מיסוי נדלן בארהב
•
0 likes•447 views
השלכות מיסויות מהוות חלק בלתי נפרד מתהליך ההשקעה בנדל"ן בכלל ובהשקעות מעבר לים בפרט. בכדי להבין את השלכות המס בהשקעת נדל"ן בארה"ב, כתבנו סקירה מפורטת ועדכנית ל-2013 המרחיבה אודות משמעויות המס הצפויות למשקיעי הנדל"ן בארה"ב.
Recommended
More Related Content
Viewers also liked
מיסוי נדלן בארהב
- 1. מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים ישראלים השלכות מיסויות מהוות חלק בלתי נפרד מתהליך ההשקעה בנדל"ן בכלל ובהשקעות מעבר לים בפרט. בכדי להבין את השלכות המס בהשקעת נדל"ן בארה"ב, כתבנו סקירה מפורטת ועדכנית ל-2013 המרחיבה אודות משמעויות המס הצפויות למשקיעי הנדל"ן בארה"ב. כללי השקעה בנכס נדל"ן בארה"ב צפויה ליצור שני סוגי הכנסות: הכנסות משכירות והכנסות מרווח הון בעת מכירת הנכס. הכנסות אלו חייבות במס הן בארה"ב והן בישראל. בין ישראל לארה"ב קיימת אמנת מס שמסדירה את אופן המיסוי של הכנסות אשר נוצרו לתושבי מדינה אחת ממקורות הכנסה הנמצאים במדינה אחרת. למשל, בסעיף 7 לאמנת המס בין ישראל לארה"ב מצוין כי כאשר לתושב של מדינה אחת יש הכנסות מנכסי נדל"ן הנמצאים בתחומה של המדינה האחרת, אזי למדינה אשר בתחומה נמצאים נכסי הנדל"ן יש את הזכות הראשונה להטיל מס על הכנסות אלו. ולכן, במקרה שלתושב ישראל יש הכנסות בארה"ב מנכסי נדל"ן, לארה"ב שמורה זכות הראשונים להטיל מס על הכנסות אלו. מדינת ישראל היא "השנייה בתור" להטלת המס. ההקלה ממסי כפל תינתן בישראל בהתאם לתנאים ולכללים הקבועים בפקודת מס הכנסה כך שכנגד חבות המס בישראל, יינתן זיכוי על סכום המס ששולם בארה"ב. תשלום מס בארה"ב ישנן מס' אפשריות להסדר תשלום המס האמריקאי. אפשרות אחת היא להגיש דוחות מס שנתיים לרשויות המס בארה"ב ולשלם את המס בהתאם לדוחות אלו. האפשרות השנייה היא לא להגיש דוחות ואז ינוכה מס במקור מההכנסות שיש לאותו משקיע בשיעור של %12 על ההכנסות ברוטו משכירות ללא אפשרות לקיזוז הוצאות ולכן היא לחלוטין לא כדאית מבחינה כלכלית. כמו כן, ינוכה מס במקור בשיעור של %10 מהתמורה במכירת הנכס גם אם הנכס נמכר בהפסד. מבחינה פרקטית כדאי, על פניו לתושב ישראל אשר רכש נכס נדל"ן בארה"ב לצורך השקעה להגיש דוח מס שנתי לרשויות המס בארה"ב. יש להגיש דוח לרשות הפדראלית ובנוסף לכך יש גם להגיש דוח לרשויות של המדינה בה נמצא הנכס. ניתן לציין כי ישנן מדינות בארה"ב אשר אינן מטילות מס הכנסה על יחידים ולפיכך יחיד תושב חוץ אשר יש לו נכס באחת ממדינות אלו מגיש דוח לרשות הפדראלית בלבד. מיסוי הכנסות שכירות בארה"ב בדוח המוגש לרשויות המס ניתן לקזז כל הוצאה שהוצאה במטרה לייצר ההכנסה משכירות. העיקרון המנחה בארה"ב הוא שניתן לקזז את כל ההוצאות הרגילות וההכרחיות בייצור ההכנסה. וכך, במקרה של השכרת נכס, ניתן כמובן לתבוע את ההוצאות הישירות כמו ארנונה, פרסום, ניקיון ואחזקה, עמלות סוכנים דמי ניהול לחברת הניהול המטפלת בנכס, שכ"ט מקצועי לעורכי דין ורואי חשבון וריבית על משכנתא. הוצאה ישירה נוספת ומשמעותית היא פחת על הנכס. בנדל"ן בארה"ב הפחת נתבע בשיטת הקו הישר לפי 2.73 שנה. יש כמובן לנטרל את מרכיב הקרקע שלגביו אין פחת. הפחת השנתי שניתן לתבוע הוא אפוא כ-%3.2 על כ- %10-%17 מעלות הנכס. כמו כן, ניתן לתבוע הוצאות עקיפות כגון הוצאות נסיעה לארה"ב לביקור בנכס כולל כרטיסי טיסה, בתי מלון, רכב שכור ואש"ל. חשוב מאוד לשמור את כל הקבלות כדי שאפשר יהיה להציגן במקרה של ביקורת של רשויות המס האמריקאי. לאחר שקוזזו כל ההוצאות הספציפיות מקבל תושב חוץ הטבת מס בצורה של הוצאה שנתית כללית בסך של 117,2$ הנקראת .EXEMPTIONהוצאה שנתית כללית זו מקוזזת אף היא כנגד ההכנסות משכירות. על הרווח שנותר לאחר קיזוז כל ההוצאות הנ"ל משלם תושב חוץ מס בשיעור מדורג לרשות הפדראלית.
- 2. תשלום המס הוא ע"פ טבלה של תושבי ארה"ב יחידים. שיעורי המס לשנת 2012: שיעור המס רווח שנתי ב-$ %00 - 00700 0 %,0 00700 - 00,0,0 %,5 00,0,0 – 0,,0,0 %05 0,,0,0 – 0,,0070 %00 0,,0070 – 0,00000 %,0 0,00000 – ומעלה כפי שצויין קודם, יש לדווח ולשלם מס גם לרשויות של המדינה בה נמצא הנכס למשל- אינדיאנה - %3.2 אריזונה - שיעור מס מדורג מ- %02.3 עד %32.3 ניו גרסי - שיעור מס מדורג מ- %3.0 עד %70.7 ניו יורק – שיעור מס מדורג מ- %3 עד %27.3 ומס על העיר ניו יורק קולורדו - %23.3 קליפורניה - שיעור מס מדורג מ- %0 עד %2.0 ישנן מדינות שבהן אין מס הכנסה ליחידים כמו טנסי, טקסס, נבאדה ופלורידה. מיסוי רווח הון בארה"ב רווח ההון הוא ההפרש בין התמורה ממכירת הנכס (בניכוי הוצאות מכירה) לבין העלות המופחתת של הנכס.
- 3. העלות המופחתת של הנכס הינה העלות המקורית בניכוי הפחת שנצבר על הנכס עד למועד המכירה. על רווח ההון משלם המשקיע מס פדראלי בשיעור של %20 (צפוי לעלות ל%13 ב-2013.0.0) בתנאי שהנכס הוחזק ע"י המשקיע יותר משנה. בחלק מהמדינות ישנו גם מס מדינתי אותו יש לשלם. אופן השקעה מומלץ בנכסי נדל"ן – ארה"ב משקיע בנכס בארה"ב יוכל לבחור בין להחזיק בנכס באופן ישיר (בעלות פרטית), באמצעות חברת ,LLCאו חברה אמריקאית. החזקה באמצעות /LLCחברה שקופה הקמה מהירה (יום – יומיים) כולל קבלת מספר לצרכי מס. הגנה משפטית כנגד תביעות. גמישות בהכרה בהוצאות הקשורות לתפעול והחזקת הנכס. מיסוי אישי של המשקיע. כאשר יחידים משקיעים בנדל"ן בארה"ב כדאי לבצע את ההשקעה באמצעות חברה בבעלות מלאה אשר מסווגת (לצרכי דיני המס בישראל) כחברה משפחתית. חברה משפחתית לצרכי מס היא חברה "שקופה" (צינור) והכנסתה ממוסה בידי היחיד כאילו הופקה על ידו מלכתחילה. רווחי החברה מועברים לבעל המניות ללא הטלת מס נוסף. רשות המס בישראל מאשרת בכפוף לקיום הפרוצדורה המתאימה את רישומה של חברה אשר נוסדה ונרשמה מחוץ לישראל כחברה משפחתית בישראל – פעולה אשר עשויה לחסוך מיסים רבים במימוש נכסים בחו"ל ע"י החברה. יתרונה העיקרי של חברה משפחתית (ישראלית או זרה) הוא בכך שלא מוטל מס נוסף בישראל בגין משיכת דיבידנד. היתרונות בביצוע השקעה באמצעות חב' משפחתית – הכנסות מריבית ומשכ"ד נחשבים כאילו נתקבלו ע"י היחיד (משיעורי מס מוגבלים – ריבית %13; דמי שכירות מחו"ל %20; רווח הון %13) ולא מוטל מס נוסף בגין הכנסה מדיבידנד שנתקבל מחוץ לישראל. יצוין כי שיעורי המס המוטבים בישראל מותנים בתנאים המפורטים בפקודת מס הכנסה. החזקת נדל"ן בארה"ב באופן ישיר - אין מספר לצרכי מס מיידי – רק בעת הגשת הדוח השנתי בשנה לאחר מכן. - ללא הגנה משפטית היתרונות של השקעה כיחיד בנדל"ן בארה"ב הם העלויות נמוכות, ומיסוי רווח הון נמוך המאפיינים השקעה בדרך זו. החסרונות של השקעה כיחיד הן האחריות הבלתי מוגבלת שקיימת אצל היחיד, וחשיפה למס ירושה בארה"ב על הנכסים. לפיכך מומלץ לעשות השקעה כיחיד רק בהיקף מוגבל של שווי ההשקעה ובמספר נכסים קטן. השקעות בהיקפים גדולים יותר, מומלץ לעשות באמצעות חברות או נאמנויות (על כך ניתן לקבל ייעוץ אצלנו). החזקה באמצאות חברה אמריקאית רגילה ניתן להחזיק בנכס באמצעות חברה רגילה. לפיכך, על פניו ניתן ליהנות משיעור מס חברות בלבד על הכנסות שכירות וכך לנצל אולי את כללי השחלוף האמריקאי (ראה להלן). מאידך, באופן זה יהיה אירוע מס עתידי בעת חלוקת הדיבידנד. חובת הגשת דוח אישי בישראל מדינת ישראל מודעת לכך שמבוצעת עסקאות מקרקעין בחו"ל וכאשר מתגלים סימנים לנכסים אלה ללא דיווח מתאים, הנישום חשוף לחקירות ולדין פלילי. החוק בישראל קובע כי אין פטור ליחיד מהגשת דו"ח אישי כאשר הייתה לו, לבן זוגו או לילדו שטרם מלאו לו 70 שנים, במועד כלשהו בשנת המס זכות (מניה) בחברה תושבת חוץ או נכסי חוץ אחרים כמפורט בתקנות. מיסוי הכנסות מהשכרה ומכירה של דירות בארה"ב עד סוף שנת 3113 הכנסות משכירות שנתקבלו בחו"ל לא התחייבו במס בישראל. משנת המס 2113 הכנסות אלו חייבות במס בישראל, ונקבעה הוראה מיוחדת (בסעיף 330א לפקודה) המשווה מיסוי משכ"ד בחו"ל למיסוי הכנסות נומינליות בשוק ההון בשיעור %20 בלבד.
- 4. לגבי הכנסות משכירות נקבעו בארץ שני מסלולים למיסוי: %10 מס בגין דמי שכירות מחו"ל: החוק בישראל קובע חלופה של תשלום מס בשיעור %20 על הכנסות שכירות מחו"ל. רק יחידים (וחברות משפחתיות לצרכי מס שהכנסתם מיוחסת ליחיד) זכאים לשיעור מס של %20. המס מוטל על מחזור ההכנסות משכ"ד בניכוי הוצאות פחת בלבד ולא ניתן לנכות כל הוצאה אחרת. המשכיר אינו זכאי לפטור כלשהו בגין ההכנסה וכן אינו זכאי לקיזוז הפסדים. לכן מומלץ למשכירי הדירות הן בישראל והן בחו"ל, לקבוע בהסכם השכירות שכל ההוצאות בגין הדירה ישולמו ישירות ע"י השוכרים. חלופה זו אינה מאפשרת זיכוי כלשהו בגין מס ששולם בחו"ל. ההקלה בשיעורי המס חלה על הכנסה מדמי שכירות לכל סוגי המקרקעין ובלבד שההכנסה אינה מגיעה לכדי עסק (כגון: הפעלת חניון, בית מלון כד'). מסלול זה בדרך כלל יתאים למי שנמצא בארץ במס שולי גבוה ורכש נכס בארה"ב שאין לו הוצאות משמעותיות בתפעול הנכס. המסלול הרגיל: ההכנסה משכירות בחו"ל תמוסה באופן רגיל כמו הכנסה מנכס נדל"ן מסחרי בארץ. ההוצאות הקשורות לנכס ותפעולו יקוזזו מהכנסות השכירות. על הרווח שנותר לאחר קיזוז ההוצאות ישלם הנישום מס לפי שיעור המס השולי שלו בארץ. כמו כן על סכום ההכנסה שמעל %23 מהשכר הממוצע במשק (נכון להיום כ- 117,33 ש"ח) ישולם גם ביטוח לאומי בשיעור של %30. הרווח לצורך מס יחושב ע"פ הכללים הקיימים בישראל. כמו כן יש לתרגם את כל נתוני הפעילות מדולרים לשקלים בהתאם לכללי התרגום שנקבעו בתקנות המס בארץ. לפיכך לא מן הנמנע שההכנסה החייבת במס בארץ תהיה שונה מזו שדווחה בארה"ב. במסגרת מסלול זה מקבל הנישום זיכוי בגובה המס הפדראלי והמדינתי ששילם בארה"ב – כנגד חבות המס שלו בישראל. המבחן בבחירת אחד המסלולים לעיל, הינו מתמטי גרידא, וכל משקיע יבחר במסלול שיוביל אותן למינימום מס לתשלום. מיסוי רווח הון בישראל לגבי נכסים שנרכשו לאחר 2113.0.0 שיעור מס רווח הון בישראל הוא%23 -%13 וכמובן גם כאן יינתן לנישום זיכוי בגובה מס רווח ההון הפדראלי, והמס המדינתי ששולם בארה"ב. קיזוז הפסדים המחוקק הישראלי קבע כללים לקיזוז הפסדים בארה"ב. מטרת הכללים הנ"ל היא למנוע יבוא של הפסדים ממקורות בארה"ב שלגביהן הפיקוח והשליטה של רשויות המס בישראל מוגבל. ע"פ הכללים שנקבעו בסעיף 03 לפקודת מס הכנסה הפסדים משכירות בארה"ב נחשבים להפסדים ממקורות פסיביים, ויינתנו לקיזוז כנגד הכנסות פסיביות בחו"ל. למשל הפסד משכירות בארה"ב ניתן לקזז כנגד הכנסות מריבית בארה"ב. כמו כן נקבע כי הפסדים משכירות שמקורם בפחת על נכס ספציפי יותרו בקיזוז כנגד רווח הון ממכירת אותו הנכס. (ראוי לציין כי כאשר מדובר בפעילות של עסק בארה"ב, אזי שלא בדומה לנכס בית – יתאפשר לקזז את ההפסדים השוטפים משכירות במלואם כנגד רווח הון). מקום שלא ניתן לקזז את כל ההפסד משכירות בשנת המס, יועבר סכום ההפסד שלא קוזז לשנים הבאות. בנוסף לכך ע"פ סעיף 30 לפקודת מס הכנסה הפסדי הון שמקורם בחו"ל יותרו בקיזוז תחילה כנגד רווחי הון בחו"ל ולאחר מכן גם כנגד רווח הון או שבח מקרקעין שהופקו בישראל. שיחלוף נכסים על פי הדין האמריקאי
- 5. כאשר יש למשקיע נכס שהשביח ועלה בשוויו והוא מעוניין למכור אותו, אך עם זאת הוא רוצה להמשיך ולהשקיע בנדל"ן בארה"ב. סעיף 0210 לחוק מס ההכנסה האמריקני מאפשר למשקיע לדחות את תשלום מס רווח הון, במידה והמשקיע רוכש נכס חדש בעלות שווה או גבוהה מהתמורה שקיבל עבור הנכס שנמכר. במקרה כזה תשלום מס רווח הון יידחה עד למועד המכירה של הנכס החדש שנרכש. גם בנקודה זו יהיה אפשר לבצע שיחלוף נוסף ובאופן זה להמשיך ללא הגבלה . שיחלוף נכסים קיים גם ע"פ החוק בישראל בהתאם לסעיף 30 לפקודת מס הכנסה. עם זאת, סעיף 30 במקור נועד לאפשר שיחלוף של ציוד בבתי חרושת ויישום סעיף 30 לגבי נדל"ן בחו"ל הוא בעייתי. בכל מקרה הליך זה של שיחלוף נכסים הוא הליך טכני עם דרישות ותנאים מאוד מסוימים וכן מומלץ שלא לנסות לבצע אותו ללא ייעוץ וליווי מקצועי. יצוין עוד כי דחיית המס בארה"ב אינו פוטר מתשלום המס הישראלי. הליך ההשקעה והמיסוי בפועל החזקה באופן ישיר סיכום קצר של הנאמר לעיל, פעולות נדרשות בהשקעה בארה"ב: החלטה על השקעה בארה"ב, איתור הנכס והתקשרות עם המוכר, נציג המוכר ועורך דין. רכישת הנכס. השכרת הנכס, ניהולו באופן שוטף וכו'… הגשת דוחות מס בארה"ב, בשנה שלאחר רכישת הנכס (יש להגיש דוחות המס בארה"ב עד ליום 20 ביוני בכל שנה, כאשר ניתן לקבל ארכה עד ליום 20 לאוקטובר בכל שנה, ובמקרים חריגים אף למועד מאוחר יותר). בשנה הראשונה בה כל משקיע יגיש את דוח המס שלו לארה"ב, יצורף בנוסף טופס 7( Wטופס בקשה להנפקת מספר לצרכי מס לתושב חוץ המשקיע בארה"ב – .)ITINלטופס זה יש לצרף צילום דרכון, ע"י נוטריון המוכיח את קיומו של המבקש. בשנים לאחר מכן, יגיש המשקיע באופן שוטף דוח אישי כל זמן שהוא מחזיק בנכסים מניבים בארה"ב. מס ירושה קיים בארה"ב הן על אזרחי ארה"ב והן על משקיעים תושבי חוץ. מס זה יש לקחת במערך השיקולים ולהיערך בהתאם. למעשה, מס העיזבון האמריקאי עשוי לחול על כל אזרח ישראלי גם אם הוא אינו אזרח או תושב ארה"ב, בתנאי וזה מחזיק נכסים בארה"ב בשווי של יותר מ-13 אלף דולר. הכוונה היא לנכסים כמו נדל"ן בארצות הברית, קרנות נאמנות וניירות ערך של חברות אמריקאיות. ניתן למנוע את החשיפה למס העיזבון האמריקאי באמצעות תכנון מס. אזהרה מפני הסתמכות מטרת סקירה זו הינה להביא לידיעתכם מידע פיסקלי מעודכן בנושא מיסוי נדל"ן בארה"ב. המזכר ערוך באופן כללי ופשטני ואינו בהכרח מדויק. אין ליישם את האמור במזכר זה מבלי להיוועץ בגורם מקצועי המתאים בחברת .Faropoint לכל מידע נוסף ניתן לפנות אלינו בכל עת ובכל שאלה. בברכת השקעה נבונה, צוות Faropoint