Tasación ejemplo lecilop

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TASACIÓN LOCAL
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(según Art.64, en el informe aparecerá
membrete de la sociedad tasadora,
indicando su identidad social y
registral “registrada en el Banco de
España” y
en toda su extensión con mención del
apartado de páginas que lo componen).

EXPEDIENTE DE VALORACIÓN DE Local
Avenida RUIZ PICASSO, Nº 8, Locales 4 y 5
50.018 ZARAGOZA - Zaragoza

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INDICE
CERTIFICADO DE TASACIÓN
INFORME DE TASACIÓN
1-SOLICITACIÓN DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD.
-Cliente
-Finalidad
-Normativa
2-IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN.
-Identificación
-Localización
3-COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN.
-Comprobación realizada
-Documentación utilizada
4-LOCALIDAD Y ENTORNO.
-Características de la localidad que influyan en el valor de la tasación
- Características del entorno que influyan en el valor de la tasación.
5-DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO.
6-DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN.
-Características básicas del edificio que forma parte
-Descripción inmueble
-Superficie
-Características específicas que afecten valor a cada uno de los usos
7-DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA.
8-REGIMEN DE PROTECIÓN TENENCIA Y OCUPACIÓN.
-Estado de ocupación
-Actividad económica
-Derechos y obligaciones que afecten al contenido del derecho real de la propiedad del
inmueble
-Limitación legal, urbanística ó protección pública que limite directa o indirectamente su
precio de venta
9-ANÁLISIS DE MERCADO.
-Características de homogeneidad de los inmuebles comparables
-Relación valor mercado-hipotecario.
-Oferta
-Demanda
-Precios actuales de venta
-Expectativas de revalorización
10-DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS.
- Método de comparación
-Comprobación caso arrendamiento con explotación económica: aplicación del método de coste
- Método de actualización de rentas
11-VALORES DE TASACIÓN, CONDICIONENTES Y ADVERTENCIAS.
-Valores técnicos-según los diferentes métodos de cálculo empleados.
-Valor tasación
-Condicionante y advertencia
-Limitaciones de los valores
-Valor mínimo del seguro de incendios y otros daños de continente
12-OBSERVACIONES.
-Juicio crítico
-En referencia a la normativa ECO y EHA
- En referencia especial al local a tasar
13-FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS.
-Fecha de última visita al inmueble
-La fecha de emisión o tasación del informe
-Fecha caducidad del informe
-Técnicos especializados que han intervenido en la tasación
14-DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME.
- Documentación clasificada por el nº de epígrafe referenciado.

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CERTIFICADO DE TASACIÓN
Sociedad Tasadora: Alumn@ EUPLA 537454
Finalidad: Valor de mercado (trabajo universitario).
Informe que sintetiza: Tasación local, subsecuente anexo.
Descripción Inmueble

-localización: Avda. Ruiz Picasso nº 8, local 4 y 5.
-tipo: Dos locales pertenecientes a dos bloques de viviendas, que forman una unidad
registral “cuerpo cierto”.
-identificación registral:
Identificación
Local 4
Local 5

Finca
registral
15275
15753

Tomo

Libro

Sección

Folio

Inscripción

2254
2274

392
412

-----------------

212
188

---------------------------

-identificación catastral:
Identificación Finca o parcela Hoja de parcela Local o piso Control
Local 4
6059705
xm7165g
0036
ue
Local 5
6059705
Xm7165g
0027
ir
-superficie adoptada en el cálculo de los valores técnicos: 316.47m2
(superficie construida con partes comunes).
-Se emplea superficie construida con partes comunes porque a un local no puedes
eliminar las partes comunes, ya que el inmueble se quedaría carente de algunas
instalaciones.
-estado de ocupación: Contrato de alquiler de una explotación económica con derecho
a sub-arrendarlo. (Desde este junio, traspaso negocio y local
subarrendado).
Normativa aplicada: ECO/805/2003 y la orden EHA/3011/2007 que modifica a la anterior en algunos aspectos.
Métodos de valoración empleados:
Valor de:
€/M2 Superficie Total €
3468
316,47
Mercado
1.097.518
316,47
reemplazamiento Bruto
8.048.900
316,47
Reemplazamiento Neto
8.048.900
316,47
Actualización
2.532.277

Metodo
Comparación
Comparación
Coste
Rentas

Nota.-No existe depreciación, aunque los locales tengan 24 años, no existe depreciación cómo lo atestigua las
fotos del local.
Valor de mercado.- es el valor de compra del inmueble defendible ante inmuebles similares del mercado.
Valor reemplazamiento bruto.- la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la
valoración, un inmueble de las mismas características pero utilizando tecnología y
materiales actuales; y sin considerar los gastos financieros, comerciales y beneficio
del promotor.
Valor reemplazamiento neto .-Valor de reemplazamiento bruto y además se deducirá la depreciación física y
funcional del inmueble en la fecha de la valoración.
Valor actualización.-En el caso de un arrendamiento con una explotación económica, el valor de actualización no
se derivara a un valor de mercado ó hipotecario.
Se obtendrá el valor máximo rentable ante la opción actual de compra del local en función de
la explotación del negocio, teniendo en cuenta su facturación y duración contrato de
arrendamiento con la propiedad.

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Valor de tasación de cada unidad registral:
Valor de MERCADO €/M2 Superficie Total €
Inmueble:
3468 191.18
663.012
Local 4
3468 125.29
434.506
Local 5
3468 316.47
1.097.518 Cuerpo Cierto
Nota : los locales a menor cuantía de m2, suelen encarecerse porque en menor m2 cumplen una solución
comercial...con instalaciones propias... (Se ha estudiado este valor para el cuerpo cierto, pero la normativa art.63,
nos dicta certificar todas las unidades registrales).
Limitaciones de Dominio: -No se objetan, actualmente sub-arrendado.
-No existen servidumbres, ni derechos reales.
-Meramente informativo: Edificio en régimen de protección y promoción privada pero
a los locales no les afecta las limitaciones de valor de este régimen de protección.
Valor a efecto de seguro de incendios:

740.156€

Condicionantes: -Al ser el solicitante de la tasación, no titular registral del inmueble. Indicará un
Condicionante. (Art. 10).
-El uso del inmueble es cedido, requerimos el contrato de arrendamiento.
La dueña, como es comprensible al ser un documento privado, no me quiso dejar una copia
pero me informo en parte del contenido del mismo.
Advertencias generales: -El flujo de caja de la explotación económica de pasados ejercicios, no me fue cedida al
ser documentación confidencial. Pero fui asesorada por Elena Batanero “cámara de
comercio de Zaragoza” y corroborada por el empresario de esta explotación José
Márquez.
-No posee seguro decenal, porque el inmueble fue construido en 1984, y no fue
obligatorio hasta la instauración de la LOE/2000.
Advertencias específicas: Se vaticina por la coyuntura actual, que los valores continuaran descendiendo
levemente.
Fecha

-emisión: 07/08/08
-última visita: 26/06/08
-limite validez: 07/02/09

Firma: NOELIA LECIÑENA LÓPEZ
Estudiante Aparejador@

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Contenido mínimo certificado, según ECO/03
1.- Sociedad de Tasación
-nº registro en el banco de España.
-membrete “nombre tasadora”.
2.- Finalidad legal de la Tasación
3.- Referencia precisa al informe
que sintetiza
4.-Descripción inmueble
-localización.
-tipo inmueble.
-identificación registral y catastral.
-superficie (aplicada en los valores técnicos).
-estado de ocupación.
-caso(edificio + posibilidad de comprobar la superficie): superficie
útil.
- caso(ámbito hipotecario): titular registral en el momento de la
tasación.
5.-Normativa aplicada
6.-Métodos valoración empleados
-valores estimados en cada método.
7.-Valor Tasación.
-Caso ( varios inmuebles = finca registral ó funcionales independientes):
.-Limitaciones de Dominio.
especificar el valor de tasación en cada una de ellas.
.-Valor a efectos de seguro de
incendios
8.-Condicionantes (Art.10)
.-Advertencias generales (Art.11)
.-Advertencias específicas (Art.12)
9.-Fechas
- emisión ó tasación.
- última visita.
- límite validez.
10.-Firma
-representante de la entidad que emite certificado
11.-Cualquier información
específica, en función de la
finalidad.

Nota, recomendación
normativa: archivado
tanto el informe como
el certificado en
soporte electrónico.

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INFORME DE TASACIÓN

1.-SOLICITANTE de la Tasación y FINALIDAD
1.1.-CLIENTE:
Solicitante:
C.I.F./N.I.F.
Dirección

Asignatura de E.A.T.L.A.“Tasaciones y valoraciones inmobiliarias”.
Ctra de Ricla, Km. 44, 50100 La Almunia de Doña Godina (Zaragoza).

1.2.-FINALIDAD:

Conocimiento del Valor de MERCADO.

(según Art.66, si es la finalidad
hipotecaria se indicara la
entidad que haya sido
mandatario del cliente).

1.3.-NORMATIVA:
Orden (denominación completa).-La tasación se ha realizado cumpliendo con los requisitos de la Orden Ministerial
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Y la orden EHA/3011/2007 que modifica a la anterior en algunos aspectos
Orden (fecha publicación B.O.E).-9 de abril 2003 y 17 de octubre 2007, respectivamente.

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2.-IDENTIFICACIÓN y LOCALIZACIÓN
2.1.-IDENTIFICACIÓN:
¿Qué se valora del edificio? Un elemento (local).
El local es un cuerpo cierto (dos unidades regístrales y una funcional).
Estado
Terminado.

2.2.-LOCALIZACIÓN:
Localización.-Dirección
Avda. Pablo Ruíz Picasso, Nº 8, Locales: 4 y 5.
.-Barrio/Zona Actur.
.-Municipio 50018, ZARAGOZA.
.-Provincia
Zaragoza.
Registro de la propiedad.-nº 8 población Zaragoza..
.Identificación Finca
Tomo
registral
Local 4
15275
2254
Local 5
15753
2274
.-titular registal: Dª XIOPING YE.
D. XUELEI QIU.
Referencia catastral de los bienes urbanos.Identificación
Local 4
Local 5

Finca o parcela
6059705
6059705

Libro

Sección

Folio

Inscripción

392
412

-----------------

212
188

---------------------------

Hoja de parcela
xm7165g
Xm7165g

Local o piso
0036
0027

Control
ue
ir

(Según el Art.67/ECO, en el caso de valorar una finca rústica o terreno “no urbanizable”);
1. el apartado de localización ha de ampliarse en los siguientes datos:-pago o paraje”denominación campo”
-término municipal.
-comarca
-provincia
2. el apartado de referencia catastral será modificada la identificación de sus 20 dígitos:
Identificación
Provincia
Municipio
Sector
Polígono
Parcela
Ident, Construc.
¿?
¿??
¿
¿??
¿????
¿???

Control
¿?

(Según el Art.67/EHA, la superficie y localización catastral es obligatoria a todo inmueble), normativa posterior a la ECO, por lo tanto más lícita.

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3.-COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
3.1.-COMPROBACIONES REALIZADAS
-Correspondencia entre la identificación registral y real del inmueble. Inspección visual última a 26/06/08
(Según ART.61;La ultima inspección ocular del bien valorado no será posterior a 2 meses de la fecha de de tasación ampliándose a 6
meses en terrenos y patrimonio)

-Descripción y superficies regístrales y reales, así como las servidumbres visibles y su estado de conservación
y construcción.
-El estado de ocupación del inmueble así como su uso y explotación.
-La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al
aprovechamiento urbanístico que se valore.
-(Según Art.7; en los inmuebles tipo viviendas, el régimen de protección pública).

3.2.-DOCUMENTACIÓN UTILIZADA
-

Notas Simples de los locales 4 y 5 con fechas a 07/06/2008.
Para que la tasación sea válida , la fecha de emisión será no posterior a 07/12/2008.
(Según el Art.8, los diferentes documentos regístrales, y su finalidad);
Certificado registral
(actualizado por el registrador)

Nota simple
-----indican del inmueble-titularidad.
(ámbito hipotecario e
-cargas.
inversión colectiva)
-descripción.
Todos los documentos expedidos por el registro de la propiedad a 3 meses antes de la fecha de tasación..

-

Ó

Seguro de daño decenal ,al ser el edificio de uso principal de viviendas.
Datos del contrato de arrendamiento, facilitados por la dueña del local Xioping Ye (Sonía).
Facturación de la explotación económica, asesorada por Elena Batanero losa integrante del área de
creación de empresas y Asesoría Empresarial de la Cámara de Comercio e Industria de Zaragoza, y
corroborado por el empresario de nuestro local “Cervecerías aragonesas 2”, NIF:G99098048.
Certificado del administrador de la comunidad indique las limitaciones de uso afectando el valor del
local. Administrador de fincas ; Eduardo Ibarra cuya oficina se sitúa en C/Borao, 1 Tlfno.:976 734916.
Según el Art.8, las diferentes posibilidades , según tasación
Según inmueble a tasar
Edificio en proyecto
Edificio en construcción
Ó en rehabilitación

V.P.O (Sólo acomete a viviendas)
Sup “uso vivienda”del edificio
>
2/3 Sup. Total del edificio
Uso cedido

Explotación económica

Finca rústica

Terreno urbanizable
Edificio en régimen de propiedad
horizontal diferente-vivienda
-garaje

Documentación
-valora hipótesis edificio terminado.
-proyecto visado
-valora hipótesis edificio terminado.
-proyecto visado.
-última certificación de la obra ejecutada.
-C.E.M
-Cédula acredite módulo €/m2
-Seguro de Daño Decenal

-Calculo de Flujo de caja inmobiliario
contrato de arrendamiento-última renta abonada.
-sup. arrendadas.
- renta neta anual ambas partes
-estado ocupación.
-gastos imputables al inmuebles
en el último año repercutidos al ocupante.
-Seguro decenal (en el ámbito hipotecario).
-Cálculo de Flujos de caja operativa = B.D.I- Amortización-inversión (inmovilizado y móvil)
-a fechas que se estime va a durar la explotación.
-cálculo a periodo de un año, sin efecto inflacionista.
-Documentación Catastral-régimen de explotación .
-derecho a riego.
-rendimiento.
-Cédula urbanística-clase de suelo.
-aprovechamiento urbanístico.
-Certificación del administrador de la comunidad que acredite limitaciones de uso que
modifique valor del inmueble.

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4.-LOCALIDAD Y ENTORNO
4.1.-Características de la LOCALIDAD que Influyan en el Valor de la Tasación
Tipo núcleo
Ocupación laboral

Urbano, Capital de provincia y de Comunidad Autónoma.
Múltiple formación laboral de sus habitantes que condiciona su profesión; según el estudio
realizado por el área de de Creación de Empresas y Asesoría Empresarial de la
Cámara de Comercio e industria de Zaragoza, en las calles colindantes al local a tasar
(véase “14.-documentación anexa”)
Población y su evolución La sección en la que se ubica nuestra tasación crece a un ritmo muy alto, en relación a su
ciudad y su barrio, según la Unidad de estadística y gestión Patronal del ayuntamiento de
Zaragoza, véase todo el desarrollo de su justificación en (“15.-documentación anexa).
Distrito
Almozara
-2220

Distrito
Actur
+1287

Sección Media Distrito
Actur
+45

Sección “Nuestro local a tasar” en el
Actur
+86

Crecimiento
Nº hab./año
Comentar que la unidad de estadística de Zaragoza, no hace distinción a los habitantes de Hecho (empadronados y
viven en Zaragoza) y de Derecho (empadronados y no viven en Zaragoza).

4.2. -Características del ENTORNO que Influyan en el Valor de la Tasación.
-Rasgos urbanísticos Básicos
Nivel Renta

Medio, “Observando el nivel de vida de su población”y comparando resto
de provincias y comunidades autónomas.
No existen datos de la renta media per capita de Zaragoza “capital”, ni de
sus distritos según la Casa Consistorial y Unidad Estadística de Zaragoza .
Ej. : En 2004, Zaragoza “provincia”—21367€/hab.
Aragón -------------------20984€/hab.
Huesca--------------------20127€/hab.
Teruel---------------------19847€/hab.
Galicia--------------------15824€/hab.
Comunidad de Madrid -25818€/hab.
Datos obtenidos en: la pagina web del Instituto Nacional de Estadística:
www.ine.es
Homogeneización Arquitectónica.-Tipo.- Bloques de desarrollo dominante en altura.
.-Orden.-Desarrollo lineales laminares, en rediente; rodeando el perímetro de la
manzana para asemejar la ordenación cerrada (edificación abierta)
Uso Dominante
Residencial colectiva (1ª vivienda).
Nivel Desarrollo Edificatorio
Consolidado, a excepción de algún solar suelto perteneciente a Emilio
Puértolas, su tope anual es de 1000 viviendas, evitar un posible pinchazo.
Antigüedad Características
Inferior a 10 años.
Renovación experimentada
Poca, es un barrio joven en todos los ámbitos: arquitectónicos...
-Infraestructuras
Abastecimientos
Viales-acera
-calzada
Alumbrado público
Estado de conservación

Red de agua, electricidad, gas, alcantarillado y infraestructura común de telecomunicaciones
(ICT).
Encintada y embaldosada
Asfaltada.
Suficiente
Bueno, relativamente nuevo.

-Equipamientos y servicios
Equipamiento general Asistencial, sanitario, docente, religioso deportivo, lúdico. Ej: Centro Municipal de Servicios Sociales
Actur c/Alberto Duce, 2; Colegio Sagrado Corazón c/ Pablo Neruda, 35 ; Iglesia de la Esperanza c/Pablo Neruda
Centro Deportivo Municipal Actur Av. / Pablo Ruiz Picasso s/n.; Centro Cívico Río Ebro c/Alberto Duce 2 (Veáse
documentación anexa).

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Equipamiento comercial Suficiente. Ej.: Dos grandes masas comerciales como Grancasa y Prica y en las calles de ordenación abierta de los
bloques residenciales mancomunado tiendas de productos de primera necesidad y bares.

Zonas verdes públicas

Suficiente Ej.: Parque más cercano al local a tasar “Parque del Che Guevara”

-Comunicaciones y aparcamiento
Comunicación Externa
- Zaragoza es la mayor plataforma logística de Europa.”Plaza”
-Excelente rodado. Zaragoza se sitúa entre las dos capitales más populosas del país,
Dotada de carreteras (N-232, N-330,N-2) como por autovía o autopistas (A-68, A-2).
-Estación Intermodal “Delicias”, cumpliendo líneas y comunicaciones ferroviarias y rutas
de autobuses, pero de una deficiente calidad funcional.
-Aeropuerto en Garapinillos, junto a “Plaza”, actualmente en obras de ampliación, y en
pleno crecimiento en líneas nacionales e internacionales.
Comunicación Interna
-El barrio”Actur”, en el que se sitúa el local esta bien comunicado con los restantes distritos
de Zaragoza, gracias a las líneas: 20, 23, 35, 42, 43, 43, 44, 50, C-2 y búho N-2.
Aparcamientos
-El Actur es un barrio relativamente nuevo, en la que la mayoría de las viviendas posee
aparcamiento, sin parking de propiedad municipal aunque existe actualmente uno en
trámite por parte del ayuntamiento, no tiene por tanto problemas de licencias, pero si cuenta
con protesta vecinal. Se prevé que se sitúe en la c/Alberto Duce.
-Pero posee el 19% de la flota de turismo, el 1.7% de la superficie y el 8.9% de la población
de Zaragoza (Según cálculos obtenidos a partir de datos de la unidad Estadística de
Zaragoza).
No los suficientes, dificultad moderada
.
-Comentario Critico

La construcción del Recinto Expo y el Parque Metropolitano, que equipa a mayor nivel el
barrio, en servicios, arquitectura, infrastructuras... con lo que se prevé y se observa un
aumento de precios en los bienes inmuebles , afectando su valor, respecto al resto de
barrios.

(Según el Art.69.si el inmueble a tasar fuese una finca rústica, este apartado de entorno cambiaria de estructura por las siguientes preguntas:
-explotaciones características.
-densidad de flotación
-equipamientos y servicios que facilitan la explotación).
(Según al Art.65; los apartados de la tasación deberán tener presente el principio de proporcionalidad en función del tipo de inmueble y objeto de
valoración real.
Como el trabajo solicitado en la escuela , te solicita justificar, aumento el groso de algunos apartados).

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5.-Descripción y Superficie del TERRENO
No es necesario exponer información en este artículo-porque se tasa un elemento de un edificio.
-no existe parámetro relevante influye en
el valor de tasación.
(Según el Art. 70, este apartado se rellenará según el objeto de valoración)
Tipo objeto a valorar
Edificio o terreno de carácter urbano

Características a cumplimentar
-Superficie-comprobada.
-registral.
-catastral.
-Infraestructura exterior del terreno -% obra ejecutada, en el momento de la tasación.
-% obra pendiente, en el momento de la tasación.

Elemento de edificio
Finca Rústica

-No necesario, a no ser que ser que exista algún parámetro que afecte valor de tasación.
-Superficie -comprobada.
-registal.
-catastral.
-Superficie aproximada- aprovechamiento agrario.
- otros usos.
-Infraestructuras interiores.
-Suelo-factores de textura.
- profundidad.
-pedregosidad.
-salinidad.
-pendiente.
-indicando clases agrológicas.
-Rotaciones de cultivo.
-Si es de regadío-procedencia.
-caudal.
-calidad.
-sistema de extracción.
-sistema de distribución..
-Características que afecten su valor:-ubicación.
-paisaje.
-ecológicas.
-cinegéticas.”Arte de la caza”.

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6.-Descripción y Superficie de la EDIFICACIÓN
6.1.-Características Básicas del EDIFICIO QUE FORMA PARTE
-Tipología Edificatoria
-Uso Principal
-Descripción inmuebles ubicados en cada planta

-Nº -Escaleras
-Ascensores
-Amortización- antigüedad
-vida útil-total
-residual
-estado conservación
-deterioro aparente

Cinco cuerpos de edificio”bloque” entre medianeras.
Dos de nueve pisos y tres de cinco pisos.
Residencial comunitario. 112 viviendas independientes.
Planta sótano (112 garajes y 133 trasteros).
Planta baja (locales comerciales y zonas comunes)
Plantas alzadas de cuatro y ocho alturas (cuatro viviendas por
planta).
5, una por bloque .
7, dos les corresponde a los bloques de nueve pisos y uno a los
restantes bloques de cinco pisos.
1984
100 años, (Según Orden ECO en su Art.19.2.b)
76 años.
buen estado.
no se aprecian.

6.2.-Descripción del INMUEBLE
-Emplazamiento

Parte de la planta baja del bloque nº 8, Avda. Pablo Picasso, forma parte de los
solares F y G de la Parcela 28 ó de la casa F y G del edificio situado en la
parcela 28 Área 9, Polígono Actur “Rey Fernando”. (Veáse plano
emplazamiento”14.6.-Anexo”).
El cuerpo cierto tiene acceso directo y medianil al vial público.
Linda derecha ,con el patio del bloque de viviendas nº 8, y a la derecha con el
patio relativo al nº 10, el medianil del fondo del local colinda con un local -Local de una unidad funcional y dos regístrales. “Cuerpo cierto”
Su uso actual es hostelero, bar-restaurante.
Tres despensas, una cocina de gas, una cocina de brasa “barbacoa y horno de
leña”, una dependencia común al público de bar y restaurante, otra zona barra
destinada al desahogo de la cocina de gas contigua, un vestuario, un cuarto de
aseo con dos servicios , un cuarto de aseo con dos servicios y dos urinarios
masculinos y un soportal directo a calle. (Veáse planos de distribución
“14.6-Documentación anexa”).

-Situación

Tipología
-Distribución y dependencias

6.3.-Superficie
Superficie Útil
Uso
Considerado
Local 4
Local 5
Total uso

Comprobada
174

Superficie Construida con
SUPERFICIE
partes comunes
COMPUTABLE
Registral
Comprobada Registral
173,8 ----------------191,18
191,18

114

113,9 -----------------

125,29

125,29

proyecto 288

287,7 -----------------

316,47

316,47

No incluimos en el cuadro, la superficie catastral porque es mayor a la registral por lo que tomamos como
superficie computable ésta última. (Esta información esta atestiguada en el punto 14.2 ).

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Nota:-“Justificar el cálculo de Sup. Construida con Partes Comunes”
Sup. Útil x Coeficiente =Sup. Construida con parte Común
(E.C.O ART.3, lo corrobora)
Dicho coeficiente; no está formulado sino es producto de la experiencia de los profesionales de la
Construcción, contrastado y verificado con Fernando de Intraser y foros de arquitectura, que toman:
* Se toman coeficientes mayores, si las medianeras son antiguas y por lo
C.Local C.Vivienda
tanto grandes.
1,10
1.,25 *
* Se utiliza actualmente, pero obsoleto, “ascensores”.
1,15 *
1,50 *
(Según Art.5 tras la modificación según EHA / 07, la Superficie Computable
de un edificio o elemento de un edificio)
Características
S. construida con partes comunes “comprobada”
< ó =
(S. útil = ”registro”) x 1.25
((S. útil con partes comunes =”catastro”) - 50% medianera )
100% fachada
S. construida con partes comunes “comprobada”
>105% en Inmuebles
110% en Elementos de Inmuebles

Superficie
Computable
S. construida con
partes comunes
“comprobada”

S. construida con
partes comunes

-Principio de prudencia
-Verificar Normativa
Urbanística

x 1.25

de....

(S. útil = ”registro”) x 1.25
((S. útil con partes comunes =”catastro”) - 50% medianera )
100% fachada
No se puede comprobar

Medidas

x 1.25

La menor de
superficie:
“registro”
“catastro”
S. construida con
partes comunes
La menor de
superficie:
“registro”
“catastro”
Cédula de la
calificación
correspondiente

Sujeta a protección pública
(a los locales no les incumbe)

Criterio propio; A un local no puedes eliminar las partes comunes, porque el inmueble se quedaría carente de algunas
instalaciones.

de las superficies exteriores. de un edificio o elemento de un edificio
además de aplicarse la tabla anterior , se tendrá en cuenta:
Tipo S.Exterior
Tres de sus cuatro lados cubiertos
Terraza cubierta
Sup.Terraza Cubierta >1.15 x Sup. computable total

Computación Superficie
100%
50%
50%

Valor Unitario
100% valor Sup. Computable

Ó
Sup.Terraza “otros usos”

de una finca rústica
Características
S. comprobada < ó =(S. registral) x 1.2
S. comprobada > (S. registral) x 1.2

Sup. Computable
Sup.Comprobada
La menor entre la
(Sup. Catastral =Sup. Útil con partes comunes)
y
( Sup. Registral=Sup.útil )

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6.4.-Características específicas que AFECTEN VALOR para cada uno de sus USOS
-Características y elementos constructivos que LIMITEN USOS

-Características y elementos constructivos POLIVALENTES

-ESTADO

- Dos barras de obra . cuerpo edificatorio de .
fábrica de ladrillo, forrado por piedra natural y
terminaciones, repisa de madera maciza.
- Una cocina de gas, alicatada en cerámica de 1º
calidad, pavimento gres porcelánico, amueblado
completo superior e inferior. Fregadero de acero
inoxidable y grifería monomando, encimera de
granito natural, electrodomésticos; placa
vitrocerámica, horno programable, campana
extractora a tres velocidades y lavavajillas.
-Una cocina de brasa, situada en un dependencia
acristalada, formada principalmente por barbacoa
y horno de leña.
Léase 6.5, se describen y visualizan
fotográficamente sus calidades.
Aclaratorio: Tasamos inmuebles y no negocios,
la importancia de incidir en su polivalencia.

-Acondicionado.- Para un negocio de hostelería es necesario tener salida de humos , nuestro
local tiene dos chimeneas a tejado, una para cada cocina, cumple la normativa de
edificación de locales.(léase 15.-documentación anexa)
.- Cumple el código técnico ( S.U.1), en la rampa de acceso a los baños,
anchura pasillo mayor e igual a 1,2 m, en un tramo menor a 3m. su pendiente será
menor o igual al 10%, y en los cambios de dirección la longitud del tramo será como
mínimo de 1.5m., además de cumplir las dimensiones de las zonas de circulación y
permite el acceso a silla de ruedas a los aseos, pero la entrada del local no considera
a este colectivo.
.-Cumple el código técnico, en el apartado de seguridad contra incendios, (S.I),
resistencias materiales, características de las vías de evacuación., con una ocupación
máxima de 1.5pers./m2 en la zona del comedor y 10pers./m2 en la zona bar., su
ocupación total se estima en 300.
.-Observación:
La tasación valora el inmueble “local”, pero no negocio.
Aún así, me gustaría indicar la reforma forzosa a realizar en el local, para que este
negocio hostelero cumpla la LEY 28/2005, Medidas frente al tabaco en lugares
públicos. Información más detallada en el apartado 13.-Observaciones.

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-ANEXO ADICIONAL FOTOGRÁFICO sobre algunos elementos constructivos que LIMITAN USOS.
(Descrito Pág. anterior)

Vista de la
dependencia
acristalada
que alberga
la cocina de
leña, a su
derecha
pasillo
acceso aseos,
al fondo
barra bar.
(Situados en
local 5)

Horno de leña

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Barbacoa

Equipamientos cocina a
la brasa.

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6.5.-Características CONSTRUCTIVAS e INSTALACIONES que AFECTEN AL VALOR
-Elementos ESTRUCTURALES
Cimentación

Estructura
Cubierta

-No existen buenos extractos, la cimentación profunda de zapatas resulta
cara. Por lo tanto acometen la cimentación con pilotes y encepados, para
corregir su excentricidad los arriostran.
-Hormigón armado.
-Cornisa plana (pendiente <10%); y transitable.

-MATERIALES--- RESISTENCIA al FUEGO
Resistencia al fuego materiales
Acero, cemento, yeso y mampostería de ladrillo.
Inflamabilidad de los materiales
Materiales M-1 (no inflamables) y M-2 (difícilmente inflamables).
Techo
Falso techo de escayola aíslante e ignifugo.
Elementos estructurales y cerramientos Resistencia al fuego > 120 minutos. (S.I)
-CERRAMIENTO
Cerramientos exteriores y medianil

-ALTURA-ALTURA LIBRE
Techo .- altura:
.-reducción de altura a:
.-motivo:

-15,94m.l fachada retranqueada hasta pilares, perimetrada con balaustrada.
Los metros lineales de fachada es un parámetro muy importante que
revaloraliza a los locales.
-pared aislada del exterior y medianil con cámara, rellena en su interior de
fibra aislante , dichas paredes formadas por ladrillo hueco.

3,5m.
2,5 y 3 m.
ornamentación y acondicionamiento del techo con escayola.

-REVESTIMIENTOS-CALIDADES
Pared
Área público
Aplacado piedra,
Pintura veneciana,
Marcos de madera
Cuartos húmedos y Alicatado
almacén
Fachada
Aplacado piedra

-CARPINTERÍA
Carpintería exterior

Suelo
Gres,
Excepto rampa acceso aseos de
aplacado piedra.
Gres

Techo
Labor abovedado ladrillo,
Cornisas de escayola,
Cornisas de madera
Pintura lavable

La entrada de gres;
Resto perímetro revestido por
maceteros y balaustrada de piedra hasta
llegar al vial.
“Fachada remetida hasta pilares”

Madera laminada
“Fachada retranqueada hasta
pilares”

-Madera maciza barnizada, en puerta y ventanas,
Vidrieras en local 4 (ventanas de comedor y puerta) y cristal
en el local 5 (ventanas bar).
Verja metálica en el lineal de la vía pública, que abarca el vano de
la cancela del local.
- Madera plafonada imitación roble en puertas.

Carpintería interior
-INSTALACIONES y SERVICIOS
Acometidas.-Red de agua.-Fría

-Caliente sanitaria

.-Alcantarillado

-Sí, sistema indirecto, por no alcanzar la
altura suficiente para alcanzar la presión
suficiente. Con este sistema tenemos
reserva de agua en caso de corte y
sifonamientos son menores.
- Sí, sistema indirecto,”ya que el agua es
dura para evitar incrustaciones”
individual a gas.
-A la red pública, la ventilación
secundaria ”aparatos” emplea el sistema

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de bajante ventilado.”evitar
sifonamiento”.
.-Gas
-Ciudad.
.-Electricidad
-Endesa.
.-I.C.T
-telefonía básica (T.B.)
-Línea pública (una cabina pública) y
“Inrastructura
línea privada.
común
-red de servicios integrados (R.D.S.I) -No lo emplea.
telecomunicaciones “ -radio y televisión
-Digital y analógica.
-telecomunicaciones por cable
-No lo emplea.
Sanitarios
-Loza vitrificada.
Fontanería
-Grifería cromada.
Calefacción
-“Bomba de calor”.
Aire acondicionado
-“Bomba de frió”
Protección contra incendios
-Alumbrado de emergencia con duración
mínima de una hora, extintores,
vías de evacuación en un número de dos
son de dos hojas con una anchura de
1,20m cada una y apertura al exterior, las
zonas de paso al local son superiores a
1,2m. (Según lo recoge el Código
Técnico en S.I).
Ventilación (Nivel de Nitrógeno y cloro)
-Forzada; dispositivo mecánico
“extractores”
Hilo musical
-Sí.
Cámara vigilancia en la vía pública
-Sí .Dos, una a cada lado de la fachada
Amortización- antigüedad
-vida útil-total
-residual
-estado conservación

-deterioro aparente

-1984 posterior rehabilitación en 2006
-35 años, (Según Orden ECO en su Art.19.2.b)
-34 años.
buen estado, hace poco tiempo se
realizo una rehabilitación que afecto a
más del 50% de la superficie edificada,.
y con un C.E.M superior al 50% V.R.B.
e excepción del suelo
Pequeños desperfectos de poca
importancia, en techo área próximo a
vía de emergencia.

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-ANEXO ADICIONAL FOTOGRÁFICO sobre CERRAMIENTO EXTERIOR “Fachada”
(Descrito Pág. XX)

Linde izq.
hasta abarcar
la totalidad
de la cancela
(local 4restaurante).
Resto hasta
alcanzar el
linde dcha.
(local 5-bar).
Vista
completa
fachada.

Vista
fachada,
después del
traspaso
negocio,
junio 2008

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Detalle retranqueo fachada hasta pilar.
Vano cubierto de maceteros y balaustrada de material
pétreo.

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-ANEXO ADICIONAL FOTOGRÁFICO sobre REVESTIMIENTOS y CALIDADES “RESTAURANTE-BAR”
(Descrito Pág. XX)

Vista
comedor

Pared
“Fachada”
comedor.
Detalle
vidriera.
Local 4.

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Pared “linde”
comedor.
Detalle
mosaico
cerámico.
Local 4.

Barra bar.
Detalle
revestido
aplacado
pétreo y
terminaciones en
madera
maciza.
Repisa de
granito.

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Detalle techo repetido en zona comedor y
bar.
Labor abovedada del ladrillo.
Moldura escayola pintada imitando a marcos
de roble.

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-ANEXO ADICIONAL FOTOGRÁFICO sobre REVESTIMIENTOS y CALIDADES
“AREA PERIMETRADA POR AMBAS COCINAS Y COMEDOR”
(Descrito Pág. XX)

Barra “no
útil”,
contigua a la
cocina a gas.
En la futura
reforma para
adecuarse a
la normativa
de espacios
públicos y el
tabaco va a
adjuntarse a
las cocina
gas.
Local 4.

Cuarto almacén.
Perímetrado por comedor, linde, barra no útil y
cocina gas.
Local 4.

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-ANEXO ADICIONAL FOTOGRÁFICO sobre INSTALACIONES y SERVICIO
(Descrito Pág. XX y XX1)

Detalle
Fachada
local.
Dos cámaras
seguridad , a
extremos de
ambos lados
fachada “

Detalle
puerta vía
evacuación.
En la zona
dintel,
terminal
exterior de
los aparatos
de
ventilación
forzada del
local.

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Pared “fachada” del
bar, local 5.

Nótese
instalaciones de
TB.
(Televisión
básica), Inst.
protección contra
incendios.
Sobre el deterioro
aparente,
verse zona
techumbre
próxima vía
evacuación.
Curioso: Máquina expendedora de tabaco, tapada pero puede expender.
El local actualmente no cumple ley de” tabaco y espacios públicos,”
área público >100m2, por lo tanto requiere separar ambientes,
la zona fumadores <30% de la sup. total y dicha zona no debe ser de paso obligatorio para los no fumadores.

Detalle techo;
instalación hilo
musical,
ventilación local

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Vista distribuidor de acceso 2 cuartos aseos,
vestidor y almacén.
Nótese: instalaciones de T:B: (telefonía básica) y
protección contra incendios
Detalle rampa:
Cambio de revestimiento suelo.
Cumple el código técnico ( S.U.1),
anchura pasillo mayor e igual a 1,2 m,
en un tramo menor a 3m.
su pendiente será menor o igual al 10%,
y en los cambios de dirección la longitud del
tramo será como mínimo de 1.5m.,
además de cumplir las dimensiones de las zonas
de circulación y permite el acceso a silla de ruedas
a los aseos, pero la entrada del local no considera
a este colectivo.

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Calidades cuartos de aseo.

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Pared”fachada” bar, local 5.
Servicio de dos máquinas recreativas
“tipo b”.tragaperras.
Tiene el máximo legal de 2 máquinas
tipo “b” que permite la ordenanza
municipal, en bares.

OBSERVACIÓN: Según el Art.:78.3, se podrá integrar el apartado “15.-Documentación anexa al informe”, en los
restantes apartados del informe, si ello mejora su lectura. Me a parecido conveniente aplicarlo con la
descripción del inmueble .

valoración real.

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(Según el Art.47; La descripción y superficie de la edificación, se cumplimentará dependiendo del tipo de inmueble a tasar:
TIPO INMUEBLE A TASAR
EDIFICIO

CARACTERÍSTICAS A CUMPLIMENTAR EN EL INFORME
-Distribución de las edificaciones y servicios parcela
-edificio-tipo
-superficie total-útil (Siempre que sea comprobable)
-plantas-distribución.
-usos.
-superficie.

EDIFICIO en CONSTRUCCIÓN ó REHABILITACIÓN

EDIFICIO en uso COMERCIAL ó INDUSTRIAL

ELEMENTO EDIFICIO

TERRENO DE CÁRACTER URBANO

FINCA RÚSTICA

-Elementos fundamentales-de la edificación (cimentación, estructura,
cubierta.cerramiento,carpintería).
-de la instalación(Fontanería, calefacción, aire
acondicionado, gas, electricidad,
ascensores, prevención de incendio).
-Las características del apartado anterior, detallada en el proyecto que se utilizo
para que se le concediese la licencia.
-Indicar –Fase se encuentra obra.
-% obra ejecutada.
-Elementos-Indicar elementos constructivos que dificulten usos diferentes a los
existentes.
-Los acabados, instalaciones, elementos constructivos polivalentes
-Acondicionamiento-Terminado en bruto (estructura y acometida instalaciones).
- Acondicionado actividad correspondiente.
-Superficie (útil ó la construida con ó sin partes comunes).
Distribución, dependencias, situación relativa.
Características edificio.
Características específicas para cada uno de sus usos.
Anexos superficie.
-Características constructivas e instalaciones que afecten valor.
-Si existen edificaciones-¿Demolición?-Uso
-superficie.
-características constructivas.
-Edificaciones e instalaciones –explotación agraria/ganadera/forestal.
-no ligada a dichas explotaciones.
-Descripción de la edificación- uso.
-distribución.
-superficie.
-características constructiva y su mantenimiento

-TODA EDIFICACIÓN e INSTALACIONES AGRARIAS- ANTIGÜEDAD.
-VIDA ÚTIL ESTIMADA

Art.19 “CUADRO AMORTIZACIÓN”

Años

Edificio uso Residencial
Oficinas
Comercial
Industrial y
Elementos uso Explotación Económica

100
75
50
35

-ESTADO DE CONSERVACIÓN

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7.-DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA
7.1 CUMPLE CARACTERÍSTICAS:
Físicas de la normativa urbanística
Usos de la normativa urbanística
Protección urbanística (Sí las hay)
Protección histórica (si las hay)
Planeamiento urbanístico

Lo cumple, (léase documentos que lo justifican en.-“15.-Documentación
adicional”.
Lo cumple, El área 9 tienen los mismos usos que atañen al área 2.
No existe
No existe
Lo cumple, Es un planeamiento recogido de uso residencial.
Según la normativa debe acatarse el P.P.A.9 (Plan parcial del área 9)
al planeamiento A-2 sólo en consideraciones de uso.
Debe cumplir nuestro local a tasar y lo acata:-acceso independiente.
-comedores de restaurantes en
planta primera.
(Léase documentos que lo justifican, en 15.-“Documentación adicional”).
Verificación y documentación, en el departamento de Urbanismo de Zaragoza
en c/ Eduardo Ibarra, nº 7, planta 1º .

(Según el Art.72.-La documentación a cumplimentar la Descripción Urbanística, variara dependiendo del inmueble a tasar).
Tipo Inmueble a tasar
Edificio ó Elemento de edificio

Información a cumplimentar en la descripción urbanística
-Normativa urbanística-uso
-física
-Protección-urbanístico.
-histórico.

Terreno de carácter Urbano

-Planeamiento urbanismo.
-Planeamiento “general” para la legislación urbanística aplicable.
Planeamiento “desarrollo”(si no cumple planeamiento general)
-Clasificación.
-Calificación

Finca Rústica

-Desarrollo de aprovechamiento.-reparto
.-gestión.
-ejecución.
.-si el terreno es de “expropiación forzosa”-criterios legales valoración.
-estado proceso de la
expropiación.
-Clasificación suelo.
-Régimen “protección especial”.

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8.- REGIMÉN de PROTECCIÓN,
TENENCIA y OCUPACIÓN
8.1 ESTADO de OCUPACIÓN
Propietario XIAOPING YE
Ocupante JOSÉ MÁRQUEZ PAZ, (este junio sub-arrendó el local y traspaso el negocio, con una reforma de
acondicionamiento del local a la normativa anti-tabaco, en proyecto).
Como esta ocupado
Título
Arrendamiento.”Indicar: plazos y derechos y obligaciones
que afecten valor del inmueble”
Plazo vigencia
25 años. Firma contrato 2006.
Características
2100 €/mes y revisión anual del IPC.
Todos los gastos a cargo del arrendatario; Ej. Comunidad,
posibles reformas...
El contrato firmado en términos de sub.-arrendamiento.”el
arrendatario puede alquilar el inmueble en cuestión, a un
tercero ”.
8.2 ACTIVIDAD ECÓNOMICA
Características actividad -Definición

Hostelería. (Bar conjunto a “Restaurante-asador”de
dos tenedores).
-Personal asalariado
Cuatro entre los dos establecimientos conjuntos.
-Personal no asalariado”autónomo” Uno entre los dos establecimientos conjuntos.
-Potencia eléctrica
42 Kw. entre los dos establecimientos conjuntos.
-Mesas “de 4 comensales”
Trece en el comedor y seis en el bar.
-Máquinas tipo “A” (recreativo)
Cero.
-Máquinas tipo”B” (tragaperras)
Dos en el bar.
-Metros de barra bar
Siete

Rendimiento anual
“Justificación
Razonada ”
1.-HACIENDA
2.-CÁMARA COMERCIO

1.)- Según, el cálculo que realiza Hacienda.; para realizar la declaración fiscal de
negocio de hostelería; requieren el ratio de la explotación económica.
Que la empresa hostelera, lo puede justifica de dos formas.
1. A.).-Mostrando sus cuentas, estos datos son reales y privados.
Están fuera de mis posibilidades conseguirlos, no me lo facilitan los propietarios,
“comprensiblemente”.
1. B.).-Ó por módulos (Tablas publicadas en el B.O.E, para uso tributario determinan el
valor de la facturación a declarar según parámetros hosteleros).
.-Con la advertencia de que es sólo es válido declarar la facturación definida por
módulos si la facturación real es menor a 75.000.000 €/año.
.-Tener en cuenta que a esta facturación habrá que aplicar la amortización o
depreciación correspondiente.
.-El inconveniente de aplicar el criterio de hacienda, que cabe la posibilidad
de no ajustarse a la realidad porque, un negocio hostelero con las mismas
parámetros puede variar su facturación , pudiéndose beneficiarse el declarante
al tener que presentar una facturación menor a la realidad de cara a hacienda

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Cálculo facturación “Método ratios-hacienda “:
(Léase 15.Documentación anexo—tablas BOE y de amortización que justifican cálculo).

Restaurante 2 tenedores
Definición
Personal asalariado
Personal autonomos
Potencia Eléctrica (K.W.)
Mesas 4 comensales
Maquinas tipo"A"
Maquinas tipo"B"
Total

Unidad Rendimiento anual
Coef.Líneal Máx.(%) Amortización Facturación
2
3709,88
0
0
3709,88
0,5
21
13
0
0

17434,55
201,55
585,77
1077,06
3810,65
26819,46

0
12
10
20
20

0
24,186
58,577
215,412
762,13

17434,55
177,364
527,193
861,648
3048,52
25759,155

Otros bares
Definición
Personal asalariado
Personal autonomos
Potencia Eléctrica (KW)
Mesas 4 comensales
Longitud barra (m.)
Maquinas tipo"A"
Maquinas tipo"B"
Total

Unidad Rendimiento anual
Coef.Líneal Máx.(%) Amortización Facturación
2
1643,93
0
0
1643,93
0,5
21
13
7
0
0

11413,08
94,48
119,67
163,76
806,23
2947,75
17188,9

0
12
10
10
20
20

0
11,3376
11,967
16,376
161,246
589,55

11413,08
83,1424
107,703
147,384
644,984
2358,2
16398,4234

Rendimiento anual (Bar-Restaurante) Cantidad
Restaurante
25759,155
Bar
16398,4234
42157,5784
Total
Rendimiento anual según método de tablas “ratios-hacienda”; para un negocio hostelero de bar y restaurante.
Siempre que la rendimiento real anual < 75000€/año.

2.-) -Posteriormente asesorada por Elena Batanero Losa integrante del área de creación
empresas y Asesoría Empresarial de la Cámara de Comercio e Industria de
Zaragoza, fijo la facturación”INGRESOS” a 450.000 € anual. y un tipo nominal
3.5.%, cabría pensar fijar una tasa mayor al IPC, al esperar mayores ingresos, “al
aumentar la afluencia de clientes, al consolidarse el negocio” pero se firmo el contrato
de arrendamiento entre el propietario y el dueño del negocio es a 25 años, un largo
período que puede verse afectado por la variación de las características del entorno y
clientes, los gastos anuales a 300.000€ anuales.

-Esta estimación de la facturación real, se realizo con dependencia de muchos
factores, muchos de ellos confidenciales; como puede ser:
sí el empresario ha tenido que
realizar o no una gran inversión en el traspaso.
Si se tiene liquidez para afrontar los gastos, o sí se
debe pagar unos intereses al banco por un préstamo....

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Otros factores que teníamos pleno conocimiento para la estimación de la facturación
real del negocio, han sido:
situación, m2, su régimen de restaurante y bar, periodo
de arrendamiento...
-Corroborado por el empresario de nuestro local “Cervecerías aragonesas 2”, José
Márquez Paz NIF: G99098048, la facturación anual del año anterior fue un valor
aproximativo a 450000 €; sin poderse detallar más, al ser un dato confidencial y
privativo.
Queda justificado tomar como facturación anual 450000 €, una tasa nominal del
3.5%; considerando el gasto de 300000€ anuales desestimando la facturación que
calcula hacienda, y más comprobando que la realidad supera el 75000€/anual.

8.3.-DERECHOS u OBLIGACIONES que afecten al contenido del DERECHO REAL de la PROPIEDAD del
INMUEBLE
Servidumbres
No se objetan.
Se evitaron posibles servidumbres, al inicio de la construcción del edificio de los cinco
bloques de viviendas, ya que se individualizaron las acometidas mediante colocación
de arquetas y pozos, y se paso de las tres acometidas iniciales a cinco; una para cada
bloque.
Derechos reales
No se objetan.

8.4 LIMITACIÓN LEGAL, URBANÍSTICA ó PROTECCIÓN PÚBLICA que LÍMITE directa ó indirectamente
su PRECIO de VENTA
Característica

El edificio, en el que se encuentra el local, esta formado por cinco bloques de viviendas, en total
112, todas ellas en régimen de protección oficial, siendo una promoción privada.
Siendo su módulo actual de este edifico en particular, según consulta en la DGA, plaza S. Pedro
Nolasco de:
Promoción
Privada
€/m2
723.85
Casa
434.31
Garaje

Efecto sobre el valor Los locales nunca se ven afectados, del régimen de protección oficial según el asesoramiento
de la DGA.
Además para el trabajo, se niega esta realidad a favor de realizar una valoración completa.
valoración real.
Como el trabajo solicitado en la escuela, te solicita justificar, aumento el groso de algunos apartados).

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9.-ANÁLISIS DE MERCADO
9.1 CARACTERÍSTICAS DE HOMOGENEIDAD DE LOS INMUEBLES COMPARABLES
Obra/Acondicionado-----------------Acondicionado.
Superficie “a cota rasante” (m2) ---316.47 (La superficie en locales esta devaluada, si es a cota sótano, 1ª planta...).
Longitud fachada (ml.) --------------16 (Parámetro revalorizador “locales”).
Nota.-La antigüedad, no la considéranos porque el actur es un barrio nuevo, y todos los locales “testigos” tenían una”
antigüedad y estado de conservación semejante. A mi juicio si habría que destacar el estado constructivo del local
“obra o acondicionado”.
-La zona tampoco la tenemos la tenemos en cuenta, porque nos movemos por un mismo radio, con índice comercial
similar.
9.2 RELACIÓN VALOR MERCADO- VALOR HIPOTECARIO
(Según Art.74, en el análisis de mercado; si la tasación fuese real y no de ámbito educacional”justificando razonamientos”, habría que indicar;
las diferencias entre el valor de mercado e hipotecario, pero en este trabajo universitario sólo nos solicita el valor de mercado.

9.3 OFERTA
Locales terminados en venta---medio
Locales en construcción----------medio
Intensidad de la oferta------------la oferta existente mayoritariamente pertenece al mercado de alquileres, a los
propietarios no les interesa vender, en un barrio joven , con expectativas de desarrollo
poblacional, y con el fenómeno económico, comercial de la EXPO.
9.4 DEMANDA
Nivel de renta-----------------------medio
Intensidad de la demanda--------alta
Características de la demanda---muchos profesionales requieren espacios para desarrollar sus negocios, en una zona de
gran intensidad residencial y pocas tiendas de productos de 1ª necesidad., sólo esta
abastecida de un par de grandes superficies comerciales. A esto se aúna el afán
hotelero de una exposición internacional.

9.5 PRECIOS ACTUALES VENTA
Uso

Precio más
frecuente

LOCAL

2893€/m2

Intervalos
de
variación
20%

Valores obtenidos y demostrados en la tabla del punto 10

Este precio variara dependiendo:
Superficie, calidades, longitud fachada y demás factores inherentes a cada inmueble. (No olvidemos que nos
situamos dentro del marco de parámetros homogeneizables).
9.6 EXPECTATIVAS REVALORIZACIÓN
Relación oferta-demanda
-Existe una mayor demanda, en el mercado de venta de locales.
-Porque el Actur, es un barrio relativamente joven y se ha debido acondicionar de
servicios como tiendas de primera necesidad y bares, terrazas, “propias de nuestra cultura
mediterránea”.
Se pueden observar “in situ” en las ordenaciones abiertas de bloques en régimen de
mancomunidad, tan comunes en este distrito.
-Además existe el fenómeno EXPO, multitud de empresarios hosteleros, buscaban
locales, vaticinando una buena inversión a vista de dicha exposición: afluencia de turistas,
revalorización de la zona...

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Revalorización

-Por otra parte, atendiendo a las características del entorno (versé 4.-Localidad y entorno),
el Actur es un barrio que experimenta un crecimiento brutal poblacional, en relación con
otros barrios de Zaragoza; así lo determina el estatuto de estadística de Zaragoza; y el
suelo alcanza un grado relevante de consolidación.
-Se prevé una revalorización, justificada, en una mayor demanda y en las características
detalladas a continuación:
-Se prevé, la exposición EXPO revalorará aún más todos los inmuebles de la zona, se
justifica en: la misma noche que se conoció la sede de la exposición universal del 2008,
se incremento todos los inmuebles de Zaragoza, y en especial el distrito Actur, cercano a
Ranillas, emplazamiento de la Expo.
- También se observa con incertidumbre, si después de la EXPO se frenará el
incremento de los precios de los inmuebles, en este distrito Actur, siguiendo el ejemplo
del mercado inmobiliario actuales de Zaragoza y a nivel nacional, analizando prensa ,
debates...

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10.-DATOS Y CALCULO
DE LOS VALORES TECNICOS
(Según el Art.75, en función del método empleado; se indicarán en este apartado):
-Criterios.
-Cálculos determinan el valor.
-Datos necesarios para realizar el cálculo.
Método comparación
Método Actualización
-Datos mínimos: 6 inmuebles
-Datos mínimos:
-descripción-provincia
-datos para fijar rentas esperadas.
-municipio
-inmueble ligado a explotación
-c.postal
económica –ratios medios.
- calle
-fuentes utilizadas.
-número
-Flujo caja.
Vida útil.
-párametros homogeneizables
Tasa de actualización.
Valor residual.

Método residual
-Datos mínimos:
-Valor venta.
-Coste Construcción.
- Según método:
-Dinámico-plazos
-tasa
-flujos
- Estática -tasa

Método coste
-Coste
construcción
-Información
relativo al
cálculo del
suelo.

10.1.1 DATOS DE MERCADO EN APLICACIÓN DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN

Si e
ó

Párametros homogeneizables
De su ubicación, si la zona es más o menos comercial.
Si esta en (bruto u obra “sólo acometidas”)
ó (acondicionado)

Mi local a tasar
Zona comercial
Acondicionado

Los m.l. de fachada; bastante determinante, en los locales comerciales.
Así como calidades constructivas, antigüedad, estados de conservación.

16m.l
-Vida útil residual: 34 años.
-Aunque requiere una reforma para, cumplir
la ley 28/2005 “lugares públicos y tabaco”.
Recordar: La tasación valora el inmueble
“local”, pero no negocio
316,47m2, superficie construida con partes
comunes.

Superficie M2
( En los locales, a partir de una determinada gran superficie, se abarata el
€/m2. porque es más difícil su venta y adecuación a un negocio común; y
sobretodo porque tienes más m2 a repartir el precio de las
instalaciones...)

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TESTIGOS
Nota:- Recuerda que las superficies de todos los testigos son “útiles”, mientras que en el valor de tasación se calcula
con ”superficie construida con partes comunes”.
-Se emplea superficie construida con partes comunes porque a un local no puedes eliminar las partes comunes,
ya que el inmueble se quedaría carente de algunas instalaciones.
-Verse apartado 6.3 para justificar el coeficiente de homogeneización, entre ambas superficies.
Sup. Útil x Coeficiente =Sup. Construida con parte Común
(E.C.O ART.3, lo corrobora)
Dicho coeficiente; no está formulado sino es producto de la experiencia de los profesionales de la
construcción, contrastado y verificado. En locales de inmuebles de construcción reciente, dicho coeficiente es 1.1
1.-C/Edmundo D´Achis
50.018 Zaragoza.
-Atención es ilegal!!. Se oferta como un local, cuando no lo es. Cuarto de contadores, detalle desagüe esta conectado a la
red sin contador previo. Se desestima para cálculo tasación.
-Superficie. 30m2
-Precio: 90000 €.
-Fuente: Particular 655-998.724

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2.-C/A.García Abril y Edmundo D`Amics “esquina”.
50.018 Zaragoza
-No acondicionado, diáfano, proyecto instalación oficina.
-Superficie300m2 , 46m.l.
-Precio: 540000€
-Fuente: Finca Luna 976-216.622

3.-C/Antón García Abril y Pablo Iglesias.
50.018 Zaragoza
-No acondicionado, salida de humos.
-Superficie: 270,85m2.
M.l Fachada: 27+13.8.
-Precio560000€.
-Fuente: Ebrosa 976-484.257

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4..-C/Antón García Abril.
50.018 Zaragoza.
-Acondicionado, bomba invertir, rampa al colé, 2 baños.
-Superficie: 98m2. 4m.l de fachada.
-Precio: 265000 €.
-Fuente: Particular 660-690.159.

5.-C/Pablo Iglesias.
50.018 Zaragoza.
-Superficie 170m2, 4.5m.l. de fachada.
-Precio:600000€.

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-Fuente: particular 976-149.600

6.-C/ Jose Luis Borao.
50.018 Zaragoza.
-En obra, salida de humos.
-Superficie: 40m2, 6m.l. de fachada.
-Precio140000€.

7.-C/García Gondoy.
50.018 Zaragoza.
-Acondicionado, extracción de humos, calefacción individual.
-Precio: 452000€.
-Fuente: Qué casa 976-735.069

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8.-C/García Condoy.
50.018 Zaragoza.
-Acondicionado, extracción de humos, calefacción individual.
-Precio: 388000€.
-Fuente: Probolar 976-732.744

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9.-C/Avenida Ruiz Picasso, 25.
50.0018 Zaragoza
-Acondicionado, no humos, bomba.
- Precio: 40000€.
-Fuente:Particular 976-519.280

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10.-C/Averroes 14.
50.0018 Zaragoza
-Acondicionado, no salida de humos.
- Superficie: 55 m2, 4.2m.l. de fachada.
-Precio: 174000€.
-Fuente: Alfa Actur 976-510.304

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11.-C/Vicente Alexandre 13.
50.018 Zaragoza
-No acondicionado, de obra.
-Superficie: 150m2 y de 12 ml, de de fachada.
-Zona comercial.
-Precio: 350000€.
-Fuente: Censi 976-737.776

12.-C/Averroes, 21.
50.0018 Zaragoza
-Sin acondicionar, de obra.
-Superficie: 150m2, 10m.l de fachada.
-Zona comercial.

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-Precio: 360000€
-Fuente: Aci 976-528.075

13.-C/Concepción Saiz de Otero.
50.0018 Zaragoza
-Acondicionado
-Superficie:45m2, 4.4 m.l de fachada.
-Precio: 123000 €.
-Fuente: Finca Actur 976-510.304

14.-C/Idelfonso Manuel Gil, 32.
50.018 Zaragoza
-Acondicionado, no salida de humos, 1 baño.
-Superficie:52m2 , 7,5 m.l de fachada.

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-Precio: 241000€.

15.-C/Idelfonso Manuel Gil.
50.018 Zaragoza
-Acondicionado, salida de humos.
-Superficie =288m2, 17m.l. de fachada.
-Zona comercial.
-Precio:1202000€.
-Fuente: Particular:976-227.055

10.1.2 CÁLCULO DEL VALOR POR EL MÉTODO DE COMPARACIÓN
CUADRO “CALCULO COEFICIENTES COMPARACIÓN “

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T
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

OBRA/ACOND.
no acondicion.
no acondicion.
acondicionado
no acondicion.
acondicion.
acondicionado
acondicionado
acondicionado
acondicion.
no acondicion.
no acondicion.
acondicionado
acondicionado
acondicionado
apartado 9.5

M2
330
298
108
187
44
110
110
50
57
165
165
50
61
317

M.L €
€/M2
C.OBRA COEF. M2 COEF. M.L. COEF. TOTAL
HOMOG.€/M2
46
540000
1636
41
560000
1880
4
265000
2458
1 0,9233653 1,6715472 1,19830415
2.946
4,5
600000
3209
6
140000
3182
1
18
452000
4109
1 0,9233653
1
0,9744551
4.004
10
388000
3527
1 0,9233653 1,1649485 1,02943791
3.631
3
40000
808
4,2
174000
3042
1 0,7461866 1,6715472 1,13924459
3.466
12
350000
2121
10
360000
2182
4,4
123000
2485
1 0,9134836 1,6715472 1,19501025
2.969,4
7,5
241000
3983
1
17
1202000
3794
1
1
1
1
3.794
€/m2 medio
2893
V. MERCADO €/M2

3.468

Según art. 6, La “expresión de valores”,
siempre en euros , auque la moneda sea diferente .
-El testigo 15, con las similares características al local a tasar.
-El testigo 9, lo eliminamos porque es especulativo y no real para la muestra.
-Las superficies útiles, de los testigos han sido homogeneizadas a superficie construida con partes comunes
directamente en la tabla.

PASOS
Al comparar el local, para su cálculo: en este trabajo se razona para un local desnudo, cabiendo la posibilidad en
función de las muestras obtenidas de considerarlo instalado.
En realidad, se razonaría en función del principio de mayor y mejor uso.

A
A.1º)-Objetivo: Homogeneizar testigo 15 “todos los parámetros son iguales, al local a tasar” con...
testigo 7 “varía con el local a tasar el parámetro m2 ”
-Fórmula: Coeficiente de homogeneidad m2= (€/m2 “testigo 15”)
“testigo 7”
(€/m2 “testigo 7”)
-Comprobación razonada: Coeficiente de homogeneidad m2 <1: porque el local a tasar tiene más m2,
se comprende que sea más barato €/m2 ,
ya que en más m2 , existen mismas instalaciones.

A.2º)-Objetivo: Homogeneizar testigo 15 “todos los parámetros son iguales, al local a tasar” con...
testigo 8 “varía con el local a tasar el parámetro m2 y ml. de fachada”
Previamente homogeneizáremos (testigo 8) con (testigo 7 “homogeneizado con el testigo 15”) en m.l. de
fachada, ambos son iguales excepto en dicho parámetro.
-Fórmula: Coeficiente de homogeneidad m2 = Coeficiente de homogeneidad m2
“testigo 7”
“testigo 8”
(€/m2 “testigo 8 corregido m2”)= (€/m2 “testigo 8 “) x Coeficiente de homogeneidad m2
“testigo 8”
“testigo 15”)
Coeficiente de homogeneidad m.l. “fachada”= ( €/m2
“testigo 8”
(€/m2 “testigo 8 corregido m2”)

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-Comprobación razonada: Coeficiente de homogeneidad m,l. >1: aumenta el precio local, a más m.l. fachada.
Es comprensible este coeficiente sea muy grande, si
el local a homogeneizar tiene muy pocos m.l. de
fachada, respecto al testigo base”15”.
A.3º) -Repetición análoga de los anteriores pasos, en los testigos a homogeneizar.
Completando un mínimo de 6 testigos homogeneizados.
- TRUCO: Si no cumple, la comprobación razonada, faltan coeficientes de zona, ....

B
B.1) Coeficiente total”cada testigo”= Sumatorio coeficientes de dicho testigo
Número de coeficientes
B.2) €/m2 “homogeneizado de cada testigo”= (Coeficiente total”cada testigo”) x (€/m2”cada testigo”)
B.3) valor de mercado (€/m2) = (Sumatorio €/m2 “homogeneizado de cada testigo”)
Número de muestras homogeneizadas

10.2 COMPROBACIÓN CASO ARRENDAMIENTO CON EXPLOTACIÓN ECÓNOMICA :APLICACIÓN
DEL MÉTODO DE COSTE
10.2.1 INTRODUCCIÓN
(Según art. 47/ECO, modificada por la EHA.)

Todo inmueble arrendado, con explotación económica, se deberá comprobar: Valor tasación (< ó igual) Valor
reemplazamiento neto.
10.2.2 DATOS
.-VALOR SOLAR.€/M2(SOLAR+I.T.P.) M2 SOLAR INMUEBLE PERTENECE EL LOCAL %SOLAR € SUELO LOCAL LOCAL
2.942,50
800,00
1,35
31.779,00 5,00
800,00
1,59
37.428,60 6,00
69.207,60 Ambos
.- El €/m2 del solar y I.T.P., se ha obtenido de su razonamiento en el estudio de viabilidad.
.- La superficie del solar del bloque de viviendas al que pertenece cada local, aparece reflejado en el plano emplazamiento
anexo al estudio de viabilidad.
.- % solar correspondiente a cada local; lo dicta el registro de la propiedad bajo las directrices de la división horizontal
y vienen reflejadas en la nota simple.
.

.-COSTE CONSTRUCCIÓN TOTAL – GASTOS(financieros, comerciales, beneficio promotor) = C.E.M + GASTO
REEMPLAZAMIENTO

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Todo el razonamiento del calculo, esta explicado en el estudio de viabilidad., con la variación de la sustracción de
algunos gastos.
AUTOFINANCIA.
%
44.276 I.T.P.
7
P.básico-ejec(Arquit.)
70
gestión urbani
1
Licencia urbani
4
Registro/Notario
3
C.E.M.
P.E.M.
0
Urbanizar(si/no) Gasto general
13
Beneficio Indus.
8
Imprevisto
8
Ejecucción
P.E.M.
474.705
Gasto general
13
Beneficio Indus.
8
Imprevisto
8
OTROS TRIBUTOSLicen. Ocupac.
0
HONORARIOS Arquitecto
9
Aparejador
3
Promotor
2
REGIST./NOTAR. Tras acabar obra
3
SEGUROS
Decenal
3
C.E.M.+ GASTOS REEMPLAZAMIENTO

S.Const Pre.constr.Un. OTAL
T
474.705
0

41.299

0
8.673
4.747
18.988
11.868
0
0
0
0
474.705
61.712
37.976
37.976
0
12.390
12.390
7.121
11.868
0
15.910
716.323

Nota: variara el precio de construcción en función de las calidades... de acondicionamiento del local.
.-Según baremos colegiales, construir estructura y acondicionar los m2 de este local ascienden a 210.000€ (verse
anexo información).
.-Tras consultar a varios profesionales, su experiencia en la zona dictamina que: 600€/m2 asciende la construcción
del local “vacio” y 900€/m2 el acondicionamiento del local con las calidades que se demuestran en el dossier
fotográfico.
€/m2 "vacio" €/m2 "acondicionar" €/m2 TOTAL m2 LOCAL € P.E.M (Experiencia)
474.705,00
600,00
900,00
1.500,00
316,47
.-Por lo tanto se demuestra: el desfase existente entre los precios del baremo colegial de arquitectos y la realidad.
.-Recordamos que una tasación, valora inmueble y no el negocio “elementos constructivos que limitan el
uso”.Pero el capital del seguro demanda cubrir las calidades descritas en la documentación gráfica.

10.2.3. RESOLUCIÓN
Según la normativa ECO art.19, formulas y criterios pertenecientes al método coste.

Valor Reemplazamiento Bruto Solar
C.E.M. + Gastos reemplazamiento
785.531
69.208
716.323
.Valor Reemplazamiento Neto
Valor R. Bruto Depreciación Actual
785.531,00
785.531,00
0,00
Nota.-No existe depreciación, aunque los locales tengan 24 años, no existe depreciación cómo lo atestigua las
fotos del local.
Se cumple Valor mercado (método comparación) > Valor Reemplazamiento

10.3 - DATOS EN APLICACIÓN DEL MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

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10.3.1.INTRODUCCIÓN
Según las necesidades de la tasación, en vez de analizar la evolución de los precios en el valor de venta podría darse en
los de alquileres, al estar el local en régimen de arrendamiento y además para su cálculo habrá que tener en cuenta que se
ejerce una explotación económica.
Variaremos el objetivo a: calcular precio máximo del local que podría pagar el dueño del negocio a fecha de hoy, para
que le resultase rentable la inversión “teniendo en cuenta la facturación del negocio” durante los 25 años que dura el
contrato de arrendamiento.
La calcularemos bajo los criterios de la normativa E.C.O.
10.3.2. CALCULO DATOS
.-FLUJO DE CAJA Y TIPO DE ACTUALIZACIÓN.Posteriormente asesorada por Elena Batanero Losa integrante del área de creación de empresas y Asesoría
Empresarial de la Cámara de Comercio e Industria de Zaragoza, fijo la facturación”INGRESOS” a 450.000 € anual. y
un tipo nominal 3.5.%, cabría pensar fijar una tasa mayor al IPC, al esperar mayores ingresos, “al aumentar la afluencia
de clientes, al consolidarse el negocio” pero se firmo el contrato de arrendamiento entre el propietario y el dueño del
negocio es a 25 años, un largo período que puede verse afectado por la variación de las características del entorno y
clientes, los gastos anuales a 300.000€ anuales.
El tipo de actualización, no contempla la inflación porque quieres obtener el precio actual: trasladar el precio futuro a
hoy, no incrementar “precio futuro” porque sufrirá depreciaciones la edificación...
.-PERIODOS.El contrato de sub-arrendamiento, se firmo en el 2006 para 25 años.
Como nos interesa el precio actual; tomaremos de periodo desde el año actual 2008 hasta su vencimiento 23 periodos
después en el 2030 y el periodo de reversión se imputará en el año 2031.
.-VALOR REVERSIÓN.-(Criterios y formulas de E.C.O).
Valor Reemplazamiento Neto (Año 2031)
Valor R. Bruto Depreciación Año 2031
432.042,05
785.531,00
0,45
Tener en cuenta que los C.E.M y gastos de reemplazamiento , se han calculado con baremos colegiales actuales siendo lo
idóneo del período que finaliza la explotación (el 2031) y luego se les ha aplicado la depreciación temporal.
10.3.3. RESOLUCIÓN
Periodo Año
Ingresos
1
2.008 450.000
2
2.009 450.000
3
2.010 450.000
4
2.011 450.000
5
2.012 450.000
6
2.013 450.000
7
2.014 450.000
8
2.015 450.000
9
2.016 450.000
10
2.017 450.000
11
2.018 450.000
12
2.019 450.000
13
2.020 450.000
14
2.021 450.000
15
2.022 450.000
16
2.023 450.000
17
2.024 450.000
18
2.025 450.000
19
2.026 450.000
20
2.027 450.000
21
2.028 450.000
22
2.029 450.000
23
2.030 450.000
0
24 Reversión
TOTAL

Gastos Flujo Caja V. Reversión Tipo actualización Valor Actual Neto
300.000 150.000
0
4
144.928
300.000 150.000
0
4
140.027
300.000 150.000
0
4
135.291
300.000 150.000
0
4
130.716
300.000 150.000
0
4
126.296
300.000 150.000
0
4
122.025
300.000 150.000
0
4
117.899
300.000 150.000
0
4
113.912
300.000 150.000
0
4
110.060
300.000 150.000
0
4
106.338
300.000 150.000
0
4
102.742
300.000 150.000
0
4
99.267
300.000 150.000
0
4
95.911
300.000 150.000
0
4
92.667
300.000 150.000
0
4
89.534
300.000 150.000
0
4
86.506
300.000 150.000
0
4
83.581
300.000 150.000
0
4
80.754
300.000 150.000
0
4
78.023
300.000 150.000
0
4
75.385
300.000 150.000
0
4
72.836
300.000 150.000
0
4
70.373
300.000 150.000
0
4
67.993
0
0
432.042
4
189.216
2.532.277

Formulas
y cálculos
recogidos
en los
criterios de
la
normativa
E.C.O.

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Podemos actualmente comprar un local de hasta 2.532.277 €, resultando rentable la explotación económica en la
temporalidad y términos especificados; recomendados por la especialista de la cámara de comercio de Zaragoza, Elena
Batanero.
Por lo tanto, se recomendaría comprar el local porque su valor de mercado es bastante menor a 2.532.277 €.
valoración real.Como el trabajo solicitado en la escuela , te solicita justificar, aumento el groso de algunos apartados).

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11.-VALORES de TASACIÓN,
CONDICIONANTES y ADVERTENCIAS
11.1. -VALORES TÉCNICOS-Según los diferentes MÉTODOS de cálculo empleados.
-La tasación en la vida real, se podría haber realizado sólo por el método de
actualización de rentas, ya que me obligaba su estado de arrendamiento.
-Por otro lado, el trabajo solicitado en esta asignatura, insta aplicar el método de
comparación.
-Por ello se calcula por sendos métodos. Siguiendo el principio de prudencia, tomaremos
el menor valor calculado “ como criterio en un caso general”.
Pero como nuestro local ejerce una explotación económica, el valor calculado por el
método de rentas no será el de mercado propiamente dicho; sino el precio máximo al
que podemos adquirir el inmueble actualmente manteniendo una rentabilidad en el
negocio durante el tiempo.
También se ha realizado una comprobación por el método de coste, requerida por la
normativa EHA, al ser un inmueble arrendado y en explotación económica.
-De CADA INMUEBLE a tasar. Local,”cuerpo cierto”.

Valor de:
Mercado
Reemplazamiento Neto
Actualización

3.468
316,47 1.097.518
316,47 809.964
316,47 2.532.277

Metodo
Comparación
Coste
Rentas

11.2.-VALOR TASACIÓN- Según FINALIDAD-Valor Mercado El especificado en clase.
-Valor Hipotecario
- Valor de Reemplazamiento. Comprobación, según lo dictaminado
por la E.H.A., al estar el inmueble en
régimen de explotación económica.
- Según ÁMBITO (Art.2)- Hipotecario
- Seguros
- Patrimonio de colectividades.
- Planes de pensiones.
(No se ha contemplado ninguna en especial, porque no
se ha especificado en clase, pero se razonan todas las hipótesis,
en los diferentes apartados).

Valor de:
Mercado

Metodo
3.468
316,47 1.097.518 Comparación

11.3.-CONDICIONANTE y ADVERTENCIAS
Según Art.13, Las Actuaciones de la Entidad Tasadora “A la hora de entregar el informe y el certificado”
Condicionante
Advertencia
A-) Entrega del informe, indicando valor de tasación “condicionado”.
-Indicar el efecto, sobre la valoración.
B.-) Entrega del informe, “denegando” valor de tasación.
Nota.-) No emisión informe, si en el ámbito hipotecario(Art.2), no se
corrobora la identificación física, registral y catastral del inmueble.
-Si la finalidad de la tasación es de patrimonio colectivo, y el titular
registral, no coincide con el solicitante, existirá un condicionante.

11.3.1.-CONDICIONANTES “Valor de Tasación ---NO PUEDE SER UTILIZADO”
-El uso del inmueble es cedido, requerimos el contrato de arrendamiento.
XIAOPING YE, arrendadora del cuerpo cierto “un local funcional y dos registrables”.

No quiso cederme una copia del contrato de arrendamiento, comprensible en parte, al ser una documentación personal.

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Pero no tuvo ningún problema, en informarme de todas las características del contrato.
Por lo tanto, la información que dispongo es verídica; además de haber sido contrarrestada por el arrendatario: JOSÉ
MÁRQUEZ PAZ (dueño del negocio “Cervecerías Aragonesas” cuyo NIF:G99098048).
Como información adicional, para posibilitar la comprobación de las características del contrato de arrendamiento, indico
como dirección de contacto con la arrendadora del restaurante chino “La PAZ” de la que es dueña y regenta. ,Avda.Ruiz
Picasso 26, esquina Antonio Saura 1, “manzana siguiente a nuestro local a valorar”.
-Por otra parte, habría que indicar, que se deduce de la normativa ECO “vedse Art.10”:
Al ser el solicitante de la tasación, no titular registral del inmueble. Indicará un condicionante.
Según Art, 10,14
Art.10; Casos
“ESTUDIO CONDICIONANTE”
A todos

A todos
Cedido
el uso del inmueble
Sujeto a
protección Pública
Edificio en proyecto
“hipótesis de edificio terminado”
Edificio en
construcción o rehabilitación
“hipótesis de edificio terminado”
Terrenos “urbanísticos”

Ámbito
“Patrimonio Común”
No condicionante

CARACTERÍSTICAS Cumplir:
-Poder realizar las Comprobaciones Mínimas
1.-Correspondencia física , registral;, y catastral en superficies...
Observar la existencias de servidumbres, estado aparente...
2.-Estado de ocupación, uso o explotación.
3.-Régimen de protección pública, “viviendas”.
4.-Régimen de protección arquitectónico.
5.-Adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, si no lo cumple, existencia del
derecho urbanístico que se valore.
-Correspondencia física, registral.
-Indicar todos los factores que puedan afectar el cálculo de los valores técnicos.
-Contrato de arrendamiento o título similar y sus condiciones actuales.
-Valor máximo legal.
-Proyecto.
-Licencia.

-Cédula que acredite la posibilidad de su aprovechamiento urbanístico
-Si se valora como regadío-Documentación catastral.
-Su Adscripción a derecho a riego.
-Será condicionante, si el titular registral del bien inmueble;
no corresponde como participe de dicha sociedad colectiva.
-Tasación previa a compra.

Art.14 Casos
LEVANTAMIENTO Condicionante
Ámbito Hipotecario
Esta en régimen de USO CEDIDO; y NO dispone de CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO.
Ámbito Hipotecario
VIVIENDA de PROTECCIÓN PÚBLICA,
Que NO dispone de CÉDULA de VALOR MÁXIMO.

TODOS

Características
Si se ha transmitido el inmueble, libre de inquilinos y ocupantes.
ANTES de FORMALIZARSE la HIPOTECA.
Bajo la responsabilidad de la entidad de crédito, incorporar al
expediente del crédito:
1.-Documentación del registro de propiedad que refleje el régimen
legal, y la concreción del valor máximo legal.
2.-Declaración suscrita, que manifieste la
identificación de la Identidad del inmueble al que se le concede la
hipoteca, con la documentación registral.
ANTES de FORMALIZARSE la HIPOTECA.
DESAPARECE -¿QUÉ?...CAUSA
-¿QUIÉN?..=ENTIDAD TASADORA
que suscribió condicionante, lo levanta.

11.3.2.-ADVERTENCIAS“Valor de Tasación –AFECTA a su VALOR”
-El local pertenece como elemento de un edificio de viviendas; por lo tanto requerirá de Seguro Decenal según dicta la
orden ECO vigente desde 2003, cumpliendo normas edificatorias anteriores como la LOE/2000 que obligan a suscribir a
dicho seguro.
El edificio se construyó en el 84, por lo tanto no estaba obligado a contratar dicha póliza.

Según Art, 11, 12

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Art.11 Advertencias GENERALES
Si existe duda en :
-Discrepancia física , catastral y registral .No identificación y características
-No afectan valores calculados.
Nota.-El SÍ, indicaría un condicionante.
-No-conforme al Planeamiento Urbanístico Vigente.
-comprobar el régimen de protección del patrimonio del inmueble.
Nota.-Sin ser, un condicionante.
- V.P.O, no se dispone cédula de calificación.
-Los inmuebles que no cumplan
las condiciones de las autorizaciones - expropiación forzosa.
- licencias de construcción.
Afectando, el valor de la tasación.
-No empleen los métodos de cálculo, indicados en la orden ECO.
-No se tiene documentación de los datos del FLUJO de CAJA.
Flujo Inmobiliario
(Cobro +Pagos)”Futuros”
Flujo Operativo
B.D.I. + Amortizaciones + +Inver. l/p+ Inver. c/p
-Finca Rústica -Documentación catastral.
-Su adscripción a derecho a riego.
-Rendimiento.
-Inmueble en Construcción ó Rehabilitación -Proyecto.
-Certificación de la Dirección Facultativa.
-Contrato y Presupuesto.
-Caso Vivienda –Seguro de Daños Decenal.
-Inmueble Horizontal (Diferente garaje y vivienda).
Certificado del administrador de fincas,
sobre Las limitaciones de Dominio

Art.12 Advertencias Específicas.
-Cuando se cumplan, todos estos requisitos:
-Ámbito de Seguros (Art.2).
-Sólo se emplea el método de Comparación.
-Los inmuebles comparables, se aprecia una caída nominal en los últimos 10 años.
La entidad tasadora deberá indicar:
El valor de tasación sufrirá minusvalías en el futuro, se aprecia en:-Ciclo pasado del mercado local.
-Expectativas.
-Volatilidad.
-Ámbito Hipotecario -La entidad tasadora deberá indicar, una reducción nominal del valor de tasación
(dure 3 años, a partir del año de la fecha de tasación ).
Cuando los inmuebles comparables, se aprecia una caída nominal en los últimos 10 años.

11.4 .-LÍMITACIONES de los VALORES
-No se objetan ninguno, según la información del informe. No esta afectado al régimen del edificio “V.P.O”, al ser un
local. No existen limitaciones de uso que puedan afectar su valor, según el cerificado del administrador de fincas,...
-Así mismo se indica que el valor de tasación se ha obtenido en base a lo expuesto en todos los capítulos y apartados que
integran este informe.
-De este valor habrán de deducirse cuantas cargas, gravámenes y posibles vicios ocultos que, siendo desconocidos en la
fecha en que se emite el presente informe, pudieran recaer sobre dicho inmueble.

11.5.-VALOR MÍNIMO del SEGURO de INCENDIOS y otros DAÑOS al CONTINENTE
Inmueble V.R.B
V.TASACIÓN V.SUELO TOTAL "INMUEBLE" TOTAL"MENOR CUMPLIR"
LOCAL
809.364
1.097.518
69.208
1.028.310
740.156
Según la DISPOSICIÓN ADICCIONAL PRIMERA. Art
Caso
Suma Asegurada
Edificios Completos
El valor menor de:
(V.R.B de la Edificación) – (Valor del Suelo)
(Valor de la Tasación) – (Valor del Suelo)
Elementos del edificio (Valor de la Tasación) – (Valor del Suelo)
“Inmuebles”
No menor a:
(V.R.B de la Edificación) – (Valor del Suelo)
Todos
(Según al Art.65; los apartados de la tasación deberán tener presente el principio de proporcionalidad en función del tipo de inmueble y
objeto de valoración real. Como el trabajo solicitado en la escuela , te solicita justificar, aumento el groso de algunos apartados)

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12.-OBSERVACIONES
12.1-JUICIO CRÍTICO
-La practica ,la he realizado, o por lo menos así lo creo a fecha de hoy, conforme lo solicitado en clase .
“Demostrar que sabemos realizar una tasación”: Justificando coeficientes, emplear el método de calculo más
apropiado, aludir a la normativa ECO, EHA...
Y la alusión simultanea con una tasación real.
-Reconozco que las justificaciones y referencias; pueden llegar a ser excesivas, pero son ilustrativas de
la vigente normativa y de la responsabilidad por parte de los aparejadores de protegerse las espaldas
jurídicamente gracias a esta normativa...
-En pocas palabras , me ha servido para comprender las utilidades y limitaciones que me presta la ECO, EHA a la
hora de realizar una tasación real ; comprendiendo su alma, el sí de la tasación:
nuestro valor de tasación sea defendible como valor de mercado, indicar todos los factores que puedan
modificar el valor de nuestra tasación., eliminar los elementos especulativos, el tener claro que valoramos un
inmueble y no un negocio”elementos polivalentes”, que no se puede tasar un inmueble ilegal, ser conciente de los
principios: de prudencia, anticipación...
-Además el trabajo, lo he enfocado con la idea, que me sea útil como un criterio de razonamiento, para realizar
cualquier tasación en el futuro, independiente del método necesario, del inmueble a tasar...

12.2-EN REFERENCIA A LA NORMATIVA ECO y EHA
- Todos los ARTÍCULOS que aparecen en el trabajo, hacen REFERENCIA a la normativa ECO y EHA.
-En referencia, al Art.61, aplicable a toda la extensión del informe y el certificado
“todas las DECISIONES Y JUSTIFICACIONES deberán ser DESTACADAS”.

-En referencia, el Art.8, toda notificación registral: nota simple, certificado registral.
Debe ser expedida 3 meses antes de la fecha de tasación.

Ha habido que RENOVAR la nota simple, a fin de realizar una tasación LEGAL.

12.3.-EN REFERENCIA especial a esta TASACIÓN “LOCAL”
-La tasación valora el inmueble, no el negocio. Aún así, me gustaría indicar la reforma forzosa a realizar en el local,
para que este negocio hostelero cumpla la normativa antitabaco. (Vedse plano de la reforma”15.Documentación anexa”).
-Según la LEY estatal 28/2005, de 25 de diciembre; sobre lugares públicos y TABAQUISMO.
El local tiene una superficie útil destinada al uso del público mayor a 100m2
Concretamente según registro tiene una superficie útil de uso público de 153.35m2.
Por lo tanto, hace falta reformar eligiendo una de las siguientes medidas:
A.-) Zona no fumadores > 100m2 y habilitar una Zona de fumadores <30% de la superficie total útil total
- No deberá ser de obligado paso para
los clientes no fumadores.
-No podrán acceder los menores de 16
años.”Se contradice la ley, porque
deniega la venta a menor de 18”.
-Zona Señalizada.
B.-) Separar ambientes de restaurante y bar, ambas zonas de fumadores< 100m2
Se ha elegido esta opción, por ser la menos afectiva a las apetencias de la clientela del local.
Pero cuidado en cumplir las superficies que dicta la ley.
(vedse plano de la reforma a realizar. 15.-”Documentación anexa”).

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-Comentar que la reforma del local ascienderán según opiniones a:
A.-) Según el empresario de nuestro local “Cervecerías aragonesas 2”, José Márquez Paz NIF:G99098048.
Los presupuestos ofertados variaban entre 6.000 y 10.000€, habría que destacar que estos presupuestos
pueden variar del coste final de la reforma.
B.-) Como curiosidad, pregunte a varias casas de reformas: Hogar Reforma, Hiper Reforma...
Y en todas ellas, no me quisieron dar presupuesto orientativo, con el plano a escala y medida de alturas.
Sólo se comprometían a confeccionarme el presupuesto, si visitaban el local y realizaban sus propias
mediciones.
No pudiéndolo conceder, claro esta, al no ser propio el local.
Además si el ámbito de la tasación contempla la vía de los seguros: la entidad tasadora deberá revisar la tasación lo antes
posible tras la reforma a fin de variar la base de la póliza del seguro.
valoración real.

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13.-FECHA de EMISIÓN, CADUCIDAD, y FIRMAS
13.1.1.-FECHA de ÚLTIMA VISITA al INMUEBLE.
26 / 06 / 2008
13.12.-La FECHA de EMISIÓN ó TASACIÓN del INFORME.
07 / 08 / 2008
13.13.- FECHA CADUCIDAD INFORME.
07 / 02 /2009
Según el Art.62, 8,4
Fechas VALIDEZ
Última Visita del inmueble
Informe y certificado
Certificado registral
“3.-Documentación Necesaria”
Revisión de la tasación
(tras caducarse)
por la misma entidad tasadora

Características
Dos meses antes de la fecha de emisión (Seis meses en terrenos y patrimonios).
Seis meses después de la fecha de tasación.
Tres meses antes de la fecha de emisión .
Dos años después de la fecha de tasación
(Tres en el ámbito de seguros privados).

13.2.-TÉCNICOS ESPECIALIZADOS que han INTERVENIDO directamente en la TASACIÓN.
Representante de la entidad tasadora
XXX
Tasador
NOELIA LECIÑENA LÓPEZ
Analista
NOELIA LECIÑENA LÓPEZ
Según el Art. 63, 64 Firmas requeridas “Cuidadín, diferente en la tasación y certificado”
Informe
Certificado
Representante de la entidad tasadora Representante de la entidad tasadora
Tasador realiza informe
Tasador realiza inspección visual
(Si es diferente al del informe)
Comentario personal:
En la realidad, la mayoría de la valoraciones. Son medidas y realizadas por “un negro”, y firmadas por el técnico titulado.

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14.-DOCUMENTACIÓN ANEXA al INFORME
14.1.-DOCUMENTACIÓN CLASIFICADA por el Nº de EPÍGRAFE REFERENCIADO:
2.-Identificación y Localización
-Notas Simples (antigua y revisada).
-Documentación Catastral.
-Superficie proyecto.
3.-Documentación utilizada
-Seguro de daños decenal.
-Certificado Administrador Comunidad sobre las Limitaciones de Uso.
- El Contrato de arrendamiento. (Se integra en el epígrafe “10.-Datos y Cálculo de los valores técnicos”).
-La facturación explotación económica. (Se integra en el epígrafe “10.-Datos y Cálculo de los valores técnicos”).
4.-Localidad y Entorno
-Ocupación Laboral.
-Población y su evolución.
-Equipamiento y Servicio.
-Aparcamiento.
6.-Descripción y Superficie de la Edificación
-Plano Situación del Edificio. “Escala mínima debería ser de 1:2500”
-Plano Emplazamiento del Edificio. “Escala mínima 1:500”
-Plano distribución del cuerpo cierto.
-Plano distribución del local.
-Plan General Ordenación Urbana “en régimen de edificación Locales”.
-Fotos del Local (integradas en el epígrafe).
7.-Descripción Urbanística
-Plano calificación.
-Plano clasificación.
-Normativa.
-Planeamiento A.2, (sólo debe cumplir el apartado de usos).
8.-Régimen de protección, tenencia y ocupación
-Facturación de la explotación económica “Cálculo mediante módulos de hacienda, y asesoramiento de la cámara
de comercio”.
10.-Datos y Cálculo de los Valores Técnicos
-Plano situación “Testigos”.
-El contrato de arrendamiento (Integrado en este epígrafe).
-Tipos de actualización.
-P.E.M. del colegio de arquitectos.
-C.R. del ayuntamiento.
-Justificación tipo gravamen.
-Coste seguro decenal local.
11.-Valores de Tasación, Condicionantes y Advertencias
- El Contrato de arrendamiento. (Se integra en el epígrafe “10.-Datos y Cálculo de los valores técnicos”).
- Seguro de daños decenal. (Ya comentada en el epígrafe tres).
12.- Observaciones
-Plano Distribución Local de la Reforma futura, a realizar para su”hipotetica” adecuación a la ley 28/2005
“Lugares públicos y Tabaco”.

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Nota.- Los epígrafes “no nombrados”, no requieren ni tienen Documentación Anexa.
-Los datos marcados en verde, indican la documentación mínima solicitada por este epígrafe.

El resto referencia a las justificaciones de la información que pide este trabajo “demostrar que sabéis realizar una
tasación” y la documentación demandada por cada epígrafe en particular.
Según Art.78, Documentación “mínima”anexa al informe.
Se podrá integrar en los diferentes epígrafes, si mejora su lectura.
En documentos extensos, adjuntar su parte más representativa.
Gráfica
No Gráfica
-Plano a escala ó
-Identificación registral “te indica título y cargas inmueble”
croquis situación, emplazamiento
-Y catastral “esta última obligatoria según ECO/03, finca rústica”.
del inmueble.
“esta última obligatoria según EHA/07, todo inmueble”.
-Plano a escala ó croquis acotados
“En edificios en proyecto; construcción y rehabilitación;
De la distribución del inmueble.
-Resumen de presupuesto de ejecución material.
-Secciones y fotografías que
describan las características del
inmueble.

“En edificios en construcción sujetos a protección pública;
-Cédula de calificación.
“En inmuebles arrendados”,
-Copia del contrato de arrendamiento ó
Título de la ocupación.
-Certificado del propietario de la situación de ocupación, rentas vigentes y estado de pago, y de
los gastos imputables durante el último año.
“no obligatorio en el ámbito hipotecario”.
-“En inmuebles ligados a una explotación económica”.
Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años.

valoración real.

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