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房地产策划流程
上海地汇投资管理有限公司
SHANGHAIDCHUIINVESTMENT
MANAGEMENTCO.,LTD.
05-2007
一般房地产开发流程
销售执行
营销策略项目定位
发展建议 结案总结
开发研判
规划设计立项 土地 工程建设 销售 物业管理
策划流程——策划六步
项目开发
决策研判
发展建议
营销策略销售执行
过程调控
结案总结
项目定位
第一步——项目开发研判
需要解决的问题
1 、项目地块价值如何?(决定是否投资或
以多大的规模投资)
2 、市场状况如何? (客户、竞争、供求、
市场大势)
3 、项目如何运作?(物业定位初步设想)
地块解析
市场机会
判断
初步市场
调研
可能发展的
物业判断
物业初步
定位
项目开发
初步设想
预可行性
分析(经
济测算)
开发决策
企业资源
开发研判阶段性成果
市场调研报告
发展建议书(工作说明、项目开发思路)
初步可行性分析报告
第二步——项目定位
本阶段要解决的问题
1 、我们面临的市场态势如何?
2 、谁是我们的客户?
3 、我是谁?——物业定位
4 、价值何在?——价格定位
5 、收益多少?——定位经济测算
项目分析
市场细分
与目标客
户聚焦
针对性市
场调研
项目开发
战略
价格定位定位经济
测算
客户定位物业定位
企业资源
项目定位阶段成果
市场研究报告
市场定位报告
可行性分析
(项目定位——成本、收益、风险测算)
第三步 发展建议
本阶段要解决的问题
1 、定位对项目开发有哪些要求?
2 、如何实现这些要求?(硬件)
3 、需要提供哪些服务?(软件)
项目定位
描述
专业建议
细节建议服务与管
理建议
规划建筑设
计任务书
项目开发
整体思路
工程阶段设计成果
调整
设计成果
客户测试
发展建议阶段成果
物业发展建议
规划与建筑设计任务书
规划、建筑、园林设计修改与调整建议
第四步 营销策略
本阶段要解决的问题
—— 前期定位与后期销售结合
1 、卖什么?
2 、卖给谁?
3 、卖多少?收入多少?
4 、何时卖?
5 、怎么卖?
6 、需要花多少钱?
确立目标 策略组合
计划安排营销费用
估算
营销策略
讨论
确定总体
战略
确认修改调整
营销策略阶段成果
营销策略报告
第五步 销售执行过程调控
本阶段应解决以下问题:
1 、向谁说?
2、说什么?
3、怎么说?
4 、何时说?
销售目标 阶段推广
计划
媒
体、 SP 、
PR 、 包
装计划
销售执行
费用估算
确定营销
总纲、推
广主题
销售准备
专业公司
整合
价格表
销售节奏
控制
销售执行阶段成果
销售执行报告
执行过程分报告
价格方案及价格表
执行过程调控
第六步 结案总结
本阶段工作任务
1 、对项目运作全过程的总结,包括相关数据、项目资料
的整理、客户分析、操作经验得失、与项目定位的比
较分析;
2 、形成案例,与其他项目组交流分享。
项目资料
、数据收
集整理
结案报告
案例编写交流分享
实际效果与
定位策划比
较分析
结案总结阶段成果
项目总结报告
案例分析
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  1. 1. 房地产策划流程 上海地汇投资管理有限公司 SHANGHAIDCHUIINVESTMENT MANAGEMENTCO.,LTD. 05-2007
  2. 2. 一般房地产开发流程 销售执行 营销策略项目定位 发展建议 结案总结 开发研判 规划设计立项 土地 工程建设 销售 物业管理
  3. 3. 策划流程——策划六步 项目开发 决策研判 发展建议 营销策略销售执行 过程调控 结案总结 项目定位
  4. 4. 第一步——项目开发研判 需要解决的问题 1 、项目地块价值如何?(决定是否投资或 以多大的规模投资) 2 、市场状况如何? (客户、竞争、供求、 市场大势) 3 、项目如何运作?(物业定位初步设想)
  5. 5. 地块解析 市场机会 判断 初步市场 调研 可能发展的 物业判断 物业初步 定位 项目开发 初步设想 预可行性 分析(经 济测算) 开发决策 企业资源
  6. 6. 开发研判阶段性成果 市场调研报告 发展建议书(工作说明、项目开发思路) 初步可行性分析报告
  7. 7. 第二步——项目定位 本阶段要解决的问题 1 、我们面临的市场态势如何? 2 、谁是我们的客户? 3 、我是谁?——物业定位 4 、价值何在?——价格定位 5 、收益多少?——定位经济测算
  8. 8. 项目分析 市场细分 与目标客 户聚焦 针对性市 场调研 项目开发 战略 价格定位定位经济 测算 客户定位物业定位 企业资源
  9. 9. 项目定位阶段成果 市场研究报告 市场定位报告 可行性分析 (项目定位——成本、收益、风险测算)
  10. 10. 第三步 发展建议 本阶段要解决的问题 1 、定位对项目开发有哪些要求? 2 、如何实现这些要求?(硬件) 3 、需要提供哪些服务?(软件)
  11. 11. 项目定位 描述 专业建议 细节建议服务与管 理建议 规划建筑设 计任务书 项目开发 整体思路 工程阶段设计成果 调整 设计成果 客户测试
  12. 12. 发展建议阶段成果 物业发展建议 规划与建筑设计任务书 规划、建筑、园林设计修改与调整建议
  13. 13. 第四步 营销策略 本阶段要解决的问题 —— 前期定位与后期销售结合 1 、卖什么? 2 、卖给谁? 3 、卖多少?收入多少? 4 、何时卖? 5 、怎么卖? 6 、需要花多少钱?
  14. 14. 确立目标 策略组合 计划安排营销费用 估算 营销策略 讨论 确定总体 战略 确认修改调整
  15. 15. 营销策略阶段成果 营销策略报告
  16. 16. 第五步 销售执行过程调控 本阶段应解决以下问题: 1 、向谁说? 2、说什么? 3、怎么说? 4 、何时说?
  17. 17. 销售目标 阶段推广 计划 媒 体、 SP 、 PR 、 包 装计划 销售执行 费用估算 确定营销 总纲、推 广主题 销售准备 专业公司 整合 价格表 销售节奏 控制
  18. 18. 销售执行阶段成果 销售执行报告 执行过程分报告 价格方案及价格表 执行过程调控
  19. 19. 第六步 结案总结 本阶段工作任务 1 、对项目运作全过程的总结,包括相关数据、项目资料 的整理、客户分析、操作经验得失、与项目定位的比 较分析; 2 、形成案例,与其他项目组交流分享。
  20. 20. 项目资料 、数据收 集整理 结案报告 案例编写交流分享 实际效果与 定位策划比 较分析
  21. 21. 结案总结阶段成果 项目总结报告 案例分析
  22. 22. 上海地汇投资管理有限公司 SHANGHAIDCHUIINVESTMENT MANAGEMENTCO.,LTD. 05-2007

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