Viskóból Villát könyv

1. VISKÓBÓL
VILLÁT
Gyors profit felújítandó és fejlesztendő
ingatlanokból
Szemináriumi jegyzet
© Király Norbert 2006-2007

2. A jegyzet a VISKÓBÓL VILLÁT befektetési szeminárium anyagát felhasználva
készült.
Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert
All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános
előadás, a rádió és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen
része sem másolható vagy terjeszthető semmilyen formában, semmilyen eszközzel,
vagy nem tárolható adatbázis kezelő vagy kereső rendszerben a kiadó előzetes
írásos engedélye nélkül.
Kiadja: Royalwell Kiadó
Felelős kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezető igazgatója
Debrecen, 2006-2007
www.onlineingatlanakademia.hu
2

3. Lakni sokféleképpen és sok helyen lehet
Viskó vagy villa?
3
Kiknek ajánlom ezt a képzést
• Részidős és hivatásos ingatlan befektetőknek
• Leendő lakásvásárlóknak, akik már úgy gondolták, hogy soha nem lesznek
lakástulajdonosok
• Minden lakástulajdonosnak, aki úgy szeretne álomotthonába beköltözni,
hogy többé ne kelljen a fizetését használni a finanszírozásra
Az otthonunk befektetés – tegnap, ma és holnap is
60 m2-es panellakás ára Debrecenben:
1999-ben 2,1 millió Ft
2006-ban 8,6 millió Ft
410% áremelkedés 7 év alatt!!!
Mennyibe kerül valójában a jelzálog törlesztése?
Teljes hitelösszeg költsége 25 év alatt (CHF, THM: 6,3%)
Jelzálog nagysága Teljes törlesztés
10 000 000 Ft 19 350 300 Ft
15 000 000 Ft 29 025 450 Ft
20 000 000 Ft 38 700 600 Ft
30 000 000 Ft 58 050 900 Ft
50 000 000 Ft 96 751 500 Ft
Az otthonod árának a dupláját, az árfolyamkockázat miatt akár a több mint
háromszorosát is kifizetheted!!!

4. Hagyományos lakásvásárlás – csak a fizetésed felhasználásával
KELL LENNIE EGY OLCSÓBB MEGOLDÁSNAK!!!
Miért dolgozol az otthonodért – amikor az otthonod is dolgozhatna érted?
Megoldás: a felújítom és továbbadom stratégia
Ingatlanod továbbadásával egy második jövedelemre tehetsz szert
Találd meg, pofozd ki, add el stratégia – dupla jövedelmet generál
4

5. Én nem dolgozok az otthonomért – az otthonom dolgozik értem
Soha ne nyúlj a továbbadásból származó jövedelmedhez. Forgasd vissza egy másik
felújítandó ingatlanba!
A sikerhez vezető különböző módszerek ingatlan továbbadással
• A kényelmes út (egyik otthonból a másikba, 1-5 évig egy lakásban)
• Második ingatlan stratégia (egyikben tartósan laksz, a másikat forgatod)
• Dinamikus módszer (egyszerre 2 vagy több ingatlant forgatsz)
5

6. 4 cél a felújítom-továbbadom stratégia alkalmazásával
• Vegyél egy nagyobb, drágább otthont
• Költözz egy jobb környékre
• Fizess nagyobb előleget
• Költs több pénzt felújításra
6
A befektetés folyamata
• Keresés
• Elemzés
• Vásárlás
• Fejlesztés
• Eladás
TALÁLD MEG! - A keresés folyamata
A keresés eszközei
• Internet
• Ingatlan ügynökségek
• Hirdetési újságok
• Árverési hirdetmények
• Direkt marketing
Használd az internetet
• www.ingatlan.lap.hu
• Ingatlan adatbázisok pl. www.ingatlan.com , www.ingatlan.net ,
www.origoingatlan.hu , www.lakascentrum.hu stb.
• Ingatlanirodák weboldalai pl. www.dh.hu , www.oc.hu stb.
• Hirdetőújságok weboldalai pl. www.apro.lap.hu www.ingatlan.expressz.hu
www.onlineapro.hu stb.
Keress címszavakra
• Felújítandó
• Lelakott
• Eredeti állapotú
• Sürgősen eladó
• Minden megoldás érdekel
• Hívjon, megegyezünk

7. Keresés az interneten
Keresés a „felújítandó” szóra egy hirdetési újság adatbázisában:
7
Az eredmény: 32 találat

8. 8
Keresés a „sürgős” szó segítségével:
Találatok száma: 105 !!!

9. Ingatlan ügynökségek
Alakíts ki jó kapcsolatot több ingatlanközvetítővel
Kérdések, amit mindenképpen fel kell tenned:
• Mióta hirdetik a házat?
• Miért adja el a tulajdonos?
• Mennyi ajánlat érkezett rá eddig?
• Volt olyan előző ajánlat, amit elutasítottak?
• Vizsgálta már az ingatlant statikus / építés szakember?
• Felújított állapotban mennyiért lehetne eladni?
9
Újsághirdetések
• Bizonyos időközönként hasznos lehet átolvasni az apróhirdetési rovatokat
• Keresd az árulkodó jeleket!
ESETTANULMÁNY - Belvárosi kis lakás dupla erkéllyel
Irányár: 11.500.000 Ft
Fotók felújítás előtt:

10. 10

11. 11
Eredeti alaprajz
Új alaprajz

12. ELEMZÉS - A szíved helyett mindig hallgass a számokra!
Értékelési szempontok
Szempontok 1 2 3 4 5
Hely / kedvelt környék x
Emelet / lift x
Homlokzat x
Lépcsőház x
Alaprajz lehetőség x
Tájolás / fényviszonyok / zajszint x
Szomszédok x
Parkolási lehetőség x
Ár x
Eladó motiváltsága x
Összesen / átlag 45 / 4,5
A maximális vételár meghatározása
Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árából levonandó kiadások:
12
- Felújítás költségei
- Ügyvédi díj
- Illeték
- Tartási költségek
- Tartalék keret
- Profit
-------------------------------
Maximális vételár
A profitod kalkulálása
Jó szabály, ha a vételárnak minimum a 10-15%-át célzod meg tiszta profitként
A maximális vételár meghatározása
Felújítás utáni eladási ár: 13.500.000 Ft
- Ügyvédi díj - 54.000 Ft
- Illeték - 216.000 Ft
- Felújítás költségei -1.568.500 Ft
- Tartási költségek - 90.000 Ft
- Eladás költségei - 270.000 Ft
- Biztonsági tartalék - 100.000 Ft
- Profit -1.500.000 Ft
- Adó - 270.000 Ft
---------------------------------------------------------------
Maximális vételár 9.481.400 Ft

13. Finanszírozási tipp
Hogyan tudom a teljes vételárat finanszírozni, ezáltal csökkenteni a befektetésem és
növelni a megtérülést?
Vonj be tartalékfedezetként egy másik ingatlant!
13
Fotók felújítás után

14. 14

15. 15

16. Tényleges felújítási költségek
Bontás, festés, mázolás 218.042 Ft
Gipszkartonozás 127.816 Ft
Hideg- és melegburkolás 441.831 Ft
Villanyszerelés 149.040 Ft
Gépészet + fürdősz. bútor 290.452 Ft
Konyhabútor, tűzhely 245.227 Ft
Belső ajtók 57.950 Ft
Új bejárati ajtó 64.990 Ft
Egyebek 65.521 Ft
Összesen 1.660.869 Ft
16
A tényleges profit meghatározása
Felújítás költségei 1.660.000 Ft
- Ügyvédi díj 50.000 Ft
- Illeték 190.000 Ft
- Tartási költségek 400.000 Ft
---------------------------------------------------------
Összes befektetés: 2.300.000 Ft
Felújítás utáni eladási ár: 14.800.000 Ft
- Vételár 9.500.000 Ft
- Összes befektetés 2.300.000 Ft
Profit (3 hónap alatt) 3.000.000 Ft
521%-os éves hozam adózás előtt
A továbbadás pszihológiája
Nem egy lakást kell eladnod.
Egy otthont teremtesz, és egy életstílust adsz el!
A felújítandó ingatlanok 3 változata:
• Kozmetikai felújítást igényel
• Lebontásra való
• A jó adottságokkal rendelkező csúnya lakás/ház
KOMOLY, DE JAVÍTHATÓ HIBÁK = PROFIT!!!

17. 17
Az ingatlan megvásárlása
Finanszírozás bank segítségével
• Állami kamattámogatásos és kedvezményes kölcsönök
• Euro és CHF alapú lakásvásárlási hitelek
• Használd a saját ingatlanodat plusz fedezetként
• Szabad felhasználású hitelek
• Hitelkeret ingatlanfedezettel cégek és magánszemélyek részére is
• Személyi hitel
• Hitelkártyák – folyószámla hitelek
• Céges beruházási hitel
• Széchenyi hitel
FELÚJÍTÁS - Hernyóból pillangó
Néha már apró dolgok, is drámai változásokat eredményeznek
Egy kis kertrendezés, palamosás és a hatás nem marad el
Hatásvadász technikák – a tetszés művészete
• Legyen egységes, szolid stílusa a lakásnak (festés, burkolatok, beépített
bútorok, csaptelepek)
• Törekedj a praktikusságra a különcségek helyett (alaprajz, funkciók)
• Ne legyél „Olcsó János”, ne használj másodosztályú anyagokat, és ne fogadj
el másodosztályú munkát
• Sistergő elemek: pl. riasztó, széf, kovácsoltvas kiegészítő elemek, páraelszívó
• Komfortnövelő elemek, melyek az otthon érzését erősítik (pl. függöny,
fürdőolaj, lábtörlő, növények)
• Az első benyomás a bejárati ajtó (tipp: kókuszlábtörlő, ajtódísz, szép
lakásszám, különleges csengő, kopogtató, 2 db cserepes növény, stb.)
• Egy extra elem az átlagos szépet is rendkívülivé emeli

18. A felújítási költségek kalkulálása - munkanemek, melyekkel a leggyakrabban
kalkulálnod kell:
• Festés, gipszkartonozás
• Hideg- és melegburkolás
• Konyhabútor és tűzhely
• Víz, fűtés és gázszerelési munkák
• Villanyszerelési munkák
• Nyílászárók cseréje
18
Mindig a nő választ!
A fürdőszoba és a konyha egy hölgy értékelési szempontjai szerint kiemelt
prioritással bír, ezért kiemelt figyelmet kell fordítanunk rá.
A konyha
A fenti konyha költsége
Költség
Konyhabútor + összerakás 165 000
Munkalap + kiegészítők 20 200
Mosogató 6 000
Csaptelep 6 600
Tűzhely 59 990
Csempe 1200 Ft / m2 7 194
Összesen (Ft) 264 984

19. 19
A választás szempontjai:
• A konyha stílusa és színe illeszkedjen a lakás stílusához (trend: wenge,
kőris, szélesebb elemek)
• Törekedj olcsó, de minőségi vásárlásra pl. www.ballabutor.hu , KIKA
• Igyekezz elemes konyhabútorból összeállítani a konyhát, így költséget
takaríthatsz meg
• Az egyenes sorok olcsóbbak
• A konyhapult ne legyen feldarabolva
• Egy extra csaptelep feldobja az egyszerűbb konyhát is (trend: zuhanyzós
csaptelep)
Burkolatok a konyhában
• Viszonylag kis mennyiségű csempét igényel, ezért relatívan drágább árat
is megengedhetsz magadnak
• Néha az egészen olcsó megoldás is lehet esztétikus pl. egy egyszerű
kőmintás kültéri lap diagonál burkolásban
• Óvakodj a fürdőszoba csempe használatától és a túl mintás megoldásoktól
• A padlónál törekedj az egyszerű ízlésességre
Tűzhely a konyhában
• A lényeg, hogy új/újszerű és tiszta legyen (előny a garancialevél)
• Az ezüst mutatósabb és drágább hatású, viszont nem sokkal kerül többe
• Villanytűzhely esetében kerámialapost válassz
• Extra: páraelszívó
A fürdőszoba

20. 20
A fürdőszobaszekrény
53.800 Ft 107.000 Ft
• Költségtakarékos megoldás a kád felújítása
• Ha van hely, be lehet rakni egy sarokkádat
• Masszázskádat és egyéb drága dolgokat csak kivételes esetekben
• Extra: zuhanyzó/zuhanypanel
• Egy fürdőszoba szekrény jelentősen emeli a fürdő színvonalát
• A csaptelepek összhangban legyenek
Burkolatok a fürdőszobában
• A szaküzletek mintafürdőszobái jó ötleteket adnak
• Célszerű olyan burkolatot vásárolni, ahol a járólap és a csempe egy
családba tartozik
• A kiegészítő csempék esztétikusabbá teszik az összhatást
ESETTANULMÁNY
Egy nagypolgári lakás átalakítása és felújítása - Irányár: 13.900.000 Ft
Fotók felújítás előtt

21. 21

22. 22
Alaprajz átalakítás előtt

23. 23
Alaprajz átalakítás után
Értékelési szempontok
Szempontok 1 2 3 4 5
Hely / kedvelt környék x
Emelet / lift x
Homlokzat x
Lépcsőház x
Alaprajz lehetőség x
Tájolás / fényviszonyok / zajszint x
Szomszédok x
Parkolási lehetőség x
Ár x
Eladó motiváltsága x
Összesen / átlag 45 / 4,5

24. A maximális vételár meghatározása
Felújítás utáni eladási ár: 21.000.000 Ft
- Ügyvédi díj - 70.000 Ft
- Illeték - 250.000 Ft
- Felújítás költségei -3.000.000 Ft
- Tartási költségek - 150.000 Ft
- Eladás költségei - 420.000 Ft
- Biztonsági tartalék - 200.000 Ft
- Profit -3.000.000 Ft
- Adó - 540.000 Ft
---------------------------------------------------------------
Maximális vételár 13.370.400 Ft
Finanszírozási tipp
Ha sikerül egy jelentősen piaci ár alatt lévő ingatlant vásárolnod, akkor akár a vételár
100%-át is finanszírozhatja a bank!!!
Finanszírozási példa
Értékbecslés: 20.500.000 Ft
Hitelbiztosítási érték (90%): 18.450.000 Ft
Hitelbiztosítási érték x 0,8: 14.760.000 Ft
Ingatlan vételára: 12.500.000 Ft !!!
24
Fotók felújítás után

25. 25

26. Esettanulmány
Még egy tanulságos átalakítás (irányár: 11,5 M Ft)
Vételár: 9,3 millió Ft
Eredeti alaprajz Alaprajz átalakítás után
26
Fotók felújítás előtt

27. 27

28. 28

29. 29
Pénzügyi információk
Vételár: 9.300.000 Ft
Összes ráfordítás: 2.650.000 Ft
Összesen: 11.950.000 Ft
Irányár: 14.700.000 Ft

30. Stratégiák új építésű ingatlanok segítségével
Alternatív telekvásárlási technikák
30
Két utcára nyíló telek vásárlása
Telek vételár: 13.000.000 Ft
Megosztás után bevétel a 3 lakásos sorház telekhányadaiból:
3 x 5.000.000 Ft = 15.000.000 Ft
EREDMÉNY: ÉPÍTÉSI TELEK INGYEN!

31. 31
Ikerház építésére alkalmas telek
Vételár: 10.000.000 Ft
Telekhányad eladási ára: 6.500.000 Ft
Saját telekhányad ára:
10-6,5 millió Ft = 3,5 millió Ft
Ha a kivitelezésbe is belefolyunk további profit származhat belőle!
Értékesítés
• Marketing terv – ismerd meg a vevőid
• Újsághirdetések
• Ingatlan közvetítők
• Internet
• Brosúra – fotós emlékeztető

32. Hogyan add el a lakást, amiben laksz
Itt az ideje a rendrakásnak
A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elsősorban érzelmi
döntés!!!
32
Elrettentő példák
Hogyan add el a lakást, amiben laksz
• csinálj helyet (hagyd üresen a helyiségek közepét)
• a garázs nem hulladékgyűjtő
• távolíts el minden szélsőséges dolgot (vallás, politika)
• rendszerezd és takaríts ki a konyhát és a fürdőszobát
• rakd rendbe a ruháidat, mintha egy áruház polcain lennének
• takaríts fel a ház körül vagy a lépcsőházban
• öltöztesd fel az eladáshoz
• nézzen ki úgy az otthonod, mint egy babaház
• fotózás indul

33. Fizesse ki az otthonod saját magát!
Sikeres befektetést és szép otthont kívánok!
33
Király Norbert