1. PERJANJIAN SEWA
MENYEWA
Oleh: Eddy M. Leks, S.H., ACIArb

2. LATAR BELAKANG
Definisi Perjanjian dan Perjanjian Sewa
Perjanjian adalah suatu peristiwa di mana
seorang berjanji ke pada seorang lain atau di
mana dua orang itu saling berjanji untuk
melaksanakan sesuatu hal. (1990: Subekti)
www.lekslawyer.com

3. LATAR BELAKANG (Con’t)
Sewa-menyewa, ialah suatu perjanjian dengan mana
pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan
kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu
barang, selama suatu waktu tertentu dengan
pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak terakhir
disanggupi pembayarannya. (Pasal 1548 Kitab
Undang-undang Hukum Perdata).
www.lekslawyer.com

4. DASAR HUKUM
Pasal 1320 Kitab Undang-undang
Hukum Perdata dan
Buku ke III Bab ketujuh Kitab Undang-
undang Hukum Perdata.
www.lekslawyer.com

5. JENIS-JENIS PERJANJIAN SEWA
MENYEWA
1. Sewa Menyewa Rumah
Sewa menyewa rumah ialah suatu perbuatan
yang mana pihak penyewa bermaksud
menyewa suatu rumah dari pihak yang
menyewakan untuk dijadikan tempat tinggal
atau keperluan lainnya.
www.lekslawyer.com

6. JENIS-JENIS PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
2. Sewa Menyewa Kios pada Mall atau
Pertokoan
Sewa menyewa kios pada Mall atau Pertokoan ialah
suatu perbuatan yang mana pihak penyewa
bermaksud menyewa sebuah kios dari pihak yang
menyewakan yang pada umumnya untuk tujuan
komersil atau bisnis.
www.lekslawyer.com

7. JENIS-JENIS PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
3. Sewa Menyewa Rumah Susun
Sewa menyewa unit rumah susun (apartemen)
ialah suatu perbuatan yang mana pihak
penyewa bermaksud menyewa satuan unit
rumah susun dari pihak yang menyewakan
untuk tujuan tempat tinggal atau komersil.
www.lekslawyer.com

8. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Judul (Heading) atau Nama Perjanjian
Suatu perjanjian biasanya diberi nama atau
judul perjanjian, hal tersebut dimaksudkan
untuk memberikan gambaran atau sekurang-
kurangnya dapat diketahui bahwa isi
perjanjian tersebut berbicara atau berkaitan
dengan judul perjanjian tersebut.
www.lekslawyer.com

9. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Pembukaan (Opening)
Setelah judul kemudian diawali dengan pembukaan
yang merupakan permulaan dari suatu Perjanjian.
Pembukaan Perjanjian biasanya dimulai dengan kata-
kata sebagai berikut: “Perjanjian Sewa Menyewa ini
dibuat pada hari ini, selasa tanggal sepuluh bulan
satu tahun dua ribu dua belas (10-01-2012).”
www.lekslawyer.com

10. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Komparisi/Identitas Para Pihak
Komparisi termasuk juga dalam arti apakah para
pihak mempunyai hak untuk melaksanakan
tindakan yang dinyatakan dalam perjanjian.
Komparisi biasanya memuat identitas para pihak
atau pembuat perjanjian.
www.lekslawyer.com

11. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Fungsi komparisi mengandung beberapa fungsi
yaitu:
Menjelaskan para pihak yang membuat perjanjian;
Dalam kedudukan apa yang bersangkutan bertindak;
Berdasarkan apa kedudukannya tersebut;
Bahwa dia cakap dan berwenang melakukan tindakan
hukum yang disebutkan dalam perjanjian;
Mempunyai hak untuk melakukan tindakan yang dinyatakan
dalam perjanjian.
www.lekslawyer.com

12. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Pembuat perjanjian yang bersangkutan dapat
bertindak antara lain:
Untuk dirinya sendiri sebagai pribadi;
Untuk dan atas nama badan hukum atau badan
usaha;
Sebagai kuasa dan/ atau penerima kuasa
berdasarkan surat kuasa.
www.lekslawyer.com

13. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Premis (Recitals)
Premis atau recitals biasanya dipergunakan sebagai
pendahuluan atau pengantar yang menunjukkan maksud
utama para pihak membuat perjanjian tersebut. Selain itu
disebut juga sebagai suatu pernyataan yang merupakan
suatu konsiderans/pertimbangan, latar belakang atau sejarah
mengenai alasan lahirnya perjanjian tersebut. Premis
diletakkan setelah komparisi sebelum masuk isi perjanjian.
www.lekslawyer.com

14. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Definisi
Definisi adalah ditujukan untuk memudahkan
para pihak dalam membaca isi perjanjian
sehingga kalimat-kalimat yang dijelaskan
secara panjang lebar dapat di buat dengan
kata-kata yang lebih efektif dan singkat.
www.lekslawyer.com

15. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Objek Sewa Menyewa
Objek sewa menyewa adalah objek yang
menjadi tujuan para pihak mengadakan
perjanjian tersebut.
www.lekslawyer.com

16. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Pernyataan dan Jaminan*
Pernyataan dan Jaminan adalah suatu pernyataan dan
jaminan yang diberikan oleh pihak yang satu kepada
pihak yang lain mengenai ketepatan waktu
pembayaran sewa, perolehan perizinan, keamanan
dan fasilitas objek sewa, tanggung jawab para pihak
dan lainnya yang dimuat dalam perjanjian.
*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalam perjanjian
www.lekslawyer.com

17. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Jangka Waktu*
Jangka waktu adalah masa berlaku dari suatu
perjanjian yang disepakati antara para pihak
yang harus dinyatakan secara tegas dalam
perjanjian.
*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalam perjanjian
www.lekslawyer.com

18. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Pembayaran
Pembayaran adalah klausul yang harus ada dalam
sebuah perjanjian yang memuat masalah kewajiban
pembayaran seperti bagaimana pembayaran
dilakukan (cara tunai atau cicil), waktu pembayaran
yang disepakati oleh para pihak, alamat rekening
pembayaran atas objek sewa yang dimuat dalam
perjanjian.
www.lekslawyer.com

19. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Setoran Jaminan**
Setoran Jaminan adalah pembayaran setoran
jaminan dengan jumlah yang disepakati para
pihak yang digunakan sebagai jaminan agar
pihak penyewa memenuhi kewajiban-
kewajibannya kepada pihak yang menyewakan
selama jangka waktu sewa.
** klausul tambahan: klausul yang berlaku untuk perjanjian sewa
menyewa tertentu saja (kios, apartement, dan lain-lain)
www.lekslawyer.com

20. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Perubahan Bangunan / Relokasi**
Klausul Perubahan Bangunan (Relokasi) ini
diperlukan dalam hal adanya perubahan tata letak
objek sewa yang dilakukan oleh pihak yang
menyewakan dengan ijin terlebih dahulu kepada
penyewa sebelum perubahan tata letak objek
sewa tersebut dilakukan.
** klausul tambahan: klausul yang berlaku untuk perjanjian sewa
menyewa tertentu saja (kios, apartement, dan lain-lain)
www.lekslawyer.com

21. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Penggunaan Listrik dan Air**
Penggunaan listrik dan air adalah klausul yang
mengatur mengenai kewajiban pihak penyewa dalam
hal pembayaran pemakaian listrik dan air atas objek
sewa kepada pihak yang menyewakan, besar
pembayarannya biasanya disesuaikan dengan tarif
dasar PLN dan tarif resmi dari pihak yang
menyewakan atas pemakaian air.
** klausul tambahan: klausul yang berlaku untuk perjanjian sewa
menyewa tertentu saja (kios, apartement, dan lain-lain) www.lekslawyer.com

22. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Service Charge**
Service charge adalah biaya-biaya yang wajib dibayar
oleh pihak penyewa kepada pihak yang menyewakan
yang biasanya di muat dalam perjanjian sewa kios pada
mall, apartement, dan lainnya. Biaya-biaya yang
termasuk dalam Service Charge antara lain adalah biaya
kebersihan, keamanan, pemeliharaan bangunan, biaya
pemakaian AC Sentral di area umum (di luar objek sewa)
dan lain-lain.
** klausul tambahan: klausul yang berlaku untuk perjanjian sewa
menyewa tertentu saja (kios, apartement, dan lain-lain) www.lekslawyer.com

23. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Biaya Hukum dan Biaya Materai*
Biaya hukum dan biaya materai adalah biaya
yang akan dibebankan kepada para pihak
perihal pembuatan perjanjian sewa, yaitu biaya
materai atau biaya notaris dalam hal dibuat
dalam bentuk akta notaris.
*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalam
perjanjian
www.lekslawyer.com

24. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Pemberitahuan*
Pemberitahuan adalah setiap pemberitahuan,
persetujuan, atau komunikasi yang diberikan,
diserahkan, atau dikirimkan atau dikomunikasikan
kepada salah satu pihak oleh pihak lainnya baik
dalam bentuk dokumen tertulis ataupun email
sehubungan dengan isi dari perjanjian.
*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalam
perjanjian www.lekslawyer.com

25. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Keadaan Kahar*
Klausul ini berlaku dalam hal terjadinya Keadaan Kahar,
yaitu adalah suatu keadaan memaksa yang berada di luar
kemampuan para pihak (manusia) dan atau merupakan
kekuatan alam tanpa campur tangan manusia dan tidak
dapat dihindari. Dalam hal salah satu pihak tidak dapat
melakukan kewajibannya karena Keadaan Kahar, maka ia
tidak akan dianggap lalai terhadap perjanjian.
*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan
dalam perjanjian
www.lekslawyer.com

26. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Kejadian Kelalaian*
Kejadian kelalaian adalah segala perbuatan
yang dilakukan oleh salah satu pihak kepada
pihak lainnya yang dianggap sebagai kelalaian
berdasarkan yang telah disepakati antara para
pihak dan dinyatakan dalam perjanjian
*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan
dalam perjanjian
www.lekslawyer.com

27. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Konsekuensi Kejadian Kelalaian*
Konsekuensi kejadian kelalaian adalah akibat tertentu
yang akan diterima oleh pihak yang melakukan kelalaian
sebagaimana diatur di dalam klausul kejadian kelalaian.
Contohnya antara lain adalah pemberi sewa berhak
mengeluarkan penyewa serta memindahkan dan/atau
menjual benda-benda atau barang-barang milik penyewa
berdasarkan kuasa dari pihak penyewa dalam hal
penyewa tidak membayar uang sewa.
*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan
www.lekslawyer.com
dalam perjanjian

28. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Penyelesaian Perselisihan*
Penyelesaian perselisihan adalah suatu
ketentuan yang mengatur tentang solusi atau
cara penyelesaian atas perselisihan,
kontroversi, dan konflik antara para pihak
sehubungan dengan perjanjian atau
pelaksanaannya.
*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan
dalam perjanjian www.lekslawyer.com

29. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Addendum atau Amandemen Perjanjian*
Addendum atau amandemen perjanjian adalah
suatu perubahan atau keragaman yang dibuat
sehubungan dengan Perjanjian sewa yang
merupakan bagian yang mengikat dan tidak
terpisahkan dari perjanjian ini.
*klausul standar: klausul umum yang biasa
digunakan dalam perjanjian
www.lekslawyer.com

30. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Pengalihan*
Pengalihan adalah suatu klausul yang
mengatur jika salah satu pihak sewaktu-waktu
mengalihkan hak dan kewajibannya dalam
perjanjian ini kepada pihak lain sebelum
jangka waktu berakhir.
*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalam
perjanjian
www.lekslawyer.com

31. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Hukum Yang Mengatur dan Jurisdiksi*
Hukum yang mengatur dan jurisdiksi adalah
suatu klausul yang mengatur tentang hukum
yang berlaku dan tafsiran hukum yang
digunakan dalam perjanjian sewa.
*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan dalam
perjanjian
www.lekslawyer.com

32. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Ketentuan lain-lain*
Ketentuan lain-lain adalah klausul yang
memuat hal-hal yang belum diatur secara
khusus di dalam perjanjian sewa yang
bersifat umum.
*klausul standar: klausul umum yang biasa digunakan
dalam perjanjian www.lekslawyer.com

33. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Lampiran:
Informasi Objek Sewa
Informasi objek sewa adalah informasi
mengenai letak, dan luas bangunan
yang menjadi objek sewa.
www.lekslawyer.com

34. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Lampiran:
Fasilitas Objek Sewa
Fasilitas objek sewa adalah fasilitas-fasilitas apa saja yang
diberikan oleh pihak yang menyewakan kepada pihak
penyewa misalnya jumlah AC yang diberikan, jumlah line
telepon yang diberikan dan lain-lain.
Denah Objek Sewa
Denah objek sewa adalah gambar denah bangunan di mana
letak objek sewa berada.
www.lekslawyer.com

35. ANATOMI PERJANJIAN SEWA
MENYEWA (Con’t)
Lampiran:
Berita Acara Serah Terima Objek Sewa (BAST)
 Berita acara serah terima objek sewa adalah suatu pernyataan tertulis
yang diberikan oleh pihak yang menyewakan kepada pihak penyewa
yang menyatakan bahwa objek sewa telah diserahkan dengan baik.
Surat Konfirmasi Pemesanan
 Surat konfirmasi pemesanan adalah surat bukti bahwa pihak
penyewa telah memesan ruang sewa kepada pihak yang
menyewakan.
www.lekslawyer.com

36. KESIMPULAN
Oleh karena setiap perjanjian sewa memiliki kebutuhan
yang berbeda-beda, sehingga akan timbul berbagai macam
variasi atas perjanjian sewa, namun bagi para pihak yang
akan membuat atau mengadakan perjanjian sewa, sebaiknya
memiliki pemahaman yang baik mengenai klausul-klausul
standar apa saja yang harus dimasukkan dalam perjanjian
sewa, dan klausul tambahan apa saja yang perlu dimasukan
sesuai dengan jenis perjanjian sewa dan kebutuhan dari para
pihak.
www.lekslawyer.com

37. www.lekslawyer.com