Nei contratti di locazione è possibile inserire una clausola che fa riferimento alla garanzia fidejussioria rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazione o direttamente da un privato che garantisce il corretto pagamento dei canoni di locazione. Ecco uno schema utile che definisce le caratteristiche della fidejussione e suggerisce un testo guida.
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Schema contratto di locazione con garanzia fidejussoria
1. 5
LOCAZIONI
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normativa
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NORMATIVA
FIDEIUSSIONE A TUTELA
DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Artt. 1936 - 1956 e 1957 Codice Civile
La giurisprudenza di legittimità ha più volte ritenuto legittimo inserire in un contratto di locazione
un autonomo contratto di fideiussione che abbia come finalità quella di garantire le obbligazioni pe-
cuniarie a carico del conduttore. Al riguardo, posto che la fideiussione può ricomprendere le perdite
derivanti sia dal mancato pagamento dei canoni di locazione che i danni conseguenti l’omesso rila-
scio dell’immobile nei tempi contrattualmente previsti, l’inserimento di una clausola fideiussoria in
un contratto di locazione ha come effetto quello di rendere più agevole, per il locatore, attivare le
procedure giudiziali necessarie per trovare il giusto ristoro per i danni subiti in conseguenza di un’il-
legittima condotta del conduttore.
Infatti, la fideiussione è il contratto unilaterale mediante il quale una persona, il fideiussore, garantisce
l’adempimento di un’obbligazione altrui, obbligandosi personalmente verso il creditore. È giuridica-
mente irrilevante l’interesse del debitore (del quale non sono necessari né il consenso preventivo né
l’accettazione), poiché é completamente estraneo all’atto costitutivo della garanzia, tanto se questo
consista in un negozio unilaterale quanto in un contratto, il quale intercorre esclusivamente tra credi-
tore e fideiussore. Ha carattere accessorio rispetto all’obbligazione garantita, pertanto, è valida solo se
lo è l’obbligazione del debitore principale. Posto che anche il fideiussore diventa debitore del credito-
re, quest’ultimo ha la facoltà di opporre al creditore tutte le eccezioni spettanti al debitore principale,
compresa l’eccezione di compensazione ex art. 1274 Codice Civile. Per la sua configurazione, il
Legislatore non richiede la forma scritta ad substantiam ma prevede che la volontà di prestare fideius-
sione debba essere espressa, occorre cioè che risulti chiaramente enunciato ogni elemento necessario
a precisare il contenuto del volere, sia per quanto riguarda il debito garantito che i limiti oggettivi della
garanzia. L’esistenza del contratto fideiussorio deve quindi essere riconosciuta soltanto in presenza
di dichiarazioni di volontà o di comportamento che, se pur non richiedono la forma scritta o l’uso di
particolari formalità, non lascino alcun dubbio sull’effettiva intenzione del dichiarante di assumere la
garanzia personale per l’obbligazione altrui.
SOMMARIO
• SCHEMA DI SINTESI
• ELEMENTI DEL CONTRATTO DI
FIDEIUSSIONE NELLA LOCAZIONE
SCHEMA DI SINTESI
FIDEIUSSIONE
Definizione È fideiussore chi garantisce l’obbligazione altrui obbligandosi personalmente.
Parti
• Creditore.
• Debitore principale.
• Fideiussore.
Tipologie
• Omnibus.
• Solidale.
• Con beneficio d’escussione.
• Parziale.
• Passiva.
Elementi
del contratto
• La forma scritta non è richiesta ad substantiam.
• Indicazione delle parti.
• Indicazione dell’oggetto.
• Nel caso di fideiussione omnibus deve essere indicato il limite massimo della
garanzia.
• La volontà di prestare fideiussione deve essere espressa.
Caratteristiche
• È un contratto accessorio all’obbligazione garantita.
• È valida solo se è valida l’obbligazione del debitore.
• Consente al creditore di rifarsi sia contro il debitore principale che contro il
fideiussore.
• Il fideiussore ha diritto di regresso nei confronti del debitore principale ed è sur-
rogato nei diritti del creditore.
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ELEMENTI DEL CONTRATTO DI FIDEIUSSIONE NELLA LOCAZIONE
VOLONTÀ DELLE PARTI • La volontà di prestare fideiussione deve essere manifestata in modo chiaro e inequivocabile.
Qualora la dichiarazione sia inserita in un atto posto in essere allo scopo della conclusione di un
diverso negozio (es.: contratto di locazione), per stabilire se la dichiarazione integri anche l’assun-
zione delle obbligazioni conseguenti alla fideiussione, è necessario valutare se essa possa essere in-
terpretata solo in questo modo, o se essa piuttosto non abbia un contenuto congruente con il negozio
per cui l’atto è stato formato ed esaurisca in esso il suo significato. (Cass. Civ., sent. 26064/2008).
OBBLIGHI DELLE PARTI • Il debitore obbligato a dare un fideiussore deve presentare persona capace, che
possieda beni sufficienti a garantire l’obbligazione e che abbia o elegga do-
micilio nella giurisdizione della corte di appello in cui la fideiussione si deve
prestare.
• Quando il fideiussore è divenuto insolvente, deve esserne dato un altro, tranne
che la fideiussione sia stata prestata dalla persona voluta dal creditore.
• Del debitore
Art. 1943 C.C.
• Il fideiussore è obbligato in solido col debitore principale al pagamento del debito.
• Le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare
prima dell’escussione del debitore principale. In tal caso, il fideiussore, che sia
convenuto dal creditore e intenda valersi del beneficio dell’escussione, deve
indicare i beni del debitore principale da sottoporre ad esecuzione.
• Salvo patto contrario, il fideiussore è tenuto ad anticipare le spese necessarie.
• Del
fideiussore
Art. 1944 C.C.
ESTINZIONE DELLA
FIDEIUSSIONE
• La fideiussione si estingue quando, per fatto del creditore, non può avere ef-
fetto la surrogazione del fideiussore nei diritti, nel pegno, nelle ipoteche e nei
privilegi del creditore.
• Per fatto
del creditore
Art. 1955 C.C.
• Il fideiussore per un’obbligazione futura è liberato se il creditore, senza spe-
ciale autorizzazione del fideiussore, ha fatto credito al terzo, pur conoscendo
che le condizioni patrimoniali di questo erano divenute tali da rendere note-
volmente più difficile il soddisfacimento del credito.
• Per
obbligazione
futura
Art. 1956 C.C.
• Il fideiussore rimane obbligato anche dopo la scadenza dell’obbligazione prin-
cipale, purché il creditore entro 6 mesi abbia proposto le sue istanze contro il
debitore e le abbia con diligenza continuate.
• La disposizione si applica anche al caso in cui il fideiussore ha espressamente
limitato la sua fideiussione allo stesso termine dell’obbligazione principale. In
questo caso però l’istanza contro il debitore deve essere proposta entro 2 mesi.
• L’istanza proposta contro il debitore interrompe la prescrizione anche nei con-
fronti del fideiussore.
• Scadenza
del contratto
di locazione
Art. 1957 C.C.
BUONA FEDE
CONTRATTUALE
• In tema di locazione, qualora il contratto preveda, a garanzia del pagamento dei canoni, la prestazio-
ne di una fideiussione da parte di un terzo, il recesso di quest’ultimo, intervenuto prima della sca-
denza del contratto, esclude l’operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della
prosecuzione della locazione per effetto dell’applicazione di una clausola pattizia di tacito rinnovo.
RITARDATA CONSEGNA
DELL’IMMOBILE
• Nell’ipotesi di fideiussione prestata da un terzo per tutti gli obblighi assunti con il contratto di lo-
cazione, il fideiussore risponde anche dei danni per ritardata restituzione della cosa locata e quindi
dell’indennità di occupazione pari al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, dovuta ex art.
1591 C.C., in quanto la garanzia fideiussoria si giustifica proprio in funzione del mancato adempi-
mento delle obbligazioni contrattuali del conduttore (Tribunale di Roma, sent. 30.10.1995)
IMPORTO GARANTITO • Non sussiste nullità della fideiussione prestata per un importo di cui non è indicato il massimo garantito,
qualora all’interno della “lex contractus” esistano una serie di indici certi e non opinabili mediante i quali
è possibile precisare esattamente la prestazione dedotta in obbligazione, sì che qualora il terzo promitten-
te si impegna nei confronti del creditore può rendersi conto dell’importo complessivo dell’esposizione
debitoria. (Cass. sent. 3525/2009).
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Esempio n. 1 Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo con garanzia fideiussoria
Con la presente scrittura privata, redatta in due originali, da valere ad ogni effetto di legge, tra:
- il Sig./Sig.ra ..............................................................., residente a ................................................., in .............................................. (.........),
C.F. ............................................................, nella sua qualità di locatore, in seguito denominato “locatore”
e
- il Sig./Sig.ra ..............................................................., residente a ................................................., in .............................................. (.........),
C.F. ............................................................, nella sua qualità di conduttore, in seguito denominato “conduttore”
Premesso che:
- il locatore è unico proprietario dell’immobile sito in .................................................... (....), via ...................................., n. ....., censito al Ca-
tasto dei Fabbricati Urbani del Comune di .................................................................., al Foglio .............................., Particella ......., Mappale
.............., con rendita catastale di € ..................................., in seguito denominato “l’immobile”;
- il conduttore ha preso visione dell’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui lo stesso si trova e lo considera di suo gradimento;
- il locatore garantisce la piena proprietà dell’immobile e che lo stesso è libero da ipoteche e qualsiasi altra trascrizione pregiudizievole. Il lo-
catore dichiara altresì che gli impianti e i servizi dell’intero condominio sono dimensionati e conformi alle disposizioni delle leggi in vigore e
che l’immobile è stato costruito in base alla concessione edilizia n. ............................., del ..........................., del Comune di ........................,
ed è stato dichiarato agibile dal Sindaco pro tempore in data................................, con Ordinanza n. .......................................
Tutto ciò premesso, si conviene e si stipula quanto segue
ARTICOLO 1 - PREMESSE
Le premesse formano parte integrante e sostanziale del presente contratto.
ARTICOLO 2 - OGGETTO DEL CONTRATTO
Nella sua qualità di proprietario dell’immobile il locatore dichiara di concederlo in locazione al conduttore per la durata di anni .................... a
partire dal .......................... sino al ..............................
Il canone di locazione è convenuto in € .......................,......, annue da corrispondere in dodici rate mensili pari a €....................,....... I canoni
saranno pagati a mezzo di bonifico bancario sul conto corrente indicato dal locatore entro il giorno … di ogni mese.
Il conduttore s’impegna a stipulare i contratti relativi alle utenze necessarie per l’utilizzo dell’immobile, quali energia elettrica, acqua potabile,
gas, ecc., in conformità alle proprie specifiche esigenze. Il conduttore si obbliga inoltre a pagare le spese per i servizi comuni facenti carico
all’immobile, limitatamente agli oneri accessori di cui all’art. 9 L. 392/1978. Il Locatore delega il conduttore ad intervenire in sua vece alle
assemblee del condominio di cui è parte l’immobile, per discutere e deliberare in merito ai soli servizi facenti carico al conduttore stesso. Tutte
le attività di manutenzione ordinaria saranno a carico del conduttore. Tutte le attività di manutenzione straordinaria e di adeguamento norma-
tivo degli impianti e delle strutture dell’immobile necessarie al fine di conservare l’idoneità e la sicurezza dell’immobile all’uso convenuto tra
le Parti saranno a carico del Locatore. Sono altresì a carico del Locatore gli oneri di imposta di qualsiasi genere di cui l’immobile sia gravato
in ragione della sua destinazione.
ARTICOLO 3 - FIDEIUSSIONE
3.1 Fideiussione Bancaria
A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni tutte assunte con il presente contratto, ivi comprese quelle relative al pagamento dei canoni e
degli oneri accessori, con la sottoscrizione del presente atto il Conduttore consegna al Locatore una fidejussione bancaria “a prima richie-
sta”, rilasciata da un primario Istituto di Credito e con validità sino a tutto il periodo di durata del contratto di locazione, con rinnovo annuale
tacito alle medesime condizioni per tutta la durata del contratto, per un importo pari a 12 (dodici) mensilità del canone di locazione.
... OMISSIS....
FORO COMPETENTE
Per qualsiasi controversia inerente la validità, l'esecuzione e/o l'interpretazione del presente contratto, sarà competente in via esclusiva, il Foro
di ................................
Data ..................................
Luogo ...............................
Firma ....................................
Firma ....................................
Mario Rossi
Luigi Verdi
Mario Rossi
Verdi Luigi
Milano
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Oggetto: Locazione appartamento posto in ............................... Via ............................., piano ............ int. .........
Con riferimento al contratto di locazione in oggetto, di cui il sottoscritto dichiara di aver preso piena ed integrale conoscenza
in tutti i suoi punti, stipulato in data ......./....... /........, con il quale Lei, Sig. ....................................., ha concesso in locazione al
Sig. ....................................... l’immobile sito in ....................................... (....), via ...................................................., n. ....,
censito al Catasto dei Fabbricati Urbani del Comune di .........................................................., al Foglio ......................, Particella
..................., Mappale ....................., con rendita catastale di € ..................................,
io sottoscritto Sig. ....................................... nato a ................................... il ....... /....... /....... e residente a .................................
in Via........................................................, C.F. ............................................
Mi costituisco fideiussore
a beneficio del conduttore, il Sig./Sig.ra ......................................................, residente a ...............................................................
in ...................................................... (....), C.F. ........................................., nonché dei suoi aventi causa, per garantirle personal-
mente e per un importo massimo di € .....................,00 (€ ........................../00), il corretto adempimento di tutte le obbligazioni
derivanti dal citato contratto poste in capo al predetto conduttore.
In particolare mi costituisco fideiussore per il puntuale pagamento dei canoni mensili di locazione e per il rimborso delle som-
me eventualmente sostenute dal locatore per la riparazione di eventuali danni che fossero riscontrati nell’immobile locato, al
momento del rilascio; nonché di tutte le spese (legali, di giudizio e quant’altro) che si rendessero necessarie per riottenere la
disponibilità del bene in caso di mancato rilascio alla scadenza contrattuale.
Il sottoscritto si impegna ad effettuare il pagamento a prima e semplice richiesta scritta a mezzo lettera raccomandata che
dovrà pervenire al mio indirizzo di residenza e comunque non oltre trenta giorni dalla ricezione della richiesta stessa, cui pe-
raltro, in deroga a quanto stabilito dall’art. 1945 c.c., non potrà essere opposta alcuna eccezione da parte del sottoscritto, anche
nell’eventualità di opposizione proposta dal debitore o da altri soggetti interessati.
La presente fidejussione avrà valore fino a sessanta giorni oltre la data di rilascio dei locali da parte del conduttore e/o dei suoi
aventi causa.
In fede.
Data ...............................................
Luogo ............................................
Firma
........................................
Esempio n. 2 Lettera di fideiussione
Milano
Mario Rossi
Verdi Luigi
Bianchi Antonio
Mario Rossi
Antonio Bianchi