Demanda judicial por defectos de construcción en edificio Coves del Batà en Paterna

ESTUDI D’ARQUITECTURA Josep Blesa
DEMANDANTE: COM. DE PROPIETARIOS DE DOMÈNEC BELENGUER Nº 43 DE
PATERNA.
DEMANDADO: HEISE S.L.
SITUACION : C/ DOMÉNEC BELENGUER, Nº 43. PATERNA.
PROMOTORA : HEISE S.L.
CONSTRUCTORA : HEISE S.L.
Tras lectura del pliego de la demanda que me ha fcilitado la construcora y promotora
1. Que tal y como reseña el Sr. Hoyos Viejonuevo en el primer informe y se ratifica en la
ampliación del mismo en un segundo, las fisuras que existen nada tienen que ver con
un presunto asentamiento de la estructura. Dicha aseveración oficial será puesta en
conocimiento de quien deba dirimir sobre su existencia o no y en el lugar adecuado
para que tomen las medidas oportunas ante tal falacia. Ello sólo es una argucia para
fundamentar su exposición. Se afirma en sendos escritos verbalmente de la existencia
de un asentamiento. Simplemente se lanza la piedra sin exposición razonada para
llegar a tal afirmación engañosa. Si se observa en el transcurso de la demanda afirma
primero y posteriormente coloca unos testigos para conocer si dicho asentamiento se
ha estabilizado. Una verdadera puesta en escena que sólo es para justificar aquello que
ha afirmado sin demostración alguna. Unos testigos que tiene que tener forma de
diábolo o palomita de a penas 2 ó 3 mm de espesor para que la parte estrecha se
coloque perpendicularmente a la fisura testada. Cuando los realiza de forma rectangular
y con un espesor de 10 mm. Lo cuál informe del conocimiento con lel que s eha llevado
a cabo tales aseveraciones. Y una pregunta: si fuera así, Uds. Creen que hubiera
quedado fuera de la demanda el arquitecto, es decir, yo mismo?
2. Por otro lado se habla en la demanda que se han incumplido las obligaiones
contractuales de la memoria de calidades y del proyecto técnico. Y con qué fundamento
se dice ello, cuando es todo lo contrario, en todo caso, la memoria de proyecto cumplía
unos mínimos y la promotora y constructora los elevó. A parte de ser una felonía
manifiesta porque en ningún momento han tenido acceso al proyecto, que yo sepa. No
es casualidad que el tercer informe del sr. Rupérez no comente nada al respecto de
asientos estructurales. Obvie el tema de una manera absoluta. No cabe duda que si
hubiere encontrando algún atisbo sobre el tema lo hubiere incluido de manera
inmediata.
1
INFORME DE SITUACION REAL DEL EDIFICIO “COVES DEL BATÀ”.
SITO EN CARRER DE DOMÉNEC BELENGUER Nº 43, EN PATERNA.
ANTE LA DMANDA JUDICIAL DEL J.O. 456 / 2008 DEL TIBUNAL DE
PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE PATERNA
OBRA : 14 VIVIENDAS, 2 ATICOS, PLAZAS DE GARAJE Y TRASTEROS
“EDIFICI COVES DEL BATÀ”.
HEISE SL,
INFORMO SIGUIENDO EL CORELATO DE LA DEMANDA PARA MAYOR COMPRESIÓN:
Estudi d’Arquitectura Josep Blesa
s.l.
Avda. Marqués de Sotelo, 4
Esc.Int., 6, 15 46002, València
Tel. Fax 96 351 01 39
E-mail: info@josepblesa.com

3. El, supuesto, filtrado de agua nunca podría ocasionar la existencia de moho en las
paredes interiores de las vivienda. Ocasionaría manchas de humedad, no moho. El
moho se debe a la existencia de humedad en las viviendas, proveniente de planchados
interiores con las ventanas cerradas y demás, como hemos podido observar
directamente en alguna visita. No deja de sorprender que siempre hacen suposiciones
en los diferentes escritos, como aquél de que “no hemos podido desmontar el armario
pero suponemos que hay inmensas colonias de ellos en su interior”. O “no está cerrada
la fisura pero el oxigeno penetrará hacia su interior oxidará la estructura hasta su ruina“,
que sólo intentan crear alarma entre los propietarios para justificar la demanda y sus,
supuestos, servicios honorables.
4. El tema de la falta de juntas de en la cubierta por parte de Hoyos también es obviado
por Rupérez. El primero nos cuenta una suposición de lo que vendrá y no existe en la
actualidad haciendo de adivino o futurólogo. Rupérez vuelve a dejarlo de lado el tema.
Contando y avanzando, gratuitamente, todos los males que le acaecerán a la pobre
lámina de impermeabilización cuando la realidad es que no han aparecido filtraciones
en los pisos inmediatamente inferiores a la cubierta.
5. La escritura que los peritos realizamos viene refrendada por la ejecución continuada de
obra de manera práctica, sino, pasa lo que pasa, que los conocimientos caducan, ya
que hoy en día con la gran cantidad de nuevos productos químicos existentes la
práctica de embeber y usar mallas de fibra de vidrio Mallatex o similar, está ya en
desuso, pues la interposición dentro de la masa de revoco honesta asegurada.
6. No se ha colocado Aguaplast, que es para solucionar chapuzas de inteiores d emanera
próxima al bricolaje sino una solución química de resinas que cierre y obture las
microfisuras incluso. Las fábricas y las microfisuras de los pilares existentes.
7. El cierre y sellado de las microfisuras de los pilares es bastante más efectivo que cerrar
encima con enlucidos. De hecho de ninguna de las maneras se llegaría a profetizar
todo el drama que cuenta en su informe. Futurología recreativa en definitiva.
8. Los sumideros cuando los levantamos en mi inspección estaban llenos de suciedad,
punta de cigarros y demás detritus. Falta de mantenimiento manifiesta. Contrastan mis
fotografías y las aportadas en la demanda, llenas de manchas de pintura, cuando
sabemos que en los acuerdos, HEISE SL rehusó d e pintar pues dijo Heliodoro Herrero
que después de seis o siete años de acabada la obra ya le tocaba a la comunidad dar
una mano de pintura para el mantenimiento del edificio y que no pensaba realizar el
mantenimiento del inmueble toda la vida útil del mismo.
9. También causa perplejidad que primero se organice un Acta de presencia notarial con
2
En caso de los sumideros el día que fui a la visita n que fui convocado descubrieron la
existencia del tornillo con el que se sujeta la parte superior filtrante, a la parte inferior de la
cazoleta y manguetón, después de seis años de funcionamiento. En un párrafo del informe de
Hoyos se dice que no son adecuados unos sumideros homologados (¿) …y de falta de unión
con los diferentes componentes simplemente y sin especificar ni levantar ni uno solo de los
sumideros. Todo en base a un supuesto de recreación futurista sobre la lámina asfáltica que
nada tiene que ver con algunos de los baldosines deteriorados existentes. Los baldosines se
rompen puntualmente debido a su escaso espesor, como pasa en todas las cubiertas de
València. Nos habla de futuribles roturas de la lámina y en ningún momento de filtraciones
existentes, por tanto funciona perfectamente hasta dicho momento.
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10. Los mohos son entes vivos que existen en el interior de las habitaciones, en las
superficies interiores –por falta de limpieza y ventilación. Y no por la –inexistente
filtración de aguas (es decir, unos 24 cm.) hacia el interior y que nos e manifiestan en el
manchas en el exterior ¿El desconocimiento llega al extremo de aconsejar limpiar con
lejía las paredes, cuando sabemos que sólo es una solución a corto plazo. Se limpian
con AMONIACO pues el pH es muy diferente y mata las esporas de reproducción y
sobretodo limpiando y ventilando más.
11. En algún momento se mencionan fisuras en la fachada principal y nunca se aporta ni
una sola fotografía al respecte: el juego es viejo-y-nuevo y se llama “embolica que fa
fort”
12. PRESUPUESTO ORIENTATIVO: orientativo pues no se sabe a qué se deben los 586
13. Ídem a partidas 2.
14. En la partida 3 se descubre que se trata de pintar completamente todos los paramentos
15. El valor de pintar algunas habitaciones de 4 viviendas lo llegva sin medición ni precios
16. Lo más contradictorio está en que llegados a la cubierta con todos los grandes males
existentes cambia los sumideros por 3.000, 00 € Pero no se tenían que cambiar las
pendientes, hacer nuevos faldones, etc. Hete aquí la inconsistencia y superfluidad de
los alegatos iniciales.
17. El retacado de la conexión del colector a través del muro de sótano con la servidumbre
consistía a rellenar de espuma de poliuretano un colector de 300 ó 400 mm de diámetro
por 2.500 €, aunque se pinte los alrededores de blanco. Es una cantidad sin ninguna
lógica.
En la segunda entrega del sr. Hoyos aumentan las viviendas y siguiendo de manera lineal
desplaza el valor de las viviendas hasta alcanzar los 95.864,04 €.
En la reunión mantenida en día 18 de enero de 2007 se establecieron las reparaciones a
realizar por parte de la promotora y constructora HEISE SL. y en ningún momento se habló de
realizar mantenimiento del edificio que es lo que se desprende en la demanda. De hecho traen
a colación el tema del colector del sótano cuando en la reunión dijo que sabia que se había
retacado y pintado ya. Como se desprende ya del escrito. Es significativo que se diga en la
reunión que se sanearan todas las grietas y fisuras que lleguen hasta el ladrillo, es decir,
habían que sólo eran de los revocos y no penetraban en la fábrica. ES decir, asumían que eran
superficiales. Y aquí se dijo que se pintaría la medianera con producto impermeabilizante y
nada más. El resto de pintura era para realizar la comunidad a su cuenta y como
mantenimiento.
INFOME DE RUPEREZ:
En el resumen que hace de la reunión aludida anteriormente dice y contradice el escrito
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sólo dos viviendas (las puertas 13 y la 16) y en una segunda se animen más viviendas.
m2 ni los 34,04 €/m2, inexisten desgloses ni nada parecido de arreglar fisuras.
exteriores. 11.257,06 €. Que es una barbaridad con solo pensarlodetenidamente.
unitarios a 6.305, 00 €
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sanear sótano, cuando en el acta se dice que se ha solucionado ya. Extendiendo un hcho
puntual a la totalidad del sótano. Es decir hacer mantenimiento para el resto d ela vida útil del
edificio.
ES cierto que el casetón tienen grietas en diferentes paramentos. También tenía una fisura por
el empuje de la fábrica del muro de baranda de la terraza. NO es Aguaplast el producto
usado por HEISE SL.
Es interesante contratar que en este caso las microfisuras de los pilares son a causa del
hormigonado de los pilares y la falta de espesor de recubrimiento en el estribado, y no como
dice Hoyos que los son a causa de asentamiento. Incide de nuevo en hacer futurología
recreativa con el paso del oxigeno hacia el interior. Cuando, en realidad, y como arquitecto
inspector de edificios con aluminosis de la Generalitat todo ello sucede en todos los
hormigones con independencia de que haya o no fisuras. El oxigeno tira siempre hacia el
interior de las piezas. En las fotografías se ve que han pintado y los sumideros están
tremendamente sucios y manchados. Ningún comentario si los paños de terraza son
excesivos. Dice que los sumideros están altos. En las fotografías se ve que no es así, que
están enrasados y además debido al sistema de las láminas de impermeabilización, con el
babero o refuerzo suplementario es igual. De hecho para que funcionen bien siempre debe
haber agua en la cazoleta para mantener cierta flexibilidad y humectación.
Condensación: en este caso, Rupérez acierta al atribuir la existencia a una combinación del
vapor de agua existente den las habitaciones y el frío exterior que provocan la caída del
gradiente térmico con la aparición de moho en la superficie interior. Y he de añadir,
básicamente en la medianera norte que no tiene el edificio colindante construido. Además está
construida con bloque de termoarcilla que en aquella época (1998) estaba plenamente
asumido su funcionamiento e incluso alentado su uso por organismos públicos. Después se
han descubierto diversas circunstancias y errores de puesta en obra que desaconsejaban su
uso generalizado.
APARTIR D EAQUÍ TENÉIS EL INFORME QUE ELABORÉ EL DÍA 11 DE JUNIO DE 2006.
…………………………………………………………………………………………………………..
Como arquitecto director de las obras de construcción de dicho edificio, además de compartir la
dirección con los arquitectos técnicos que nos acompañaron.
Habiendo sido convocado por la mercantil HEISE SL, como promotora y constructora del
edificio anteriormente descrito, como arquitecto director de dicho edificio, junto al administrador
D. Javier Tormo del edificio, para girar visita y recoger el sentir de los propietarios de dicho
inmueble en el día cinco de junio de 2006. Cabe señalar que dicho día se convocó una reunión
de la comunidad de propietarios. Hora: 20.00 h.
Previamente a todo, la promotora me facilitó el informe evacuado por D. Juan Antonio Hoyos
Viejobueno, arquitecto. Nº de colegiado 732. Siendo éste, el arquitecto de la comunidad de
propietarios.
Se procedió, junto a los propietarios y el administrador, a pasar revista por todos los elementos
comunes: garaje, escaleras, cubierta y las viviendas que describiremos posteriormente.
Semanas antes y tras leer el informe de la propiedad de propietarios, el técnico que suscribe
pasó inspección, por tal de observar si tal como informaba el arquitecto de la propiedad era
cierta la existencia de patologías estructurales por asiento. Tras dicha visita, el arquitecto que
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suscribe recuperó la tranquilidad.
Extraña sobremanera que en ambas reuniones no haya aparecido y “dado la cara” ningún
agente más interviniente en la promoción.
El garaje, por boca de los presentes no presenta, en la actualidad ninguna patología. Parece
ser que sí la hubo tiempo atrás cuando el vecino de la propiedad posterior vertía aguas en la
zona de piscina. Nos comentan que hace bastante tiempo el vecino del predio posterior y
contiguo tiraba agua proveniente de la piscina, y que al cesar dicha práctica, y con ella ha
desaparecido la existencia de humedades y filtraciones en el garaje.
- Los imbornales están sucios y la pieza superior suelta, sin el tornillo que rosque sobre
la base de la cazoleta. Algún propietario nos comenta e interroga si dichas cazoletas
son adecuadas colocadas en la parte superior sin cerrar por la parte inferior.
- También los vecinos nos comentan que las juntas entre baldosines han perdido, en
- Los muretes de las barandillas perimetrales presentan fisuras verticales, seguramente
por mala traba. Se observa que fueron reparados con siliconas transparentes. También
se observa que los encuentros entre los muretes de los antepechos y los forjados han
presentado movimientos diferenciales. O bien por dilatación, o bien por empuje de la
capa de hormigón celular contra dichos muretes. Fruto o bien de la falta de doble
ladrillo, o por falta de retirar la lámina de poliestireno expandido, que continúa
“empujando” el murete.
- La solución pasa por el picado, saneado e interposición de malla de fibra de vidrio
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1. Terraza de la azotea del edificio presenta:
algún caso, el rejuntado.
FOTO 1: PROCEDIMOS A LEVANTAR UNO DE ELLOS Y OBSERVAR QUE ESTABA MUY SUCIO.
volviendo a revocar la pared.
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FOTOS 2 y 3: SE VEN LAS FISURAS HORIZONTALES, E INCLUSO ALGÚN “ARREGLO” CON SILICONA
TRANSPARENTE.
- El muro del casetón de escalera presenta en dos esquinas, no del mismo paramento,
- El anclaje del armario de gas presenta oxidaciones y fue anclado, posteriormente al
final de obra, ya que el técnico que suscribe no tiene conciencia de su realización. El sr.
D. Juan Vicente Fornés propietario del ático inferior asegura que tuvo entrada de agua
en cierta época hasta proceder él mismo a su sellado.
FOTOS 6. SE NOS COMENTA QUE HUBO UN ACTA DE PRESENCIA DE UN NOTARIO CON FOTOGRAFÍAS
PARA OBSERVAR ESTA CIRCUNSTANCIA.
- Los propietarios comentan que ha habido filtraciones desde la cubierta del casetón en
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dos fisurillas por encuentro entre el forjado y la fábrica.
FOTOS 4 y 5: SE VEN LAS FISURAS HORIZONTALES EN EL CASETÓN.
el interior del armario de telecomunicaciones RITS. Existe colocado un plástico.
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- El paramento cerámico que cierra el casetón en su zona interior presenta fisuras de
dilatación diferencial entre forjado y muro. Son las correspondientes, en el interior, a las
fotografías 4 y 5, que por falta de luz no han salido en nuestra cámara digital.
- Solución: Falta malla de vidrio interpuesta en la capa de yeso interior.
- El pilar nº 23 presenta en todas las plantas superiores, a partir de la 2ª en la zona de
rellano una fisura horizontal. Se ha colocado testigos de yeso. Presenta una finísima
fisura o pelo, a una altura de 3/5 de su longitud, dicha fisura se repite, como ya hemos
señalado a partir de la segunda planta. Los testigos colocados no han figurado, lo que
indica que están muerta. No obedece a asientos del terreno, etc. Ni presenta ni reviste
ningún tipo de peligrosidad o afección del edificio.
- En las dos visitas se ha comprobado que los testigos no se han agrietado, figurado, etc.
Cabe señalar que se trata de un “pelo” y que no atiende a peligrosidad alguna. En la
meseta de la escalera se produce una fisurilla vertical a 2/3 del largo. A la altura de los
forjados. Es el punto donde se embrochala la correa del forjado. No reviste mayor
problemática.
-
-
-
- Se encuentran generalmente en la zona del 2/3 de la altura, iterativamente. No
obedece en ningún caso a un asiento de la cimentación, como indica el informe de la
propiedad.
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2. Escalera del edificio presenta:
FOTOS 7 y 8. EN ELLAS VEMOS LOS TESTIGOS SIN FISURAR. HEMOS PROCEDIDO A PICAR, DURANTE LA
VISITA A ELIMINAR EL TRSTIGO Y EL ENLUCIDO PARA OBSERVAR MEJOR DE QUÉ SE TRATA.
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- La viga de la meseta de la escalera en algunas plantas presenta una fisura vertical.
Ello, no obedece a asiento alguno sino a que en dicha zona horizontalmente y
perpendicularmente a ella atraca un zuncho. Lo cuál puede producirle dicho empuje. No
se trata de ningún problema estructural.
Vivienda 12. D. Fernando Marín: presenta una fisura un azulejo en la ducha (pilar 30) zona
8
3. Viviendas:
Vivienda 15. D. Enrique Jiménez: no presenta ninguna anomalía.
de baño de dormitorio principal.
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Vivienda 14. Dª Cristina López y D. Javier Llobato. No presenta ninguna anomalía según
nos comentan. Son propietarios recientemente.
Vivienda 7. D. Andrés Agüera París. Está la vivienda pintada y su estado de ánimo es de
bastante enfado.
Vivienda 9. D. Sergio Urbano. En el pasillo hay dos pilares con sendas fisurillas. Los
azulejos de baño presentan como una colocación con maza que los ha deformado.
Vivienda 3. D. José Fernández Martínez. Nos dice que ha encontrado tres pájaros en uno
de los shunts. Y que oye la existencia por el forjado ratones. El técnico que suscribe hizo
desenroscar la bombilla de uno de los halógenos de la cocina y sacó el casquillo que
muestra la foto, y ciertamente, había pequeñas mordeduras en el plástico de los cables.
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Vivienda 6. Carlos Peñarrocha. Pilar fisura horizontal en pilar de pasillo.
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VIVIENDA 5. D. Raül Olmos. Interiormente colocado sobre Los imbornales están sucios y
la pieza superior suelta, sin el tornillo que rosque sobre la base de la cazoleta.
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Sin más temas que tratar, le saluda atentamente.
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València, 11 junio de 2006.

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