Kuigi kaasaegne ühisrahastamine sai tuule tiibadesse alles 2000ndate aastate teises pooles, on ühise finantseerimise ärimudel vähemalt 400 aastat vana. Täna ei oska keegi nimetada ajaloo esimest ühisrahastusprojekti, aga 1700ndate aastate algusest on teada mitu ühisrahastusinitsiatiivi. “Mikrolaenude isa” Jonathan Swift asutas 1700ndate aastate alguses IIrimaa Laenufondi, mis vahendas Iirimaa talunikele tagatiseta väikelaene. 1728. aastal Martin Lutheri kogutud teoseid kirjastada otsustanud Johann Heinrich Sedler reklaamis 7 aasta jooksul oma tegevust Leiptzigi kevadisel lihavõttelaadal ning kogus ettemakseid sügisel kätte toimetatavate raamatute jaoks. 1884 aastal Vabadussamba jalamit rajav Ameerika Vabadusesamba Komitee rahalistesse raskustesse ning Vabadussammas oleks äärepäealt püstitamata jäänud. Joseph Pulitzeri, tollase New York Worldi kirjastaja, algatas puuduoleva summa kogumiseks ühisrahastuskampaania ning 6 kuu jooksul annetasid 125.000 inimest enam kui 100.000 dollarit.
Internet ja informatsiooni välkkiire levik on tänast rahandusmaailma radikaalselt muutmas. 2000ndate a lõpus tegevust alustanud heategevuslike ühisrahastusplatvormide Kickstarter ja Indiegogo edust innustatuna levis ühisrahastamine inimeselt-inimesele laenamisse ja alustavate ettevõtete rahastamisse.
Ettevõtete laenuvajaduse ning kinnisvarainves-teeringute ühisrahastamine on selle arengu loogiline jätk. Loit selgitas oma loengus, miks peaks kinnisvara üldse ühisrahastama ja mida selline tegevus kaasa toob.
Loit Linnupõld on lõpetanud TTÜ ja omandanud EBS’is magistrikraadi rahvusvahelise finantsjuhtimise alal. Loit on töötanud mitmetes finantsasutustes nagu:
Tallinna Pank: Baltikumi esimese privaatpanga loomine; SEB: Investeerimis- ja pensionifondide äri loomine ja juhtimine; Arco Vara: Eesti esimese kinnisvarafondi loomine; Parex Banka: filiaali asutamine ja juhtimine; Nordea: Baltikumi ja Poola investeerimistoodete valdkonna juhtimine; Swedbank: investeerimis- ja pensionifondide juhtimine. Loit on Crowdestate OÜ asutaja ja tegevjuht.
2. Connecting people with properties 2
Loit Linnupõld
Haridus
• Tallinna Tehnikaülikool BA 1992,
ökonomist
• EBS MBA 2003, rahvusvaheline
finantsjuhtimine
Töö
• Tallina Pank: Baltikumi esimene
privaatpank;
• SEB: Investeerimis- ja
pensionifondid;
• Arco Vara: Eesti esimene
kinnisvarafond;
• Parex Banka: Eesti filiaal;
• Nordea: Baltikumi ja Poola
investeerimistooted;
• Swedbank: investeerimis- ja
pensionifondid.
3. Well, real estate is always
good, as far as I'm
concerned.
Donald Trump
Real estate tycoon
Miks kinnisvarasse
investeerida?
4. Connecting people with properties 4
Kolm head põhjust kinnisvarasse investeerimiseks
Stabiilsus
Kui aktsiaturgude hinnamuutused
võivad olla kiired ja dramaatilised, siis
kinnisvarahinnad rühivad rahulikult
ülespoole.
Läbi ajaloo on kinnisvara olnud
jõukate inimeste lemmik-
investeeringuks.
Väärtuse kasv ja tulu
teenimise võime
Kinnisvara on läbi aegade pakkunud
väga head kaitset inflatsiooni eest.
Kinnisvara väärtuse kasv on hästi
prognoositav, järgides inflatsiooni
ning üldist palgakasvu. Kinnisvara on
ainus reaalvara, mis on võimeline
investorile teenima jooksvat tulu.
Madal riskitase
Kinnisvarahindade ja muude
finantsvarade hindade liikumise
korrelatsioon on madal, seetõttu aitab
kinnisvara hajutada kogu
investeerimisportfelli üldist riskitaset.
5. Connecting people with properties 5
Aktiivne ja passiivne kinnisvarasse investeerimine
Passiivne investeerimine
Passiivne kinnisvarainvestor tahab investeerida kinnisvarasse,
kuid ei soovi ise igapäevaselt oma investeeringutega
tegeleda. Mujal maailmas on passiivsed investorid
koondunud kinnisvarafondidesse, mis investeerivad ühiselt
väiksemate investorite raha, kuid ei anna neile mingit
võimalust investeeringute tegemisel kaasa rääkida.
Eestis tegutsevad kinnisvarafondid on suunatud ainult
professionaalsetele investoritele ning minimaalseks
investeeritavaks summaks on umbes 500.000 eurot.
Aktiivne investeerimine
Aktiivne kinnisvarainvestor on professionaal, kellel on oma
investeeringutega tegelemiseks piisavalt oskusi, aega ning
vaba kapitali.
Aktiivsed kinnisvarainvestorid otsivad ise sobilikke
investeerimisvõimalusi, panustavad nende väärtustamisse
aega ja raha ning tegelevad edaspidi oma investeeringute
müügi ja haldamisega.
6. Connecting people with properties
Kinnisvara on eelistatuim pikaajaline vara
6
http://finance.fortune.cnn.com/2014/04/18/real-estate-investment/
7. Connecting people with properties 7
Iga teine Eesti elanik eelistab raha paigutada
kinnisvarasse
Kinnisvara peetakse kõige tulusamaks raha paigutamise
viisiks
47% Eesti elanikest peab tulusaimaks investeeringuks kinnisvara, 33% inimestest
eelistab raha hoida turvalistel, kuid ülimadalat tootlust pakkuvatel pangahoiustel.
Kinnisvarasse investeerimist eelistavad teadlikumad, 30-49 aastased keskmisest
parema sissetuleku, hea hariduse ning tööga inimesed.
Swedbanki Eraisikute Rahaasjade Keskuse uuring, veebruar 2014
47%
Kinnisvara
Kõige tulusam
investeering
8. Connecting people with properties 8
Ainult 10% huvilistest on kinnisvarasse
investeerinud
Kinnisvarasse investeerimisel on kolm suurt takistust
Kuigi paljud inimesed on peavad kinnisvarasse investeerimist parimaks raha
paigutamise viisiks, on vaid kümnendik huvilistest jõudnud investeeringu tegemiseni.
Kinnisvarasse investeerimist takistavad:
- informatsiooni puudumine (dealflow);
- investeeringu tegemiseks vajaliku omakapitali puudumine;
- aja, teadmiste ja kogemuse nappus.
Swedbanki Eraisikute Rahaasjade Keskuse uuring, veebruar 2014
54%
Takistused
Informatsioon
Kapital
Aeg
9. Crowdfunding, if done
properly, is the future for
how most small
businesses in this country
are going to be financed.
Duncan Niederauer
CEO, NYSE
Ühisrahastamine
10. Connecting people with properties 10
Mis on ühisrahastamine?
Ühisrahastamine (crowdfunding)
on interneti vahendusel toimiv finantseerimise vorm, mille käigus kaasatakse oma
eesmärkide saavutamiseks rahalisi vahendeid võimalikult laialt toetajate hulgalt.
Ühisrahastamine demokratiseerib laenamist ja investeerimist ning annab
otsustusõiguse tagasi tegelikule rahastajale.
12. Connecting people with properties 12
Ühisrahastamise mudelid
Hüve mudel
Rahalised annetused,
vastutasuks mitterahalised
hüved.
Kasutatakse nt tootearenduses, uute
toodete eelmüügis jne.
Annetuse mudel
Tingimusteta rahalised
annetused, ilma tulu
eeldamata.
Kasutatakse nt heategevuses,
poliitikas jne.
Investeerimise mudel
Selge tuluootusega rahalised
panused:
- Laenud
- Omakapital
Kasutatakse peer-to-peer laenamisel,
varajase faasi ettevõtete rahastamisel,
kinnisvarasse investeerimisel jne
13. Connecting people with properties 13
Ühisrahastamise plussid
Rahastaja
Ligipääs uutele varaklassidele
Lihtne viis investeerimiseks
Läbipaistvus
Otsustuskontroll
Sponsor
Ligipääs uutele kapitaliallikatele
Turutunnetus, kinnitus äriidee elujõulisusele
Klientide kaasamine varases etapis, kliendibaasi
loomine
Võimalus ettemüügiks
Turundus ja PR
Lihtsus, efektiivsus ja vähene reguleeritus
14. Connecting people with properties 14
Ühisrahastamise riskid
Rahastaja
Tavapärased investeerimisriskid
Kavandatud äritegevuse ebaõnnestumine
Oodatava rahavoo suuruse ja aegade ebaõige hindamine
Pettused
Platvormid
Sponsorid
Sponsor
Intellektuaalse omandi nõrk kaitse
Äriidee või –mudeli vargus
15. Connecting people with properties 15
Indiegogo: Kreyos
Click to edit Master text
styles
Second level
Absurdselt madal arenduseelarve
($100.000)
Ebarealistlikud lubadused
funktsionaalsuse osas
“Liiga-hea-et-olla-tõsi” lõpphind
($100 - $140)
Tundmatu tootja
Tarne 5 kuu pärast
16. Connecting people with properties 16
Kickstarter: Project Mythic
Kasutatud graafika oli varastatud teistelt internetilehtedelt;
Ettevõtte kontori pildid pärinesid võõrastest ettevõtetest;
Reklaamiposter ja logod olid kokku lapitud võõrastest elementidest;
Koostööpartneritena oli nimetatud Disney’t ja Pixar’it;
Ettevõttega seotud info aktiivne kustutamine internetist peale kampaania
sulgemist.
17. Connecting people with properties 17
Kickstarter: Kobe Red Beef Jerky
Puudulik isikuinfo sotsiaalmeedias (ettevõtjate fotod ja videod);
Valeinfo ettevõtte registreerituse kohta Californias;
Ettevõtte Amazon Payments’i konto oli registreeritud variisiku nimele;
Ebarealistlikult madalad käivituskulud äriplaanis;
Kobe loomaliha importimine USAsse oli just alanud, väide suurtest varudest oli
ekslik;
Kampaania toetajate kommentaarid tulid uutelt, ilma ajaloo ja sotsiaalmeedia toeta
kasutajaprofiilidelt;
Kampaania kommentaarides esitatud kahtlustele ei vastatud;
Kampaania uudistes esitatud väiteid olid eksitavad;
Sponsor ei soovinud kampaania tasuta uurivate inimestega kohtuda.
18. Purchased with common
sense, paid for in full, and
managed with reasonable
care, it is about the safest
investment in the world.
F.D. Roosevelt
US president
Miks kinnisvara
ühisrahastada?
19. Connecting people with properties
Maailm on muutunud
19
Võimenduse vähendamine
Uued kapitalinõuded (BASEL3)
RAROC
Pangad
Volatiilsus
Inflatsioon
Madal tulusus
Investorid
20. Connecting people with properties
Probleemid
20
Piiratud ligipääs kapitalile ja investoritele
Omakapital
Mezzanine kapital
Võõrkapital
Kinnisvaraarendajad
Puudub ligipääs investeerimisvõimalustele
Ebapiisav kapital | Investeeringute hajutamine
Dealflow | Analüüs ja taustakontroll
Aeg ja oskused
Investorid
21. Connecting people with properties
Lahendus
21
Ligipääs kapitalile ja investoritele
Uus kapitaliallikas
Paindlik struktuur | Paindlik hinnastamine
Turundus | Turutunnetus
Kinnisvaraarendajad
Ligipääs informatsioonile ja investeeringutele
Väikesed panused | Hajutatud portfell
Eelanalüüsitud dealflow | Digitaalne protsess
Väike ajakulu
Investorid
22. Connecting people with properties
Kinnisvarasse investeerimise valikud
22
Real Estate Crowdfunding, Alternative Finance Sector Report - October 2014
Väike
alginvesteering
Madalad
tehingukulud
Lihtne hajutamine Läbipaistvus Otsustuskontroll Likviidsus
Otseinvesteering - - - + + -
Kinnisvarafond + + + - - + / -
Ühisrahastamine + + + + + + / -
23. Connecting people with properties 23
Kinnisvara ühisrahastamise turg
Regionaalne struktuur, mUSD, 2014Globaalsed mahud, mUSD
http://rew-online.com
0
750
1 500
2 250
3 000
2012 2013 2014 2015
2 500
1 010
19,1
10418
21
565
USA Asia Europe Africa, Oceania, Latin America
24. Connecting people with properties 24
Rahastatavad varaklassid ja investeeringute
suurused
Omakapitalipõhised investeeringud
Min USD 5.000
Keskmine USD 25.600
Max USD 250.000
Laenukapitalipõhised investeeringud
Min USD 1.000
Keskmine USD 7.000
Max USD 8.400
17%
26%
57%
Elukondlik kinnisvara Ärikinnisvara Muud
25. Connecting people with properties 25
Kinnisvara ühisrahastusplatvormide tüübid
Omakapitalipõhised investeeringud
Osalus arendusettevõttes (SPV)
Investeeringu madal likviidsus või platvormipõhine järelturg
Laenupõhised investeeringud
Tavapärased fikseeritud tulususega laenud
Lead generation
Rahastajate ja arendajate kokkuviimine komisjonitasu eest
26. Certainly the advent of
technology and electronic
commerce has had an
immense impact on the
real estate industry.
Michael Oxley
US congressman
Kuidas Crowdestate töötab?
27. Connecting people with properties
Crowdestate’i ärimudel
27
Platvorm
Kogukond
ja
suhtlemine
Varade
haldamine
Kvaliteetne
sisu
Kogukonna ehitamine
Suhtlustugi
Internetipõhised
digitaalsed teenused
Läbi analüüsitud
investeerimis-
võimalused
Otsustamiseks vajalik
info
Varade haldamine
Väljumine
29. Connecting people with properties 29
Crowdestate ühendab kinnisvara rahastajate raha ja
huvid
Iga rahastaja teeb ise endale sobiva
valiku
Koos on võimalik soetada investeeringuid, millest üksi jõud
üle ei käiks.
Piisava ühise huvi olemasolul tagab Crowdestate
investeeringu tegemise ning kannab tehtud investeeringu
eest hoolt kuni investeerimisperioodi lõpuni.
30. Connecting people with properties 30
Üürikinnisvara rahastamise struktuur
Crowdestate
SPV
LaenulepingJuhtimisleping
Omakapital
Asjaõigusleping
Pank
Laenuleping
Võõrkapital
Crowdestate
Sihtasutus
Teenused Teenuste lepingud
31. Connecting people with properties 31
Kinnisvaraarenduse rahastamise struktuur
Crowdestate
SPV
LaenulepingJuhtimisleping
Laenuleping
Osanike- ja finantseerimisleping
Pank
Laenuleping
Võõrkapital
Arendaja
SPV
Asjaõigusleping
Arendaja
Ehitaja, järelvalve
…
Osanike- ja
finantseerimisleping
Crowdestate
Sihtasutus
33. Connecting people with properties 33
Crowdestate’i põhiprotsess ja tasud
Screening Due diligence
Rahastamis-
kampaania ja
tehing
Tehing
Haldamine
Väljumine
Struktureerimistasu 4%
Juhtimistasu (fikseeritud / 10% üüritulust)
Edukustasu (20% üle 8%)
34. Connecting people with properties 34
Etapid
Raha kaasamine
Ankurinvestorid
Ühisrahastajad (SPV, laenulepingud, laekumised)
Turundus
Tehingu vormistamine
Osanike lepingu allkirjastamine
Osaluse omandamine (notariaalne)
Juhtimine ja raporteerimine
Väljumine
Kokkulepe arendajaga / müüjaga
Kapitali struktuur, summad
Osanike leping, finantseerimisleping
Ostueelne kontroll
Kontrollnimekiri
Finantsmudel ja stsenaariumid
Esitlusmaterjalid
35. Connecting people with properties 35
Ostueelne kontroll
8. Kinnisvarahaldus, kommunaalteenused
9. Võimalikud kohustused ja vaidlused
10. Tehnilised teemad
11. Keskkonnateemad
12. Finantsvaldkond
13. Maksustamine
Kontrollnimekiri
1. Ülddokumentatsioon
2. Kinnisvaraobjekti andmed
3. Piirangud ja takistused
4. Planeering
5. Ehitusküsimused ja garantiid
6. Riiklikud registrid ja load
7. Kasutajad ja võimalikud kohustused
36. Connecting people with properties 36
Finantsmudelid
Stsenaariumid
Minimaalselt 2 stsenaariumit
Tundlikkusanalüüs
Läbipaistvus ja arusaadavus
Tehingu hind ja tingimused
Tulud
- Müügitulud
- Üüritulud
Kulud
- Arenduskulud ja ehituseelarve
- Tegevuskulud
XIRR
41. Connecting people with properties 41
Raha kaasamine
Ühisrahastajad
Investeerimistaotlus
Digitaalselt allkirjastatud leping
Investeeringu ülekanne SPV-le
Ankurinvestorid
Eelmüük suuremate summade paigutajatele (100.000+ EUR)
Ühisrahastajatega samad tingimused
Ühisrahastajate arvu kasvades võib ankurinvestoreid mitte
kaasata.
42. Connecting people with properties 42
Investeerimisperiood ja väljumine
Üüriobjektid
Regulaarne üüritulu + investeeringu müük
Arendused
Regulaarsed, müügist sõltuvad väljamaksed alates
arenduseks võetud laenu tasumist
Mis juhtub edasi?
Tehingu lõpuleviimine
Esimene vaheraport
Hilisem regulaarne raporteerimine
44. Connecting people with properties 44
Lepingud
SPV juhtimisleping
Crowdestate’i õigused
• Saada kokkulepitud tasu
Crowdestate’i kohustused ja piirangud:
• Juhtida SPV tegevust investorite tulu maksimeerimise
eesmärgil
• Keeld võtta kohustusi ja teha eelarveväliseid kulutusi
Eritingimustega laenuleping
Projekti tulemusest sõltuv tulusus
Põhiosa kaotuse võimalus
Ühepoolne pikendamise õigus
Viited muudele lepingutele
SPV juhtimisleping
Finantseerimisleping
45. Connecting people with properties 45
Lepingud
Kõik lepingud on standardsed ning
rahastajatele enne investeerimistaotluse
esitamist kättesaadavad.
Finantseerimisleping
Osanike leping ja laenuleping
Arendaja tegevuse juhtimine ja kontroll
Oluliste otsuste tegemine
Tegutsemine kriisiolukordades
53. Connecting people with properties 53
Valdkonda reguleerivad seadused
Eesti seadused
Väärtpaberituru seadus
Krediidiasutuste seadus
Makseasutuste ja e-raha asutuste seadus
Võlaõigusseadus
Tarbijakrediidi regulatsioon
Euroopa
EU Green Paper (25.03.2013)
“How non-traditional sources of finance, such as
crowdfunding, can be supported”.
Olemasolev seadusandlik keskkond
ühisrahastamist otseselt ei reguleeri.
Olemasolev regulatsioon on koostatud enne kaasaegse
ühisrahastamise teket;
Regulatiivse keskkonna puudumisest tulenevad riskid;
Valdkonna võimalik ülereguleerimine ja tegevuse piiramine.
54. Connecting people with properties 54
UK FCA - kõige arenenum regulatsioon
Omakapitalipõhine ühisrahastamine
Lubatud neljale investorite kategooriale:
- sertifitseeritud asjatundlikud investorid (sh self-
certification)
- sertifitseeritud HNWI investorid
- tavainvestorid, kes kasutavad litsentseeritud
finantsnõustajat
- tavainvestorid, kes ei investeeri üle 10% oma portfellist
noteerimata väärtpaberitesse
Laenupõhine ühisrahastamine
- Jätkusuutlikkuse miinimumnõuded (omakapital)
- Olemasolevate laenude haldusprotsess platvormipidaja
likvideerumise juhuks
- Reeglid kliendivarade lahususe tagamiseks
- Investori taganemisõigused
- Informatsiooni avaldamise nõuded
- Vaidluste lahendamise kord ja ligipääs ombudsmanile
- Platvormi finantsolukorra, kliendivarade, kaebuste ja
ärimahtude raporteerimine FCA-le
Real Estate Crowdfunding, Alternative Finance Sector Report - October 2014
55. Connecting people with properties 55
Väljakutsed
Ühtsed standardid
Kvaliteedikontroll
Likviidsus
Pettused ja kelmused
…
Regulatsioon
Platvormid
Investorid
Instrumendid
Finantseerimismudeli aktsepteeritus
Investorkaitse
56. Connecting people with properties 56
Kokkuvõte
Ühisrahastamine võimaldab igal
soovijal saada investoriks ning ise
otsustada oma raha paigutamise üle.
Ühisrahastamine avab väikestele ja
keskmistele ettevõtetele uued
finantseerimisallikad ning teeb
investoritele kättesaadavaks seni
ligipääsmatud varaklassid.
Ühisrahastamine on varajases
kasvufaasis globaalne äri.
- Kiirelt kasvav turg
- Tehnoloogiakeskne
- Tulevane konsolideerumine
- Aeglaselt tekkiv regulatsioon
- Ebaõnnestumised
Edukas ühisrahastamine saab
põhineda ainult läbipaistvusel ja
usaldusel.
Regulatsioon peab looma
ühisrahastamise toimimiseks
mõistliku, kõiki osapooli liigselt mitte
piirava keskkonna.
68. Connecting people with properties 68
8 ühisrahastussoovitust
Kontrolli platvormi ja seda vedava meeskonna usaldusväärsust!
Tee selgeks platvormi taustakontrolli protsess ja vastutuse piirid!
Püüa turuga kursis olla!
Hinda riskide ja tulude tasakaalu!
Hinda finantsmudeli realistlikkust!
Kontrolli projekti sponsori tausta!
Loe lepinguid!
Investeeri emotsioonideta!