Minutas y modelos de
derecho civil y derecho
de familia
MINUTAS Y MODELOS
CIVILES
CAPÍTULO I
Minutas generales
PODER GENER...
[§ 0001] En la ciudad de .......... departamento de .........., República de
Colombia, a los ......... del mes de ...........
Poderdante:
___________________________
Apoderado: ____________________________
NOTAS GENERALES
[§ 0002] Descripción.—El p...
Siempre que se extienda una escritura pública hay que tener en cuenta que el
proceso de su perfeccionamiento tiene cuatro ...
Al respecto el Decreto 196 de 1971, estatuto básico para el ejercicio de la
abogacía, estableció que no podrá ejercer la p...
(6) El mandato gratuito.—El mandato puede ser gratuito. En este caso la
obligación del mandante se circunscribe a proveer ...
Mi apoderado está facultado para realizar todos los actos, gestiones y
diligencias que sean necesarios para el perfecciona...
(1) Formalidad.—El poder para venta de bienes inmuebles de acuerdo con la
Corte Suprema de Justicia debe constar en docume...
En caso de no poder hacer presentación personal en la misma notaría, donde
se extenderá la escritura pública, se debe real...
NOTAS GENERALES
[§ 0083] Descripción.—Al respecto ver § 0002.
Conforme al artículo 2189 y 2190 del Código Civil el mandato...
[§ 0087] Tarifa cobrada por autorización de escritura pública.—Véase (§
0004).
[§ 0088 y 0089] Reservados.
[§ 0090] LLAMAD...
PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE
[§ 0201] Entre los suscritos a saber: .........., mayor de edad, domiciliado y
residente en la ciudad de ..........., iden...
Los contratantes, leído el presente documento dan su asentimiento
expresamente a lo estipulado y firman como aparece, ante...
b) En caso de no comparecer uno de los contratantes a la notaría escogida, en
la fecha y hora pactadas, el prometiente pre...
(2) Título antecedente.—Es necesario indicar exactamente el título de
adquisición del declarante que dispone del inmueble,...
1. Las confirmatorias, que son aquellas que se entregan como prueba de la
confirmación del contrato, las cuales si el cont...
[§ 0211 a 0241] Reservados.
CONTRATO DE COMPRA VENTA DE BIEN INMUEBLE
(Escritura pública)
[§ 0242] En la ciudad de .......... departamento de .........., República de
Colombia, a los (fecha) .........., ante mí N...
El vendedor __________ El Comprador
__________
El Notario __________
NOTAS GENERALES
[§ 0243] Descripción.—La compraventa ...
2. El administrador de establecimientos públicos no puede vender los bienes
que administra (C.C., art. 1853).
3. El emplea...
[§ 0245] Escritura pública. Recomendaciones.—1. La escritura pública se
suscribirá en la notaría acordada y en el plazo se...
[§ 0246] Garantía mínima de calidad e idoneidad.—"(...) en todos los
contratos de compraventa y de prestación de servicios...
(1) Decreto 3466, artículo 1º, literal e).
(2) Ibídem, artículo 1º, literal f).
(3) Ibídem, artículo 23.
[§ 0247] Delito d...
[§ 0248] Certificado del registrador.—La Sala Civil de la Corte Suprema de
Justicia ha establecido: “El certificado del re...
[§ 0252] LLAMADAS
(1) Identificación.—La identificación de los comparecientes se hará con los
documentos legales pertinent...
b) Ingresar a la carrera
administrativa;
c) Tomar posesión de cargos públicos, y
d) Obtener grado profesional en cualquier...
(6) Servicios públicos.—Por la gran importancia que tiene este aspecto en la
actualidad, se recomienda pactar esta cláusul...
Para los efectos tributarios, los activos se dividen en fijos o inmovilizados y
movibles. Los primeros son aquellos bienes...
[§ 0325] Entre los suscritos a saber: .........., mayor de edad, identificado con la
cédula de ciudadanía Nº. ...............
[§ 0326] Descripción.—En la actualidad uno de los negocios jurídicos más
frecuentes es el de la compraventa de vehículos a...
[§ 0328] Recomendaciones.—Ningún vehículo automotor puede transitar por
las vías públicas o privadas abiertas al público s...
[§ 0336 a 0366] Reservados.
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VEHÍCULO AUTOMOTOR
CON RESERVA DE DOMINIO
[§ 0367] Entre los suscritos a saber: .........., mayor de edad, identificado con la
cédula de ciudadanía Nº. .......... d...
Vendedor: ____________________
Comprador:
___________________
Fiador:
_______________
NOTAS GENERALES
[§ 0368] Descripción...
(1) Descripción del objeto.— Este es un aspecto sobre el cual ningún cuidado
es excesivo. En Colombia son múltiples los ca...
[§ 0408] Entre los suscritos a saber: .........., mayor de edad, domiciliado y
residente en la ciudad de .........., ident...
NOTAS GENERALES
[§ 0409] Descripción.—El contrato de permuta ha sido definido por el artículo
1955 del Código Civil como u...
[§ 0412] El contratante cumplido puede solicitar la resolución. “El contrato
de promesa de permuta, como negocio bilateral...
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDA URBANA
[§
0475]
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Las partes contratantes, además <de lo anteriormente expresado, de común
acuerdo convienen las siguientes cláusulas sujeta...
Arrendador: _______________
Arrendatario:
______________
Coarrendatario:
____________
NOTAS GENERALES
[§ 0476] Descripción...
a) Nombre e identificación de los
contratantes.
b) Identificación del inmueble objeto del
contrato.
c) Identificación de l...
Cuando en el lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por
el Gobierno Nacional, el pago se efectuará e...
7. Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo
estipulado, mediante la consignación de que tr...
3. El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del
contrato de arrendamiento hasta tanto el arren...
Las reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo entrarán
en vigencia en el término de un (1) año, co...
c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del
inmueble que se arrienda, sobre el que se comp...
*(Las personas a que se hizo referencia en el inciso primero del presente
artículo no podrán alegar ineficacia o indebida ...
[§ 0484] Depósitos y cauciones.—En los contratos de arrendamiento para
vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en di...
2. La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se
suscriban con posterioridad...
Reajuste.—Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo
precio, el arrendador podrá incrementar el canon ha...
La parte demandada, podrá impedir la práctica de medidas cautelares o la
cancelación y levantamiento de las practicadas, m...
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MINUTAS Y MODELOS DERECHO CIVIL Y FAMILIA

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  1. 1. Minutas y modelos de derecho civil y derecho de familia MINUTAS Y MODELOS CIVILES CAPÍTULO I Minutas generales PODER GENERAL (Escritura pública)
  2. 2. [§ 0001] En la ciudad de .......... departamento de .........., República de Colombia, a los ......... del mes de .......... del año .........., ante mí Notario .........., del Círculo de .......... compareció el señor .........., colombiano, mayor de edad, domiciliado y residente en .........., de estado civil (Determinar) .........., identificado con la cédula de ciudadanía Nº .......... de .......... quien manifestó lo siguiente: PRIMERO.—Que por medio de la presente escritura confiere poder general, amplio y suficiente, al señor .......... (1), también colombiano, mayor de edad y domiciliado y residente en .......... para que en su nombre y representación ejecute los actos y contratos relacionados con sus bienes, obligaciones y derechos que a continuación se especifican: a) Administración. —Administrar, los bienes del poderdante, muebles e inmuebles, que se discriminan así: (los muebles por los detalles que los distingan y los inmuebles por su ubicación, cabida y linderos). Esta facultad comprende la de recaudar los productos y celebrar los contratos pertinentes a la administración de dichos bienes. b) Venta.—Vender, los bienes inmuebles o muebles de propiedad del poderdante, discriminados en el literal a) de éste documento (2). c) Ratificación.—Ratificar, en nombre del poderdante, contratos de compraventa o de permuta celebrados por él y que estén relacionados con inmuebles. d) Servidumbres.—Constituir servidumbres, activas o pasivas, a favor o a cargo de los bienes inmuebles del poderdante. e) Garantías.—Asegurar, las obligaciones del poderdante, o las que contraiga en nombre de éste, con hipoteca o prenda, según el caso. f) Remates.—Para que por cuenta de los créditos reconocidos o que se reconozcan a favor del poderdante admita a los deudores, en pago, bienes distintos de los que estén obligados a dar y para que remate tales bienes en proceso. g) Herencias, legados y donaciones.— Aceptar, con o sin beneficio de inventario, las herencias deferidas al poderdante, las repudie, y acepte o repudie los legados o donaciones que se le hagan (3). h) Pagos.—Pagar, a los acreedores del poderdante y hacer con ellos las transacciones que considere convenientes. i) Cobros.—Cobrar y percibir judicial o extrajudicialmente el valor de los créditos que se adeuden al poderdante, expedir los recibos y hacer las cancelaciones correspondientes. j) Préstamos.—Recibir y entregar dinero en calidad de mutuo o préstamo con interés por cuenta del poderdante. k) Cuentas.—Exigir cuentas, aprobar o improbar, y percibir o pagar el saldo respectivo y extender el finiquito del caso. l) Representación.—Representar al poderdante ante cualquier corporación, entidad, funcionario o empleado de la rama ejecutiva y sus organismos vinculados o adscritos; de la rama judicial; y de la rama legislativa, del poder público, en cualquier petición, actuación, diligencia o proceso, bien en calidad de demandante, demandado, o coadyuvante de cualquiera de las partes, para iniciar o seguir hasta su terminación, los procesos, actos, diligencias y actuaciones respectivas (4). ll) Tribunal de arbitramento.—Someter a la decisión de árbitros de acuerdo con el Decreto 2279 de 1989, Ley 446 de 1998, Decreto 1818 de 1998 y demás disposiciones complementarias, las controversias susceptibles de transacción relativas a los derechos y obligaciones del poderdante, y para que lo represente donde sea necesario en el proceso o procesos arbitrales. m) Desistimiento.—Desistir de los procesos, reclamaciones o gestiones en que intervenga a nombre del poderdante, de los recursos que en ellos interponga y de los incidentes que promueva. n) Transacción y Conciliación.—Transigir y conciliar todo tipo de controversias y
  3. 3. Poderdante: ___________________________ Apoderado: ____________________________ NOTAS GENERALES [§ 0002] Descripción.—El poder es un mandato. El mandato es un contrato a través del cual una parte denominada mandante confía a otra, el mandatario, la gestión de uno o más negocios, por cuenta y riesgo de la primera. Los negocios de que se encarga el mandatario no son actos materiales. Ellos son objeto de otros contratos como el contrato de trabajo y el contrato de obra. Este contrato puede ser gratuito o remunerado, en nuestro medio es usual pactar una remuneración. El mandato se llama especial cuando comprende uno o más negocios singularmente determinados; y si se confiere para todos los negocios del mandante, es general. Salvo algunas excepciones contempladas en la ley como el poder general, el mandato es un contrato consensual, esto es, que se perfecciona con el simple consentimiento de las partes sin necesidad de formalidad especial. El mandato es revocable. Cuando se revoca es usual pedirle al apoderado una certificación en la que conste el estado en que se deja el negocio respectivo y la circunstancia de haber cumplido el poderdante las obligaciones contraídas con el apoderado. Es lo que se conoce entre los abogados como paz y salvo. Este contrato, de acuerdo con el artículo 2189 del Código Civil, termina por el desempeño del negocio para el que fue constituido, por la expiración del término, por la revocación del mandante, por la renuncia del mandatario, por la muerte del mandante o del mandatario, por la iniciación del trámite de liquidación obligatoria o insolvencia del uno o del otro, por la interdicción del uno o del otro, o por la cesación de las funciones del mandante si el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas. [§ 0003] Requisitos de forma.—El poder general para toda clase de actuaciones requiere la formalidad de la escritura pública. Este es un caso excepcional en que el poder es solemne.
  4. 4. Siempre que se extienda una escritura pública hay que tener en cuenta que el proceso de su perfeccionamiento tiene cuatro momentos: la recepción, la extensión, el otorgamiento y la autorización. El otorgamiento, es el momento en que las partes aceptan expresamente la versión escrita de lo declarado. Es esa la oportunidad para leer la escritura cuidadosamente y observar que no se haya incurrido en errores. Estos son frecuentes en la descripción de los inmuebles, en la anotación de los documentos de identidad de los comparecientes y en las cifras. Si los errores se advierten antes de la firma de los otorgantes se pueden corregir con un procedimiento breve que reporta economía de tiempo y costos al usuario. [§ 0004] Tarifa cobrada por autorización de escritura pública.—"(...) la tarifa por la autorización de una escritura pública es una tasa que se cobra al usuario como contraprestación por el servicio notarial que imprime fe pública y garantía de autenticidad a las declaraciones de voluntad; está llamada a cubrir los gastos de funcionamiento del servicio; y sus tarifas contemplan una variación porcentual justificada, teniendo en cuenta criterios distributivos que la propia figura permite". (C.E., Sec. Primera. Sent. 8331, nov. 3/2005. M.P. Camilo Arciniegas Andrade). [§ 0005 a 0009] Reservados. [§ 0010] LLAMADAS (1) Apoderado.—Los poderes generales pueden otorgarse a cualquier persona plenamente capaz, sea o no abogado. Para los casos en que la actuación exija la participación de un abogado el poder y la sustitución deberá radicarse en cabeza de este profesional.
  5. 5. Al respecto el Decreto 196 de 1971, estatuto básico para el ejercicio de la abogacía, estableció que no podrá ejercer la profesión de abogado y anunciarse como tal aquella persona que no esté inscrita y mantenga vigente su inscripción (art. 24). El trámite de inscripción de abogados en los Tribunales Superiores del Distrito Judicial, fue suprimido por el artículo 90 del Decreto 2150 de 1995, pero de conformidad con el artículo 85, num. 20, de la Ley 270 de 1996 (Estatutaria de Justicia) la Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura tiene la función de llevar el Registro Nacional de Abogados y expedir la tarjeta profesional, previa verificación del cumplimiento de los requisitos legales. Así mismo, el Decreto 196 de 1971 estableció la prohibición de litigar en causa propia o ajena si no es abogado inscrito (art. 25), salvo las excepciones que consagra el mismo estatuto (arts. 28 a 38). (2) Prohibición.—El mandatario no puede, sin aprobación expresa del mandante, comprar él ni por medio de otra persona, las cosas que el mandante le ordena vender. Tampoco vender de lo suyo, al mandante, lo que éste le ordena comprar. La violación de esta prohibición hace nulo el negocio jurídico; sin embargo, es una nulidad relativa que puede sanearse por la ratificación del mandante. (3) Beneficio de inventario.—El beneficio de inventario consiste en que los herederos que aceptan sólo responden de las obligaciones hereditarias o testamentarias hasta concurrencia del valor total de los bienes que han heredado (C.C., art. 1304). (4) Coadyuvantes.—Los coadyuvantes son personas que intervienen en un determinado proceso para contribuir, ayudar o asistir a una parte con quien tienen relación y cuya suerte en el proceso si es vencida, puede afectarlos. (5) Sustitución.—Para sustituir el poder se procede de la misma manera que para constituirlo, es decir en este caso por escritura pública. Sin embargo, el poder conferido por escritura pública puede sustituirse para un negocio específico mediante un memorial.
  6. 6. (6) El mandato gratuito.—El mandato puede ser gratuito. En este caso la obligación del mandante se circunscribe a proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato, a pagarle los gastos razonables causados por la gestión, y a indemnizarle de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa y por causa del mandato. [§ 0011 a 0041] Reservados. PODER ESPECIAL PARA VENTA DE UN INMUEBLE [§ 0042] Señor Notario .......... del Círculo de .......... .........., mayor de edad, domiciliado(a) y residente en la ciudad de .........., identificado(a) con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de .........., actuando en nombre y representación propia, por medio de este documento (1) confiero poder especial, amplio y suficiente, a .......... también mayor de edad, domiciliado(a) y residente en la ciudad de .........., identificado(a) con la cédula de ciudadanía Nº .......... de .........., para vender por la suma de .......... pesos ($ .....) moneda legal y para suscribir en mi nombre la escritura pública de venta sobre el inmueble de mi propiedad que a continuación se describe: una casa de habitación, distinguida con el Nº .......... de la calle .......... de la ciudad de .........., junto con el lote de terreno en que se halla edificada, con todas sus dependencias y anexidades, alinderada de manera general así: por el norte, en extensión de .......... metros, con ..........; por el sur, en extensión de .......... metros, con ..........; por el oriente, con extensión de .......... metros, con ..........; y por el occidente, en extensión de .......... metros, con ........... El inmueble descrito se encuentra identificado con el Nº de matrícula inmobiliaria .......... (2). Conforme a lo dispuesto por la Ley 258 de 1996, igualmente manifiesto bajo la gravedad del juramento, que el inmueble arriba descrito no se encuentra afectado a vivienda familiar (3).
  7. 7. Mi apoderado está facultado para realizar todos los actos, gestiones y diligencias que sean necesarios para el perfeccionamiento del contrato de compraventa. Por lo anterior solicito se sirva tener a la persona anteriormente mencionada como mi apoderado para los efectos descritos en este memorial. Señor notario, atentamente, (4) Poderdante:__________________ _ C.C. Apoderado:___________________ _ C.C. NOTAS GENERALES [§ 0043] Descripción.—Al respecto Véase § 0002. [§ 0044] Poder para compra de un inmueble.—La minuta que se incorpora también puede ser usada para poderes especiales en la compra de un inmueble ya que uno y otro son muy similares. Minutas generales PODER ESPECIAL PARA VENTA DE UN INMUEBLE [§ 0045 a 0049] Reservados. [§ 0050] LLAMADAS
  8. 8. (1) Formalidad.—El poder para venta de bienes inmuebles de acuerdo con la Corte Suprema de Justicia debe constar en documento privado reconocido ante funcionario público. Los notarios, según el artículo 28 del Decreto-Ley 960 de 1970, modificado por el artículo 36 Decreto-Ley 2163 de 1970, exigen que se manifieste la clase de representación y los documentos que la acreditan, con el fin de ser protocolizados. El poderdante debe satisfacer los requisitos para el acto correspondiente. (2) Descripción del inmueble.—De acuerdo con el Decreto 231 de 1985 “quien otorgue poder especial para enajenar, gravar o limitar a un inmueble, lo identificará con el número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre y lugar de ubicación”. Por tanto es opcional en el poder transcribir los linderos del inmueble. La obligatoriedad se aplica para los datos exigidos por el decreto mencionado. (3) Afectación a vivienda familiar.—Debe entenderse afectado a vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad por uno o ambos cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio, destinado a la habitación de la familia (L. 258/96, art. 1º. Modificado. L. 854/2003, art. 1º). Esta declaración debe hacerse en caso de que el otorgante sea casado y el inmueble haya sido adquirido después del 17 de enero de 1996. Los inmuebles adquiridos antes de esta fecha pueden afectarse a vivienda familiar mediante escritura pública otorgada por ambos cónyuges, o de acuerdo con el procedimiento notarial o judicial que exista para tal efecto (L. 258/96, art. 2º). (4) Notaría.—Aun cuando no constituye una exigencia legal, para efectos prácticos, es recomendable que el poder sea otorgado en la misma notaría en donde se extenderá la escritura pública de compraventa del bien inmueble.
  9. 9. En caso de no poder hacer presentación personal en la misma notaría, donde se extenderá la escritura pública, se debe realizar igualmente la presentación personal en otra notaría. [§ 0051 a 0081] Reservados. REVOCATORIA DE PODER GENERAL (Escritura pública) [§ 0082] En la ciudad de .......... departamento de .........., República de Colombia, a los ......... del mes de .......... del año .........., ante mí, Notario .........., del Círculo de .......... compareció el señor .........., varón, mayor de edad, domiciliado y residente en .........., identificado con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de .......... quien manifestó lo siguiente: PRIMERO. Que por medio de la presente escritura revoca (1) en todos su efectos el poder general, amplio y suficiente, conferido al señor .........., mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía Nº. ..... de .......... para que en su nombre y representación ejecutara los actos y contratos relacionados con sus bienes, obligaciones y derechos discriminados en las cláusulas números ....., ..... y ......, poder que consta en la escritura pública Nº. ..... de .......... (fecha) de la Notaría ..... del Círculo de .......... SEGUNDO. Que con relación a los honorarios que se pactaron por la gestión encomendada a mi apoderado, por causa del ejercicio de este mandato, fueron cancelados en su totalidad de la siguiente manera: .........., para ello se aportan a la presente escritura los recibos .......... (2), quedando a paz y salvo por todo concepto. Leído el presente instrumento se aprueba por el compareciente y para constancia se firma conmigo, de todo lo cual doy fe. Poderdante:______________________ Apoderado: ______________________ Notario: __________________________
  10. 10. NOTAS GENERALES [§ 0083] Descripción.—Al respecto ver § 0002. Conforme al artículo 2189 y 2190 del Código Civil el mandato puede terminar por la revocación del mandante. La revocación del mandante puede ser expresa o tácita. La tácita es el encargo del mismo negocio a distinta persona. Si el primer mandato conferido a una persona es de carácter general y el segundo mandato que se otorga a persona distinta es especial, subsiste el primer mandato para los negocios no comprendidos en el segundo. [§ 0084] Recomendaciones.—Como el poder general se otorga por escritura pública, cuando el mandante desea revocarlo, debe hacerlo también a través de escritura pública de revocación. [§ 0085] Sustitución.—La sustitución de poder se encuentra consagrada en el artículo 68 del Código de Procedimiento Civil, y señala esta norma que para sustituir un poder debe procederse de la misma manera que para constituirlo, en este caso se debe realizar una escritura pública al igual que la revocatoria. Quien sustituye un poder podrá reasumirlo en cualquier momento, con lo cual quedará revocada la sustitución. [§ 0086] Terminación del poder.—La terminación se encuentra consagrada en el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil, y debe realizarse entregando en la secretaría del despacho, donde curse el proceso o el asunto, el escrito que revoque el poder o designe nuevo apoderado o sustituto. Es de aclarar que la renuncia no pone término al poder ni a la sustitución, sino cinco días después de notificarse por estado el auto que la admita, y se haga saber al poderdante o sustituidor por telegrama dirigido a la dirección denunciada para recibir notificaciones personales. El apoderado principal o el sustituto a quien se le haya revocado el poder, sea que esté en curso el proceso o se adelante alguna actuación posterior a su terminación, podrá pedir al juez, dentro de los treinta días siguientes a la notificación del auto que admite dicha revocación, que se regulen los honorarios mediante incidente que se tramitará con independencia del proceso o de la actuación posterior.
  11. 11. [§ 0087] Tarifa cobrada por autorización de escritura pública.—Véase (§ 0004). [§ 0088 y 0089] Reservados. [§ 0090] LLAMADAS (1) Revocatoria.—Véase, § 0002. (2) Honorarios.—Esta cláusula es opcional. En la revocatoria del poder no es necesario incluir la forma de remuneración del mandato, sin embargo, en la práctica es usual, para efectos de demostrar la terminación del mandato y aportar los documentos necesarios que prueban el paz y salvo del mandante por la gestión encomendada al mandatario. [§ 0091 a 0200] Reservados. CAPÍTULO II Minutas de contratos
  12. 12. PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE
  13. 13. [§ 0201] Entre los suscritos a saber: .........., mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de ..........., identificado con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de .......... quien para los efectos del presente contrato se denominará el PROMETIENTE VENDEDOR, de una parte y de la otra .........., mayor de edad, domiciliado y residente en .........., identificado con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de .........., quien en adelante se denominará el PROMETIENTE COMPRADOR, han celebrado el contrato de promesa de compraventa, que se rige con las normas aplicables sobre la materia y en especial por las siguientes cláusulas: PRIMERA. Objeto.—El PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a vender al PROMETIENTE COMPRADOR, quien a su vez se obliga a comprar el bien inmueble que se describe a continuación: bien ubicado en la calle .......... Nº. .......... de la urbanización o barrio .......... de la ciudad de ............., con ..... metros cuadrados y alinderado de manera general así: Por el norte, con ..........; Por el sur, con ..........; Por el oriente, con ..........; Por el occidente con ..........., con cédula catastral Nº. .........., y con Nº. de nomenclatura .......... (1). SEGUNDA. Tradición.—El bien inmueble que por este contrato se promete vender por una parte, y comprar por la otra, lo adquirió el prometiente vendedor por compra (2) hecha a .........., según consta en la escritura pública Nº. .......... de .......... (fecha) .........., expedida por la Notaría ..... del Círculo de .......... la cual fue registrada el .......... (fecha) .........., en el folio de matrícula inmobiliaria Nº. .......... (3) de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (Principal) .......... (o seccional) .......... del Círculo de .......... (4). TERCERA. Otras obligaciones.—El PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a transferir el dominio del inmueble objeto del presente contrato, libre de hipotecas, demandas civiles, embargos, condiciones resolutorias, pleito pendiente, censos, anticresis y, en general, de todo gravamen o limitación del dominio y saldrá al saneamiento en los casos de la ley. También se obliga el PROMETIENTE VENDEDOR a entregar el paz y salvo de impuestos, tasas, contribuciones causadas hasta la fecha de la escritura pública de compraventa (5). CUARTA. Precio.—El precio del inmueble prometido en venta es de .......... ($.....) moneda corriente, suma que el PROMETIENTE COMPRADOR pagará al PROMETIENTE VENDEDOR así: a) .......... ($.....) .......... a la fecha de la firma del presente contrato. Dicha suma será cancelada en efectivo (o cualquier forma de pago) b) el saldo, es decir, la suma de .......... ($.....) al tiempo del otorgamiento de la escritura pública correspondiente. QUINTA. Arras.— La cantidad de .......... ($.....) que el PROMETIENTE VENDEDOR declara haber recibido del PROMETIENTE COMPRADOR a satisfacción, se entrega a título de arras confirmatorias del acuerdo prometido y serán abonadas al precio total al momento de perfeccionarse el objeto de esta promesa. (6). SEXTA. Cláusula Penal.—Los prometientes establecemos para el caso de incumplimiento una multa de valor igual a la entregada como arras si el incumplimiento es de parte del PROMETIENTE COMPRADOR quien entonces perderá el valor dado; y si el incumplimiento es por parte del PROMETIENTE VENDEDOR éste devolverá al prometiente comprador el doble del valor indicado como arras (7). SÉPTIMA. Otorgamiento.—La escritura pública que deberá otorgarse con el fin de perfeccionar la venta prometida del inmueble alinderado en la cláusula primera, se otorgará en la Notaría .......... (.....), del Círculo de .......... el .......... (fecha) ........... a las .......... (8). OCTAVA. Prórroga.— Sólo se podrá prorrogar el término para el
  14. 14. Los contratantes, leído el presente documento dan su asentimiento expresamente a lo estipulado y firman como aparece, ante testigos que lo suscriben, en la ciudad de .......... a los (Fecha) .......... en dos ejemplares, uno para cada prometiente. Prometiente vendedor: __________ Prometiente comprador: ___________ Testigos: __________ NOTAS GENERALES [§ 0202] Descripción.—El artículo 89 de la Ley 153 de 1887, reguló la promesa de compraventa. El contrato de promesa es solemne, quiere decir que está sujeto a ciertas formalidades especiales de manera que sin ellas no alcanza existencia jurídica. Genera para los contratantes una obligación de hacer, es decir, el deber de perfeccionar el contrato prometido. Es habitual su utilización en la adquisición de bienes inmuebles. [§ 0203] Requisitos formales.—Debe constar por escrito. Los otorgantes elegirán libremente el notario que autorizará el reconocimiento del documento privado. Este reconocimiento da plena autenticidad y fecha cierta al documento. Sobre derechos notariales véase § 11733. [§ 0204] Recomendaciones.—a) Las cantidades y referencias numéricas se expresarán en letras, y entre paréntesis se escribirán las cifras respectivas;
  15. 15. b) En caso de no comparecer uno de los contratantes a la notaría escogida, en la fecha y hora pactadas, el prometiente presente deberá solicitar al notario un testimonio escrito de la comparecencia mediante acta o escritura pública, a elección del interesado, de acuerdo con el Decreto 2148 de 1983, con el fin de obtener prueba del incumplimiento de la otra parte, y c) En lo relacionado con la escritura pública, véanse las recomendaciones consignadas en el § 0003 de esta obra. Minutas de contratos PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE [§ 0205] Tarifa cobrada por autorización de escritura pública.—Véase (§ 0004). [§ 0206 a 0209] Reservados. [§ 0210] LLAMADAS (1) Identificación.—Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si la tuvieren; por su número de nomenclatura, por la localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Cuando se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal (D.L. 960/70, art. 31). De otra parte, conforme a lo dispuesto por el Decreto 2157 de 1995, la identificación de un bien inmueble puede hacerse mediante la protocolización con escritura pública del plano definitivo expedido por la autoridad catastral, que resulta de los procesos de formación, actualización y conservación catastral. En este evento no será necesario transcribir textualmente los linderos literales del inmueble.
  16. 16. (2) Título antecedente.—Es necesario indicar exactamente el título de adquisición del declarante que dispone del inmueble, con los datos de su registro. Si carece de él, así lo expresará indicando la fuente de donde pretende derivar su derecho (D.L. 960/70, art. 32). (3) Folio de matrícula inmobiliaria.—El Decreto 1250/70, definió la matrícula inmobiliaria como el folio destinado a un bien determinado, y que se distinguirá con un código o complejo numeral indicativo del orden interno de cada oficina y de la sucesión en que se vaya sentando. (4) Oficinas de registro.—Se clasifican en principales y seccionales. La principal y las seccionales situadas en el territorio de una entidad política- administrativa forman el círculo correspondiente. La principal coordina a las seccionales de su círculo (D.L. 1250 y 2156/70). (5) Impuestos.—Para efectos de extender la escritura pública, es necesario presentar prueba del pago del impuesto predial del inmueble mediante la presentación del llamado “paz y salvo notarial” expedido por el respectivo tesorero municipal o distrital, según sea el caso, el cual deberá protocolizarse con la escritura pública correspondiente. Se recomienda, además, verificar la existencia de sumas adeudadas por concepto de valorizaciones pendientes. Para el caso del distrito capital, debe tenerse en cuenta que el denominado “paz y salvo notarial” fue eliminado. En su reemplazo, según lo dispuesto por el Decreto 129 de 1994 de la Alcaldía Mayor de Bogotá, y por la Circular 009 de febrero de 1995 emanada de la Secretaría de Hacienda del Distrito, para la autorización de escrituras públicas sobre bienes inmuebles se exige la acreditación de la declaración y pago del impuesto predial unificado por el año en el cual se otorga el instrumento. (6) Arras.—Es conveniente resaltar que de acuerdo con nuestro ordenamiento jurídico existen tres modalidades de arras:
  17. 17. 1. Las confirmatorias, que son aquellas que se entregan como prueba de la confirmación del contrato, las cuales si el contrato se realiza deben restituirse a quien las dio o imputarse a cuenta del precio, según se pacte (C.C., art. 1861). En caso de no cumplirse el contrato las pierde quien las dio. 2. Las confirmatorias penales, es decir las entregadas por uno de los contratantes al otro como liquidación anticipada de perjuicios, en cuyo caso la estipulación tiene la característica de ser cláusula penal, de manera que las partes no pueden apartarse del compromiso contractual, estando facultada la parte cumplida para exigir el cumplimiento del contrato o apropiarse de las arras. Esta modalidad de arras es de creación jurisprudencial. 3. Las de retractación o penitenciales, que son aquellas que se dan con la intención de ofrecer a cada una de las partes un medio de desistir del contrato, de suerte que quien las ha entregado pueda retractarse perdiéndolas y quien las ha recibido pueda retractarse pagando el doble al otro contratante (C.C., art. 1859). Si en el contrato no aparece a qué título se dan las arras, el Código Civil consagra la presunción de que son de retractación (C.C., arts. 1859, 1861). (7) Cláusula penal.—Tratándose de un contrato civil la pena y la obligación en conjunto, no pueden exceder del doble de la segunda (C.C., art. 1601). En el evento de un contrato mercantil la pena no podrá ser superior al monto de la prestación principal (C.C., art. 1861). Para mayor información véase, § 0443 (2). (8) Fecha de cumplimiento.—Es esencial fijar fecha y hora de cumplimiento para la obligación de suscribir la escritura pública. Adicionalmente la Corte Suprema de Justicia ha establecido que es necesario indicar la notaría en la cual se otorgará la escritura pública (sent. ene./79). (9) Gastos.—La disposición que establece que en los contratos bilaterales los derechos notariales serán de cargo de las dos partes, por mitades, es supletoria, es decir que las partes pueden acordar lo que a bien tengan. En los demás gastos se atenderá a lo estipulado por los contratantes.
  18. 18. [§ 0211 a 0241] Reservados. CONTRATO DE COMPRA VENTA DE BIEN INMUEBLE (Escritura pública)
  19. 19. [§ 0242] En la ciudad de .......... departamento de .........., República de Colombia, a los (fecha) .........., ante mí Notario ....., del Círculo de .........., compareció .........., mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de .......... (1), de estado civil .......... con sociedad conyugal vigente (o soltero, o divorciado), domiciliado y residente en .........., quien en adelante se denominará el VENDEDOR (2), por una parte, y por la otra .........., también mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de .........., de estado civil .......... con sociedad conyugal vigente (o soltero, o divorciado), domiciliado y residente en .........., quien en adelante se denominará el COMPRADOR y manifestaron que han celebrado el contrato de compraventa que se regirá por las normas aplicables a la materia y especialmente por las siguientes cláusulas: PRIMERA. Objeto.—El VENDEDOR, por medio del presente instrumento público transfiere a título de compraventa real y efectiva al COMPRADOR el derecho de dominio y la posesión que tiene y ejerce sobre una casa de habitación junto con el lote de terreno en que se halla edificada, con todas sus anexidades, dependencias, usos, costumbres y servidumbres, ubicada en el área urbana de la ciudad de .......... en la calle .......... con el Nº. .......... de la actual nomenclatura urbana, con cédula catastral Nº. .......... inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria Nº. .......... de la oficina de registro de instrumentos públicos de la ciudad .......... el día ...... del mes de ..... del año ....., inmueble que se encuentra alinderado de manera general así: Por el norte, en extensión de .......... metros, con ..........; por el sur, en extensión de .......... metros, con ..........; Por el oriente, en extensión de .......... metros, con ..........; y Por el occidente, en extensión de .......... metros, con ..........; con una cabida superficiaria de .......... metros cuadrados. Con un área construida de .......... metros cuadrados. Parágrafo.—No obstante la estipulación sobre su cabida, nomenclatura y linderos, el inmueble anteriormente descrito se vende como cuerpo cierto. SEGUNDA. Precio.—El precio del inmueble objeto de esta venta, es de .......... ($...) moneda corriente, suma que el compareciente VENDEDOR declara tener recibido a su entera satisfacción de manos del COMPRADOR (3). TERCERA. Tradición.—El VENDEDOR garantiza al COMPRADOR que el inmueble objeto de la venta no ha sido enajenado a ninguna otra persona y que tiene la posesión tranquila de él y declara haberlo adquirido por compra efectuada a .........., según consta en la escritura pública Nº. .........., de ..... (fecha) ....., expedida por la Notaría ..... del Círculo de .......... la cual fue registrada en el Folio de Matrícula Inmobiliaria Nº. .......... de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, principal, (o seccional) el .......... (fecha) (4). CUARTA. Otras obligaciones.—El VENDEDOR declara que el inmueble objeto de esta compraventa está libre de demandas civiles, embargos, de hipotecas, contratos de anticresis, pleito pendiente, condiciones resolutorias, no tiene limitaciones ni ha sido desmembrado, ni constituido en patrimonio de familia, ni movilizado y en general, esta libre de gravámenes o limitaciones del dominio y que en todo caso, se obliga al saneamiento de la venta conforme a la ley (5). Parágrafo Primero.—Declara además, el VENDEDOR que hace entrega del inmueble objeto del presente contrato a paz y salvo por todo concepto de impuestos, tasas y contribuciones, incluso en lo relacionado con el impuesto predial y complementarios, el cual ha sido pagado por el VENDEDOR para efectos de la obtención del correspondiente paz y salvo notarial necesario para otorgar el presente instrumento. Es entendido que
  20. 20. El vendedor __________ El Comprador __________ El Notario __________ NOTAS GENERALES [§ 0243] Descripción.—La compraventa ha sido definida por el artículo 1849 del Código Civil como un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Este contrato requiere de un acuerdo de voluntades entre dos partes (vendedor y comprador). El acuerdo debe versar, esencialmente, sobre dos prestaciones recíprocas que son: para el vendedor la obligación de dar a la otra parte una cosa; y para el comprador la obligación de pagar en dinero el valor de la cosa que recibe, es decir el precio. [§ 0244] Requisitos de forma.—a) Por regla general el contrato de compraventa se perfecciona con el simple acuerdo de las partes entre el precio y la cosa. Es lo que se conoce como un contrato consensual. Sin embargo, por excepción, la compraventa de bienes inmuebles solo se perfecciona, con la suscripción de la escritura pública. Es lo que se conoce como un contrato solemne. b) Para el contrato de compraventa son hábiles de acuerdo con el artículo 1851 del Código Civil todas las personas que la ley no declare inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato. Dentro de las prohibiciones especiales para celebrar el contrato de compraventa se encuentran: 1. Compraventa entre el padre y el hijo de familia (C.C., art. 1852). Es necesario aclarar que antes se prohibía la compraventa entre cónyuges no divorciados, sin embargo, la Corte Constitucional en Sentencia C-068 de febrero 10 de 1999, declaro inexequible esta prohibición.
  21. 21. 2. El administrador de establecimientos públicos no puede vender los bienes que administra (C.C., art. 1853). 3. El empleado público no puede comprar los bienes públicos o privados que se vendan por su ministerio (C.C., art. 1854). 4. Los tutores y curadores no pueden comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos sino con arreglo a lo prevenido en el título “De la administración de los tutores y curadores” (C.C., art. 1855). 5. Los mandatarios, los síndicos de los concursos, están sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2170 del Código Civil. Los albaceas a lo dispuesto en el artículo 1351 del Código Civil. 6. Los gobiernos extranjeros que mantengan misión diplomática en la República, pueden adquirir en propiedad o construir en la capital de ella el edificio destinado a alojar su respectiva delegación, siempre que declaren que la República gozará en la misma materia el derecho de reciprocidad (L. 39/18); Adicionalmente, es necesario tener en cuenta al celebrar este contrato el artículo 1504 del Código Civil.. Son incapaces para celebrar todo contrato de manera absoluta: los dementes, los impúberes y los sordomudos que no puedan darse a entender. Son incapaces relativos: los menores adultos que no han obtenido habilitación de edad y los disipadores que se hallen bajo interdicción. c) Sobre los derechos notariales véase § 11733. También se pagará el impuesto de registro y anotación que es un impuesto nacional cedido a los departamentos y en Bogotá se conoce como de beneficencia. Se calcula sobre el precio del inmueble.
  22. 22. [§ 0245] Escritura pública. Recomendaciones.—1. La escritura pública se suscribirá en la notaría acordada y en el plazo señalado en la promesa de compraventa si la hubo. A pesar de lo anterior, los contratantes son libres de escoger el notario ante quien han de hacer sus declaraciones. 2. La escritura pública ha sido definida por el Decreto 960 de 1970 (Estatuto de Notariado) como el instrumento que contiene declaraciones en actos jurídicos, emitidos ante el notario, con los requisitos previstos en la ley y que se incorpora al protocolo. Se celebran por escritura pública todos los actos y contratos de disposición o gravamen de bienes inmuebles y aquellos para los cuales la ley exija esta solemnidad. 3. Al respecto véase § 0210 (1). 4. Cualquier error que advierta en el instrumento póngalo en conocimiento del notario antes de firmar. Así se puede corregir sin costo adicional mediante el procedimiento de salvar el error y advertirlo al final.
  23. 23. [§ 0246] Garantía mínima de calidad e idoneidad.—"(...) en todos los contratos de compraventa y de prestación de servicios se entiende pactada una garantía mínima de calidad e idoneidad ante cuyo incumplimiento, atendiendo a las facultades que la ley le confiere a la Superintendencia de Industria y Comercio en materia de protección al consumidor, puede presentarse por parte del consumidor afectado, queja ante la misma, a fin de hacerla efectiva. Lo anterior tiene como fundamento la obligación que existe en cabeza de los productores y expendedores de garantizar la idoneidad(1) y calidad(2) de los bienes y servicios que comercializan(3) . De lo anterior se concluye que, como mínimo todo bien o servicio está amparado por la garantía mínima de calidad e idoneidad, de acuerdo a las exigencias ordinarias y habituales del mercado. Así, las condiciones de calidad e idoneidad garantizadas dependerán de la clase de garantía de que se trate y estas determinarán el alcance de la responsabilidad del obligado a responder por la misma. De este modo, el responsable de la efectividad de la garantía deberá responder por este concepto únicamente en el evento en que las fallas que fundamentan el reclamo se relacionen con las condiciones de calidad e idoneidad garantizadas y no por el mero capricho del consumidor. 1.1. Aspectos que comprenden el artículo 13 del Decreto 3466 de 1982 establece que las garantía tanto legal, como voluntaria o adicional, conllevan la obligación de proporcionar asistencia técnica indispensable para la utilización de un bien, lo cual implica la reparación y suministro de los repuestos necesarios para el efecto y, en caso de repetirse la falla, la de proceder al cambio del bien por otro de la misma especie, si el consumidor así lo solicita, estando vigente el término de la garantía. Añade el artículo 13 que, siempre que se reclame la efectividad de la garantía antes del vencimiento de su plazo, no podrá cobrarse suma alguna al consumidor por los gastos y costos que implique la reparación por fallas en la calidad o en la idoneidad del bien, ni por el transporte y devolución, todos los cuales deberán correr por cuenta del obligado a responder en garantía. Por lo tanto, si persiste la falla en el bien y el responsable de hacer efectiva la garantía no lo cambia por otro de la misma especie, el consumidor puede acudir ante la Superintendencia de Industria y Comercio para que se ordene la efectividad de la misma y en el evento de establecerse el incumplimiento de las normas del estatuto del consumidor imponer la solución correspondiente. Debe entenderse que el responsable de hacer efectiva la garantía, llámese productor, comercializador o proveedor, cuando recibe el bien, respecto del cual se va a reparar la falla, lo hace a título de depósito. En razón a lo anterior, le asiste la obligación de asumir la custodia y conservación adecuada del bien dejado en depósito, como también respecto de la integridad de los elementos que lo componen y de sus equipos anexos o complementarios, si los tuviere. Por último respecto a los gastos de bodegaje, tenga en cuenta que de conformidad con el principio de la autonomía de la voluntad privada, al cual se refiere el artículo 1602 del Código Civil, aplicable a los contratos mercantiles por expresa disposición del artículo 822 del Código de Comercio, los particulares libremente determinan el contenido, alcance, condiciones y modalidades de sus actos jurídicos. En este sentido, se considera que dichos gastos de bodegaje podrán ser cobrados en la medida en que esta situación esté prevista en el contrato celebrado con el consumidor".
  24. 24. (1) Decreto 3466, artículo 1º, literal e). (2) Ibídem, artículo 1º, literal f). (3) Ibídem, artículo 23. [§ 0247] Delito de estafa en la compraventa.—La Sala Penal de la Corte Suprema de Justicia, entró a estudiar la viabilidad del delito de estafa en los contratos de compraventa cuando no se informa al comprador de la existencia de un gravamen hipotecario sobre el inmueble y señaló: “Ahora bien, el negocio jurídico de compraventa comienza con el acuerdo de voluntades, sigue con la entrega recíproca del precio y del bien, y finaliza con la tradición, en el marco de una secuencia de actos que conforman una sola conducta (el negocio jurídico), con una sola finalidad (la venta del bien) y un solo valor (la transferencia del derecho de dominio a través del contrato). Si en cualquiera de esos pasos se calla frente a elementos esenciales que impedirían o dificultarían el negocio jurídico, o que de conocerse por la parte contratante la llevarían a no contratar, lo menos que se puede decir es que el consentimiento nace viciado, o que no genera obligaciones desde el punto de vista contractual. Mas ocurre que la sanción de esos actos no termina allí, pues cuando esa maniobra se constituye en un engaño dirigido a ocasionar error en la víctima, surge el delito de estafa, en tanto con ello se defrauda patrimonialmente al sujeto pasivo y al tiempo se genera un provecho ilícito para el actor. Claro, porque las consecuencias jurídicas no se quedan en el ámbito restringido de los contratantes, sino que trascienden al interés general que exige transparencia y buena fe en los negocios jurídicos, que de no acatarse paralizarían el tráfico comercial” (CSJ, Cas. Penal. Sent. oct. 27/2004. M.P. Mauro Solarte Portilla).
  25. 25. [§ 0248] Certificado del registrador.—La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha establecido: “El certificado del registrador es un documento público que como tal y, según las voces del artículo 264 del Código de Procedimiento Civil, “hace fe de su otorgamiento, de su fecha y de las declaraciones que en ellos haga el funcionario que lo autoriza”, por manera que como en este el registrador expresa la secuencia de las distintas inscripciones efectuadas, cuya práctica conlleva la indicación de los datos referidos en el artículo 27 del decreto memorado, dicho documento indiscutiblemente demuestra el cumplimiento de la inscripción y, en este orden de ideas, si los títulos aportados carecen de la constancia de haberse efectuado, es claro que esta se suple con la información que acerca de ella ofrece el correspondiente certificado. La anterior ha sido doctrina reiterada de la Corte, por vía de ejemplo, cuando retomando el criterio expuesto desde su fallo de marzo 31 de 1919 expresó que “la carencia de la nota de registro en una escritura pública de compraventa, no significa que la tradición no haya operado, si es que, de otra parte, hay evidencia de que de ella ya se tomó nota en el registro inmobiliario, y así aparece en el documento idóneo para ello como es el certificado del registrador de instrumentos públicos”, pues “el aspecto sustancial de lo que es la transferencia del dominio no sufre mengua por esta circunstancia. Traduce que la atestación que en las copias de las escrituras se coloca, lo que es imperioso al tenor de la ley (D. 1250/70, art. 23) tiene una finalidad netamente probatoria, debido a que, en tanto que la copia no ostenta dicha atestación no es oponible a terceros y solo surtirá efectos probatorios entre las partes y sus causahabientes (CPC, art. 256), con respecto, claro está, a la celebración misma del acto a que se refiere el documento. A este propósito débese notar que la inoponibilidad surge no del hecho mismo de que la copia de la escritura carezca de la constancia, sino del hecho de que no haya sido objeto de registro; por eso tal norma ordena que el juez envíe el instrumento, no para que se obtenga el registro, sino para que, caso de existir registro, se deje la constancia respectiva; de no haber operado el registro, la copia quedará restringida en sus efectos porque no alcanza a terceros. Y, obviamente, que cuando el juez procede de aquel modo es porque ignora si fue, o no, registrado, y entonces busca obtener certeza en el punto” (sent. oct. 2/95, exp. 4493)”. (CSJ, Cas. Civil. Sent. 2645, nov. 30/2005. M.P. Pedro Octavio Munar Cadena). [§ 0249] Tarifa cobrada por autorización de escritura pública.—Véase (§ 0004). [§ 0250 y 0251] Reservados.
  26. 26. [§ 0252] LLAMADAS (1) Identificación.—La identificación de los comparecientes se hará con los documentos legales pertinentes, dejando testimonio de cuales son estos. Sin embargo, en caso de urgencia calificada por el notario, a falta de la cédula de ciudadanía, el notario puede realizar la identificación con otro documento auténtico, o mediante la fe de conocimiento personal del notario (D.L. 960/70, art. 24, D. 2148/83, art. 11). Libreta militar.—De acuerdo con la modificación introducida al artículo 36 de la Ley 48 de 1993 por el artículo 111 del Decreto 2150 de 1995, ya no se requiere la presentación de la libreta militar para la suscripción de escrituras públicas de ninguna índole. Para mayor claridad, se transcribe lo dispuesto por el mencionado artículo: D.L. 2150/95. ART. 111.—Libreta militar. El artículo 36 de la Ley 48 de 1993, quedará así: “ART. 36.—Cumplimiento de la obligación de la definición de situación militar. Los colombianos hasta los cincuenta (50) años de edad, están obligados a definir su situación militar. No obstante, las entidades públicas o privadas no podrán exigir a los particulares la presentación de la libreta militar, correspondiéndole a éstas la verificación del cumplimiento de esta obligación en coordinación con la autoridad militar competente únicamente para los siguientes efectos: a) Celebrar contratos con cualquier entidad pública;
  27. 27. b) Ingresar a la carrera administrativa; c) Tomar posesión de cargos públicos, y d) Obtener grado profesional en cualquier centro docente de educación superior”. (2) Sociedad conyugal.—Quien disponga de un inmueble o constituya gravamen sobre él, deberá indicar la situación jurídica del bien respecto de la sociedad conyugal, en caso de ser o haber sido casado (D.L. 960/70, art. 27). De igual manera debe tenerse en cuenta, que la Ley 258 de 1996 estableció que cuando el inmueble se encuentre afectado a vivienda familiar, su enajenación o la constitución de cualquier gravamen o derecho real sobre el, sólo podrá efectuarse con el consentimiento libre de ambos cónyuges, el cual se entenderá expresado con su firma (L. 258/96, art. 3º). Lo dispuesto en dicha ley se aplica igualmente a las uniones maritales de hecho, siempre y cuando lleven por lo menos dos años. (3) Pago del precio.—Obviamente el pago puede estar sujeto a otras modalidades. Lo usual es quedar debiendo un saldo y señalar un plazo. (4) Registro.—Los documentos referentes a inmuebles se registran en la oficina de instrumentos públicos correspondiente a su ubicación. (D.L. 1250/70, art. 3º). (5) Situaciones jurídicas que afectan el inmueble.—Es deber del disponente manifestar la existencia de toda situación que pueda afectar al inmueble objeto de su declaración o los derechos constituidos sobre él, y si lo posee materialmente (D.L. 960/70, art. 33).
  28. 28. (6) Servicios públicos.—Por la gran importancia que tiene este aspecto en la actualidad, se recomienda pactar esta cláusula en la que se exprese a quién corresponde (comprador o vendedor) el pago o cancelación de los servicios públicos domiciliarios. Por ello es preferible que el inmueble objeto de la compraventa se encuentre en esta materia a paz y salvo al momento de la celebración de la compraventa. No obstante, los contratantes, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, pueden pactar esta cláusula bajo cualquiera otra orientación, por ejemplo, el estipular que los servicios adeudados sean cancelados por el comprador o por ambas partes en una proporción acordada o que corresponda a un período determinado de tiempo, etc. (7) Gastos.—Sobre el particular debe observarse los siguientes aspectos: a) Gastos notariales.—Es de anotar, que conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del Decreto 960 de 1970, en los contratos o actos bilaterales los derechos notariales serán a cargo de las dos partes, por mitades; precisando que los varios integrantes de una parte responderán solidariamente por la cuota de ella. No obstante el artículo 230 del mismo ordenamiento dispone que esta regla es de aplicación supletiva, es decir en caso de que no sea prevista en el acto o contrato, como quiera que las partes pueden acordar lo que a bien tengan sobre el particular; b) Gastos de registro y anotación.—En cuanto a los demás gastos que se causen con el otorgamiento de la escritura tales como el impuesto de registro y anotación (derechos de beneficencia y tesorería) se estará a lo pactado por las partes. Se recomienda en este evento que el costo del mismo sea asumido por el comprador quien es el interesado en efectuar el registro para efectos de finiquitar la tradición del inmueble objeto del contrato, y c) Gastos por retención en la fuente.—En relación con la retención en la fuente por la enajenación de un inmueble o de cualquiera otro bien considerado como activo fijo debe estarse a las normas tributarias vigentes.
  29. 29. Para los efectos tributarios, los activos se dividen en fijos o inmovilizados y movibles. Los primeros son aquellos bienes corporales o incorporales que permanecen normalmente en el patrimonio del contribuyente; es decir, que no se enajenan dentro del giro ordinario de sus negocios y, los segundos (movibles), son aquellos bienes corporales muebles o inmuebles y los incorporales que se enajenan dentro del giro ordinario de los negocios del contribuyente, como por ejemplo los inventarios de mercancías que, por lo general existen al principio y al fin de cada año o período fiscal. El valor equivalente a la retención se deberá cancelar previamente a la enajenación del bien, ante el notario cuando se trate de bienes inmuebles, ante las autoridades de tránsito respecto de vehículos, o ante las entidades autorizadas para recaudar impuestos. [§ 0253 a 0324] Reservados. CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VEHÍCULO AUTOMOTOR
  30. 30. [§ 0325] Entre los suscritos a saber: .........., mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía Nº. ............ de ..........., domiciliado y residente en .........., quien para efectos del presente contrato se denominará el VENDEDOR, y .........., también mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de ............, domiciliado y residente en .........., quien para los efectos del presente contrato se denominará el COMPRADOR, hemos convenido en celebrar un contrato de compraventa que se regirá por las normas legales aplicables a la materia y en especial por las siguientes cláusulas: PRIMERA. Objeto.—El VENDEDOR se compromete a transferir al COMPRADOR la propiedad del vehículo automotor que a continuación se identifica: Clase :......... Marca: .......... Modelo: .......... Tipo: .......... Color: .......... Placas: .......... Motor: .......... Serie: .......... Capacidad: .......... Servicio: .......... Matriculado en: .......... SEGUNDA. Precio.—Como precio del vehículo automotor descrito las partes han acordado la suma de .......... pesos ($.....) moneda legal. TERCERA. Forma de pago.—El COMPRADOR se compromete a pagar el precio a que se refiere la cláusula anterior de la siguiente manera: .......... CUARTA. Obligaciones del vendedor.—El VENDEDOR se obliga a hacer entrega del vehículo en buen estado, libre de gravámenes, embargos, multas, impuestos, pactos, pactos de reserva de dominio y cualquiera otra circunstancia que afecte el libre comercio del bien objeto del presente contrato. Igualmente, el VENDEDOR se obliga a realizar las gestiones de traspaso dentro de los .......... (.....) días posteriores a la firma del presente contrato, es decir el (fecha) .......... (1). QUINTA. Cláusula penal.—Las partes establecen como sanción pecuniaria a cargo de quien incumpla una cualquiera de las estipulaciones derivadas de este acto jurídico la suma de .......... pesos ($.....), cantidad de la cual será acreedora la otra parte (2). SEXTA. Gastos.—Los gastos que se ocasionen con motivo de esta compraventa serán cubiertos por ambas partes por mitades (3) En señal de asentimiento, las partes contratantes suscriben este documento en dos ejemplares del mismo tenor, ante testigos hábiles, en la ciudad de ..., siendo los ... (...) días del mes de ... del año ..... (.....). El vendedor: __________________ El comprador:_________________ Minutas de contratos CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VEHÍCULO AUTOMOTOR NOTAS GENERALES
  31. 31. [§ 0326] Descripción.—En la actualidad uno de los negocios jurídicos más frecuentes es el de la compraventa de vehículos automotores. En virtud de él, se transfiere la propiedad de uno de los vehículos a cambio del pago de una suma de dinero. Los elementos esenciales de este contrato son el objeto y el precio; uno y otro deben determinarse. Son normas aplicables a este tipo de actos, en general, las contenidas en el Código Civil para la compraventa, y en especial, el parágrafo del artículo 922 y siguientes del Código de Comercio. [§ 0327] Requisitos formales.—Entratándose del contrato de compraventa para efectos de que opere la tradición de un vehículo automotor en principio basta con la celebración del contrato en virtud del cual se transfiere el dominio. Sin embargo, de acuerdo con el artículo 922 del Código Civil, se requiere, además, la inscripción del respectivo título (documento de compraventa) ante la oficina de tránsito en la cual está matriculado el automotor. Esta norma se presenta en contraposición con el artículo 1857 del Código Civil que establece en que casos se requiere de solemnidades especiales para efectuar la tradición y dentro de ellas no se encuentra la inscripción de vehículos automotores, por tanto no queda claro si la inscripción en la oficina de tránsito es un requisito de publicidad y oponibilidad frente a terceros o un requisito de tradición. Al respecto la Corte Suprema de Justicia en sentencia de noviembre 10 de 1976, estableció: “la simple entrega del objeto enajenado no equivale a tradición del mismo. Por expreso mandato de la ley se exige, a más de la entrega, la inscripción del título, pues de otro modo la tradición no opera totalmente". Por su parte la Ley 769 de 2002 por la cual se expide el Código Nacional de Tránsito Terrestre, define el registro nacional automotor como el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad, características y situación jurídica de los vehículos automotores terrestres. En él se inscribirá todo acto, o contrato providencia judicial, administrativa o arbitral, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real, principal o accesorio sobre vehículos automotores terrestres para que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros (L. 769/2002, art. 2º).
  32. 32. [§ 0328] Recomendaciones.—Ningún vehículo automotor puede transitar por las vías públicas o privadas abiertas al público sin tener licencia de tránsito, certificado de movilización vigente, póliza de seguro obligatorio de daños causados a las personas en accidentes de tránsito y sin portar placas, salvo en lo casos en que se otorga un permiso especial. Este permiso especial es otorgado por las autoridades de tránsito por un corto tiempo. Así mismo, el Ministerio del Medio Ambiente, de acuerdo con el Decreto 948 de 1995 y previa consulta con el Ministerio de Transporte, o los municipios o distritos, podrá establecer restricciones a la circulación de automotores por razón de su antigüedad u obsolescencia, cuando sea necesario para disminuir los niveles de contaminación en zonas urbanas (D. 948/95, art. 39). Actualmente en algunas ciudades de Colombia se debe portar un certificado de emisión de gases que determine el nivel de contaminación máxima de un vehículo automotor para poder circular. Por otro lado, antes de proceder a la suscripción de un documento de compraventa de vehículo automotor usado, el comprador debe hacer revisar el bien a adquirir por un experto de confianza. [§ 0329 a 0334] Reservados. [§ 0335] LLAMADAS (1) Traspaso.—Es un trámite administrativo que se surte ante las oficinas de tránsito donde tenga radicada la cuenta el vehículo que permite la inscripción de propiedad a nombre de un nuevo dueño. (2) Cláusula penal.—Al respecto Ver § 0210 (7) y 0443 (2). (3) Impuestos.—Las autoridades de tránsito no autorizarán y registrarán el traspaso de propiedad de los vehículo gravados, hasta tanto se acredite que se esta al día en el pago de impuesto sobre vehículos automotores y se haya pagado el seguro obligatorio de accidentes de tránsito.
  33. 33. [§ 0336 a 0366] Reservados. CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VEHÍCULO AUTOMOTOR CON RESERVA DE DOMINIO
  34. 34. [§ 0367] Entre los suscritos a saber: .........., mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de .........., domiciliado y residente en .........., quien para efectos del presente contrato se denominará el VENDEDOR y .........., también mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de .........., domiciliado y residente en .........., quien para los efectos del presente contrato se denominará el COMPRADOR, hemos acordado celebrar un contrato de compraventa que se regirá por las normas legales aplicables a la materia y en especial por las siguientes cláusulas: PRIMERA. Objeto del contrato.—El VENDEDOR se compromete a transferir al COMPRADOR la propiedad del vehículo automotor que a continuación se describe: Clase: .........., Marca .........., Modelo .........., Tipo: .........., Color: .........., Placas: .........., Motor número .........., Serie .........., Capacidad: .........., Servicio: .........., Matriculado en: .........., con sus accesorios correspondientes y en perfecto buen estado de funcionamiento, a entera satisfacción del COMPRADOR como éste lo declara expresamente (1). SEGUNDA. Precio.—Como precio del vehículo automotor antes descrito, las partes han acordado la suma de .......... ($.....) moneda legal, que el COMPRADOR se obliga a pagar al VENDEDOR de la siguiente manera: A la firma del presente documento la cantidad de .......... El saldo esto es la suma de .......... ($.....) m/cte. más la suma de: .......... por concepto de la financiación del crédito sobre el vehículo dando así una deuda total del COMPRADOR de .......... ($.....) m/cte., pagaderos en ..... (.....) cuotas mensuales cada una por un valor de $ .......... con vencimientos mensuales sucesivos contados desde el día ..... del mes de .......... del año ..... y hasta el día .......... del mes de .......... de ......(año). TERCERA. Pagos.—El pago de cada cuota, o su abono, entrará irrevocablemente al patrimonio del VENDEDOR y la falta de pago de cualquier cuota una vez el plazo este vencido, se tomará como cláusula aceleratoria (2) es decir, se podrá cobrar la totalidad de la deuda al COMPRADOR y dará derecho al VENDEDOR para cobrar intereses por mora, a razón del .......... (...%) mensual sin perjuicio de las acciones legales que en su favor se originen por el incumplimiento del COMPRADOR. CUARTA. Reserva de dominio.—El VENDEDOR vende el objeto determinado en la cláusula primera, reservándose el dominio sobre el mismo hasta tanto no le sea pagada por el comprador la totalidad del precio pactado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 750 del Código Civil, y demás normas concordantes. La tradición del objeto queda subordinada a la condición suspensiva del pago total del precio pactado y, entre tanto, el comprador no será poseedor sino mero tenedor del vehículo, a la orden del vendedor y a título de depositario gratuito. QUINTA. Incumplimiento.—Las partes contratantes convienen en que el incumplimiento en el pago de una o varias de las cuotas mensuales estipuladas, o de cualquiera de las obligaciones que por este documento adquiere el COMPRADOR, dará derecho opcional al VENDEDOR o a quien legalmente sus derechos represente, a dar por resuelto el presente contrato, o demandar judicialmente su resolución, todo de conformidad con las disposiciones pertinentes de los códigos Civil y de Procedimiento Civil, y sin que, en tal evento el vendedor quede obligado a devolver al comprador las sumas que éste haya pagado como parte del precio, las cuales quedarán del vendedor por concepto de indemnización de perjuicios, que desde ahora se pacta. Así mismo queda a elección del vendedor proceder en la forma indicada anteriormente, o demandar las obligaciones del
  35. 35. Vendedor: ____________________ Comprador: ___________________ Fiador: _______________ NOTAS GENERALES [§ 0368] Descripción.—Para lo pertinente véase § 0326. La cláusula de no transferir el dominio de los bienes muebles, sino en virtud del pago del precio, en las condiciones que el vendedor y comprador tengan a bien estipular, será válida, sin perjuicio de los derechos de los terceros poseedores de buena fe. Cuando se trate de la adquisición de vehículos automotores nuevos resulta obligatorio pactar la cláusula de garantía conforme lo señala la Resolución 777 de 1993, emanada de la Superintendencia de Industria y Comercio de otra parte, debe tenerse en cuenta que en los contratos de compraventa, según lo dispuesto en el artículo 11 del Decreto Extraordinario 3466 de 1982, corre a cargo del productor la denominada “garantía mínima presunta”; que ampara al producto vendido. [§ 0369] Requisitos formales.—Al respecto véase § 0327. [§ 0370 a 0375] Reservados. [§ 0376] LLAMADAS
  36. 36. (1) Descripción del objeto.— Este es un aspecto sobre el cual ningún cuidado es excesivo. En Colombia son múltiples los casos en que el comprador ve peligrar su derecho, a pesar de haber realizado el negocio con entera buena fe, por problemas de importación o adulteración y duplicación de documentos. (2) Cláusula aceleratoria.—Conviene recordar que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 69 de la Ley 45 de 1990, cuando se estipule el pago de una obligación mediante cuotas periódicas y se hubiere pactado expresamente que la simple mora del deudor en la cancelación de las mismas dará derecho al acreedor a exigir la devolución del crédito en su integridad, una vez el acreedor en desarrollo de lo pactado exija la devolución del total de la suma no podrá restituir nuevamente el plazo, salvo que los intereses de mora los cobre únicamente sobre las cuotas periódicas vencidas, aun cuando comprendan sólo intereses. Tratándose de una operación mercantil es preciso sujetarse a la previsión contenida en el artículo 962 del Código de Comercio conforme a la cual la falta de pago de uno o más instalamentos que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total del vehículo, sólo dará derecho al cobro de la cuota o cuotas insolutas de los intereses moratorios, conservando el comprador el beneficio del término con respecto a las cuotas sucesivas. (3) Fianza.—La fianza es una obligación accesoria, en virtud de la cual una o más personas responden de una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple. El fiador una vez ha sido reconvenido para el pago de la obligación del deudor, puede proponer el beneficio de excusión, en virtud del cual se debe proceder a cobrar primero la obligación al deudor principal, y solo en el evento de que el primero no responda, debe responder el fiador. [§ 0377 a 0407] Reservados. CONTRATO DE PERMUTA
  37. 37. [§ 0408] Entre los suscritos a saber: .........., mayor de edad, domiciliado y residente en la ciudad de .........., identificado con cédula de ciudadanía Nº. .......... de .......... y .......... también mayor de edad y domiciliado y residente en .........., identificado con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de ............, acuerdan celebrar un contrato de permuta que se rige por las disposiciones legales aplicables a este contrato y por las siguientes cláusulas: PRIMERA. Objeto.—.......... enajena en favor de .......... el siguiente bien: .......... Por su parte, .......... enajena en favor de .......... el bien que se describe a continuación: .......... SEGUNDA. Permuta.—La enajenación mutua que las partes hacen de los bienes debidamente identificados en la cláusula anterior es a título de permuta de acuerdo con el artículo 1955 y ss. En razón a ello, las partes asignan los siguientes valores a los bienes que se intercambian: a) al .......... descrito en la cláusula primera de propiedad de .......... la suma de .......... ($...) pesos; b) al .......... mencionado en la cláusula primera, se estima económicamente en la suma de .......... ($ ...) pesos. En consecuencia, como surge una diferencia en favor de .........., .......... le entregará el monto de dicho mayor valor en dinero para lograr así la equivalencia de prestaciones (1). TERCERA. Forma de pago.—La obligación en dinero que surge a cargo de .......... será cancelada de la siguiente manera: .......... CUARTA. Obligaciones de los contratantes.—Los contratantes declaran que los bienes que enajenan son de su propiedad y se obligan a hacer entrega de ellos en buen estado de funcionamiento, además, declaran, que los bienes se encuentran libres de embargos, gravámenes, multas, impuestos, condiciones resolutorias, pactos — incluyendo reserva de dominio— y cualquiera otra circunstancia que afecte el libre comercio de los bienes que cada uno se compromete a entregar y que se identifican plenamente en la cláusula primera de este documento, en todo caso las partes se obligan a salir al saneamiento en los eventos que exige la ley QUINTA. Cláusula penal.— Las partes establecen como sanción pecuniaria a cargo de quien incumpla una cualquiera de las obligaciones establecidas en este contrato el pago de una cantidad igual a .......... ($.....) pesos, suma de la cual será acreedora la otra parte sin necesidad de requerimiento de ninguna índole para constituir la mora al deudor (2). SEXTA. Gastos.—Los gastos que se ocasionen con motivo de este negocio jurídico serán cubiertos por ambas partes por mitades (3). Estando de acuerdo con lo anteriormente establecido y como señal de su asentimiento, los contratantes suscriben este documento en dos ejemplares del mismo tenor y valor, siendo los .......... (...) días del mes de .......... del año ....., ante testigos hábiles. Firmas de las partes: ____________________ Testigo:_______________________________
  38. 38. NOTAS GENERALES [§ 0409] Descripción.—El contrato de permuta ha sido definido por el artículo 1955 del Código Civil como un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. Este contrato surgió de la conveniencia de intercambiar los excedentes de ciertos bienes, relativamente abundantes, por otros, que a su vez, guardaban menos importancia para quien los poseía. Es un negocio anterior a la existencia del dinero, a su poder de cambio. De acuerdo con el desarrollo que se le ha dado en nuestra legislación, al contrato de permuta es dable aplicar las normas propias de la compraventa, incluyendo dentro de ellas la figura de la lesión enorme. Sobre el particular la Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1970 estableció: “Si en el contrato de permuta, lo mismo que en el de venta, hay precio; si en tal contrato es posible determinar si el precio fue justo o injusto; si la acción rescisoria por lesión enorme procede no sólo en favor del comprador; si en la permuta cada permutante es a la vez comprador y vendedor; y, si por lo dicho, la rescisión por lesión no es en manera alguna incompatible en el contrato de permuta, es necesario llegar a la conclusión de que, conforme a lo dispuesto en el artículo 1958 del Código Civil las disposiciones de los artículos 1946 y 1947 son aplicables al contrato de permuta”. [§ 0410] Requisitos formales.—El contrato de permuta es consensual. En consecuencia, basta para su perfeccionamiento el acuerdo de voluntades de los contratantes sobre los elementos esenciales. Empero, cuando uno o varios de los bienes permutados exigen el cumplimiento de determinada solemnidad para la validez de la enajenación, ésta debe cumplirse respecto de dicha cosa. Este es el caso de las permutas en las cuales uno de los bienes es inmueble. [§ 0411] Recomendaciones.—A pesar de ser un contrato consensual, como ya quedó dicho, resulta conveniente sentar en un documento los términos establecidos para el acto jurídico. Así se facilita la prueba de las obligaciones; se posibilita, con mayor fundamento, la prueba de desequilibrio económico indispensable para alegar una eventual lesión enorme, y; en fin, se dota de mayor seguridad jurídica esta forma de negociación.
  39. 39. [§ 0412] El contratante cumplido puede solicitar la resolución. “El contrato de promesa de permuta, como negocio bilateral, hace nacer prestaciones recíprocas y queda sujeto a lo dispuesto en el artículo 1546 del Código Civil, aclaró la Corte Suprema de Justicia. Por lo tanto, el contratante cumplido puede solicitar la resolución del contrato y, de ser posible, que se le deje en la misma situación que tenía al momento de contratar” (CSJ, S. Civil, Sent. 7386, nov. 7/2003, M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo). [§ 0413 a 0442] Reservados. Minutas de contratos CONTRATO DE PERMUTA [§ 0443] LLAMADAS (1) Conmutativo.—El contrato de permuta es conmutativo por regla general. Prueba de ello la constituye, precisamente, la aplicación de la lesión enorme a este tipo de convención. (2) Cláusula penal.—Ha sido definida por el artículo 1592 del Código Civil como aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal. Cuando la obligación pactada en la cláusula penal sea positiva, háyase o no estipulado un término dentro del cual deba cumplirse la obligación principal, al deudor no se le puede hacer efectiva esta cláusula hasta que se haya constituido en mora. Sin embargo, esto no impide que se renuncie expresamente al requerimiento para constituir en mora al deudor. Véase, § 0210 (7). (3) Gastos—Al respecto véase el § 0210 (9). [§ 0444 a 0474] Reservados.
  40. 40. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA [§ 0475]
  41. 41. L u g a r y f e c h a d e c e l e b r a c i ó n d e l c o n t r a t o :
  42. 42. A r r e n d a d o r : I d e n t i f i c a c i ó n ( C . C . o N I T )
  43. 43. A r r e n d a t a r i o : I d e n t i f i c a c i ó n ( C . C . o N I T )
  44. 44. D i r e c c i ó n d e l i n m u e b l e :
  45. 45. C a n o n o p r e c i o : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . P e s o s
  46. 46. A v a l ú o c a t a s t r a l : C e r t i f i c a d o N º
  47. 47. T é r m i n o d e d u r a c i ó n : ( 1 ) F e c h a d e i n i c i a c i ó n : . . . . . . . . . .
  48. 48. Las partes contratantes, además <de lo anteriormente expresado, de común acuerdo convienen las siguientes cláusulas sujetas al Código Civil y demás normas concordantes: PRIMERA. Objeto del Contrato.—Mediante el presente contrato, el arrendador concede al arrendatario el goce del inmueble cuyos linderos se determinan a continuación: .......... De igual manera los elementos que figuran en el inventario separado firmado por las partes. SEGUNDA. Pago, oportunidad y sitio.—El arrendatario se obliga a pagar a el arrendador por el goce del inmueble y demás elementos del mismo, el canon o precio que se pacta en .......... y que será cancelado dentro de los primeros .......... (....) días de cada período mensual, al arrendador o a su orden. El canon podrá ser incrementado anualmente por el arrendador de acuerdo con el porcentaje autorizado legalmente. Si el canon es pagado en cheque, este se considerará satisfecho solo una vez que el banco haga el respectivo abono siempre y cuando el cheque haya sido presentado en tiempo para su pago al respectivo banco (2). TERCERA. Mora.—Cuando el arrendatario incumpliere el pago de la renta mensual en la oportunidad, lugar y forma acordada en la cláusula segunda, el arrendador podrá hacer cesar el arriendo y exigir la restitución del inmueble (3). CUARTA. Destinación.—El arrendatario se obliga a usar el inmueble para la vivienda de él y de su familia y no podrá darle otro uso, ni ceder o transferir el contrato de arrendamiento sin la autorización escrita del arrendador. El incumplimiento de esta cláusula dará derecho al arrendador para dar por terminado el contrato y exigir la entrega del inmueble. En caso de cesión o subarriendo por parte del arrendatario, el arrendador podrá celebrar un nuevo contrato de arriendo con los usuarios reales (4). QUINTA. Recibo y estado.—El arrendatario declara que ha recibido el inmueble objeto de este contrato en buen estado, conforme al inventario que se adjunta, en el mismo se determinan los servicios, cosas y usos conexos y adicionales. El arrendatario, a la terminación del contrato, se obliga a devolver al arrendador el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo el deterioro proveniente del transcurso del tiempo y uso legítimo del bien arrendado. SEXTA. Reparaciones.—El arrendatario tendrá a su cargo las reparaciones locativas a que se refiere la ley (C.C., arts. 2028, 2029 y 2030) y no podrá realizar otras sin el consentimiento previo, expreso y escrito del arrendador. El arrendador se obliga a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en el inmueble materia del presente contrato, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa. Salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta (5). SÉPTIMA. Obligaciones especiales de las partes.—Son obligaciones de las partes las siguientes: a) Del arrendador: 1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos. 2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato. 3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales (esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato). 4.
  49. 49. Arrendador: _______________ Arrendatario: ______________ Coarrendatario: ____________ NOTAS GENERALES [§ 0476] Descripción.—El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo. Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales. En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por ciento (50%) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble (L. 820/2003, art. 2º). [§ 0477] Requisitos formales.—El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos:
  50. 50. a) Nombre e identificación de los contratantes. b) Identificación del inmueble objeto del contrato. c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble. d) Precio y forma de pago. e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales. f) Término de duración del contrato. g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato (L. 820/2003, art. 3º). [§ 0478] Pago por consignación.—Cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordados, se aplicarán las siguientes reglas: 1. El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento.
  51. 51. Cuando en el lugar de ubicación del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno Nacional, el pago se efectuará en el lugar más cercano en donde exista dicha entidad, conservando la prelación prevista por el gobierno. 2. La consignación se realizará a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago conservará el original del título, cuyo valor quedará a disposición del arrendador. 3. La entidad que reciba la consignación deberá expedir y entregar a quien la realice dos (2) duplicados del título: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deberá estar indicado en cada duplicado. Al momento de efectuar la consignación dejará constancia en el título que se elabore la causa de la misma, así como también el nombre del arrendatario, la dirección precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y dirección del arrendador o su representante, según el caso. 4. El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título correspondiente, dentro de los cinco (5) (sic) siguientes a la consignación. Una copia simple de la comunicación y del duplicado título deberá ser cotejada y sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligación por parte de la empresa de servicio postal dará lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas. 5. El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento. 6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregará al arrendador o a quien lo represente, el valor consignado previa presentación del título y de la respectiva identificación.
  52. 52. 7. Las consignaciones subsiguientes deberán ser efectuadas dentro del plazo estipulado, mediante la consignación de que trata este artículo o directamente al arrendador, a elección del arrendatario (L. 820/2003, art. 10). [§ 0479] Pago de servicios públicos.—Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios: 1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes. La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001. El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%). 2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos. El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos.
  53. 53. 3. El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas. El arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato. 4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si estas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario. 5. En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podrá solicitar a la empresa de servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite asumirá la obligación de pagar el servicio y el inmueble quedará afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario. La existencia de facturas no canceladas por la prestación de servicios públicos durante el término de denuncia del contrato de arrendamiento, no podrán, en ningún caso, ser motivo para que la empresa se niegue a la reconexión, cuando dicha reconexión sea solicitada en los términos del inciso anterior. 6. Cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios públicos podrá exigir directamente las garantías previstas en este artículo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble quedará afecto al pago. En este caso, la empresa de servicios públicos determinará la cuantía y la forma de dichas garantías o depósitos.
  54. 54. Las reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo entrarán en vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la promulgación de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios realicen los ajustes de carácter técnico y las inversiones a que hubiere lugar (L. 820/2003, art. 15). El Decreto 3130 de noviembre 4 de 2003, del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, que entró en vigencia el 10 de julio de 2004, reglamenta el artículo 15 de la Ley 820 de 2003. En relación con el tema de la solidaridad del propietario y arrendatario sobre los servicios públicos la Corte Constitucional ha precisado en varios fallos lo siguiente: "(...) a partir del 28 de octubre de 2001, fecha en que entró en vigencia la Ley 689 de 2001, la solidaridad se limita a los dos primeros períodos consecutivos de facturación no pagados, independientemente de que tales períodos sean trimestrales, bimestrales o mensuales. Siendo claro que si la empresa de servicios públicos no suspende el servicio al cabo del segundo período de mora, se rompe la solidaridad. Por consiguiente, el propietario o el poseedor del inmueble arrendado solo está obligado a pagar el monto de los tres primeros períodos de mora en que haya incurrido el arrendatario, más los otros valores que de tal mora se desprendan legalmente. La misma regla se predica, salvo disposición legal en contrario, en la relación del comodante y el comodatario; entre el nudo propietario y el usufructuario; y, en general, entre quien tiene la propiedad o la posesión sobre un inmueble y quien lo habita o utiliza a cualquier título". (C. Const., Sent. T-147, feb. 19/2004. M.P. Jaime Araújo Rentería). Entre otros. [§ 0480] Clasificación de los contratos.—Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente forma, cualquiera que sea la estipulación al respecto: a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales. b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio.
  55. 55. c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios. d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna. Entiéndese como parte de un inmueble, cualquier porción del mismo que no sea independiente y que por sí sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen las normas que rigen la propiedad horizontal o separada (L. 820/2003, art. 4º). [§ 0481] Solidaridad.—Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa. Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil (L. 820/2003, art. 7º). [§ 0482] Notificaciones.—“En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores, deberán indicar en el contrato, la dirección en donde recibirán las notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de arrendamiento. La dirección suministrada conservará plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deberá utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo dispuesto en el artículo que regula el procedimiento de pago por consignación extrajudicial. Los arrendadores deberán informar el cambio de dirección a todos los arrendatarios, codeudores o fiadores, mientras que estos sólo están obligados a reportar el cambio a los arrendadores.
  56. 56. *(Las personas a que se hizo referencia en el inciso primero del presente artículo no podrán alegar ineficacia o indebida notificación sustancial o procesal)*. Tampoco podrá alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de cualquier otra dirección de habitación o trabajo, diferente a la denunciada en el contrato. **(En el evento en que no se reporte ninguna dirección en el contrato o en un momento posterior, se presumirá de derecho que el arrendador deberá ser notificado en el lugar donde recibe el pago del canon y los arrendatarios, codeudores y fiadores en la dirección del inmueble objeto del contrato, sin que sea dable efectuar emplazamientos en los términos del artículo 318 del Código de Procedimiento Civil)**.(L. 820/2003, art. 12). NOTAS: *1. El inciso 3º del artículo 12 de la Ley 820 de 2003, entre paréntesis, fue declarado inexequible por la Corte Constitucional, mediante Sentencia C-670 de julio 13 de 2003. M.P. Clara Inés Vargas Hernández. **3.El inciso final del artículo 12 de la Ley 820 de 2003, fue declarado inexequible por la Corte Constitucional, mediante Sentencia C-731 de julio 12 de 2005. M.P. Humberto Antonio Sierra Porto. [§ 0483] Exigibilidad.—Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda (L. 820/2003, art. 14).
  57. 57. [§ 0484] Depósitos y cauciones.—En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquél en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior (L. 820/2003, art. 16). [§ 0485] El capítulo VIII de la Ley 820 de 2003, por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, regula lo relacionado con las personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes raíces. Minutas de contratos CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA [§ 0486] El artículo 41 de la Ley 820 de 2003, incentiva la construcción de vivienda de interés social nueva, para arrendar a través de sociedades especializadas. El Decreto 1789 de junio 3 de 2004, del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, reglamenta parcialmente el artículo 41 de la Ley 820 de 2003 y establece disposiciones en relación con las sociedades especializadas en arrendamiento. NOTAS: 1. Los contratos que se encuentren en ejecución con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se regirán por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración. Para todos los efectos legales, las normas relacionadas con las causales de terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carácter sustancial y por ende sólo se aplicarán a los contratos que se celebren con posterioridad a la vigencia de esta ley (L. 820/2003,art. 42).
  58. 58. 2. La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en que se celebró el contrato. Para efectos del tránsito de legislación, deberá estarse a lo establecido en el artículo 40 de la Ley 153 de "agencias en derecho"1887 y en el artículo 699 del Código de Procedimiento Civil (L. 820/2003,art. 43). [§ 0487 a 0499] Reservados. [§ 0500] LLAMADAS (1) Duración.—El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año (L. 820/2003, art. 5º). Prórroga.—El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley (L. 820/2003, art. 6º). (2) Canon de arrendamiento.—El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo. La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente (L. 820/2003, art. 18). Fijación.—El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente (L. 820/2003, art. 19).
  59. 59. Reajuste.—Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo mencionado anteriormente. El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación (L. 820/2003, art. 20). Comprobante.—El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podrá solicitar la intervención de la autoridad competente (L. 820/2003, art. 11). (3) Medidas cautelares en procesos de restitución de tenencia.—En todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento, cualquiera que fuere la causal invocada, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales. Los embargos y secuestros podrán decretarse y practicarse como previos a la notificación del auto admisorio de la demanda a la parte demandada. En todo los casos, el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la oportunidad que el juez le señale, para responder por los perjuicios que se causen con la práctica de dichas medidas.
  60. 60. La parte demandada, podrá impedir la práctica de medidas cautelares o la cancelación y levantamiento de las practicadas, mediante la prestación de caución en la forma y en la cuantía que el juez le señale, para garantizar el cumplimiento de la sentencia. Las medidas cautelares practicadas se levantarán si se absuelve al demandado, o si el demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los sesenta (60) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia. Si en esta se condena en costas, el término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior (L. 820/2003, art 35). Restitución provisional.—Cualquiera que fuere la causal de restitución invocada, el demandante podrá solicitar, que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de inspección judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en que se encuentra. Si durante la práctica de la diligencia se llegare a establecer que el bien se encuentra en estado de grave deterioro o que pudiere llegar a sufrirlo, desocupado o abandonado, el juez a solicitud del demandante, podrá ordenar, en la misma diligencia, la restitución provisional del bien, el cual se le entregará físicamente a un secuestre. El secuestre, previa autorización del juez podrá entregar el inmueble en depósito a la parte demandante, quien se abstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia que ordene la restitución del bien. La orden de restitución provisional no es apelable. Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, o dentro de los cinco (5) días siguientes a la práctica de la diligencia, según fuere el caso, solicita al juez que le fije caución a la parte demandante para garantizar los daños y perjuicios que con la restitución provisional pueda ocasionarle, el juez si lo considera conveniente, ordenará la prestación de caución en la cuantía y oportunidad que para tales efectos señale, so pena del levantamiento de la medida. Durante la vigencia de la restitución provisional, se suspenderán los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento a cargo de las partes (L. 820/2003, art. 36).

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