1. CURSO DE GESTÃO
CONDOMINIAL
"Conheça todas as teorias, domine todas as técnicas,
mas ao tocar uma alma humana, seja apenas outra alma humana".
C. G. Jung

2. PESQUISA SOCIAL
PERÍODO: 13 a 29/06/2013
PÚBLICO: Clientes
OBJETIVO: Conhecer o perfil dos futuros moradores do Vila Verde Betânia
e possíveis síndicos

3. 1. Já havia residido em condomínio anteriormente?
sim 52
não 18
PESQUISA SOCIAL

4. 2. Tem interesse em atuar como síndico, subsíndico ou participar do
conselho fiscal?
sim 19
não 54
PESQUISA SOCIAL – Varandas Fazenda da Serra

5. 3. Você sabe o que é convenção, assembleia, regulamento interno e o
seu significado em condomínios?
sim 52
não 18
PESQUISA SOCIAL

6. 4. Possui interesse em participar de um curso sobre gestão de
condomínios?
sim 32
não 27
PESQUISA SOCIAL

7. 5. O que é mais eficiente para solucionar problemas e dificuldades do condomínio?
PESQUISA SOCIAL

8. 6. O que você considera mais relevante e pretende encontrar no seu residencial?
Escolha até três opções.
PESQUISA SOCIAL

9. 7. Porque você escolheu um condomínio vertical?
PESQUISA SOCIAL

10. ASPECTOS CONDOMINIAIS
10

11. Conteúdo programático:
11
Legislação básica
Noções sobre convenção, regimento interno
e assembleia
Papeis do síndico, subsíndico e conselho
Ferramentas administrativas
Noções sobre orçamento
Prestação de contas
Data: 09 de julho de 2013 (terça-feira)
Horário: 19h
Local: Rua Maranhão, 310 - Direcional

12. Introdução
12

13. VIVER EM CONDOMÍNIO
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Um condomínio é união do útil e do agradável.
Você mora no seu espaço e ao mesmo tempo
compartilha custos e garante maior segurança,
deixando você livre para outras coisas mais
importantes de sua vida, como a sua família, por
exemplo.

14. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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O Condomínio é DIREITO de domínio
comum de várias pessoas sobre o mesmo
bem, acarretando no DEVER de rateio das
despesas para manutenção da área comum.
Instituição de Condomínio, nos termos da Lei
10.406/2002 do Código Civil.

15. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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16. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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17. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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SÍNDICO
CONSELHO CONSULTIVO
PRESIDENTE
1O SUPLENTE
2O SUPLENTE
3O SUPLENTE
4° SUPLENTE
5° SUPLENTE
6° SUPLENTE
1
O
CONSELHEIRO
2
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CONSELHEIRO
3°
CONSELHEIRO
4°
CONSELHEIRO
5°
CONSELHEIRO
6°
CONSELHEIRO
5
SUBSÍNDICO
por
torre

18. O SÍNDICO (Responsável Civil e Criminal)
BASICAMENTE, COMPETE AO SÍNDICO:
EXEMPLO - 1: Representar ativa ou passivamente o Condomínio, em Juízo ou
fora dele e praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns.
Quando é necessário acionar um condômino judicialmente para cobrança de cotas
condominiais em atraso, o Síndico (e somente ele) é quem deve assinar a
procuração ao advogado que representará o condomínio.
EXEMPLO - 2: Acompanhar, superintender e fiscalizar as atividades da
administradora.
O Síndico é quem mantém contato direto com a administradora, ordenando
providências, autorizando pagamentos, solicitando orientações, etc.
EXEMPLO - 3: Exercer a administração interna do prédio, distribuindo
serviços aos funcionários, através do Gerente Administrativo.
O Síndico é o superior imediato do Gerente Administrativo, que por sua vez é o
superior dos demais funcionários. Desta forma, o Gerente
EXEMPLO - 4: Administrativo deve supervisionar os serviços de portaria e
faxina, levando ao conhecimento do síndico eventuais problemas e
ocorrências
A competência para a admissão (ou demissão) de um funcionário é do Síndico (Via
Administradora).
FUNÇÕES DO SÍNDICO
CONDOMÍNIO
BELLA
CITTA

19. FUNÇÕES DO SÍNDICO
OBSERVAÇÃO SOBRE SISTEMA TERCEIRIZADO: O Gerente Administrativo e o
Síndico não devem passar ordens diretamente aos funcionários da empresa terceirizada,
pois se assim o fizerem haverá possibilidade de ser caracterizada a subordinação e,
conseqüentemente, o vínculo trabalhista destes funcionários com o condomínio. O
procedimento correto é passar as instruções e rotinas que o condomínio possui para a
empresa, e esta orientará seus funcionários.
EXEMPLO - 5: Aplicar as multas e advertências estabelecidas na Lei, na
Convenção ou no Regulamento Interno;
Por se tratar de uma comunidade, todo morador de condomínio deve se sujeitar a
algumas regras. Quando estas regras são infringidas, a infração deve ser levada ao
conhecimento do Síndico, para que este tome as providências (advertência ou multa).
EXEMPLO - 6: Prestar contas na assembléia;
Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária
Salvo em alguns casos específicos, previstos na Convenção de Condomínio, é o Síndico
quem convoca as Assembléias e determina na Ordem do Dia da mesma.
RESUMINDO: O síndico atua como uma espécie de Diretor Geral, sendo o responsável
por todos os atos de administração e pela representação legal do Condomínio.
CONDOMÍNIO
BELLA
CITTA

20. CONDOMÍNIO
BELLA
CITTA
FUNÇÕES DO SUBSÍNDICO E CONSELHO
O SUBSÍNDICO
BASICAMENTE, COMPETE AO SUBSÍNDICO:
Substituir o Síndico em suas faltas e impedimentos.
O CONSELHO
BASICAMENTE, COMPETE AO CONSELHO:
EXEMPLO - 1: Examinar as contas do Condomínio e emitir parecer.
O Conselho examina mensalmente a pasta de prestação de contas, contendo a
documentação das despesas e receitas do condomínio. Logicamente a pasta é
aberta a qualquer condômino, mas por uma questão de praticidade, os condôminos,
ao elegerem o Conselho, "nomeiam" os mesmos para verificar as contas. Assim,
quando da Assembléia Geral, o Conselho recomenda (ou não) a aprovação das
contas, que é de competência privativa da Assembléia.
EXEMPLO - 2: Emitir parecer sobre assuntos do Condomínio, quando
solicitado pelo Síndico ou por qualquer Condômino interessado;
O Conselho, como o próprio nome diz ( " Conselho Consultivo" ) funciona também
como um órgão de assessoramento e consulta do síndico, quando necessário e
solicitado por este último, para assuntos do condomínio.
RESUMINDO: O Conselho funciona como um órgão de apoio ao Síndico, além
da análise das contas mensais

21. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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Conforme Lei do Condomínio, a Convenção Condominial
deverá conter:
 A discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de
condomínio, com especificações das diferentes áreas;
 O destino das diferentes partes;
 O modo de usar as coisas e os serviços comuns;
 Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos
para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
 O modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
 A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
 O modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos
condôminos;
 O quorum para os diversos tipos de votações;
 A forma de contribuição para a constituição de fundo de reserva;
 A forma e o quorum para as alterações de convenção;
 A forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno
quando não incluídos na própria Convenção.

22. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
O que é? - Definição de Caio Mário da
Silva Pereira: Ato-regra (mistura de
contrato e lei), que se define pela
manifestação da vontade dotada de força
obrigatória e apta a pautar um
comportamento de um grupo.
Pode ser ainda comparada a
“Constituição Federal” do Condomínio,
pois, traz em seu bojo todas a descrição,
definição, finalidade, normas, formas de
assembleia, arrecadação, penalidades,
responsabilidades de condôminos e todos
aqueles que se relacionam com o universo
de um dado condomínio.

23. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Para que serve?
Regulamentar a conduta dos
condôminos, atuais e futuros, já que obriga
não só aos presentes, mais a todos os demais
que venham a residir no condomínio, tem
força “erga omnes”, define ainda a forma de
arrecadação das despesas condominiais,
direitos e deveres dos moradores, forma de
atuação de prestadores de serviços, visitantes,
etc. (previsão do que deve conter
genericamente falando nos artigos 1332 e
1334 do C.C.).

24. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
É superior a Lei em geral?
Não, seus dispositivos,
determinações e orientações, só tem valor
ante a comunidade condominial, desde
que, não afrontem a legislação ordinária e
especial em vigor, que, por tratar-se de
norma pública sobrepõe-se ao ato-regra
condominial.
Importante: O Estado-Juiz só irá
intervir diretamente em uma Convenção
Condominial se suscitado a tanto e desde
que frontalmente possua dispositivo
contrário a lei geral.

25. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Obriga à todos?
Sim, a todos que residam
(proprietários, usufrutuários,
possuidores, compromissários
compradores), frequentem como
visitantes ou prestadores de
serviços, as dependências do
condomínio, desde que, esteja a
Convenção formalmente acabada
(registrada em cartório de R.I.).

26. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Como nasce?
Como qualquer lei. Começa com a
redação de uma minuta, que, deverá
contemplar além das determinações
legais (Artigo 1.332 e 1.334 do C.C.), as
demais manifestações de vontade dos
condôminos, e, ser submetida a uma
aprovação em assembleia específica (2/3
dos proprietários assim comprovados-Art.
1333 C.C.), posteriormente registrada em
Cartório (Art. 1333, § único do C.C.)

27. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Como se altera?
Da mesma forma que se cria, com a
aprovação de dois terços dos condôminos
adimplentes, assim comprovados.
Faz-se necessária a convocação de uma
assembleia com este fim específico, e, nesta
reunião assemblear, colher-se as
assinaturas, comprovando-se através das
matrículas imobiliárias as titularidades,
reconhecendo-se firma dos signatários e,
por fim, levando a registro no Cartório onde
está registrada originalmente, obviamente,
este procedimento está aqui exposto de
forma resumida.

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CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Fica desatualizada?
Sim. Como todas as leis da Sociedade a
Convenção de Condomínio, torna-se com o
passar do tempo obsoleta, já que a
sociedade, como não poderia deixar de ser
evolui, com o comportamento e mudança de
pensamentos das pessoas que a compõe.
Daí a necessidade de tempos em tempos
rever-se a Convenção à luz dos novos
costumes, hábitos, práticas e posturas
sociais. Até a evolução da tecnologia, pode
levar a necessidade de atualização,
exemplo, a previsão da assembleias
“virtuais”, digitalização de pastas de
prestação de contas, etc.

29. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Casuísticas e Jurisprudência?
1. O registro da convenção condominial é
essencial?
R: O artigo 1.332 do C.C. determina que
para ser oponível contra terceiros deve o
Instrumento ser registrado em Cartório. O
mundo jurídico distingue o plano da
existência, da validade e da eficácia: Para
que preencha estes requisitos há a
necessidade do registro para considerá-la
ato válido,, existente juridicamente e para
que possa produzir os efeitos necessários,
mesmo entre os dissidentes.

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CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Casuísticas e Jurisprudência?
2. Casos omissos da Convenção, como
resolver?
R: Pelo mais antigo sistema de resolução de
conflitos...o bom senso!!!
Tal qual a lei em geral, não há como ser
previsto pelo legislador todas as casuísticas
e circunstâncias da vida em sociedade,
havendo lacunas, há de se resolver a
questão com base na experiência da direção
do prédio, consenso entre os moradores,
votação, usos e costumes locais, etc.,
sempre com base na lei em geral.

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Regulamento Interno:
O que é e para que serve?
É o instrumento complementar a
Convenção Condominial que pode estar
contido naquela ou não e que
regulamenta a conduta dos moradores do
condomínio em relação aos demais
moradores, uso das áreas comuns,
privativas, partilhadas, prevê ainda, as
sanções para eventuais infrações, além
de obrigar aos moradores, visitantes e
prestadores de serviços.

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Regulamento Interno:
É superior a Convenção Condominial?
É o instrumento complementar a
Convenção Condominial que pode estar
contido naquela ou não e que
regulamenta a conduta dos moradores do
condomínio em relação aos demais
moradores, uso das áreas comuns,
privativas, partilhadas, prevê ainda, as
sanções para eventuais infrações, além
de obrigar aos moradores, visitantes e
prestadores de serviços.

34. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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Regulamento Interno:
Como se cria e como se altera?
Nasce da mesma forma que a
Convenção Condominial, ou seja, com a
Convocação de Assembleia específica,
onde 2/3 dos proprietários adimplentes
irão votar e deliberar sua instituição.
Já a alteração, desde a vigência da Lei
10.931/2004 (02/08/2004), pode ser
feita em assembleia específica com
quorum simples dos proprietários
presentes, adimplentes, obviamente.
Antes deste período o artigo 1.351 do
C.C. fazia a mesma exigência que a
Convenção Condominial para alteração.

35. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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Regulamento Interno:
Fica desatualizado?
Em nosso modesto entendimento,
desatualiza-se mais rápido que a Convenção
Condominial, já que regula e reflete a
mudança de postura, comportamento e
conduta da massa condominial.
As alterações cotidianas da vida em
condomínio, precisam sempre, na medida do
possível, estarem previstas no R.I. sob pena
de não o sendo, impedir, com a segurança
jurídica necessária, a aplicação da penalidade
correlata à infração praticada por condômino.

36. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
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Regulamento Interno:
Casuística?
Havendo conflito de normas entre a
Convenção e o Regulamento Interno qual deve
prevalecer?
R. Em princípio, já ensina J. Nascimento Franco
(saudoso) que não deveria haver conflito entre
tais normas, já que, a competência de uma não
se confunde com da outra, ambas as disposições
se complementam e, não, como alguns
imaginam, colaboram para esgarçar o tecido
social do prédio. Assim, caso a questão seja
encaminhada ao Judiciário a fim de se dirimir
dúvida que nela se apresente, a hierarquia das
normas, há de prevalecer, sendo certo, que
nestes casos sendo a matéria prevista na
Convenção esta há de prevalecer em detrimento
do Regimento Interno. Assim há decidiu o TJSP
em julgado visto mais a frente com o devido
vagar.

37. Assembleias Gerais – Teoria e Prática
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39. Assembleias Gerais – Teoria e Prática
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O que é e para que serve?
A assembleia de condomínio talvez seja o
mais moderno expoente de democracia de
nossos dias, já que em uma única reunião
assemblear permite a participação de todos
os moradores e que, atendidas as
exigências legais, podem exercer seu voto e
serem votados. Serve para que o
condomínio como um único corpo possa
decidir sobre as mais diversas questões que
lhe digam respeito.
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40. Assembleias Gerais – Teoria e Prática
PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 41
Continuação:...
A lei prevê a realização de pelo menos uma
assembleia por ano (Ordinária, artigo 1.350
do C.C.)
É tão importante que se o Síndico não a
convocar 1/4 dos moradores podem fazê-lo,
mesmo a revelia daquele.
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41. Assembleias Gerais – Teoria e Prática
PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 42
Quais os tipos?
Ordinárias: aprovação de contas, eleição de
Síndico, aprovação de previsão orçamentária,
etc.
Extraordinárias: Aprovação de obras,
rateios, modificações, despesas e questões
urgentes, etc.
Especiais: Alteração de convenção,
Regimento Interno, sorteio de vagas de garagem
e demais assuntos de igual relevância.
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42. Assembleias Gerais – Teoria e Prática
PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 43
Qual a lei que rege subsidiariamente seu
procedimento?
Além das disposições do Código Civil a partir do
artigo 1.331, a realização de assembleias é uma
coisa tão complexa na vida condominial que a
lei que rege, por similaridade, seus
procedimentos e a Lei das S/As (Lei nº 6.404/76
e 10.303/01-exemplo: parágrafo primeiro do
Art. 4A, Art. 24, VII, Art. 51, Art. 86 e s.s.).
Nesse sentido ensinamento de J. Nascimento
Franco in Condomínio.: “Admite-se que regras
sobre Assembleias de uma Sociedade Anônima
devem ser supletivamente aplicadas ao
Condomínio. Outro exemplo de aplicação
subsidiária é a do prazo de 8 dias para
convocação das assembleias, importada
diretamente a regra da Lei das S/As.
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43. Assembleias Gerais – Teoria e Prática
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Quais os diversos tipos de quóruns?
Quorum simples: É a regra geral. Aquele em que se
aprova determinada coisa pela presença de
condôminos em número dos que estiverem
participando da reunião.
Quorum especial: É aquele previsto em lei, como para
aprovação de algumas obras, alteração de
convenção de fachada, etc.
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44. Assembleias Gerais – Teoria e Prática
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Qual a importância da Convocação?
Ela há de ser bem elaborada, pensada e formulada.
Uma má redação dos tópicos da convocação
poderão ensejar a nulidade da assembleia, pois, o
condômino que se sentir prejudicado pode, alegar
que deixou de comparecer e votar, por entender da
forma como estava redigido o tópico que aquele
assunto não o interessava.
Além disso, os assuntos que não estiverem
expressamente contidos na pauta, não poderão ser
objeto de deliberação sob pena de nulidade da
decisão.
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45. Assembleias Gerais – Teoria e Prática
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O que é assembleia virtual:
É uma nova modalidade de assembleia que já vem
sendo utilizada por alguns condomínios. Trata-se
ainda de tema polêmico e não tratado pelos
Tribunais, por ser muito recente.
Uma das expoentes da matéria é a Advogada
Patrícia Peck que é especializada na matéria.
Nesta modalidade de assembleia os condôminos
podem assisti-la de casa, ou outro local, pela
internet, por exemplo, e participar em tempo real,
votar e ser votado (sistema de chaves eletrônicas
públicas) e exercer todo o direito que lhe é
inerente.
Mostra-se muito prática. Porém algumas correntes
mais conservadoras alegam não ser a prática
totalmente albergada em nosso atual ordenamento
jurídico.
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46. Assembleias Gerais – Teoria e Prática
PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 47
O que é assembleia aberta:
Nesta modalidade de assembleia, por questões
alheias a vontade da massa condominial a reunião
pode não se concluir em uma única sessão,
permitindo que a assembleia fique “literalmente”
em aberto por um dado período. Na própria
reunião que se está participando, propõe-se que
esta seja convertida na modalidade aberta, por “x”
dias, quando nova convocação se fará necessária e
os condôminos acorrerão ao local de reunião para
decidi-la ao final e dar o “fecho” a sessão.
Expediente muito utilizado nas assembleias de
alteração de convenção condominial, por exemplo,
onde conseguir-se os 2/3 das assinaturas dos
condôminos, proprietários e adimplentes, mostra-
se uma tarefa por demais dificultosa.
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47. Assembleias Gerais – Teoria e Prática
PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 48
Quais os limites em suas deliberações:
São aqueles constantes da pauta da convocação.
• A assembleia não pode deliberar sobre assuntos não
previstos na pauta de reunião, pela simples razão de
estarem irremediavelmente, para aquela ocasião,
maculados pela falta de publicidade.
• Lembramos mais uma vez que o condômino que
deixou de ir a assembleia as vezes o fez por ler a
pauta que recebeu e não demonstrar interesse em
nenhum dos tópicos a serem tratados. Caso soubesse
que determinado assunto seria abordado, talvez
manifestasse interesse de comparecer.
• Assim, sugerimos que não se leve adiante, mesmo que
sob pressão da massa condominial, questões que não
estejam, originalmente, programadas para serem
votadas.
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48. Administração
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Constituirão deveres e obrigações da administradora,
além daqueles expressamente previstos em contrato:
 a) contratar, coordenar, fiscalizar e administrar os serviços relativos ao
condomínio, apresentando relatórios periódicos ao síndico quanto aos aspectos
de limpeza, conservação e qualidade dos serviços;
 b) proceder à administração geral do condomínio e defender seus
interesses, fazendo observar a convenção e o regimento interno, bem como as
deliberações tomadas nas assembléias;
 c) admitir e demitir empregados para o condomínio, inclusive os
necessários à prestação dos serviços convencionados dentro dos critérios e
normas legais, fixando-lhes os salários e definindo-lhes as funções para os
efeitos de legislação trabalhista e da previdência social, observadas as bases
correntes, sem prejuízo do orçamento anual, dando conhecimento ao síndico e,
na falta deste aos subsíndicos ou ao conselho consultivo;

49. Administração
PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 50
Constituirão deveres e obrigações da administradora,
além daqueles expressamente previstos em contrato:
 d) contratar o supervisor de serviços de prédio, dando ciência ao síndico, sendo
que sua remuneração correrá sempre por conta do condomínio;
 e) com a aquiescência do síndico e do conselho consultivo, a administradora
poderá proceder às despesas normais de custeio não previstas no orçamento
inicial, que excedam os valores totais orçados, desde que não ultrapassem 10%
(dez por cento) das despesas previstas para o mês em curso. Ultrapassado esse
valor, o excedente deverá ser submetido à aprovação da assembléia
extraordinária para esse fim convocada;
 f) contratar e manter em dia, com a anuência do síndico, os seguros dos
edifícios, contra incêndio, responsabilidade civil contra terceiros e acidentes de
trabalho, inclusive de danos causados por seus empregados a condôminos;
 g) às expensas do condomínio pagar pontualmente as taxas de serviços
públicos utilizados pelo prédio, tais como telefones, luz, água e esgoto;

50. Administração
PAULO CLAUDINO - pg_claudino@hotmail.com 51
Constituirão deveres e obrigações da administradora,
além daqueles expressamente previstos em contrato:
 h) rubricar e manter em seu poder, como depositária, o livro de presença e
de atas das assembléias gerais, fornecendo cópias autenticadas ao
condômino que as solicitar e pagar o respectivo custo, ou conforme
orientação do síndico;
 i) impor, diretamente aos condôminos, a fiel observância da convenção
e do regimento interno, de forma a assegurar os direitos e obrigações
mútuas quando da utilização das partes comuns e das unidades
autônomas;
 j) dirigir, fiscalizar, licenciar, transferir e punir os empregados da
coletividade condominial, submetendo-os à disciplina adequada;
 k) elaborar o orçamento para cada exercício, justificando-o e
submetendo-o ao síndico, ao conselho consultivo e à assembléia geral,
emitindo e enviando os carnês de cobrança para cada condômino;

51. Administração
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Constituirão deveres e obrigações da administradora,
além daqueles expressamente previstos em contrato:
 l) cobrar, inclusive judicialmente as quotas, multas e demais
contribuições devidas pelos condôminos, dando-lhes a conveniente
aplicação;
 m) administrar os serviços e interesses da coletividade condominial,
prestando conta de sua administração, anualmente, em assembléia
ordinária, ou sempre que solicitada pelo síndico ou pelo conselho
consultivo;
 n) abrir, movimentar e encerrar contas bancárias, com recursos
exclusivos do condomínio;
 o) providenciar a escrituração das despesas da coletividade
condominial em livros adequados, lançando todas as operações relativas à
administração do condomínio;
 p) remeter ao síndico, mensalmente, e a cada condômino,
trimestralmente, o demonstrativo das contas do condomínio, após
submetê-las ao síndico;

52. Administração
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Constituirão deveres e obrigações da administradora,
além daqueles expressamente previstos em contrato:
 q) manter em seu poder, como depositária, o arquivo do condomínio e
os livros de sua contabilidade, inclusive os relativos aos exercícios findos,
fornecendo cópias autenticadas ao condômino que as solicitar, a quem
caberá pagar o respectivo custo;
 r) propor ao síndico e conselho consultivo a aplicação de penalidades
aos condôminos faltosos, bem como a instituição de outras além das
previstas nesta convenção;
 s) entregar ao síndico todos os papéis, livros e documentos
pertencentes ao condomínio, quando encerrada sua administração;
 t) proceder ao registro de todos os empregado do condomínio nos
prazos legais, assim como efetuar os recolhimentos de impostos, encargos e
benefícios (INSS, PIS, FGTS, e outros), previstos na legislação;

53. Administração
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Constituirão deveres e obrigações da administradora,
além daqueles expressamente previstos em contrato:
 u) fiscalizar permanentemente as áreas comuns arrendadas ou locadas
a terceiros para outras atividades, no que tange à limpeza, conservação,
qualidade dos serviços, qualidade dos produtos e preços, emitindo
relatórios periódicos ao síndico;
 v) manter os livros de reclamação do condomínio, assim como dos
serviços prestados por terceiros, em local de fácil acesso, dando recibo
dessas reclamações e informando, no livro, as providências adotadas;
 w) apresentar qualquer documento relativo ao condomínio, relativo ao
recolhimento de impostos, encargos ou benefícios, extratos bancários, ou
documentos contábeis de qualquer natureza, no prazo máximo de 72
(setenta e duas) horas da solicitação pelo síndico;

54. Administração
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Constituirão deveres e obrigações da administradora,
além daqueles expressamente previstos em contrato:
 x) submeter à prévia apreciação do síndico todo e qualquer contrato de
manutenção e conservação que venham a ser necessários;
 y) enviar cartas de convocação para as assembléias, elaborar as
respectivas atas, providenciando os respectivos registros e enviando cópia
aos condôminos, correndo as despesas por conta do condomínio;
 z) prestar assistência jurídica, sempre que necessário, correndo as
despesas por conta do condomínio.

55. Responsabilidade civil na administração condominial e
no condomínio edilício
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 A responsabilidade do síndico e subjetiva para com o Condomínio, objetiva para com a
Administradora que, por sua vez, possui responsabilidade subjetiva para com a massa
condominial.
 Cuidado com o desconto para pagamento antecipado do débito. Vetado por lei. Multa
embutida.
 Cuidado com o desconto para pagamento à vista de débitos condominiais, princípio da
isonomia e do enriquecimento indevido.
EQUÍVOCOS COMETIDOS E SUAS CONSEQÜÊNCIAS:
 Baixa de cota condominial por “engano”;
 Informe de cota em aberto prejudicando a venda do imóvel;
 Cobrança de cota já paga, principalmente na esfera judicial;
 “Esquecer” de pedir a extinção de processo que aguardava cumprimento em arquivo.

56. COTA
CONDOMINIAL
FRAÇÃO IDEAL
DE CADA
UNIDADE
AUTONOMA
MANUTENÇÕES
PREVENTIVAS
MÃO – DE – OBRA
TERCEIRIZAÇÃO
CONTAS DE CONSUMO
MATERIAIS /
PRESTAÇÃO DE
SERVIÇOS
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

57. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

58. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

59. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
DESPESA PREVISTA %
CONSERVACAO/MANUTENCAO 11.833,33 12,30
CONSUMOS/CONCESSIONARIAS 25.973,33 26,99
ADM/IMPOSTOS/OUTROS 17.184,20 17,86
PESSOAL/ENCARGOS 41.235,07 42,85
TOTAL 96.225,94 100,00
ARRECADAÇAO PREVISTA
COTA ORDINÁRIA 96.225,94
FUNDO DE RESERVA 9.622,59
TOTAL COM FUNDO DE RESERVA 105.848,53
ENXOVAL - PREVISÃO 34.000,00

60. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA
COMPOSICAO DO BOLETO C/FUNDO DE
RESERVA
COMPOSICAO DO BOLETO ENXOVAL
BLOCO 1; 2; 3 FRACAO
COTA
ATUAL
BLOCO 1; 2; 3
COTA
ÚNICA
3
parcelas
Terreo: 1/7 0,002747 R$ 290,77 0,002747 R$ 93,40 R$ 31,13
Terreo: 2/8 0,002731 R$ 289,07 0,002731 R$ 92,85 R$ 30,95
Terreo: 3/5 0,001633 R$ 172,85 0,001633 R$ 55,52 R$ 18,51
Terreo:4 0,001925 R$ 203,76 0,001925 R$ 65,45 R$ 21,82
Terreo: 6 0,001538 R$ 162,80 0,001538 R$ 52,29 R$ 17,43
Tipo: 1/2/7/8 0,002699 R$ 285,69 0,002699 R$ 91,77 R$ 30,59
BLOCO 1 FRACAO
COTA
ATUAL
BLOCO 1
COTA
ÚNICA
3
parcelas
Tipo: 3/4/5/6 0,001672 R$ 176,98 0,001672 R$ 56,85 R$ 18,95
BLOCO 2 e 3 FRACAO
COTA
ATUAL
BLOCO 2 e 3
COTA
ÚNICA
3
parcelas
Tipo: 3/4/5/6 0,001858 R$ 196,67 0,001858 R$ 63,17 R$ 21,06

61. Manutenção Predial
62

62. Manutenção Predial
63
Custo X Benefícios, a união faz a força
A vantagem de morar em condomínios, está
justamente na possibilidade de se ratear as despesas de
conservação, manutenção, construção e segurança as
areas comuns e privadas, despesas estas que se de uma
única casa ou proprietário são muito mais caras, pois o
condominio contrata em larga escala, ganhando na
negociação do custo.
A união faz a força!

63. Manutenção Predial
64
Obrigações Perioticidade Vencimento
AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros Bienal
Certificado de Desinfecção de Caixas d´Água Semestral
Certificado de Análise Bacteriológica da Água Semestral
Certificado de Desinsetização Semestral
Certificado de Brigada de Incêndio Anual
Atestado de Conformidade do Sistema de Pára-Raios Anual
Extintores Anual
Mangueiras - Teste Hidrostático Anual

64. Gerenciamento de riscos
65
“Quando um não quer dois não brigam”
(ditado popular)
“...quando uma conciliação é realizada de forma eficiente,
os conflitos são pacificados e não apenas solucionados.
Quando bem aplicada, a solução do conflito é uma
conseqüência. A conciliação faz com que a prática da
Justiça seja mais qualitativa".
(Desembargador Kazuo Watanabe)

65. Gerenciamento de riscos
66
QUEM É O INADIMPLENTE DA COTA CONDOMINIAL?
Divide-se em três tipos básicos: o fortuito, o recorrente e o imoral.
2.1. O fortuito atrasa vez ou outra mas paga a cota condominial no
mês seguinte.
2.2. O Recorrente é aquele que invariavelmente atrasa o condomínio,
por razões diversas, mas, preocupa-se em pagar.
2.3. O imoral é aquele que acha que a despesa condominial “é coisa
entre amigos”, podendo ser preterida por qualquer outra despesa que
ele possua.

66. Gerenciamento de riscos
67
OS REFLEXOS DA INADIMPLÊNCIA
NA SOCIEDADE CONDOMINIAL.
Os reflexos são como uma bola de neve: 10% de falha na arrecadação
mensal, ao cabo de dez meses representam 100% de déficit
acumulado.
A alta inadimplência e o constante déficit de caixa leva a busca
obsessiva da administração, assessorada por uma Administradora de
Condomínios, pela redução de despesas e otimização da receita.
Terceirização ou mesmo eliminação da mão-de-obra, corte de
contrato de manutenção mensal. Negociação com fornecedores e
prestadores de serviço, inclusive Administradora para redução de
custos.

67. Gerenciamento de riscos
68

68. Gerenciamento de riscos
69
A LEI ESTADUAL Nº 13.160 E O PROTESTO DA COTA CONDOMINIAL.
 A Lei Estadual que autoriza o protesto do boleto condominial passa-nos a
impressão de ter sido redigida às pressas, como para aproveitar o ano eleitoral.
 Para Dr. Nestor Duarte (Desembargador do TJ/SP) e Dr. Paulo Eduardo Fucci
(advogado) que em recente curso sobre o tema na AASP, acordaram carecer a
norma da eficácia necessária para enfrentar a Constituição Federal que
textualmente em seu Artigo 22, incisos I e XXV, determina: “Art. 22. Compete
privativamente à União legislar sobre: I - direito civil, comercial, penal,
processual, eleitoral, agrário, marítimo, aeronáutico, espacial e do trabalho”;
mais adiante: “XXV – registros públicos;”
 Dr. José Carlos Alves (Presidente do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos
do Brasil - seção SP) e tabelião do 1º Tabelião de Protestos da Capital acha que a
lei não é inconstitucional, e que se for ,outra tem mais força do que ela e
autoriza o protesto a Lei Federal 10.931/64, que entre outras coisas cuidou do
patrimônio de afetação imobiliária:

69. Gerenciamento de riscos
70
 A dívida é de característica “propter rem" e, como tal, são
da “res” e a acompanham. O titular de seu domínio, por se
tratar de bem de raiz, responde pela obrigação. Caio Mário
da Silva Pereira, citado por J. Nascimento Franco já dizia:
“Quem tem o bônus, tem o ônus!”
 Entendemos prevalecer a mesma regra para a propositura
da ação judicial, a qual deve ser movida contra aquele que
figura da cártula imobiliária, ou, contra o compromissário
comparador ou outra pessoa que tenha o justo título,
desde que o fato seja do conhecimento inequívoco da
direção do Condomínio.

70. 71
CONDOMÍNIO BEM ADMINISTRADO
É
CONDOMÍNIO VALORIZADO