Alavancagem Financeira K

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Alavancagem Financeira K

  1. 1. Otimização da Política de Ativos Mobiliários Carlos de Oliveira Ávila
  2. 2. Modus Operantis A MODUS OPERANTIS foi constituída com o objetivo de apoiar processos de fusão, compra / venda de empresas e otimização de políticas de ativos mobiliários. A empresa é formada por executivos com amplo histórico de sucesso na gestão de empresas nacionais e multinacionais.
  3. 3. Comparação Construção Própria Built to Suit / Aluguel / Leasing Back Financiamento BNDES <ul><li>Fluxo de Caixa Antecipado </li></ul><ul><li>Boa opção se a Empresa for vender o imóvel no futuro ou necessitar de garantias para outros empréstimos mais vantajosos. </li></ul><ul><li>Não haverá alavancagem financeira. </li></ul><ul><li>Fluxo de Caixa dilatado. </li></ul><ul><li>Boa opção quando a Empresa necessita liberar recursos para outros projetos. </li></ul><ul><li>Haverá alavancagem financeira. </li></ul><ul><li>Não expõe endividamento no Balanço. </li></ul><ul><li>Efeito no IR faz com que parte do aluguel seja “pago” com impostos. </li></ul><ul><li>Rápido e Sob Medida. </li></ul><ul><li>Fluxo Intermediário. </li></ul><ul><li>Boa opção se a Empresa se a Empresa vai vender o imóvel no futuro e necessita dos recursos para outros projetos. </li></ul><ul><li>Haverá alavancagem financeira. </li></ul><ul><li>O Balanço da Empresa mostrará maior endividamento. </li></ul>
  4. 4. Otimizando a Política de Ativos Mobiliários Terreno Financiamento <ul><li>Localização determinará melhores ou piores custos de logística, impactos na mão de obra e na equipe gerencial, possibilidade de incentivos fiscais e bom relacionamento com a comunidade. </li></ul><ul><li>Determinante para assegurar potencial de valorização do imóvel no longo prazo. </li></ul><ul><li>Quanto mais “universal” for o prédio maiores as chances de valorização no futuro e menores os custos de BUILT TO SUIT. </li></ul><ul><li>O layout do prédio é essencial para assegurar ganhos de produtividade, flexibilidade para expansão e conforto / segurança para operários e administradores. </li></ul><ul><li>Existem várias técnicas construtivas e pode-se otimizar custos gerenciando a obra. </li></ul><ul><li>Capital próprio raramente é uma boa opção. </li></ul><ul><li>Financiamento BNDES tem várias vantagens, na maioria das vezes custos menores, porém fluxo de caixa antecipado e processo de liberação mais lento. Pode-se administrar os custos de terreno e construção. </li></ul><ul><li>BUILT TO SUIT tem maior flexibilidade, é rápido, e o custo pode ser administrável se obtido o menor custo de terreno, menor custo de construção e o melhor financiador. </li></ul>Construção
  5. 5. Otimizando a Política de Ativos Mobiliários Terreno Financiamento <ul><li>A MODUS pode organizar a busca entre várias empresas imobiliárias sem desgastar a Administração do Negócio. </li></ul><ul><li>Um processo de licitação revelará a melhor opção. </li></ul><ul><li>A MODUS conhece várias empresas construtoras e pode também desenvolver opções locais. </li></ul><ul><li>A MODUS é 100% constituída por engenheiros que podem auxiliar no processo de layout do novo empreendimento e aconselhar quanto a melhor técnica construtiva. </li></ul><ul><li>Um processo de licitação revelará a melhor opção. </li></ul><ul><li>A MODUS conhece várias empresas financeiras e financiadores independentes que teriam interesse em apoiar a iniciativa. </li></ul><ul><li>Alguns destes investidores podem ser apenas para o período de construção. </li></ul><ul><li>Um processo de licitação revelará a melhor opção ou pode-se escolher pelo melhor fluxo de caixa para a Empresa. </li></ul>Construção
  6. 6. Otimização da Política de Imobilizados A MODUS OPERANTIS participa de projeto de BUILT TO SUIT desde 2006 e desenvolveu contatos com vários participantes deste tipo de iniciativa. São empresas imobiliárias, empresas de construção e agentes financeiros. Entendendo que um projeto inclui três parcelas: terreno, prédio e financiamento, a MODUS se propõe a organizar opções que reduzam o custo final do projeto para qualquer alternativa desejada pelo cliente.
  7. 7. Empresas de BUILT TO SUIT Empresas Integradas Empresas Financeiras <ul><li>Existem Construtoras associadas a financiadores que conseguem produzir alguns benefícios fiscais. </li></ul><ul><li>Algumas têm tecnologia diferenciada com elevada eficiência de construção. </li></ul><ul><li>A construtora pode ser contratada de forma independente. </li></ul><ul><li>Fazem securitização dos Contratos. </li></ul><ul><li>Empresas de Construção Civil que tem liquidez para financiar a obra e dispostas a aplicar recursos em Contratos de BUILT TO SUIT, a custos menores que financeiras. </li></ul><ul><li>Processos tradicionais de construção. </li></ul><ul><li>Maior flexibilidade para acomodar situações específicas, em especial antecipar recursos antes do BNDES. </li></ul><ul><li>Operam apenas no financiamento do Contrato para posteriormente securitizar o valor com Fundos de Pensão. </li></ul><ul><li>Há necessidade da Empresa localizar o terreno e contratar a construção. </li></ul>Construtoras
  8. 8. Contratos BUILT TO SUIT <ul><li>Prazos de 20, 15 e 10 anos, renovável por períodos menores ( 3 anos ). </li></ul><ul><li>Opção de Compra por critério mobiliário ( 5 avaliações ). </li></ul><ul><li>Opção de Compra por critério financeiro ( clausula de “ put or call ” ). </li></ul><ul><li>Pode incluir alguns equipamentos ( ex: Ponte Rolante ) </li></ul><ul><li>Custo de 0,9% a 1,2% ao mês, dependendo no nível de garantia, periodicidade da atualização de valor e prazo do contrato. </li></ul><ul><li>Correção anual pelo IGPM ou outro índice. </li></ul><ul><li>Flexibilidade para incorporar expansões. </li></ul><ul><li>Licenciamento Ambiental por conta da Contratante. </li></ul><ul><li>Licenciamento Municipal (construção civil) por conta da Contratada. </li></ul><ul><li>O processo pode envolver uma mini “ due diligence” . </li></ul>

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