1. Лекц №1
Гэрээний ойлголт, гэрээний агуулга,
бүтэц
1. Гэрээний ойлголт
2. Гэрээний агуулга
3. Гэрээний бүтэц
Гэрээний эрх зүй нь иргэний эрх зүйн бүтэц дэх бүрдэл хэсгийн нэг юм.
Гэрээ нь зөвхөн талуудын хүсэл сонирхлын илэрхийлэл бөгөөд тэдгээрийн хоорондын
тохиролцоон дээр бий болно. Ингэхдээ хөндлөнгийн аливаа этгээдээр тодорхойлогдож
батлагдахгүй. Талууд өөрийн хүсэл зоригийн илэрхийллийн үндсэн дээр эрх зүйн харилцаанд
орсоныг гэрчилж буй хэлбэр юм. Гэрээ нь дараах үндсэн шинжээр тодорхойлогдоно. Үүнд:
Оролцогчдын хооронд хууль зүйн харилцаа тогтдог.
Оролцогчид нь сайн дурын үндсэн дээр тодорхой зорилго агуулан байгуулдаг.
Гэрээний оролцогч нь тэгш эрхтэй байдаг.
Гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд төрийн албадлагыг
хэрэглэдэг.
Мөн гэрээг байгуулахдаа дараах шаардлагуудыг хангасан байх ѐстой.
1. Гэрээ нь хуулийн хүрээнд байна. Өөрөөр хэлбэл хуулиар зөвшөөрсөнөөс бусдыг
хориглоно. Хориглосоноос бусдыг зөвшөөрнө гэсэн ойлголт юм.
2. Гэрээний агуулга нь хууль ѐсны байх.
Гэрээний агуулга гэдэг нь эрх зүйн харилцаа үүсгэж буй үндэслэл, тэрхүү
үндэслэлийг хангаж байгаа гэрээний нөхцөлийг ойлгоно. Үүнд:
Стандарт нөхцөл – гэрээ байгуулагч № тал нь нөгөөдөө санал болгож
байгаа, хуулиар тодохойлоогүй эсвэл хуулийн заалтыг тодотгосон журам
тогтоосон , байнга хэрэглэгдэх, урьдчилан тогтоосон нөхцөлийг хэлнэ.
Гол нөхцөл – хуульд заасан гэрээнд заавал тусгавал зохих, түүнчлэх нэг
талын хүссэний дагуу нөгөө төл гь зөвшөөрсөн нөхцөлийг гэрээний гол
нөхцөл гэнэ.
Бусад нөхцөл – эрх зүйн хэм хэмжээгээр зохицуулаагүй, ердийн
нөхцөлүүдэд нэмэлт өөрчлөлт оруулахад чишлэсэн нөхцөлүүд хамаардаг.
3. Гэрээний талууд иргэний эрх зүйг чадамжтай байх

2. Иргэний хувьд иргэнийг
Бүрэн чадамжтай – 18 наснаас дээш настай, сэтгэцийн хувьд эрүүл буюу
үйл ажиллагаанаасаа үүсэх гарах үр дагаварыг хариуцах чадвартай этгээд
байна.
Бүрэн бус чадамжтай – 14 – 18 настай, сэтгэцийн хувьд эрүүл, өөрийн
олсон орлого гэх мэт зүйлсийг захиран зарцуулах эрхтэй байна.
Зарим чадамжтай – 7 – 14 настай, хиймэгц биелэх ахуйн чанартай жижиг
хэлцэлийг хийх эрхтэй.
Чадамжгүй – 0 – 7 насны этгээд байна. Ямар нэгэн хариуцлага хүлээхгүй.
Хязгаарлагдмал чадамж – байнга согтуурсан эсвэл мансуурсан, сэтгэцийн
өвчиний улмаас шүүхээс чадамжаа хязгаарлуулсан байна.
Хуулийн этгээдийг
Иргэний хуульд заасанаар /И.Х-ийн 26.1/ хуулийн этгээд хулсын бүртгэлд
бүртгүүлсэнээр эрх зүйн чадвар нь бий болж, хуульд заасаны дагуу татан
буугдаж, улсын бүртгэлээс хассанаар дуусгавар болно гэж заасан.
4. Гэрээний хэлбэрийн зөрчилгүй байх
Иргэний хуульд заахдаа гэрээг
Бичгээр
Амаар байгуулж болно гэж заасан. Зарим төрлийн гэрээг улсын бүртгэх
байгууллагад бүргүүлэх, нотариатаар гэрчлүүлсэн тохиолдолд хүчин
төгөлдөр байна.
Гэрээний бүтэц
Гэрээг бичихдээ түүний бүтэцийг логик дараалалтай тодорхойлох нь зүйтэй. Үүнд:
Хаана, хэзээ үйлдэж байгаа
Гэрээний талууд /тэдний овог нэр, аль талын төлөөлөгч болох,цаашид
гэрээнд хэн гэх/
Гэрээний агуулга буюу гэрээний зүйлийг тодорхойлох, хаана байршилтайь
ямар эд зүйл болох, хаана бүртгэлтэй, ямар бүртгэлийн дугаартай болох,
тухайн зүйлийн зориулалт, хэлбэр, хэмжээ зэргийг тусгана. Мөн төлбөр

3. тооцоог хэрхэн хийж дуусгах, тээвэрлэлтийг аль тал хариуцах гэх мэтийг
тусгах
Нэг талын эдлэх эрх, хүлээх үүрэг
Нөгөө талын эдлэх эрх, хүлээх үүрэг
Давагдашгүй хүчин зүйлийн талаар тохиролцох
Бусад зүйл буюу гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах, Талуудын харилцан
тохиролцсон нэмэлт зүйлийг тусгана.
Гэрээ биелүүлэх баталгаа, хариуцлага
 Гэрээг зөрчвөл хүлээх хариуцлага
 Маргаан гарсан тохиолдолд шүүх, арбитраар шийдвэрлүүлэх
 Гэрээ биелэгдэх цаг хугацаа, анз төлөх болзол зэргийг тусгана.
Гэрээг байгуулагч талуудын хаяг, овог нэр, регистрийн дугаар, холбоо
барих утас, гарын үсэг гэх мэт.
Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах,
худалдан авах гэрээ

4. Улаанбаатар хот.
Дугаар____
____оны ___–р сарын___
Нэг
талаас __________________________________________________________
(аж ахуйн нэгжийн нэр, хаяг)
(цаашид”Худалдагч” гэнэ), түүнийг ___________________________үндсэн дээр төлөөлөн
____________________________________________________
(төлөөлсөн хүний албан тушаал, нэр)
Нөгөө
талаас _______________________________________________________
(аж ахуйн нэгжийн нэр, хаяг)
(цаашид”Худалдан авагч” гэнэ), түүнийг __________________________үндсэн дээр төлөөлөн
_______________________________________________________
(төлөөлсөн хүний албан тушаал, нэр)
дараахь гэрээг байгуулав. Үүнд:
1. Худалдах, худалдан авахаар тохирсон зүйлийн талаар.
______________ аймаг, хот ___________ сум, хороо, багийн _______________ гудамж, талбайд
дугаартай /хаягт/ орших, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн дугаартай, ________________
зориулалттай _______________________________
урт, _____ өндөр, ______ өргөнтэй, ______ давхар______ өрөө тасалгаа
танхимтай _____
ашигтай талбайтай ____________________________
_____________________________________________________________
/барилга байгууламжийн нэрийг бичих/
______ урт______ өргөн________ өндөртэй нийтдээ ______ талбайтай хашаа, тохижуулсан
хатуу хучилттай талбай, зам____________________
зүлэгжүүлсэн талбай, _____ төрлийн мод___ ширхэг, жимсний _____ мод, бут, сөөг______
ширхэгийг тус тус худалдах, худалдан авахаар тохиролцов.

5. Гэрээний зүйл болох _____________________________ барилга, хашаа ашиглалтанд _______
он ____-р сар____ өдөр орсон, ___________________
___________________________________ материалаар баригдсан.
Худалдагдаж буй үндсэн хөрөнгийн чанар: ___________________________
__________________________________________________
эдэлгээний
байдал
____________________ өнгө, үзэмж __________ цаашид засвар, үйлчилгээ шаардлагатай. /шууд
ашиглах боломжтой/
Эд хөрөнгийг шилжүүлэн өгөхөд шаардагдах стандарт, техникийн нөхцөл дараахь байдлаар
тодорхойлогдоно.
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
Талууд
худалдах,
худалдан
авахаар
тохиролцсон
үл
хөдлөх
хөрөнгө
болох__________________________ барилгыг _________________________
төгрөг, хашааг ______________төгрөг, тоног төхөөрөмжийг ______________
төгрөг, тохижилт бусад зүйлийг _______________ төгрөг, бүгд _____________
төгрөгөөр үнэлэхээр тохиролцов.
Худалдан авагчаас үнийг ______ оны ____ сарын ____-ны дотор ____________________ банк
дахь ________ тоот дансанд төгрөг /валют/-аар шилжүүлнэ. /__________________ төгрөг, валют
бэлнээр шилжүүлэн өгөв.
Гэрээнд заасан хөрөнгийг Худалдагчийн талаас _________________ Худалдан авагчийн талаас
__________________________ оролцсон бүрэлдэхүүнтэйгээр ______ оны ___ сарын ____ -ны
өдрийн _____ цагт албан ѐсоор гардуулан өгч авалцахаар тохиролцов. Ийнхүү хүлээлгэн
өгөхдөө эд зүйлийн тоо хэмжээ, чанар, бүрэн бүтэн байдал, өнгө үзэмж, ус цахилгаан,
холбооны суваг, үйлчилгээний байдал зэргийг тодорхой тусгасан баримтыг газар дээр нь
үйлдэж, талуудыг бүрэн төлөөлөх эрх бүхий этгээдүүд гарын үсэг зурна.
Гэрээнд заасан хугацааны дотор үүрэг гүйцэтгэх явцад худалдагдсан эд хөрөнгийн үнэнд болон
мөнгөний ханшийн өөрчлөлт гарвал, энэхүү гэрээ байгуулсан өдрийн тохиролцсон үнээр
тогтоох бөгөөд талууд үнийг дангаар өөрчлөх буюу өөрчлөхийг шаардах эрхгүй.

6. 2. Худалдагчийн эрх үүрэг.
2.1. Худалдан авагч, худалдан авсан зүйлээ хүлээн авах буюу түүний үнийг төлөхөөр гэрээгээр
тогтоосон хугацааг хожимдуулбал, түүнд үүргээ биелүүлэх болон биелэлтийг саатуулснаас
учирсан хохирлыг төлөхийг шаардах эрхтэй.
2.2. Худалдагдсан эд хөрөнгийг шилжүүлэн өгөх хүртэл түүний бүрэн бүтэн
хариуцаж, гэрээний нөхцөлд заасан шаардлага хангахуйцаар засч
байдлыг
тохинуулж өгөх үүрэг
хүлээнэ.
2.3. Гэрээний нөхцөлд тохирохгүй эд хөрөнгө шилжүүлэх, биелэлтийг саатуулах тохиолдол
гарвал Худалдан авагчид учирсан хохирлыг нөхөн төлнө.
2.4. Эд хөрөнгийг шилжүүлэн өгөхөд түүнийг дагалдах бичиг баримт, хувийн хэрэг, паспорт,
зураг, төсөв, газар эзэмших, ашиглах эрхийн бичиг,даатгал, төлбөр тооцооны бусад
баримт,сантехник, ус цахилгаан, холбооны үйлчилгээ зэрэгт холбогдох баримт бичгийг хамтад
нь гардуулан өгнө.
2.5. Энэхүү гэрээг байгуулахдаа худалдаж байгаа эд хөрөнгийн талаар хөлслөгч, барьцаалагч
түрээслэгч зэрэг гуравдагч этгээд байхгүй болохыг мэдэгдэж байна.
/ хэрэв бий бол тэдгээрийн эрхийн талаар зааж, тэдгээрт холбогдох асуудлыг хэрхэн
зохицуулсныг тодорхойлно./
2.6.
Худалдаж
байгаа
эд
хөрөнгийн
чанарын
доголдол,
согог
гэмтэл
__________________________ болно.
Эд хөрөнгийг хүлээлгэн өгсөн өдрөөс хойш 6 сарын дотор дээр дурьдсанаас өөр чанарын
дутагдал илэрвэл уг дутагдлыг хариуцан арилгана.
Харин эдэлгээ, хадгалалт, хамгаалалтаас үүссэн буюу эд хөрөнгийг хүлээн авах үед мэдэгдэх
ил дутагдлыг худалдагч тал хариуцахгүй.
3.Худалдан авагчийн эрх үүрэг.
3.1. Худалдан авсан эд хөрөнгийн үнийг тогтоосон хугацаанд дансаар болон
шилжүүлэн өгнө.
бэлэн мөнгөөр

7. 3.2. Энэ гэрээнд заасан хугацаанд эд хөрөнгийг албан ѐсоор хүлээн авна.
3.3. Үүрэг биелүүлэх хугацаа хожимдуулсан тохиолдолд түүнээс шалтгаалан
гарсан зардал,
хохиролыг Худалдагч талд төлж хохиролгүй болгоно.
3.4. Худалдагч эд хөрөнгийг шилжүүлэх үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүй буюу гэрээний
нөхцөлд түүнд үүргээ биелүүлэх, хугацаа хожимдуулснаас учирсан хохирлоо төлүүлэхийг
шаардах эрхтэй.
3.5. Эд хөрөнгийг хүлээн авахдаа энэ гэрээнд заасны дагуу төлөөлөх бүрэн эрхтэй хүмүүсийн
бүрэлдэхүүнээр оролцож, түүний иж бүрдэл, чанар байдал зэргийг шалгаж, дагалдах бичиг
баримтын хамт авах ба хүлээн авах үед илэрсэн дутагдлыг талаар Худалдагч талтай тухайн
үедээ хэлэлцэн, хэрхэхийг шийдвэрлэж, хүлээн авсан тухай баримтад тодорхой тусгана.
4.Давагдашгүй хүчин зүйл
4.1 Гэрээний аль нэг тал давагдашгүй хүчин зүйл / тухайлбал : газар хөдлөлт , үер, гал түймэр,
далайн шуурга, хар салхи, халдварт өвчний тархалт болон байгалийн бусад аюулт үзэгдэл, ажил
хаялт, төрийн шийдвэр, оролцоо гэх мэт / -ийн нөхцөл байдлын улмаас гэрээгээр хүлээсэн
үүргээ биелүүлэх боломжгүй болсон тохиолдолд гэрээний хариуцлагаас /алданги, торгууль /
чөлөөлөгдөх үндэслэл болно.
4.2 Дээрхи давагдашгүй хүчин зүйл бий болсон тухай нотолгоог тухайн орны Худалдаа Аж
Үйлдвэрийн Танхим гэрчилнэ.
5. Бусад зүйл
Энэхүү үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн
бүртгэлийн газарт _____ оны ____ сарын ____ өдрийн дотор
___________________________ нар хариуцан бүртгүүлнэ.
Худалдагдах
эд
хөрөнгө
нь
____
оны
____
сар
_____
өдөр
хүртэл
хугацаагаар _______________ -ын даатгалын байгууллагад ______________ төгрөгөөр үнэлж
__________________ тохиолдол, нөхцөлүүдээр даатгалтай бөгөөд _____ оны _____ сар _____

8. өдөр олгосон _____________ дугаартай гэрээ, баталгаа, хураамжийн баримтыг Худалдагч талд
эд хөрөнгийн хамт шилжүүлэхээр тохиролцов.
Газар өмчлөгчийн өмчлөлд байсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдсанаас шалтгаалан дэвсгэр
газрыг
эзэмших
ашиглах
эрхийн
талаар
дараахь
тохиролцоонд
хүрэв.
Үүнд:_______________________________________
___________________________________________________________
___________________________________________________________
Энэ эд хөрөнгийг худалдах тухай түүнийг хамтран өмчлөх эрхтэй гэр
бүлийн бүх гишүүнтэй тохиролцсон бөгөөд тэдгээрийн бичгээр зөвшөөрсөн баримтыг
хавсаргав.
5. Гэрээ биелүүлэх баталгаа ба хариуцлага.
6.1. Гэрээ байгуулагч талууд үүргээ хугацаанд нь шударгаар биелүүлнэ.
ѐсоор биелүүлээгүй бол Монгол Улсын Иргэний хуулийн 180,205,206
Хэрвээ гэрээ зохих
дугаар зүйлд заасны
дагуу хариуцлага хүлээнэ.
6.2. Гэрээнд заасан хугацаанд үүргээ биелүүлээгүй тал гүйцэтгээгүй үүргийн
дүнгийн
0.5 хувиар тооцож хоног тутамд алданга төлөх боловч гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн
_______________ хувиас хэтрэхгүй байна. /50 хүртэл хувь байж болно./
6.3. Гэрээний аль нэг тал өөрийн үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүй
нөгөө тал үүргээ биелүүлэх тодорхой хугацаа заах бөгөөд
үүргээ хэрэгжүүлээгүй бол гэрээг цуцалж, гэрээ
тохиолдолд
тохиролцсон хугацаанд
байгуулснаас учирсан хохирол,
түүгээр тогтоосон анзыг төлүүлнэ.
6.4.Талууд байгуулах гэрээ, худалдагдсан зүйлийн талаар санал зөрөлдөөн гарвал иргэний
хуульд заасан журмын дагуу гомдлын шаардлага гаргах,
хариу өгөх зэргээр найрсгаар
харилцаж маргааныг зохицуулна.
6.5 Хэрэв маргаантай асуудлаар Талууд тохиролцоонд хүрч чадахгүй тохиолдолд тус гэрээтэй
холбоотой аливаа маргаантай асуудлыг
Монголын Үндэсний Худалдаа Аж Үйлдвэрийн

9. Танхимын дэргэдэх Монголын Үндэсний Арбитрт түүний Арбитрын Хэрэг Шийдвэрлэх
Дүрмийн дагуу Монгол Улсад эцэслэн шийдвэрлүүлнэ.
- Энэ гэрээг байгуулж, гарын үсэг зурснаар хүчин төгөлдөр болов.
- Гэрээг _____ хувь үйлдэж, талууд тус бүр ______ хувийг авав.
6.6. Талуудын хаяг:
Худалдагч:
Хаяг,индекс:___________________________________________________
Утас_____________факс
Тооцооны дансны дугаар ______________________________
Худалдан авагч:
Хаяг,индекс:___________________________________________________
Утас_____________факс
Тооцооны дансны дугаар ________________________________
Худалдагч _____________________(_______________)
Худалдан авагч__________________(______________)
Лекц №2
Гэрээ байгуулах, гэрээ тайлбарлах
1. Гэрээ байгуулсанд тооцох
2. Үнэ хаялцуулан гэрээ байгуулах
3. Гэрээг тайлбарлах

10. Гэрээг байгуулахдаа заавал байгуулах журмын дагуу эсвэл үнэ хаялцуулах дуудлага
худалдааны журмын дагуу байгуулна.
Нэг этгээд санал гарган нөгөө этгээд уг саналыг хүлээн зөвшөөрсөнөөр гэрээ
байгуулагдана.
Нэг этгээд бусад этгээд рүү хандан хүсэл зоригоо бодитой, хангалттай илэрхийлсэнийг
гэрээ байгуулах санал гэнэ.
Гэрээ байгуулах саналаас өөр нөхцөлөөр гэрээ байгуулахыг зөвшөөрсөн хариуг гэрээ
байгуулах шинэ санаа гэж үзнэ.
Гэрээг байгуулахаар тодорхой бус этгээдүүдэд хандан гаргасан хүсэл зоригийн
илэрхийлэлийг санал гаргах дуудлага гэнэ.
Гэрээ байгуулах санал гаргахыг оферт гэнэ. Оферт нь утга агуулгын хувьд тодорхой,
ойлгомжтой хоѐрдмол утга агуулаагүй, гэрээний гол нөхцөлийн талаар дурьдсан байх
шаардлагатай. Дараах үндэслэлээр гэрээ байгуулсанд тооцно.
эд хөрөнгө шилжүүлснээр гэрээ байгуулахаар хуульд заасан бол гэрээний гол
нөхцөлийн талаар талууд тохиролцож, тухайн эд хөрөнгийг шилжүүлснээр;
гэрээг бичгээр байгуулахаар хуульд заасан буюу талууд тохиролцсон бол талууд нэг
баримт бичиг үйлдэж, гарын үсэг зурах буюу гэрээний саналыг зөвшөөрснөө
илэрхийлсэн тал гарын үсгээ зурсан захидал, албан бичиг, телефакс эдгээртэй адилтгах
баримт бичгийг нөгөө тал хүлээн авснаар;
гэрээний саналыг хариу ирүүлэх хугацаатайгаар илгээсэн бөгөөд дурдсан хугацаанд
нөгөө талаас зөвшөөрсөн хариу авсан;
гэрээний саналыг хариу ирүүлэх хугацаа заалгүй бичгээр илгээсэн бөгөөд түүнийг
зөвшөөрсөн тухай хариуг ердийн боломжит хугацаанд хүлээн авсан;
нүүр тулан амаар гаргасан саналд тэр даруй зөвшөөрсөн хариу өгсөн;
гэрээ байгуулах саналыг хүлээн авсан тал зөвшөөрсөн хариуг хугацаанд нь илгээсэн
боловч уг хариу хожимдож ирсэн учир гэрээг байгуулахгүй гэж нөгөө тал нь хариу
илгээсэн талд нэн даруй мэдэгдээгүй;
ажил хэргийн хүрээнд тогтсон заншил ѐсоор санал гаргагч талыг хүлээн зөвшөөрнө
гэж үзээд санал хүлээн авагч тал нь саналд дурдсанаас өөр нөхцөлөөр гэрээ

11. байгуулахаар хариу илгээсэн тохиолдолд санал гаргагч татгалзсан тухайгаа нэн даруй
мэдэгдээгүй.
цахим хэлбэрээр гэрээ хийх бол талууд цахим баримт бичиг үйлдэж, Цахим гарын
үсгийн тухай хуульд заасан тоон гарын үсэг зурсан бол.
Саналын хариу нь гэрээ байгуулах тухай саналд чиглэгдэж буй хүсэл зоригийн
илэрхийлэл юм. Гэрээ байгуулах тухай саналд хариу ирүүлсэнийг акцепт гэнэ.
Гэрээний
агуулгыг ямар нэгэн өөрчлөлтгүйгээр хүлээн авахыг ойлгоно. Гэрээ байгуулах санал хүлээн
аваад хариу өгөөгүй тохиолдолд дуугүй зөвшөөрөх замаар гэрээг байгуулсанд тооцно.
Үнэ хаялцуулан гэрээ байгуулах
Үнэ хаялцуулах ажиллагааг зохион байгуулагч нь өмчлөгч буюу эрх эзэмшигч, эсхүл эрх
олгогдсон этгээд байж болох бөгөөд үнэ хаялцуулах замаар гэрээг үнэ хаялцаж ялсан этгээдтэй
байгуулна.
Эд хөрөнгө буюу эд хөрөнгийн эрхийг худалдах гэрээг хуульд заасан тохиолдолд үнэ
хаялцуулах замаар байгуулна. Үнэ хаялцуулах ажиллагааг дуудлага худалдаа буюу уралдааны
хэлбэрээр явуулна.
Дуудлага худалдаагаар үнэ хаялцан ялагч нь хамгийн өндөр үнэ санал болгосон этгээд
байна.
Уралдаанд ялагч нь уралдааныг зохион байгуулах комиссоос урьдчилан тодорхойлсноор
хамгийн сайн нөхцөлийг хангасан этгээд байх бөгөөд үнэ хаялцуулах ажиллагааны хэлбэрийг
уг эд хөрөнгийн өмчлөгч буюу эд хөрөнгийн эрх эзэмшигч тогтооно.
Нэг этгээд оролцсон бол дуудлага худалдаа, уралдаан явагдаагүй гэж үзнэ. Дуудлага
худалдаа буюу уралдааныг нээлттэй буюу хаалттай явуулж болно.
Зохион байгуулагч нь зарыг үнэ хаялцуулах ажиллагаа явуулахаас гучаас доошгүй
хоногийн өмнө гаргах бөгөөд түүнд ажиллагаа явуулах хэлбэр, газар, хугацаа, гэрээний зүйл,
анхны үнэ, оролцогчдыг бүртгэх, ялсан этгээдийг тогтоох журам болон бусад мэдээллийг
тусгана. Гэрээний зүйл нь гэрээ байгуулах эрх бол гэрээ байгуулах хугацааг заана.
Нээлттэй дуудлага худалдаа, уралдаан зохион байгуулагч тэдгээрийг явуулахаас
татгалзах эрхтэй. Гэхдээ дуудлага худалдаа явуулахаар товлон зарласан өдрөөс гурваас
доошгүй хоногийн, уралдаан явуулахаар зарласан өдрөөс гучаас доошгүй хоногийн өмнө
ийнхүү татгалзаж болно. / хохирол/

12. Хаалттай дуудлага худалдаа, уралдаан зохион байгуулагч нь түүнд уригдсан
оролцогчдод учирсан хохирлыг ямар хугацаанд дуудлага худалдаа, уралдаан явуулахаас
татгалзсанаас үл хамааран нөхөн төлөх үүрэгтэй.
Үнэ хаялцуулах ажиллагаанд оролцогч зард заасан хэмжээ, журмаар, заасан хугацаанд
дэнчин тавина. Үнэ хаялцуулах ажиллагааг явуулаагүй, түүнд оролцоогүй, эсхүл оролцсон
боловч ялаагүй этгээдэд дэнчинг буцаан олгоно. Ялсан этгээдтэй гэрээ байгуулахдаа дэнчинг
гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд оруулан тооцно.
Үнэ хаялцуулах ажиллагаанд ялсан этгээд болон ажиллагаа зохион байгуулагч дуудлага
худалдаа, уралдааны үр дүнгийн тухай тэмдэглэлд явуулсан өдөрт нь гарын үсэг зурах бөгөөд
энэ тэмдэглэл гэрээний адил хүчинтэй байна. Ялсан этгээд тэмдэглэлд гарын үсэг зурахаас
зайлсхийвэл тавьсан дэнчингээ алдана. Зохион байгуулагч тэмдэглэлд гарын үсэг зурахаас
зайлсхийвэл нөгөө талын тавьсан дэнчинг буцааж өгөхийн зэрэгцээ ажиллагаанд оролцсоноос
учирсан хохирлыг дэнчингээс давсан хэмжээгээр нөхөн төлөх үүрэгтэй. Үнэ хаялцуулах
ажиллагааг гэрээ байгуулах эрх олж авах нөхцөлтэйгөөр явуулсан бол уг ажиллагааг явуулж
дуусаад тэмдэглэл үйлдсэнээс хойш хорь хоногийн дотор, эсхүл зард дурдсан хугацаанд талууд
гэрээнд гарын үсэг зурна. Талуудын нэг нь гэрээ байгуулахаас зайлсхийвэл нөгөө тал нь гэрээг
байгуулсанд тооцож, үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах, учирсан хохирлоо нөхөн төлүүлэхээр
шаардах эрхтэй.
Хуулиар тогтоосон журам зөрчиж явуулсан үнэ хаялцуулах ажиллагаа хүчин төгөлдөр
бус байна. Хүчин төгөлдөр бус үнэ хаялцуулах ажиллагаанд ялсан этгээдтэй байгуулсан гэрээ
хүчин төгөлдөр бус байна. Журам шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн журмаар явуулах дуудлага
худалдаанд нэгэн адил хамаарна
Гэрээг тайлбарлах
Гэрээг тайлбарлахдаа түүний үгийн шууд утгыг анхаарна. Гэрээний аль нэг нөхцөлийн
утга нь ойлгомжгүй бол түүний агуулгыг бусад нөхцөл болон гэрээний ерөнхий агуулгатай
харьцуулах замаар тодорхойлно.
Гэрээний зарим үг хэллэгийг нутгийн онцлогоос шалтгаалан өөр өөр агуулгаар
тайлбарлаж болохоор байвал гэрээ байгуулсан талуудын оршин суугаа газарт хэрэглэж заншсан
агуулгаар, талууд нь өөр өөр газар оршин суудаг бол гэрээ байгуулах саналыг хүлээн

13. зөвшөөрсөн талын оршин суугаа газарт хэрэглэж заншсан агуулгаар тайлбарлана. Хоорондоо
зөрчилтэй буюу олон утга санааг агуулсан үг хэллэг байвал гэрээний агуулгад илүү тохирсон
утга санаагаар тайлбарлана.
Холимог гэрээний агуулгыг тайлбарлахдаа гэрээний гүйцэтгэлд илүү төсөөтэй тухайн
төрлийн гэрээг зохицуулсан хуулийн хэм хэмжээг анхаарна. Дээрхи аргаар гэрээний агуулгыг
тодорхойлох боломжгүй бол гэрээний зорилгыг харгалзан талуудын нэгдмэл санааг тодруулах
бөгөөд үүний тулд гэрээ байгуулахаас өмнө хийсэн хэлэлцээ, харилцан илгээсэн баримт бичиг,
талуудын хооронд тогтсон практик, ажил хэргийн хүрээнд тогтсон заншил зэрэг нөхцөл
байдлыг харгалзан үзнэ.
Лекц №3
Гэрээг дуусгавар болгох, гэрээний үүргийн
зөрчил, хариуцлага
1. Гэрээг дуусгавар болгох үндэслэл журам
2. Гэрээний үүргийн зөрчил
3. Хариуцлага

14. Иргэний эрх зүй дэх нэг чухал хэсэг нь гэрээ дуусгавар болох юм. Гэрээ нь үүрэг үүсэх
үндэслэлийн дагуу бий болж үүргийн эрх зүйн дагуу дуусгавар болно. Гэрээг ердийн журмаар
болон хуульд заасан үндэслэлээр дуусгавар болгоно.
Ердийн журмаар хугацаа зааж гэрээ байгуулсан тохиолдолд гэрээний хугацаа дуусмагц
гэрээ хүчин төгөлдөр бус болно.
Монгол Улсын иргэний хуульд заасанаар эрээнээс татгазах, гэрээг цуцлах гэсэн
ойлголтоор гэрээг дуусгавар болно.
Гэрээнээс татгалзах
Нэг талын татгалзал байх

Гэрээнээс бүхэлд нь татгалзах – үргэлжлэх боломжгүй

Гэрээнээс хэсэгчлэн татгалзах – гэрээ өөрчлгдөх үндэслэл болно.
Гэрээнээс татгалзах журам

Аль нэг тал нь татгалзаж буйгаа нөгөө талдаа мэдэгдэх

Гэрээнээс татгалзах хугацааг татгалзах санал гаргаагүй тал тогтоосон байхад
хугацаандаа мэдэгдээгүй бол гэрээнээс татгалзах эрхээ алдана.

Гэрээний аль нэг талд хэд хэдэн этгээд хамтран оролцож байгаа бол хамтран
татгалзана.

Үүрэг гүйцэтгэгч хүлээсэн үүргээ гүйцэтгээгүй тохиолдолд гэрээнээс татгалзах
эрхээ алдах болзолтойгоор гэрээ байгуулсан бол уг болзол бий болсон
тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч гэрээнээс татгалзах эрхтэй.

Гэрээний аль нэг тал үүргээ гүйцэтгээгүй бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзах
эрхтэй байхаар гэрээ байгуулсан боловч үүрэг гүйцэтгэгч тал нь харилцан
шаардлага бүхий үүргээ тооцож дуусгавар болгох эрхтэй байсан бөгөөд үүрэг
гүйцэтгүүлэгч гэрээнээс татгалзсаны дараа үүрэг гүйцэтгэгч нь үүргийг тооцсон
тухай нэн даруй мэдэгдсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн татгалзал хүчин төгөлдөр
бус байна.
Хууль буюу гэрээнд заасны дагуу аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол талууд
гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелсэнээс олсон ашгийг харилцан
буцааж өгөх үүрэгтэй.
Дараахь тохиолдолд үүрэг гүйцэтгэгч үүргийн гүйцэтгэлийг биет байдлаар бус мөнгөөр
нөхөн төлнө:

15. 
гүйцэтгэсэн үүргийн шинж чанараас шалтгаалан биет байдлаар эргүүлж өгөх
боломжгүй;

үүргийн гүйцэтгэлийг хүлээн авсан тал нь түүнийг ашиглаж байгаа буюу бусдын
өмчлөлд шилжүүлсэн, эсхүл бусдын эрхээр хязгаарласан, түүнчлэн түүнийг
боловсруулах, дахин боловсруулах замаар өөрчилсөн;

үүргийн зүйлийг ердийн элэгдэл, хорогдлоос гадуур гэмтээсэн, муутгасан,
дутаасан, устгасан.

Хэрэв үүрэг гүйцэтгэгч нь гэрээ ѐсоор хариу ямар нэгэн үүрэг гүйцэтгэсэн бол
мөнгөн төлбөрийн оронд хариу гүйцэтгэсэн үүргийг орлуулж болно.
Дараахь тохиолдолд үүрэг гүйцэтгэгч нөхөн төлбөр төлөхгүй:

гэрээгээр үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шилжүүлсэн зүйлийн чанарын доголдол нь
үүрэг гүйцэтгэгч гэрээнээс татгалзах үндэслэл болсон бөгөөд тэрээр гэрээний
зүйлийг боловсруулах, дахин боловсруулах явцдаа энэхүү доголдлыг илрүүлсэн ;

гэрээний зүйл үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн буруугаас гэмтсэн, муудсан, дутсан,
устсан;

үүрэг гүйцэтгэгч гэрээний зүйлийг зохих ѐсоор хадгалж, арчилж, хамгаалсаар
байхад тэр нь муудсан, гэмтсэн, устсан. Энэ тохиолдолд гэрээний зүйлээс
үлдсэнийг нь үүрэг гүйцэтгүүлэгчид буцааж өгнө.

Үүрэг гүйцэтгэгч үүргийн зүйлийг ашиглах журам зөрчсөнөөс олох ѐстой
байсан ашгийг олж чадаагүй бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид учруулсан гэм хорыг
арилгах үүрэгтэй.

Үүрэг гүйцэтгэгч үүрэг гүйцэтгүүлэгчид гэрээний зүйлийг буцааж өгсөн, үнийг
нь төлсөн, эсхүл энэ хуулийн 205.4.1, 205.4.2-т заасны дагуу гэрээний зүйлийг
буцааж өгөх буюу хохирол нөхөн төлөх шаардлага үүсээгүй бол үүрэг
гүйцэтгүүлэгч үүрэг гүйцэтгэгчид зайлшгүй зардлыг нөхөн төлөх үүрэгтэй. Бусад
зардлыг үүрэг гүйцэтгэгч гагцхүү үүрэг гүйцэтгүүлэгчид оруулсан ашгийн
хэмжээгээр нөхөн төлнө.
Гэрээг өөрчлөх
Гэрээг өөрчлөх нь үед харилцаа дуусгавар болохгүй харин үүргийн гүйцэтгэлийн
нөхцөлд өөрчлөлт орно.

Гэрээний талууд өөрчлөгдөж болно. – туслан гүйцэтгэгчээр туслуулж болно.

16. 
Гэрээний агуулга, талуудын эрх үүрэг өөрчлөгдөж болно. – гэрээний гол
нөхцөлөөс бусдыг өөрчилж болно гэсэн үг.
Гэрээг өөрчлөхдөө зөвхөн нэг талын бус 2 талын хүсэл зоригийн илэрхийлэл байна.
Үүргийн гүйцэтгэлийг биелэгдсэн хэмжээгээр нь талуудад үлдээж гэрээний харилцааг
дуусгавар болгохыг гэрээ цуцлах гэж ойлгоно.
Гэрээний татгалзал

Гэрээний үүрэг зөрчигдсөнөөс татгалзах – гэрээг цуцлана.
Нэг талын гэрээ цуцлах саналыг нөгөө тал нь хүлээн авахгүй байж болохгүй.

Үүргийн гүйцэтгэлийг харилцан буцаах боломжгүй гэрээний хувьд гэрээнээс
татгалзах бус цуцлах байдлаар гэрээг дуусгавар болгоно.

Гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө буюу гэрээ дуусгавар болохоос өмнөх үед
гэрээг цуцлах асуудал яригдана.

Гэрээг талууд харилцан тохиролцож мөн шүүхээр цуцлуулж болно.
Гэрээг шүүхээр цуцлуулж байгаа тохиолдолд хууль болон гэрээний дагуу гэрээний аль
нэг тал цуцлах эрх эдлэх эсэх, гэрээний үүрэг ноцтой зөрчигдсөн эсэхийг харгалзаж үзнэ.
Гэрээг цуцласанааас үүсэх хариуцлага буюу гэрээний талуудад учирсан хохиролыг буруутай
талаас гаргуулна.
Гэрээний үүргийн зөрчил
Гэрээний үүрэг гэдэг нь хууль зүйн хувьд хүчин төгөлдөр гэрээний үүссэн үүрэг юм.
Гэрээний үүргийн зөрчил гэдэг нь гэрээний дагуу үүссэн үүргийг талууд өөрөөс шалтгаалах
болон шалтгаалахгүй нөхцөл байдлын улмаас гүйцэтгээгүй, зохих ѐсоор гүйцэтгээгүйн үр
дагавар юм.
Гэрээний үүргийн зөрчил нь эрх зүйн бусад зөрчилтэй адил утга илэрхийлж байдаг
болно. Тиймээс уг зөрчилдөө бүрэлдэхүүнийг агуулна.
Эрх зүйн эсрэг зан үйл нь хууль бус үйлдэл, эс үйлдэхүйгээр илэрдэг.
Гэм буруугийн хэлбэрийг мөн агуулдаг байна. Гэм буруу нь санаатай болон
болгоомжгүй байна.
Хор уршиг, хохирол учирсан байхыг шаардана. Үйлдэл ба хор уршиг нь шалтгаант
холбоотой байна.
Шалтгаант холбоо нь шууд ба шууд бус гэсэн хэлбэртэй байна.

Шууд – хариуцлага хүлээх нөхцөл

Шууд бус – хариуцлагын хэмжээг тогтооход харгалзах нөхцөл байдал.

17. Хариуцлага
Хууль зүйн хариуцлага нь дараахь онцлог шинжүүдтэй.

Төрийн албадлага бүхий нөлөөллийн арга хэрэгсэл

Эрх зөрчсөн этгээдэд хүлээлгэдэг арга хэрэгсэл

Гагцхүү төрийн болон эрх олгогдсон бйагууллагаас хэрэглэдэг

Хууль зүйн санкцыг хэрэглэсэнээр илэрнэ.
Иргэний эрх зүйн хариуцлага нь иргэний гүйлгээнд хууль зүйн адил тэгш эрхтэй
оролцогчдын эдийн засгийн хэвийн харилцааг хөхүүлэн дэмжих, тэдний зөрчигдсөн эрхийг
нөхөн сэргээхэд чиглэсэн эд хөрөнгийн шинжтэй санкцийг хэрэглэхтэй холбогдсон төрийн
албадлагын нэг хэлбэр юм.
Иргэний эрх зүйн хариуцлагын онцлог, шинж

ИЭЗ – харилцаа нь эд хөрөнгийн харилцаа байдаг тул хариуцлага нь эд хөрөнгийн
шинжтэй байдаг.

ИЭЗ – н харилцаанд субъектүүд нь эрх тэгш, бие даасан тул нэг тал үүргээ
биелүүлээгүй бол нөгөө талыхаа өмнө хариуцлага хүлээдэг.

Иргэний эрх зүйн хариуцлага нь гэм хор, алдагдалынхаа хэмжээнд тэнцүү байна.

Хохирогчийн зөрчигдсөн эрхийг сэргээхэд чиглэгддэг
тул нөхөн сэргээх
шинжтэй байдаг.

Хуульд тусгайлан заасан бол гэм хор, алдагдалын хэмжээг дээгүүр эсвэл өсөн
нэмэгдүүлж болдог.
Иргэний эрх зүйн хариуцлагын төрлүүд

Гэрээний хариуцлага – талуудын байгуулсан гэрээний үндсэн дээр болон хуульд заасан
тохиодолд үүснэ. Үүрэг хүлээгч нь үүргээ биелүүлээгүй буюу зохих ѐсоор биелүүлээгүй
тохиолдолд хариуцлага хүлээнэ.

Хамтран хүлээх хэсгээр нөхөх хариуцлага – үүрэг хүлээгч тус бүр нь хууль буюу
гэрээнд заасанаар өөрт ноогдох хэсгээр хүлээдэг хариуцлагыг хэсгээр хүлээх гэнэ.

Холимог хариуцлага – үүрэг хүлээгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч хэн нь ч гэм булуутай байгаад
харилцан бие биенийхээ өмнө хариуцлага хүлээхээр байвал холимог хариуцлага гэнэ.

18. 
Хамтран хүлээх хариуцлага – үүрэг хүлээгч хэд хэдэн этгээд хохирогчийн өмнө бүрэн
хэмжээгээр хүлээх хариуцлагыг хамтран хүлээх хариуцлага гэнэ.

Үүрэг хүлээгчийн хүлээсэн хариуцлага нь хохирол алдагдлыг нөхөн төлөхөд
хүрэлцэхгүй бол хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу нөхөн төлөөгүй тэр хэсгээр
гуравдагч этгээдийн хүлээх хариуцлагыг нөхөн хариуцлага гэнэ.
Лекц 4.
Бусдын өмчлөлд эд хөрөнгө шилжүүлэх гэрээний ойлголт, онцлог
Худалдагч - Seller
Худалдах,худалдан авах гэрээ - Sale and purchase contract
Худалдсан эд хөрөнгийн эрхийн доголдол- Right deficiency of sold property
Үр шим болон эрсдэл худалдан авагчид шилжих- Transfer of benefit and risk to buyer
Худалдсан эд хөрөнгийн биет байдлын доголдол- Physical deficiency of sold property

19. Иргэд, хуулийн этгээд, төрийн хооронд товар мөнгөний харилцааны хэлбэрийг ашиглаж
эд юмсыг нэг өмчлөгчөөс нөгөөгийн өмчлөлд бүрмөсөн шилжүүлэх явцад худалдааны харилцаа
үүснэ. Худалдах, худалдан авах гэрээ гэдэг бол нэг тал нь / худалдагч/ хөрөнгөө бүрмөсөн
шилжүүлэх, нөгөө тал нь / худалдан авагч / хариу төлбөр төлөх харилцан үүрэг хүлээж байдаг
хоѐр талт гэрээ юм. Худалдах, худалдан авах гэрээ нь талуудын зориг санааны илрэл бөгөөд
зориг санаанаас гадуур эд юмсыг худалдан авах үйл ажиллагаа байж болохгүй. Энэ гэрээ нь
бусад гэрээний адилаар үүргийн эрх зүйн хэлцэл бөгөөд гэрээ байгуулагдсанаар эд зүйлийн
харьяалал хараахан өөрчлөгдөхгүй. Зөвхөн холбогдох үүрэг үүсгэж байдаг. Уг гэрээний талууд
үүргээ эсрэг талын хариу үүргийг хүлээн авахын тулд л гүйцэтгэж байдаг тул энэхүү харилцан
уялдаа бүхий үүргийн улмаас сонгомол харилцаа үүснэ.
Худалдах, худалдан авах гэрээнд худалдагч, худалдан авагч гэсэн хоѐр тал оролцоно.
Иргэд хоорондоо, мөн хуулийн этгээд , төрийн байгууллагатай, хуулийн этгээдүүдэд өөр
хоорондоо болон төртэй худалдааны харилцаанд оролцохдоо нэг нь худалдагч, нөгөө нь
худалдан авагч байна гэсэн ойлголт юм. Гэрээний талууд зайлшгүй дараахь нөхцөлийг хангасан
байна. Үүнд:
Эрх зүйн чадвар, чадамжтай байх энэ нь насанд хүрсэн, ухаан мэдрэл бүрэн, бусдын
өмнө хүлээх үүргийг өөрөө биечлэн хариуцаж чадах иргэн байхын сацуу хуулийн этгээдийн
хувьд зохион байгуулалтын нэгдэлтэй , эд хөрөнгөтэй, түүнийгээ өөрөө мэдэж захиран
зарцуулах эрхтэй байна.
Худалдаж байгаа эд хөрөнгө зөвхөн худалдагчийн өмч байхыг шаардана. Бусдын эд
хөрөнгийг хууль буюу гэрээний дагуу эзэмшигч этгээд худалдагч болохгүй бөгөөд энэ нь эд
хөрөнгөний эдийн засаг, эрх зүйн хувь заяаг шийдвэрлэх эрх зөвхөн өмчлөгчид байна. Харин
зарим тохиолдолд худалдагч өмчлөгч биш этгээд байж болно. Жишээ: шүүхийн тогтоолоор
хураагдсан эд хөрөнгийг дуудлагын буюу бусад хэлбэрээр худалдахад худалдагч тал нь
өмчлөгч биш болно.
Гэрээ байгуулах үе шат; Худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулахын тулд талууд дор
хаяж шилжүүлэх эд хөрөнгө болон үнийн талаар харилцан тохиролцоонд хүрсэн байх ѐстой.
ИХ-ийн 195.1/2 аль ч гэрээний хувьд гэрээ байгуулагдсан эсэхийг үүргийн эрх зүйн ерөнхий
ангийн зохицуулалт болох ИХ-ийн 195-199, мөн иргэний эрх зүйн хэлцэлд холбогдох
зохицуулалтууд/ ИХ-ийн 40-70/: холбогдох субьектийн хувьд иргэний эрх зүйн чадамжийг ИХ-

20. ийн 15-19-г баримтлан тогтооно. Худалдан авагч өөрөө хүсээгүй, захиалаагүй эд зүйлийг
илгээсэн бол энд гээр байгуулагдахгүй.
Гэрээний зүйл; Худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл нь алваа эд хөрөнгө, эдийн бус
баялаг, эрхийн аль аль нь байж болно. Энэхүү гэрээг байгуулсанаар талууд зөвхөн үүрэг үүсэх
тул үүргийн хэлцэлийн хувьд худалдагч уг эд зүйлийн өмчлөгч мөн эсэх нь эхлээд ач
холбогдолгүй байдаг. Учир нь уг хэлцэлийн хувьд ХХАГ-нд гэрээний чөлөөт байдлын зарчим
үйлчлэх тул талууд биелүүлж чадах эсэхээс үл хамаарна дуртай агуулгаараа гэрээ байгуулах
боломжтой. Харин өмчийн эрх зүйн үүднээс зөвхөн өмчлөгчийн болон бусад эрх бүхий
этгээдийн шилжүүлэг л хүчин төглдөр байна.
Эд юмсыг худалдах нь: эд юмс гэдэгт хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгө багтах ба
амьтад мөн адил худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл байж болно. Гэрээний зүйлийг
тодорхой шинж тэмдэгтээр нь онцлон гэрээнд тусгаж гэрээний зүйлийг тодорхой шинж
тэмдэгээр нь онцлон гэрээнд тусгаж болох ба чингэсэн тохиолдолд нэг бүрийн шинж байдлаар
ялагадах зүйлийн тухай гэрээ байгуулагдлаа гэж үзнэ.
Эрх худалдах тухай: Аливаа эрхийг бусдад шилжүүлэх боломжтой л бол эрх зүйн
харилцаанд цааш нь худалдаж болно. Жишээлбэл шаардах эрх, үл хөдлөх эд хөрөнгийн
барьцааны эрх, оюуны өмчийн эрхүүд тухайлбал патент, ашигтай загварын болон барааны
тэмдэгтийн зэрэг. Мөн хараахан шилжээгүй болон ирээдүйд бий болох эрхүүдийг өмнө нь
худалдаж болно.
Бусад эд зүйл: Эд юмс, эрхээс гадна эрх зүйн харилцааны бусад бүхий л обьектууд энэ
гэрээний зүйл байж болно. Жишээ нь цахилгаан, компьютерийн программ СD-нд буусан
хэлбэрээр дээрхэд харьяалагдахгүй боловч худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл болно.
Түүнчлэн аж ахуйн нэгжийнг худалдах асуудал тус гэрээний зүйл байх боломжтой.[5] Харин
энэ гэрээг гүйцэтгэх үйл явц нь хөрөнгө тус бүрийг тусад нь шилжүүлэх хэд хэдэн өмчийн
хэлцлээр дамжин хэрэгжинэ. Тухайбал үл хөдлөх хөрөнгийн бие даасан шилжүүлэг,
үйлдвэрийн тоног төхөөрөмжийг тусад нь шилжүүлэх бөгөөд тус аж ахуйн нэгжийгн бусдаас
авах авлагыг шилжүүлсэн гэрээ байгуулж, өртэй этгээдүүдэд мэдэгдэх зэрэг.
Гэрээний талуудын эрх, үүрэг; Гэрээний агуулга нь худалдагч, худалдан авагчийн
харилцан бие биенийхээ өмнө хүлээсэн эрх, үүргийн нэгдлээр тодорхойлно.[6]
Худалдагчийн эрх;
Хэлэлцэн тохиролцсон үнийг төлөхийг шаардах,

21. хууль буюу гэрээнд зааснаар худалдсан барааны үнийг тодорхой хугацааны дараа төлүүлэхээр
хүү тогтоосон бол хүү төлөхийг шаардах
Худалдан авагч барааг хүлээн авах буюу үнийг төлөөхөөс татгалзвал гэрээг биелүүлэхэс
тагалзах, биелэлтйиг сатуулснаас учирсан хохирлыг төлүүлэхээр шаардах,
гэрээг цуцалж учирсан хохиролыг төлүүлэхээр шаардах
Гэрээний үнэ: Худалдах, худалдан авах гэрээний хувьд худалдан авагчийн нийлүүлэх
хариу үүрэг нь мөнгөн төлбөр байна. Мөнгөн төлбөрийн үүргийг бэлнээр болон бусад
хэлбэрээр төлж барагдуулна. Хэрэв хариу төлбөр нь эд хөрөнгө, эрх байх юм бол энэ нь
арилжааны гэрээ болдог харин худалдан авагч мөнгө төлөхийн сацуу өөр бусад хөрөнгө
нийлүүлэх бол энд зөвхөн худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдана.
Гэрээний хэлбэр: Иргэний хуулийн нийтлэг үндэслэлд заасан хэлцэлийн хэлбэрийг иш
үндэс болговол худалдах, худалдан авах гэрээг амаар болон бичгээр байгуулж болно.[7] Харин
ердийн тохиолдолд худалдах, худалдан авах гэрээг хуульд заасан хэлбэр баримталгүй, амаар
байгуулж болно. Зөвхөн хэдхэн онцгой тохиолдолд хууль тогтоогч хэлбэрийн шаардлага
тавьсан байдаг. [8] жишээлбэл хамгийн чухал хэлбэрийн шаардлага нь ИХ-ийн 109.2-т
агуулагдах ба үүний дагуу үл хөдлөх хөрөнгө бусдад бүр мөсөн шилжүүлэх бол үүргийн
хэлцэлийг, мөн худалдагчийн зүгээс одоо байгаа бүх хөрөнгөө бусдад шилжүүлэх бол ИХ-ийн
190.2-н дагуу хэлцэлийг наториатаар батлуулсан байх ѐстой.
Эд хөрөнгө жижиглэнгээр худалдах худалдан авах гэрээ: Хэрэглүүлэгчийн эрүүл
мэнд, амь нас, эд хөрөнгө, эд хөрөнгийн бус ашиг сонирхол, хүрээлэн байгаа орчинд үзүүлэх
гэм хорыг арилгах, зөрчигдсөн эрхийг сэргээх, хохиролыг нөхөн төлөх зарчимтай.
Арилжааны гэрээ: Энэ нь өмчлөх эрх нь баталгаажсан орон сууцыг арилжихдаа гэрээнд
оролцогч 2 талын хамтран өмчлөгчдийн /18 нас хvрсэн/ зөвшөөрлийг бичгээр авч арилжих
гэрээг байгуулж нотариатаар гэрчлvvлсэн байна. Орон сууц арилжих гэрээг (мэдvvлэг гаргаж )
эрхийн улсын бvртгэлд бvртгvvлж өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авснаар шинэ өмчлөгчийн эрх
баталгаажна.
Арилжааны гэрээний дагуу эхлээд хоѐр талын хариу үүргийг бий болгох бөгөөд эдгээр
үүргийг нэн даруй, эсхүл тодорхой хугацааны дараа хожим гүйцэтгэх ѐстой. Онцлог нь гэвэл
хариу үүргийг мөнгөөр биш өөр эд хөрөнгө шилжүүлэх, эсхүл шаардлагатай үед өмчлөх эрхийг
нь мөн шилжүүлэх хэлбэрээр гүйцэтгэдэг.

22. Арилжааны гэрээний эдийн засгийн ач холбогдол нь зохих хэмжээнд бүрэлдсэн зах зээлийн
эдийн засагт төдийхөн их биш. Тийм учраас арилжааны гэрээ нь эдийн засгийн цөөн салбарт,
хангалттай зах зээлгүй цөөн ховор барааны хувьд ач холбогдолтой байдаг. Тухайлбал,
шуудангийн марк цуглуулах гэх мэт. Түүнчлэн улс оронд асар их хэмжээний мөнгөний
ханшийн уналт явагдсан тохиолдолд арилжааны гэрээ ач холбогдолтой болно. Энэхүү ханшийн
уналтаас арилжааны гэрээний тусламжтайгаар тойрц гарч болно.
Арилжааны гэрээгээр талууд тодорхой хөрөнгийг харилцан өмчлөлд шилжүүлэх
үүрэг хүлээнэ. Арилжааны гэрээний зүйл нь 243,260 дугаар зүйлд заасан худалдах-худалдан
авах гэрээ байлуулж болох бүх хөрөнгө байж болно. Тухайлбал, гэрээний нэг тал нөгөө талд
автомашин шилжүүлэх үүрэгтэй байхад нөгөө тал нь хариу үүргийн хувьд 3 жилийн турш
малыг нь хариулах үүрэг хүлээсэн байхад арилжааны гэрээ гэж үзнэ.
Арилжааны гэрээгээр талууд нь арилжиж байгаа хөрөнгийн хувьд худалдагч,
эрилжин авч байгаа хөрөнгийн хувьд худалдан авагч болно. Арилжааны гэрээгээр хүлээх
үндсэн үүрэг нь худалдах-худалдан авах гэрээний нэгэн адил гэрээ нь нэг тал нь нөгөөдөө
арилжсан эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэхэд оршдог. Энэ заалтад эдхөрөнге
шилжүүлэх тухай яригдахгүй байгаа нь ажиглагддаг. худалдах-худалдан авах гэрээний
зохицуулалт нэгэн адил хамаарна. Эд зүйлийг арилжиж байгаа бол мэдээж хэрэг арилжсан эд
зүйлийг харилцан шилжүүлэх үр дагавартай байна.
Арилжааны гэрээнд худалдах-худалдан авах гэрээний талаархи энэ хуулийн
холбогдох заалтууд нэгэн адил хамаарна. Энд худалдах-худалдан авах гэрээний холбогдох
заалтыг арилжааны гэрээнд хэрэглэх тухай заасан байна.
Гэхдээ энэ нь худалдах-худалдан авах гэрээ болон арилжааны гэрээг адилхан авч үззж
байна гэсэн үг биш. "Холбогдох заалтууд нэгэн адил хамаарна" гэдэг нь тодорхой тохиолдолд
эрх зүйд нийцэж байгаа бол арилжааны гэрээнд худалдах-худалдан авах гэрээний
зохицуулалтыг хэрэглэнэ гэсэн үг. Хэрэв арилжааны гэрээнд талууд эд юмс харилцан солилцох
тухай яригдаж байгаа бол худалдах-худалдан авах гэрээний эрх зүйн эд хөрөнгө хүлээн авах, эд
хөрөнгийн доголдолд хүлээх хариуцлага, эрсдэл шилжих зэрэгтэй холбоотой зохицуулалтыг
шууд хэрэглэх боломжтой. Гэхдээ энд ч гэсэн арилжааны гэрээний онцлогийг харгалзах ѐстой.
Хэрэв арилжсан эд хөрөнгийн нэг нь доголдолтой бөгөөд нөгөө тал нь заасны хариу үүргээ
багасгах хүсэлтэй бол хариу үүрэг нь мөн л эд хөрөнгө байгаа тохиолдолд худалдах-худалдан
авах гэрээнээс ялгаатай байх болно. Холбогдох заалтыг хэрэглэнэ гэдэг нь эрх бүхий гэрээ нэг
тал нь эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийн хамт шилжүүлэх ѐстой боловч нөгөө талаасаа доголдолтой

23. эд хөрөнгийн үнийн багассан хэмжээгээр мөнгөн төлбөр шаардах эрхтэй. Арилжааны гэрээг
ямар хэлбэрээр байгуулах ѐстой тухай асуудлын хувьд ч гэсэн худалдах-худалдан авах
гэрээний "холбогдох заалт"-ыг хэрэглэнэ. Хэрэв хуульд тодорхой эд хөрөнгийн талаар
байгуулах худалдах-худалдан авах гэрээг (тухайлбал газартай холбоотой гэрээг нотариатаар
гэрчлүүлзх гэх мэт) тусгай хэлбэрээр байгуулахыг шаардсан байдаг бол энэ төрлийн эд
хөрөнгийн талаар арилжааны гэрээ байгуулах тохиолдолд мөн энэ шаардлага хамаарнаТөрийн
өмчлөлийн мөнгө, үнэт цаасаар арилжаа хийх журмыг хуулиар тогтооно Арилжааны гэрээний
зүйл нь төрийн өмчийн үнэт цаас байгаа тохиолдолд арилжааны гэрээг зохицуулсан иргэний
хуулийн заалтууд үйлчлэхгүй.
Лекц 5:
Бусдын эзэмшил, ашиглалтад эд хөрөнгө шилжүүлэхтэй холбогдсон
гэрээний үүрэг, төрөл онцлог
1. Ýä õºðºí㺠õºëñëºõ ãýðýýíèé îéëãîëò, ¿íäñýí øèíæ, òºðºë îíöëîã
2. Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний талуудын эрх, үүрэг
3. Үнэ төлөх үүргээ зөрчих тохиолдол
1.
Ýä õºðºí㺠õºëñëºõ ãýðýýíèé îéëãîëò, ¿íäñýí øèíæ, òºðºë îíöëîã
Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ, түүнийг байгуулах нь: Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ нь нэг тал
(хөлслүүлэгч) нөгөө талдаа (хөлслөгч) аливаа эд зүйлийг ашиглуулах, хөлслөгч нь тохирсон
хөлсийг төлөх үүрэг тус тус хүлээж байдаг хоѐр талын гэрээ билээ. Гэрээний талууд хөлслөх эд
хөрөнгө, хөлсний хэмжээний тухай тохиролцоонд хүрсэн бол эд хөрөнгө хөлслөх гэрээг
байгуулагдсан гэж үзнэ, ИХ-ийн §195, 40. Хэлбэрийн хувьд ердийн эд хөрөнгө хөлслөх гэрээнд
тодорхой шаардлага тавигдахгүй. Гэхдээ энэхүү гэрээ нь хүний амьдралын суурь хэрэгцээг
хангах, мөн нилээд урт хугацааны турш гэрээний харилцаа үргэлжлэх зэрэг шалтгааны улмаас

24. хуульд бичгийн хэлбэр шаардах, түүнчлэн талууд гэрээний ач холбогдлоос үүдээд сайн дурын
бичгийн хэлбэрийг тогтоох нь олонтаа.Тухайлбал дараах тохиолдолд хууль тогтоогчоос
бичгийн хэлбэрийн шаардлага тавьсан нь гол төлөв урт хугацааны гэрээнд нотлох баримт
үлдээх зорилготой байна. Үүнд:
Санхүүгийн түрээс, ИХ-ийн §313.1 - 3 13.3
Түрээсийн гэрээ, ИХ-ийн §318.3 - 318.4
ХАА-н зориулалттай газрын түрээс, ИХ-ийн § 327.2, 318.3
Франчайз, ИХ-ийн §335.1
Эзэмшил, ашиглалтад хөрөнгө шилжүүлэх тухай: Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний гол агуулга
нь нэг буюу хэд хэдэн эд зүйлийг ашиглуулах зорилгоор тодорхой хугацаанд эзэмшлийг
шилжүүлэх явдал байдаг.
а). Эд юмс гэрээний зүйл болох нь: Эд хөрөнгө хелслөх гэрээний зүйл нь зөвхөн биет зүйл
байх ба тэдгээрийн тодорхой хэсэг мөн энэ гэрээний зүйл байж болно.. Жишээ нь байшингийн
нэг талын ханыг зар сурталчилгааны зориулалтаар хөлсөлж, самбар хадуулах, зураг чимэглэл
хийлгэх зөвшөөрөл олгосон гэрээ байж болно. Гэрээний зүйлийг хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө
хэмээн ангилж үзэх ба хөлслүүлэгч заавал өмчлөгч байх ѐсгүй. Үүнийг бид бусдын хөрөнгийг
дамжуулан түрээслэх тохиолдлоос харж болно.
б). Эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлэх үүргийн тухай: Хөлслүүлэгч дан ганц эзэмшил
шилжүүлэхээс гадна ашиглах боломжийг бүрэн нээж өгсөн байх ѐстой. Гэхдээ энд мөн
гэрээний эрх зүйн чөлөөт байдлын зарчим үйлчлэх тул хөлслүүлэгч зөвхөн эд зүйлийн
эзэмшил, ашиглалтыг нээж өгөхөөс гадна бусад үйлчилгээ үзүүлэхээр тохирч болно. Жишээ нь
тохиолдол а).-д Б өрөөгөө хөлслүүлэхийн хажуугаар өглөөний цай бэлдэж өгөх үүрэг хүлээсэн
байна. Ийм гэрээ нь дан ганц эд хөрөнгө хөлслөх бус харин ажил үйлчилгээ хосолсон холимог
гэрээ болох ба зөвхөн өрөө хөлслөхтэй холбоотой үүргийн хувьд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний
зохицуулалт хэрэглэгдэнэ. Бусад үүргийн хувьд холбогдох гэрээний зохицуулалт үйлчилнэ.
Харин хариу төлбөрийн хувьд ийнхүү хуваах нь бэрх бол тухайн тохиролцооны цөмийг
бүрдүүлж буй гэрээний зохицуулалтыг хэрэглэх нь зүйтэй. Тухайлбал дээрх тохиолдолд Б-ийн
санал болгож байгаа үйлчилгээнд нийлээд нэг хөлс төлөх бол эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний,
харин тодорхой хөлснөөс гадуур хоолны мөнгө авах бол энэ үйлчилгээний хувьд ажил
гүйцэтгэх гэрээний зүйл заалтыг хэрэглэнэ. А, Б нарын тохиролцоог авч үзвэл хоол, өрөө,
үйлчилгээнд нэгдмэл хариу төлбөрийг тохирсон байх ба эдгээрээс өрөө хөлслөх явдал
төлбөрийн дийлэнхийг бүрдүүлэх нь ойлгомжтой байна. Тиймээс энд эд хөрөнгө хөлслөх

25. гэрээний зохицуулалтыг гол болгон хариу төлбөрийг урьдчилгаа шаардах замаар нэхэж болох
эсэх тухай маргааныг шийдэхдээ ИХ-ийн §292-г баримтлана нэгдмэл байх онол Тиймээс талууд
хөлсөө хэзээ төлөх тухай гэрээ байгуулах үед тусгайлан тохироогүй бол хөлсийг гэрээ дуусах
үед төлөх болох бөгөөд Б урьдчилгаа авах боломжгүй болно.
2. Хөлс төлөх үүрэг: Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний хариу үүрэг болох хөлсийг жирийн
тохиолдолд мөнгөөр төлөх боловч оронд нь эд зүйл, ажил үйлчилгээ нийлүүлэхээр тохирч
болно.
Ач холбогдол, хуулийн зохицуулалт. Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ нь эдийн засаг, нийгмийн
харилцаанд ихээхэн ач холбогдол бүхий гэрээний төрөлд зүй ѐсоор багтах бөгөөд үл хөдлөх
хөрөнгө, орон сууц хөлслөх гэрээ нь хамгийн чухал байрыг эзэлдэг. Учир нь орон сууц хөлслөн
амьдардаг иргэдийн тоо өссөөр байгаа ба аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагаа эрхлэгчдийн хувьд
албан байр түрээслэх явдал амин чухалболж байна. Тиймээс энэ гэрээ нь хөлслөгчийн хувьд
хувийн амьдралаа зохион байгуулах суурь, эдийн засгийн хувьд оршин тогтнох үндэс болдог.
Тиймээс хууль тогтоогч үл хөдлөх хөрөнгө хөлслөхтэй холбоотой гэрээний тодорхой хэсгийг
ерөнхий эд хөрөнгө хөлслөх гэрээнээс тусгайлан зохицуулсан. Эрх зүйн зохицуулалтыг
тодруулж үзвэл энэ бүлгийн нийтлэг шийдлийг агуулсан ерөнхий эд хөрөнгө хөлслөх гэрээг
ИХ-ийн §287-301, орон сууц хөлслөх тухайд ИХ-ийн §302-311, ашиг олох зорилгоор эд хөрөнгө
хөлслөх тохиолдолд түрээсийн гэрээний тухай ИХ-ийн §318-332-т тусгасан байна..
2. Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний талуудын эрх, үүрэг
Тохиолдол:
а). X нь А-ийн байшинг хөлсөлжээ. Гэрээ байгуулахаас өмнө дээвэр нь гэмтэлтэй байв. Нэгэн
аадар борооны үеэр маш их ус нэвтэрч, Х-ийн тавилга эвдэрч, гэмтжээ. X А-аас дээврийг сарын
дотор засахыг мөн тавилга эвдэрснээс үудсэн хохирлыг нөхөн төлөхийг шаардав. Түүнээс гадна
X дээрхийг застал хөлсөө төлөх үүргээсээ татгалзжээ.
б). Дээрх тохиолдолд X дээврийг өөрөө тэр даруй зассан бол эл зардлаа А-аас нэхэмжлэх
эрхтэй юу?
в). А нь 3 сарын 15-нд Э-ийн нэг өрөөг хөлслөхөөр тохирсон ба 4 сарын 1-нд нүүж орох байв.
Гэтэл Э уг ерөөг 3 сарын 30-нд Б-д хөлсөлсен ба Б тэр даруй нүүж орсон бол А-ийн эрхийг
шалгана уу.
г). А дэлгүүрийн эзэн Э-ээс ачаа өргөгчийг түрээслэсэн ба Э-ийн зөвшөөрөлгүй үүнийг Б-д
дамжуулан түрээслэв. Э түүнээс ачаа зөөгчийг Б-д ашиглуулахаа зогсоохыг шаарджээ. А энэ

26. шаардлагыг биелүүлэхгүй байсан тул Э цааш түрээслэсэн хөлсийг А-аас, мөн Б-ээс ачаа
зөөгчийг шилжүүлэхийг шаардлаа.
д). А нь 8 сарын 1-ээс Б-ийн сууцыг хөлслөхөөр тохирсон боловч тэрээр хүнд өвчний улмаас 8
сарын 15-нд л нүүж орох боломжтой байв. А сарын хөлсийг бүтнээр нь өгөх ѐстой юу?
е). Тохиолдол а).-д X дээврийн гэмтлийг нууж орсныхоо дараа л мэдэж илрүүлсэн ба энэ тухай
А-д мэдэгдээгүй. Удалгүй байшингийн коридорын гоѐмсог пракетэн шал норж хөөсөн байна. А
хохирол шаардах боломжтой юу?
ѐ). А нь Б-ийн обьектыг түрээслэн үйлдвэрээ эрхэлдэг ба түүний урласан ваар савыг худалдаж
авсан X тохирсон ѐсоор тээвэрлэхээс ирэхэд Б нь А-г хөлсөө төлөөгүй тул ваарыг егөхгүй
хэмээжээ. X барааг ачаалаад явсан тул Б шүүхэд хандан ваарыг А-д буцааж өгөхийг шаардаж
болох уу?
Эд хөрөнгө хөлслүүлэгчийн үүрэг :
1. Ашиглалтад шилжүүлэх үүрэг: Хөлслүүлэгчийн хувьд тус гэрээг байгуулснаар хөлслөх
хугацааны турш хөлслөгчид тодорхой эд хөрөнгийг ашиглах боломж олгох явдал байдаг, ИХийн §287,288.1.1. Эл үүргээ тэрээр гэрээнд тохирсноор ашиглаж болох, доголдолгүй эд хөрөнгө
шилжүүлэх замаар биелүүлнэ. Өөрөөр хэлбэл хөлслөгчид эд зүйлийн бодит эзэмшлийг
шилжүүлэх юм, ИХ-ийн § 89.1/3/4. Энэ нь гол төлөв ганцаар болон хамтран эзэмших эрхийг,
мөн гэрийн түлхүүр зэрэг дагалдах зүйлийн хүлээлгэн өгөхөд оршино. Зарим тохиолдолд
(жишээ нь байшингийн ханыг зар сурталчилгааны зорилгоор хөлслүүлэх) эзэмшил шилжүүлэх,
эд зүйлд хүрч, ашиглах боломжийг нээхэд хангалттай байх нь бий. Ийнхүү шилжүүлэх мөчид
эд зүйл нь гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглах боломжтой байх ѐстой. Энэ зориулалтыг
тодорхойлох, эд зүйл доголдолтой эсэхийг шинжлэхэд гэрээний тохиролцоо болон энэ салбарт
тогтсон заншил чухал ач холбогдолтой. Жишээ нь хөлсөлсөн байшин барилга угсралтын хувьд
доголдолгүй байх ѐстой (тохиолдол а).)- Үйлчилгээний зориулалт бүхий аж ахуйн нэгж
түрээслэхэд барилга угсралтын асуудал тусгай зөвшөөрөл олгоход саад учруулахгүй байх мөн
халаалттай өрөө хөлсөлсөн бол дулаан үед ч тохирох байдлаар халаалт нь ажиллах ѐстой.
Дээрхээс гадна хөлслүүлэгч нь анх олгосон тэр ашиглах боломжийг гэрээ хүчинтэй хугацааны
турш хариуцдаг. Тодруулбал эд хөрөнгө хөлслөх хугацааны турш гэрээнд зааснаар ашиглах
боломжоор хангах ѐстой[17] ИХ-ийн §288.1.1. Учир нь хөлсөлсөн эд хөрөнгийг ашиглуулах
амлалт нь урт хугацааны үргэлжлэх үүрэгюм.
Ашиглалтад шилжүүлэх явдал нь үндсэндээ хөлслүүлэгч эд зүйлийг хөлслөгчийн мэдэлд
өгөх ѐстойг харуулах тул хөлслүүлэгч эд зүйлийг энэ хугацаанд буцаан эзэмшилдээ авах

27. эрхгүй. Мөн тэрээр эд хөрөнгийг гэрээнд зааснаар ашиглахыг хүлцэн тэвчих баердийн
хэрэглээнд шаардагдах үйлдэл хийхийг зөвшөөрөх ѐстой. Тухайлбал утас суурилуулах,
түрээсэлсэн нөхцөлд аж ахуйн нэгжийн хаяг байрлуулах зэргийг эсэргүүцэх ѐсгүй юм.
Түүнчлэн эд зүйлийг гэрээнд зааснаар ашиглахад саад болохгүй байж, гуравдагч этгээдээс гарч
буй зүй бус ; нөлеөгзогсоохыг шаардах эрхтэй, ИХ-ийн §106.2.
Жишээ
нь
хөлслөх
бол
гэрээний
дагуу
хөлслүүлэгч
байшинг
тухайн
аж
ахуйн
нэгжийн
зориулалттай түрээслэх,
байшин
дотор
ижилхэн үйл
ажиллагаа
явуулж,
хөлслөгчтэй өрсөлдөх эсвэл ийм зөвшөөрөл гуравдагч этгээдэд олгох зэрэг хөлслегчид
саад болох үйлдэл хийх учиргүй. Хэрэв өөр хөлслөгч эхний хелслөгчид саад болж буй бол
хөлслүүлэгч ИХ-ийн § 106.2.-Н дагуу
үүнийг
эсэргүүцэх
үүрэгтэй
бөгөөд
ИХ-ийн
§106.4-тнь энэ эрхийг хөлслөгч бас эдлэхээр заасан байна.
Хөлслүүлэгч энд эд хөрөнгийг гэрээнд заасан тэр байдлаар ашиглуулах талаар бүх арга
хэмжээг авах үүрэгтэй. Тиймээс гэрээний хугацаанд ч мөн адил засан сайжруулалт хийж, засвар
үйлчилгээ явуулж байх ѐстой. Эл үүрэг нь гэрээнд заасан зориулалтаар ашигласнаас үүдсэн эд
зүйлийн ердийн элэгдлийг арилгах явдлыг хамардаг. Ердийн элэгдэлд тохирох хөлсийг
хөлслөгч нь төлж байдаг тул үүнийг хариуцах үүрэг хүлээхгүй. Харин элэгдэл нь ердийнхөөс
хэтэрсэн нөхцөлд л хөлслөгч хариуцлага хүлээнэ, ИХ-ийн §289.1.4. Тухайлбал хөлсөлсен үл
хөдлөх хөрөнге нь тохиолдлоор шатсан эсвэл газар хөдлөлтөд нурсан бол хелслөгч үүнийг
шинээр барьж егөх албагүй. Байшинг ахин барих явдал нь ашиглалтыг боломжтой байлгахаар
амласан хөлслүүлэгчийн үүрэг болно. Тиймээс эл үүрэг түүний буруугүй байхад боломжгүй
болсон нөхцөлд хөлслөгч хариуцахгүй. Хөлслүүлэгчийн засвар, үйлчилгээг хариуцах үүргийг
талууд харилцан тохиролцсоны улмаас хөлслөгчид ноогдуулж болно. ИХ-ийн §288.1.3 нь энэ
тухай гэрээгээр өөр зүйл тохирч болохыг илтгэдэг. Практикт талууд ердийн ашиглалтын ул
мөрийг арилгахад чиглэсэн засвар үйлчилгээг ихэвчлэн хөлслөгч хариуцахаар тохирдог.
Энэ тухай тохиролцоог урьдчилан бэлтгэсэн гэрээний загварыг ашиглан хийх нь олонтаа.
Хэрэв эд хөрөнгө доголдолтой байснаас түүнд ашиглах боломж олгогдоогүй, эд зүйлийг буцаан
авсан бол хөлслөгч ИХ-ийн §289.2/5-д заасан эрхийг хэрэгжүүлэх боломжтой. Харин
хөлслүүлэгчийн үүрэг зөрчсөн явдал нь доголдолтой ямар ч холбоогүй нөхцөлд хөслөгч
үүргийн ерөнхий ангид заасан эрхүүдийг хэрэгжүүлнэ. Гэхдээ энд тусгай ангийн зохицуулалт
болох ИХ-ийн §289 нь ерөнхий зохицуулалтуудаас давуу хэрэглэгдэх учир дээрх зүйл заалтыг
хэрэглэхийн өмнө тусгай анги хэрэглэгдэхгүй болохыг нь тогтоох шаардлагатай.
1.
Гол үүргийн гүйцэтгэлд чиглэсэн шаардах эрх:

28. Хөлслүүлэгч эд хөрөнгийг эсрэг талын эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлэх үүргээ гүйцэтгэхгүй
бол хөлслөгч гүйцэтгэлийг ИХ-ийн §287-н дагуу шаардах эрхтэй. Энэхүү эрх нь эзэмшил
шилжүүлэхэд байсан эсвэл хожим үүссэн доголдлыг арилгах буюу гэрээний гол үүргээ ахин
гүйцэтгэхэд чиглэсэн шаардах эрхийг мөн агуулдаг. Учир нь эд хөрөнгө хөлслөх гэрээнд
хөлслүүлэгч нь гэрээний хүчинтэй байх хугацааны турш ашиглалтыг боломжтой байлгах ѐстой
бөгөөд эсрэг тал нь энэ үндсэн үүргийг нь гүйцэтгэлийн журмаар хэрэгжүүлдэг онцлогтой.
2.
Доголдолтой холбоотой эрхүүд:
Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээнд ИХ-ийн §293-т биет байдлын болон эрхийн доголдлыг хамтад нь
зохицуулсан нь эдгээрийг адил тэгшээр үзэх үндэс болдог. Эл тохиолдолд хөлслөгч ИХ-ийн
§289.2, 289.5-д заасан эрхтэй байна.
Биет байдлын доголдолтой холбоотой шаардах эрхийн хувьд ийм төрлийн доголдол эд
хөрөнгийн эзэмшил шилжихээс өмнө эсвэл хожим үүсэхийн аль алиныг нь хамарсан байдгаараа
онцлогтой. Эл доголдол нь эд зүйлийг гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглах боломжийг
хязгаарлаж эсвэл хааж буй нөхцөлд эрх зүйн ач холбогдолтой болно. Эд хөрөнгө хөлслөх
гэрээнд хууль тогтоогч худалдах, худалдан авах доголдлын гэрээний тухай субьектив онолыг
хэрэглэсэн байна.
Тохиолдол а).-д дурьдсанчлан доголдол нь эд зүйлд өөрт нь буй болсон байх боломжтой ч
үүнээс гадна түүний гадаад орчинд оршин байж, гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглахад саад
болж буй нехцөл байдал илэрвэл мөн доголдол хэмээн узнэ. Тухайлбал ижил байранд өрсөлдөх
чанарын үйл ажиллагаа явуулах, захиргааны байгууллагаас ашиглалтыг хязгаарласан байх
зэрэг.
Түүнчлэн ИХ-ийн §290.1 гэрээгээр амласан чанарын үзүүлэлт хангагдаагүй бол доголдол
хэмээн үзэхээр заасан байна. Хөлслүүлэгч ИХ-ийн §290.3-н дагуу эрхийн доголдлыг хариуцах
ба үүнд гуравдагч этгээдийн хувийн эрх нь эд зүйлийг зориулалтаар нь ашиглах боломжийг
хааж, хязгаарлаж байхыг ойлгоно. Гуравдагч этгээдийн эрх нь үүргийн болон өмчийн шинжтэй
эрх байж болно. Үндсэндээ эл зохицуулалт нь хөлслөгчид нэгэнт олгогдсон эзэмшил алдагдах
аюул үүссэн нөхцөлд хэрэглэгдэнэ.
Бусад үүргийн зөрчил: Хэрэв хөлслүүлэгчийн үүргийн зөрчил нь биет байдлын болон эрхийн
доголдолтой хөрөнгө шилжүүлэх бус, өөр зөрчил байх юм бол хөлслөгчийн эрх нь Иргэний
Хуулийн ерөнхий анги, тухайлбал үүргийн еронхий ангийн зүйл заалтаар тодорхойлогдоно.
Хөлслүүлэгч эд зүйлийн эзэмшлийг шилжүүлж өгөөгүй бол хөлслөгч үүнээс болж учирсан
хохирлыг ИХ-ийн §§219.1, 222.7-г баримтлан арилгуулна. ИХ-ийн §219.1-н дагуу хөлслөгч

29. хохирол шаардахын тулд хөлслүүлэгч эд зүйлийг гэм буруутайгаар бүрмөсөн эвдсэн эсвэл
гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглах боломжгүй болгосон гэдгийг тогтоох хэрэгтэй. Энэ
нөхцөлд гэрээг дуусгавар болгох боломжтой ч өгсөн авснаа буцаах боломжгүй тул зөвхөн эл
үндэслэлэл бий болсон цагаас эхлэн гэрээг цуцлах боломжтой. Харин аль ч тал гэм буруугүй
нөхцөлд эд зүйл ашиглах боломжгүй болсон бол талууд хоѐулаа үндсэн үүргээс чөлөөлөгдөнө.
Доголдолтой холбоотой үүргийн ерөнхий ангийн зүйл заалтыг хэрэглэх боломжгүй. Энэ
тохиолдолд ИХ-ийн §289.5 тусгайлсан зохицуулалт болдог. Мөн доголдлоос болж бусад эрх, эд
хөрөнгөд учирсан хохирлыг арилгахад тусгай ангийн энэ зохицуулалт хэрэглэгдэх боломжтой.
Харин анхаарал болгоомжтой байх, бусдын эрхийг хүндэтгэх ерөнхий үүргийн зөрчил бий бол
үүргийн ерөнхий ангийн дээрх зохицуулалтыг хэрэглэнэ. Гэрээ байгуулахаас өмнөх шатанд
тухайлбал мэдээлэл өгөөгүй тохиолдолд мөн ерөнхий ангийн зүйл заалтыг хэрэглэнэ.
Хөлслөгчийн үүрэг: Хөлслөгчийн үндсэн үүрэг гэрээгээр тохирсон хөлсийг төлөх явдал
байдаг, ИХ-ийн §287. Үл хөдлөх хөрөнгө, байр сууц түрээслэсэн тохиолдолд хөлсийг ихэвчлэн
тодорхой хугацаанд хэсэгчлэн төлөхөөр тохирдог. Энэ тохиолдолд хөлс төлөх үүрэг нь тогтмол
нийлүүлэх, урт хугацаа бүхий үүрэг болно, ИХ-ийн §292.2. Хөлсийг хэсэгчлэн төлөх нь
тодорхой хугацаанд эд хөрөнгө ашиглуулсны хариу төлбөр байдаг. Үүнийг мөн нэг дор
бөөнөөр нь авах боломжтой. Ингэх нь богино бөгөөд хатуу тогтсон хугацаа бүхий гэрээнд
тохиромжтой. Хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол хелсийг гэрээний хугацаа дуусахад
төлөх ѐстой, ИХ-ийн §292.1. Хөлсний хэмжээг талууд тохиролцож, тогтооно. Гэрээ хүчинтэй
байх хугацаанд байрны дундаж хөлсний хэмжээ өссөн бол хөлслүүлэгч хөлсний хэмжээг нэмэх
тухай хүсэлт гаргаж болно. Эл хүсэлт нь зах зээлийн бодит үнэлгээтэй ижил байх ѐстой. Хэрэв
хөлслүүлэгч байгуулсан гэрээгээ цуцлах зорилгоор дэндүү өндөр хөлс нэхэж байгаа бол тэрээр
ИХ-ийн §294.2.3-т заасан эрхийг эдлэхгүй.
Хөлслөгчийн бусад үүрэг
а). Эд хөрөнгийг гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглах үүрэг: Хөлслөгч нь эд хөрөнгийг
гэрээнд зааснаас өөр зориулалтаар ашиглах эрхгүй, ИХ-ийн §289.1.1. Тухайлбал албан тасалгаа
түрээслэсний дараа үүнийгээ амьдрах зориулалтаар ашиглах гэх зэрэг. Мөн гэрээнд заасан
зориулалт гэдэгт хөлслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүй эд хөрөнгийг бусдад дамжуулахгүй байх явдал
хамрагдана. Хөлслөгч эд зүйлийг гэр бүлийн гишүүд болон гэрийн үйлчлэгч зэрэгт орхин одох
нөхцөлд ИХ-ийн §289.2.7-д зааснаар хөлслүүлэгчийн зөвшөөрлийг авах шаардлагагүй. Энэхүү
хөлслүүлэгчийн зөвшөөрөл нь зөвхөн үндсэн гэрээний талуудын хооронд үйлчлэх бөгөөд
гуравдагч этгээдтэй байгуулсан гэрээнд хөлслүүлэгч орох эрхгүй юм.