CURSOS DE PÓS-GRADUAÇÃO 2010
Curso de Direito dos Contratos
Direito de Superfície
Pedro Kurbhi
6 de Novembro de 2010
Plano de Vôo
• História
– Evolução do direito de propriedade
– Evolução do direito de superfície
• Superfície em espécie
–...
História – Evolução do Direito de
Propriedade
Introdução
• Entendimento dos direitos reais nos outros sistemas
• Entendimento do instituto – evolução
• Intervenção do E...
Formas de Concepção da Propriedade
– como soma de direitos, com destaque para a vontade do
titular, em leitura quase que e...
Terminologia
• Propriedade x Domínio
• Restrição do Objeto de domínio
• Sujeição da Propriedade ao regime político-social
Direito Romano e Idade média
• Direito Romano
– Lei das XII Tábuas
– “aquele que possuísse bem móvel pelo intervalo ininte...
• Direito Medieval (formas de manifestação da propriedade)
a) propriedade comunal,
b) propriedade alodial,
c) propriedade ...
Código Napoleão
• Forte Influência Individualista
• Retomada do conceito romano de direito de propriedade
• Instrumento de...
Visão Social da Propriedade
• Troca de direitos absolutos por relação de Direitos e Deveres
• Primazia do coletivo em detr...
Evolução do direito de Superfície
• Justiniano e Gaio – Institutas
– ius in actio vectigali
– Locatio condutio rei
– ius i...
Nos direitos pré-clássico e clássico, tendo em vista o princípio de
que tudo o que é construído sobre solo alheio adere a ...
Idade Média
Em síntese, tem-se que, no período medieval, a idéia da
desintegração da unidade do domínio, adquirida por
inf...
Brasil
• Brasil Colônia
• Independência
– Vigência das ordenações Filipinas
• Anteprojeto – Teixeira de Freitas
• Código C...
Decreto 271/67
• Art 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou
particulares, remunerada ou gratuita, por ...
Decreto 271/67
• § 3º Resolve-se a concessão antes de seu têrmo, desde que o
concessionário dê ao imóvel destinação divers...
Superfície em espécie
Conceito
Direito de Superfície pode ser definido como um direito real
típico (perene ou temporário), oneroso ou gratuito, de uso de...
Superfície em espécie
Previsão legal expressa
Código Civil
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de
construir ou de plantar em seu terreno, por te...
Estatuto da Cidade
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o
direito de superfície do seu terreno, por tem...
Estatuto da Cidade
§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e
tributos que incidirem sobre a proprieda...
Superfície em espécie
Constituição e Transmissão
• Principiologia dos Direitos Reais
• Omissão legal
• Formas Específicas
– Contrato
– Testamento
– Usucapião
Superfície em espécie
Partes e obrigações das partes
Partes
• Cedente ou Concedente
– Nu-proprietário ou titular do domínio (tripartição dos
direitos inerentes à propriedade)
...
Direitos e Obrigações
Cedente
• usar, fruir e gozar, irrestritamente, da parte do imóvel que não faça
parte da concessão, ...
Direitos e Obrigações
Cedente
• proceder a resolução da superfície pelo advento do termo, se
temporária, se o superficiári...
Direitos e Obrigações
Superficiário
• usar, fruir e gozar da construção ou da plantação superficiária
como se coisa sua fo...
Direitos e Obrigações
Superficiário
• exercer – contra o nu-proprietário - o direito de preferência na
aquisição do solo, ...
Direitos e Obrigações
Superficiário
• conservar a obra superficiária sem demoli-la (exceção feita a
obrigação prevista em ...
Superfície em espécie
Extinção
Extinção
• Principiologia dos Direitos Reais
• Previsão expressa em Lei
– Autonomia privada
– Natureza do instituto
– Segu...
Questões relevantes e aspectos de
divergência
• Direito de Superfície como instrumento para efetivação da
ocupação racional da terra
• Direito de superfície como instru...
Superfície x enfiteuse
O instituto da enfiteuse ocorre nos casos em que o proprietário,
mediante ato entre vivos ou de últ...
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  1. 1. CURSOS DE PÓS-GRADUAÇÃO 2010 Curso de Direito dos Contratos Direito de Superfície Pedro Kurbhi 6 de Novembro de 2010
  2. 2. Plano de Vôo • História – Evolução do direito de propriedade – Evolução do direito de superfície • Superfície em espécie – Conceito – Previsão legal expressa – Constituição e Transmissão – Partes e obrigações das partes – Extinção • Questões relevantes e aspectos de divergência
  3. 3. História – Evolução do Direito de Propriedade
  4. 4. Introdução • Entendimento dos direitos reais nos outros sistemas • Entendimento do instituto – evolução • Intervenção do Estado
  5. 5. Formas de Concepção da Propriedade – como soma de direitos, com destaque para a vontade do titular, em leitura quase que exclusivamente privatista – como sujeição de uma coisa a um sujeito, com destaque para as limitações privadas e públicas. As privadas corresponderiam ao direito dos outros sujeitos (coletividade e vizinhança). As públicas decorreriam das normas de direito público, especialmente aquelas que façam referência ao uso da propriedade ou controle de uso da propriedade.
  6. 6. Terminologia • Propriedade x Domínio • Restrição do Objeto de domínio • Sujeição da Propriedade ao regime político-social
  7. 7. Direito Romano e Idade média • Direito Romano – Lei das XII Tábuas – “aquele que possuísse bem móvel pelo intervalo ininterrupto de um ano ou bem imóvel pelo intervalo ininterrupto de dois anos, adquiriria sua propriedade” • Direito Medieval – Retrocesso sobre o entendimento dos direitos patrimoniais individuais
  8. 8. • Direito Medieval (formas de manifestação da propriedade) a) propriedade comunal, b) propriedade alodial, c) propriedade beneficiária, d) propriedade censual e e) propriedade servil. • Alteração do conceito – influência da Igreja
  9. 9. Código Napoleão • Forte Influência Individualista • Retomada do conceito romano de direito de propriedade • Instrumento de controle social (paz) pelo Estado – “o direito de fruir e dispor das coisas da maneira mais absoluta, contanto que não se faça dela um uso proibido pelas leis ou pelos regulamentos” – Modalidade de conservação de patrimônio – baixa liquidez de ativos • Nova mudança de paradigma por iniciativa da Igreja
  10. 10. Visão Social da Propriedade • Troca de direitos absolutos por relação de Direitos e Deveres • Primazia do coletivo em detrimento do individual • Primazia do uso racional da propriedade • Impedimento de abuso no exercício do direito • Reflexos na legislação – diminuição dos prazos de usucapião • Criação das modalidades especiais da usucapião
  11. 11. Evolução do direito de Superfície • Justiniano e Gaio – Institutas – ius in actio vectigali – Locatio condutio rei – ius in re aliena • Plantação em solo cedido • Construção em solo alheio com material próprio – Diferenciação: solo público (agri publici) e solo privado
  12. 12. Nos direitos pré-clássico e clássico, tendo em vista o princípio de que tudo o que é construído sobre solo alheio adere a ele por acessão, se alguém construísse em solo alheio um edifício, este seria de propriedade do dono do solo. No entanto, durante o direito clássico, surgiu a necessidade de se permitir a particulares que edificassem em solo público, ficando com o gozo dos edifícios construídos mediante o pagamento de uma anuidade. Assim ocorria quando os Magistrados romanos permitiam a certas pessoas que edificassem ao longo de estradas ou em praças públicas ‘tabernae’ (lojas) onde exerceriam suas atividades. ALVES, José Carlos Moreira. Direito Romano. 13ª. Edição, Volume I. Rio de Janeiro, Forense, 2004. p. 345.
  13. 13. Idade Média Em síntese, tem-se que, no período medieval, a idéia da desintegração da unidade do domínio, adquirida por influência dos povos bárbaros, culminou com a fragmentação da propriedade em direta e útil, cabendo a primeira ao proprietário e a última ao utente, que podia ser enfiteuta ou superficiário. A superfície abandonou a natureza de 'ius in re aliena' que lhe fora conferida ao tempo do direito justinianeu, tornando-se, nesse período histórico, uma verdadeira propriedade paralela a do 'dominus soli'
  14. 14. Brasil • Brasil Colônia • Independência – Vigência das ordenações Filipinas • Anteprojeto – Teixeira de Freitas • Código Civil 1.916 • Decreto Lei 271/1967 • Estatuto da Cidade • Código Civil de 2.002
  15. 15. Decreto 271/67 • Art 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de interêsse social. • § 1º A concessão de uso poderá ser contratada, por instrumento público ou particular, ou por simples têrmo administrativo, e será inscrita e cancelada em livro especial. • § 2º Desde a inscrição da concessão de uso, o concessionário fruirá plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato e responderá por todos os encargos civis, administrativos e tributários que venham a incidir sôbre o imóvel e suas rendas.
  16. 16. Decreto 271/67 • § 3º Resolve-se a concessão antes de seu têrmo, desde que o concessionário dê ao imóvel destinação diversa da estabelecida no contrato ou têrmo, ou descumpra cláusula resolutória do ajuste, perdendo, neste caso, as benfeitorias de qualquer natureza. • § 4º A concessão de uso, salvo disposição contratual em contrário, transfere-se por ato inter vivos , ou por sucessão legítima ou testamentária, como os demais direitos reais sôbre coisas alheias, registrando-se a transferência. (...) • Art 8º É permitida a concessão de uso do espaço aéreo sôbre a superfície de terrenos públicos ou particulares, tomada em projeção vertical, nos têrmos e para os fins do artigo anterior e na forma que fôr regulamentada
  17. 17. Superfície em espécie Conceito
  18. 18. Direito de Superfície pode ser definido como um direito real típico (perene ou temporário), oneroso ou gratuito, de uso de bem alheio, para edificação, cultivo ou uso alternativo combinado e não necessariamente exclusivo, criando-se, quando do uso do instituto, a cisão do direito real uno originário entre o nu-proprietário e os superficiários, em grupo individual e exclusivo ou em condomínio de superfície.
  19. 19. Superfície em espécie Previsão legal expressa
  20. 20. Código Civil Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
  21. 21. Estatuto da Cidade Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. § 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística. § 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.
  22. 22. Estatuto da Cidade § 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo. § 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo. § 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.
  23. 23. Superfície em espécie Constituição e Transmissão
  24. 24. • Principiologia dos Direitos Reais • Omissão legal • Formas Específicas – Contrato – Testamento – Usucapião
  25. 25. Superfície em espécie Partes e obrigações das partes
  26. 26. Partes • Cedente ou Concedente – Nu-proprietário ou titular do domínio (tripartição dos direitos inerentes à propriedade) – Sujeito individual ou ‘coletivo’ • Cessionário ou superficiário • Sujeito individual ou coletivo • Novo gestor do domínio útil do bem
  27. 27. Direitos e Obrigações Cedente • usar, fruir e gozar, irrestritamente, da parte do imóvel que não faça parte da concessão, inclusive o subsolo e espaço aéreo, obedecendo eventuais restrições; • se constituída em modalidade onerosa a cessão da superfície, de receber o pagamento do valor estipulado (canon ou solarium); • exercer – contra o superficiário - a preferência em caso de alienação da superfície a parte terceira; • dar preferência – em favor do superficiário - na aquisição da propriedade do solo, caso esta se faça a título oneroso.
  28. 28. Direitos e Obrigações Cedente • proceder a resolução da superfície pelo advento do termo, se temporária, se o superficiário não edificar ou plantar no prazo estipulado, ou se o fizer em desacordo com o pactuado, ou se der destinação diversa da prevista; • constituir outros gravames reais sobre o solo ou sobre a porção remanescente do solo • tornar-se dono da construção ou plantação se extinta a superfície, indenizando – dependendo de previsão expressa em contrato - ou não o superficiário. • abster-se da prática de quaisquer atos que impeçam ou prejudiquem o exercício – regular - do objeto do direito de superfície;
  29. 29. Direitos e Obrigações Superficiário • usar, fruir e gozar da construção ou da plantação superficiária como se coisa sua fosse, isolada da propriedade do solo; • servir-se da superfície do solo de outrem, conforme dispuser o contrato; • onerar com outros ônus reais a construção ou plantação, (considerada a ciência de que tais gravames se extinguirão tão logo extinta a cessão da superfície sob a qual se assentem); • exercer, se o caso, a faculdade de hipotecar ou constituir outro direito real de garantia sobre o direito de superfície;
  30. 30. Direitos e Obrigações Superficiário • exercer – contra o nu-proprietário - o direito de preferência na aquisição do solo, caso o proprietário a aliene a título oneroso; • reconstruir a edificação ou refazer a plantação, caso pereça, enquanto durar a concessão • se onerosa a concessão, pagar a contraprestação prevista em contrato (canon ou solarium); • responder e arcar pelo adimplemento dos encargos e tributos que incidam sobre a propriedade superficiária, enquanto durar a concessão;
  31. 31. Direitos e Obrigações Superficiário • conservar a obra superficiária sem demoli-la (exceção feita a obrigação prevista em contrato ou autorização expressa isolada concedida pelo nu-proprietário); • dar preferência ao dono do solo à aquisição da propriedade superficiária, caso se faça a título oneroso;
  32. 32. Superfície em espécie Extinção
  33. 33. Extinção • Principiologia dos Direitos Reais • Previsão expressa em Lei – Autonomia privada – Natureza do instituto – Segurança jurídica • Impossibilidade de denúncia sem causa • Tratamento diferenciado para superfície onerosa e gratuita • Uso do entendimento atinente ao direito de propriedade (causas de extinção com: a alienação, a renúncia, o abandono, o perecimento da coisa, e a desapropriação) • Caso de confusão de partes (3 hipóteses)
  34. 34. Questões relevantes e aspectos de divergência
  35. 35. • Direito de Superfície como instrumento para efetivação da ocupação racional da terra • Direito de superfície como instrumento de efetivação de garantias e redução de custos em operações estruturadas (segurança) • Cruzamento de direitos reais sobre o direito de superfície • Cruzamento de direitos obrigacionais sobre o direito de superfície
  36. 36. Superfície x enfiteuse O instituto da enfiteuse ocorre nos casos em que o proprietário, mediante ato entre vivos ou de última vontade, atribui a outrem o domínio útil do imóvel, mediante o pagamento ao senhorio direto de uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável. Vale lembrar que o pagamento do valor é da essência da enfiteuse, e caso não ocorra, extingue-se tal direito. Para haver alienação deste, antes deve ser consultado o proprietário. Outro ponto importante é que tem caráter perpétuo. Era previsto no Código Civil de 1916, em seu artigo 679 que se fosse a enfiteuse tratada por tempo determinado, perderia esta identidade, convertendo-se em um arrendamento. Da Lei 3.071 de 1916 (Código Civil Revogado) extraímos: Art. 679. O contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege. • AZEVEDO, Adriano Barcelos de. O direito real de superfície e o seu reingresso no ordenamento jurídico brasileiro .
  37. 37. Dúvidas?
  38. 38. http://kurbhi.blogspot.com pedro@kurbhi.com

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