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居住安全之老屋健檢

謝志誠教授於巢運居住講堂簡報

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居住安全之老屋健檢

  1. 1. 居住安全之老屋健檢 謝志誠 2016.06.23
  2. 2. 2 防災(震災)觀點: 什麼是安全的住宅?  要耐得住地動! 要耐到什麼程度的地動?
  3. 3. 3 因為 新的發現,新的案例,  修正《建築物耐震設計規範》, 加上「無法預知」的地動規模, 今日安全的《建築物耐震設計規範》, 不見得是明日安全的《建築物耐震設計規範》; 今日安全的住宅,  不見得是明日安全的住宅。 2005 年版臺灣地區震區劃分  數字代表各地區的震區係數,以重 力加速度 g 為單位,數 由規範計值 算所得,反映了在 475 年內,可能 發生的最大地表加速度值。 
  4. 4. 4 面對災難, 沒有什麼是「絕對」的! 只有謙卑、謙卑、再謙卑!
  5. 5. 5 對建築物耐地動能力的重視,               不是 0206 震災之後才有!
  6. 6. 6 也,               不是 921 震災之後才有!
  7. 7. 921 震災之前 63 年修正「建築技術規則建築構造編」增列地震力規定。 71 年參考美國  UBC ( Uniform Building Code )耐震規範 精神(  1976 年版),修正地震力係數及各地震區的加速 度係數,針對不同用途的建築物增列用途係數。 78 年修正《建築物耐震設計規範》,增訂盆地效應的考量 ,將臺北盆地劃分為特別震區。  86 年  5 月  1 日對地震力規定作大幅度修正,由原  3 個 震區(強震區、中震區及弱震區)分為  4 個震區(地震 一甲區、地震一乙區、地震第二區及地震第三區),並訂 定《建築物耐震設計規範及解說》 ,增訂土壤液化評估方 法,並且嚴格規定鋼筋混凝土的施工細節。  7http://www.ncree.org/SafeHome/ncr05/pc5_3.htm
  8. 8.  時間: 88 年 9 月 21 日, 晨淩 1 點 47 分 12.6 秒。  震央:日月潭西南方 6.5 公里處。  規模: 氏規模芮 7.3 。  災區:南投、台中縣(市)、雲林、彰化、苗栗等。  傷亡:死亡人數 2,347 人、 758 人重傷。  屋損:全倒 50,644 ,半倒戶 53,317 (以門牌數統計,戶 全倒 38,935 ,半倒戶 45,320 )。戶  學校: 1,546 所。其中,受損嚴重重建者有 293 所。  道路橋 : 公路樑 44 條、橋 重損樑 7 座、中度受損 8 座。  921 震災 8
  9. 9. 9 921 震災之後 89 年 6 月建築物實施耐震能力評估及補強方案 ( 89.6~107.12 ) 94 年 7 月修正建築技術規則建築構造編與建築物 耐震設計規範及解說。 101 年 12 月依「住宅法」第 37 條發布實施「住宅 性能評估實施辦法」。 104 年 7 月推動「私有建築物耐震性能評估補強推 動先行計畫」。 105 年 4 月核定「安家固園計畫」。
  10. 10. 10 建築物實施耐震能力評估及補強方案 針對 86 年 5 月 1 日前設計建造的重要公有建築物 (防救災辦公廳舍、消防、醫院等)及公 使用眾 的公有建築物(校舍、活動中心、車站、航運站 等)的耐震能力,辦理評估及補強工作。
  11. 11. 11 住宅性能評估實施辦法  (住宅性能評估實施辦法第三條)住宅性能項目包括結構安 全(耐震能力)、防火安全、無障礙環境、空氣 環境、光環境、音環境、節能省水、住宅維護等 八項。 對於既有住宅,優先針對一定年限屋齡申請者, 酌予補助評估費用,鼓勵既有住宅所有權人申請 性能評估。
  12. 12. 12 私有建築物耐震性能評估 補強推動先行計畫 延續公有建築物耐震評估補強推動成果,且相關 機制及技術已成熟,應可推廣至私有建築物,進 行實務評估補強作業。(我不以為然!) 依據「住宅性能評估實施辦法」補助辦理住宅耐 震性能評估,使其瞭解住家耐震性能;如建築物 評估結果無耐震疑慮,住戶當可安心使用;如評 估結果耐震能力不足,則建議住戶考量是否補強 或重建。
  13. 13. 13 使用執照 取得時間 86.5.1 以前 (屋齡約 17 年) 71.6.15 以前 (屋齡約 32 年) 全部 住宅 全部 住宅 數量 (使照件數) 1,136,685 522,296 463,567 210,333 備註 資料來源:全國建築管理資訊系統;離島、苗栗、雲林 、嘉縣、花蓮、建 不完全;新北、竹縣、臺南、屏東檔 建 資料未區分用途。統計至檔 103.12 。 資料來源:營建署私有建築物耐震性能評估補強推動先行計畫 針對 86 年 5 月 1 日以前…
  14. 14. 14 住宅性能評估 初評 無疑慮 有疑慮 住宅性能評估 詳評 建議重建 建議補強 無須補強 推動架構 住宅 私有建築 特定用途 供公 使用眾  建築物公共安全檢 僅限於防火避難設施查 類及設備安全類,沒有包括構造項目(建 築法第 77 條) 。  建築物使用類組及變更使用辦法規定,申 請變更使用類組應檢討的項目,在構造方 面僅有最低活載重一項(建築法第 73 條 第 2 項)。
  15. 15. 15 依據「住宅性能評估實施辦法」補助辦理耐震初 評及詳評。 指定專業機構為耐震評估機構。 檢討修正「住宅性能評估實施辦法」提高初評補 助比例為 100% (原條文,每件以不超過評估費用 45% 為限)。 研議將耐震評估結果於建物登記謄本註記等與不 動產交易資訊揭露。 具體措施
  16. 16. 16 適用對象: 86 年 5 月 1 日前取得建造執照的合法 住宅,以一棟或一幢為單位申請。 耐震初評:補助 500 件(每件 9,000 元)。 耐震詳評:補助 20 件(每件 30 萬元)。 補助經費: 1,050 萬元。 計畫目標 __104 年及 105 年
  17. 17. 17 0206 之後  初評規劃補助全額費用 8,000 元,  詳評補助費用 45% 、最高上限 30 萬元。  財源預計由中央特別統籌分配款編列。  若老舊建物經評估須補強,或拆除重建, 政府初步研議給予一定金額補助。  但因金額龐大,必須考慮能否從「房地合 一」課稅中撥補一定比率預算執行。  「如果沒有特別財源,推動上可能會有困 難。」 新北市長朱立倫今天表示,非常感謝建築師公會、土木技師公會、結構技師公會願 意為新北市的老屋免費健檢,讓市民化解憂慮,也可以適時補強房屋。
  18. 18. 18 急急如律令?
  19. 19. 19 公布了……
  20. 20. 20 老舊建築物耐震評估補強: – 針對 88 年 12 月 31 日前取得建照的私有老舊住宅,全額補助 ( 6,000~8,000 )辦理耐震能力初步評估。 – 經初步評估結果顯示安全有疑慮者,得申請進一步詳細評估補助,每件補 助評估總費用的 45% ,且以 30 萬元為上限。 – 住宅經耐震詳細評估後,如結構須補強者,政府將輔導進行都市更新整建 維護程序,須拆除重建者,則輔導進行拆除重建程序。 – 為確保私有供公 使用建築物的安全性,應積極辦理建築法規的修正,強眾 制其辦理耐震評估及補強。 土壤液化潛勢區防治改善: – 補助地方政府調 完成中級精度土壤液化潛勢地圖。查 – 補助地方政府辦理高度土壤液化潛勢地區地質改善示範工程。 安家固園計畫
  21. 21. 21 公寓大廈已成立管理委員會並依公寓大廈管理條例完成報 備者,以管理委員會主任委員或管理負責人為申請人。 公寓大廈未成立管理委員會,且未推選管理負責人者,應 有區分所有權人數及區分所有權比率逾二分之一同意(但 區分所有權同意比率已逾三分之二者,則區分所有權人數 同意比率無限制),並推派一人代表為申請人。 非公寓大廈者,以房屋所有權人為申請人。(不能申請耐 震能力詳細評估) 申請人
  22. 22. 作業流程
  23. 23. 23 預計辦理件數
  24. 24. 24 玩真的?
  25. 25. 要不要將耐震評估結果 在建物登記謄本註記? 列入不動產交易資訊?    要不要強制? 關鍵… .. 25
  26. 26. 芝麻不開門,怎麼辦? 錢怎麼出?不出錢怎麼辦? 評估結果有異議,怎麼辦? 耐震補強、拆除重建難上天?  制定 既有合法建築物耐震評估補強促進條例 危險及老舊建物更新促進條例 如果要玩真的… .. 26
  27. 27. 一、政府應有 些積極作為 ?哪 直轄市、縣(市)主管機關應訂定分區及分期調查 、耐震評估與輔導整建或重建計畫,並將調 結果查 提報中央主管機關,藉以擬定分區及分期推動計畫 ,推動既有合法建築物耐震評估及補強對策。 直轄市、縣(市)主管機關依據調 結果,除對有查 耐震評估必要的建築物予以列管外,並得通知該建 築物(申請義務人、區分所有權人)期限申請耐震 評估。 27
  28. 28. 二、適用對象? 以管理及組織適用或準用公寓大廈管理條例規定的 建築物為適用對象; 其他不適用公寓大廈管理條例規定的獨棟或連棟透 天式型態建築物,以及公有或公營建築物,亦可準 用本條例的規定申請耐震評估與耐震補強。 28
  29. 29. 三、申請義務人? 以管理適用或準用公寓大廈管理條例規定的建築物 以管理委員會或管理負責人為耐震評估、耐震補強 的申請義務人; 尚未成立管理委員會或未推選管理負責人者,耐震 評估、耐震補強的申請義務人(管理負責人)得由 區分所有權人推選。 29
  30. 30. 四、推動架構? 30
  31. 31. 五、同意比率? 耐震初 步評估 耐震詳細 評估 耐震 補強 拆除 出席 所有權人 1/2 2/3 2/3 2/3 所有權 1/2 2/3 2/3 2/3 同意 ÷ 出席 所有權人 1/2 1/2 3/4 3/4 所有權 1/2 1/2 3/4 3/4 31
  32. 32. 六、評估結果有異議怎麼辦? 對評估結果有異議時,得向中央主管機關建築物耐 震評估小組申請再評估;若對再評估處分不服,則 可依訴願法第 90 條規定提起行政訴訟救濟。 建築物耐震評估小組的再評估處分視為訴願決定。 921 震災重建暫行條例明定再評估為最終鑑定,不 得再提出 議。異 32
  33. 33. 七、耐震評估人與耐震補強設計人 如何 選?遴 耐震初步評估階段:由直轄市、縣(市)主管機關 委託專業機關(構)或團體指派。 耐震詳細評估階段:區分所有權人會議決議並委任 。 耐震補強階段:區分所有權人會議決議並委任。 33
  34. 34. 八、芝麻開門,門不開怎麼辦? 耐震評估人或耐震補強施工人除應出示有關執行職 務的證明文件或顯示足資辨別的標誌外,得視實際 需要通知區分所有權人、管理人、承租人或使用人 到場配合辦理。 若區分所有權人、管理人、承租人或使用人經合法 通知仍拒不到場配合者,則直轄市、縣(市)主管 機關得依行政執行法規定強制執行。 34
  35. 35. 九、錢怎麼出?不出錢怎麼辦? 依協議比例分擔;協議不成,則依民法第 822 條第 1 項由各 區分所有權人按其應有部分分擔。 若有分擔而不負擔時,經相當期限催告後仍不給付時,除訴 請法院判決命其給付外,得召開區分所有權人會議,決議依 下列方式處理: 由公共基金代為 付。墊 申請中央主管機關代為出資。 同意由其他區分所有權人或第三人出資 付。墊 代為出資者於出資範圍內,可單獨申請抵押權登記,且該抵 押權優先於成立在先的抵押權及依民法第 513 條第 1 項、第 2 項登記的承攬人法定抵押權。 35
  36. 36. 十、有 些獎勵措施?哪 稅捐減免。 優先承租由政府興辦或獎勵民間興辦的住宅。 補助申辦耐震初步評估、耐震詳細評估及耐震補強 費用。 申請直轄市、縣(市)主管機關代為拆除。 耐震補強資金貸款利息補貼。 36
  37. 37. 十一、有 些罰則或強制措施?哪 未於通知期限內申請耐震初步評估、委託耐震評估 人辦理耐震詳細評估、辦理耐震補強者等予以適度 罰鍰;經處罰鍰後仍不改善者,得連續處罰至改善 為止。 對於直轄市、縣(市)主管機關依本法通知限期應 辦理的事項,逾越可申請展期期限仍不辦理者,除 喪失其申請獎勵的權利,直轄市、縣(市)主管機 關可囑託地政機關,於建物登記簿標示部其他登記 事項欄註記(註記內容,由中央主管機關決定)。 37
  38. 38. 十二、其他 考量申請耐震補強的建築物都屬老舊,部分文件取 得不易,為免因程序繁瑣阻礙申請意願,故應檢具 之送審申請文件及其他應遵行事項之辦法,由中央 主管機關定之,並得予以適度簡化。 因必要的耐震補強導致補強後建築物與現行建築法 規、消防法規或都市計畫法規規定不符者(如超過 法定建蔽率、容積率),得經主管機關許可不適用 之。 38
  39. 39. 研議研議再研議 延議延議再延議    鼓勵先行! 目前… .. 39
  40. 40. 新政府沒有進一步裁示。 民 申請並不踴躍。眾  主管機關提議修正住宅法…… 聽說… .. 40
  41. 41. 修正住宅法 第四十四條 為維護公共安全與保障住戶生命財產,中央政府得公告使用達一定年 限之住宅建築,補助直轄市、縣(市)主管機關定期進行必要之評估及後續輔 導改善費用。 直轄市、縣(市)主管機關進行前項評估之檢 、檢測,必須進入進入公寓大查 廈、社區之共用部分或專有部分時,公寓大廈、社區之管理組織或住宅所有權 人、使用人,不得拒絕。 第一項經評估有安全之虞之住宅建築,直轄市、縣(市)主管機關應課予使用 人或所有權人限期改善之義務,針對公寓大廈、社區之共用部分之改善經費, 得酌予補助必要之費用。 第○條 直轄市、縣(市)主管機關或其委託之建築師或相關技師,依第四十四條 第二項規定對於老舊住宅進行檢 、檢測,公寓大廈、社區之管理組織或住宅查 所有權人、使用人,有規避、妨礙或拒絕者,處新臺幣三千元以上一萬五千元 以下罰鍰,經直轄市、縣(市)主管機關通知限期改善仍拒不改善者,並得按 次處罰及強制執行檢 、複 ,直至改善為止。查 查 41
  42. 42. 42 然後 ?呢 然後 ?呢 然後 ?呢 然後 ?呢

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