Claves del turismo en Madrid vs Barcelona: demanda, oferta y aeropuertos

.claves BARCELONA
2Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_1 _Cinco claves: Madrid Vs Barcelona
.claves MADRID
El mercado hotelero de Madrid experimentó en 2015 por segundo año consecutivo, un crecimiento positivo tanto en pernoctaciones
como en número de viajeros. Esta tendencia, sitúa a la ciudad de Madrid, un año más, como segundo destino turístico a nivel nacional
por número de pernoctaciones. En cuanto a número de viajeros, Madrid, por cuarto año consecutivo, alcanza la primera posición.
Gracias al crecimiento sostenido de la demanda durante los últimos dos años, Madrid acorta progresivamente distancias con
Barcelona, referente del turismo urbano en el mercado español. La moderación en los precios de alojamiento en la ciudad de Madrid, así
como las políticas implantadas recientemente encaminadas a potenciar el turismo por parte de Ayuntamiento y Comunidad, están
fomentando este crecimiento.
Madrid 2010 2011 2012 2013 2014 2015
CAC*
(%)
2010-2015
Variación
2015 Vs 2014
Viajeros 7.871.879 8.318.612 7.927.409 7.520.832 8.384.306 8.894.518 2,5% 6,1%
% var. anual 9,8% 5,7% -4,7% -5,1% 11,5% 6,1%
Nacionales 4.023.172 4.151.919 4.030.002 3.832.575 4.356.412 4.472.588 2,1% 2,7%
Internacionales 3.848.707 4.166.693 3.897.407 3.688.257 4.027.894 4.421.930 2,8% 9,8%
Pernoctaciones 15.192.771 16.411.369 15.454.313 14.848.663 16.520.205 17.818.431 3,2% 7,9%
% var. anual 11,3% 8,0% -5,8% -3,9% 11,3% 7,9%
Nacionales 6.926.264 7.164.028 6.931.265 6.583.531 7.479.028 7.777.065 2,3% 4,0%
Estancia Media 1,9 2,0 1,9 2,0 2,0 2.0 0.7% 1,7%
% var. anual 1,3% 2,2% -1,2% 1,3% -0,2% 1,7%
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
CAC: Crecimiento Anual Compuesto
MADRID
1. Demanda
Continuando la tendencia ya iniciada en 2014, Madrid vuelve a despuntar como uno de los destinos turísticos con mejor
comportamiento tanto en términos de demanda como en resultados operativos, reduciendo así el gap que tradicionalmente le ha
separado de Barcelona en el ámbito del turismo. No obstante, su mayor dependencia del turista nacional, sigue siendo su principal
limitación de cara al crecimiento de su ingreso por habitación disponible (RevPAR1
).
Cinco claves:
Madrid Vs Barcelona
Patricia Lapresa
Barcelona ha sido uno de los puntos turísticos españoles que menos ha sufrido la crisis, principalmente por el alto componente de turista
internacional, que se ha visto menos afectado que el doméstico en los años de recesión. En 2015, Barcelona se sitúa de nuevo como
principal punto turístico por número de pernoctaciones por delante de Madrid y de los principales mercados vacacionales de Canarias,
Baleares, Levante y Costa Brava. En cambio, por número de viajeros, vuelve a situarse por detrás de Madrid, que cuenta con 3 veces más
turistas nacionales, (si bien estos con una estancia media menor).
Barcelona ha resultado ser durante años uno de los mercados turísticos más estables. De hecho incluso durante los años de
desaceleración económica del país, la ciudad registraba discretos crecimientos continuados de las pernoctaciones. La consecuencia
de esta estabilidad ha sido un crecimiento anual compuesto durante los últimos 5 años del +4,2% (CAC ‘10-‘15) en pernoctaciones, por
encima del resto de destinos urbanos pero un crecimiento interanual en 2015 del +5,7%, más discreto que el de las principales ciudades
españolas que venían de registrar caídas significativas.
Barcelona 2010 2011 2012 2013 2014 2015
CAC*
(%)
2010-2015
Variación
2015 Vs 2014
Viajeros 6.396.500 6.827.658 6.632.251 6.563.285 6.728.640 7.090.244 2,1% 5,4%
% var. anual 16,4% 6,7% -2,9% -1,0% 2,5% 5,4%
Nacionales 1.777.273 1.654.802 1.461.353 1.316.117 1.407.027 1.463.593 -3,8% 4,0%
Pernoctaciones 15.095.875 16.146.596 16.219.923 16.630.808 17.535.214 18.537.357 4,2% 5,7%
% var. anual 22,6% 7,0% 0,5% 2,5% 5,4% 5,7%
Nacionales 3.298.677 3.074.948 2.695.189 2.477.411 2.706.362 2.811.311 -3,1% 3,9%
Estancia Media 2,4 2,4 2,4 2,5 2,6 2,6 2,1% 0,3%
% var. anual 5,3% 0,2% 3,4% 3,6% 2,8% 0,3%
Fuente: elaboración propria con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
CAC: Crecimiento Anual Compuesto
BARCELONA
1. Demanda
Un año más, Barcelona se mantiene como uno de los principales mercados turísticos y ciudad de referencia para el visitante
extranjero en España. Barcelona no llegó a sufrir los efectos de la crisis en la misma medida que los sufrieron otros destinos
españoles, lo que hace que el crecimiento de la demanda en 2015 haya sido más contenido. No obstante, se sitúa de nuevo como
primer destino turístico del país por número de pernoctaciones y destaca con unos excelentes datos operativos en los que el
RevPAR, especialmente para la categoría 5*
, sigue superándose año tras año.
1. RevPAR: Revenue Per Available Room

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En el caso de Madrid, mercado muy dependiente de la demanda nacional y del cliente de negocios, es especialmente relevante el efecto
sobre el destino de la recuperación económica del país, tanto a nivel de consumo de los hogares como en su papel de receptor de
inversión extranjera y nacional.
En efecto, mientras que el cliente nacional presentó en el conjunto de los últimos dos años un crecimiento de las pernoctaciones del
18,1%, el cliente internacional se ha recuperado a un ritmo todavía mayor registrando un crecimiento del 21,5% en dicho periodo. La
persistencia de esta tendencia, hace que las pernoctaciones del visitante internacional estén ganando peso progresivamente, pasando
de representar un 54% del total en 2010 a un 57% en 2015.
Otro indicador representativo de la demanda turística es el flujo de viajeros que registra el aeropuerto Adolfo Suárez Madrid Barajas, el
mayor hub internacional en España. En 2015 el número de pasajeros (46,2 millones) registró un significativo crecimiento interanual
(+11,9%). Las reformas destinadas a mejorar las terminales más antiguas del aeropuerto (T1 y T2), unido a la apertura de nuevas rutas,
la posición de Barajas como nexo de unión de Europa con América Latina y el crecimiento de las aerolíneas de bajo coste, han hecho
que 2015 sea el mejor año para el aeropuerto madrileño de los últimos cuatro, consolidando la tendencia de crecimiento iniciada en
2013.
Fuente: AENA
El mercado de Barcelona es un mercado característicamente internacional, donde el turista español no representa más del 15% del
total de pernoctaciones y el 20% del total de viajeros, mientras que el turista internacional supone el 85% de las pernoctaciones con
una gran diversificación de demanda. EEUU, el principal país emisor en 2015, representó un 9% de las pernoctaciones. Además
de Estados Unidos, otros mercados emisores relevantes son Reino Unido y Francia. La tendencia de Barcelona es hacia una mayor
internacionalización: prueba de ello es que mientras que en 2010 las pernoctaciones de turistas españoles representaban un 22% del
total, en 2015 este ratio ha descendido 7 puntos porcentuales.
En cuanto al aeropuerto de Barcelona, cabe mencionar el crecimiento sostenido de la cifra de pasajeros en los últimos 6 años. Aun así
la cifra de pasajeros (39,7M) se situó en 2015 por detrás del aeropuerto Madrid Barajas. Desde 2003 el aeropuerto de Barcelona ha sido
objeto de mejoras importantes con un presupuesto de inversión de aproximadamente de 3.000 millones de euros. Este plan, que ha
supuesto la construcción de una tercera pista, la mejora de los accesos por carretera y la construcción de una nueva terminal en 2009,
permitió ampliar la capacidad del aeropuerto hasta los 50 millones de pasajeros. Recientemente se ha abierto una línea de metro que une
El Prat con el centro de Barcelona y la estación de tren de Sants, en la que operan trenes de larga, media y corta distancia.
Fuente AENA
50
50
45
40
42
47
0 10 20 30 40 50 60
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Millones de viajeros
Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid Barajas / Nº pasajeros
29
34
35
35
38
40
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Millones de pasajeros
Aeropuerto Barcelona El Prat / Nº pasajeros

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2. Oferta
En 2015 Madrid contabilizaba un total de 67.552 plazas en la categoría oro (1*
-5*
) y un total de 80.640 plazas distribuidas en 788
establecimientos hoteleros de todas las categorías. Estas cifras suponen una disminución de un -0,3% con respecto a las cifras de
2014. Por categorías, la única que ha crecido ha sido la categoría 3*
oro, con un discreto 1,2%, añadiendo 152 plazas a la oferta
disponible.
Actualmente, el desglose por categorías de la oferta hotelera en Madrid sitúa al segmento 4*
muy por encima del resto, con una cuota
de mercado del 63,1% respecto al total de la categoría oro, seguida por el segmento 3*
con un 18,3% de las habitaciones.
Madrid / Nº Plazas 2010 2011 2012 2013 2014 2015
CAC (%)
2010-2015
5 estrellas 10.780 10.598 10.532 10.135 9.339 9.150 -3,2%
4 estrellas 35.563 38.283 39.560 41.448 42.689 42.631 3,7%
3 estrellas 12.561 12.370 12.327 12.111 12.237 12.389 -0,3%
1 y 2 estrellas 3.831 4.029 3.884 3.610 3.414 3.382 -2,5%
Total Oferta Estrellas Oro 63.623 66.297 67.114 67.303 67.679 67.552 1,2%
Total Oferta 76.031 79.115 80.046 81.198 80.903 80.640 1,2%
% var. anual 2,6% 4,1% 1,2% 1,4% -0,4% -0,3%
Desde el inicio de la crisis económica en 2007 y hasta 2011, el mercado de Madrid asistió a un crecimiento sostenido de su oferta
hotelera como consecuencia de la entrada en escena de proyectos planificados con carácter previo a la crisis. Dicho crecimiento se
ha moderado significativamente en los últimos cuatro años si bien el inicio de un nuevo ciclo de crecimiento y el número de proyectos
actualmente en planificación y/o ejecución auguran el inicio de una nueva tendencia de crecimiento en la oferta.
Actualmente existen en Madrid 27 proyectos de alojamientos hoteleros la mayoría de los cuales se materializarán en los próximos 2-3
años y entre los que destacan el proyecto del primer W de Madrid, que se construirá en el antiguo Hotel Asturias, con 141 habitaciones.
Este hotel competirá con el Four Seasons también proyectado por OHL en Canalejas, con 215 habitaciones y aproximadamente 20
serviced apartments operados por la misma cadena.
En 2015 Barcelona contaba con un total de 68.508 plazas en la categoría oro (1*
-5*
) y un total de 74.240 plazas repartidas en 615
establecimientos de todas las categorías. Especial protagonismo tiene la categoría 4*
con un 53,2% de la oferta, seguida de las
categorías 3*
y 5*
. Estas cifras suponen un crecimiento de oferta del 1,7% respecto a las registradas en 2014, que como se puede
observar, están muy por debajo del crecimiento de la demanda.
Barcelona / Nº Plazas 2010 2011 2012 2013 2014 2015
CAC(%)
2010-2015
5 estrellas 9.018 9.101 8.906 8.072 8.514 8.758 -0,6%
4 estrellas 31.570 32.367 32.868 35.008 36.265 36.430 2,9%
3 estrellas 14.498 14.769 15.106 16.191 16.483 16.699 2,9%
1 y 2 estrellas 5.469 5.615 5.559 6.068 6.450 6.621 3,9%
Total Oferta Estrellas Oro 62.444 63.729 64.284 65.339 67.712 68.508 1,9%
Total Oferta 65.920 66.993 67.606 70.433 73.022 74.240 2,4%
% var. anual 18,6% 1,6% 0,9% 4,2% 3,7% 1,7%
La principal novedad desde el punto de vista de la oferta tiene que ver con la entrada en vigor en el mes de julio de 2015 de una
moratoria turística en Barcelona, que actualmente sigue vigente a expensas de que se apruebe el Plan Especial Urbanístico de
Alojamientos Turísticos (PEUAT) en cuyo borrador se divide la ciudad en varias zonas: zona de decrecimiento (no se concederán nuevas
licencias aunque cierren otros establecimientos), zona de mantenimiento (se concederán nuevas licencias a medida que se cierren
antiguos establecimientos) y zona de expansión (se concederán nuevas licencias). Los efectos de esta moratoria condicionarán, a buen
seguro, el desarrollo de la actividad hotelera en la ciudad en los próximos años.
2. Oferta
5*
13,5%
4*
63,1%
3*
18,3%
1 y 2*
5,0%
Nº de plazas por categoría / 2015
5 *
12,8%
4*
53,2%
3*
24,4%
1 y 2*
9,7%
Nº de plazas por categoría / 2015

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Por el momento se cifran en 28 los proyectos que no saldrán adelante por encontrarse en zona de decrecimiento o de mantenimiento.
Desde el anuncio de la moratoria se ha producido una práctica paralización de las inversiones de compra de inmuebles para su
reconversión a uso hotelero. La paralización de la inversión permite asegurar una contención de la oferta a futuro que afectará al alza
los principales indicadores de precio medio y ocupación de la planta hotelera existente.
Si bien la nueva política sobre alojamientos turísticos en Barcelona es estricta, también habrá proyectos que sigan su curso y abran
en 2016 o 2017, ya sea porque estaban ya en marcha pero han retrasado su apertura, o bien porque las licencias ya se encontraban en
fase avanzada de tramitación a fecha de la implantación de la moratoria. Ejemplos de proyectos que seguirán su curso a pesar de la
Moratoria son el proyecto hotelero de la Torre Agbar o el Me by Meliá que se abrirá en la intersección de Gran Vía con el Paseo de Gracia.
Dos grupos que han desplegado una ambiciosa estrategia de crecimiento en la ciudad son el español Barceló y el grupo portugués
Pestana. Barceló, tras la reciente inauguración del Hotel Barceló Emperatriz, proyecta dos nuevas aperturas para los próximos años, el
Barceló Torre de Madrid, situado en el edificio del mismo nombre en la Plaza de España propiedad de Metrovacesa, y el Barceló Premium
Foxá, situado en un edificio en las inmediaciones de la estación de Chamartín. Asimismo, el grupo portugués Pestana, que se hizo con el
proyecto de reconversión de la Casa de la Carnicería en la plaza mayor anunció a finales del año 2015 la apertura de otro hotel en Gran
Vía.
Otro proyecto en curso es el Doubletree by Hilton que abrirá de la mano de Hoteles Temáticos Culturales sobre la base de un acuerdo de
franquicia con Hilton. El hotel se ubicará en las inmediaciones de la Plaza de las Cortes y prevé su apertura durante el segundo semestre
de 2016.

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Barcelona 2010 2011 2012 2013 2014 2015
CAC (%)
2010 -2015
Variación
2015 Vs 2014
ADR (€) 99,4 106,0 108,6 109,3 109,6 117,6 3,4% 7,3%
Ocupación por hab. 69,6% 72,5% 72,1% 73,1% 73,6% 77,5% 2,1% 3,9 p.p*
RevPAR (€) 69,2 76,8 78,3 79,8 80,7 91,1 5,7% 12,9%
Barcelona - Ocupación por categoría
Ocupación 2010 2011 2012 2013 2014 2015
CAC (%)
2010 -2015
Variación
2015 Vs 2014
5 estrellas 64,1% 67,8% 69,2% 73,5% 71,8% 73,3% 2,7% 1,4 p.p*
4 estrellas 72,1% 74,3% 75,0% 75,1% 75,7% 77,9% 1,6% 2,2 p.p.
3 estrellas 73,6% 78,4% 77,2% 77,1% 77,0% 82,1% 2,2% 5,1 p. p.
Promedio 69,6% 72,5% 72,1% 73,1% 73,6% 77,5% 2,2% 3,9 p.p
Barcelona - ADR por categoría
ADR 2010 2011 2012 2013 2014 2015
CAC (%)
2010 -2015
Variación
2015 Vs 2014
5 estrellas 177,3 192,6 209,7 214,4 219,4 243,6 6,6% 11,0%
4 estrellas 103,1 107,9 106,5 109,7 110,2 118,6 2,9% 7,6%
3 estrellas 79,6 86,1 87,1 87,1 84,3 89,1 2,3% 5,7%
Promedio 99,4 106,0 108,6 109,3 109,6 117,6 3,4% 7,3%
Barcelona - RevPAR por categoría
RevPAR 2010 2011 2012 2013 2014 2015
CAC (%)
2010 -2015
Variación
2015 Vs 2014
5 estrellas 113,8 130,6 145,1 157,5 157,6 178,6 9,4% 13,3%
4 estrellas 74,3 80,2 79,9 82,3 83,4 92,4 4,5% 10,8%
3 estrellas 58,6 67,5 67,2 67,2 64,9 73,2 4,5% 12,7%
Promedio 69,2 76,8 78,3 79,8 80,7 91,1 5,7% 13,0%
Madrid - Ocupación por categoría
Madrid 2010 (%) 2011 (%) 2012 (%) 2013 (%) 2014 (%) 2015 (%)
CAC (%)
2010-2015
Variación
2015 Vs 2014
5 estrellas 61,1% 61,9% 60,7% 58,7% 66,2% 68,5% 2,3% 2,3 p.p.*
4 estrellas 65,6% 68,7% 65,5% 62,7% 67,8% 72,4% 2,0% 4,5 p.p.
3 estrellas 71,3% 75,4% 72,2% 67,7% 72,4% 74,3% 0,8% 1,9 p.p.
Promedio 64,5% 67,2% 63,4% 60,7% 66,8% 71,8% 2,2% 4,9 p.p.
Madrid - ADR por categoría
ADR 2010 2011 2012 2013 2014 2015
CAC (%)
2010-2015
Variación
2015 Vs 2014
5 estrellas 155,5 156,7 154,6 154,4 161,2 173,9 2,2% 7,8%
4 estrellas 86,9 86,0 83,0 79,0 81,3 85,4 -0,3% 5,1%
3 estrellas 75,6 80,0 76,5 71,1 64,1 68,4 -2,0% 6,8%
Promedio 85,9 85,8 83,5 79,2 79,2 83,1 -0,7% 4,9%
Madrid - RevPAR por categoría
RevPAR 2010 2011 2012 2013 2014 2015
CAC (%)
2010-2015
Variación
2015 Vs 2014
5 estrellas 95,0 97,0 93,8 90,6 106,7 119,1 4,6% 11,7%
4 estrellas 57,0 59,1 54,4 49,5 55,1 61,8 1,6% 12,2%
3 estrellas 53,9 60,4 55,2 48,1 46,4 50,8 -1,2% 9,6%
Promedio 55,4 57,7 52,9 48,1 52,9 59,7 1,5% 12,7%
(*) puntos porcentuales
La ciudad de Madrid registró en 2015 un crecimiento interanual del RevPAR del 12,7%, por segundo año consecutivo la tendencia
es positiva, lo que hace que el RevPAR se sitúe en niveles máximos desde el año 2008. Este crecimiento de doble dígito viene
principalmente motivado por una ocupación media del total de categorías de 71,8%, cifra que mejora los niveles de los años pre-crisis.
Si bien el RevPAR de 2015 se sitúa aún en 59,7€, por debajo del registrado en 2008 (66,1€), todo indica que, si los niveles de ocupación
se mantienen elevados y el precio medio continúa su escalada, la ciudad de Madrid, recuperará pronto los niveles de ingresos por
habitación disponible previos a la crisis.
(*) Average Daily Rate
3. Evolución de las principales magnitudes 3. Evolución de las principales magnitudes
Barcelona ha registrado en 2015 un crecimiento del 12,9% del RevPAR Vs 2014, lo que hace que se sitúe en 91,1€, 11€ por encima de la
cifra de 2008, inicio de la crisis en España. La principal fuente de este crecimiento en RevPAR es un aumento del 7,3% en el precio medio
por habitación. Este crecimiento, junto con un crecimiento estable de la ocupación, durante los últimos 5 años, hace que el crecimiento
anual compuesto del RevPAR para el periodo 2010-2015 se sitúe en el 5,7%. Es destacable mencionar que el precio promedio del total
de categorías para el periodo 2015 en Barcelona se situó 117,6€ nada menos que un 41,5% por encima de este mismo dato para la
ciudad de Madrid (83,1€).
Madrid 2010 2011 2012 2013 2014 2015
CAC (%)
2010-2015
Variación.
2015 Vs 2014
ADR*
(€) 85,9 85,8 83,5 79,2 79,2 83,1 -0,6% 4,9%
Ocupación por hab. 64,5% 67,2% 63,4% 60,7% 66,8% 71,8% 2,1% 5,0 p.p.*
RevPAR (€) 55,4 57,7 52,9 48,1 52,9 59,7 1,5% 12,7%
En cuanto al desglose por categoría, podemos observar que el mayor crecimiento en RevPAR en 2015 vs 2014 proviene del segmento
4*
, que ha registrado en 2015 un RevPAR de 61,8€, un 12,2% superior al de 2014 impulsado principalmente por el fuerte aumento de
la ocupación. El segmento de las 5*
, no obstante, es el que presenta una mejor tendencia desde el inicio de la crisis, tanto en lo que
respecta a crecimiento del precio medio como al de la ocupación, que ha supuesto un crecimiento anual compuesto del RevPAR del
4,6% para el periodo 2010-2015. Queda por tanto atrás la significativa caída de RevPAR (-27,3%) que el mercado de Madrid sufrió entre
2008 y 2013.
En cuanto a los datos por categoría, podemos observar que el mayor crecimiento entre 2010 y 2015 se ha situado en la categoría 5*
, que
ha registrado un CAC en RevPAR del 9,4% motivado principalmente por un fuerte crecimiento del precio medio por habitación, que en
2015 ha llegado al 11% interanual. Las categorías 4*
y 3*
han registrado también un crecimiento acumulado positivo del RevPAR entre
2010 y 2015, alcanzando ambas el 4,5%.

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.claves MADRID
En 2015, la inversión hotelera en España se multiplicó por 2,4 veces respecto a 2014 alcanzando los 2.614 millones de euros, que supone
el mayor registro histórico de inversión.
Madrid fue, después de Canarias, el principal destino de la inversión hotelera. Durante 2015, en Madrid, se transaccionaron un total de 17
hoteles con 3.144 habitaciones, lo que ha supuesto una inversión de alrededor de 582M€ (frente a los 163M€ de 2014). El precio medio
por habitación se situó en 185.000€. Esta cifra de inversión supone 3,6 veces la inversión realizada en 2014 y sitúa a Madrid muy por
delante de Barcelona como foco de la inversión hotelera en el momento actual.
La mayor actividad inversora en Madrid vs Barcelona tiene su principal razón de ser en las positivas previsiones que tanto inversores
como operadores tienen sobre la evolución futura del destino. La fuerte recuperación que está experimentando el mercado hotelero de
Madrid desde 2013 está suponiendo un efecto llamada para los inversores que descuentan que dicha recuperación se mantendrá en el
medio plazo.
Dentro de las transacciones que han tenido lugar en 2015 destaca la compra del hotel Ritz de Madrid por parte de Mandarín Oriental y el
grupo Olayan por la cifra de 130M€ (778mil€ por habitación) sin contar con la reforma proyectada, presupuestada en 90M€. Por otra
parte, la compra de la cartera hotelera de Testa por parte de Merlin Properties, ha tenido especial protagonismo en Madrid, donde se
ubican 4 de sus hoteles, con un total de 985 habitaciones.
Madrid 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Nº de transacciones 4 4 2 0 9 17
Nº de habitaciones 834 720 280 0 1.165 3.144
Inversión total (mill. de €) (*) 146 262 36 0 163 582
Precio medio venta/hab. (miles de €) (*) 175 363 130 0 140 185
Fuente: elaboración propia / (*) Inversión total estimada según información de mercado o transacciones comparables.
En 2015, por segundo año consecutivo, Barcelona se ha situado por detrás de Madrid en volumen de inversión hotelera, registrando 12
transacciones de hoteles operativos con 1.589 habitaciones, lo que ha supuesto una inversión de 350,8M€ y un precio medio por
habitación transaccionada de 221.000€, por encima del precio medio registrado en Madrid (185.000€ por habitación).
La transacción de activo individual más destacada en Barcelona ha sido la compra por parte del Fondo Soberano de Omán del hotel
Hilton Barcelona de 5*
y 289 habitaciones mientras que a nivel de operaciones de portfolio destacó la compraventa de la cartera hotelera
de Testa, que incluía 3 hoteles con 663 habitaciones ubicados en Barcelona.
Barcelona 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Nº Transacciones 4 3 1 4 3 12
Nº Habitaciones 523 396 186 718 384 1.589
Inversión Total (mill. de €) (*) 146 117 38 235 103 351
Precio medio venta/hab. (miles de €) (*) 280 295 204 327 269 221
La menor actividad inversora en Barcelona tiene su origen, en buena medida, en el efecto de la mencionada moratoria hotelera aunque
con implicaciones distintas si se habla de la inversión en hoteles en funcionamiento vs inmuebles para su reconversión a hotel.
En lo que respecta a la inversión en hoteles en funcionamiento, el efecto de contención de nueva oferta que dicha moratoria supondrá
en un mercado que presenta un crecimiento sostenido a nivel de demanda implica que la planta hotelera existente ha incrementado su
valor. En dicho contexto, algunos propietarios de hoteles han decidido posponer la venta de sus hoteles ante la previsión de un repunte
en los precios de venta. Al mismo tiempo algunas operaciones que se han puesto en el mercado no han llegado a cerrarse ante el
incremento del diferencial entre las expectativas de vendedores y compradores.
Por lo que se refiere a la inversión en inmuebles para su reconversión a uso hotelero la paralización de la inversión ha sido
prácticamente total. La razón se puede encontrar en la inseguridad jurídica generada por la aprobación en julio 2015, sin previo aviso, de
la moratoria hotelera en la ciudad. En efecto, mientras que en 2013 y 2014 dicha categoría de inversión supuso 145,2 y 181,7 millones de
euros respectivamente, 2015 cerró con un registro de 33 millones de euros.
Fuente: elaboración propia / (*) Inversión total estimada según información de mercado o transacciones comparables.
4. Transacciones 4. Transacciones

.claves BARCELONA
.claves MADRID
5. Inicio del año y perspectivas 2016
En los primeros 5 meses de 2016 la demanda turística sigue aumentando en Madrid, si bien a un ritmo de crecimiento más moderado
que el registrado en 2015 vs 2014. En efecto, en contraste con el crecimiento del 7,9% en 2015 vs 2014, Madrid registra un crecimiento
acumulado de las pernoctaciones, de mayo 15 a mayo 16, del 2,3%. A la vista de la comparativa del acumulado mes a mes se aprecia
que después de un muy buen arranque de año, el ritmo de crecimiento se ha moderado en los meses de marzo a mayo, siendo la
principal razón el hecho de que este año no han tenido lugar determinados eventos de MICE como es el caso del International EAU
Meeting ( European Association of Urology), que con carácter bianual se organizan en Madrid. No obstante la presión de la demanda
continúa siendo fuerte y las expectativas de los operadores para el periodo estival son de un crecimiento en pernoctaciones cercano al
10% respecto a los mismos datos del año anterior.
En cuanto a la oferta, cabe destacar un práctico mantenimiento del número de plazas (ligero decrecimiento del 0,9%).
En el plano más operativo el RevPAR de la ciudad para el periodo enero-mayo en comparación con el año anterior, creció en un 2,8%
hasta situarse en 62,4€. Dicho incremento tiene origen en un mantenimiento del precio medio y un aumento de 2 puntos porcentuales
de la ocupación que alcanza el 72% para el total de la oferta hotelera de Madrid, siendo más alta para los hoteles de 3*
y 4*
que para
los de 5*. El segmento que más crece en ocupación es el segmento de 4*, que aumenta en 2,9 puntos porcentuales acumulando un
crecimiento del RevPAR del 9,7%, mientras que el precio medio crece más en el segmento 3*, con un 10,6% de incremento interanual que
sitúa el crecimiento del RevPAR en un muy destacable 12,4%. En el segmento 5* la evolución del RevPAR ha sido mucho más moderada
(crecimiento del 1%) y es la razón que ha moderado el crecimiento del RevPAR a nivel de global de la ciudad.
El mercado inversor de Madrid, a diferencia del de Barcelona, sigue suscitando un interés particular de los inversores internacionales
lo que se ha puesto de manifiesto con la compra de dos hoteles existentes y de un edificio para reconversión a hotel. Destaca
especialmente la compra por 180M€ por parte del conglomerado turco Dogus Group del hotel de 5* Villamagna. El precio por habitación
alcanzado en esta operación ha puesto el techo de precio por habitación en España. También se ha transaccionado el Hotel Suecia, de 4*
y 127 habitaciones por un precio total de 45M€ y un precio por habitación de 354.000€. Adicionalmente, el edificio que albergaba el Hotel
Madrid junto con el Teatro Albéniz, han sido adquiridos recientemente para su reconversión a hotel. Esto posiciona a Madrid como el
mercado de inversión más activo en estos momentos y target preferente de inversión para fondos y family office tanto nacionales como
internacionales.
5. Inicio del año perspectivas 2016
Los primeros cinco meses de 2016 se han caracterizado por un crecimiento significativo de la demanda en Barcelona, con un 7,6% más
de pernoctaciones que en el mismo periodo del año 2015. A diferencia de lo ocurrido en Madrid dicho crecimiento supera el crecimiento
de las pernoctaciones registrado en 2015 vs 2014 del 5,7%. El crecimiento lo experimenta en mayor medida el turista nacional que el
extranjero, siendo el crecimiento de las pernoctaciones domésticas del 12,1% frente a un 6,7% de las de los visitantes extranjeros.
El crecimiento de la oferta, por su parte, ha sido más limitado registrándose un crecimiento del 2,7% en el número de plazas respecto al
mismo periodo del pasado año.
En dicho contexto de mayor crecimiento de la demanda que de la oferta, los resultados operativos han mejorado con respecto al año
pasado. El RevPAR para el total de hoteles de Barcelona se ha incrementó en el periodo enero – mayo un 5,5% respecto al mismo periodo
del año anterior situándose en 85,7€. Dicho crecimiento que se sitúa muy en línea con el crecimiento anual compuesto registrado para
el periodo 2010 – 2015, ha estado motivado tanto por el aumento de los precios medios como de los niveles de ocupación que se han
situado en el 73,7%, 1,7 puntos porcentuales por encima del nivel registrado en el mismo periodo del año anterior.
Por categorías, los hoteles que más han mejorado sus resultados operativos han sido los de 4*
, cuyo RevPAR ha crecido un 8,6% debido
a un aumento de los precios del 6,4% acompañado de una ocupación también en escalada. El segmento 3* también se ha comportado
bien tanto a nivel de precio medio como de ocupación mientras que el segmento 5*
ha experimentado un crecimiento más comedido
como consecuencia de un práctico mantenimiento de los niveles de ocupación.
En cuanto a las transacciones de activos hoteleros, cabe destacar que en los tres primeros meses de 2016 se ha transaccionado un
solo hotel en Barcelona, el Ramblas International Cool de Husa. Adicionalmente se ha producido la venta por parte del Corte Inglés de
un edificio para reconversión a hotel ubicado en la zona de Plaza de Cataluña y otro edificio de oficinas con el mismo objetivo en la zona
de la Villa Olímpica. Barcelona sigue estando en el punto de mira de los inversores hoteleros si bien el actual contexto, marcado por la
moratoria hotelera, está condicionando el enfoque de muchos inversores a este mercado.
Enero - Mayo 2015 Enero - Mayo 2016 Comparativa enero-Mayo 2016 Vs 2015
Barcelona ADR (€) Ocupación RevPAR(€) ADR (€) Ocupación RevPAR(€) ADR (€) Ocupación(p.p.) *
RevPAR(€)
5 estrellas 237,2 67,9% 161,0 240,5 67,8% 163,1 1,4% -,0 p.p. 1,3%
4 estrellas 113,3 72,6% 82,3 120,6 74,2% 89,4 6,4% 1,5 p.p. 8,6%
3 estrellas 83,0 76,1% 63,2 84,1 77,9% 65,5 1,3% 1,8 p.p. 3,7%
Promedio 112,8 72,0% 81,2 116,2 73,7% 85,7 3,0% 1,7 p.p. 5,5%
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2015 definitivos --2016 provisionales.
Madrid
Enero - mayo
2015
Enero - mayo
2016
Variación
‘16 Vs ‘15
Viajeros 3.570.912 3.658.616 2,5%
Nacionales 1.850.797 1.841.978 -0,5%
Internacionales 1.720.115 1.816.638 5,6%
Pernoctaciones 7.160.986 7.326.974 2,3%
Nacionales 3.232.095 3.177.285 -1,7%
Hoteles 817 755 -7,6%
Plazas 81.706 80.960 -0,9%
Nota: datos INE 2015 definitivos -2016 provisionales.
Barcelona
Enero - mayo
2015
Enero - mayo
2016
Variación
‘16 Vs ‘15
Viajeros 2.705.382 2.874.776 6,3%
Nacionales 610.400 676.675 10,9%
Pernoctaciones 6.893.519 7.416.386 7,6%
Nacionales 1.153.842 1.293.023 12,1%
Hoteles 585 651 11,3%
Plazas 73.604 75.600 2,7%
Nota: (*) Year to date. Datos INE 2015 definitivos -2016 provisionales.
0,9%
6,1%
5,0%
3,5%
2,5%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
Enero Febrero Marzo Abril Mayo
Millones
2015 2016 Crecimiento acumulado YTD
Evolución de las pernoctaciones acumuladas 2015-2016 (YTD*)
Nota: datos INE 2015 definitivos -2016 provisionales.
Nota: (*) Year to date. Datos INE 2015 definitivos -2016 provisionales.
Evolución de las pernoctaciones acumuladas 2015 - 2016 (YTD*)
Enero - mayo 2015 Enero - mayo 2016 Comparativa enero-mayo 2016 Vs 2015
Madrid ADR (€) Ocupación RevPAR(€) ADR (€) Ocupación RevPAR(€) ADR (€) Ocupación(p.p.) *
RevPAR(€)
5 estrellas 170,8 67,1% 114,5 176,8 65,5% 115,7 3,5% -1,6 p.p. 1,0%
4 estrellas 83,8 70,5% 59,1 88,3 73,3% 64,8 5,4% 2,9 p.p. 9,7%
3 estrellas 66,2 71,6% 47,4 73,3 72,8% 53,3 10,6% 1,1 p.p. 12,4%
Promedio 86,8 69,9% 60,7 86,8 72,0% 62,4 -0,1% 2,0 p.p. 2,8%
Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2015 definitivos -2016 provisionales.
11,4%
14,0%
12,6%
9,5%
7,6%
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
Enero Febrero Marzo Abril Mayo
Millones
2015 2016 Crecimiento acumulado YTD

.claves BARCELONA
.claves MADRID
Madrid parece consolidar su recuperación. Las previsiones de crecimiento de la economía española afectarán de forma particularmente
positiva la demanda interna. Para dicha demanda Madrid es un destino preferente de turismo y por ello, su crecimiento, impactará
positivamente en la evolución del RevPar y márgenes operativos de los hoteles madrileños.
Por otra parte, las iniciativas llevadas a cabo por el Ayuntamiento en lo que respecta a la regeneración y peatonalización del centro urbano
y la fuerte promoción del destino están apoyando y seguirán apoyando la recuperación de un destino que fue particularmente afectado
por la crisis.
Tanto operadores hoteleros como inversores descuentan que los actuales niveles de crecimiento de RevPar se mantendrán a medio
plazo permitiendo a Madrid recuperar todo el camino perdido durante el periodo de crisis.
Desde el punto de vista de inversión, Madrid seguirá siendo, en 2016, muy probablemente, el principal destino de la inversión a nivel
urbano de España. La escasez de producto en Barcelona, el principal mercado competidor de Madrid y la moratoria impuesta en la ciudad
condal para nuevos proyectos supondrán una oportunidad para propietarios de inmuebles y hoteles en Madrid en posición de venta.
Madrid es percibida en estos momentos por los inversores internacionales como un mercado más estable de cara a la inversión que
Barcelona y ello unido tanto a las buenas perspectivas de evolución de precios medios y ocupaciones en la ciudad y a la entrada de
nuevas cadenas internacionales en el destino (Four Seasons, W, Hilton, Pestana, Marriott, etc…), permiten predecir una elevada actividad
inversora para los próximos meses.
Barcelona continuará siendo uno de los mercados hoteleros más dinámicos de Europa. La perspectiva del mercado para 2016 y
siguientes estará principalmente condicionada por el efecto de la moratoria impuesta por el Ayuntamiento de la ciudad en 2015.
Desde el punto de vista operativo es de esperar que los ingresos y márgenes operativos de la actual planta hotelera se incrementen de
forma significativa en los próximos años. Dicho efecto será particularmente patente en los hoteles del centro de la ciudad, zona cuyo
crecimiento a nivel de oferta será nulo durante los próximos años. En dicho contexto, la positiva previsión de evolución de la demanda/
pernoctaciones como consecuencia de la actual fase de crecimiento económico supondrá una significativa mejora tanto de los Revpar
como de los resultados de los hoteles existentes.
También consideramos que dichas mejoras de resultados llevarán a propietarios y cadenas hoteleras a incrementar la inversión en
actualización de hoteles de cara a prepararlos para aprovechar óptimamente los próximos 5 -7 años.
Desde el punto de vista de inversión la moratoria hotelera supondrá el crecimiento de los precios de venta de los hoteles existentes,
así como la práctica paralización de las inversiones en compra de inmuebles para su reconversión en hoteles. Quién tiene un hotel en
Barcelona en estos momentos tiene algo extraordinariamente atractivo y este es el convencimiento tanto de propietarios como de
inversores. Sí consideramos, no obstante que, una vez se conozca el enfoque y alcance definitivo de la moratoria, la sequía de producto
en venta que ha presidido el año 2015 dará paso a una mayor actividad transaccional durante los próximos meses.
Perspectivas Perspectivas

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