1. これまでの発表
 サルでも分かる「為替介入」
 サルでも分かる「企業買収」
 サルでも分かる「IPO」
 サルでも分かる「バブル経済」
 サルでも分かる「未公開株」
実用性が薄い!!

2. ということで、今回は
明日から使えるお話をPick Up☆彡

3. サルでも分かる不動産投資
あなたも明日から大家さん!?

5. ポイント③
ポイント① ポイント②
→ ちなみにこの物件の価格は2598万円

6. セールストーク① 資産になる出費
マンションのローン返済を完
済したあとは、賃貸収入の大
半が所得となり、老後の生活
資金などに使えるだけでなく、
収益物件が資産として残りま
すよ♪

7. セールストーク① 資産になる出費
100%
90%
80%
70%
資産価値
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
0 5 10 15 20 25 30
年
ローンを返済するまでに不動産の（売却時の）資産
価値は減っていく。→資産としては残らない！

8. セールストーク② 定期収入
１度入居すれば２年間は安定
的に定期収入が得られますよ
♪

9. セールストーク② 定期収入
49088円がそのままお小遣いになるわけでなく、ここから以下
の経費が引かれる。
・登記費用
・仲介手数料 初年度は販売価格の7%程度
・諸税金（後述） （例では約180万円）
・管理費・修繕費 賃料の7%程度（例では約12万円）が毎月
安定した副収入とするためには、表面利回りで10%以上欲
しい。
（例では表面利回りは5.6%）

10. セールストーク③ ローン金利
変動だと金利優遇含めて１％
を切ってくるからチャンスで
す。金利が１％上がると大変
な企業が多いので、そう簡単
に（政府は）金利を上げてき
ませんよ。♪

11. セールストーク③ ローン金利
変動の方が低いが、将来金利が1%上昇す
ると
年間の返済額は15～17万ほど増える。

12. セールストーク④ 節税
不動産投資は、給与所得と損
益通算が可能なので、節税が
可能ですよ♪

13. セールストーク④ 節税
不動産所得にかかる主な税金
＜初年度＞
・不動産取得税 建物は固定資産税評価額に対して3%
土地は同評価額の1/2に対して3%
・登録免許税 建物は固定資産税評価額に対して2%
土地は同評価額に対して1.5%
＜毎年＞
・固定資産税 固定資産税評価額に対して1.4%
・都市計画税 固定資産税評価額に対して0.3%
・個人事業税 10室以上の規模で290万円以上の利益に対して
5%
・所得税 課税所得1800万円超部分に対して40%
・住民税 利益に対して一律10%
＜売却時＞
・譲渡所得税 短期の場合、売却益の39% 長期の場合20%
むしろ税金増えてんじゃ
ん!!

14. セールストーク④ 節税
節税のからくりは、損益通算!!
不動産所得がマイナスの時し
家賃収入 - 返済金・諸税金・諸経費 か節税できないじゃん…
不動産所得 給与所得
-100万 500万
総所得金額 この金額に基礎控除などを
差し引いたものに所得税・
400万 住民税が課税

15. セールストーク④ 節税
節税のポイントは、減価償却という必
殺技!!
減価償却費とは…
購入価格(建物分) 2000万円
減価償却費(1年目) 400万
減価償却費(2年目) 320万
252
減価償却費(3年目)
万
…
…
減価償却費はキャッシュフローが発生するわけではない
が、費用として計上することが可能!!

16. セールストーク④ 節税
節税のポイントは、減価償却という必
殺技!!
上段：帳簿上の所得
下段：実際の所得
家賃収入 税金 諸経費 減価償却費 不動産 給与所得 課税所得
所得
150 -30 -100 -320 -300 500 200
150 -30 -100 20 500 -

17. まとめると…
http://www.777money.com/tameru/other/hudousan.html