1. Het grond- en pandendecreet -
De impact van de sociale last op uw bouwproject?
Brussel, 7 juni 2012

2. Decreet Grond- en Pandenbeleid
INHOUD
1. TOTSTANDKOMING EN INWERKINGTREDING VAN HET DECREET
2. INHOUD VAN HET DECREET
3. SOCIALE LASTEN

3. 1. Totstandkoming en inwerkingtreding
 decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en
pandenbeleid (BS 15.05.2009)
 gewijzigd bij decreet van 18 december 2009 (BS
30.12.2009), bij decreet van 9 juli 2010 (BS 19 juli 2010), en
bij decreet van 23 december 2011 (BS 27.01.2012)
 omzendbrief RW/2010/01 - de activering van gronden en
panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en
het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009
betreffende het grond- en pandenbeleid
 aantal uitvoeringsbesluiten van de Vlaamse Regering
 van toepassing vanaf 1 september 2009

4. 2. Inhoud van het decreet
 Inhoud
1. Inleidende bepalingen
2. Missie, planning en monitoring
3. Activering van gronden en panden
4. Maatregelen betreffende betaalbaar wonen
5. Wonen in eigen streek
6. Kapitaalschade ten gevolge van de aspecten van het
grondbeleid
7. Slotbepalingen

5. 3. Het sociaal woonaanbod
 Vlaamse overheid verbindt zich er toe om tegen 2020 het sociaal
woonaanbod uit te breiden met 65.000 eenheden, zijnde:
• 43.000 sociale huurwoningen
• 21.000 sociale koopwoningen
• 1.000 sociale kavels
 beroep doen op gemeenten als regisseurs van het lokaal woonbeleid

6. 3. Het sociaal woonaanbod
BINDEND SOCIAAL OBJECTIEF = “gemeentelijke omschrijving van het
sociaal woonaanbod dat binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk
Structuurplan Vlaanderen ten minste moet worden verwezenlijkt” (2009 tot
en met 31/12/2020)
Artikel 4.1.2 : “rechtsplicht” voor de gemeente:
bestaande gemeentelijke plannen en reglementen met invloed op de
verwezenlijking van het sociaal woonaanbod waar nodig afstemmen op het
vooropgestelde percentage
normen vaststellen cf. vooropgestelde percentage
instrumenten aanwenden m.o.o. bereiken van vooropgesteld percentage

7. 3. Het sociaal woonaanbod
 Definitie sociaal woonaanbod
 het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen en kavels dat
voldoet aan beide hiernavolgende voorwaarden :
 zij zijn volledig onderhevig aan de reglementering
aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van
onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor
Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale
huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse
Wooncode
 zij worden bestemd tot hoofdverblijfplaats, respectievelijk
tot oprichting van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal
worden bestemd
7

8. 3. De sociale last – welke normen?
 Artikel 4.1.7 – voor de gemeente
 via gemeentelijk actieprogramma -> ten minste 25% van de gezamenlijke
oppervlakte van bebouwbare bouwgronden in eigendom van Vlaamse
besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen aanwenden voor
realisatie van sociaal woonaanbod
 Artikel 4.1.8 – voor bepaalde bouwprojecten
 ten minste twintig en ten hoogste veertig procent van het aantal te
verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn
van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen
 ten minste tien en ten hoogste twintig procent van het aantal te
verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden eigendom zijn
van overige natuurlijke of rechtspersonen.
8

9. 3. De sociale last – welke bouwprojecten?
Op welke bouw- en verkavelingsprojecten is de regeling inzake sociale
lasten van toepassing?
• Verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met
grondoppervlakte groter dan een halve hectare ongeacht het aantal loten
• Groepswoningprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld
worden
• Bouw of herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig
appartementen worden gecreëerd
• Projecten die niet onder bovenstaande vallen maar waarvan de vergunning wordt
aangevraagd door een verkavelaar of bouwheer wiens project aansluit op andere
door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen een
oppervlakte hebben van meer dan een halve hectare
 Vraag?
 Wat bij opdeling en/of fasering van bouwprojecten tussen verschillende
vennootschappen (van dezelfde groep)? Referentiebasis = identiteit
vergunningaanvrager

10. 3. De sociale last – per plangebied
 Artikel 4.1.12 – per plangebied
 ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die een
bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren, kunnen
eigenstandig procentuele objectieven en voorschriften vaststellen
met betrekking tot de verwezenlijking van een sociaal
woonaanbod in de schoot van de verkavelingen,
groepswoningbouw en appartementsbouw, vermeld in artikel 4.1.8
 maar: voorwaarden
 volgende normen gelden dan:
a) hetzij ten minste veertig en ten hoogste vijftig procent voor
gronden die in eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse
semipublieke rechtspersonen
b) hetzij ten minste twintig en ten hoogste vijfentwintig procent
voor gronden die in eigendom zijn van overige natuurlijke of
rechtspersonen
maar: afwijkingen in min mogelijk onder strikte voorwaarden
10

11. 3. De sociale last – per plangebied
 Artikel 4.1.13 – per plangebied
In gemeenten waar het bindend sociaal objectief, vermeld in
artikel 4.1.2, nog niet is verwezenlijkt, leggen de ruimtelijke
uitvoeringsplannen of plannen van aanleg die
woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied omzetten naar
woongebied, steeds procentuele objectieven op
overeenkomstig de beginselen, vermeld in artikel 4.1.12.
11

12. 3. De sociale last – gemeentelijk reglement sociaal
wonen
 Artikel 4.1.9 – gemeentelijk reglement sociaal wonen
 biedt duidelijkheid
 rechtskracht en bindende waarde als stedenbouwkundige
verordening
 kan afwijkingen toestaan binnen bepaalde grenzen:
 Het reglement omvat desgevallend de objectieve en
pertinente motieven op grond waarvan het
vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren
van een vergunning afwijkingen in min kan toestaan op
de normering, zoals onder meer de omvang, de vorm, de
ligging of de inplanting van de verkaveling of het
bouwproject of het in de omgeving reeds bestaande
sociaal woonaanbod.
Deze afwijkingen hebben nooit voor gevolg dat een
percentage moet worden verwezenlijkt dat lager is dan
de helft van het krachtens het gemeentelijk reglement
toepasselijke percentage.
12

13. 3. De sociale last – de uitzonderingen
 Uitzonderingen:
 Artikel 4.1.14
 de bouwheer of verkavelaar is een sociale woonorganisatie,
of een openbaar bestuur als vermeld in artikelen 30, 33, 1,
eerste lid, van de Vlaamse Wooncode die of dat een sociaal
woonproject wil realiseren
 het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor
Vlaams-Brabant, opgericht bij artikel 16 van het decreet van
25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding
van de begroting 1992, treedt op als bouwheer of verkavelaar
 de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning geeft
uitvoering aan een verkavelingsvergunning voor een
verkavelingsproject dat reeds onderworpen is aan een norm
13

14. 3. De sociale last – de uitzonderingen
 Uitzonderingen:
 Artikel 4.1.14/1
 Projecten met zorgvoorzieningen zijn vrijgesteld, tenzij
het een van volgende zes categorieën betreft: ADL-
woningen, serviceflats, assistentiewoningen, beschut
wonen, beschermd wonen, geïntegreerd wonen
 Projecten met studentenhuisvesting zijn vrijgesteld als de
studentenkamers eigendom zijn van of onder beheer
vallen van universiteiten of hogescholen, of als met een
universiteit of hogeschool een
samenwerkingsovereenkomst voor ten minste 27 jaar
gesloten wordt.
14

15. 3. De sociale last – de uitzonderingen
 Uitzonderingen:
 Artikel 7.3.12
Bij het vaststellen van een norm inzake sociaal of bescheiden
woonaanbod en bij het opleggen van een sociale last of een
last met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden
woonaanbod wordt geen rekening gehouden met gronden
waarbij voldaan is aan alle volgende voorwaarden :
1 de onderhandse akte betreffende de aankoop van de
gronden heeft vaste datum gekregen in de periode vanaf 1
januari 2003 tot en met 16 december 2008
2 de gronden zijn op het ogenblik van de ondertekening van
de onderhandse akte gelegen in woongebied
3 uiterlijk op 16 december 2008 heeft een financiële
transactie tussen koper en verkoper plaatsgevonden,
inzonderheid de betaling van een voorschot
 Artikel 7.3.12/1 en 7.3.13
15

16. 3. De sociale last - praktisch
Piste 1
Project ligt niet in plangebied noch in gemeente waar gemeentelijk reglement
Sociaal Wonen is vastgesteld:
 Eigendom van een overheid
– ten minste 20% en ten hoogste 40% van aantal te verwezenlijken woningen en
/ of kavels
 Eigendom van anderen:
– ten minste 10% en ten hoogste 20% van aantal te verwezenlijken woningen
en / of kavels

17. 3. De sociale last - praktisch
Piste 2
Project ligt niet in plangebied maar wel in gemeente met reglement Sociaal Wonen
→ reglement stelt concrete normen vast
→ indien bindend sociaal objectief is gehaald, kan reglement afzien van percentage
of een lager percentage opleggen dan decreet:
 objectieve en pertinente motieven omschrijven op grond waarvan overheid
afwijkingen in min kan toestaan bij afgifte van vergunning → nooit lager dan de helft
van principieel toepasselijke percentages

18. 3. De sociale last - praktisch
Piste 3
Project ligt in plangebied met specifieke normen:
 Bindend objectief nog niet gehaald → plannen die woonuitbreidingsgebieden of
woonreservegebieden omzetten in woongebieden bevatten steeds volgende
procentuele objectieven:
 Eigendom van een overheid: ten minste 40% en ten hoogste 50%
 Eigendom van anderen: ten minste 20% en ten hoogste 25%
 Verder → RUP’s en BPA’s, die gebied omzetten in woongebied, kunnen zelfde
procentuele objectieven bevatten als voldaan is aan volgende voorwaarden:
 Bestemmingswijziging gebeurt door gewestelijk plan of door provinciaal of
gemeentelijk plan waarbij woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied of zachte
bestemming (landbouw, groen, bos, overig groen of reservaat en natuur) wordt
omgezet
 Woongebied heeft oppervlakte van ten minste een halve hectare

19. 3. Bescheiden woonaanbod
 Definitie (art. 1.2):
 Kavels met oppervlakte van ten hoogste 500 m²
 Woonhuizen met bouwvolume van ten hoogste 550 m³
 Overige woongelegenheden met bouwvolume van ten hoogste 240 m³,
te verhogen met 50m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers
→ een sociaal woonaanbod kan niet tegelijk onder het bescheiden
woonaanbod vallen!
 Normen?
 Dezelfde typologieën van bouw- en verkavelingsprojecten als deze bij de
reglementering inzake het sociaal woonaanbod

20. 3. Het sociaal woonaanbod
20

21. 3. Uitvoering sociale lasten
Uitvoering:
1. In natura: zelf sociale woongelegenheid tot ontwikkeling brengen die
beantwoordt aan de reglementaire normen die gelden in hoofde van
sociale huisvestingsmaatschappijen
2. Gronden verkopen aan een sociale woonorganisatie
3. Woningen verhuren aan een sociaal verhuurkantoor
4. Combinatie van (1), (2) en (3)

22. 3. Uitvoering sociale lasten
5. Kredietregeling
6. Overdracht van de lasten naar een ander terrein, mits toestemming van de
vergunningverlenende overheid:
 ontvangende terreinen zijn economisch en ruimtelijk gelijkwaardig
 ontvangende terreinen zijn gelegen binnen de betrokken gemeente
 het verleggen van de sociale last is verenigbaar met het door de gemeenten
gevoerde ruimtelijke beleid
 de verkavelaar of bouwheer is eigenaar van de ontvangende terreinen of is door de
eigenaar van de ontvangende terreinen uitdrukkelijk gemachtigd om toepassing te
maken van de overdracht
7. Uitzonderlijk: sociale bijdrage aan de gemeente, mits instemming van het
bestuursorgaan en in zoverre project niet gelegen is in een (voormalig)
woonuitbreidings- of woonreservegebied (x 50.000 euro)

23. 3. Uitvoering sociale lasten
 Uitvoering in natura (artikel 4.1.20 van het decreet):
 Binnen de 5 jaar na afgifte van de vergunning in laatste
administratieve aanleg
 Financiële waarborgregeling
 Voor de start van de werken: deelattest nummer 1
 Na de voltooiing van de werken: deelattest nummer 2
 Na overdracht van de woning: deelattest nummer 3
 Huurwoningen verkocht volgens cascadesysteem
Verkoopprijs = ten hoogste gelijk aan de subsidiabele
prijsplafonds die worden bepaald in de reglementering
betreffende de financiering van de sociale
huisvestingsmaatschappijen voor de realisatie van sociale
huurwoningen, zoals bepaald krachtens de Vlaamse
Wooncode.
 Sociale koopwoningen en kavels via
administratieovereenkomst met de VMSW
23

24. 3. Uitvoering sociale lasten
 Overdracht gronden
 Volgens cascadesysteem
 Verkoopprijs =
bedrag geraamd door een ontvanger van registratie en
domeinen, een commissaris van het comité tot aankoop
of een landmeter-expert
schattingsprijs is gelijk aan de venale waarde van het
goed
 Verhuring van verwezenlijkte woningen aan een
sociaal verhuurkantoor
 Verhuring van gerealiseerde wooneenheden aan een
sociaal verhuurkantoor.
 hoofdhuur afgesloten uiterlijk op datum van afgifte van de
vergunning.
 hoofdhuur voor minstens 27 jaar
 huurprijs gelimiteerd
24

25. 3. Het sociaal woonaanbod
 Voortgangstoets:
 Eerste voortgangstoets in 2012 - meet de
inspanningen in functie van het bindend sociaal
objectief
 Nulmeting 31/12/2020
 Bevat het volledige sociaal woonaanbod van alle
actoren - basis voor een nieuw bindend sociaal
objectief
25

26. 3. Uitvoering sociale lasten
 Gevolgen van het bereiken van het BSO
 Na bekendmaking van gemeentelijk bericht
(aanplakking) kan de gemeente:
 Via gemeentelijk reglement Sociaal Wonen een
lager percentage sociaal woonaanbod opleggen of
afzien van het opleggen van een percentage
sociaal woonaanbod
 Via plannen een lager percentage sociaal
woonaanbod opleggen of afzien van het opleggen
van een percentage sociaal woonaanbod
 Gelijkaardige mogelijkheden voor het
bescheiden woonaanbod
26

27. Vragen / Questions

28. Your contacts at Lydian
Wouter Neven Joris De Pauw
Partner Senior Associate
T. +32 2 787 90 82 T. +32 3 304 90 07
wouter.neven@lydian.be joris.depauw@lydian.be

29. Brussels Office Antwerp Office
Tour & Taxis
Havenlaan – Avenue du Port 86 b 113 Arenbergstraat 23
1000 Brussels - Belgium 2000 Antwerp - Belgium
T. +32 2 787 90 00 T. +32 3 304 90 00
F. +32 2 787 90 99 F. +32 3 304 90 19