1. 宜蘭縣政府
「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」
投資招商說明會
書面資料
主辦機關：宜蘭縣政府
規劃單位：宣保工程顧問股份有限公司
中 華 民 國 九 十 五 年 八 月 二 十 九 日

3. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
一、緣起
清水地區(清水地熱、宜蘭農場、清水橋縣有土地)位於宜蘭縣中部，區
內有豐富的地熱自然資源，宜蘭縣政府(以下簡稱本府)為保存與延續清水地
區豐富資源，帶動地方產業與層級提升，積極尋求符合地方發展之產業發展
型態進駐。另外，為引進民間創意與經營理念、加速公共建設之興建，以提
振經濟景氣，規劃引入民間之資金投資興建開發經營清水地區，以帶動清水
地區觀光發展、增進就業機會，並依促參法運作模式，由民間投資興建開發
營運該地區，以增加當地居民就業機會、改善居民生活，使清水地熱成為集
聚文化、資源保護與遊憩功能的遊憩區。
因此，本府特委託專業顧問機構，協助進行「清水地區溫泉開發及觀光
遊憩利用 BOT 案前置作業規劃」案(以下簡稱「本計畫」)，並規劃舉辦本潛
在投資人座談會，期望能進一步瞭解民間經營者之需求與意見，以作為本計
畫規劃評估時之參據，使本計畫得以在樽節政府支出並兼顧觀光休閒的前提
下，順利的依據「促進民間參與公共建設法」(以下簡稱「促參法」)之相關
規定，將清水地區委由民間投資、興建、經營、與管理，以達永續經營之效。
二、計畫目標
本府為促進民間投資參與興建營運清水地區設施，期以引進民間資源，
由民間專業經營團隊提供優質服務及專業管理，從民間投資參與及資產管理
的雙重角度，並在樽節政府支出、增加政府稅收前提下，引用促參法相關規
定，結合民間充沛資源與人才，整合清水溪周邊環境資源，將清水地區建立
為「健康、自然、保養」之溫泉觀光遊憩區，本計畫目標如下：
(一) 保存與延續清水地區豐富資源，帶動地方產業與層級提升。
(二) 整合清水溪周邊環境資源，建立以「健康、自然、保養」為目標的溫泉
觀光遊憩區。
(三) 為縮短興建期程及減輕縣府財政負擔，擬依促參法引進民間企業資金、
創意與經營理念，加速公共建設之興建，以 BOT 方式進行開發興建及經
營，提供民眾另一處觀光遊憩環境。
(四) 結合周邊資源與社區產業的永續發展。
(五) 以生態與人文為基底的土地使用與環境美學。
(六) 打造以溫泉與遊憩為主軸的研究發展基地。
(七) 創造以聚集文化、資源保護及遊憩功能的遊憩區。
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4. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
三、基地位置與概況
(一)本案基地位置
本計畫研究範圍包括清水地熱、宜蘭農場及清水橋南端縣有土地等，共
計 72.89 公頃，如圖 3-1 所示。
圖 3-1 本計畫基地位置與範圍
本計畫基地共包括清水地熱及清水橋縣有土地。清水地熱基地位於大同
鄉清溪段，面積約為 13.89 公頃，基地範圍如圖 3-2 所示；宜蘭農場基地位
於三星鄉清水段，面積約為 25.3803 公頃；清水橋縣有土地基地位於大同鄉
清水段，面積約為 34 公頃，基地範圍如圖 3-3 所示。
圖 3-2 清水地熱基地範圍圖
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5. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
宜蘭農場基地範圍
清水橋南端基地範圍
圖 3-3 宜蘭農場及清水橋縣有土地基地範圍圖
本計畫區位於宜蘭縣三星鄉與大同鄉交界處，同時在台 7 線及台 7 丙線
交會節點處，由羅東經台 7 丙線經三星鄉，見清水大橋後，左轉約 6 公里即
可達，而清水橋至本計畫區約 3 公里的蜿蜒山路略顯狹窄。台 7 丙線也為本
區唯一之聯絡道路。
宜蘭縣內之道路系統主要由台 2、台 9 省道南北貫穿；台 7 及台 7 丙東
西橫貫，並藉由台 2 庚、縣 191、縣 192、縣 196 與宜 3、宜 4、宜 5、宜 8、
宜 64 等約 64 條鄉道縱橫聯絡，形成密集之道路交通網，如圖 3-4 所示。
基地位址
圖 3-4 宜蘭縣主要交通幹線分佈圖
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(二)本計畫各基地概況
1.清水地熱區
清水地熱區位於蘭陽平原西北端，蘭陽溪支流清水溪溪谷之內，
背山面溪，區內主要劃設為中油地熱工作站主廠區 7.49 公頃、台電宿
舍區 0.43 公頃及台電發電廠區 0.54 公頃，其餘為道路及坡地，溪谷中
可利用的平坦地不多，總面積計約 13.89 公頃。在土地權屬方面，本
區位於林務局羅東事業區第 26、27、29、30、42、43 林班地範圍內，
屬國有林地，現為宜蘭縣政府管理機關。
清水地熱區自民國 68 年起，部份土地分別租用予中油、台電事業
單位，進行地熱探勘、生產及地熱發電工作。基於經濟效率與相關成
本考量，現階段皆已停止試驗。
2.清水橋縣有土地
清水橋縣有土地位於清水橋南端公有河川新生地，清水段 282 地
號等 143 筆土地，面積計約 34 公頃，土地權屬為宜蘭縣政府所有。本
區地形略長，成西北東南走向，周邊為三條溪圍繞，原有民眾種植蔬
果，經縣府回收整理，目前基地上遍植林木，地勢平坦，且已建河堤，
環境條件穩定，其發展潛力較多元且雄厚。
3.宜蘭農場
宜蘭農場位於清水溪右岸長埤湖區域，面積計約 25 公頃，基地現
為停車場及露營區但利用率低，設施多為荒廢，目前已興建河堤，地
勢平坦，環境條件穩定。本區土地所有權為退輔會經營管理。
四、計畫主體初步規劃構想 1
本計畫初步規劃之基地範圍包含清水地熱、清水橋縣有土地與宜蘭農
場，而其中清水地熱之台電發電廠部分及宜蘭農場是否納入本計畫範圍目前
尚屬評估階段中。此次初步規劃乃依其基地特性規劃清水地區為感受、體驗
區；清水橋縣有土地為認知、學習及療養、休息區；宜蘭農場為訓練、活動
區。各區域之初步規劃構想如下：
(一)清水地熱區
本區域是位於清水溪及山間的長型基地，主要平地是中油工作站及
台電發電廠兩地。初步規劃基地間設置自然生態迴廊，形成自然環境的
連續，在兩地的背山部分，做為自然緩衝區，不做開發。其對外聯絡之
產業道路未來會拓寬，除道路外，基本上只做點的開發。台電地熱發電
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.本 規劃僅 係初 步規劃 ，僅 供本次 現勘 參考， 所有 規劃資 料將 以後續 招商 之公告 資料 為準。
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7. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
廠區主要設施為地熱體驗學習館及小秘湯；中油地熱工作站區主要設施
為休閒娛樂的溫泉設施。
在台電地熱發電廠區之初步量體規劃方面，預計興建之設施，包括
地熱博物館、戶外展示區、入口廣場、展望風呂、溪畔風呂等，初步規
劃設施面積合計為 9,580m 2 ，如表 4-1 所示，初步規劃設施分佈如圖 4-1
所示。
表 4-1 台電地熱發電廠區之初步規劃設施
設施項目 主要設施說明 面積(m 2 )
1 地熱博物館 展示室、管理辦公室、研究室、資料室、廁 1,910
所、機械室
2 戶外展示區 體驗型展示 990
3 入口廣場 景觀整備 3,540
4 展望風呂 更衣室、管理室、機械室、商店、浴室(半 865
戶外)、露天風呂、入口廣場
5 溪畔風呂 更衣室、管理室、機械室、商店、大眾池、 2,275
家庭池、入口廣場
合計 9,580
圖 4-1 台電地熱發電廠初步規劃設施分佈參考圖
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8. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
在中油地熱工作站區之初步量體規劃方面，預計興建之設施，包括
溫水游泳池、管理中心、入口區等，初步規劃設施面積合計為 21,210m 2，
如表 4-2 所示，初步規劃設施分佈如圖 4-2 所示。
表 4-2 中油地熱工作站區之初步規劃設施
設施項目 主要設施說明 面積(m 2 )
1 溫泉游泳池 更衣室、休息室、商店餐廳、管理室、 5,720
廁所、機械室、室內浴池(spa)、戶外
游泳池
2 管理中心 300
3 入口區 地熱地標、地熱廣場、停車場 15,190
合計 21,210
圖 4-2 中油地熱工作站初步規劃設施分佈參考圖
(二)清水橋縣有土地
本基地被清水溪、道路及社區包圍，周邊必須配置緩衝區。初步規
劃其配置以景觀軸線為基礎，南側與復興社區相鄰要考慮與社區活動的
關係。交通上避免混雜的動線，出入口區分開使動線較為順暢。其中，
清水橋縣有土地左側主要設施初步規劃為療養、修養設施；清水橋縣有
土地右側主要設施初步規劃為生態學習園區。
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9. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
清水橋縣有土地左側預計興建之設施，包括療養設施、宿泊設施、
公共浴池、大型停車場等設施，初步規劃設施面積合計為 31,600m 2，如
表 4-3 所示，初步規劃設施分佈如圖 4-3 所示。
表 4-3 清水橋縣有土地右側區之初步規劃設施
設施項目 主要設施說明 面積(m 2 )
1 療養設施 入口大廳、療養浴室、醫療室、美容 3,400
室、休息室、商店、餐廳、管理室、
廁所、機械室、運動室
2 宿泊設施 服務站、宿泊室 2,800
3 公共浴池 服務站、浴室(男女合計)、泡溫池 1,200
4 中型停車場 服務站、小客車(500 台)停車場、機車 24,200
(100 台)停車場、巴士(50 台)停車場
合計 31,600
療養設施
宿泊棟
公共浴池
大型停車場
圖 4-3 清水橋縣有土地左側初步規劃設施分佈參考圖
清水橋縣有土地右側預計興建之設施，包括再生能源博物館、熱帶
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10. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
植物園、主題館、服務中心等設施，初步規劃設施面積合計為 7,970m 2 ，
如表 4-4 所示，初步規劃設施分佈如圖 4-4 所示。
表 4-4 清水橋縣有土地右側區之初步規劃設施
設施項目 主要設施說明 面積(m 2 )
1 再生能源博物館 展示室、入口大廳、管理室、研究室、 2,000
實驗室、廁所、機械室
2 熱帶植物園 溫室、管理、服務室、研究室、商店、 3,400
廁所、機械室
3 生態池及主題館 展示室、管理、服務室、廁所、機械 1,470
室
4 服務中心 服務站、商店、管理室、廁所、機械 1,100
室、收費亭
合計 7,970
熱帶植物園 生態觀察池 主題館-3 主題館-2
主題館-1
生態博物館
服務中心
圖 4-4 清水橋縣有土地右側初步規劃設施分佈參考圖
(三)宜蘭農場
本基地被清水溪、道路包圍，周邊必須配置緩衝區。初步規劃其配
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11. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
置以景觀軸線為基礎。交通上避免混雜的動線，出入口區分開使動線較
為順暢。主要設施為運動、研修、活動設施。
預計興建之設施，包括研修設施(交流館、研修宿泊棟)、大型廣場(多
目的廣場、戶外舞台)戶外運動場、停車場等設施，初步規劃設施面積合
計為 48,700m2 ，如表 4-5 所示，初步規劃設施分佈如圖 4-5 所示。
表 4-5 上位計畫於宜蘭農場區之初步規劃設施
設施項目 主要設施說明 面積(m 2 )
1 研修設施 交流館(多目的利用)、管理、服務棟、 4,900
宿泊棟、機械室、倉庫
2 休閒運動設施 服務中心、室內訓練場、演講廳、廁 43,800
所、機械室、戶外舞台、戶外運動場
3 停車場 服務車位小客車、巴士、機車
合計 48,700
停車場
多目的廣場 交流館
服務中心
研修宿泊棟
戶外運動場 戶外舞台
圖 4-5 宜蘭農場初步規劃設施分佈參考圖
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12. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
五、投資興建營運規劃 2簡介
(一)委託興建營運模式
為期民間機構充分發揮經營創意，締造較佳的營運績效，本案將採
較具彈性的招商模式。
1.主體事業：
(1)於公有土地上之新建設施：
將以設定地上權方式租用土地，並以促參法第 8 條第 1 項第 1
款規定的 BOT 推動方式辦理。
(2)結合既有之公有設施：
因本計畫的目標是整合清水溪週邊環境資源，建立「健康、自
然、保養」為目標的溫泉觀光遊憩區。亦即朝向現代化的溫泉休閒
活動邁進，精緻化與現代化的溫泉活動設施企業化管理當為主要目
標之一。因此，必須考量管理的一元化。
而本計畫整合原有清水地熱區中之中油地熱工作站、台電地熱
發電廠、台電宿舍區、及溫泉井，建立為 ROT 之觀光遊憩設施，以
配合清水橋縣有土地以 BOT 方式所開發的遊憩區。因此，在特許期
間依據本計畫所規劃之未來擴充機制中，所可能結合的既有之公有
設施、場地等場址，多屬有既有之公有設施，可以採用促參法第 8
條第 1 項第 4 款規定的 ROT 推動方式辦理。
(3)結合特許期間政府新建之公有設施：
本計畫整合原有清水地熱發電廠及溫泉井，建立為清水地熱遊
憩區。因此，在特許期間依據本計畫所規劃之未來擴充機制中，所
可能結合的主辦機關所新建之公有設施、場地等場址，既為新建者，
則可以採用促參法第 8 條第 1 項第 5 款規定的 OT 推動方式辦理。
2.附屬事業：
由於本類型計畫的財務必須有相關附屬事業的挹注，而附屬事業可
能涉及的範圍相當廣泛，舉凡商品研發製作與產銷業、餐飲業、交通運
輸事業(如停車場)等，均有可能在區內、鄰接之區外、甚或非鄰接之區
外地區興辦，如宜蘭農場、與三星鄉公所所有之長埤湖風景區等。而其
辦理方式則涉及 BOT、與 BOO 等二種方式，亦即以促參法第 8 條第 1
項第 1 款規定之 BOT 方式參與，並將附屬事業列入移轉；或以促參法第
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本 規劃僅 係初 步規劃，將 於後續 作業 中，依 據座 談會、相關 審查意 見、與後續 之招 商說明會
等 之意見，次 第修訂，並 據以完 成招 商相關 之書 圖及契 約文 件。本 簡介 僅供現 勘參 考，所有
規 劃資料 將以 後續招 商之 公告資 料為 準。
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13. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
8 條第 1 項第 6 款規定之 BOO 方式參與，然附屬事業不列入移轉。
(二)特許權許可範圍
本計畫之特許權為多重平行特許權，係以「宜蘭縣清水縣有土地與
既有之地熱設施」為主體，其中：
1.清水橋縣有土地：為第一期投資開發範圍，面積約為 34 公頃，係規劃
為以 BOT 方式辦理之端點式旅遊設施為主之高度消費區。
2.清水地熱區：為第一期投資開發範圍，面積約為 13.89 公頃，係規劃為
以 ROT 方式辦理之溫泉旅遊設施為主之中度消費區。其中除包括列各
小區外，須由民間機構認養以保持其環境綠美化、與安全保全等，除可
設置停放工作車輛與機具之場所外，不得有營業行為。
中油工作站，約 7.49 公頃，擬規劃為露天溫泉設施。
台電宿舍區，約 0.43 公頃，擬規劃為室內溫泉會館。
台電地熱發電廠區，約 0.54 公頃，擬規劃為地熱與再生能源博物館。
地熱露頭，擬規劃為露天溫泉設施，惟需注意河川行水區的保育與
相關安全問題。
3.宜蘭農場：為附屬事業開發範圍，面積約為 25 公頃，係為停車、轉運
之輕度消費區。
此外，另有建議未來附屬事業可能擴充區為三星鄉公所所有之長埤湖風
景區，係為自然、景觀休閒區之低度消費區。其中各基地必要之項目如表 5-1
所示：
表 5-1 特許權許可範圍中必要之項目
區別 區位 住宿 餐飲 溫泉 理療 娛樂活動 商務 特色
主 清 3 星級以 餐 大型室 各種推 自然景觀健行、越野 大中 以端點式
體 水 上之觀光 廳、戶 內溫泉 拿、指 自行車、游泳池、購 型多 旅遊設施
事 橋 飯店 小木 外餐 池 露天 壓、按
、 、 物(紀念品、商品 動能 為主、高
業 縣 屋 露營區 飲區 天然溫 摩、搓
、 等)、騎馬、網球、小 會議 度消費區
有 等住宿設 泉療池 背、與 馬車之旅、健行導 中心
土 施 療法 覽、蘭陽文化之旅、
地 觀星、靜思
主 清 無 餐 室內溫 推拿、 自然景觀健行、越野 小型 以自然、
體 水 廳、戶 泉池 各 臉部按
、 自行車、游泳池、購 會 生態、徒
事 地 外 餐 種特色 摩、手 物(紀念品)、騎馬、 議 步區、地
業 熱 飲區 露天天 足按 小馬車之旅、健行導 設 熱發電與
區 然溫泉 摩、天 覽。 施 博物館、
療池 溪 然溫泉
、 中度消費
畔池 理療、 區
溫泉浴
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14. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
區別 區位 住宿 餐飲 溫泉 理療 娛樂活動 商務 特色
附 宜 無 速 溫泉造 無 小馬車之旅、健行導 無 為停車、
屬 蘭 食、超 景 覽、購物(超商) 轉運與輕
事 農 商、外 度消費區
業 場 賣
附 長 無 自 動 無 無 釣魚、泛舟、自然景 無 自然、景
屬 埤 販 賣 觀徒步導覽、騎馬、 觀休閒區
事 湖 機 小馬車之旅
業 風
景
區
(三)特許權主體初步構想
本計畫特許權主體需符合表 5-1 所列之必要項目，在特許權主體之
量體方面，須符合下述之「最小投資設施規模」 「最小承諾服務規模」
、
與「民間機構實際投資規模」。其三者之關係如下：
1.最 小 投 資 設 施 規 模 ： 需 符 合 上 述 「 四 、 計 畫 主 體 初 步 規 劃 構 想 」 所 規
劃之整體空間架構，及整體空間架構分區概要。其中，空間面積部分，
民間機構可以依據其投資計畫做最適當之規劃，惟需要維持其功能性。
2. 最 小 承 諾 服 務 規 模 ： 民 間 機 構 投 資 興 建 之 設 施 ， 需 能 達 到 每 年 服 務
1,628,519 人次總設計集客量的服務規模。
3.民 間 機 構 實 際 投 資 規 模 ： 上 述 之 「 最 小 承 諾 服 務 規 模 」 係 為 本 項 之 起
始條件(Initial Condition)、而「本計畫所有主管法規所規定、與經本計
畫 主 管 機 關 所 核 定 之 量 體 規 模 」 為 本 項 之 邊 界 條 件 (Boundary
Condition)，其關係如下：
民間機構實際投資規模 ≥ 最小承諾服務規模
民間機構實際投資規模 ≤ 本計畫所有主管法規所規定、與經本計
畫主管機關所核定之量體規模
民間機構實際投資規模之提出，係經過民間機構依據其事業規劃所
自行評估、規劃、並提出於其投資計畫書之實際投資量體規模，一經審
核確認為最優申請人，即須依據該量體進行後續作業，以完成簽訂特許
契約、並據以執行。
(四)委託興建營運定位
本計畫係以「清水地區」之永續經營為目標。基於此，本計畫不僅
定位為「投資計畫」
，亦為消費型之市場消費主導計畫。本計畫之投資人
定位於市場消費推廣、行銷的角色，以創造本府與投資人之雙方價值。
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15. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
(五)委託興建營運原則
1.民 間 機 構 之 經 營 形 象 不 得 違 反 本 府 之 宗 旨 ， 並 應 配 合 本 府 相 關 管 理 及
推動業務之工作。
2.未 來 之 營 運 作 業 ， 由 民 間 機 構 依 其 投 資 計 畫 書 所 提 之 營 運 計 畫 負 責 經
營許可之業務，營運計畫書必須經本府審查核可後方可執行。
(六)附屬事業
民間機構於投標時得提出依法辦理之正面鼓勵附屬事業，如觀光遊
憩與文化教育事業有直接相關者，惟須經本府審核同意後，方可依相關
法規辦理開發。附屬事業為民間機構應自行辦理部分，本府不涉及任何
該等土地取得作業。
(七)權利金
本計畫之特許價金，如下：
1.地 租 ： 本 計 畫 之 土 地 取 得 係 擬 採 設 定 上 權 方 式 租 用 ， 其 土 地 租 金 係 依
據「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法」
規定辦理。
2.開 發 權 利 金 ： 係 以 本 計 畫 主 辦 機 關 作 業 成 本 之 概 估 為 依 據 ， 並 以 特 許
契約簽訂時一次支付為原則，其金額計為 6,000 萬元整。
3.經 營 權 利 金 ： 以 「 營 業 抽 成 」 計 算 ， 每 年 營 業 抽 成 為 特 許 公 司 營 業 淨
收入金額之 3%。於特許公司申報營運開始日、且經主辦機關備查後，
自營運開始日起算經營權利金，於營運第一年、與最後一年的破年，亦
即不足一年時，以實際經營天數之比例核算，惟經營權利金繳付期數不
得少於 50 年。特許公司每年於營所稅申報時結算與繳付。
附屬事業權利金：附屬事業權利金係依據利潤共享方式辦理，並由
民間投資人自行提出分享比例與方法，以做為本計畫招商評選的參考機
制之一。
4.第 一 期 興 建 期 間 履 約 保 證 金 ： 本 計 畫 第 一 期 興 建 期 間 訂 定 履 約 保 證
金，以確保本計畫之興建作業之執行，符合特許契約之規定，並符合主
辦機關政策之需求。係以本計畫之建設興建經費參考成本的 10%估計。
(八)特許年限
1.主體事業
民間機構係以興建 – 營運 – 移轉(Build – Operate – Transfer )，亦
即簡稱 BOT 的方式辦理本案之主體計畫，包括規劃、投資、整建、營
運。本計畫由於其特殊性使然，特許年限之規劃將採用含興建與營運期
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16. 「宜蘭縣清水地熱 BOT 案」現勘書面資料
限在內之「固定特許年限」，初步規劃其以 55 年為特許年限，其原則
如下：
(1)興建期間：
第一期興建：含相關之規劃設計、環境影響評估、開發計畫、
興辦事業計畫、水土保持計畫、相關之證照請領與核發、及施
工等總計不得超過 5 年，提前完成得提前營運。
後續各期興建與資本化之更新：計入營運期間計算，不得據此
要求延長營運期間。
(2)營運期間：為特許年限扣除第一期興建期間，計為至少 50 年。
此外，若民間機構經主辦機關評定為營運績效良好，主辦機關得依
據促參法第 54 條之規定，於特許期限屆滿時與該民間機構優先定約，
委託其繼續營運；或民間機構於特許年限屆滿前 1 年，得主動向主辦機
關提出續約之要求，經主辦機關依績效評估辦法評定為績效良好者，於
特許期限屆滿時優先續約，續約之特許年限不得超過原特許年限，並以
一次為限。
2.附屬事業
民間機構於投標時提出 BOT、BOO、BOT 與 BOO 並行等方式興辦
之附屬事業，其特許年限亦與計畫主體事業相同。附屬事業之優先定約
權的特許年限同主體事業規定。
六、以上為本案之先期規劃草案，內容僅供參考，各項規定以正式公
告文件為主。
七、聯絡人
(一)宜蘭縣政府工商旅遊局 張馨予
電話：(03)925-1000 分機 1361
地址：宜蘭市縣政北路 1 號
(二)宣保工程顧問股份有限公司 葉士榮
電話：(02)2784-0999 分機 32
地址：台北市復興南路一段 237 號 9F 之 1
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