O slideshow foi denunciado.
Utilizamos seu perfil e dados de atividades no LinkedIn para personalizar e exibir anúncios mais relevantes. Altere suas preferências de anúncios quando desejar.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah

39.981 visualizações

Publicada em

PPJB Tanah

Publicada em: Direito

Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah

  1. 1. PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI TANAH (DARI PERSPEKTIF PEMBELI) Oleh: Rama Mahendra, S.H. www.lekslawyer.com
  2. 2. PPJB dalam Akuisisi Properti • Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) pada dasarnya adalah perjanjian untuk membeli tanah dan/atau properti, (misalnya: rumah, unit apartemen, dan lain-lain) dimana penjual berjanji pada suatu saat yang ditentukan akan menjual tanah dan/atau aset propertinya kepada pembeli dan pembeli berjanji pada suatu saat yang ditentukan akan membeli tanah dan/atau aset properti tersebut dari penjual. • PPJB dibuat sebagai perikatan sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
  3. 3. Apakah Fungsi PPJB? • Untuk mengikat harga sebelum dilakukannya AJB. • Pembeli perlu melakukan Uji Tuntas Hukum; • Apabila pembayarannya dilakukan bertahap; • Apabila properti yang dibeli belum dibangun (indent), dan pengembang perlu uang muka untuk membangun; • Apabila ada persyaratan-persyaratan yang belum dipenuhi para pihak (perizinan, reklamasi danau, status hukum terkait hak atas tanah, dll); • Apabila pembeli ingin membeli tanah atau properti yang terpisah-pisah namun secara borongan; • Dan lain-lain.
  4. 4. Contoh Anatomi PPJB Tanah (Main Clauses) 1. Definisi dan Interpretasi 2. Jual Beli Tanah 3. Harga Pembelian 4. Ketentuan Pembayaran 5. Janji-Janji Penjual 6. Persyaratan Pendahuluan 7. Uji Tuntas Hukum 8. Penyerahan atas Tanah 9. Penyelesaian 10. Perbedaan Luas 11. Eksklusivitas 12. Pernyataan dan Jaminan 13. Wanprestasi 14. Akibat Wanprestasi Penjual 15. Akibat Wanprestasi Pembeli 16. Pengakhiran Perjanjian 17. Akibat Pengakhiran Perjanjian
  5. 5. Contoh Anatomi PPJB Tanah (Boiler Plate Clauses) 18. Keadaan Kahar 19. Ganti Rugi 20. Hukum Yang Berlaku 21. Pengalihan 22. Penyelesaian Perselisihan 23. Pemberitahuan 24. Ketentuan lain-lain 24.1. Kerahasiaan 24.2. Jaminan Lebih lanjut 24.3. Manfaat Perjanjian 24.4. Hak Kumulatif 24.5. Pengenyampingan 24.6. Pengeyampingan Pasal 1266 KUHPer 24.7. Keseluruhan Perjanjian 24.8. Keterpisahan 24.9. Amandemen 24.10. Perikatan 24.11. Bahasa Yang Berlaku 24.12. Rangkap 24.13. Judul 24.14. Biaya Perjanjian
  6. 6. Contoh Anatomi PPJB Tanah (Annexes) 1. Definisi 2. Lokasi Tanah 3. Jalan dan Infrastruktur Sekitar Tanah 4. Kuasa-Kuasa 5. Berita Acara Serah Terima 6. Hal-hal lain tergantung pada jenis transaksi dan kesepakatan para pihak BACK
  7. 7. BACK Definisi dan Interpretasi Berisi penjelasan secara umum tentang istilah-istilah yang digunakan (defined terms) di dalam PPJB dan ketentuan-ketentuan dalam melakukan interpretasi di dalam PPJB. Definisi: “Perjanjian adalah Perjanjian Perikatan Jual Beli ini bersama dengan lampiran-lampirannya dan perubahannya dari waktu ke waktu, yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan Perjanjian ini.” Interpretasi: “bagian judul dan bagian yang digarisbawahi adalah untuk kenyamanan saja dan tidak akan mempengaruhi interpretasi Perjanjian ini.”
  8. 8. BACK Jual Beli Tanah • Contoh klausul: “Dengan tunduk pada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan dalam Perjanjian ini, Penjual dengan ini setuju untuk menjual, mengalihkan, menyerahkan Tanah kepada Pembeli, bebas dari hak tanggungan, agunan, hak gadai, hak istimewa, atau beban-beban dalam bentuk lainnya, dan Pembeli dengan ini setuju untuk membeli dan menerima pengalihan atas Tanah”.
  9. 9. Harga Pembelian • Berisi kesepakatan atas harga pembelian tanah: 1. Harga tanah per meter persegi (m2) (“Harga Tanah”); 2. Total harga pembelian tanah = (luas tanah yang tercantum pada sertifikat) x (Harga Tanah) • Total harga pembelian tanah akan disesuaikan kembali, tergantung pada hasil pengukuran final yang dilakukan oleh kantor pertanahan.
  10. 10. Cont’d – Harga Pembelian Biaya-Biaya dan Pajak-Pajak Pembeli 1. Biaya-biaya Notaris/ PPAT (Akta Jual Beli, pemeriksaan atas Sertifikat Tanah, perubahan nama pada Sertifikat Tanah menjadi atas nama Pembeli, dan layanan-layanan lainnya); 2. Pajak Pertanbahan Nilai (PPN); 3. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan); 4. Pajak Bumi dan Bangunan atas Tanah setelah tanggal serah atas Tanah; 5. Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk melakukan balik nama atas Sertifikat Tanah. Penjual 1. Pajak Penghasilan Penjual; 2. Pajak Bumi dan Bangunan atas Tanah sampai dengan tanggal serah terima atas Tanah. BACK
  11. 11. Ketentuan Pembayaran • Mengatur mengenai tahapan, jadwal, serta syarat-syarat pendahuluan atas pembayaran dari pembeli kepada penjual. • Syarat pendahuluan tersebut adalah kondisi yang harus dipenuhi oleh penjual sebelum pembayaran oleh pembeli. • Apabila penjual tidak memenuhi kondisi tersebut maka pembeli tidak wajib melakukan pembayaran.
  12. 12. Cont’d - Ketentuan Pembayaran Syarat pendahuluan untuk tiap tahapan pembayaran perlu diatur sedemikian rupa untuk memitigasi resiko-resiko yang dapat merugikan klien kita. Contoh klausul: “Pembayaran Pertama dibayar pada tanggal [*], dengan bergantung pada pemenuhan kewajiban Penjual sebagaimana diatur dalam Pasal [*] dalam Perjanjian ini”
  13. 13. BACK Cont’d - Ketentuan Pembayaran Dalam pasal ini diatur juga mengenai cara pembayaran dan informasi rekening penjual untuk melakukan pembayaran. Contoh klausul: “Setiap pembayaran dari Pembeli kepada Penjual sesuai dengan Perjanjian ini wajib dibuat melalui setoran tunai atau transfer kepada rekening bank Penjual atau alat pembayaran lainnya yang akan disepakati oleh Para Pihak. Pembayaran dengan cara setor tunai atau transfer tunai harus dilakukan ke rekening bank Penjual berikut ini: [***]”
  14. 14. BACK Janji-Janji Penjual Pasal ini mengatur mengenai kewajiban-kewajiban Penjual terhadap Pembeli. Contoh Klausul: “Tanpa mengurangi kewajiban-kewajiban lain dari Penjual sebagaimana telah diatur dalam Perjanjian ini, Penjual wajib: (i) [*], (ii) [*], (iii) [*], dst… “
  15. 15. Persyaratan Pendahuluan Pasal ini mengatur mengenai kondisi-kondisi yang harus terpenuhi sebelum para pihak melakukan penyelesaian transaksi (closing) atas jual-beli tanah, dengan penandatanganan AJB. Contoh Klausul: “Penyelesaian I adalah bergantung (kecuali dikesampingkan secara tertulis oleh Pembeli, jika dapat dikesampingkan) pada: (i) [*], (ii) [*], dst…”
  16. 16. BACK Cont’d - Persyaratan Pendahuluan • Hal-hal material apa saja yang perlu dimasukan ke dalam Persyaratan Pendahuluan? • Apakah akibatnya jika Persyaratan Pendahuluan tidak terpenuhi? • Apakah perbedaan Persyaratan Pendahuluan pada pasal ini dengan Persyaratan Pendahuluan pada pasal Ketentuan Pembayaran? • Apakah perbedaan Persyaratan Pendahuluan dengan Janji-Janji Penjual?
  17. 17. Uji Tuntas Hukum Pada pasal ini diatur mengenai cakupan, jangka waktu, dan kewajiban penjual sehubungan dengan Uji Tuntas Hukum. Contoh Klausul: • “Penjual dengan ini mengijinkan Pembeli dan setiap staf, manajemen, konsultan yang ditunjuk oleh Pembeli untuk melakukan uji tuntas terhadap Tanah” • “Uji Tuntas sebagaimana dimaksud di atas telah dapat dimulai dilakukan terhitung sejak tanggal penandatanganan Perjanjian ini sampai dengan tanggal penandatanganan akta jual beli atas Tanah SHM antara Penjual dan Pembeli dihadapan PPAT” • “Penjual wajib membantu Pembeli dalam pelaksanaan Uji Tuntas dengan menerbitkan dan/atau menyerahkan surat-surat atau dokumen-dokumen milik Penjual yang diminta oleh Pembeli”
  18. 18. BACK Cont’d - Uji Tuntas Hukum • Mana yang lebih baik, Uji Tuntas Hukum sebelum atau sesudah tanda tangan PPJB? • Biasanya Uji Tuntas Hukum dikaitkan juga dengan syarat pendahuluan (baik syarat untuk pembayaran ataupun syarat untuk closing). • Uji Tuntas Hukum juga dapat dikaitkan dengan pengakhiran perjanjian.
  19. 19. Penyerahan Atas Tanah Pasal ini mengatur mengenai kewajiban Penjual menyerahkan tanah miliknya (secara fisik) kepada pembeli, antara lain waktu serta kondisi serah terima. Waktu serah terima tanah, biasanya bersamaan dengan: 1. Penandatanganan AJB (Closing); 2. Pelunasan Pembayaran (Final Payment).
  20. 20. BACK Cont’d - Penyerahan Atas Tanah Contoh klausul: “Selambat-lambatnya pada tanggal [*], Penjual wajib: a) menyerahkan Tanah kepada Pembeli; dan b) menyerahkan Sertifikat Tanah atas Tanah yang telah didaftarkan menjadi atas nama Pembeli; Penjual akan menyerahkan Tanah dengan kondisi bahwa ketinggian permukaan tanah atas Tanah akan +/- 50 cm (kurang lebih lima puluh centimeter) lebih tinggi dari ketinggian permukaan jalan terdekat yang ada di sekitar Tanah”
  21. 21. Penyelesaian Pasal ini mengatur mengenai waktu, dan hal-hal yang terjadi pada saat dilakukannya Penyelesaian (Closing). Penyelesaian dapat dilakukan pada tanggal yang ditentukan, atau tergantung pada pemenuhan Syarat Pendahuluan, atau kombinasi dari keduanya. Apakah yang biasanya terjadi saat Penyelesaian? 1. AJB 2. Serah Terima? 3. Pelunasan Pembayaran?
  22. 22. BACK Cont’d - Penyelesaian Contoh Klausul: “Penyelesaian jual beli atas Tanah A akan dilakukan pada Tanggal Penyelesaian I, setelah semua syarat pendahuluan sebagaimana tercantum dalam Pasal [*] telah dipenuhi (“Penyelesaian I”)” “Pada Penyelesaian I: a) Para Pihak akan menandatangani Akta Jual Beli atas Tanah A; dan b) Penjual akan menyerahkan Tanah A kepada Pembeli”
  23. 23. BACK Perbedaan Luas Contoh Klausul: “Apabila terdapat perbedaan antara total luas Tanah sebagaimana tertera dalam Lampiran [*] Perjanjian ini dengan hasil final pengukuran oleh Badan Pertanahan Nasional, maka Para Pihak harus tunduk pada hasil pengukuran dari Badan Pertanahan Nasional dan harus menyesuaikan total harga transaksi Tanah sesuai dengan hasil akhir pengukuran oleh Badan Pertanahan Nasional”
  24. 24. Eksklusivitas Penjual tidak akan melakukan (sebelum tanggal penyelesaian) Menjual, mengalihkan, membebankan, memindahtangankan atau memberikan hak opsi Meminta, berinisiatif atau menganjurkan suatu penawaran dari pihak manapun Menyediakan informasi kepada pihak manapun, sehubungan dengan penjualan tanah, kecuali apabila informasi tersebut berdasarkan hukum dan peraturan yang berlaku di Indonesia BACK
  25. 25. Pernyataan dan Jaminan Pasal ini berisi pernyataan atas fakta (statements of facts) dan jaminan dari masing-masing pihak kepada pihak lainnya. Isi dari pernyataan dan jaminan bisa dibagi menjadi dua bagian, yaitu pernyataan dan jaminan secara umum dan secara khusus.
  26. 26. Cont’d - Pernyataan dan Jaminan Contoh Klausul: Umum: “Tiap-tiap Pihak menyatakan dan menjamin Pihak lainnya, dengan seolah-olah diulang kembali pada Tanggal Penyelesaian, sebagai berikut: (i) [*], (ii) [*], dst…” Khusus: “Sebagai tambahan atas Pasal [*] di atas, Penjual dengan ini menyatakan dan menjamin kepada Pembeli, dengan seolah-olah diulang kembali pada Tanggal Penyelesaian, sebagai berikut: (i) [*], (ii) [*], dst…”
  27. 27. Cont’d - Pernyataan dan Jaminan Cacat Tersembunyi (hidden defect) • Penjual harus menanggung barang itu terhadap cacat tersembunyi, yang sedemikian rupa sehingga barang itu tidak dapat digunakan untuk tujuan yang dimaksud, atau yang demikian mengurangi pemakaian, sehingga seandainya pembeli mengetahui cacat itu, ia sama sekali tidak akan membelinya atau tidak akan membelinya selain dengan harga yang kurang (Pasal 1504 KUHper). Strict Liability (Tanggung Jawab Mutlak) • diatur dalam Pasal 88 UU Lingkungan Hidup. • Bertanggungjawab mutlak atas kerugian yang terjadi tanpa perlu pembuktian unsur kesalahan. BACK
  28. 28. Wanprestasi • Pasal ini mengatur mengnai tindakan-tindakan yang dikategorikan sebagai tindakan wanprestasi oleh Penjual (“Wanprestasi Penjual”) maupun Pembeli (“Wanprestasi Pembeli”). • Apa sajakah contoh Wanprestasi Penjual dan Wanprestasi Pembeli? • Di dalam pasal ini biasanya juga dapat diatur mekanisme pemberitahuan dan jangka waktu perbaikan wanprestasi (remedial period).
  29. 29. Cont’d - Wanprestasi Wanprestasi Penjual Lalai menyerahkan Tanah dalam waktu yang ditetapkan Lalai memenuhi janji-janji Penjual Lalai memenuhi kewajiban-kewajiban berdasarkan Perjanjian Pernyataan dan Jaminan tidak benar dan/atau menyesatkan
  30. 30. Cont’d - Wanprestasi Wanprestasi Pembeli Lalai melakukan pembayaran yang telah ditetapkan Lalai memenuhi kewajiban-kewajiban berdasarkan Perjanjian Pernyataan dan jaminan dari Pembeli tidak benar dan/atau menyesatkan
  31. 31. BACK Cont’d - Wanprestasi Contoh Klausul: “Tindakan-tindakan berikut ini akan dikategorikan sebagai tindakan wanprestasi oleh Penjual: (i) [*], (ii) [*], dst…” “Jika wanprestasi dilakukan oleh Penjual, Pembeli akan memberitahukan kepada Penjual secara tertulis untuk menginstruksikan agar Penjual memperbaiki kelalaiannya selambat-lambatnya dalam waktu [*] hari kalender setelah diterimanya surat pemberitahuan dari Pembeli”
  32. 32. Akibat Wanprestasi • Pasal ini mengatur tentang konsekuensi atas terjadinya Wanprestasi Penjual dan Wanprestasi Pembeli. • Contoh akibat wanprestasi? ▫ membayar denda (cara perhitungan, cara pembayaran); ▫ pihak yang dirugikan tidak wajib melaksanakan kewajibannya di dalam Perjanjian (kewajiban secara umum atau spesifik); ▫ mengakhiri Perjanjian; ▫ dan lain-lain.
  33. 33. BACK Cont’d – Akibat Wanprestasi Contoh Klausul: “Jika Penjual tidak memperbaiki kelalaiannya sebagaimana diatur dalam Pasal [*] dalam waktu sebagaimana diatur dalam Pasal [*], Penjual wajib membayar denda kepada Pembeli sebesar 0.1% (nol koma satu persen) dari total pembayaran yang telah dilakukan oleh Pembeli kepada Penjual, dihitung per hari, hingga kelalaian tersebut telah sepenuhnya diperbaiki”
  34. 34. Pengakhiran Perjanjian • Pasal ini mengatur mengenai sebab-sebab, mekanisme, dan pembatasan-pembatasan atas terjadinya suatu pengakhiran Perjanjian. • Apa sajakah sebab-sebab pengakhiran Perjanjian? • Siapa yang dapat mengakhiri Perjanjian? • Bagaimana mekanisme untuk mengakhiri Perjanjian?
  35. 35. Cont’d – Pengakhiran Perjanjian Pengakhiran berdasarkan kesepakatan Para Pihak secara tertulis. oleh Pembeli ataupun Penjual, dengan memberikan pemberitahuan secara tertulis dalam jangka waktu tertentu kepada pihak lainnya Keterlambatan prestasi tertentu yang berlanjut sampai jangka waktu tertentu Salah satu pihak lalai memperbaiki kelalaiannya sebagaimana diatur dalam Perjanjian dalam jangka waktu tertentu Salah satu pihak menjadi pailit atau tidak mampu membayar, atau usahanya dialihkan kepada penerima, penerima pengalihan, atau wali, baik dengan sukarela ataupun sebaliknya berdasarkan kesepakatan oleh Para Pihak sebagai akibat dari adanya Keadaan Kahar
  36. 36. BACK Cont’d - Pengakhiran Perjanjian Apa sajakah pembatasan-pembatasan yang berlaku terhadap pengakhiran Perjanjian? Contoh Klausul: “Para Pihak setuju bahwa setelah Penyelesaian II telah selesai, maka tidak akan ada lagi pengakhiran atas Perjanjian ini” “Untuk menghindari keragu-raguan, pengakhiran setelah Penyelesaian I hanya akan dapat dilakukan oleh Pembeli karena kegagalan Penjual untuk menyerahkan Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal [*]”
  37. 37. Akibat Pengakhiran Perjanjian Pasal ini mengatur mengenai konsekuensi atas masing-masing Pengakhiran Perjanjian yang telah diatur sebelumnya. Sebagai konsultan hukum, kita perlu memperhatikan secara cermat semua alur dari Wanprestasi sampai dengan Akibat Pengakhiran Perjanjian. Perlu diatur bahwa pasal ini akan tetap berlaku meskipun Perjanjian ini berakhir.
  38. 38. Cont’d - Akibat Pengakhiran Perjanjian Contoh Akibat Pengakhiran oleh Pembeli: • Mengembalikan semua pembayaran yang telah dilakukan oleh Pembeli kepada Penjual (diluar PPN); • Membayar denda yang terhutang kepada Pembeli; • Membayar kompensasi. Contoh Akibat Pengakhiran oleh Penjual: • Pembayaran yang telah dibayarkan oleh Pembeli akan hangus dan ditahan oleh Penjual
  39. 39. Cont’d - Akibat Pengakhiran Perjanjian Contoh Klausul: “Jika Perjanjian diakhiri oleh Pembeli sebagaimana disebutkan dalam Pasal [*], Penjual wajib, tidak lebih dari dari 14 (empat belas) hari kalender setelah menerima pemberitahuan pengakhiran dari Pembeli: a) mengembalikan semua pembayaran yang telah dilakukan oleh Pembeli kepada Penjual (di luar PPN); dan b) membayar kompensasi kepada Pembeli sebesar 20% (dua puluh persen) dari seluruh pembayaran yang telah dibayarkan oleh Pembeli kepada Penjual (di luar PPN)”.

×