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Duarte e elali. valor de troca, valor de uso alguns subsídios para (re)pensar o projeto de condomínios verticais

  1. 1. 2º. Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios 03 e 04 de Novembro de 2011 – Rio de Janeiro, RJ – Brasil doi 10.XXXX/sbqp.11.380 Valor de troca, valor de uso: alguns subsídios para (re)pensar o projeto de condomínios verticais Trade value, usage value: a few subsidies to (re)think projects of apartment complexes Matheus Jacques Duarte Arquiteto e urbanista, Mestre em Arquitetura e Urbanismo | e-mail: matheusrd@hotmail.com | CV Lattes: http://lattes.cnpq.br/8379615661752965 | Gleice Azambuja Elali Arquiteta e urbanista, Dra. em Arquitetura e Urbanismo | e-mail: gleiceae@gmail.com | CV Lattes: http://lattes.cnpq.br/3061713076071714 | RESUMO Proposta: A habitação em condomínios verticais multifamiliares é uma solução de moradia usual nas grandes e médias cidades brasileiras. Esse tipo de projeto, no entanto, o imóvel é projetado tendo em vista uma demanda de mercado e não um cliente específico. Tal situação, aliada às limitações técnicas e financeiras do empreendimento (também definidas pelo mercado imobiliário), conduz à adoção de soluções standard para as unidades habitacionais, geralmente reduzidas à área mínima permitida pela legislação local. Para compensar a área interna reduzida, no programa das áreas comuns são incluídos itens voltados para o conjunto dos moradores, sobretudo relacionados ao lazer. Método de pesquisa/Abordagens: Partindo desse quadro geral, esse trabalho estudou seis condomínios verticais inaugurados entre 2000 e 2005 na cidade de Natal-RN a fim de verificar seu uso atual e avaliar a satisfação dos moradores (proprietários ou inquilinos). A pesquisa teve como base a avaliação pós-ocupação (APO) e envolveu: vistoria técnica, questionários e entrevistas com moradores e realização de grupo focal com arquitetos atuantes na cidade. Resultados: A análise dos dados mostra que, com o tempo, além de alterarem o espaço padronizado dos apartamentos buscando adequá-los a seus desejos e necessidades, os moradores passam a dar menos valor a alguns itens da área comum que inicialmente haviam motivado a aquisição do imóvel. Contribuições/Originalidade: Ao questionar os valores que são contemplados pelas propostas de condomínios residenciais atualmente lançados pela indústria imobiliária brasileira, espera-se contribuir para a discussão critica do processo de produção do seu projeto de arquitetura. Palavras-chave: Edifício residencial multifamiliar. Condomínio vertical. Avaliação pós-ocupação (APO). Mercado imobiliário. 823
  2. 2. Anais do 2º.Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios | 03 e 04 de Novembro de 2011 | Rio de Janeiro, RJ | PROARQ/FAU/UFRJ e PPG-IAU USP| ABSTRACT Proposal: Apartment complexes are the usual solution to those living in medium and big cities in Brazil. However, this type of project designs the property according to market demands and not a specific client. This situation, combined with technical and financial limitations of the enterprise (others market conditions), leads to the adoption of standard solutions to the housing units, usually limited to the minimum area allowed by local law. To compensate for the reduced internal area, the common areas include items for all residents, particularly related to leisure. Methods: Considering this framework, this study examined six apartment complexes opened between 2000 and 2005 in Natal, RN, Brazil. It objective was analysis the actual use and the users satisfaction. The research was based on post-occupancy evaluation (POE) and involved: technical inspection, questionnaires and interviews with residents and focal-group with architects working in the city. Findings: Data analysis shows that, over time, residents change the standard apartments, tailoring them to their wants and needs, and they give less value to some items in the common area that had initially motivated the acquisition of property. Originality/value: By questioning the values that are contemplated by the proposed residential developments currently released by the Brazilian real estate industry we expect to contribute to the critical discussion of the production process of its architectural design. Key-words: Apartment complex. Post-occupancy evaluation (POE). Real estate market. 1 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA Embora possa aparentar ser um projeto simples, a habitação é um objeto arquitetônico extremamente complexo, sobretudo ao se considerar que as múltiplas necessidades dos usuários (físicas, de conforto, sociais, psicológicas), além de precisarem ser atendidas sob o ponto de vista técnico, mesclam-se às questões sócio-culturais e econômicas. Assim, poucas são as pessoas/famílias que têm recursos financeiros para comprar a moradia dos seus sonhos, uma situação que se traduz na conhecida dicotomia entre o “eu quero” e o “eu posso”, denotando que o objeto escolhido pode não ser o ideal, mas sim o possível. Interagindo entre o momento da procura/escolha de um imóvel e sua posse/uso, se mesclam inúmeros fatores e vários profissionais (arquitetos, engenheiros, empresários, construtores, corretores, entre outros) que, direta ou indiretamente, ligam-se à produção do bem ou têm participação em sua comercialização. Num contexto ideal, a função do arquiteto é projetar espaços adequados aos seus futuros ocupantes, o que exige contato direto profissional-cliente e troca de experiências entre ambos. No entanto, em muitas situações do mercado imobiliário, especialmente nos empreendimentos de grande porte, não há contato entre profissional e usuários, que são substituídos pelo cliente institucional (construtor, investidor ou imobiliária). Frente a isso, geralmente prevalecem questões de marketing, de modo que o empreendedor encomenda ao(s) arquiteto(s) um projeto para o qual não há clientes específicos e sim pesquisas de mercado ou de demanda. Com base nesse entendimento é gerado um modelo de edificação voltado para o aproveitamento máximo do potencial construtivo do terreno, e no qual o projeto é apenas uma das peças (embora a principal) que promovem a “venda”. As unidades habitacionais criadas em função dessa lógica serão “consumidas” por futuros usuários/compradores desconhecidos (e, obviamente, diferentes entre si). Esse é, em geral, o contexto do surgimento dos condomínios habitacionais de diversos portes, quer sejam horizontais (que se espalham pelas periferias, cercados, como na idade média, por um muro fortificado) quer sejam verticais. No Brasil, os condomínios horizontais são relativamente recentes – o primeiro AlphaVille brasileiro surgiu na década de 1980 – podendo assumir o modelo de lotes a serem 824
  3. 3. Anais do 2º.Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios | 03 e 04 de Novembro de 2011 | Rio de Janeiro, RJ | PROARQ/FAU/UFRJ e PPG-IAU USP| posteriormente ocupados (destinados às camadas de maior poder aquisitivo) ou oferecer habitações previamente construídas (unidades padrão). Por sua vez, os condomínios verticais se desenvolveram a partir da década de 1960 e são os que mais proliferam, sobretudo nos grandes centros. Vários autores (LEMOS, 1979; SOMEKH, 1997; VELHO, 1973; VILARIÑO, 2000) comentam que, em nosso país a arquitetura vertical voltada para fins residenciais foi rapidamente assimilada pelas camadas da classe média urbana, tendo se configurado como um fenômeno específico, uma vez que em nenhum outro país esse tipo de habitação tem sido utilizado em tão larga escala. Entre os muitos aspectos que interagem para sua proliferação encontra-se o máximo aproveitamento dos terrenos existentes nas áreas mais privilegiadas, fenômeno associado à localização da moradia e a questões sócio-culturais. Essa preocupação com a localização é explicada pelo fato de muitas das áreas periféricas de nossas cidades não serem bem servidas por infra-estrutura urbana (água, luz, telefonia, calçamento) e equipamentos (escolas, saúde, supermercados, agências bancárias), além de exigirem grande tempo de deslocamento para acesso a outros setores urbanos, o que, devido à deficiência do transporte público, representa maiores gastos com transporte (fator expoente no orçamento familiar em função do preço dos combustíveis). Por sua vez, as questões sócio-culturais envolvem fatores de diversas ordens, desde o status que a pessoa/família deseja espelhar para a sociedade até o fato da escolha por apartamentos (em detrimento de casas) também estar ligada ao medo da violência, ou seja, ao desejo de sentir-se seguro (BAIERL, 2004; CALDEIRA, 2000; VELHO, 2002). Aliando essa tendência à verticalidade, às dimensões cada vez menores das unidades habitacionais e à exigüidade de áreas de lazer nos centros urbanos, nos últimos 15 anos intensificou-se a oferta de condomínios com área comum generosa, na qual os futuros moradores podem usufruir de vários equipamentos, desde piscina, quadra poli-esportiva e salão de festas, até (os “recentes”) pista para Cooper, raia olímpica, academia de ginástica, brinquedoteca, espaço gourmet e similares. Anunciados pelo marketing como “um clube em casa”, tais atrativos costumam ser apresentados como um importante acréscimo à área privativa do apartamento, complementando a moradia individual e permitindo que o morador (inquilino ou proprietário do apartamento) deles usufrua “gratuitamente”. Como argumento de venda é salientada a economia proporcionada por tais serviços pois: (i) manter tal estrutura em uma habitação unifamiliar representaria altíssimo preço (tanto para o investimento inicial quanto para manutenção); (ii) caso o condomínio não oferecesse tais opções a família precisaria arcar com os inconvenientes (e os custos) exigidos pelos deslocamentos extras para outros setores da cidade que os proporcionassem. Esse paper é subsidiado por 06 pesquisas, cujos resultados foram retrabalhados em função da argumentação pretendida. A primeira investigação foi realizada na dissertação de mestrado de Duarte (2006), que avaliou um condomínio vertical multifamiliar localizado em Natal-RN, analisando técnica, comportamental e funcionalmente o apartamento e área de lazer, com ênfase para o ponto de vista dos moradores. Num segundo momento, a disciplina „Projeto de Arquitetura 03‟ do Curso de graduação em Arquitetura e Urbanismo da UFRN usou (adaptou) o mesmo método para a avaliação de outros cinco condomínios verticais multifamiliares inaugurados na cidade entre 2000 e 2005 (CUNHA, OLIVEIRA e FERNANDES, 2009; PAIVA e MOURA, 2009; MEDEIROS, ROCHA e ALBUQUERQUE, 2009; FERREIRA e ARAÚJO, 2009; ASSUNÇÃO, BELARMINO e COSTA, 2009), considerados prédios representativos de um nicho de mercado muito explorado pelas construtoras locais: o de imóveis voltados para a classe média-alta. Atendendo às indicações éticas do Termo de Consentimento Esclarecido no que se refere a resguardar o anonimato dos participantes, nesse artigo e em outras publicações relacionadas a tais 825
  4. 4. Anais do 2º.Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios | 03 e 04 de Novembro de 2011 | Rio de Janeiro, RJ | PROARQ/FAU/UFRJ e PPG-IAU USP| trabalhos os nomes dos condomínios serão omitidos, sendo, quando eventualmente citados, substituídos por Cond.A, Cond.B, Cond.C, Cond.D., Cond.E e Cond.F Quatro fatores caracterizam os seis empreendimentos participantes: (i) estarem bem localizados na malha urbana; (ii) serem compostos por até 03 torres de apartamentos com 2 a 4 unidades por pavimento e cuja área interna privativa está entre 100,00m2 e 125,00m²; (iii) disponibilizarem um mínimo de 2 vagas de estacionamento por unidade; (iv) contarem com vários equipamentos de lazer, geralmente localizados no pavimento térreo. Como elemento de controle quanto a tratar-se de um mesmo padrão de imóvel, além dos diversos apartamentos terem sido comercializados por valores semelhantes, no material promocional de todos os edifícios as unidades padrão apresentadas continham: living (também nomeado estar/jantar ou sala única), varanda/terraço, 3 quartos (no mínimo 1 suíte), cozinha, área de serviços, dependência de empregada (suíte ou quarto/banheiro separados). Não sendo possível apresentar todas as informações coletadas nas seis pesquisas em um paper, esse artigo volta-se exclusivamente para as questões ligadas à programação arquitetônica (HERSHBERGER, 1999; KOWALTOWSKI et al., 2006; MCLAUGHLIN, 1976; PENA, 1977; SANOFF, 1992) relacionada às unidades habitacionais e da área de lazer. Ele tem como base a vistoria técnica dos 06 condomínios residenciais analisados e a percepção dos moradores, coletada por 178 questionários (aplicados aos chefes de família - cerca de 30% do total de unidades) e 27 entrevistas (feitas em função da disponibilidade dos moradores). Ao comentar o projeto de arquitetura desses edifícios, busca-se, de modo geral, contribuir para a discussão sobre a dicotomia entre valor de venda (marketing) e valor de uso na definição do objeto arquitetônico. Considerando tais premissas, para apresentar sucintamente os resultados obtidos, a partir desse ponto esse texto divide-se em 03 partes: (i) as unidades habitacionais (os apartamentos em si); (ii) as áreas de lazer; (iii) sobre valor de troca e valor de uso. 2 AS UNIDADES HABITACIONAIS Em cada condomínio, além de questões gerais sobre a escolha do edifício e a satisfação com a habitação em si, a análise geral da unidade de moradia recorreu a itens avaliados a partir de escala Likert e relacionados ao tamanho do apartamento, ao dimensionamento dos cômodos, às condições de conforto ambiental e de habitabilidade. Considerando os escores obtidos numa escala de 0 a 10 (Figura 1), os apartamentos obtiveram uma média geral 6,5, variando entre 8,3 (Cond.C) e 5.1 (Cond.E). 826
  5. 5. Anais do 2º.Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios | 03 e 04 de Novembro de 2011 | Rio de Janeiro, RJ | PROARQ/FAU/UFRJ e PPG-IAU USP| Figura 01. Gráfico com médias da avaliação dos apartamentos dos condomínios investigados Fontes: Duarte (2005); Cunha, Oliveira e Fernandes (2009); Paiva e Moura (2009); Medeiros, Rocha e Albuquerque (2009); Ferreira e Araújo (2009); Assunção, Belarmino e Costa (2009), retrabalhados. De modo geral, entre os itens citados como negativos encontram-se: área dos banheiros (considerada pequena); qualidade do acabamento interno; dificuldade para reformar/adaptar a unidade; tamanho da dependência de empregada; tamanho e distribuição das vagas de estacionamento. Com relação ao conforto térmico, acústico e lumínico, a maior parte das unidades foi considerada adequada, sobretudo quanto à ventilação natural. Tal resultado tem respaldo na vistoria técnica, uma vez que as principais fachadas geralmente estão orientadas para o sudeste, de onde provêm os ventos predominantes na cidade. Nas duas propostas com 04 apartamentos por andar e planta em “H”, inevitavelmente os apartamentos noroeste apresentaram avaliações negativas quanto ao conforto térmico, comprovando a inadequação climática desse tipo de proposta. As condições acústicas tiveram avaliações variadas, verificando-se maiores reclamações por parte dos moradores de pavimentos inferiores (entre 1º. e 3º.andar). Curiosamente, muitas das queixas quanto a ruídos relacionaram-se às instalações hidro-sanitárias que, embora consideradas de boa qualidade, foram mencionadas como produtoras de ruídos gerados pelo acionamento das descargas e a pela descida da água servida. Olhe só! Quando meu vizinho de cima dá descarga, eu acordo aqui embaixo. Tenho o sono muito leve e essa descarga é muito barulhenta. (informação coletada em entrevista realizada no Condomínio A - Moradora/57anos) A área de serviço e dependência de empregada foram os cômodos pior avaliados, tanto devido às dimensões quanto por utilizarem iluminação e ventilação indiretas. Após 3 a 5 anos de ocupados, apenas cerca de 20% dos apartamentos permanecem originais (em geral os alugados); dentre os 80% reformados, cerca de metade (40%) foram alterados sem ajuda profissional (arquitetos, engenheiros ou decoradores). A maioria dos moradores que reformularam o espaço afirmou que o principal motivo para a alteração foi tornar o imóvel mais adequado às suas necessidades e desejos. As principais mudanças realizadas envolveram: supressão da varanda (incorporada ao estar); demolição/ reconstrução de alvenaria; eliminação de quartos (para ampliar a sala ou outros quartos), alteração da posição de portas, incremento de área no banheiro da suíte, alteração da 827
  6. 6. Anais do 2º.Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios | 03 e 04 de Novembro de 2011 | Rio de Janeiro, RJ | PROARQ/FAU/UFRJ e PPG-IAU USP| ligação cozinha/sala (para separá-las quando eram inicialmente integradas, ou conjugá-las, na situação oposta). Geralmente o projeto original dos apartamentos definia cerca de 50% da área total para o setor íntimo, 30% para o social, e 20% para serviços (incluindo cozinha e espaço para empregada). Tal proporção, entretanto, foi mantida em apenas em metade dos apartamentos reformados visitados. As modificações costumam privilegiar a área social dos apartamentos, a mais ampliada em todos os casos analisados. Além a incorporação do terraço, a ação mais repetida foi a anexação total ou parcial de um dos quartos ao living, visando, principalmente, a instalação de home-theater, a criação de escritórios integrados (em geral integrados ao estar por grande porta corrediça), ou simplesmente garantir um maior espaço. Em situações nas quais era possível, verificou-se também a incorporação do quarto de empregada ao estar geralmente transformado em bar ou mini-escritório. Poucas reformas envolveram o setor de serviços (o menos modificado e, quando isso aconteceu, geralmente com redução do espaço disponível). Nesse setor a possibilidade de modificação parece ser realmente mais restrita, uma vez que sua área costuma acomodar shafts com prumadas elétricas e hidráulicas, cuja alteração não é permitida pois afetaria todas as unidades servidas pela rede (apartamentos com a mesma terminação numérica). 3 A ÁREA DE LAZER Utilizada como importante argumento de venda para os edifícios multifamiliares, a área de lazer parece estar definitivamente incorporada no rol dos desejos de quem quer adquirir um apartamento. No material promocional que comercializa tais imóveis, a oferta desses espaços visa oferecer aos futuros moradores alguns dos privilégios de “usufruir de tais equipamentos sem arcar com seus custos”. Entretanto, os 06 estudos realizados (supracitados) indicaram que, com o passar do tempo a maioria dos moradores deixou de usar tais espaços, geralmente alegando não obter a privacidade que gostariam ou simplesmente não ter tempo ou interesse suficiente. Em algumas situações nas quais os moradores são chamados a arcar com os altos custos de sua manutenção (enfatizados mensalmente nas taxas de condomínio), a própria existência desta área foi contestada, sendo considerada “supérflua” por entrevistados de vários condomínios. Atenuando este paradoxo, ao analisar o material publicitário utilizado na comercialização dos imóveis detectamos que seu maior apelo de vendas consiste em: “seu filho pode brincar com segurança!”, “sua família terá todo o lazer que merece!” ou similares. Tal tipo de slogan indica que as áreas de lazer são mais diretamente voltadas para os membros da família que dispõem de mais tempo em casa, como crianças e adolescentes, embora também precisem atender às eventuais necessidades dos adultos. Assim, dotar essas áreas de instalações direcionadas para os interesses de diversas faixas etárias parece ser uma boa alternativa, não apenas para atrair compradores (lidando com as expectativas da família), mas para aumentar a futura satisfação dos possíveis moradores com o local (inclusive os adultos que aparentam pouco utilizar tais benefícios). Excetuando garagens e guarita (itens obrigatórios), ao analisar os itens oferecidos nas áreas de lazer nos seis condomínios (Figura 2) verifica-se que os elementos bem aceitos foram playgrounds, salão de jogos, salões de festa e quadras esportivas, equipamentos que, além de tender a diferentes faixas etárias (com exceção do playground) e não representam 828
  7. 7. Anais do 2º.Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios | 03 e 04 de Novembro de 2011 | Rio de Janeiro, RJ | PROARQ/FAU/UFRJ e PPG-IAU USP| grandes custos cotidianos. Por outro lado, muitas reclamações se relacionam a salas de musculações e salões de ginástica, que exigem mais manutenção e organização dos moradores para, por exemplo, contratação de professores e definição de horários de aulas que atendam a várias pessoas. Além disso, itens específicos, como espaços gourmets (cozinhas equipadas e abertas para área com mesas) e sala de cinema mostraram-se opções difíceis, tanto pelo alto custo inicial, quanto pelas exigências de manutenção e dificuldade de seleção/agendamento do uso. Finalmente, piscinas e churrasqueiras receberam as avaliações mais ambíguas e, mesmo que as médias numéricas sejam semelhantes, os depoimentos verbais mostram que são adorados por uns e detestados por outros. Mais do que o custo de manutenção, as queixas relacionam-se à privacidade, ao horário de uso e ao barulho gerado. Sozinhas, a piscina e a churrasqueira são legais. O problema é querer usar e ter alguém que chegou antes com os amigos. Você perde toda a privacidade e acaba voltando prá casa. (informação coletada em entrevista realizada no Condomínio C - Moradora/37anos) Imagine morar num terceiro andar e agüentar o pagode da piscina. Se fosse uma vez na vida, tudo bem... mas é todo fim de semana, das 10 da manhã até de noite. Eu não fico mais nem em casa. Agora domingo é dia de ir prá casa da minha filha, de ir prá praia, sei lá. Perdi o direito de ficar aqui e ler um livro ou ver um filme na TV. (informação coletada em entrevista realizada no Condomínio E - Morador/60anos) Quem manda as crianças brincarem no playground e no salão de festas do prédio, quer ficar em casa sozinho, tranqüilo, no silencio. Eles estão é exportando o barulho que elas fazem. Nunca lembram que o barulho delas vai incomodar os vizinhos que moram nos andares mais baixos. No fim de semana não dá para descansar depois do almoço. ((informação coletada em entrevista realizada no Condomínio B - Morador/49anos) Playgr. Sl.Jogos Chursq Sl.Festas Quadra Piscina Pt.Coop RaiaOlmpSl.Musc. Sl.Gin. Esp.Gmt Sl.Cin. Md Cond Cond.A 8,5 7,9 7,1 7,1 Cond.B 8,9 8,5 7,5 8,0 7,8 7,5 6,0 6,7 6,5 7,6 Cond.C 9,5 8,0 7,3 8,0 5,5 5,0 7,4 Cond.D 8,7 8,2 7,0 8,0 6,0 7,0 6,2 6,0 5,5 7,2 Cond.E 9,0 9,0 7,5 6,5 6,5 7,0 7,1 7,8 6,0 5,8 6,0 7,2 Cond.F 8,7 8,8 8,5 7,5 6,5 6,8 5,0 6,2 5,5 5,8 7,1 Md item 8,9 8,5 7,7 7,4 7,2 6,8 6,7 6,5 6,2 5,8 5,7 5,5 7,3 Figura 02. Tabela de médias da avaliação dos itens da área de lazer dos condomínios investigados Fontes: Duarte (2005); Cunha, Oliveira e Fernandes (2009); Paiva e Moura (2009); Medeiros, Rocha e Albuquerque (2009); Ferreira e Araújo (2009); Assunção, Belarmino e Costa (2009), retrabalhados. Frente a esse tipo de questionamento, evidencia-se a necessidade de se estudar criteriosamente a inclusão de cada item no programa de necessidades da área de lazer do edifício (ou conjunto edificado) e seu posicionamento físico com relação ao(s) prédio(s). Embora isso possa parecer uma indicação projetual relativamente óbvia, é essencial que o projetista de condomínios residenciais esteja atento para as diferenças dos diversos equipamentos a implantar, entendendo que: alguns deles pedem local arejado e sombra (salões de ginástica, por exemplo); outros necessitam de sol, se possível durante todo o dia (mesmo na região nordeste do Brasil, a água de piscinas sombreadas permanece relativamente fria por muito tempo, principalmente pela manhã, de modo que elas tendem a não ser utilizadas); outros, ainda, devem ser afastados dos apartamentos pois geram barulho (como playgrounds, salões de jogos e de festas), incomodando aqueles que não 829
  8. 8. Anais do 2º.Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios | 03 e 04 de Novembro de 2011 | Rio de Janeiro, RJ | PROARQ/FAU/UFRJ e PPG-IAU USP| participam das atividades. Além disso, itens de alto custo, sobretudo em termos de manutenção, têm difícil aceitação em médio e longo prazo, sobretudo quando representam ônus adicional ao valor do condomínio. 4 VALOR DE TROCA E VALOR DE USO... Na contemporaneidade, vários autores discutem o valor de uso e o valor de troca dos inúmeros objetos que nos cercam cotidianamente, entre os quais pode ser incluída a habitação (objeto arquitetônico). Referindo-se aos objetos presentes na cotidianidade, Lefebvre (1968) comenta que eles têm valor denotativo (o que é visto) e valor conotativo (interpretação do visto), indicando que, simultaneamente, o imperativo social atribui a eles um significado (valor de uso) e um preço (valor de troca). Retomando esse trabalho a partir desta perspectiva, ao relacionar o momento da escolha/compra do imóvel e o momento atual, além das previsíveis diferenças no ciclo de vida familiar, foi verificada uma acentuada diferença de expectativas dos moradores quanto ao apartamento e às áreas comuns. Assim, em todos os condomínios investigados, embora ao ser adquirido o apartamento se mostrasse adequado à família, o passar do tempo os moradores demonstraram sentir necessidade de modificá-lo para aumentar a satisfação da família com o espaço existente, sobretudo no que diz respeito às suas subdivisões internas e à qualidade do acabamento/revestimentos. Por outro lado, parte da área de lazer mostrou-se rapidamente obsoleta, sobretudo itens mais sofisticados, sendo evidente que uma parcela da população moradora não utiliza os equipamentos oferecidos. Assim, a existência do “clube” no pavimento térreo, que “vende”, mas não é usado pela maioria, serve para demonstrar o poder da mídia que, em suas peças publicitárias, apresenta crianças e idosos sorridentes cercados por área verde ou usando equipamentos bem cuidados. De fato, as imagens realísticas (perspectivas ou realidade virtual) veiculadas como apelo de venda, exploram imagens da área de lazer, demonstrando seu bom apelo de venda. Apesar dessa constatação, os moradores indicam que a ”área de lazer foi um importante fator para a escolha do edifício” (entrevista a Morador/45anos) e, curiosamente, mesmo não usando o local, grande parte dos entrevistados afirma que só compraria um imóvel cuja área comum contasse com espaços desse tipo. Não sou especulador nem nada, mas eu é que não compro um apartamento sem uma área de lazer bem boa. Tem que ter piscina, salão, quadra, tudo e mais um pouco. (...) Eu não sou bobo nem nada, filha! Tudo que a gente compra num dia pode ter que vender no outro... Essa aí ainda não é minha última morada... última mesmo só aquela do cemitério! Então, prá vender eu quero ter o que todo mundo procura. Só ap. que tem muita coisa prá oferecer é que tem bom preço, né? (informação coletada em entrevista realizada no Condomínio C - Morador/67anos) Além disso, mesmo contando com poucos anos de ocupação (condomínios entregues no máximo 5 anos antes da pesquisa), aproximadamente um terço dos participantes afirmaram que não escolheriam mais o mesmo edifício para morar, indicando como principais queixas a qualidade da construção, a aceitação de suas normas internas e a convivência direta com a vizinhança. Esse é um alto índice, considerando que, na realidade brasileira (e mesmo na local), o investimento em um imóvel para moradia familiar envolve uma grande quantidade de expectativas e a previsão de atendimento das necessidades de seus membros por um período de tempo relativamente longo. 830
  9. 9. Anais do 2º.Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios | 03 e 04 de Novembro de 2011 | Rio de Janeiro, RJ | PROARQ/FAU/UFRJ e PPG-IAU USP| Os resultados obtidos mostram-se importantes indicadores dos muitos fatores que intervém na comercialização do imóvel (do projeto arquitetônico ao marketing imobiliário), e do papel de cada um deles no processo decisório de compra. Há, por exemplo, elementos do programa que, mesmo que sua existência seja invalidada pela fase de uso, continuam a ser mencionados e construídos em nome do status social ou de benesses “virtuais”. Assim, o marketing que vende sonhos de tijolos tem muita influência no processo decisório, ocupando espaços que talvez devessem ser preenchidos por profissionais capazes de interpretar as necessidades do cliente/morador e planejar ambientes que os suportem. É preciso que a sociedade discuta muito seria e atentamente esse tipo de paradoxo (mercantilista/capitalista), questionando suas conseqüências. Como importantes agentes da cadeia produtora de bens imóveis, os arquitetos precisam estar presentes nesse debate, nele podendo (e devendo) assumir um papel crítico, sobretudo no que se refere à consciência do modus operandi que permeia o processo de concepção/comercialização/uso de um imóvel. 5 CONSIDERAÇÕES FINAIS Como forma de (re)produção do espaço, a verticalização é uma realidade nas cidades brasileiras; sua presença cresce na medida em que diminui o estoque de terras edificáveis nas cidades, o que a torna, talvez, o modo mais adequado para acomodar o excedente da população, reduzindo o déficit habitacional (SOMEKH, 1997; VILARIÑO, 2000). Considerando que esse “fenômeno” que não deverá retroceder, cabe aos municípios fiscalizá-lo/regulamentá-lo, e aos arquitetos-urbanistas o papel fundamental de minorar seus efeitos danosos. Nesse contexto, as APOs realizadas mostraram-se um exercício interessante, permitindo que aflorassem tendências do uso que deveriam ser analisadas no momento da concepção arquitetônica, com ênfase para o programa de necessidades, tanto do apartamento quanto da área de lazer. Em termos da unidade residencial, ficaram evidentes tanto a importância de investir na qualidade da construção e quanto a necessidade de utilizar sistemas construtivos flexíveis, que permitam aos moradores adequar mais facilmente o espaço às suas necessidades (relocação, anexação e compartimentação de cômodos), modificações que devem acontecer com mínimos incômodos e custos para os envolvidos. Tais preocupações são especialmente relevantes quando se considera o dinamismo do espaço habitado, tanto em termos de vendas e revendas quanto em função de uma mesma família, que pode experimentar formações diferentes ao longo da sua história, denotando espaços diferentes para sua moradia. No que se refere às áreas de lazer, apesar dos apelos do marketing, o “morar em um clube” nem sempre atende a todos os moradores, mostrando-se essencial que, para ampliar a satisfação dos futuros moradores, o projeto assegure boas condições de habitabilidade também para as pessoas que não estejam participando diretamente das atividades propiciadas. Obviamente, esse paper não pretende esgotar um tema tão extenso. Ao contrário, sua intenção é apenas incentivar a discussão critica desse processo, sobretudo no âmbito de um grupo de trabalhos preocupado com pesquisas de tendência e de mercado relacionadas à projetação. Resta, portanto, encerrá-lo questionando qual o tipo de valores contemplados pelas propostas de condomínios residenciais atualmente lançados pela indústria imobiliária brasileira e que se refletem diretamente no processo de produção dos respectivos projetos 831
  10. 10. Anais do 2º.Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios | 03 e 04 de Novembro de 2011 | Rio de Janeiro, RJ | PROARQ/FAU/UFRJ e PPG-IAU USP| de arquitetura dos edifícios e, sobretudo, interrogando qual o significado social dessas escolhas. Afinal, a prioridade deve recair sobre o valor de uso ou o valor de troca desses edifícios? 6 REFERÊNCIAS ASSUNÇÃO, A. P.; BELARMINO, G.; COSTA, K. . APO - E. Juvenal Lamartine. Trabalho acadêmico (disciplina: Projeto de Arquitetura 03). CAU/UFRN. Natal, RN, setembro/2009. BAIERL, L. F. Medo social: da violência visível ao invisível da violência. São Paulo: Editora Cortez, 2004. CALDEIRA, T. Cidade de muros: crime, segregação e cidadania em São Paulo. São Paulo: EDUSP, 2000 CUNHA, A; OLIVEIRA, R; FERNANDES, S.. Avaliação pós-ocupacional – E. Lourdes Guilherme. Trabalho acadêmico (disciplina: Projeto de Arquitetura 03). CAU/UFRN. Natal, RN, setembro/2009. DUARTE, M. J. C. R. Indicações para o projeto arquitetônico de edifícios multifamiliares verticais – uma análise pós-ocupação em Natal-RN. Dissertação de mestrado. Natal, RN: PPPGAU/UFRN, 2006. FERREIRA, A. C.; ARAÚJO, V.. Relatório APO - E. Floriano Cavalcante. Trabalho acadêmico (disciplina: Projeto de Arquitetura 03). CAU/UFRN. Natal, RN, setembro/2009. HERSHBERGER, R. G. Architectural programming and pre-design manager. New York: McGraw-Hill, 1999. KOWALTOWSKI, D. C. C. K.; CELANI, M. G.; MOREIRA, D. C.; PINA, S. A. M. G.; RUSCHEL, R. C.; SILVA, V. G.; LABAKI, L. C.; PETRECHE, J. R. D.. Reflexão sobre metodologias de projeto arquitetônico. Ambiente Construído, Porto Alegre, v. 6, n. 2, abr./jun. 2006, p. 7-19. LEFEBVRE, H. Critique de la vie quotidienne. Vol. I, II, III. Paris: L‟Arche, 1968. LEMOS, C. Arquitetura Brasileira - São Paulo. São Paulo: Melhoramentos/EDUSP, 1979. MCLAUGHLIN, H. Programming. In: CLASS, R. A.; KOEHLER, R. E. (Eds.). Current techniques in architectural practice. Washington, CD: American Institute of Architects/ Architectural Record, 1976. MEDEIROS, A.; ROCHA, M. I.; ALBUQUERQUE, M.. Avaliação Pós-ocupação C. R. Jorge Fernandes. Trabalho acadêmico (disciplina: Projeto de Arquitetura 03). CAU/UFRN. Natal, RN, setembro/2009. PAIVA, A. C.; MOURA, M.. Análise pós-ocupação - E. Mascarenhas Homem. Trabalho acadêmico (disciplina: Projeto de Arquitetura 03). CAU/UFRN. Natal, RN, setembro/2009. PEÑA, W. Problem seeking: in architectural programming primer. Boston: Chaners Books, 1977. SANOFF, H. Integrating programming, evaluation and participation in design. Brookfield, Vermont: Avebury, 1992. SOMEKH, N. A cidade vertical e o urbanismo modernizador. São Paulo: Studio Nobel, 1997. 832
  11. 11. Anais do 2º.Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído X Workshop Brasileiro de Gestão do Processo de Projeto na Construção de Edifícios | 03 e 04 de Novembro de 2011 | Rio de Janeiro, RJ | PROARQ/FAU/UFRJ e PPG-IAU USP| VELHO, G. A Utopia Urbana: um estudo de antropologia social. Rio de Janeiro: Jorge Zahar Ed., 1973. VELHO, G. Mudança, Crise e Violência: política e cultura no Brasil contemporâneo. Rio de Janeiro: Civilização Brasileira, 2002. VILARIÑO, M. C. Habitação verticalizada na cidade de São Paulo - dos anos 30 aos anos 80. Dissertação de Mestrado. São Paulo: FAU-USP, 2000. 833

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