1. Lời mở đầu...........................................................................................................................3
PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH..................................................4
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.......................................................4
1.1. Quy mô thị trường bất động sản...............................................................................4
1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.......................................................................4
1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay..........................................................5
1.2. Tốc độ tăng trưởng....................................................................................................8
2. Phạm vi cạnh tranh........................................................................................................10
3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh....................................................................................11
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường........................................................................14
4.1. Những rào cản gia nhập ngành...............................................................................14
4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật.........................................................................................14
4.1.3. Rào cản về pháp luật........................................................................................15
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước..............15
4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.........................................................................16
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường................................................................................17
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng .........................................................................17
5.1. Sản phẩm.................................................................................................................17
5.2 Khách hàng..............................................................................................................18
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.............................................................................19
.6.1. Năng lực sản xuất...................................................................................................19
6.2. Yêu cầu về vốn........................................................................................................19
7. Khả năng sinh lợi...........................................................................................................20
7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản...........................................................20
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội..................................................................................21
7.3. Triển vọng phát triển của ngành.............................................................................24
Điểm sáng......................................................................................................................24
Điểm tối.........................................................................................................................25
Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản......................................25
PHẦN 2: PHÂN TÍCH CẠNH TRANH...........................................................................27
1. Đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ....................................................................27
2. Dự đoán biện pháp cạnh tranh.......................................................................................31
3. Xác định những nhân tố thành công chính thành công của các công ty. ......................35
3.1. Nhân tố bên ngoài...................................................................................................35
3.2. Nhân tố bên trong....................................................................................................36
PHẦN 3: LẬP BẢNG PHÂN TÍCH MA TRẬN SWOT CỦA CÔNG TY......................38
1.Tổng quan về công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh.........................................38
1.1 Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển...............................................................38
1.2 Giới thiệu về công ty................................................................................................40
1.3 Các lĩnh vực hoạt động............................................................................................41
2. Các hoạt động chủ yếu của công ty...............................................................................43
2.1. Những dự án của công ty........................................................................................43
2.2.Hoạt động Marketing...............................................................................................44
2.2.1. Phân khúc thị trường theo nhóm khách hàng..................................................44
2.2.2. Xác định khách hàng mục tiêu.........................................................................44
2.2.3. Định vị sản phẩm.............................................................................................44
1

2. 2.2.4. Xác lập mục tiêu marketing.............................................................................44
2.2.5. Chiến lược marketing: marketing tổng lực......................................................45
2.2.6. Định vị thương hiệu.........................................................................................47
2.3. Các hoạt động hỗ trợ của công ty...........................................................................47
2.3.1. Quản trị nguồn nhân lực của công ty...............................................................47
2.3.2.Vấn đề phát triển công nghệ.............................................................................48
2.3.3. Vấn đề quản lí chung.......................................................................................49
2.4. Tài chính của công ty..............................................................................................50
2.4.1. Các chỉ số tăng trưởng- kết quả kinh doanh của công ty trong các năm 2006,
2007, 2008..................................................................................................................50
2.4.2. Các chỉ số hoạt động........................................................................................51
2.4.3. Chính sách cổ tức của công ty.........................................................................52
2.5.1. Trao 12 xuất học bỗng Nguyên Đức Cảnh......................................................53
2.5.2. Tặng tiền học bỗng ủng hộ vì người nghèo...................................................54
2.5.3. Tổ chức các chương trình khám chữa bệnh miễn phí cho người nghèo..........54
2.5.4. Tổ chức các chương trình nhân dịp Lễ, Tết thiếu nhi cho các em có hoàn cảnh
khó khăn.....................................................................................................................54
2.5.5. Xây dựng nhà tình thương và các hoạt động xã hội khác................................55
3. Phân tích ma trận SWOT. .............................................................................................55
Điểm mạnh.....................................................................................................................55
Điểm yếu........................................................................................................................56
Cơ hội.............................................................................................................................56
Thách thức.....................................................................................................................57
Ma trận SWOT...................................................................................................................58
4. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015.......................................................60
4.1. Các mục tiêu chính cần đạt được cho các chiến lược kinh doanh của công ty. .....60
4.2. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015................................................61
4.2.1. Các chiến lược nhóm SO.................................................................................61
4.2.2. Các chiến lược nhóm ST..................................................................................62
4.2.3. Các chiến lược nhóm WO................................................................................63
4.2.4. Các chiến lược nhóm WT................................................................................64
KẾT LUẬN........................................................................................................................65
2

3. Lời mở đầu
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam
ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt
Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển
đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày
càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc
tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động
không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước
trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về
lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Sau gần 3 năm
Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt
động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng
khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số
minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch.
Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công
ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như
CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong
nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công ty
đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, và phân tích được năng
lực cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết được
đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài. Vì
vậy nhóm chúng em thực hiện đề tài “môi trường cạnh tranh ngành bất
động sản- Chiến lược của công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
2010-2015” để phân tích từ đó đưa ra giải pháp chiến lược cho công ty. Vì
thời gian tìm hiểu ngắn cũng như kiến thức chuyên môn chưa cao nên trong
bài tiểu luận còn rất nhiều sai sót, nhóm chúng em mong nhận được lời nhận
xét cũng như ý kiến đóng góp của thầy để bài tiểu luận được hoàn thiện hơn.
Nhóm chúng em xin chân thành cảm ơn thầy.
3

4. PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH.
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.
1.1. Quy mô thị trường bất động sản.
1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.
Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành
được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp
gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch
được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh
doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không
có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ
tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt
Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã
hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị
trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây
Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008,
theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy
hơn sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời;
sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị
trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về
trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về
bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó
dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của
từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất
động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà
Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường
hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh
đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính
độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến
đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có
cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển
kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu
4

5. tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời
điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản
hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có
nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc
gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát
triển lành mạnh và ổn định.
1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay.
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ
tăng từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá
28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở
đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện
nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu
cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35
triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần
700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹ
tính đến tháng 4/2007.
+ Nguồn cung :
Mặc dù những thời gian gần đây, dưới tác động của thuế thu nhập cá
nhân, các giao dịch trên sàn bất động sản đã lắng xuống trông thấy, nhưng các
chuyên gia đều cho rằng, xu hướng nửa cuối quý IV/2009 và đầu năm 2010 sẽ
là sự bùng nổ của thị trường căn hộ bán cả về cung- cầu.
5

6. Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt
động về đầu tư BĐS tại Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau
giai đọan trầm lắng trong nửa đầu năm 2009. Cụ thể, ngày 15/10, Vina Capital
thông báo bán toàn bộ 50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc A&B. Việc
bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm.
Công ty cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp thuộc
dự án Hòang Anh An Tiến, huyện Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương 1.000
-1.100 USD/m2.
Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại
TP.HCM giá thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm nay. Giá chào thuê của tât cả các
phân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có mức gảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời
điểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2
đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn
phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức
17,5% giảm 0,6% so với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống
hiện vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục
tăng từ nay đến cuối năm 2010.
Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chào
thuê bình quân tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm
thương mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/tháng
tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi.
Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như:
Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ở
Q.11 sẽ cung cấp thêm cho thị trường 56.338m2 mặt bằng.
Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá
thuê. Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3%
xuống còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí
còn tăng cao lên 26% do khách thuê dời dến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn.
Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính là
thị trường căn hộ bán. Trong quý III, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại
các dự án bị đình hoặc hoãn lại trước đây và cùng lúc đó là 12 dự án mới đã
được khởi công xây dựng. Có 10 dự án (bao gồm 1.800 căn hộ) đã chính thức
được chào bán trong đó một số chủ đầu tư chỉ chào bán 1 số lượng nhỏ trong
tổng số nguồn cung của dự án. Đặc biệt, giá chào bán bình quân trên thị trường
thứ cấp tiếp tục tang từ 1%-3,4% so với quý trước, và hầu hết các giao dịch dao
động trong mức giá 650 USD-810 USD/m2.
Nếu tính từ năm 2008 đến quý III/2009 đã có 46 dự án với gần 15.000
căn hộ được chào bán. Dự kiến, số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từ
quý IV/2009 đến quý II/2010 sẽ là 44 dự án với trên 22 ngàn căn hộ.
6

7. Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa
bàn, Ủy ban nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự
án vào đợt 1. Trong số này có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới.
Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ
yếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn
Nam Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô
thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng
Tấn của Công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng
181ha của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông
Đà, Khu đô thị mới Bắc An Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh
TNHH phát triển đô thị mới An Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha,
Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha của Tổng công ty Xây dựng công trình
Giao thông 5...
+ Nguồn cầu.
Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu
trên thị trường bất động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm
hiện nay, việc suy giảm kinh tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị
trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại.
6 tháng đầu năm tại Tp. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 5.000 căn hộ, thuộc
31 dự án được bán ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường
trung và cao cấp. Số lượng căn hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2)
và khu Nam thành phố (quận 7). Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm
2009 đang có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu. Ở Hà Nội, tổng số căn hộ
còn để bán từ các dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận Từ
Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như
Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower và
Golden Westlake, CT1 – khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A – khu đô thị mới
Nghĩa Đô… cũng đều nhằm đến thị trường trung và cao cấp.
Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động
mua bán căn hộ diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2009
chỉ có khoảng 330 căn có giao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn còn
để bán. Giá bán căn hộ trung bình đã giảm so với quý 4/2008. Giá chào bán
trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm song
giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của tình trạng này,
theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị
trường. Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng
thanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu
thật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao
dịch thành công không nhiều.
Số liệu từ DiaOcOnline.vn cho thấy tuần qua, giá đất nền ở một số khu
vực như Q2, Q8, Nhà Bè… vẫn tiếp tục “nóng” lên, với giá tăng từ 20% đến
7

8. 40%. Tuy nhiên, lượng giao dịch rất ít. Một nhân viên kinh doanh làm việc tại
sàn giao dịch BĐS Tân Hưng (quận 7) cho biết: “Gần 1 tháng nay, giá nền đất
có “nóng” lên nhưng tỷ lệ người trực tiếp đến giao dịch tại sàn vẫn không tăng
lên so với thời điểm trước đó bao nhiêu”.
1.2. Tốc độ tăng trưởng.
“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản
(BĐS) hiện nay. Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài,
thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát triển, không hề có băng. Cụ thể như
sau: Dù mới chỉ có một số ít công ty niêm yết công bố báo cáo tài chính quý III
nhưng đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn tượng, hơn nhiều so với
quý II. Trong đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm ngành bất
động sản.
Tuy mới đi được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp
này công bố đều vượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009. Nhận định cho
rằng: Ngành bất động sản có lợi nhuận đột biến.
Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều
doanh nghiệp trong lĩnh vực này được hưởng lợi. Điển hình như Công ty CP
Vạn Phát Hưng (VPH), lợi nhuận quý III đã đạt hơn 56 tỷ đồng, tăng hơn 10
lần so với lợi nhuận quý II. Một số đơn vị hoạt động chính trong lĩnh vực khác
nhưng có “dính dáng” đến bất động sản cũng được “ăn theo”, như Công ty CP
thủy sản số 4 (TS4) có lợi nhuận quý III tăng gần 240% so với quý II nhờ kinh
doanh căn hộ.
Theo thống kê của Công ty CP truyền thông tài chính StoxPlus
(www.stox.vn), 10 doanh nghiệp có kết quả lợi nhuận lớn nhất quý III vẫn rơi
vào những “tên tuổi” thuộc nhóm ngành tài chính, bất động sản như ACB,
VNM… và ngành có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận so với cùng kỳ cao nhất là
bất động sản: 355%.
Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS
của Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng
băng. Theo ông, hai ba năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà
và bán, có nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được
và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.
Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nước
ngoài thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt. Vì
thế, các chủ đầu tư cũng phải "chiều lòng" các "thượng đế" của mình bằng cách
xây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá
nó trước khi quyết định mua.
Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến
cao cấp ở Việt Nam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu
mua nhà. Mỗi loại hình BĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và
8

9. nhu cầu này ngày một mở rộng. Có nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân
khúc khác của thị trường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu
cao.
Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị
trường BĐS Việt Nam là:
Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam
hiện nay tới 8%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng
là 10%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ
kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM. Trong 10 -15
năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần
nhà để ở.
Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Đến hết tháng 9/2007, cả
nước đã thu hút được thêm 9,6 tỷ USD vốn FDI. Tổng vốn FDI thực hiện cũng
đạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Với đà tăng trưởng này,
chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2007.
Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn
hộ, các khu nhà ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức
Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng
hoàn thiện khung pháp lý về BĐS.
Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư
vào BĐS ở Việt Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ
chưa yên tâm nhất là sự thay đổi chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh
nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận định các
chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày một
tiến bộ hơn.
Ông Peter Dinning đã có nhận định hoàn toàn chính xác. Với một loạt văn bản
pháp luật liên quan ra đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định
17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật Kinh doanh BĐS, hướng phát triển của thị
trường BĐS trong thời gian tới đang được mở ra theo chiều hướng ngày càng
thông thoáng và hợp lý.
Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất
20 ha, chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc
những nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này.
Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTM
được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2
khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự án đúng với mục đích, nội dung xây dựng
và tiến độ dự án đã được duyệt. Với hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có
cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trì toàn bộ dự án.
Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối
thoát khi cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã
9

10. hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã
gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không
đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không thể san sẻ một phần dự án
cho các chủ đầu tư khác. Vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần
huy động được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư và
phát triển nhà ở.
Vấn đề này cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tư
không chiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được
đảm bảo khi hợp đồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kết - đã
được cụ thể hóa trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Theo điều 19 của Dự
thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy
động vốn ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt
quá 70% giá trị hợp đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần,
lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc
huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành khối
lượng lần trước. Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn, là vốn ứng trước
của khách hàng phải sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư và khách hàng có
thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý. Nếu chủ đầu tư
dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoả thuận trong hợp
đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng trước của
khách hàng.
2. Phạm vi cạnh tranh.
Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất
động sản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu
"bắt tay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh. Đây có thể là
thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐS
trong nước.
Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản
của các DN BĐS tại TP. HCM chính là sự ra đời cửa Tập đoàn Tam Phú vào
đầu tháng 6 vừa qua. Đây là sự bắt tay của 4 DN hoạt động trong lĩnh vực xây
dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty
TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình. Sự
chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợp
tác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát triển
ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công trình đô thị và những
hạng mục liên quan.
TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho
biết, việc hợp tác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện
nay quy mô của các dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều
10

11. đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện. Trước
đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính để triển
khai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớn không chỉ
trước mắt mà còn ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ. Ngoài ra, việc
hợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự "tấn
công" của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều hơn
đến thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng. Với tiềm lực tài chính
vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những vị trí
vàng để xây dựng, khai thác. Do đó, với quy mô của phần lớn DN BĐS ở TP.
HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽ mang lại nhiều cơ
hội. Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp
tác hiệu quả. Vì không phải cứ DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là có thể bắt
tay hợp tác. Theo TS. Đỗ Thị Loan, sự kết hợp của tập đoàn Tam Phú được
thực hiện khá bài bản bởi 4 công ty trên đều có những thế mạnh riêng để kết
hợp với nhau. Điều này giúp cho phần việc của từng thành viên trong liên
doanh không bị dẫm chân lên nhau mà sẽ được tách biệt chuyên nghiêp, tận
dụng được thế mạnh của từng thành viên. Cụ thể như Công ty N.V.T sẽ lo phần
tài chính; Công ty Đất Xanh lo khâu tiếp thị, kinh doanh; Công ty Đạt Gia phụ
trách giải phóng mặt bằng và Công ty Võ Đình chịu trách nhiệm thi công. Các
DN có thể dựa vào nhu cầu để đưa ra hình thức hợp tác lâu dài hoặc hợp tác
trong từng dự án.
Việc hợp tác với các DN nước ngoài, TS. Đỗ Thị Loan nhận định, đây là
vấn đề sẽ gặp nhiều khó khăn vì yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao
như thương hiệu của đối tác, vị trí đất và nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính
khác… liên quan đến dự án một cách chi tiết. Điều này hiện chưa có nhiều DN
BĐS tại TP. HCM có khả năng đáp ứng. Chính vì vậy, sự kết hợp giữa các DN
trong nước vẫn là hướng đi khả thi hơn.
3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh.
Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu
trong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty
như Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư
Xây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến các sàn đang rục rịch ra mắt trong một
vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank...
Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều công ty khác như
Phú Gia, Hoàng Quân, Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặc
nâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch hiện có. Nguyên nhân chính là
do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thông qua sàn
giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đang đến gần (1/1/2009).
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị
cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa
11

12. chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một
sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
Theo ông Lương Sĩ Khoa, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất Phú
Gia, một trong những doanh nghiệp đang chuẩn bị ráo riết cho việc lập sàn,
những động thái hoàn thiện quy định pháp luật của nhà nước nhằm phục vụ lộ
trình chuyển đổi hoạt động mô hình sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất
động sản đã khiến các doanh nghiệp càng trở nên vội vã hơn.
Mặc dù thị trường đang trong vòng ảm đạm, nhiều công ty vẫn chuẩn bị
lập sàn giao dịch nhằm đón bắt cơ hội khi thị trường hồi phục. “Thị trường
càng phát triển thì càng cần nhiều sàn giao dịch, nhất là khi pháp luật đã quy
định. Vậy nên ai có sự chuẩn bị sớm hơn sẽ có nhiều cơ hội kinh doanh hơn”,
ông Khoa nói.
Năm 2008 và nửa đầu năm 2009 thực sự là “cơn đại hồng thủy” đối với
thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM. Đang từ đỉnh cao khoảng 90
USD/m2/tháng (cuối năm 2007-hạng A), giá cho thuê văn phòng lao dốc với
tốc độ phi mã, chỉ còn trên 30 USD/m2/tháng vào những tháng đầu năm 2008.
Quý 3 vừa rồi đã có tín hiệu khả quan nhưng với nguồn cung cực lớn, cạnh
tranh trong mảng này cũng sẽ hết sức quyết liệt.
Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấu
hiệu chạm đáy và đang bật lên trở lại. Đầu tiên là do nhu cầu về lĩnh vực này
tăng lên. Theo thống kê từ Công ty CBRE, nhu cầu về văn phòng hạng A tại
TP.HCM trong quý 3 vừa rồi đã tăng 12% so với quý trước đó. Đây là một tín
hiệu khá lạc quan trong tình hình khủng hoảng kinh tế dẫn đến hầu hết các công
ty trong và ngoài nước đều cắt giảm tối đa chi phí thuê văn phòng.
Theo thống kê, trong quý 3 có tới gần 50.000m2 mặt bằng đã được cho
thuê, chủ yếu tập trung ở các cao ốc hạng A và C. Điển hình như cao ốc hạng A
Cetic (Nguyễn Thị Minh Khai, Q.1) đưa vào hoạt động ở đầu quý2 vừa rồi đến
nay đã lấp đầy khoảng 67% diện tích. Nhu cầu tăng khiến giá chào thuê của tất
cả các phân hạng cao ốc văn phòng có mức giảm thấp nhất tính từ quý 2/2008
đến nay, chỉ giảm 2,9% trong quý vừa rồi.
Một nguyên nhân khác được coi là cú hích cho thị trường văn phòng tại
TP.HCM đó là sự góp mặt của cao ốc hạng A Kumho Asianna Plaza (Q.1) với
tổng diện tích sàn là 31.562m2 vừa đi vào hoạt động đầu tháng 9 vừa qua. Nằm
ngay ngã tư trung tâm với 2 mặt tiền là đường Lê Duẩn và Hai Bà Trưng, cao
ốc này đã đẩy giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM lên trung bình 41,3
USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Các chủ cao ốc văn phòng khác đã tự tin để không giảm giá cho thuê văn
phòng khi “nhìn” vào giá cho thuê của Kumho. Hầu hết chủ đầu tư đều duy trì
giá cho thuê hiện tại chứ không giảm giá để cạnh tranh khách như thời gian ế
ẩm trước đây. Mặc dù giá cho thuê văn phòng tại TP.HCM đã chững lại, không
tiếp tục giảm nhưng tỉ lệ mặt bằng còn trống của tất cả các phân hạng vẫn khá
12

13. cao, khoảng 17,5%, giảm không đáng kể so với mức 18,1%của quý trước.
Riêng ở văn phòng hạng A, con số này là 26,3%.
Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do
nhiều cao ốc mới hoàn thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống
còn khá cao thì nguồn cung văn phòng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh
trong thời gian tới, tăng tới134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các hạng văn
phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ cao
ốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở
thành một trong những yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước
ngoài. Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho thuê giảm trong thời điểm vừa qua
cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt Nam
trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Tính đến quý 3 vừa rồi, khi tín hiệu giảm giá trên thị trường bất động sản
bắt đầu chững lại thì riêng ở mảng căn hộ dịch vụ, giá thuê vẫn tiếp tục mức
giảm khá mạnh, trung bình khoảng 4,3% ở tất cả các hạng mục. Trong đó, giảm
mạnh nhất vẫn là phân khúc căn hộ dịch vụ hạng A, giảm tới 10%, chỉ còn 29,1
USD/m2/tháng.
Giá giảm nhưng lượng khách thuê ở các khu hạng A cũng giảm mạnh, tỷ
lệ diện tích trống đã tăng lên 26% trong quý vừa rồi do khách hàng dời đến các
căn hộ dịch vụ rẻ hơn hoặc đến các căn hộ mua cho thuê. Chủ một cao ốc hạng
A tại Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối tượng khách hàng chính của cao ốc này là du
khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch này thích không khí gia đình
khi đi du lịch nên thay vì ở khách sạn, họ thích ở các căn hộ dịch vụ để có thể
tự đi chợ, nấu các món ăn theo ý thích của mình và giá thuê cũng mềm hơn so
với ở khách sạn.
Tuy nhiên, lượng khách hằng ngày càng giảm xuống và số ngày thuê căn
hộ cũng giảm khá mạnh. “Suy thoái kinh tế, đi du lịch họ cũng tiết kiệm tiền ở.
Thay vì ở căn hộ hạng A, họ chuyển sang căn hộ hạng B, hạng C. Đó là chưa
kể đến chuyện các cao ốc căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp đang phải cạnh tranh
quyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi. Thuê các căn hộ kiểu
này, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư này nói.
Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ
dịch vụ tại TP.HCM đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ
đã linh hoạt hơn trong thời gian cho thuê, cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn
hạn theo tuần, thậm chí theo ngày để tăng doanh thu. Tuy nhiên, họ phải đối
mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ sự phục hồi của căn hộ bán
với nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình như dự án
Intercontinental Asiana Saigon Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng
9 vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 1- 3 phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ căn
hộ trống trên thị trường tăng cao.
13

14. Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói
riêng và Việt Nam nói chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm
trọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này kỳ vọng vào điều gì? Chủ cao ốc trên cho
biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong khi các căn
hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê
ngắn ngày. Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích
cho thuê ngay từ đầu nên có các dịch vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3
là tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên ít có sự va chạm về
lối sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộ
mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài có
tâm lý “ngại”. Với các ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳ
vọng vào sự gia tăng số lượng khách từ các hợp đồng lao động ngắn hạn giữa
các công ty với các chuyên gia nước ngoài thay vì khai thác khách du lịch
thuần túy như hiện nay.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang
nhắm đến thị trường căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn
thuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác
Việt Nam.
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật.
Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác
trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi
cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản
nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thị
trường.
Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì
các qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch
không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn.. dẫn đến những khó khăn
và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường.
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất
lớn. Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia
vào thị trường này được, và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được,
có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành.
Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án
bất động sản, bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính
của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực
14

15. tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ
là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức
thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại
tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang
do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa
dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín
thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án... phát triển
rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử
dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng
góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và
phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật
về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động
sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ
sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất
động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời
kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà
nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực
kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này
thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu
vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất
nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy
hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ
đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó
làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và
giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không
được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát
triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì
nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu
nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên
thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị
trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng.
15

16. Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh
hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp
dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như
chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua
bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng
thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động
sản tăng lên rõ rệt.
4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét,
phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy,
"giấc mơ" về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài
rất lâu.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, đã đưa
ra con số thống kê về việc chậm trễ thủ tục hành chính đối với một dự án có
diện tích 3,5 ha của Công ty (tọa lạc tại số 1/45 đường Nguyễn Văn Quá,
phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP.HCM), ông cho biết: dự án xây dựng
khu căn hộ diện tích nhỏ, giá thấp của Đất Lành xin đầu tư xây dựng từ ngày
6/10/2006. Qua nhiều thủ tục như thỏa thuận địa điểm, cấp thông tin quy
hoạch, xét duyệt quy hoạch 1/500 của quận, thẩm định và phê duyệt quy hoạch
của Sở Quy hoạch - Kiến trúc... và nhiều bước lòng vòng khác, đến tháng
9/2009 dự án mới được "tạm khởi công".
Các bước thủ tục nói trên đã "ngốn" mất một khoảng thời gian 35 tháng
16 ngày. Tính ra, theo ông, Đất Lành bị thiệt hại hơn 47 tỷ đồng, trong đó 44,1
tỷ đồng là lãi vay và 3,15 tỷ đồng chi phí quản lý dự án bị "đội" lên do thời
gian quản lý dự án bị kéo dài.
Còn Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Liên hiệp Quốc
HABITAT tại Việt Nam, thì nhận định: "Phương pháp quy hoạch của Việt
Nam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho". Quy hoạch chử yếu thể hiện ý chí của
nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị trường. Quy hoạch xác
định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ cho
phép làm những gì Nhà nước quy định".
Theo ông, quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển,
đồng thời hạn chế tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầu
tư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ
đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy, sự can thiệp tùy tiện
của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bất
động sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu
của xã hội.
16

17. 4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường.
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là
những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với
một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng
chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính những yếu tố đó làm cho việc một
công ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụ
khi một công ty có một dư án đâu tư một tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng là
năm năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng
nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Dó đó
việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu
tư.
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng
5.1. Sản phẩm.
Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao
gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất
động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản.
Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không
gian nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của
bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản
nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai
không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật
kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế
nữa.
Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên
thường có giá trị cao.
Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động
sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường
dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch
cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải
qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao
lên..
Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một
hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc
chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động
sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền
nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
17

18. 5.2 Khách hàng.
Nhóm
khách Đặc điểm Mong muốn Tỷ lệ
hàng
- Không gian sống riêng,
- Người độc thân, tự lập, thành đi sớm về khuya dễ dàng,
TUỔI
công sớm trong độ tuổi 25-32. tự do tụ tập bạn bè.
TRẺ TÀI 5%
- Lương khoảng 800-1.000 đô la - Đa phần chọn căn hộ có
CAO
Mỹ/tháng. diện tích nhỏ, xinh xắn,
tiện đi làm.
- Vợ chồng gần ngũ tuần, có con
tuổi trưởng thành, dành dụm mua
nhà làm của để dành cho con sau
VÌ
này.
TƯƠNG - Môi trường sống
- Thường cân nhắc kĩ, ra quyết 15%
LAI - Uy tín của chủ đầu tư
định chậm nhưng khả năng tài
CON EM
chính cao, sẵn sàng trả giá cao
cho những sản phẩm uy tín, an
toàn
- Đa phần chọn diện tích
nhà lớn, gần trung tâm,
khu cao cấp, nhiều tiện ích
ĂN - Gia đình làm ăn khấm khá, sau môi trường.
NÊN một thời gian dành dụm muốn - Ít nhạy cảm về giá nhưng 18%
LÀM RA đổi nhà cao cấp hơn. chỉ trả giá cao cho căn nhà
lý tưởng gần sông, giao
thông thuận tiện hay có
hướng hợp với mình.
- Thường chọn nhà có diện
tích nhỏ hơn 80m2, có thể
NGÔI
- Vợ chồng trẻ dành dụm mua xa trung tâm, giá khoảng
NHÀ
căn hộ đầu tiên cho cuộc sống vài trăm triệu đồng. 15%
MƠ
riêng. - Giá và phương thức
ƯỚC
thanh toánlà quan tâm
hàng đầu
- Tiềm năng của khu nhà.
KINH
- Giới chuyên tìm hiểu về khả - Khả năng bán lại nhanh
DOANH 52%
năng sinh lời của địa ốc. chóng của sản phẩm đã
ĐỊA ỐC
mua.
18

19. 6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.
.6.1. Năng lực sản xuất.
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới,
nguồn cung nhà ở sẽ khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua
sản phẩm phù hợp khả năng tài chính của mình.
Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam
khẳng định: hiện nay, sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang
tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ
tăng lên, những người có nhu cầu thật về nhà ở có nhiều cơ hội tiếp cận được
với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch.'
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây
dựng), đến nay đã có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự
án đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách giai đoạn
2009-2011. Trong đó có 267 dự án đăng ký thực hiện trong 2 năm 2009-2010,
để xây dựng gần 5 triệu m2 nhà trên diện tích 554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗ
ở cho trên 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh đăng ký
danh mục dự án xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110
dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ 6 triệu m2 sàn.6 tháng đầu năm 2009 , diện tích
nhà ở trên toàn quốc đã tăng thêm khoảng 22 triệu m2; trong đó tại các đô thị
tăng thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực nông thôn tăng thêm 10,6 triệu m2. Tổng
diện tích nhà ở tên toàn quốc đạt khoảng trên 1000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2;
nông thôn: 737,6 triệu m2). Diện tích bình quân nhà ở cả nước đạt 12,2
m2/người.
Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha đến trên
1.000 ha với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó
có nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.
Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm
2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp
xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2010 và khoảng 85%năm 2020. Như
vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và các đối tượng tham gia
thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội.
6.2. Yêu cầu về vốn.
Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu còn là một cách để tích lũy tài
sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi
đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tính dụng bất
động sản, cụ thể:
Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷ
lệ lợi nhuận. Khi sử dụng tín dụng bất động sản thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên
tổng số vốn tự có cao hơn. Mặt khác, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn
19

20. nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối với
các chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy động vốn bằng tín dụng là
một phần của dự án, do bất động sản hình thành từ các dự án có thời gian hình
thành dài và giá trị rất lớn .
Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và hoạt động của
mình, ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các
hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín
dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần huy động vốn cho
việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi ….
Đối với khu vực tư nhân: là những đối tượng có nhu cầu căn bản về bất
động sản, họ cần nhà để ở hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phần
lớn đối tượng này họ đã có sẵn một lượng vốn nhưng chưa đủ để sở hữu một
bất động sản như ý muốn, do vậy họ cần huy động thêm vốn.
7. Khả năng sinh lợi.
7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản.
Từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch, sau 2 năm Việt Nam
ra nhập WTO, thị trường BĐS VN đã vươn lên nằm trong tốp những thị
trường có tính minh bạch. Sau 2 năm Việt Nam trở thành thành viên chính
thức của WTO, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước tiến dài,
cả về lượng và chất, đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Tại hội
buổi thảo đánh giá tác động hội nhập sau 2 năm gia nhập WTO, đối với nền
kinh tế Việt Nam về lĩnh vực bất động sản và vật liệu xây dựng tổ chức tại
Hà Nội ngày 26/12 vừa qua, các chuyên gia thống nhất rằng, mặc dù còn
nhiều hạn chế cần khắc phục nhưng nhìn nhận một cách tổng thể, thị trường
bất động sản Việt Nam đang dần vận động theo đúng quỹ đạo của… thị
trường.Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất động
sản Thế kỷ (CEN Group), sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng
khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số
minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch!
Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công
ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như
CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong
nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
"Chính các công ty dịch vụ bất động sản đã dần dần hình thành để
thay thế các trung tâm và cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến
bất động sản cũng đã được phát triển để đáp ứng nhu cầu cho một thị trường
giàu tiềm năng và có tác động lớn tới nền kinh tế đất nước", ông Hưng nói.
Sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường bất động sản đã có sự
phát triển mang tính bùng nổ. Đầu tư vào bất động sản đang là lĩnh vực thu
20

21. hút một lượng vốn lớn trong tổng đầu tư toàn xã hội và tạo ra lượng giá trị
gia tăng lớn. Tại thời điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản
tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5%
tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế).Chỉ tính riêng trong năm 2008, hàng chục
dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng số vốn
đăng ký lên đến hàng chục tỷ USD, cho thấy phần nào sức hấp dẫn và khả
năng sinh lợi của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.
Tại buổi hội thảo, các chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực bất động sản
tại Việt Nam cũng chỉ rõ những yếu kém cần khắc phục để thị trường này
trở thành đòn bẩy thực sự của nền kinh tế. Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ,
trong giai đoạn thị trường hiện nay, thị trường vốn đã được điều chỉnh khá
mạnh với những hình thức mới của thị trường chứng khoán và công ty cổ
phần. Từ đó, diện mạo của thị trường bất động sản cũng đã được điều chỉnh
theo, liên thông mạnh mẽ với thị trường tài chính. Sự lên xuống của thị
trường bất động sản, luôn kéo theo sự thăng hay trầm của thị trường tài
chính và ngược lại. "Những lý thuyết về thị trường bất động sản trước đây
đã không còn phù hợp. Thực tế đang cần những lý thuyết kinh tế mới về thị
trường bất động sản, mà mối quan hệ giữa thị trường này và thị trường tài
chính đóng vai trò quyết định"- ông Võ nhấn mạnh.
Sau 2 năm Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản trải qua
nhiều bước thăng - trầm và hiện tại là tương đối trầm lắng. Tuy nhiên, các
chuyên gia cũng cho rằng, việc thực hiện 8 nhóm giải pháp kiềm chế lạm
phát của Chính phủ từ đầu năm đến nay đã cho kết quả ban đầu khả quan.
Theo đó, lạm pháp đã giảm dần, tốc độ tăng trưởng có giảm đi nhưng vẫn
không phải là âm.
Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấp
hơn các năm trước. Việc các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho
thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, việc Chính phủ công bố các
giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế trong năm 2009 cũng sẽ là cơ
hội để thị trường bất động sản "ấm lên".
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội.
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện
chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất
động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng
cho vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng
4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn
hệ thống. Không những thế, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho
nhiều khách hàng đi vay nợ để mua nhà. Thị trường bất động sản tụt dốc trước
những biến động bất lợi như vậy
21

22. Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009
Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi
tăng mạnh trong năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời
điểm cuối năm 2008, giá căn hộ chung cư đã rớt giá 30%-50% so với năm
cuối năm 2007. Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giao dịch nhỏ giọt.
Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39
USD/m2 xuống còn 60;35;25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo của
công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá văn phòng cho thuê có thể tiếp tục
giảm do nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng của
suy thoái kinh tế. Dự kiến, nguồn cung văn phòng tăng 122% trong ba năm
2009-2011, tương ứng hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phòng.
Trái ngược với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc văn phòng và chung
cư cao cấp, thị trường bất động sản bán lẻ và nhà ở có giá trị thấp đang được
xem là xu hướng bùng nổ của năm 2009. Mặc dù nền kinh tế đang trên đà
suy thoái nhưng thị trường bán lẻ của Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng với
tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng 20%/năm. Theo báo cáo của tổ
chức AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là thị trường bán lẻ tiềm năng
nhất thế giới trong năm 2008. Trong khi đó, các nguồn cung mặt sàn bán lẻ
không nhiều, các doanh nghiệp lại đang cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm các địa
điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá cho thuê tăng mạnh trong thời gian qua. Ở
địa bàn Hà Nội, giá cho thuê ở vùng trung tâm dao động từ 65-150
USD/m2/tháng.
Trên các sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng)
đang trở nên sôi động. Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cố
gắng mua nhà vì họ cho rằng, khó có cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ như
bây giờ. Kinh doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp bất
động sản.
Trong tháng 2/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại.
Điều này bắt nguồn từ nguồn vốn tín dụng mà các ngân hàng đã cung cấp
cho các công ty bất động sản. Chẳng hạn như Vietcombank cho Indochina
Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu phức hợp trung tâm thương
mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi theo một thỏa thuận vào ngày
19/2/2009. Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho Hoàng Anh Gia Lai vay
5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng 1. Ở khu vực quận 2, giá nhà đang nhích
lên sau khi Tp.HCM quyết định bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giải
tỏa ở Thủ Thiêm 24,000 tỷ đồng. Dự án xây dựng 500,000 nhà ở xã hội từ
nay đến năm 2012 để hỗ trợ cho những người gặp khó khăn về nhà ở đang
được kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường bất động sản.
Tuy nhiên nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, tình hình năm 2009 có
thể tiếp tục ảm đạm do nền kinh tế đang suy thoái, dòng vốn đầu tư trực tiếp
22

23. nước ngoài sụt giảm. Ngành bất động sản cũng gặp bất lợi vì không nằm
trong nhóm được hỗ trợ lãi suất. Kết quả khảo sát ý kiến từ 33 chuyên gia
bất động sản của công ty nghiên cứu thị trường VietRees cũng cho thấy triển
vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới vẫn mờ mịt.
Thống kê này cho biết có đến hơn 70% chuyên gia không xác định được khi
nào thị trường sẽ phục hồi và chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phục
hồi vào cuối năm 2009 hoặc sau đó.
Kinh doanh thụt lùi
Các công ty niêm yết trên sàn tất nhiên không thoát khỏi xu hướng chung
của ngành. Năm 2008, mặc dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8%
nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9%. Thành quả này rõ ràng thấp hơn
so với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của ngành
lần lượt là 52.2% và 72.2%. Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngành
giảm mạnh so với năm 2007. Cụ thể, ROEA giảm từ 27.6% xuống còn
16.7% trong năm 2008; ROAA giảm từ 16.3% xuống còn 8.32%. Tuy nhiên,
các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường.
Điều đáng lo ngại là sự gia tăng của tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu từ mức 0.7 của
năm 2007 lên 1.0 vào năm 2008 khiến chỉ số thanh toán của ngành giảm
tương ứng từ 2.46 xuống còn 1.66. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh
đang gặp khó khăn, việc gia tăng sử dụng nợ sẽ gây nên nhiều áp lực thanh
toán nợ đối với doanh nghiệp.
Cổ phiếu của ngành BĐS là một trong những nhóm cổ phiếu có mức sụt
giảm mạnh trên thị trường chứng khoán. Hầu hết các cổ phiếu trong ngành
này đều có mức giảm giá khá đồng đều từ 76%-80%, cao hơn mức 67% của
toàn thị trường.
Một số công ty có kết quả kinh doanh đáng chú ý
Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn
có một vài điểm sáng. Với kết quả kinh doanh khá ấn tượng, những công ty
sau đây có thể là những gợi mở cho cơ hội đầu tư trong năm 2009:
TDH: CTCP phát triển nhà Thủ Đức công bố kết quả doanh thu đấy ấn
tượng trong quý IV/2008 khi doanh số đạt 275 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế
đạt 104 tỷ đồng. Doanh số cả năm của công ty đạt 606 tỷ đồng và lợi nhận
sau thuế đạt 199 tỷ đồng, lần lượt tăng 2.2 lần và 15% so với năm 2007. Với
kết quả này, TDH dẫn đầu thị trường về tốc độ tăng trưởng. Các chỉ tiêu sinh
lợi của TDH cũng rất khả quan. Cụ thể, ROEA là 22.62% và ROAA là
15.6%.
Được biết, doanh thu 275 tỷ đồng trong quý IV đến từ 131.5 tỷ bán chuyển
quyền sử dụng đất tại dự án Hiệp Bình Phước; 101 tỷ dự án chợ đầu mối B,
229.3 tỷ đồng từ việc bán 307 đất nền dự án Bình Chiểu; và nguồn thu từ dự
án Bình An, An Phú.
23

24. Dự báo sang năm 2009, TDH có khả năng duy trì mức doanh thu và
lợi nhuận cao khi còn một số nguồn thu chưa được hạch toán. Bao gồm: 120
tỷ đồng doanh thu từ dự án Bình Chiểu; 90 tỷ đồng doanh thu từ chợ đầu
mối; và phần chênh lệch giá trị đất khoảng 99 tỷ đồng mà liên doanh
Cantavil chưa chuyển cho TDH trong năm 2008. Ngoài ra, TDH bắt đầu bán
dự án chung cư Trường Thọ trên trang web của mình từ ngày 18/2/2009 nên
công ty sẽ có thêm nguồn thu mới trong năm 2009.
Cổ phiếu của TDH hấp dẫn với mức EPS bằng 8,664.
HAG: CTCP Hoàng Anh Gia Lai là doanh nghiệp có quy mô tài sản lớn
trong ngành bất động sản nhưng vẫn duy trì khả năng sinh lợi khá cao. Năm
2008, ROEA và ROAA của công ty lần lượt là 21.41% và 10.07%. HAG
cũng là doanh nghiệp duy trì được tốc độ tăng trưởng về cả doanh số
(22.98%) và lợi nhuận (18.61%). Lợi thế kinh doanh của HAG chính là mô
hình tập tập đoàn đã giúp HAG giảm được giá thành xây dựng. Các nguyên
liệu như đá, gỗ, kính xây dựng..đều được các doanh nghiệp khác trong tập
đoàn cung cấp cộng thêm nhiều khu đất đã mua với giá rẽ nên HAG có thể
giảm giá thành để cạnh tranh. Trong tháng 2/2009, HAG gây bất ngờ trong
giới địa ốc vì giảm mức giá bán căn hộ Hoàng Anh River View (tại phường
Thảo Điền, Quận 2), vốn có vị trí khá đẹp, từ mức 2,300 USD/m2 vào cuối
năm 2007 xuống còn 1,350 USD/m2.
HAGL cũng có lợi thế khi vừa được BIDV cung cấp khoản vay 5,650
tỷ đồng nên hoàn toàn có đủ vốn cho các hoạt động đầu tư sắp tới.
Với EPS hiện nay là 3,923 đồng/cổ phiếu, giá cổ phiếu của HAG vẫn chưa
hấp dẫn khi P/E vào khoảng 14.9x, cao hơn so với bình quân ngành. Tuy
nhiên, nhà đầu tư có thể cân nhắc những lợi thế, triển vọng của HAG để đưa
ra quyết định đầu tư.
7.3. Triển vọng phát triển của ngành.
Điểm sáng
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thực
là rất lớn
Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi năm
qua.Mức tiết kiệm của những người muốn mua nhà đang được tích góp
nhanh hơn mức tăng trưởng kinh tế. Do đó nhu cầu về không gian sống tốt
hơn sẽ tăng trưởng theo thời gian.
Nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất cao ở những người có thu nhập thấp.
Nhiều chính sách gần đây và một phần trong kế hoạch kích cầu của chính
phủ đã hỗ trợ cho nhu cầu này
24

25. Việt Nam là một nước có dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa đang ở mức
cao. Theo số liệu của Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của của Việt Nam
dự báo cho năm 2010 là 33%. Dân số sống tại các đô thị của Việt Nam hiện
nay đang là 23 triệu người và có thể tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu người vào
năm 2025.
Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản đạt hơn 14 tỷ đô la chủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảng
khách sạn du lịch. Đây là con số kỷ lục từ trước tới nay và nó cũng cho thấy
sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản
trong nước
Điểm tối
Khả năng tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành các sản phẩm
bất động sản mới tăng lên.
Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã khiến cho nhu
cầu bất động sản ở Việt Nam chững lại, các công trình xây dựng cũng bị
đình đốn do giá nguyên vật liệu tăng cao (xi măng và sắt thép...).
Trong nửa đầu năm 2009 ngành ngân hàng đã mở cửa thực sự thị
trường thế chấp. Mặc dù lãi suất vay mua nhà vẫn đang ở mức cao (khoảng
12%/năm), nhưng việc này đã giúp cho người muốn mua căn hộ mà chưa đủ
khả năng.
Mới đây ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại mới có thông tư giảm
tỷ lệ sử sụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức
tín dụng điều này sẽ làm cho việc vay vốn để mua nhà hoặc đầu tư bất động
sản gặp khó khăn hơn.
Nhu cầu bất động sản có thể giảm nếu lạm phát tái diễn. Thị trường
tài chính đang nóng lên trên quý 2 năm nay; điều này sẽ gây nên áp lực cho
Chính phủ trong việc kiểm soát lạm phát. Do đó mà người mua để ở hay để
đầu cơ có thể phải đương đầu với những rủi ro có thể xảy ra khi tăng lãi
suất. Nếu điều này xảy ra sẽ làm gia tăng chi phí tài chính và giảm nhu cầu.
Nhà đầu tư có thể sẽ đầu tư ít hơn vào thị trường bất động sản vì thị
trường chứng khoán đang hồi phục nhanh chóng trong quý 2/2009 và có thể
đến hết năm vì vậy nhà đầu cơ có thể đầu tư vào thị trường bất động sản trễ
hơn so với dự kiến.
Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản
Một số các văn bản pháp luật mới tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất
động sản
Ngày 1/1/2009 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà với thời
gian tối đa là 50 năm.
25

26. Ngày 18/6/2009 Quốc hội đã biểu quyết thống nhất dự án luật sửa đổi
bổ sung điều 126 của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai cho phép Việt
kiều được mua nhà không hạn chế từ ngày 01/09/2009.
Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 về sửa đổi
một số cơ chế, chính sách về phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân và
nhà cho người thu nhập thấp theo đó :
+ Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ này có
hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh
doanh nhà ở để học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học
chuyên nghiệp, cao đẳng nghề…
+ Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu
nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuê
và nhà để bán, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về
nhà ở.
26

27. PHẦN 2: PHÂN TÍCH CẠNH TRANH.
1. Đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ.
Vị thế cạnh tranh của một công ty so với các đối thủ được thể hiện qua
thị phần và năng lực phân biệt riêng có của công ty.
Thị phần càng lớn công ty càng mạnh – xét ở vị thế cạnh tranh. Mặt
khác, vị thế cạnh tranh càng vững chắc hơn nếu công ty có năng lực đặc biệt về
nghiên cứu và phát triển, Marketing, hiểu biết thị trường, tạo được uy tín nhãn
hiệu – những thế mạnh vượt trội mà các đối thủ không có được. Nói chung,
công ty có thị phần lớn nhất với năng lực cạnh tranh mạnh nhất, độc đáo nhất
sẽ có vị thế cạnh tranh tốt nhất.
Năng lực riêng biệt, hay còn được biết như năng lực cạnh tranh của doanh
nghiệp là thể hiện thực lực và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh
tranh trong việc thoả mãn tốt nhất các đòi hỏi của khách hàng để thu lợi ngày
càng cao hơn. Như vậy, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trước hết phải
được tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp. Đây là các yếu tố nội hàm của mỗi
doanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí về công nghệ, tài chính,
nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp… một cách riêng biệt mà cần đánh giá,
so sánh với các đối tác cạnh tranh trong hoạt động trên cùng một lĩnh vực, cùng
một thị trường. Sẽ là vô nghĩa nếu những điểm mạnh và điểm yếu bên trong
doanh nghiệp được đánh giá không thông qua việc so sánh một cách tương ứng
với các đối tác cạnh tranh. Trên cơ sở các so sánh đó, muốn tạo nên năng lực
cạnh tranh, đòi hỏi doanh nghiệp phải tạo lập được lợi thế so sánh với đối tác
của mình. Nhờ lợi thế này, doanh nghiệp có thể thoả mãn tốt hơn các đòi hỏi
của khách hàng mục tiêu cũng như lôi kéo được khách hàng của đối tác cạnh
tranh.
Thực tế cho thấy, không một doanh nghiệp nào có khả năng thỏa mãn
đầy đủ tất cả những yêu cầu của khách hàng. Thường thì doanh nghiệp có lợi
thế về mặt này và có hạn chế về mặt khác. Vần đề cơ bản là, doanh nghiệp phải
nhận biết được điều này và cố gắng phát huy tốt những điểm mạnh mà mình
đang có để đáp ứng tốt nhất những đòi hỏi của khách hàng. Những điểm mạnh
và điểm yếu bên trong một doanh nghiệp được biểu hiện thông qua các lĩnh vực
hoạt động chủ yếu của doanh nghiệp như marketing, tài chính, sản xuất, nhân
sự, công nghệ, quản trị, hệ thống thông tin…Tuy nhiên, để đánh giá năng lực
cạnh tranh của một doanh nghiệp, cần phải xác định được các yếu tố phản ánh
năng lực cạnh tranh từ những lĩnh vực hoạt động khác nhau và cần thực hiện
việc đánh giá bằng cả định tính và định lượng.
Thị trường bất động sản là một thị trường có tỉ suất lợi nhuận cao, các
doanh nghiệp trong ngành đều có những lợi thế riêng biệt so với các doanh
nghiệp khác cùng lĩnh vực.Những doanh nghiệp đã hoạt động hiệu quả trên
27

28. trong ngành bất động sản như công ty Sacomreal, đất xanh, công ty cổ phần
đầu tư và xây dựng Bình Chánh, Saigon Land, Vạn Phát Hưng,Hòa Bình,
Homecare,...Chúng em xin đánh về vị thế cạnh tranh của một số đối thủ cạnh
tranh của công ty cổ phần và đầu tư xây dựng Bình Chánh như là công ty Vạn
Phát Hưng, công ty Hòa bình.
CÔNG TY CỔ PHẦN VẠN PHÁT HƯNG.
Vị thế cạnh tranh của công ty.
Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng là một trong những công ty hàng đầu
trong lĩnh vực đầu tu và kinh doanh địa ốc tại Việt Nam, có nhiều năm kinh
nghiệm trong lĩnh vực phát triển các dự án kinh doanh nhà ở, các khu đô thị
mới. Trong hơn 10 năm hoạt động, công ty đã đầu tư và kinh doanh thành công
nhiều dự án địa ốc lớn trên địa bàn Tp.Hcm như dự án khu dân cư Phú Thuận,
dự án Tân Kiểng, khu dự án cao cấp Phú Mỹ...
So với các công ty khác thì công ty cổ phần Vạn Phát Hưng có nhiều lợi
thế về số lượng, các dự án địa ốc được triển khai tại các địa bàn và khu vực có
tiềm năng phát triển tốt trong một vài năm tới như quận 7, quận 2 và huyện
Nhà Bè. Bên cạnh đó, để đầu tư cho chất lượng của các dự án địa ốc của mình
và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Công ty đã thuê các nhà
thiết kế chuyên nghiệp và có uy tín của nước ngoài, mời các nhà thầu xây dựng
nước ngoài có chất lượng và nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng các dự
án bất động sản trên thế giới.
Uy tín: Theo kết quả nghiên cứu hành vi khách hàng được tổ chức mỗi 6 tháng
tại Vạn Phát Hưng, có đến 95% khách hàng được phỏng vấn cho biết rằng họ
đã quan tâm và chọn mua sản phẩm công ty vì sự tin tưởng vào uy tin của công
ty thể hiện qua việc thực hiện đúng các cam kết với khách hàng về chất lượng
sản phẩm, tiến độ thực hiện. Uy tín Vạn Phát Hưng đã được khách hàng khảng
định niềm tin trong nhiều năm qua.
Thương hiệu sinh lợi: Các sản phẩm do Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư là các
sản phẩm có khả năng mang lại lợi nhuận cao cho khách hàng, để thực hiện
được điều này, bên cạnh việc đầu tư vào thiết kế, chất lương thị công, các tiện
ích trong các dự án, công ty còn xác lập những kế hoạch kinh doanh và bán
hàng có quan tâm lợi ích khách hàng.
Am hiểu thị trường và mong muốn của khách hàng Việt Nam: Với 10 năm hoạt
động trong lĩnh vực bất động sản, những thành viên sáng lập và đội ngũ nhân
viên Vạn Phát Hưng đã tích lũy cho mình những kinh nghiệm quý báu về thị
trường, các mong muốn của khách hàng, nhà đầu tư cũng như văn hóa người
Việt Nam thể hiện qua không gian sống và nhu cầu cụ thể trong ngôi nhà mới
của mình. Đây là thế mạnh cạnh trang giúp cho VPH thiết kế và bán hàng rất
tốt. Nó cũng giúp cho đội ngũ nhân viên bán hàng có cách tiếp cân hài hòa và
thuyết phục khách hàng nhanh hơn.
28