Revista SINTESE Direito Imobiliario #20

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Revista SINTESE Direito Imobiliario #20

  1. 1. Carta do Editor Nesta edição da Revista SÍNTESE Direito Imobiliário, publicamos como Assunto Especial o tema ”Loteamento”. Sobre o tema escolhido selecionamos dois relevantes artigos: um do jurista Luiz Antonio Scavone Junior e outro do jurista Afonso Celso F. de Rezende. E, ainda na Seção Especial, ”Com a Palavra, o Procurador”, artigo de Antonio Carlos Alencar Carvalho intitulado ”Anotações sobre os Loteamentos Irregulares”. Loteamento é a divisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aberturas de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolonga- mento, modificação ou ampliação das vias já existentes. O responsável é o loteador, que pode ser tanto uma pessoa física, como uma empresa privada, um órgão público ou uma cooperativa. Mas ainda temos a figura do loteamento irregular e do clandestino. Con- sidera-se irregular aquele que possui algum tipo de registro no município. O responsável pode ter feito uma consulta prévia ou ter dado entrada com parte da documentação, mas não chegou a aprovar o projeto ou que tem projeto aprovado, mas o loteador deixou de executar previstas. O clandestino é aquele executado sem qualquer tipo de consulta à prefeitura e no qual o loteador não respeita nenhuma norma urbanística. Na Parte Geral selecionamos um vasto conteúdo, para mantermos a qua- lidade desta Edição, com relevantes temas e doutrinas de grandes nomes do direito, tais como: Barbara Heliodora de Avellar Peralta, Tércio Túlio Nunes Marcato, Alexandre Barbosa Maciel, Aline Veiga Borges e Ben-Hur Silveira Claus. Ainda, na Seção “Em Poucas Palavras”, artigo de autoria de Denis Donoso intitulado “Liminar Possessória nos Contratos de Alienação Fiduciária de Imóveis”. Não deixe de ver nossa seção “Bibliografia Complementar”, que traz su- gestões de leitura complementar aos assuntos abordados na respectiva edição da Revista. Aproveite esse rico conteúdo e tenha uma ótima leitura! Eliane Beltramini Gerente Editorial e de Consultoria
  2. 2. Sumário Normas Editoriais para Envio de Artigos.....................................................................7 Assunto Especial Loteamento Doutrinas 1. Loteamento, Loteamento Fechado e Loteamento Irregular Luiz Antonio Scavone Junior......................................................................9 2. Loteamento e Desmembramento Urbanos Afonso Celso F. de Rezende.....................................................................34 Com a Palavra, o Procurador 1. Anotações sobre os Loteamentos Irregulares Antonio Carlos Alencar Carvalho.............................................................37 Jurisprudência 1. Acórdão na Íntegra (STJ)...........................................................................49 2. Ementário.................................................................................................54 Parte Geral Doutrinas 1. A Responsabilidade Civil do Incorporador e do Construtor sob o Ponto de Vista Consumerista Barbara Heliodora de Avellar Peralta.......................................................62 2. A Proteção dos Acionistas e Credores na Incorporação Tércio Túlio Nunes Marcato.....................................................................92 3. A Relação entre Corretores de Imóveis, Imobiliárias e o Mercado Imobiliário Alexandre Barbosa Maciel.....................................................................115 4. Hipoteca Judiciária sobre Bens Não Elencados no Artigo 1.473 do Código Civil – A Efetividade da Jurisdição Como Horizonte Hermenêutico Aline Veiga Borges e Ben-Hur Silveira Claus..........................................122 Jurisprudência Acórdãos na Íntegra 1. Superior Tribunal de Justiça...................................................................133
  3. 3. 2. Superior Tribunal de Justiça...................................................................142 3. Tribunal Regional Federal da 2ª Região..................................................148 4. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios................................158 5. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais.......................................166 6. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná.................................................179 7. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro......................................184 8. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul...............................188 9. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina.....................................200 10. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo............................................204 Ementário de Jurisprudência 1. Ementário de Jurisprudência...................................................................210 Seção Especial Em Poucas Palavras 1. Liminar Possessória nos Contratos de Alienação Fiduciária de Imóveis Denis Donoso........................................................................................234 Clipping Jurídico...............................................................................................237 Bibliografia Complementar..................................................................................244 Índice Alfabético e Remissivo..............................................................................245
  4. 4. Assunto Especial – Doutrina Loteamento Loteamento,LoteamentoFechadoeLoteamentoIrregular LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário da EPD, Professor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos Cursos de Graduação da Universi- dade Presbiteriana Mackenzie e da FAAP. Autor de diversas obras. SUMÁRIO: 1 O instituto do parcelamento do solo urbano; 2 Loteamento fechado – Noções gerais; 3 Lotea­ mento fechado e vias e espaços públicos – Concessão administrativa; 4 A sociedade sem fins lucrativos como órgão administrativo do loteamento fechado – O regulamento interno; 5 O registro do loteamento fechado – A concessão, o contrato padrão e o registro do regulamento como fundamento para a poste- rior cobrança das despesas dos adquirentes; 6 Fórmulas mirabolantes no ato de parcelar o solo urbano; 7 Fechamento de loteamento comum já constituído. 1 O INSTITUTO DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO O parcelamento do solo urbano é regido pela Lei nº 6.766/1979, que substituiu o Decreto-Lei nº 58/1937, que tinha por finalidade tutelar os compra- dores de lotes sem, contudo, preocupar-se com o aspecto urbanístico. Em verdade, a lei nova não revogou a anterior, que continua em vigor para regular as promessas de compra e venda de imóveis não loteados, bem como o parcelamento do solo rural, devendo esse ser compreendido na exata medida da destinação e não da localização. Em outras palavras, o loteamento será urbano se destinado a fins habitacionais, ainda que em zona rural, e, para efeitos penais, nesse caso, submete-se aos arts. 50 e seguintes da nova lei, já que não se permite loteamento para fins urbanos em área rural (Lei nº 6.766/1979, art. 3º). Parcelamento do solo urbano é gênero do qual são espécies o desmem- bramento, o loteamento e o desdobro. As duas primeiras espécies sujeitas e disciplinadas pela Lei nº 6.766/1979 e a última regulada exclusivamente pela Lei Municipal. Mister se faz diferenciar loteamento e desmembramento de desdobro, exatamente porque as duas primeiras espécies aplicam-se as disposições da Lei nº 6.766/1979, que contém diversas normas que regulam a atividade de
  5. 5. Assunto Especial – Doutrina Loteamento LoteamentoeDesmembramentoUrbanos AFONSO CELSO F. DE REZENDE Advogado, Escritor em Campinas/SP. O loteamento e desmembramento urbanos são regidos pela Lei nº 6.766, de 19.12.1979, legislação que detalha, clara e explicitamente, quais as pro- vidências necessárias à legalização. Trata-se de preceito de grande alcance social, tendo sido preparado com detalhes mais abrangentes com relação ao Decreto-Lei nº 58, de 10.12.1937, este ainda em vigência, todavia orientado somente para loteamentos de áreas rurais. Quanto à primeira, passaram-se mais de 20 anos da data que entrou em vigor e, sem dúvida, veio “acalmar” sobremaneira a situação, à época, em que apenas vigia o citado decreto. Com esse seccionamento de 1979, muitas questiúnculas ficaram ao largo e a história do que seria urbano ou rural não ficou simplesmente alinhavada. “A 6.766”, assim popularizada, forneceu mais resistência ao adquirente, ao empresário, mais coerência, o clima menos tenso, apesar de que muitas questões envolvendo esse setor ainda sobrecarregam os Tribunais, principalmente pelo fato de existirem pessoas que continuam a não acreditar na lei, “regra geral de conduta, justa e permanente, estabelecida por vontade imperativa do Estado, não podendo ser afastada por simples delibe- ração dos particulares, pois vem estabelecer limites para uma ação não bem intencionada”. À primeira vista, quem não está habituado ao manuseio e preparo de documentação imobiliária, visando-se ao registro cartorário para fins de explo- ração comercial de algum empreendimento, poderá pensar que exista excesso de preocupação, preciosismo legal ou exagero nas exigências para se alcançar a legalidade. Quem trilha essa linha jamais pensou em termos de futuro e, sem exagero, um ato preconceituoso, absolutamente sem razão. Em princípios de 1999, depois de percuciente análise visando-se mais harmonia social, a Lei nº 6.766 sofreu importantes alterações via Lei nº 9.785, de 29 de janeiro, patente se tornando a seriedade com que o legislador pátrio ainda enfrenta a questão. Deixou-a mais completa e abrangente, retirando ou acrescentando vários tópicos, dilatando prazo, que já não era minguado, cla- ramente continuando a prestigiar o lado social da nação, e, principalmente, as camadas mais carentes da sociedade. E não poderia ser de maneira diversa.
  6. 6. Assunto Especial – Com a Palavra, o Procurador Loteamento AnotaçõessobreosLoteamentosIrregulares ANTONIO CARLOS ALENCAR CARVALHO Procurador do Distrito Federal, Especialista em Direito Público e Advocacia Pública pelo Insti- tuto Brasiliense de Direito Público (IDP), Advogado em Brasília/DF. Um dos problemas mais graves estudados no direito urbanístico e no direito municipal, muitas vezes com reflexo no direito ambiental, é o dos lo- teamentos irregulares, que proliferam nos grandes centros urbanos, à conta da especulação e da carência de oferta imobiliária e, lamentavelmente, também por força da grilagem de terras públicas. Com efeito, as consequências das obras de implantação de parcelamen- tos irregulares do solo têm causado, em alguns casos, graves danos ao meio ambiente, dada a execução de todo tipo de terraplanagem e congêneres sem o inafastável e prévio licenciamento ambiental, além da inexistência de condi- ções mínimas sanitárias, o que incentiva o lançamento de detritos sólidos e es- gotos nos rios e lagos naturais, sem mencionar a falta de rede de coleta de águas pluviais e o correlato risco de enchentes e desabamentos nesses locais, cujas atividades, em geral, representam prejuízos à fauna, à flora e a toda a biota ali existente, às vezes de forma irreparável. Em meio a esse torvelinho de irregularidades, sob a ótica urbanística e ambiental, surgem as controvérsias pelo fato de os adquirentes dos lotes desses parcelamentos clandestinos exigirem do Município ou do Distrito Federal a re- gularização do empreendimento ilícito, haja vista que os compradores desses lotes, em vez de buscar o ressarcimento dos prejuízos junto ao loteador que lhes vendeu as parcelas, pressionam o Poder Público e o demandam em juízo para resolver situações de fato tormentosas. A questão não é desconhecida da doutrina, como verbera o Professor José Afonso da Silva1 : Esses loteamentos (sentido amplo) ilegais são de duas espécies: a) os clandes- tinos, que são aqueles que não foram aprovados pela prefeitura municipal... o loteamento clandestino constitui, ainda, uma das pragas mais daninhas do urba- nismo brasileiro. loteadores parcelam terrenos de que, não raro, não têm título 1 Direito urbanístico brasileiro. 2. ed. São Paulo: Malheiros, 1995. p. 307.
  7. 7. Parte Geral – Doutrina AResponsabilidadeCivildoIncorporadoredoConstrutorsobo PontodeVistaConsumerista BARBARA HELIODORA DE AVELLAR PERALTA Advogada atuante no Contencioso Cível, Família e Sucessões, Doutoranda em Direito pela Uni- versidade Federal Lomas de Zamora, Buenos Aires/AR, cursando Especialização em Processo Civil pela Universidade Federal Fluminense. RESUMO: Este artigo faz abordagens sobre o atraso na entrega das unidades, as multas, os danos morais e materiais decorrentes da inexecução ou a mora do contrato, as cláusulas abusivas e jurisprudências relacionadas. SUMÁRIO: Introdução; 1 A responsabilidade do construtor; 2 A responsabilidade do incorporador; 3 Soli- dariedade do incorporador e do construtor; 4 Incidência do CDC no contrato de incorporação imobiliária; 5 Da inversão do onus probandi – Artigo 6º, VIII, da Lei nº 8.078/1990; 6 Da responsabilidade objetiva do incorporador e construtor de unidades; 7 Da antecipação da tutela no caso de mora do incorporador/cons- trutor na entrega da obra – Artigo 273, I, do CPC; 8 O dano moral decorrente desta relação; Conclusão; Referências. INTRODUÇÃO Inicialmente, pretendo abordar, no trabalho em pauta, alguns aspectos da responsabilidade civil do incorporador e do construtor devido ao grande desenvolvimento da atividade no mercado imobiliário. A contratação parece envolvente, pois, ao adquirir um imóvel na planta, estamos aparentemente realizando um excelente negócio que, em sua grande maioria, é bastante proveitoso do ponto de vista econômico. A rentabilidade em voga é mais palpável se estamos diante de uma em- presa confiável e segura no mercado, onde os riscos são calculados. No entan- to, mesmo diante de tais características, podemos nos deparar com situações de empresas que não respeitam os seus clientes, bem como a função social do contrato, e são desleais no decorrer da execução destes tratos. Assim, baldadas as previsões abusivas contratualmente diante da prote- ção consumerista aplicável em nossas relações. 1 A RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR Inicialmente, cumpre assinalar que a responsabilidade do construtor de- corre do contrato de empreitada, onde uma das partes, denominado empreitei-
  8. 8. Parte Geral – Doutrina AProteçãodosAcionistaseCredoresnaIncorporação TÉRCIO TÚLIO NUNES MARCATO Mestrando em Direito Empresarial pela Faculdade de Direito Milton Campos. RESUMO: Este texto visa a tratar sobre as formas pelas quais as partes vinculadas em uma operação de incorporação podem socorre-se do direito para sanarem ou dirimirem situações que eventualmente venham lhe causar prejuízos. Para tanto, todo o processo pelo qual as empresas – tanto incorporadora quanto incorporada – perpassam será minuciosamente discutido, com uma exposição conceitual dos atos preparatórios e executivos, além de sua repercussão ante os envolvidos. PALAVRAS-CHAVE: Incorporação; empresas; protocolo; justificação; proteção acionistas e credores. ABSTRACT: This paper aims to discuss the ways in which the parties bound in a merger transaction may help is the right to remedy or address any situations that may cause you harm. Thus, the process by which companies – both real as incorporated – permeate will be thoroughly discussed, with an exhibition of conceptual history and executive acts, and its effect before those involved. KEYWORDS: Incorporation; business; protocol; justification; protection shareholders and creditors. A partir da década de setenta, as operações de reorganização social ga- nharam destaque no mundo dos negócios, entendendo reorganização social como o conjunto de medidas tomadas pelas sociedades intencionando alte- rar sua condição empresarial, o que pode ocorrer por meio de fusões, cisões e incorporações. O momento histórico vivido à época, com destaque para a bipolarização mundial entre capitalismo e socialismo, fez com que surgissem vários e diversos negócios oriundos de sociedades já existentes que então se in- corporaram ou fundiram-se uma às outras, bem como a partir de uma empresa surgia outra. Essas operações de reorganização societária se intensificaram em razão da procura por uma maior eficiência empresarial, seja quanto à gestão dos ne- gócios, seja quanto aos lucros advindos da atividade empresarial. Vários são os motivos que levam uma sociedade a buscar operação de reorganização societária, como a incorporação, por exemplo. Empresas que têm diversas atuações buscam incorporar-se a outras para desenvolvê-las e am- pliá-las. Da mesma forma, empresas que possuem conhecida e já consolidada marca no mercado, mas, no entanto, não têm como desenvolver os produtos de forma a atender a toda demanda, incorporam-se a outras para melhor desenvol- ver sua atividade e não permitir ver sua marca cair no ostracismo por falta de produtos no mercado.
  9. 9. Parte Geral – Doutrina ARelaçãoentreCorretoresdeImóveis,ImobiliáriaseoMercado Imobiliário ALEXANDRE BARBOSA MACIEL Corretor de Imóveis, Advogado. As últimas modificações no ordenamento jurídico envolvendo a ativi- dade da corretagem de imóveis apontam para uma maior responsabilização e, consequentemente, uma maior valorização do trabalho desses profissionais. Tenho acompanhando com grande interesse as últimas notícias que en- volvem o acirramento na relação de trabalho entre corretores de imóveis e imo- biliárias que têm circulado pela imprensa e pelas redes sociais. As superinten- dências regionais do Ministério do Trabalho de todos os Estados da Federação receberam determinação da Presidência da República para que verificassem a situação de trabalho dos corretores de imóveis nas imobiliárias, interesse esse motivado por algumas denúncias e ações judiciais de corretores contra imobi- liárias no sentido de ter reconhecido o vínculo empregatício, como também as movimentações do Ministério Público do Trabalho em alguns Estados. Aqui em Pernambuco foi realizada uma reunião na Cidade de Petrolina, onde estiveram presentes representantes do Sindicato dos Corretores de Imóveis, Sindimóveis e das empresas, o Secovi, além de representantes do Creci, corretores de imóveis e o Dr. Ulisses Dias de Carvalho, Procurador do Trabalho naquela cidade. Des- sa reunião foi gerada uma ata expondo o que nela foi discutido e as conclusões1 . No nosso vizinho, Estado de Alagoas, o resultado foi um relatório realizado pelo Auditor Fiscal Glauco Nogueira Bezerra, que recebeu um bem elaborado artigo de um blog chamado Circruz Consultoria2 . No Distrito Federal, algumas imobi- liárias receberam notificação do MPT para prestar esclarecimentos sobre as re- lações de trabalho entre as imobiliárias e os seus colaboradores, com destaque para os autônomos, e nesses se incluem os corretores de imóveis3 . Paralelamente a esses fatos, tenho observado alguns movimentos buscan- do uma maior valorização do trabalho do corretor de imóveis, como a proposta da criação da Caci, Caixa de Assistência dos Corretores de Imóveis, associações de corretores surgem em vários Estados, grupos são formados nas redes sociais para apresentar e debater ideias, projetos de leis tramitam no congresso benefi- ciando a atividade ou simplesmente regulamentando casos omissos na legisla- 1 Disponível em: <http://goo.gl/G2e3fv>. 2 Disponível em: <http://circruz.blogspot.com.br/2013/03/o-corretor-de-imoveis-e-o-vinculo.html>. 3 Disponível em: <http://goo.gl/oW5arA>.
  10. 10. Parte Geral – Doutrina HipotecaJudiciáriasobreBensNãoElencadosnoArtigo1.473 doCódigoCivil–AEfetividadedaJurisdiçãoComoHorizonte Hermenêutico ALINE VEIGA BORGES Juiz do Trabalho do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região/RS, Membro do Grupo de Estudos de Direito Processual da Escola Judicial do TRT4. BEN-HUR SILVEIRA CLAUS Juiz do Trabalho do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região/RS, Membro do Grupo de Estudos de Direito Processual da Escola Judicial do TRT4. RESUMO: O presente estudo tem a finalidade de propor a adoção da utilização do instituto da hipoteca judiciária sobre bens não elencados no art. 1.473 do Código Civil, na perspectiva de inibir a fraude à exe- cução e de prover segurança à futura execução. PALAVRAS-CHAVE: Hipoteca judiciária; hipoteca judiciária de bens móveis; efetividade da jurisdição; exe- cução trabalhista; fraude à execução; ônus do tempo do processo. SUMÁRIO: Introdução; 1 A interpretação estrita; 2 A finalidade da hipoteca judiciária; 3 Hipoteca judiciária x hipoteca convencional: a dicotomia entre interesse de ordem pública e interesse de ordem privada; 4 O Direito sempre foi analógico; 5 Uma hermenêutica contemporânea para a hipoteca judiciária; 6 O ônus do tempo do processo; 7 A efetividade da jurisdição como horizonte hermenêutico; Conclusão; Referências. [...] o direito fundamental à efetividade da tutela jurisdicional não se volta apenas contra o legislador, mas também se dirige ao Estado- -juiz. Por isso, é absurdo pensar que o juiz deixa de ter dever de tutelar de forma efetiva os direitos somente porque o legislador dei- xou de editar uma norma processual mais explícita. (Marinoni) INTRODUÇÃO Recentemente editada, prevê a Súmula nº 57 do TRT da 4ª Região que “a constituição de hipoteca judiciária, prevista no art. 466 do CPC, é compatível com o processo do trabalho”1 . 1 A Resolução Administrativa nº 25/2013 do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região foi disponibilizada no DEJT nos dias 14, 18 e 19 de novembro de 2013, sendo considerada publicada nos dias 18, 19 e 20 de novembro de 2013.
  11. 11. Seção Especial – Em Poucas Palavras LiminarPossessórianosContratosdeAlienaçãoFiduciáriade Imóveis DENIS DONOSO Mestrando e Especialista em Direito Processual Civil pela PUC/SP, Professor de Direito Proces- sual Civil no Curso de Graduação da Faculdade de Direito de Itu, Professor de Direito Proces- sual Civil em Cursos Preparatórios para Magistratura e Ministério Público no Curso Robortella (São Paulo), Professor de Direito Processual Civil em Diversos Núcleos da Escola Superior da Advocacia de São Paulo (ESA/SP), Professor de Direito Civil em diversos cursos preparatórios para o exame da OAB, Advogado, Consultor Jurídico em São Paulo. RESUMO: O presente trabalho propõe-se a examinar os aspectos jurídicos mais relevantes do contrato de alienação fiduciária de imóveis, instituída pela Lei nº 9.514/1997, em especial a questão relativa aos requisitos da liminar possessória nas respectivas ações de reintegração de posse. PALAVRAS-CHAVE: Contratos; alienação fiduciária de imóveis; Lei nº 9.514/1997; posse; reintegração de posse; liminar possessória; tutelas de urgência; requisitos. Procuraremos tratar neste artigo, de forma extremamente objetiva, as consequências que a Lei nº 9.514/1997 (Lei de Alienação Fiduciária de Imóveis – LAFI) pode ter trazido ao sistema das ações possessórias, comparando prece- dentes jurisprudenciais com o entendimento doutrinário e, por fim, expondo nossa conclusão. O sistema das ações possessórias, notadamente as questões relacionadas às tutelas de urgência subjacentes – e aqui estamos a nos referir às liminares e à tutela antecipada possessórias –, sempre foi muito bem definido e estabilizado no nosso ordenamento jurídico. Não vamos brigar por conceitos aqui, porque este não é nosso escopo. O que importa dizer é que a definição de possuidor se encontra no art. 1.196 do Código Civil, a saber, “todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. É certo, também, que o possui- dor esbulhado tem direito de ser reintegrado na posse (arts. 1.210 do Código Civil e 927 do Código de Processo Civil – CPC), bastando observar os requisitos do art. 927 do CPC em seu pleito. No sistema das ações possessórias, importa-nos particularmente o dis- posto no art. 924 do CPC, assim articulado: “Regem o procedimento de manu- tenção e de reintegração de posse as normas da seção seguinte, quando inten- tado dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho; passado esse prazo, será ordinário, não perdendo, contudo, o caráter possessório”.
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