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Novo CPC e a inadimplência em condomínios

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Novo CPC e a inadimplência em condomínios

  1. 1. Como neutralizar a INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS Berivaldo Sabino Advogado
  2. 2. INADIMPLÊNCIA em Condomínios A vida em condomínio traz esse desafio: conviver com pessoas que, por diversos motivos, não estão com todas as suas contas pagas. O problema é que muitas vezes há a necessidade de cobrir os gastos daqueles que não podem ou não querem pagar em dia, o que desagrada àqueles que pagam suas obrigações em dia. O QUE FAZER PARA COMBATER O PRINCIPAL PROBLEMA DOS SÍNDICOS?
  3. 3. O QUE DIZ A LEI SOBRE INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
  4. 4. O QUE DIA A LEI SOBRE INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS CÓDIGO CIVIL: Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Art. 1.348. Compete ao síndico: VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
  5. 5. AUSÊNCIA DE COBRANÇA O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.  A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano. Como evitar problemas:  Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades.  Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: 1 - no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; 2 - no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; 3 - no terceiro, entrar com AÇÃO DE EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL.  Não dar descontos em acordos.
  6. 6. INADIMPLÊNCIA PROCEDIMENTOS EXTRAJUDICIAIS  A fim de evitar a impontualidade no pagamento das contribuições, a primeira providência que o condomínio deve adotar é uma campanha de conscientização e esclarecimento.  O sistema de comunicação junto ao condômino deve ser aprimorado no sentido de informá-lo sobre o débito pendente, e as consequências em caso de manutenção do estado de inadimplência. A negociação amigável ainda é a melhor forma de compor a dívida (parcelamento, sem descontos).
  7. 7. INADIMPLÊNCIA PROCEDIMENTOS EXTRAJUDICIAIS  Se mesmo assim, o condômino não quitar a sua dívida, o caminho é prosseguir com o processo de cobrança, encaminhando a quota devida para a assessoria jurídica, a qual será acrescida de multas, juros e honorários advocatícios.  Os encargos decorrentes da cobrança configuram uma forma de penalidade que tende a desestimular o devedor que deixa de pagar o condomínio.
  8. 8. Condômino inadimplente Condômino antissocial “Sem embargo da divergência, entendo que o condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.” (STJ – Resp nº 1.247.020-DF)
  9. 9. MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM O QUE É MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM?  A principal diferença entre esses dois métodos é que a MEDIAÇÃO é um auxílio para que as partes cheguem a um acordo.  A ARBITRAGEM tem como resultado o laudo arbitral, que é uma decisão imposta às partes.
  10. 10. MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM  Na MEDIAÇÃO é importante que os envolvidos ainda tenham um mínimo de interesse em resolver o conflito amigavelmente. O mediador seria um auxiliar para trilhar esse caminho.  Na ARBITRAGEM, o diálogo não é mais possível. Daí a necessidade de um terceiro apontar o que deve ser feito ou não. Em se tratando de conflitos envolvendo o condomínio, o ideal é que esteja previsto na convenção o uso de arbitragem para a resolução de conflitos.
  11. 11. MEDIAÇÃO E CONCILIAÇÃO A LEI FEDERAL Nº 9.307/1996 ESTABELECE EM SEU ART. 3º - “As partes interessadas podem submeter a solução de seus litígios ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral”.  Em Recife-PE o SECOVI tem em funcionamento a 1ª Câmara de Conciliação e Arbitragem de Pernambuco, denominada 1ª CCA-PE, com o objetivo proceder às arbitragens que lhe forem submetidas, conforme disposto no Regimento Interno, bem como administrar procedimentos de mediação e conciliação, conforme roteiro próprio.  Para utilizar este sistema o Condomínio deve proceder uma alteração na sua Convenção para inserir a denominada “Cláusula Compromissória”.
  12. 12. MEDIAÇÃO E CONCILIAÇÃO UTILIDADE (Art. 190, do NCPC)  Resolver problemas de inadimplência de forma rápida e sigilosa.  Solucionar conflito entre moradores por conta de animais. Tudo ocorre rapidamente e sem deixar rancor.  Acabar com problemas relacionados ao uso das áreas comuns.  Dúvidas sobre a escolha das vagas na garagem também podem ser solucionadas.  Pendências de qualquer tipo de contrato que envolva valores – como seguros, financiamentos, imóveis e prestadores de serviço – podem ser resolvidos. E não há limites de valores.
  13. 13. O QUE É O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL? O Código de Processo Civil é um conjunto de normas que ajuda advogados, promotores, juízes, etc., a manter os processos de acordo com a lei, de uma maneira justa, mais ágil e eficaz. É um Código de Ritos. (CPC, Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015)
  14. 14. O QUE É O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL? Para os condomínios, o novo CPC trará uma novidade importante: vai tornar a cobrança de condomínios um título executivo extrajudicial. Dessa forma, o esperado é que os condomínios recebam com mais agilidade os pagamentos daqueles que não estão com suas responsabilidades em dia. (CPC, Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015)
  15. 15. Não se deve confundir o CPC com o Código Civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002), que é o conjunto de normas reguladoras dos direitos e obrigações, no âmbito privado, relativas às pessoas, aos bens e às suas relações.
  16. 16. NOVO CPC E CONDOMÍNIO CONDOMÍNIOS VÃO GANHAR RAPIDEZ PARA COBRAR INADIMPLENTES COM O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL Como é atualmente Atualmente, cobrar as cotas atrasadas na justiça funciona da seguinte maneira: 1. O condomínio entra com a ação de cobrança contra o inadimplente. 2. A pessoa contesta, podendo recorrer ou não. 3. Se estiver tudo certo com a ação, o condomínio ganha essa primeira fase, que é a de provar que aquela pessoa deve ao condomínio um montante x.
  17. 17. NOVO CPC E CONDOMÍNIO 4. Nisso, podem se passar alguns anos, dependendo do Estado em questão. Essa etapa podia demorar cinco anos. 5. Terminada essa fase, a ação entrava em sua fase executiva, que é quando a pessoa é efetivamente cobrada. 6. Então, ela devia ou pagar a dívida ou nomear bens à penhora, como carros, joias, etc. para posterior leilão, ou indicar imóveis ou o próprio imóvel para hasta pública (leilão para imóveis).
  18. 18. Juizado Especial Cível – JEC Legislação Lei federal nº 9.099/ 1995 - Dispõe sobre o Juizado Especial Cível "Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas: I - as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo; II - as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil"
  19. 19. Juizado Especial Cível – JEC Legislação Código de Processo Civil/1973 "Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário: II - nas causas, qualquer que seja o valor: b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio"
  20. 20. Juizado Especial Cível – JEC Legislação ENUNCIADOS FÓRUM NACIONAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS (FONAJE) ENUNCIADO 2 As causas cíveis enumeradas no art. 275, inciso II, do C.P.C., ainda que de valor superior a quarenta salários mínimos, podem ser propostas no Juizado Especial.“ ENUNCIADO 58 (Substitui o Enunciado 2) As causas cíveis enumeradas no art. 275 II, do CPC admitem condenação superior a 40 salários mínimos e sua respectiva execução, no próprio Juizado.
  21. 21. Juizado Especial Cível – JEC Legislação ENUNCIADO 9 O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do artigo 275, inciso II, item "b", do C.P.C."
  22. 22. NOVO CPC E CONDOMÍNIO Como vai ficar  De acordo com o art. 784, inciso X, do novo CPC, as ações de cobrança de atrasados serão agora consideradas TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: ... X - O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
  23. 23. NOVO CPC E CONDOMÍNIO  COM ISSO, OS PROCESSOS VÃO COMEÇAR JÁ NA FASE EXECUTIVA (FASE 5, DESCRITA MAIS ACIMA). OS DEVEDORES TERÃO TRÊS DIAS ÚTEIS, ENTÃO, PARA SALDAR A DÍVIDA OU INDICAR BENS E IMÓVEIS PARA LEILÃO OU HASTA PÚBLICA. Como vai ficar
  24. 24. Competência – Título Extrajudicial • PARA EXECUÇÃO DE TÍTULOS EXTRAJUDICIAIS – O credor poderá optar entre: 1) foro de domicílio do executado; 2) foro de eleição constante do título; e 3) foro da situação dos bens sujeitos à execução (art. 781, NCPC).
  25. 25. Na execução, o devedor é citado, não para apresentar defesa, mas para pagar o débito em 3 dias sob pena de penhora de seu imóvel (Art. 827 e 829) O executado pode até se defender, mas tem que fazer embargos à execução (Art. 914), com matérias específicas para a defesa (Art. 917). É como se o processo já se iniciasse com a sentença judicial pronta. O novo procedimento favorece o devedor que deseja pagar, permitindo até parcelamento do débito com pagamento de sinal mais seis parcelas mensais (Art. 916). EXECUÇÃO DE CRÉDITOS CONDOMINIAIS - NOVO CPC/2015
  26. 26. QUAIS SÃO ESSES TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS  O boleto condominial e cópia da convenção, atas que aprovaram as despesas e a ata de eleição de síndico. Dessa forma, fica fácil para comprovar a legitimidade, capacidade, liquidez e certeza do título.
  27. 27. QUAIS SÃO ESSES TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS  O demonstrativo de débito atualizado até a data da propositura da ação. Quando se tratar desse tipo de execução (nesse caso deve constar do demonstrativo o nome completo do devedor, o índice de correção monetária adotado, a taxa de juros de mora aplicada, o termo inicial e final da correção e dos juros aplicados e eventuais descontos, se concedidos, tudo em conformidade o artigo 798 do NCPC).  Demonstrar por ata ou convenção a data de vencimento da obrigação de pagamento da cota condominial.  O Código determina que, na petição inicial, sempre que possível, sejam indicados os bens suscetíveis de penhora (Art. 798, inciso II, letra “c”), por exemplo: penhora “on line” e o próprio imóvel do inadimplente.
  28. 28. EXECUÇÃO  E quanto mais o devedor do condomínio demora em promover o pagamento e resistir à execução, mais penalidades terá que pagar com o novo código (Art. 827). Além disso, existe previsão para penhora (Art. 837) e leilão (Art. 879, II) por meio eletrônico, o que agilizará os atos.  Com a nova legislação, não há mais audiência na Justiça, o que levava meses para acontecer. A partir de agora, haverá maior garantia de recebimento dos valores pelo condomínio, pois é possível “prender” o bem do devedor quase que imediatamente (Art. 828).  O devedor é obrigado a pagar custas para se defender, diferentemente do procedimento atual, que não custa nada para o réu contestar a ação (Art. 914).
  29. 29. EXECUÇÃO  Art. 782, § 3º - A requerimento da parte, o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes.
  30. 30. NOVO CPC E CONDOMÍNIO  A entrada em vigor do NCPC significa para os síndicos, administradores de condomínios e profissionais do direito que atuam na seara imobiliária, uma diminuição fantástica do tempo (não estamos falando de meses, mas de anos) que levará uma cobrança de taxa condominial na via judicial, na medida em que o crédito desta natureza já poderá ser submetido, de logo, à execução.  Foi suprimida a fase de conhecimento que era a verificação preliminar da dívida de condomínio como se tivesse alguma dúvida de sua existência. Somente agora a lei já lhe atribui os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, inerentes aos títulos executivos. CONCLUSÃO
  31. 31. NOVO CPC E CONDOMÍNIO Para os condomínios se beneficiarem da totalidade destas mudanças terão de se adaptarem, primeiramente, às alterações do Código Civil, aplicando juros praticados pelo mercado e as multas por atraso reiterado, para isto bastam atualizem a convenção e, posteriormente, aplicando o CPC - Código de Processo Civil, com a execução imediata da dívida. Agindo assim estará eliminada a inadimplência, pois ninguém se arriscará a perder seu patrimônio. CONCLUSÃO

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