1. Rynek Powierzchni
Magazynowych w Polsce
Listopad 2011
Aleksander Kuźniewski

2. CBRE
CBRE | Page 2

3. Nasze biura
CBRE | Page 3

4. Magazyn klasy A
 Wielkośd: 10,000 m kw.
 Siatka słupów: 12 x 24 m
 Wysokośd składowania: 10 m
 Nośnośd posadzki: 4.5 - 6 T/sq m
 Świetliki / klapy dymowe
 Zraszacze / Obciążenie ogniowe
 Ogrzewanie
 Bramy wjazdowe
 Doki / rampy hydrauliczne
CBRE | Page 4

5. Co decyduje o lokalizacji magazynu?
Lokalizacja ogólna:
Surowce powinny być magazynowane w pobliżu ich produkcji i skupu
Magazyny wyrobów gotowych należy lokalizować w ośrodkach zapotrzebowania
konsumpcyjnego
Lokalizacja szczegółowa – różne kryteria w zależności od rodzaju i przeznaczenia
magazynu.
Najem istniejącej powierzchni magazynowej:
Czynsz / Standard magazynu / Koszty transportu / Wymagania klienta
Koszty pracowników / Dostępność pracowników
Infrastruktura (drogi, kolej, moc prądu itd.)
Inne – np. prestiż lokalizacji / Odległość od mieszkania prezesa
CBRE | Page 5

6. Warunki umowy najmu
Czynsz:
A triple net lease (Net-Net-Net or NNN)
Rodzaj umowy w której Najemca zgadza się pokrywać wszystkie koszty związane z nieruchomością – a dodatkowo płaci
właścicielowi nieruchomości określony czynsz.
1) Czynsz (zysk właściciela) – indeksowany
Czynsz bazowy / Czynsz efektywny
2) Opłaty serwisowe – ‘open book’
podatki od nieruchomości, ubezpieczenie budynku, utrzymanie nieruchomości – części wspólnych, odśnieżanie dachów i
terenów wspólnych, dbanie o tereny zielone oświetlenie terenów wspólnych, koszty zarządzania obiektem itd.
3) Media – wg. zużycia / proporcjonalnie
Długość umowy najmu:
Umowa na czas oznaczony
Umowa na czas nieoznaczony
Art.685(1) kodeksu cywilnego:
„Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz wypowiadając dotychczasową
wysokość czynszu najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego.”
Definicja „lokalu”:
„Samodzielny lokal mieszkalny a także lokal o innym przeznaczeniu”
CBRE | Page 6

7. Przegląd rynku
CBRE | Page 7

8. Kluczowi deweloperzy magazynowi /właściciele
Prologis
Panattoni
28%
31% Segro
CA Immo
MLP Group
3%
2% Pinnacle
3%
4% 20% Valad
8%
Others
CBRE | Page 8

9. Powierzchnie magazynowe - Rynki lokalne
Sektor 1
Powierzchnie magazynowe w
Warszawie – do 15 km od
centrum miasta
Sektor 2
Parki Logistyczne – okolice
Warszawy
- od 15 to 80 km
Sector 3
Inne regiony
A4 Autostrady
Istniejące i planowane
CBRE | Page 9

10. Nowe powierzchnie oddane do użytku
‘000 m kw
Polska Warszawa i Region
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011F
CBRE | Page 10

11. Popyt (take-up) w podziale na regiony
(sq m)
100%
Inne
80%
Wrocław
Poznao
60%
Polska Centralna
40%
Śląsk
20%
Warszawa II
Warszawa I
0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1-Q3
CBRE | Page 11

12. Warszawa – Sektor I & II
CBRE | Page 12

13. Locations
SEKTOR I – granice Warszawy
• Dzielnice Włochy i Okęcie – ulice
Krakowska i Łopuszaoska
• Ursynów – ulica Puławska
• Żerao (ulica Annopol)
SEKTOR II – do 15 km od Warszawy
• Błonie, Ożarów, Nadarzyn, Pruszków,
• Piaseczno, Łubna
• Mszczonów, Sochaczew, Teresin
CBRE | Page 13

14. Podaż powierzchni magazynowych i współczynnik powierzchni niewynajętych w
Warszawie I & II
Duża dostępnośd wolnych powierzchni i niewielki ich przyrost.
Powierzchnia istniejąca (m kw.) Współczynnik powierzchni niewynajętych
3 000 000 30%
2 500 000 25%
2 000 000 20%
sq m
1 500 000 15%
1 000 000 10%
500 000 5%
0 0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q3
CBRE | Page 14

15. Nowe powierzchnie w Warszawie(Sektor I & II)
Ograniczona liczba nowych projektów – rozwój istniejących parków
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
sq m
150 000
100 000
50 000
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1-
Q3
CBRE | Page 15

16. Największe umowy w roku 2011 w Warszawie
Projekt Najemca Sektor Typ Powierzchnia
Prologis Park
Procter & Gamble Produkcja Renegocjacja 49,700
Sochaczew
Prologis Park Teresin Solid Logistics Logistyka Nowa 35,500
Point Park Mszczonow Jeronimo Martins Retail Nowa 20,600
Panattoni Park Swiecice Tech Data Retail Nowa 16,613
Annopol Logistic Park Ruch SA Retail Nowa 12,077
Alliance Logistics
Rohlig Logistyka Nowa 12,000
Center
Prologis Park Nadarzyn Toya Produkcyjna Renegocjacja 11,201
CBRE | Page 16

17. Rynek Powierzchni
Magazynowych
Sektor III
CBRE | Page 17

18. Powierzchnie magazynowe – podział na regiony
m kw.
Istniejąca Powierzchnia Powstająca
Śląsk
Polska Centralna
Poznao
Wrocław
Polska Północna
Kraków
Szczecin
0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400
Tysiące
CBRE | Page 18

19. Współczynnik powierzchni niewynajętych
Vacant Space Vacancy Rate
35% 200 000
30%
160 000
25%
20% 120 000
15% 80 000
10%
40 000
5%
0% 0
North Krakow Poznan Wroclaw Central Silesia
CBRE | Page 19

20. Popyt (take-up) na magazyny / Regiony
Take-Up 2009 Take-Up 2010 Take-up Q1-Q3 2011
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
Central Poland Silesia Poznan Wroclaw North & Krakow
Szczecin
CBRE | Page 20

21. ‘Prime Rents’ / Regiony
EUR/miesiac/m kw.
Szczecin
Śląsk
Warszawa Region
Polska Północna
Polska Centralna
Wrocław
Poznao
Kraków
Warszawa Miasto
0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00
CBRE | Page 21

22. Górny Śląsk
 Istniejąca powierzchnia
magazynowa – 1.26 miliona m kw.
w 19 parkach – 30% Sektora III.
 Lokalizacje – Będzin, Sosnowiec,
Dąbrowa Górnicza, Mysłowice,
Gliwice, Czeladż, Tychy, Chorzów
and Pszczyna.
Panattoni Park Myslowice  Malejący współczynnik powierzchni
niewynajętej– 5.8%
 Główni deweloperzy: Prologis, AIG/Lincoln, Panattoni, Menard Doswell , Bell
Properties.
 Inwestycje w budowie/rozbudowie: Panattoni Park Mysłowice, Panattoni Park
Gliwice I , Segro Industrial Park Tychy.
 Największa transakcja Q3 2011 – Eurocash w Segro Industrial Park Tychy (19,800
m kw)
CBRE | Page 22

23. Górny Śląsk
12 Prologis Park Chorzow
11 Prologis Park Bedzin
CBRE | Page 23

24. Górny Śląsk
Completions Take-Up
450 000
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1-Q3
CBRE | Page 24

25. Wielkopolska
 Istniejąca powierzchnia magazynowa Tulipan Park Poznan
- 837,000 m kw w 18 parkach.
 Lokalizacje– Tarnowo Podgórne,
Swarzędz, Komorniki, Kostrzyn, Kornik
and Gądki
 Największa umowa w Q3 2011 –
Amica w Poznao Logistics Centre –
30,000 m kw. (Niepruszewo, gm. Buk)
Prologis Park Poznan  Kluczowi deweloperzy: Prologis, Segro,
Panattoni, Clip, Doxler, Pinnacle.
 Współczynnik powierzchni niewynajętej
Q3 2011 - 4%.
 W chwili obecnej w budowie znajduje
się ok. 68,000 m kw w 5 budynkach:
Panattoni, Doxler, Goodman, Luvena i
Segro – większośd umów podpisywana
na zasadzie ‘pre-let’ bądź BTS
CBRE | Page 25

26. Poznao – lokalizacja Parków Logistycznych
11 Point Park Poznan
Prologis Park Chorzów
10 Tulipan Park Poznan
CBRE | Page 26

27. Powierzchnie magazynowe / Poznao
Completions (sq m) Take-Up (sq m)
250 000
225 000
200 000
175 000
150 000
125 000
100 000
75 000
50 000
25 000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1-Q3
CBRE | Page 27

28. Polska Centralna
 16 parków logistycznych, z istniejącą powierzchnią maagzynową 911,000 m kw.
 Glówna zaleta – centralna lokalizacja, sasiędztwo w pobliżu przecięcia autostrady
A1 i A2 oraz A1 i DK 8
 Główne lokalizacje- Lódź, Piotrków Trybunalski i Stryków
 Głowni deweloperzy: Prologis, AIG Lincoln, Emmerson, Segro, Europolis,
Panattoni
Europolis Poland Central
 Kluczowe centra dystrybucji dla: IKEA,
Auchan, Rossman oraz Kaufland
 Największy potencjał powierzchni do
wybudowania – 600,000 sq m.
 51,000 m kw powierzchni w trakcie budowy
(w trzech budynkach).
 Współczynnik powierzchni niewynajętych
12.7%.
CBRE | Page 28

29. Polska Centralna - lokalizacja Parków Logistycznych
6 Panattoni Park Lodz East
4 Logistic City
CBRE | Page 29

30. Polska Centralna
Completions (sq m) Take-Up (sq m)
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1-Q3
CBRE | Page 30

31. Wrocław
 Główny hub dla wytwórców elektroniki i
komputerów: LG Philips, Toshiba, sektor
automotive (Volvo) i AGD (Whirlpool, Fagor
Mastercook, Elektrolux)
 Głowne lokalziacje w pobliżu autostrady A4 i
drogi ekspresowej S8
Prologis Park Wroclaw IV  Główni deweloperzy: Prologis, Panattoni i
Skalski.
 Region Wrocławia to ok. 650,000 m kw
magazynów klasy A
 Współczynnik powierzchni niewynajętych
spadł do ok. 9%.
 80,000 m kw. w trakcie konstrukcji – częśd
jako projekty BTS
 Główne umowy 3Q 2011 – BTS dla Metsa Prologis Park Wrocław
Prologis Park Wroclaw
Tissue w Krapkowicach / Goodman
(27,000 m kw.)
CBRE | Page 31

32. Wrocław - lokalizacja Parków Logistycznych
5 Prologis Park Wroclaw II
6 Prologis Park Wroclaw III
CBRE | Page 32

33. Region Północny
 Region Północny - zarówno obszar Trójmiasta
jak również woj. Kujawsko-Pomorskiego (Toruo,
Bydgoszcz). W chwili obecnej istnieje ok.
203,000 m kw. nowoczesnej powierzchni
magazynowej
 Lokalizacje – okolice obwodnicy Trójmiasta
(Droga Ekspresowa S6), autostrada A1 będąca
drogą z polskich portów
 Głowni deweloperzy: Prologis, Panattoni, Segro,
Goodman i BIK.
 Logistic Centre Pruszcz Gdanski (14,200 sq m)
The vacancy rate currently is 7%
 W chwili obecnej żaden z deweloperów nie
prowadzi prac przy konstrukcji nowych
budynków (spekulacyjnie). Segro, Goodman i
AIG/ Lincoln.ogłosiło wiadomośd o
planowanych nowych inwestycjach.
 Nowe fazy projektów firm Panattoni i 7R
Logistic w miejscowości Kowale.
CBRE | Page 33

34. Przyszłośd rynku magazynowego
 Rosnąca aktywnośd, rozwój sieci handlowych (Pepco, Tesco, JM itd.)
 Duża liczba projektów typu BTS
 Spadający współczynnik powierzchni niewynajętych
 Inwestycje spekulacyjne – nowy model (park magazynowo-biznesowy)
 Stabilizacja czynszów, przy dużych zachętach finansowych deweloperów
CBRE | Page 34

35. Kontakt
INDUSTRIAL AGENCY INDUSTRIAL AGENCY
Aleksander Kuźniewski Patrick Kurowski
Property Negotiator Head of Industrial Agency,
CBRE CBRE
Rondo ONZ 1 Rondo ONZ 1
00-124 Warszawa 00-124 Warszawa
tel: +48 22 544 80 48 tel: +48 22 544 80 33
e: aleksander.kuzniewski@cbre.com e: patrick.kurowski@cbre.com
CBRE | Page 35

36. Współczynnik powierzchni niewynajętych
Mniej niż milion m kw dostępnych do wynajęcia
Sector 1 Sector 2 Sector 3
28%
24%
20%
16%
12%
8%
4%
0%
Q2 2008 Q4 2008 Q2 2009 Q4 2009 Q2 2010 Q4 2010 Q2 2011 Q3 2011
CBRE | Page 36

37. Powierzchnia dostępna (m kw)
Mniej niż milion m kw dostępnych do wynajęcia
Sector 1 Sector 2 Sector 3
1 200 000
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
0
Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011
CBRE | Page 37

38. Kluczowe Dane
2011 Q3 Sektor 1 Sektor 2 Sektor 3 Łącznie
Łączna powierzchnia (m kw.) 592,000 2,040,000 4,130,000 6,762,000
Nowe powierzchnie (m kw.) 0 17,000 110,000 127,000
W trakcie realizacji (m kw.) 30,000 35,000 300,000 365,000
Umowy najmu (m kw.) 25,000 180,000 340,000 545,000
Dostępna powierzchnia (m kw.) 65,000 400,000 370,000 835,000
Współczynnik wolnych powierzchni 11% 20% 9% 12%
Czynsze (EUR/m kw/miesiąc) 4.50 – 5.00 3.10 – 3.50 3.20 – 3.90 -
CBRE | Page 38

39. Prime yields have compressed recently in Poland
Offices Shopping Centres Warehouses
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Source: CB Richard Ellis
CBRE | Page 39