interno, de forma a assegurar os direitos e obrigações mútuas quando da utilização das partes comuns e das unidades autônomas;  j) dirigir, fiscalizar, licenciar, transferir e punir os empregados da coletividade condominial, submetendo-os à disciplina adequada;  k) elaborar o orçamento para cada exercício, justificando-o e submetendo-o ao síndico, ao conselho consultivo e à assembléia geral, emitindo e enviando os carnês de cobrança para cada condômino; PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 51
  51. 51. Administração Constituirão deveres e obrigações da administradora, além daqueles expressamente previstos em contrato:  l)     cobrar, inclusive judicialmente as quotas, multas e demais contribuições devidas pelos condôminos, dando-lhes a conveniente aplicação; m) administrar os serviços e interesses da coletividade condominial, prestando conta de sua administração, anualmente, em assembléia ordinária, ou sempre que solicitada pelo síndico ou pelo conselho consultivo; n) abrir, movimentar e encerrar contas bancárias, com recursos exclusivos do condomínio; o) providenciar a escrituração das despesas da coletividade condominial em livros adequados, lançando todas as operações relativas à administração do condomínio; p) remeter ao síndico, mensalmente, e a cada condômino, trimestralmente, o demonstrativo das contas do condomínio, após submetê-las ao síndico; PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 52
  52. 52. Administração Constituirão deveres e obrigações da administradora, além daqueles expressamente previstos em contrato:  q) manter em seu poder, como depositária, o arquivo do condomínio e os livros de sua contabilidade, inclusive os relativos aos exercícios findos, fornecendo cópias autenticadas ao condômino que as solicitar, a quem caberá pagar o respectivo custo;  r) propor ao síndico e conselho consultivo a aplicação de penalidades aos condôminos faltosos, bem como a instituição de outras além das previstas nesta convenção;  s) entregar ao síndico todos os papéis, livros e documentos pertencentes ao condomínio, quando encerrada sua administração;  t) proceder ao registro de todos os empregado do condomínio nos prazos legais, assim como efetuar os recolhimentos de impostos, encargos e benefícios (INSS, PIS, FGTS, e outros), previstos na legislação; PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 53
  53. 53. Administração Constituirão deveres e obrigações da administradora, além daqueles expressamente previstos em contrato:  u) fiscalizar permanentemente as áreas comuns arrendadas ou locadas a terceiros para outras atividades, no que tange à limpeza, conservação, qualidade dos serviços, qualidade dos produtos e preços, emitindo relatórios periódicos ao síndico;  v) manter os livros de reclamação do condomínio, assim como dos serviços prestados por terceiros, em local de fácil acesso, dando recibo dessas reclamações e informando, no livro, as providências adotadas;  w) apresentar qualquer documento relativo ao condomínio, relativo ao recolhimento de impostos, encargos ou benefícios, extratos bancários, ou documentos contábeis de qualquer natureza, no prazo máximo de 72 (setenta e duas) horas da solicitação pelo síndico; PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 54
  54. 54. Administração Constituirão deveres e obrigações da administradora, além daqueles expressamente previstos em contrato:  x) submeter à prévia apreciação do síndico todo e qualquer contrato de manutenção e conservação que venham a ser necessários;  y) enviar cartas de convocação para as assembléias, elaborar as respectivas atas, providenciando os respectivos registros e enviando cópia aos condôminos, correndo as despesas por conta do condomínio;  z) prestar assistência jurídica, sempre que necessário, correndo as despesas por conta do condomínio. PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 55
  55. 55. Responsabilidade civil na administração condominial e no condomínio edilício  A responsabilidade do síndico e subjetiva para com o Condomínio, objetiva para com a Administradora que, por sua vez, possui responsabilidade subjetiva para com a massa condominial.  Cuidado com o desconto para pagamento antecipado do débito. Vetado por lei. Multa embutida.  Cuidado com o desconto para pagamento à vista de débitos condominiais, princípio da isonomia e do enriquecimento indevido. EQUÍVOCOS COMETIDOS E SUAS CONSEQÜÊNCIAS:  Baixa de cota condominial por “engano”;  Informe de cota em aberto prejudicando a venda do imóvel;  Cobrança de cota já paga, principalmente na esfera judicial;  “Esquecer” de pedir a extinção de processo que aguardava cumprimento em arquivo. PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 56
  56. 56. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA MÃO – DE – OBRA TERCEIRIZAÇÃO MANUTENÇÕES PREVENTIVAS CONTAS DE CONSUMO COTA CONDOMINIAL FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE AUTONOMA MATERIAIS / PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
  57. 57. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
  58. 58. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
  59. 59. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA DESPESA PREVISTA % CONSERVACAO/MANUTENCAO 11.833,33 12,30 CONSUMOS/CONCESSIONARIAS 25.973,33 26,99 ADM/IMPOSTOS/OUTROS 17.184,20 17,86 PESSOAL/ENCARGOS 41.235,07 42,85 TOTAL 96.225,94 100,00 ARRECADAÇAO PREVISTA COTA ORDINÁRIA 96.225,94 FUNDO DE RESERVA 9.622,59 TOTAL COM FUNDO DE RESERVA ENXOVAL - PREVISÃO 105.848,53 34.000,00
  60. 60. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA COMPOSICAO DO BOLETO C/FUNDO DE RESERVA COTA BLOCO 1; 2; 3 FRACAO ATUAL Terreo: 1/7 0,002747 R$ 290,77 COMPOSICAO DO BOLETO ENXOVAL 0,002747 COTA ÚNICA R$ 93,40 3 parcelas R$ 31,13 BLOCO 1; 2; 3 Terreo: 2/8 0,002731 R$ 289,07 0,002731 R$ 92,85 R$ 30,95 Terreo: 3/5 0,001633 R$ 172,85 0,001633 R$ 55,52 R$ 18,51 Terreo:4 0,001925 R$ 203,76 0,001925 R$ 65,45 R$ 21,82 Terreo: 6 0,001538 R$ 162,80 0,001538 R$ 52,29 R$ 17,43 Tipo: 1/2/7/8 0,002699 R$ 285,69 0,002699 R$ 91,77 R$ 30,59 FRACAO COTA ATUAL BLOCO 1 COTA ÚNICA 3 parcelas 0,001672 R$ 176,98 0,001672 R$ 56,85 R$ 18,95 FRACAO COTA ATUAL BLOCO 2 e 3 COTA ÚNICA 3 parcelas 0,001858 R$ 196,67 0,001858 R$ 63,17 R$ 21,06 BLOCO 1 Tipo: 3/4/5/6 BLOCO 2 e 3 Tipo: 3/4/5/6
  61. 61. Manutenção Predial 62
  62. 62. Manutenção Predial Custo X Benefícios, a união faz a força A vantagem de morar em condomínios, está justamente na possibilidade de se ratear as despesas de conservação, manutenção, construção e segurança as areas comuns e privadas, despesas estas que se de uma única casa ou proprietário são muito mais caras, pois o condominio contrata em larga escala, ganhando na negociação do custo. A união faz a força! 63
  63. 63. Manutenção Predial Obrigações Perioticidade AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros Bienal Certificado de Desinfecção de Caixas d´Água Semestral Certificado de Análise Bacteriológica da Água Semestral Certificado de Desinsetização Semestral Certificado de Brigada de Incêndio Anual Atestado de Conformidade do Sistema de Pára-Raios Anual Extintores Anual Mangueiras - Teste Hidrostático Vencimento Anual 64
  64. 64. Gerenciamento de riscos “Quando um não quer dois não brigam” (ditado popular) “...quando uma conciliação é realizada de forma eficiente, os conflitos são pacificados e não apenas solucionados. Quando bem aplicada, a solução do conflito é uma conseqüência. A conciliação faz com que a prática da Justiça seja mais qualitativa". (Desembargador Kazuo Watanabe) 65
  65. 65. Gerenciamento de riscos QUEM É O INADIMPLENTE DA COTA CONDOMINIAL? Divide-se em três tipos básicos: o fortuito, o recorrente e o imoral. 2.1. O fortuito atrasa vez ou outra mas paga a cota condominial no mês seguinte. 2.2. O Recorrente é aquele que invariavelmente atrasa o condomínio, por razões diversas, mas, preocupa-se em pagar. 2.3. O imoral é aquele que acha que a despesa condominial “é coisa entre amigos”, podendo ser preterida por qualquer outra despesa que ele possua. 66
  66. 66. Gerenciamento de riscos OS REFLEXOS DA INADIMPLÊNCIA NA SOCIEDADE CONDOMINIAL. Os reflexos são como uma bola de neve: 10% de falha na arrecadação mensal, ao cabo de dez meses representam 100% de déficit acumulado. A alta inadimplência e o constante déficit de caixa leva a busca obsessiva da administração, assessorada por uma Administradora de Condomínios, pela redução de despesas e otimização da receita. Terceirização ou mesmo eliminação da mão-de-obra, corte de contrato de manutenção mensal. Negociação com fornecedores e prestadores de serviço, inclusive Administradora para redução de custos. 67
  67. 67. Gerenciamento de riscos 68
  68. 68. Gerenciamento de riscos A LEI ESTADUAL Nº 13.160 E O PROTESTO DA COTA CONDOMINIAL.  A Lei Estadual que autoriza o protesto do boleto condominial passa-nos a impressão de ter sido redigida às pressas, como para aproveitar o ano eleitoral.  Para Dr. Nestor Duarte (Desembargador do TJ/SP) e Dr. Paulo Eduardo Fucci (advogado) que em recente curso sobre o tema na AASP, acordaram carecer a norma da eficácia necessária para enfrentar a Constituição Federal que textualmente em seu Artigo 22, incisos I e XXV, determina: “Art. 22. Compete privativamente à União legislar sobre: I - direito civil, comercial, penal, processual, eleitoral, agrário, marítimo, aeronáutico, espacial e do trabalho”; mais adiante: “XXV – registros públicos;”  Dr. José Carlos Alves (Presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil - seção SP) e tabelião do 1º Tabelião de Protestos da Capital acha que a lei não é inconstitucional, e que se for ,outra tem mais força do que ela e autoriza o protesto a Lei Federal 10.931/64, que entre outras coisas cuidou do patrimônio de afetação imobiliária: 69
  69. 69. Gerenciamento de riscos  A dívida é de característica “propter rem" e, como tal, são da “res” e a acompanham. O titular de seu domínio, por se tratar de bem de raiz, responde pela obrigação. Caio Mário da Silva Pereira, citado por J. Nascimento Franco já dizia: “Quem tem o bônus, tem o ônus!”  Entendemos prevalecer a mesma regra para a propositura da ação judicial, a qual deve ser movida contra aquele que figura da cártula imobiliária, ou, contra o compromissário comparador ou outra pessoa que tenha o justo título, desde que o fato seja do conhecimento inequívoco da direção do Condomínio. 70
  70. 70. CONDOMÍNIO BEM ADMINISTRADO É CONDOMÍNIO VALORIZADO 71

×