Kriteria kelayakan investasi dapat dinilai melalui metode NPV, IRR, Net B/C, dan Gross B/C. Nilai positif NPV dan IRR serta rasio Net B/C dan Gross B/C di atas 1 menunjukkan proyek layak dijalankan. Faktor inflasi harga umum dan depresiasi perlu diperhatikan dalam penilaian kelayakan investasi.

1. KRITERIA
KELAYAKAN INVESTASI
RP09-1326 Pembiayaan
SESI-08
Pembangunan

2. TUJUAN PERKULIAHAN
Setelah mempelajari Bab ini diharapkan
mahasiswa dapat memahami:
 Apakah gagasan usaha (proyek) yang
direncanakan dapat memberikan manfaat
(benefit), baik dilihat dari financial benefit
maupun social benefit.
 Penilaian rencana investasi melalui
metode NPV, IRR, PP, dan BEP.

3. Pendahuluan
 Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari
modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total
benefit yang diterima dengan total biaya yang dikeluarkan
dalam bentuk present value selama umur ekonomis.
 Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out
flows) merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk
memudahkan dalam mencapai tujuan usaha/proyek.
 Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai
bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman
modal.
 Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C,
Gross B/C, PR
 Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau
menolak, memilih satu atau beberapa proyek, atau
menetapkan skala prioritas dari proyek yang layak.

4. Kriteria Investasi
 Dalam mengukur atau menilai adanya suatu
proyek yang akan atau telah didirikan
terdapat beberapa kriteria yang digunakan,
yaitu :
1. N (N t Pre s e nt va lue )
PV e
2. N t B/C
e
3. G ro s s B/C
4. I (I rna l Ra te o f Re turn)
RR nte
5. Pa y ba c k Pe rio d

5. Keputusan go/ go & Pengurutan
no
Proyek
 Melelui penilaian proyek, kita dapat menarik 2
kesimpulan
1. Go Proyek
2. No Go Proyek
Jika suatu proyek menghasilkan Benefit netto
yang lebih besar daripada Benefit netto proyek
marginal, pelaksanaannya dapat disetujui, jika
lebih kecil, pelaksanaannya harusnya ditolak.
Hal ini yang mendasari keputusan g o /no g o .

6.  Melalui evaluasi proyek kita dapat menentukan
urutan berbagai proyek dalam serangkaian
peluang investasi yang lebih baik daripada
proyek marginal
 Proyek yang berada pada urutan teratas dalam
susunan proyek, berarti proyek tersebut
merupakan proyek yang mempunyai Benefit
lebih besar.
 Kelompok proyek yang termasuk dalam
susunan proyek di atas dibagi menjadi dua
golongan:

7. 1. NPV (Net Present Value)
1. NPV (N t Pre s e nt Va lue )
e
merupakan manfaat bersih tambahan
(nilai kini bersih) yang diterima proyek
selama umur proyek pada tingkat
d is c o unt fa c to r tertentu
Bt − Ct
n
NPV = ∑
t =1 (1 + i )t

8. NPV merupakan selisih antara p re s e nt
va lue be ne fit dengan p re s e nt va lue
c o s t (Rp, Rp Jt, dll)
Indikator NPV :
Jika NPV > 0 (positif), maka proyek layak
(go) utk dilaksanakan
Jika NPV < 0 (negatif), maka proyek tidak
layak (not go) utk dilaksanakan

9. 2. NET B/C
2. NET B/C
Merupakan manfaat bersih tambahan yg
diterima proyek dari setiap 1 satuan biaya
yg dikeluarkan (tanpa satuan)
Bt −Ct n
∑+ t
t= ( 1 i)
NETB / C = n1
Ct −Bt
∑+ t
t= (
1 1 i)

10. Dimana : (Bt-Ct)/(1+i)t, utk (Bt-Ct) > 0
dan (Ct-Bt)/(1+i)t utk (Bt-Ct) < 0
Net B/C rasio merupakan
perbandingan antara p re s e nt va lue
positif (sbg pembilang) dgn jumlah
p re s e nt va lue negatif (sbg penyebut)

11. Indikator NET B/C adalah :
- Jika Net B/C > 1, maka proyek
layak (go) utk dilaksanakan
- Jika Net B/C < 1 , maka
proyek tdk layak (not go) utk
dilaksanakan

12. 3. GROSS B/C
3. GROSS B/C
merupakan manfaat yang diterima proyek
dari setiap satu satuan biaya yang
dikeluarkan (tanpa satuan)
Kriteria ini hampir sama dengan Net B/C.

13. Perbedannya dalam perhitungan
Net B/C, biaya tiap tahun
dikurangkan dari benefit tiap tahun
utk mengetahui benefit netto yg
positif dan negatif. Kemudian
jumlah present value positif
dibandingkan dgn jumlah present
value yg negatif.

14. Sebaliknya, dlm perhitungan Gross
B/C, pembilang adalah jumlah present
value arus benefit (bruto) dan penyebut
adalah jumlah present value arus biaya
(bruto).
Semakin besar Gross B/C, semakin
besar perbandingan antara benefit dgn
biaya. Artinya proyek relatif semakin
layak

15. GROSS B/
C
n
Bt
∑+)t
t= (1 i
GROSSB / C = n1
Ct
∑+)t
t= (
1 1 i
Indikator Gross B/C :
 Jika Gross B/C > 1, maka proyek layak (go) utk
dilaksanakan
 Jika Gross B/C < 1, maka proyek tdk layak (not
go) utk dilaksanakan

16. 4. IRR (Internal Rate of Return)
4. IRR (I rna l Ra te o f Re turn)
nte
merupakan tingkat pengembalian
internal yaitu kemampuan suatu proyek
menghasilkan return (satuannya %)
IRR ini merupakan tingkat discount rate
yang membuat NPV proyek = 0

17. Indikator IRR :
- Jika IRR > tk, discount rate yg berlaku
maka proyek layak (go) utk
dilaksanakan
- Jika IRR < Tk. Discount rate yg
berlaku, maka proyek tdk layak (not go)
utk dilaksanakan

18. Perhitungan IRR dgn cara interpolasi
Jika diperoleh NPV +, maka carilah
NPV – dgn cara meningkatkan
discount factornya
NPV 1
IRR = i1 + (i 2 −i1)
NPV 1 − NPV 2

19. 4. PAYBACK PERIODS
 Merupakan jangka waktu /periode yang
diperlukan untuk membayar kembali
semua biaya-biaya yang telah
dikeluarkan dalam investasi suatu
proyek

20. Indikator Payback Periods :
Semakin cepat kemampuan proyek
mampu mengembalikan biaya-biaya
yang telah dikeluarkan dalam investasi
proyek maka proyek semakin baik
(satuan waktu)

21. Perhitungan payback belum
memperhatikan time value of money
dimana : I = besarnya biaya investasi
Ab = benefit bersih yg diperoleh setiap
tahunnya
I
PP =
Ab

22. Contoh Kasus
Contoh Soal :
Diketahui suatu proyek besar menghasilkan
estimasi biaya dan manfaat sebagai
berikut :
- Umur proyek 6 tahun
- Tk. DF yg berlaku 10 %
- Biaya yg dikeluarkan hanya pada tahun
ke-1 dan ke-2 masing-masing sebesar Rp
500 jt dan Rp 400 jt

23. - Manfaat yang diterima mulai tahun
ke-3 sampai tahun ke-6 masing-masing
sebesar Rp 200 jt, Rp 300 jt, Rp 400 jt,
dan Rp 500 jt
- Hitunglah : Kriteria investasi proyek
tersebut dengan 4 kriteria NPV, Net
B/C, Gross B/C dan PP
- Bagaimana kesimpulannya ?

24. Thn Cost Benefit NB DF 10% PV 10%
(Rp) (Rp)
1 500 (500) 0,909 (454,5)
2 400 (400) 0,826 (330,4)
3 200 200 0,751 150,2
4 300 300 0,683 204,9
5 400 400 0,620 248
6 500 500 0,564 282,0
TOT NPV 100,2

25. Jadi berdasarkan kriteria NPV,
proyek tersebut mampu menghasilkan
nilai kini bersih selama 6 tahun pada
Tk, DF 10 % sebesar Rp 100,6 juta,
sehingga layak untuk dilaksanakan

26. 2. Berdasarkan kriteria Net B/
C
(perbandingan present value + dgn
present value -) maka hasilnya :
PV + = Rp 885,5
PV- = Rp 784,9
SHG Net B/C = (885,5/784,9)
= 1,13
Artinya, dari setiap satu satuan biaya yg
dikeluarkan proyek mampu
manghasilkan manfaat bersih sebesar
1,13

27. Dgn demikian berdasarkan kriteria Net
B/C proyek layak utk dilaksanakan
3. Kriteria Gross B/C (perbandingan
present value benefit dgn present value
biaya)

28. Tahun Cost Biaya DF 10% PV Cost PV
BNFT
1 500 0,909 454,5
2 400 0,826 330,4
3 200 0,751 150,2
4 300 0,683 204,9
5 400 0,620 248
6 500 0,564 282
784,9 885,1

29. Gross B/C = Rp 885,1/Rp 784,9
= 1,127
Artinya, dari setiap satua satuan biaya
yang dikeluarkan proyek mampu
menghasilkan manfaat kotor sebesar
1,127
SHG berdasarkan kriteria gross B/C
proyek layak utk dilaksanakan

30. 4. IRR
krn pada Tk DF 10% NPV +, maka
utk berikutnya carilah agar NPV
bernilai negatif (+ & - saling
meniadakan) dengan
meningkatkan DFnya (maks 5 %)

31. Thn Cost Benefit NB DF PV 10% DF 15% PV 15%
(Rp) (Rp) 10%
1 500 (500) 0,909 (454,5) 0,869 (434,5)
2 400 (400) 0,826 (330,4) 0,756 (302,4)
3 200 200 0,751 150,2 0,657 131,4
4 300 300 0,683 204,9 0,572 171,6
5 400 400 0,620 284,4 0,497 198,8
6 500 500 0,564 282,0 0,432 216
TOT NPV 100,6 -19,1

32. Krn pada Tk DF 15% NPV bernilai
negatif (19,1) maka mulai masuk ke
rumus IRR
IRR = 10 % +
(15%-10%){(100,6)/(100,6-(-19,1)}
= 14,20 %

33. Artinya, kemempuan proyek
menghasilkan return sebesar 14,20
persen (> 10 %) SHG berdasarkan
kriteria IRR layak untuk dilaksanakan

34. 5. Pa y ba c k Pe rio d (PP)
PP = 900/(200+300+400)
= 5 tahun

35. Inflasi Harga Umum dan Kriteria
Investasi
 Dalam perhitungannya, seluruh benefit dan biaya yang
dibandingkan dalam rangka kriteria investasi harus bersifat
riil, yakni harus dinilai berdasar tingkat harga umum yang
konstan.
 Pemakaian uang sebagai dasar ukuran dimaksudkan untuk
memudahkan analisis, yaitu dengan menyediakan suatu
dasar pembandingan antara berbagai benefit dan biaya.
Semisal proyek A dan B mempunyai arus benefit netto
menurut harga konstan:
 NPVA= -1,0 + 0,8696 (0,5) = 304 jt
 NPV = -1,0 + 0,8696 (0,5) + 0,7561 (1,0) = 191 jt
B
 Terlihat bahwa proyek A lebih menguntungkan. Namun
dengan adanya laju inflasi harga umum yang diramalkan
sebesar 25%, maka akan memberikan NPVA = 630jt dan NPVB
= 725jt. Dari sini terlihat bahwa proyek B tampak lebih
menguntungkan

36.  Akan tetapi tujuan analisis benefit Cost adalah memaksimalkan nilai
sekarang dari suatu arus daya beli atau tuntutan akan barang dan
jasa riil. Semisal terdapat beras yang merupakan barang konsumsi,
produksi dalam proyek A dan B sebagai berikut:
Tahun Ke
Proyek
0 1 2
A - 10.000 ton 15.000 ton -
B - 10.000 ton 5.000 ton 10.000 ton
 Proyek B yang lebih benefit, namun apabila kita mengalikan angka
inflasi pada tiap tahun, maka harga tahun kedua akan meningkat
sehingga proyek A yang dinilai lebih benefit dikarenakan mampu
menyediakan beras lebih cepat 1 tahun.

37. Depresiasi dan Kriteria Inflasi
 Dalam analisis benefit cost, penyusutan tidak
dimasukkan dalam arus biaya proyek. Hal ini
dikarenakan biaya modal sudah masuk dalam
arus biaya, sehingga ketika ditambah biaya
penyusutan malah akan menyebabkan double
counting.
 Penyusutan adalah salah satu unsur cashflow
yang masuk dalam benefit bruto, namun
dalam penghitungan benefit netto, penyusutan
tidak boleh dikurangkan dengan benefit bruto

38. Kesimpulan
 Evaluasi proyek mendasari dua keputusan yang akan
diambil dalam investasi, yakni go project atau non go
project, dan perangkingan berbagai proyek atau alternatif
proyek berdasarkan keuntungan yang didapat.
 Kriteria yang digunakan sebagai indeks untuk menentukan
keputusan tersebut diantaranya :
 NPV : selisih present value dari arus benefit da biaya, dihitung
dari discount rate
 IRR : tingkat discount rate yang menjadikan NPV suatu proyek
sama dengna nol
 Net B/C : angka perbandingan present value dari arus benefit
bruto yang positif terhadap arus benefit netto yang negative
 Gross B/C & Profitability : Merupakan salah pengertian tentang
inti ekonomis benefit dan biaya, sehingga tak digunakan di

39.  Penghitungan benefit biaya berdasar nilai nominal dan
riil dapat mempengaruhi perhitungan investasi
sedemikian rupa sehingga dapat mengelirukan dalam
pemilihan proyek.
 Arus penyusutan tidak dimasukkan dalam komponen
biaya dalam perhitungna kriteria

40. Latihan
Soal (Kerjakan !)
Direncanakan di Bogor Barat akan
dibangun suatu proyek pemukiman
pada luas lahan 10 ha. Direncanakan
tahap 1 selama 4 tahun. Sebelumnya
lahan tersebut digunakan sebagai
lahan sawah yang menghasilkan
sebesar Rp 5 jt per ha per tahun.

41. Hasil perhitungan konsultan, untuk
keperluan investasi pada tahun
pertama dikeluarkan biaya pembelian
lahan sebesar Rp 15 jt/ha dan biaya
persiapan lahan sebesar Rp 25 jt/ha

42. - Biaya lainnya mulai dikeluarkan pada
tahun ke-2 sampai ke-4 sebesar Rp
250 jt.
- Utk tahap 1 dari 10 ha dihasilkan
rumah dgn type 36/72 sebanyak 15
rumah yg akan dijual dgn harga Rp 80
jt, dan type 45/120 10 rumah dgn harga
Rp 125 jt. Jika Tk. DF yg berlaku 12%
Hitunglah bagaimana kelayakan proyek
pemukiman tersebut ?

43. QUESTIONS & ANSWERS
TERIMA KASIH