2. תמ"א 83, תוכניות מתאר ארצית לחיזוק בניינים קיימים בפני רעידות
דמה
בישראל תקנות מחייבות לעמידות בפני רעידות אדמה וכל מבנה חדש מחויב לעמוד בהן.
בשנת 5002 גובשה תוכנית מתאר ארצית מספר 83 (תמ "א 83) הקובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים
קיימים מפני קריסה בעת רעידת אדמה. מטרת התמריצים הכלכליים בתוכנית תמ"א 83 הינה לעודד
תושבים לחזק את המבנה במסגרת ההערכות כוללת לחיזוק מבנים קיימים.
בכפוף לתמ"א 83, מבנה אשר קיבל היתר בניה ו/או נבנה קודם ליום 1 בינואר 0891 ואינו עומד בתקן
ישראלי 314 ו- 3124 לעמידות מבנה בפני רעידות אדמה, מתאים לביצוע חיזוק המבנה לשיפור עמידתו כך
שיעמוד בתקן הישראלי הנדרש.
למימוש תמ"א 83 יתרונות רבים:
• הצלת החיים – חיזוק הבית מפני קריסה בעת רעידת אדמה וכן מיגונו בפני איומי טילים (הוספת ממ"ד).
• שיפור רב באיכות החיים – תוספות בניה והגדלת שטח הדירה ללא תשלום מס שבח והיטל השבחה בגין
התוספות.
• השבחת הנכס – שיפוץ חיצוני ופנימי של הבנין, שידרוג תשתיות המים, הביוב, החשמל ומערכות הגז
וכיבוי האש בבנין ואפשרות להוספת מעלית ומחסנים דירתיים.
• עליית ערך הדירה באחוזים ניכרים.
תמ"א 83 נותנת מענה הן ליזמים והן לבעלי הנכסים לפעול יחדיו לחיזוק הבניין. בעלי הנכסים ימקסמו את
הערך הכלכלי הטמון בבניין וייהנו מדירות מרווחות, חדשות ונוחות יותר. היזמים ייהנו מקבלת זכויות הבניה
הנוספות בתמורה לביצוע הפרויקט.
2102 ,42 Tuesday, April
3. תמ"א 83 תיקון 2
ב-4 בפברואר 0102 תוקן חוק התמ"א בתיקון הידוע כתמ"א 83 תיקון 2 - "תמ"א 2/83".
מסגרת תיקון זה הוענקו זכויות הבנייה על פי התמ "א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש.
עסקה על פי תמ"א 2/83 , היא עסקה דומה לעסקת פינוי – בינוי כאשר נוצרת עסקה חוזית בין בעלי
הדירות בבניין ישן לבין היזם אשר על פיה מתחייבים בעלי הדירות בבניין להעביר את זכויותיהם
בניין ובמגרש עליו עומד הבניין הישן לצורך הריסתו ובנית בניין חדש תחתיו.
הבניין החדש יבנה על פי הזכויות הקיימות במגרש על פי חוקי התכנון והבניה ובנוסף על פי
זכויות המוקנות מכח חוק התמ "א 83.
במסגרת זו מתחייב היזם למסור לבעלי הדירות בבניין הישן דירה חדשה בבניין החדש שיבנה
הרווח שלו נובע מיתרת הדירות שייבנו בבניין החדש.
הדיירים נהנים מדירה חדשה לחלוטין ולא רק שיפוץ מעטפת הדירה.
הבניין החדש ייבנה ברמת בנייה גבוהה שמתאימה לתקופתנו ולא מחיזוק ושיפוץ מעטפת בלבד.
2102 ,42 Tuesday, April
4. תמ"א 83 תיקון 3
החל מהיום הראשון שפורסמה תמ"א 83, כל הגורמים המעורבים נתקלו במספר רב של קשיים
חסמים.
בניסיון לפתוח את החסמים שמונעים ביצוע של חיזוק בניינים במסגרת תמ"א 83, הממשלה
מפרסמת מעת לעת הוראות חדשות ותיקונים חדשים לחוק התמ"א 83.
תמ"א 83 פורסמה לראשונה בחודש מאי 5002. מאז פורסמו ע"י משרד הפנים מספר חוזרים אשר •
אמורים להקל בביצוע תמ"א 83 ובנוסף פורסם תיקון 2 לחוק התמ"א (תמ"א 2/83).
• בחודש יוני 1102 פורסם (להתייחסות הציבור והועדות המחוזיות) תיקון מספר 3 לחוק התמ"א
(תמ "א 3/83).
• מטרת התיקון היא לשנות את התכנית העיקרית בנושאים הבאים:
• קביעות הוראות בעניין תוספת זכויות בניה למבנים המיועדים למגורים שניתן להתיר כתמריץ לחיזוק,
באופן שונה באזורים שונים של הארץ.
קביעת הנחיות בנוגע להיבטים ההנדסיים של תוספת בניה על גבי מבנים קיימים.
קביעת הסדרים תכנוניים לתוספת זכויות בניה במגרש שלא טעון חיזוק כנגד חיזוק מבנה שנדרש
חיזוקו (ניוד זכויות).
קביעת הוראות לעניין תוספת מרחבים מוגנים.
• קביעת היחס בין זכויות בניה לפי התמ"א לבין זכויות בניה מתוקף תכנית מפורטת או תוכניות
פורטות
שחלות במקום וטרם מומשו.
• קביעת הוראות בעניין חיזוק בהתאם לדרישות התקן, לרבות חיזוק במסגרת ניצול זכויות מאושרות.
2102 ,42 Tuesday, April
5. מטרות התוכנית:
• לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים
וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.
לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין •
סוגי מבנים שיש לחזק.
• עודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור ע"י תוספות בניה באמצעות:
- יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם
מכח התוכנית.
- קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים.
2102 ,42 Tuesday, April
6. תמ"א 83 - שלבים בתהליך
• לב בחירת היזם -
זו בחירה בשותף לדרך שתוכלו לסמוך עליו שיראה כל הזמן לנגד את עיניו את הרווחה שלכם ולא רק
את שורת הרווח שלו.
• שלב הבנייה -
היתר בניה:
בשלב זה ישנה חשיבות רבה לירידה לפרטים הקטנים והשקעה בבחירת אנשי המקצוע דבר שיגרום
השפעה ארוכת טווח על חיי הדיירים.
זוהי הסיבה שחשוב לבחור את אנשי המקצוע הטובים ביותר.
תהליך הבניה -
הליך הבניה משתנה מבנין לבנין.
רוב הבניינים התהליך נמשך 81 חודשים.
הבניה עצמה משתנה מבנין אחד למשנהו, בבניינים מסוימים לא נדרש פינוי של הבניין כלל ובבניינים
חרים נדרש פינוי של הדיירים למספר חודשים.
בפרויקטים של תמ"א 2/83 נדרש פינוי של הדיירים לכל תקופת הבניה.
סיום הפרויקט
2102 ,42 Tuesday, April
7. תמריצים למימוש התמ"א
תמ”א 83 מניחה כי היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה והתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי •
בעליו.
• אי לכך התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים אך אינה כופה זאת.
קביעת הצורך החיזוק תיבחן ע”י מהנדס אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה (מצב •
הקונסטרוקציה) ואת הדרכים המומלצות על ידו לחיזוק המבנה.
התמ”א קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד. כדי לאפשר את החיזוק מתירה התמ”א •
חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים ע”פ התוכנית המאושרת החלה על המקום. במקביל מציעה
התמ”א תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות בניה.
• לבנייני מגורים מציעה התמ”א שני סוגי תוספות:
תוספות יחידות מגורים למבנה.
הרחבת יחידות הדיור הקיימות.
תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף •
והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות
ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה כולו. תוספת הבניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרת הגדלת
רווחת הדיירים בבניין והגדלת ערך הדירות.
• התמ”א אף מאפשרת לשלב בין שני סוגי התוספות: תוספת יחידות דיור והרחבת הקיימות.
2102 ,42 Tuesday, April
8. בניה על פי התקן הישראלי 1825 לבניה ירוקה
2102 ,42 Tuesday, April
