1. Instrumentos para el Desarrollo
del Mercado Hipotecario
Por: Omar Victoria Contreras
Febrero 2013

2. La idea central de la legislación es crear o adecuar el
marco para el desarrollo de mecanismos de financiación
de mercado que ayuden a canalizar el ahorro hacia la
vivienda y la construcción.

3. Fundamento constitucional:
“Artículo 59. Toda persona tiene derecho a una vivienda digna con
servicios básicos esenciales. El Estado debe fijar las condiciones
necesarias para hacer efectivo este derecho y promover planes de
viviendas y asentamientos humanos de interés social. El acceso
legal a la propiedad inmobiliaria titulada es una prioridad
fundamental de las políticas públicas de promoción de vivienda.”.

4. Fundamento constitucional:
“Artículo 222. El Estado reconoce el aporte de las iniciativas
económicas populares al desarrollo del país; fomenta las
condiciones de integración del sector informa en la economía
nacional; incentiva y protege el desarrollo de la micro, pequeña y
mediana empresa, las cooperativas, las empresas familiares y otras
formas de asociación comunitaria para el trabajo, la producción, el
ahorro y el consumo, que generen condiciones que les permitan
acceder a financiamiento, asistencia técnica y capacitación
oportunos”.

5. La Evolución del Fomento al
Desarrollo Hipotecario

La Ley 189-11 no es el primer intento para el desarrollo del
sector construcción.

Legislación en el ámbito hipotecario de los años 60.

Banco Nacional de la Vivienda.

Seguro FHA (Fomento de la Hipoteca Asegurada).

Cédulas Hipotecarias.

Contratos de Participación Hipotecaria.

Letras hipotecarias (2006).

6. Objeto de los instrumentos
(Art. 72):
“Las entidades de intermediación financiera autorizadas a operar en
el país al amparo de la Ley Monetaria y Financiera y las entidades con
leyes especiales que así especifiquen, podrán emitir valores de oferta
publica, así como otros instrumentos para la captación de recursos
destinados al financiamiento hipotecario a la vivienda y al sector
construcción en general, siempre que los mismos cumplan con lo
establecido en la presente ley y en los reglamentos que en esta
materia adopte la Junta Monetaria”.

7. Instrumentos para el desarrollo previstos:

8. LETRAS HIPOTECARIAS
Y
BONOS HIPOTECARIOS

9. Letras hipotecarias:
Disposiciones Ley Disposiciones Reglamento
“(…) valores de oferta publica “(…) valores de oferta pública
representativos de deuda a largo representativos de deuda, emitidos
plazo, emitidos por las entidades de por las entidades de intermediación
intermediación financiera autorizadas financiera, como mecanismo de
a tal efecto, como mecanismo para financiamiento para préstamos
financiar nuevos préstamos hipotecarios para la construcción y/o
hipotecarios a la vivienda y al sector adquisición de viviendas, en su origen,
hipotecario en general, los cuales es decir con el nacimiento de la
constituyen a su vez la garantía global hipoteca que genera la primera venta
de los valores a ser colocados, y cuyas del inmueble de que se trate (…)”
condiciones de monte , tasa de interés
y plaza estén calzadas can las
consignadas en dichos prestamos (…)”

10. Bonos hipotecarios:
Disposiciones Ley Disposiciones Reglamento
“(…) valores de oferta pública “(…) valores de oferta pública
representativos de deuda a largo representativos de deuda a largo
plazo, emitidos por las entidades de plazo, emitidos por entidades de
intermediación financiera intermediación financiera autorizadas
autorizadas a tal efecto, con la a tal efecto, con la garantía de
garantía de préstamos hipotecarios préstamos hipotecarios existentes y
existentes registrados en el activo registrados en el activo de las mismas,
de las mismas, cuyas condiciones cuyas garantías podrán estar
sean compatibles con las constituidas por hipotecas de segunda
consignadas en dichos títulos, venta en adelante, siempre que las
siempre que se cumpla con lo condiciones sean compatibles con las
establecido en la presente ley y en consignadas en los referidos títulos
el reglamento que en esta materia (…)”
adopte la Junta Monetaria”.

11. Ámbito Operativo
LETRAS HIPOTECARIAS BONOS HIPOTECARIOS
Colocación directa o indirecta por Colocación directa o indirecta por
parte de las sociedades autorizadas parte de las sociedades autorizadas
(Oferta pública) (Oferta pública)
Préstamos nuevos Préstamos existentes
Para financiar la vivienda Para financiar construcción en
sentido general, incluyendo
remodelaciones y ampliaciones
Financian los préstamos Financian otros préstamos que se
preseleccionados que se otorgarán otorgarán
con la colocación
La entidad mantiene la obligación La entidad mantiene la obligación de
de recaudar las cuotas recaudar las cuotas
Amortizables anticipadamente Amortizables anticipadamente
(sujeto a reglas particulares) (sujeto a reglas particulares)
Libremente adquiribles y cedibles Libremente adquiribles y cedibles
(sin adquisición propia con (sin adquisición propia con
excepción de la amortización excepción de la amortización
extraordinaria) extraordinaria)

12. Características del instrumento (1)
LETRAS BONOS
De oferta pública (implica registro) De oferta pública (implica registro)
Nominativas (permite anotaciones en cuenta) Nominativos (permite anotaciones en cuenta)
Emitidas en moneda nacional en una o más Emitidas en moneda nacional en una o más
series series
Colocación directa o indirecta a través de Colocación directa o indirecta a través de
intermediarios autorizados intermediarios autorizados
De igual monto a los préstamos hipotecarios La serie determina los préstamos ya
concedidos (mantiene un equilibrio) otorgados que los respaldarán
Interés y plazo prefijado Interés y plazo replican el de los créditos que
los garantizan
Distinguibles por características o registro Distinguibles por características o registro
Negociables en el mercado de valores Negociables en el mercado de valores
Rescatables mediante sorteo público Rescatables mediante sorteo público
Plazo de 5 a 30 años: el plazo deberá Plazo de 5 a 30 años: el plazo deberá
corresponderse con el plazo de los préstamos corresponder con la vigencia de la cartera

13. Características del instrumento (2)
LETRAS BONOS
Tasa fija o variable Tasa fija o variable
Revisable cada 6 meses Revisable periódicamente en períodos no
menores de 6 meses
Garantía global para cada serie Garantía global para cada serie
Precalificación de deudores conforme Precalificación de deudores conforme
reglas de evaluación de activos reglas de evaluación de activos
(calificación no menor de B) (calificación no menor de B)
Pago intereses y capital trimestral Pago intereses y capital trimestral,
cuatrimestral o semestral
Pago mediante cupones desprendibles o Pago mediante cupones desprendibles o
crédito a cuenta (de acuerdo a la forma crédito a cuenta (de acuerdo a la forma
de emisión) de emisión)

14. Colocación Letras Hipotecarias (Art. 5
REG)
Colocación: Inversores aportan fondos
EIF estructura prospecto de
a EIFs (directa o indirectamente) y se
colocación (requiere aprobación órgano desembolsa directamente al
de gobierno de la entidad)
constructor o vendedor
/ Prospecto debe ser aprobado por SIB
Se completan los aspectos Gestión de las EIFs de la colocación
jurídicos del Prospecto / Proceso de las Letras en el mercado de
de oferta por parte de las EIFs valores (necesitan estar
formalizadas ante RT)
Evaluación del cliente conforme REA /
Autorización Superintendencia
Suscripción contrato de letra: de Valores
confiere a la EIF el derecho a
utilizar como respaldo de la
emisión la hipoteca / Se Proceso de completar informaciones sobre la
depositan documentos en garantía
Registro de Títulos y solicitud de autorización de los reguladores

15. Operaciones permitidas a las EIF por la
autorización a financiar vía Letras y Bonos
Emitir y colocar las Letras y Bonos directa o indirectamente
Utilizar el 100% de los recursos captados: para financiar los crédito pre
aprobados en el caso de las Letras y para destinarlos a nuevos préstamos en
el caso de los Bonos
Recaudar las cuotas que deben pagar los deudores y pagar oportunamente
los intereses y amortizaciones a los tenedores
Amortizar ordinaria o extraordinariamente las Letras y Bonos
Comprar o vender Letras y Bonos por cuenta propia o de terceros. Las EIFs
no pueden adquirir Letras de su propia emisión salvo casos de amortización
extraordinaria
Coordinar los Sorteos Públicos para la redención anticipada de Letras y
Bonos

16. Características de los préstamos hipotecarios que
respalden Letras y Bonos
El monto del crédito no puede exceder el 80% del valor del inmueble
Inmuebles deben ser tasados conforme REA
Plazo entre 5 y 30 años
Tasa de interés: en el caso de las Letras, deberá ser la misma de la oferta pública, en
el caso de los bonos, prevalece la ponderada de la cartera que respalda la emisión
Garantía específica: Hipoteca en primer rango sobre el inmueble financiado.
Se aceptan otras hipotecas siempre que no se exceda el 80% del valor del inmueble
Seguro obligatorio contra siniestro. Podrá tener otro seguro (FHA es opcional) . Es
opcional seguro de vida del deudor.
Reembolso mediante cuotas mensuales y consecutivas (intereses, capital, primas…)
La cuota no puede exceder el 30% del ingreso conjunto del prestatario y un tercero
(si es codeudor)
Se permitirán pagos parciales (mayores del 5% saldo insoluto) y totales
Las EIF podrán pactar libremente comisión de administración

17. Reglas prudenciales particulares sobre los
préstamos que respaldan las Letras
Hipotecarias
Los préstamos que respalden las Letras Hipotecarias serán considerados
préstamos hipotecarios para la vivienda; los de los Bonos créditos
comerciales
Ponderación de riesgos al 20% (Préstamos de las Letras)
Intransferibles
Inembargables
En ambos casos no sujetos al encaje legal
En caso de disolución y liquidación de una EIF letras (pasivo) y préstamos
(activo) forman la contrapartida de la cartera a transferir

18. Colocación Bonos Hipotecarios (Art. 6
REG)
EIF estructura prospecto de
colocación (requiere aprobación órgano
de gobierno de la entidad)
/ Prospecto debe ser aprobado por SIB
Se completan los aspectos jurídicos
del Prospecto / Proceso de oferta
por parte de las EIFs
EIF solicita autorización SIV
Colocación: La EIF directamente o vía el
EIF coloca directa o mediante intermediario recibe la inversión (debe
un intermediario bursátil la invertir el 100% en nuevos préstamos a la
emisión al mercado de oferta vivienda o la construcción
pública

19. Del pago de intereses (Art. 17):
“El pago de los intereses y la amortización a los tenedores de las Letras
Hipotecarias y Bonos Hipotecarios, comprendidos en el cupón, es
responsabilidad de la entidad de intermediación financiera emisora,
en base al programa de amortización previamente establecido. Sin
perjuicio de lo anterior, la entidad de intermediación financiera
emisora de las Letras Hipotecarias o los Bonos Hipotecarios, tendrá la
obligación de efectuar el pago en el término y en los plazos
convenidos, aún cuando el deudor hipotecario pague o no en el
tiempo acordado su préstamo hipotecario”.

20. Del cobro de capital e intereses
(Arts. 22 y 23):
“El cobro de las cuotas a los deudores, contentivas de capital e intereses,
es responsabilidad de la entidad de intermediación financiera”.
“El monto del cobro mensual de las cuotas a que se refiere el artículo que
antecede, se registrará contablemente en una cuenta específica creada
para estos fines, de acuerdo a lo consignado en los artículos 18 y 32 de
este Reglamento, con el propósito de permitir su debido seguimiento”.

21. Comisión por administración:
(Art. 26-28):
Las EIF podrán cobrar una comisión por administración en el caso de las
Letras y los Bonos. Esta comisión será asumida por los deudores de
los préstamos.
La comisión es considerada “un importante componente” y debe por
tanto sustentarse en un esquema transparente y competitivo.
Para la transparencia se obliga a utilizar un formulario que describe los
componentes de las comisiones, el cual deberá ser publicado en la
página Web.
Los montos de las cuotas podrán ser objeto de reclamación por parte
del deudor.
La comisión podrá ser fija o revisable anualmente.

22. Contabilidad (Art. 32) (1):
Las EIF deberán contabilizar activos, pasivos, cobros y pagos conforme
al tratamiento para “valores de oferta pública y sus contrapartidas”
que establezca SIB.
Las carteras de préstamos deberán aparecen desagregadas en las
cuentas del renglón “carteras de préstamos vigente del activo”.
Se establecerán sub cuentas para segregar créditos a la vivienda y a la
construcción.

23. Contabilidad (Art. 32) (2):
El pasivo deberá registrarse de manera separada en una nueva cuenta
denominada “valores de oferta emitidos”, para que puedan
distinguirse de los demás instrumentos de captación.
Los recursos recibidos (cuotas, intereses, amortizaciones) deberán
estar desagregados en subcuentas identificables.
Deberá crearse una cuenta especializada, para que en caso de que se
produzcan pagos anticipados los mismos queden registrados.

24. Información (Art. 34):
La autorización para la emisión obliga a las EIF a someterse a los
siguientes lineamientos sobre transparencia:
Entrega de folletos y hojas informativas o virtuales en las páginas
Web que expliquen las características de las Letras y Bonos.
Promoción de los mecanismos de Letras y Bonos.

25. Requerimientos frente a
deudores (Art. 35):
Las EIF mantienen obligaciones particulares frente a los deudores de los
préstamos que respaldan las emisiones:
Mantener a su disposición folletos y hojas informativas o virtuales en las
páginas Web que expliquen las características de las Letras y Bonos.
Promoción de los mecanismos de Letras y Bonos.
Aclaración, en caso de colocaciones a tasa variable, que ésta puede
variar de tiempo en tiempo.
Informar anticipadamente sobre los gastos globales aproximados (ver
literal d).

26. Amortización (Arts. 36-40):
Amortización ordinaria o extraordinaria.
Causas de la amortización extraordinaria:
Pago total o parcial del deudor.
Préstamo castigado o adjudicado.
Préstamo en mora (más de 3 cuotas) y garantía inferior al 80% de la
deuda.
Decisión de la SIB por detectar irregularidades inadmisibles en el
manejo de los valores.
Mecanismo: sorteo (excepción amortización por decisión SIB).
Requiere instructivo.
Requiere fondo acumulado.

27. OTROS INSTRUMENTOS:
CÉDULAS HIPOTECARIAS, CONTRATOS DE
PARTICIPACIÓN, MUTUOS ENDOSABLES Y
NO ENDOSABLES

28. Cédulas hipotecarias:
“Son valores a largo plazo, emitidos por las entidades de
intermediación financiera autorizadas a tal efecto, con la finalidad
de captar recursos directamente del publico para financiar
préstamos hipotecarios a la vivienda y al sector hipotecario en
general, los cuales a su vez constituyen su garantía, siempre que se
cumpla con lo establecido en la presente ley y en el reglamento
que en esta materia adopte la Junta Monetaria”.

29. Contratos de participación:
Disposiciones Ley Disposiciones Reglamento
“(…) instrumentos de deuda “(…) acuerdos legales o
emitidos por las entidades de instrumentos de deuda suscritos o
intermediación financiera emitidos por las entidades de
autorizadas a tal efecto, con la intermediación financiera
garantía de prestamos hipotecarios autorizadas a tal efecto, con la
registrados en el activo de las garantía de préstamos hipotecarios
mismas, cuyos derechos son cedidos registrados en el activo de las
a un inversionista mediante mismas, cuyos derechos y
contrato, siempre que se cumpla garantías son cedidos a los
con lo establecido en la presente inversionistas mediante contrato,
ley y en el reglamento que en esta con lo cual constituyen la garantía
materia adopte la Junta primaria del instrumento de deuda
Monetaria”. emitido (…)”

30. Mutuos hipotecarios
endosables y no endosables:
Disposiciones Ley Disposiciones Reglamento
“(…) prestamos hipotecarios “(…) préstamos hipotecarios concedidos
concedidos con recursos captados con recursos captados directamente del
directamente del publico por las público por las entidades de
entidadess de intermediación intermediación financiera autorizadas a tal
financiera autorizadas a tal efecto, efecto, mediante título de crédito
que tienen como garantía la primera constituido por la escritura pública en la
hipoteca sobre bienes inmuebles que consta para esos fines, que tienen
presentados por eI deudor, y como garantía el primer rango de la
consignan Ia estipulación previa de hipoteca sobre bienes inmuebles
que pueden o no ser cedidos a presentados por el deudor, y consignan la
terceros, siempre que se cumpla con estipulación expresa de que pueden o no
lo establecido en la presente ley y en ser cedidos a terceros (…)”
el reglamento que en esta materia Artículo alterado a los fines de la
adopte la Junta Monetaria”. presentación.
Artículo alterado a los fines de la
presentación.

31. Colocación Instrumentos de
Intermediación Directa:
EIF estructura prospecto de
captación (requiere aprobación
Órgano de administración)
Ofrecimiento a los clientes de
financiarse bajo estos tipos de créditos

32. Características Generales Comunes:
Colocación directa por parte de las EIFs
Finalidad: financiar préstamos hipotecarios
Nominativos (físicos o desmaterializados)
Emitidos en serie
Características básicas deben estar aprobadas previamente por el órgano de gobierno
competente
Plazos: de 1 a 15 años
Tasa fija o variables (variable con spread fijo mínimo)
Pago mediante cupones desprendibles o crédito a cuenta (de acuerdo a la forma de
emisión)
Las mismas series llevan las mismas condiciones (plazo, interés, amortizaciones)
Garantizados por los créditos hipotecarios en general de plazo mayores de diez (10)
años y por la garantía global del patrimonio de la entidad
Captaciones sujetas al encaje legal

33. Características particulares de las Cédulas
El capital y los intereses de la Cédula estarán especialmente garantizados por
las hipotecas que estén inscritas a favor de las EIF y no estén afectadas a
cualquier otro valor o instrumento hipotecario
El préstamo garantizado con el gravamen hipotecario puede transmitirse total o
parcialmente a varias personas sin necesidad de operar los traspasos en el
registro de propiedad

34. Características particulares de los
Contratos de Participación
Pueden recaer sobre un solo crédito o un conjunto de créditos y sobre estos pueden
participarse en su totalidad o parcialmente
El plazo para la participación no podrá superar el vencimiento del préstamos
La tasa pactada tampoco puede ser superior a la del préstamo / la diferencia puede ser
abonada como comisión por administración
Transmisibles mediante declaración escrita y existe el deber de notificar el domicilio
del nuevo tenedor a la entidad
La participación se puede concertar libremente en cualquier momento a lo largo de la
vida del préstamo
En caso de amortización anticipada se debe reembolsar la participación ¿qué pasa con
un conjunto de créditos participados?

35. Características particulares de los
Mutuos Endosables /No Endosables
Deben constituirse mediante acto auténtico con las formalidades de ley / Notario debe
entregar copia certificada al acreedor
La escritura solo debe tener las disposiciones propias del mutuo y
constituirá un contrato de adhesión
Los endosables pueden ser libremente cedidos
Deben destacar: individualización de las partes; obligación del pago de los dividendos
que se establezcan; monto, plazo y tasa; requisitos para el prepago; prohibición de
gravar o enajenar el inmueble; etc.

36. Limitación general (Art. 56):
“Los valores de oferta y los instrumentos hipotecarios de que trata
este Reglamento, no podrán emitirse con respaldo de bienes
inmuebles de propiedad de la entidad emisora y de sus partes
vinculadas”.

37. Inembargabilidad (Art. 56 LDH):
“Artículo 75. Los préstamos hipotecarios que tuvieren una entidad de
intermediación financiera como respaldo de la emisión de valores
debidamente autorizados, así como los flujos originados por los pagos
de dichos préstamos considerados individualmente o de conjunto, no
serán objeto de embargo trabado en manos de los deudores por
acreedores de la entidad de intermediación financiera originadora de
la cartera de préstamos y emisora de los valores respaldados por la
misma. Esta disposición se establece en consonancia con lo dispuesto
en el Artículo 83 de la presente ley”.

38. OTROS INSTRUMENTOS:

39. Cuotas de Fondos de Inversión:
“Son los aportes que conforman un patrimonio o fondo, sea este
cerrado de inversión o mutuos o abiertos, al amparo de la Ley sobre
Mercado de Valores y en virtud de lo establecido en el Párrafo I del
Artículo 25 de la presente ley, relativo a la facultad de las
administradoras de fondos de inversión a fungir como fiduciario en
una operación de fideicomiso”.

40. Valores de Fideicomisos:
“Son aquellos valores de largo plazo que están respaldados por
fideicomisos de oferta publica o garantizados por fideicomisos en
garantía, al amparo de Ia Ley sobre Mercado de Valores y las
disposiciones que se establecen en el Capítulo del Fideicomiso de la
presente ley”.

41. Valores Hipotecarios Titularizados:
“Son valores de oferta publica originados mediante procesos de
titularización de carteras de prestamos hipotecarios, al amparo de
la Ley sobre Mercado de Valores y las disposiciones que se
establecen en la presente ley”.

42. Gracias!