O slideshow foi denunciado.
Utilizamos seu perfil e dados de atividades no LinkedIn para personalizar e exibir anúncios mais relevantes. Altere suas preferências de anúncios quando desejar.

Építs Birodalmat a Semmiből - Hangoskönyv-Könyv

1.093 visualizações

Publicada em

Építs Birodalmat a Semmiből - Hangoskönyv-Könyv

Publicada em: Negócios
  • Én KEVIN AGUERO Soldado név szerint, és azt akarjuk, hogy mindenki tudja, hogy én kölcsönöket nyújtani az arra rászorulóknak nélkül előleget. I kínál mindenféle kölcsön egy nagyon alacsony kamatláb 3%. Minden érdekelt kérelmezők ne habozzon, mert ez az ajánlat valódi. Írjon nekünk ma keresztül WhatsApp számot +2347059073801 vagy szöveg + 1-918-771-4875 és keresztül közvetlen e-mail címen kevinloans2@outlook.com. kevinloans2@outlook.com KEVIN AGUERO SOLDADO
       Responder 
    Tem certeza que deseja  Sim  Não
    Insira sua mensagem aqui

Építs Birodalmat a Semmiből - Hangoskönyv-Könyv

  1. 1. 1 ÉPÍTS INGATLANBIRODALMAT A SEMMIBŐL! Bennfentes titkok egy aktív befektetőtől Hogyan juthatsz el Te is az anyagi függetlenségig, még akkor is, ha csődhelyzetből indulsz © Király Norbert 2008
  2. 2. 2 Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános előadás, a rádió- és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen része sem másolható vagy terjeszthető semmilyen formában, semmilyen eszközzel, vagy nem tárolható adatbázis kezelő vagy kereső rendszerben a Kiadó előzetes írásos engedélye nélkül. Kiadja: Royalwell Kiadó Felelős kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezető igazgatója Debrecen, 2008 www.ingatlanmilliomos.hu
  3. 3. 3 Felelősség elhárítás Igyekeztem az évek alatt megszerzett tudásomat és tapasztalataimat a lehető legnagyobb alapossággal átadni. Ennek ellenére előfordulhat, hogy egyrészt az adó-és jogszabályok változásának, másrészt az ismertetett elvek és módszerek nem megfelelő értelmezésének vagy alkalmazásának következtében anyagi veszteségek érnek. Változó a törvények jogi értelmezése is. Nem vállalhatok tehát felelősséget a közölt információk teljességéért és pontosságáért. Azt javaslom, hogy saját érdekedben mindig konzultálj helyi ingatlanszakértőkkel, ügyvédekkel és adótanácsadókkal, mielőtt jelen könyv és a hozzátartozó oktatóanyagok információi alapján bármilyen döntést hoznál.
  4. 4. 4 Tartalom Köszönetnyilvánítás 6 Előszó 7 Az én történetem 9 I. rész – EGYESEK MIÉRT GAZDAGODNAK MEG, ÉS MÁSOK MIÉRT LESZNEK SZEGÉNYEK 18 1.fejezet - Befektetni csak pontosan és szépen 19 2. fejezet - Miért az ingatlanbefektetéseket ajánlom? 25 3. fejezet - Három terület, amire fókuszálnod kell 27 3.1. Ingatlan-mit veszel 27 3.2. Kondíciók-hogyan veszed 28 3.3. Hálózat-ki segít neked 29 4. fejezet - Hatástöbbszörözés, a pénz gyorsítása 32 5. fejezet - A királyok útja - az én ingatlanbefektetési stratégiám 33 5.1. Vétel és gyors eladás 33 5. 2. Hosszú távú megtartás és bérbeadás 34 II. rész- FELÚJÍTANDÓ ÉS FEJLESZTENDŐ INGATLANOK-A TŐKENÖVELÉS KIVÁLÓ ESZKÖZEI 35 6. fejezet- A befektetés folyamata 37 6.1. Találd meg! - A keresés folyamata 37 6.1.1. Kit és mit keresünk 37 6.1.2. A keresés eszközei 38 6.2. Elemzés - A szíved helyett mindig hallgass a számokra! 49 6.2.1. Értékelési kisokos 49 6.2.2. A maximális vételár meghatározása 54 6.2.3. A felújított ingatlanok három változata 59 6.3. Az üzlet megkötése – Tárgyalástechnika 62 6.3.1. Az információszerzés két forrása 62 6.3.2. Tárgyalás a tulajdonossal 64
  5. 5. 5 6.4. Finanszírozás - Az ingatlan megvásárlása 67 6.4.1. Hitelfelvétel magánszemélyként 68 6.4.2. Finanszírozási lehetőség cégek számára 71 6.4.3. Finanszírozás befektető társ segítségével 73 6.5. Fejlesztés - Hernyóból pillangó 77 6.5.1. Praktikus alaprajz megoldások 80 6.5.2. Hatásvadász technikák 83 6.5.3. A felújítási költségek kalkulálása 85 6.6. Értékesítés 94 6.6.1. A gyors eladás biztos receptje 94 6.6.2. Hogyan add el a lakást, amiben laksz 98 6.7. Utólagos kiértékelés 101 7. fejezet - Befektetés építési telkekbe 103 III. rész- BÉRLETI DÍJ JÖVEDELEM-A SZABADSÁG FORRÁSA 108 8. fejezet - A passzív jövedelemforrásokról 109 9. fejezet - Bérbe adott ingatlanok 114 10. fejezet - Csoportosítási szempontok 117 10.1. Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba 117 10.2. Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba 121 11. fejezet - A bérbe adott ingatlanok elemzése 123 11.1. A számok nem hazudnak 123 11.2. Finanszírozás- hitel- és lízingkonstrukciók 124 12. fejezet - A bérleti szerződés 127 IV. rész -AZ ANYAGI FÜGGETLENSÉG MEGTERVEZÉSE 133 +1 fejezet - Indulj el az úton 137 MELLÉKLETEK 141
  6. 6. 6 · Köszönetnyilvánítás Hogy miért írtam ezt a könyvet? Azért, mert más hazai szerző még nem írt hasonlót. Ezért először szeretném megköszönni minden olyan ingatlan befektetőnek, akik úgy döntöttek, hogy megtartják maguknak titkaikat, és nem teszik közkinccsé, megadva számomra az elsőbbséget, hogy megírjam az első magyar kreatív ingatlan-befektetéssel foglalkozó könyvet. Másodszor, szeretném megköszönni minden szemináriumi hallgatóm támogatását, akik bátorítottak, hogy könyv formájában is írjam le tapasztalataimat, és osszam meg befektetési stratégiámat mindazokkal, akik érdeklődnek a téma iránt. Utoljára, de nem utolsó sorban szeretném megköszönni gyönyörű feleségemnek, Eszternek, aki sikeres üzletasszony, szerető feleség és kiváló anya is egyben, hogy mindig hitt bennem, és kitartott mellettem, azokban az időkben is, amikor adósságon kívül semmink sem volt, csak a hit, hogy talpra tudunk állni, és olyan szabad és boldog életet fogunk élni, mint amilyenre mindig is vágytunk. Még emlékszem azokra a reggelekre, amikor a zokogására ébredtem. Nehéz volt neki elfogadni a tényt, hogy mindenünket elvesztettük, és szegényebbek vagyunk, mint valaha is voltunk. Bizony, az anyagi nélkülözés sok kapcsolatot szétrobbantott már, de szerencsére nem a miénket. A saját képességeinkbe és a működő stratégiákba vetett hitünk átsegített a nehézségeken, és új életünk kárpótol minden nélkülözésért, melyben részünk volt a múltban.
  7. 7. 7 Előszó Az ingatlanbefektetések titokzatos világa Üdvözöllek az úton, ami a sikeres ingatlan befektetések világába vezet. Ez a könyv és oktatóanyag meg fog téged tanítani arra, hogyan építhetsz fel vagyont, és hogyan érheted el az anyagi függetlenséget ingatlan befektetések segítségével még akkor is, ha pillanatnyilag semmivel sem rendelkezel. Igen, jól hallottad, akár a nulláról indulva is sikeressé válhatsz a befektetések világában, ha megfogadod a tanácsaimat. Talán azt gondolod, hogy viccelek, hiszen köztudott, hogy az ingatlan befektetésekhez komoly tőke kell. Hogyan lehetséges pénz nélkül pénzt csinálni? Természetesen az ingatlanvásárlásokhoz szükség van pénzre, viszont nem feltétlen kell, hogy a sajátodat használd. Hidd el tudom, miről beszélek, te most nem egy elméleti szakember könyvét olvasod. Amit ebben a könyvben leírtam, az az első szótól az utolsóig a saját tapasztalatomból való, amit most megosztok veled, és ami ingatlanmilliomossá tehet téged is. Ahhoz, hogy működtetni tudd a módszeremet, nincs szükséged nagy mennyiségű készpénzre, sőt még sok időre sem. Kezdetben elég hetente 6-12 órát rászánnod a gyakorlásra, később még annyira sem lesz szükséged. Ha alkalmazott vagy, nyugodtan megtarthatod az állásod, vállalkozóként szintén nem kell feladnod a tevékenységedet. Persze, ha úgy látod jónak, később akár főállású befektetővé válhatsz - ez csak rajtad múlik. Amennyiben pontosan betartod az útmutatásaimat, akkor egy dolgot biztosan tudok garantálni: mindegy, hogy hány éves vagy, milyen iskolai végzettséged van, tartozz akár az erősebb vagy a gyengébb nemhez, rendelkezz adóssággal vagy nem; attól függően, hogy mennyi időt fordítasz ingatlan üzleted fejlesztésére, 5-15 éven belül el fogod érni az anyagi függetlenséget, és pusztán a pénzkeresetért nem kell dolgoznod. Ha adósságaid is vannak, akkor se keseredj el, van egy jó hírem: módszereim segítségével felül tudsz kerekedni az adósságon, és győztes lehetsz.
  8. 8. 8 Pár évvel ezelőtt én sem bővelkedtem az anyagiakban, sőt még csak nem is a nulláról indultam, hanem sokkal mélyebbről. Egy anyagi csőd után, nagyjából tíz-millió forint adóssággal a nyakamban kezdtem el építeni befektetői karrieremet. 2 év múlva, a bérbe adott ingatlanjaim pozitív készpénzáramlásának köszönhetően már több bevételem volt, mint amennyi a megélhetéssel kapcsolatos kiadásom, és ezt még kiegészítette az a sok millió forint profit, amit a viszonteladási céllal vásárolt ingatlanjaim eladása után kaptam. És ez csak a kezdet volt: bevételeim továbbra is évről évre növekedtek, és növekednek, miközben végre mindenre van időm. Eszterrel, a feleségemmel néha eszünkbe jutnak azok az idők, amikor még egy korábbi vállalkozásunkban napi 10-12 órát fejvesztve dolgoztunk a hétvégéket is beleértve, és mégsem jutottunk egyről a kettőre. Az egyik nap arra ébredtünk, hogy 4 év munkája hiábavaló volt, ha nem csináltunk volna semmit, akkor is előrébb jutottunk volna. Én megfizettem a tanulópénzt, neked nem kell feltétlenül kijárnod ezt a „méregdrága egyetemet”. A közmondás úgy tartja, hogy az okos ember más kárán tanul. Induljunk hát, megmutatom neked, hogyan lehetsz sikeres az ingatlanbefektetések világában.
  9. 9. 9 Az én történetem Bocsáss meg nekem, ha a következő pár oldal olvasásakor úgy tűnhet, hogy túlzott részletességgel fogok írni a múltamról. Ezt azért teszem, hogy lásd, meglehetősen kacskaringós utat tettem meg, és sok tapasztalatra tettem szert, mire megtaláltam az utam, ami igazi szabadságot és gazdagságot hozott számomra. Ezekből, a sokszor nem éppen kellemes élményekből építettem fel mai hitvallásomat, ami eljuttatott a szabad, élni érdemes élethez. Szeretnélek meggyőzni arról, hogyha nekem sikerült a mélypontról újra kezdeni, és pár év alatt soha nem látott boldog és gondtalan életet teremteni, akkor ez neked is sikerülhet. Minden kezdet nehéz Miután elvégeztem Debrecenben a középiskolát, kezemben az építész technikusi oklevelemmel két dolgot biztosan tudtam; egyrészt nem akartam a tanult szakmámban dolgozni, másrészt valamilyen vállalkozást szerettem volna indítani. A gond csak az volt, hogy semmilyen elképzelésem nem volt arról, hogy milyen vállalkozást indíthatnék, tanácstalanul néztem a jövőbe mindenféle tapasztalat és kezdőtőke nélkül. Mivel versenyszerűen teniszeztem, és a tanulás mellett néha foglalkoztam teniszórák tartásával is, ezért úgy gondoltam, itt az alkalom, hogy elsődleges megélhetési forrásommá tegyem ezt a tevékenységet. Hamar megtanultam azonban, hogy ebből a munkavégzésből épphogy csak meg tudok élni, ezért elkezdtem más lehetőségek után is keresgélni. Találtam egy szimpatikus hirdetést: egy osztrák-magyar pénzügyi és biztosítási tanácsadó cég munkatársakat keresett. A hétvégi alapképzés és a vállalkozói igazolvány kiváltása után rögtön munkába is álltam. Igyekeztem mindent úgy csinálni, ahogy az értékesítési tréningeken tanították, és legnagyobb meglepetésemre, a negyedik hét végére nyolc megkötött szerződéssel a hónap
  10. 10. 10 legsikeresebb tanácsadója lettem. Ez azért is értékes tapasztalat volt számomra, mert inkább introvertált személyiségjegyekkel rendelkeztem, és kezdetben kifejezetten nehezemre esett a sokszor ismeretlen emberekkel való kapcsolatfelvétel. Később, sajnos rá kellett jönnöm, hogy hiába voltam sikeres az üzletkötésben, a csapatépítés sajnos nem volt az erősségem. A kiugró jövedelemhez viszont ebben az üzletben erre a készségre nagy szükségem lett volna, amit akkor még nem tudhattam magaménak. Váratlanul jött a felkérés testvéremtől, aki Budapesten egy fényes jövő elé néző kis- és nagykereskedelmi vállalkozást indított, hogy vállaljam el az általa importált és forgalmazott Vans cipőmárka nagykereskedelmi menedzselését. Mivel a kereskedelem területén még nem voltak tapasztalataim, úgy döntöttem, hogy mindenképpen érdemes elvállalnom a feladatot, még annak árán is, hogy az előző két jövedelemforrásomról le kell mondanom. Érdekes visszaemlékeznem, hogy választhattam a havi fix fizetés, vagy az általam generált forgalomból járó jutalék között. Akkoriban, 1997-ben havi százezer forint még nagyon jó fizetésnek számított, de én a forgalom utáni jutalékot választottam, mert ilyen módon is mérni akartam a teljesítményem, motiválni saját magam, továbbá nem szerettem volna korlátokba ütközni. Végül az eredmények igazolták helyes döntésemet, mivel a cég nagykereskedelmi forgalma az ott töltött két évem alatt folyamatos növekedésen ment át. Ez alatt az idő alatt két további dolgot tapasztaltam meg. Egyrészt, hogy önmagunk továbbképzése kiemelkedően fontos feladat, így elvégeztem az egyik jó nevű üzleti iskola MBA Certificate képzését. Másrészt, az alkalmazotti élet kötöttségeit is megtapasztaltam, és rádöbbentem, hogy nem egyeztethető össze az igazán szabad élettel. Visszatérés a vállalkozók világába Jutalékos alkalmazotti munkaviszonyom alatt nem felejtettem el kitörési lehetőségekre nyitva tartani a szemem. Egyik nap egy piaci résre lettem figyelmes. Abban az időben kezdtek divatba jönni az oldalzsebes nadrágok, és mivel a mi nagykereskedésünkben csak limitált számban voltak kaphatóak, ráadásul a tengerentúli beszerzés miatt az áruk is nagyon magas volt, ezért úgy gondoltam,
  11. 11. 11 hogy lényegesen olcsóbban ki tudnám a kereskedőket szolgálni, ha itthon varratnám meg a nadrágokat minőségi anyagokból, az amerikai stílust idéző szabásminták alapján. Így aztán százezer forint befektetéssel elkezdtem az első igazán jól jövedelmező vállalkozásomat. Egy-két hónap elteltével már ott tudtam hagyni az állásomat, a fővárosból visszaköltöztem szülővárosomba, Debrecenbe, és nekifogtam kiépíteni egy országos nagykereskedelmi hálózatot. Hamarosan, új tevékenységemnek köszönhetően többet kerestem, mint korábban az állásomban, és ráadásul lényegesen több szabadidőm is maradt. Rendszeresen félretettem keresetemnek egy részét értékpapírokba, részvényekbe és kisebb kölcsön ügyletekbe. Befektetéseim hozamát újra és újra visszaforgattam. Gondosan megterveztem azt is, hogy mekkora befektetett tőkével kell rendelkeznem, hogy pusztán a befektetéseim hozamaiból meg tudjak élni, és kitűztem a célt, hogy ezt mikorra szeretném elérni. Hogy hasznosan teljenek napjaim, kerestem magamnak egy új elfoglaltságot: továbbléptem az ingatlanok világába. Első tapasztalataim az ingatlanpiacon és az építőiparban Mivel érdekelt az ingatlanok világa, és korábban sok helyről hallottam, hogy az ingatlan az egyik legjobb befektetés, viszont akkor még sajnos nem rendelkeztem sok ismerettel a témáról, ezért úgy gondoltam, hogy egy ingatlan irodánál fogok első ízben tapasztalatokat gyűjteni. Így aztán ingatlanközvetítőként kezdtem el dolgozni. Ebben az időben vásároltam első saját tulajdonú lakásomat is. Emlékezetes tapasztalat maradt számomra, amikor közvetítőként egy rendkívül elhanyagolt állapotú, penészes mennyezetű, amúgy piaci ár alatt kínált lakást hosszú hónapokig árultam, mire egy befektetőnek sikerült eladnom. Pár hónappal később felújítva több, mint másfélszeres áron kelt el újra az ingatlan, ami tisztes hasznot hozott az ügyfelemnek. Még ebben az évben megkereste az ingatlanirodát egy budapesti könnyűszerkezetes készházakat építő cég, aki területi képviselőt keresett Debrecenben. Mivel az iroda tulajdonosát nem érdekelte a lehetőség, nekem viszont felkeltette az érdeklődésemet, elvállaltam a feladatot, és külön képviseleti irodát nyitottam.
  12. 12. 12 Rövid időn belül sikerült két házat eladnom, ám ekkor kellemetlen dolog történt. Kiderült, hogy a budapesti anyacég ellen felszámolási eljárás indult, és nem tudja teljesíteni a megrendeléseket. Addigra már meglehetősen sok energiám és pénzem is bánta volna, ha egyszerűen csak hátat fordítok a készházépítésnek, ezért úgy döntöttem, hogy létrehozok egy új kft-t, és saját magam kezdek el építeni készházakat új márkanév alatt. Rövidesen cégem hazánk egyik legismertebb készházépítő vállalkozásává nőtte ki magát, de akkor még nem tudtam, hogy letértem a biztos útról, és komoly kockázatot vállaltam. Egy kis pénzügyi mlm kitérő Közben megkeresett egy régi baráti házaspár, akik egy új, független pénzügyi tanácsadó cég munkatársaiként a kelet-magyarországi irodahálózat megszervezéséhez kerestek ambiciózus munkatársakat. Mivel korábban, hasonló cégnél már voltak tapasztalataim, és úgy éreztem, hogy nagy lehetőség van a kezemben ha az első fecskék között lehetek, ezért nagy lendülettel vetettem bele magam a munkába, és a debreceni iroda után megnyitottuk a miskolcit, majd a nyíregyházit is. Tucat számra vettük fel és képeztük az újdonsült munkatársakat, és a cég szép jutalékkal díjazta a tevékenységemet. A megkeresett pénzt az utolsó forintig az építőipari cégem finanszírozásába fektettem vissza, ami úgy benyelt mindent, mint az iszap. Egy év múlva döntési helyzet elé kerültem: választanom kellett a hálózatépítés és a készházépítő vállalkozásom között. Mindkét tevékenység teljes embert igényelt, és én a saját tulajdonú cégem mellett döntöttem. Bár a pénzügyi cégtől elváltak útjaim, hála a sorsnak, Eszterrel, akivel itt ismerkedtem meg, összekötöttük az életünket. Vállalkozásomat így teljes erővel folytattam feleségemmel, aki bár talált volna biztos állást három, piacképes diplomájával, mégis a szabadabb jövő reményében a vállalkozói létet választotta, és a házépítő cég értékesítési részén, mellettem kezdett el dolgozni.
  13. 13. 13 Újabb piaci rés kiaknázása egy magazin létrehozásával Faszerkezetes házaink marketingmunkáját megnehezítette az a tény, hogy, nem volt olyan nyomtatott kiadvány vagy magazin, ami megfelelő hitelességgel mutatta volna be az ember- és környezetbarát építkezést. Ezért megalapítottam a ma is közkedvelt Öko-Házak Magazint, aminek segítségével egy piaci rést sikerült kitöltenünk. Ezt a negyedéves kiadványt öt éven keresztül Eszter menedzselte, majd miután befutott lap lett, tisztességes haszonnal eladtuk egy nagy kiadónak. Érdekessége a történetnek, hogy a magazin végig nyereséges volt, pedig beindítása nem igényelt tőkebefektetést, mivel az első szám nyomdaköltségét a hirdetőktől befolyó pénzből kényelmesen tudtuk fedezni. Végig támogatta az építőipari vállalkozásunkat, (mivel saját hirdetéseink számunkra ingyenesek voltak, ami más magazinokban való megjelenés esetén havi több százezer forint kiadással járt volna) majd végül túlélte a készházépítő cégünket. Megfizettem a tanulópénzt Van olyan, hogy az ember jót akar, és mégis rosszul sülnek el a dolgok. Felépítettem egy országos tevékenységet végző, látszólag sikeres építőipari vállalkozást. 4 év kemény munkám feküdt benne, napi 10-12 órás munkaidővel. Azt hittem, hogy a kezeimen átfolyó pénz nagysága egyenesen arányos a sikerrel. Sajnos, nem így történt. Egy-két emberi mulasztás, és a nem fizető ügyfeleknek köszönhetően művem kártyavárként omlott össze. Egyik pillanatról a másikra azt vettem észre, hogy semmim sincs csak adósságom - abból viszont bőven. Két tehermentes lakással rendelkeztünk, amiket szintén el kellett adnunk, hogy mérsékelni tudjuk a veszteségeinket. Mire feleszméltem, az egyik oldalon nulla forint vagyon és készpénz, a másik oldalon pedig tízmillió forint adósság volt. A helyzetemet nehezítette, hogy a fokozott élettempónak és stressznek köszönhetően egy alattomos betegség támadta meg a szervezetemet. Pár hónap alatt úgy éreztem, hogy évtizedeket öregedtem. Az izmaim és ízületeim elmerevedtek, a gerincem minden mozdulatra fájt, sántítottam a csípőfájdalomtól, és már a karomat sem tudtam a vállamnál magasabbra felemelni.
  14. 14. 14 Az egykori teniszbajnoknak még a buszon vagy trolin való zötykölődés is kibírhatatlan fájdalommal járt - pedig még csak 32 éves voltam. Az orvosi vizsgálatok is sajnos alátámasztották, hogy begyulladtak a gerincem kisízületei, betegségem végkifejlete a gerinccsigolyák összecsontosodása és elmeszesedése, orvosi nevén Bechterew-kór, amire az orvostudomány mai álláspontja szerint nincs ismert ellenszer. Újra felegyenesedni a padlóról Fülemben csengtek Craig Hall amerikai milliárdos szavai, miszerint: „A sikeres vállalkozók nem fogadják el a kudarcot, csak a visszaesést.” A kudarc nem a legrosszabb dolog, ami történhet velünk, sokkal nagyobb gond, ha nem tanulunk belőle. Nos, én megfizettem a tanulópénzt, és úgy döntöttem, hogy új alapokra fogom helyezni az üzletről szóló elképzeléseimet. Nem akartam úgy élni, mint az elmúlt pár évben, nem akartam reggeltől estig dolgozni a nyugdíjkorhatár eléréséig. Szabadságot és anyagi biztonságot akartam, utazni akartam, és több időt szerettem volna eltölteni a családommal és a barátaimmal. Kiszámoltam, hogyha semmit mást nem tettem volna, csak a már egyszer megszerzett vagyonomat kiszámítható, jól kalkulálható megtérüléssel rendelkező befektetésekbe fektetem, mint ahogy azt párszor korábban meg is tettem, akkor az anyagi mélypont helyett már igazi luxus körülmények között élhettem volna pusztán a befektetéseim hozadékaiból. Sajnos, az az igazság, hogy elkövettem azt a hibát, amit oly sokan mások is: annyit dolgoztam, hogy nem volt időm pénzt keresni. Ez a mondat első hallásra ellentmondásosnak tűnhet, de ha jobban belegondolsz megérted, hogy pontosan mit is értek alatta. Úgy döntöttem, hogy a jövőben elsősorban befektetésekre, ezen belül is az ingatlanbefektetésekre helyezem a hangsúlyt, továbbá olyan üzleti lehetőségeket keresek, melyek mögött vagy komoly fedezet van, vagy a tőkebefektetési igénye relatív kicsi a megtérüléshez képest, és működtetése a beindítás után minimális figyelmet igényel.
  15. 15. 15 „Csak” egy problémával kellett szembenéznem: nem volt pénzem. És nem elég, hogy nem volt pénzem, de több millió forint adóssággal is rendelkeztem. Korábban már három vállalkozást indítottam el különösebb kezdőtőke nélkül, de a sors iróniája, hogy az utolsónak köszönhetően mindent elvesztettem. Úgy gondoltam, hogy ha egy évi 200 millió forint forgalmú vállalkozást fel tudtam építeni jelentős tőke nélkül, akkor a módszereimnek az ingatlanbefektetések területén is működniük kell. Volt egy kft-m, ami egy úgynevezett parkoltatott cég volt, tevékenységet nem végzett, mivel egy korábbi vállalkozási ötletem céljából hoztam létre. Első lépésként megváltoztattam a cég nevét, és főtevékenységként az ingatlanforgalmazást vettem fel. Második lépésem az volt, hogy a feleségemmel eladtunk pár bútort, és minimálisra csökkentettük a kiadásainkat. A bútoreladásból befolyó 500.000 Ft-ot kezdőtőkeként használtam fel első befektetésemnél. Harmadszor, drasztikusan le kellett redukálnunk a kiadásainkat, tudtam, hogy egy ilyen anyagi helyzetben nem engedhetek meg magamnak semmi luxust, a távolabbi célom elérésének érdekében jelentős áldozatokat kellett hoznom, ezért beköltöztünk egy 41 m²-es lakásba, amit addig iroda céljára béreltem, mostantól kezdve viszont már az otthonunk is volt egyben. Az első ingatlanbefektetésem Pénzt kellett szereznem ingatlan adás-vételeim finanszírozásához. Hirdetés útján ismertem meg első befektető partneremet, akivel a mai napig vannak közös befektetéseink. Az első ingatlanbefektetésünk egy felújítandó lakás volt. Befektetőtársam elégedett volt a neki kifizetett 33%-os éves kamatnak megfelelő nettó hozammal, és így újabb és újabb befektetésekbe fogtunk. Volt olyan befektetésünk, ahol az éves hozam az előbb említettnek több, mint duplája volt. Szépen növekedett a befektetett tőkém értéke, mindent visszaforgattam, a projektek menedzseléséért járó sikerdíjamból származó összegeket is. Sikerült elérnem, hogy rövid időn belül a gyors viszonteladási céllal vásárolt ingatlanjaim vásárlásainál 50%-os tulajdonrésszel vegyek részt.
  16. 16. 16 Aki ad, az duplán kap Befektetői karrierem építése közben intenzíven kerestem az ingatlanbefektetésekkel kapcsolatos fellelhető irodalmat. Elkeseredetten vettem tudomásul, hogy a hazai kínálat majdnem egyenlő volt a nullával. A tengerentúlról rendeltem könyveket és hanganyagokat, hogy elméleti tudásomat fejlesszem. Köztük többet annyira hasznosnak és motiválónak tartottam, hogy úgy éreztem ezt másoknak is meg kell ismerniük - így indult el a kiadói tevékenységem. Miközben figyelemmel kísértem a hazai üzleti képzéseket, egy alkalommal szerepcsere történt: meghívtak előadónak egy üzleti klubba, ahol több témában tartottak előadást meghívott vállalkozók - nekem az ingatlanbefektetésekről kellett beszélnem. Az előadás után többen körülvettek, és érdeklődtek, hogy tartok-e egész napos tréningeket, mert ők szeretnének arra is eljönni. Egyszeri alkalomnak indult az Online Ingatlan Akadémia honlapom segítségével szervezett első ingatlanbefektetési szemináriumom, amit azóta számos követett - talán te is onnan ismersz engem. Végre szabadon A korábbi gyakorlatommal ellentétben, igyekszem az alkalmazotti létszámot minimalizálni, ami a gyakorlatban egy titkárnőt vagy asszisztenst jelent, aki elvégzi az adminisztrációs feladatokat, és az ingatlanmenedzselési munkákat koordinálja. A marketingmunkát szinte teljes egészében az időközben elindított internetes oldalaim végzik, melyek az automatizálás következtében csak minimális feladatokat rónak rám. Új üzleti filozófiámnak köszönhetően, ma már mindenre van időm, sok időt töltök a családommal, szépen épül az ingatlanbirodalmam, nyugalomban telnek napjaim, és élvezem a befektetési tevékenységet. Természetesen ez nem azt jelenti, hogy nem dolgozom, egész nap csak henyélek, mert bármilyen hihetetlenül hangozzék is, de a munkám igazi örömet jelent nekem. Tudom, hogy nem kötelező csinálnom, és bármelyik nap „szabadságot vehetek ki”. Az üzleti ügyeken kívül marad időm testi, szellemi és lelki egészségemmel is törődni. A „gyógyíthatatlan” betegségemen sikerült olyan szinten úrrá lenni, hogy hetente már kétszer járok futni az új hatszobás családi házunk melletti parkerdőbe,
  17. 17. 17 és képes vagyok testi fájdalom nélkül élni az életemet. Tudom, hogy ingatlanbefektetéseimnek köszönhetően anyagilag biztonságban vagyok, és ha velem történne valami, a családom a befektetéseim által generált cash flow-nak köszönhetően biztonságban élhet. Az újrakezdésem óta folyamatosan kontrollálom az anyagi fejlődésem alakulását. Emlékszem, én magam is meglepődtem, amikor már a 3. év végén végzett kiértékelésemkor kiderült, hogy pénzügyi tervemet háromszorosan túlteljesítettem. Néha elgondolkodom rajta, hogy mennyi időt megtakarítottam volna, ha évekkel korábban valaki megmutatta volna a helyes utat, és nem kellett volna elszegényednem és lebetegednem.
  18. 18. 18 I. RÉSZ Egyesek miért gazdagodnak meg, és mások miért lesznek szegények
  19. 19. 19 1. fejezet Befektetni csak pontosan és szépen, ahogy a csillag megy az égen – úgy érdemes A befektetés biztonsága fontos tényező A pénz pénzt szül. Kétségtelen, hogy az első milliót a legnehezebb megszerezni. Ha kevés, vagy semennyi pénzzel sem rendelkezel, akkor te keresed a lehetőségeket, viszont ha sok pénzed van, akkor azt veszed észre, hogy a lehetőségek találnak meg téged. A pénz megtartásának képessége legalább olyan fontos, mint a pénz megkeresése. Hosszú távú sikert csak akkor érhetsz el, ha a megkeresett pénzed megfelelő biztonságú befektetésekbe fekteted. Mit értek megfelelő biztonságú befektetés alatt? Be kell vallanom, az idők folyamán sokkal inkább biztonságra törekvőbb lettem, mint korábban. Számomra a kockázat a befektetés profitjának a kockázatát jelenti. Lehet, hogy az adott befektetés a tőkének a többszörösét is hozza, de lehet, hogy abszolút nem termel profitot. A lényeg, hogy biztosnak kell lenned benne, hogy a tőkédet nem bukhatod el. Tehát a tőke biztosítva van, pusztán a hozam a kérdéses. Én ezen elv szerint fektetek be, és neked is ezt ajánlom, egyébként könnyen kerülhetsz abba a helyzetbe, hogy több éves munkád egy csapásra semmivé válik. Hogyan érheted el azt, hogy ne a tőkédet kockáztasd, csak a profitodat? Erre a kérdésre megnyugtató megoldást számomra az ingatlanbefektetések adták. Amióta megreformáltam üzleti és befektetési elveimet, azóta nem volt veszteséges befektetésem. Ha megfelelő gondossággal és pontos elemzés után
  20. 20. 20 választod ki a megvásárolandó ingatlant, (a későbbiekben erről még lesz szó részletesen) akkor a pénzed garantáltan biztonságban lesz. Ha mégis sikerül elkövetned egy-két hibát, és nem keletkezik profitod, sőt még a befektetett tőkéd értékéből is veszítesz, akkor valamit biztos, hogy nem csináltál jól, nem követted maradéktalanul az útmutatásaimat. Ne ess kétségbe, ha kudarc ér, csak tanulj belőle, és legközelebb ne kövesd el. Egy sikeres üzletembertől hallottam a következő mondást, mely meghatározóvá volt életfilozófiámban: „A siker titka, hogy kétszer ne kövessük el ugyanazt a hibát.” Ok, de mibe fektessem a pénzem? Ha szétnézel a piacon, azt tapasztalod, hogy számtalan befektetési lehetőség létezik, amiket sokféleképpen lehet csoportosítani. Véleményem szerint a négy legfontosabb szempont a következő, amit mérlegelned kell a befektetési döntésed meghozatalakor:  Biztonság  Hozam  Likviditás  Időzítés A négy szempont egyformán fontos. Ha a biztonság nálad nem játszik fő szerepet, akkor jobban teszed, ha kaszinóban fekteted be a pénzed. Én rendkívül kényelmetlenül érzem magam, ha olyan tényezők befolyásolják a befektetésem hozamát, melyekre esélyem sincs hatást gyakorolni. Nemrég részt vettem egy konferencián, ahol egy nagy nemzetközi bank befektetési üzletágának a vezetője úgy nyilatkozott, hogy a befektetés inkább művészet, mint tudomány. Sajnos, egyet kell értenem vele, a tőzsdei befektetések világára igaz ez a mondás, hiszen két tőzsdebróker sokszor homlokegyenest ellenkező stratégiát ajánl ugyanabban a piaci helyzetben. Minden tiszteletem a művészeké, de én jobban szeretem tudományos alapokra helyezni a pénzem
  21. 21. 21 kezelését, és ha nem akarsz egy szerencsejátékos szintjére lesüllyedni, akkor neked is inkább ezt javaslom. Mielőtt befektetsz, kalkuláld ki előre a várható hozam nagyságát. Ezen a téren már lehet kockázatot vállalni, de ne feledd: ne a tőkéd kockáztasd, hanem a profit nagyságát. A profit mértékét befolyásolja az átfutási idő, az a tényező, amit a befektetők többsége szeret optimistán megbecsülni. Minél hosszabb időbe telik, hogy visszakapd a pénzed nyereséggel együtt, annál kisebb lesz a befektetésed megtérülése. Az ingatlanokra azt szokták mondani, hogy nem tartoznak a likvid befektetések közé. Akkor hogyan lehet likviditás szempontjából értékelni egy ingatlant? A válasz egyszerű: olyan ingatlanokat kell vásárolni, melyeket egy kis fejlesztés után sokan szeretnének birtokolni. Egyértelmű, hogy egy kis faluban lévő átlagos állapotú háznál sokkal piacképesebb egy nagyvárosi, frekventált övezetben található jó adottságokkal rendelkező lakás vagy ház, éppen úgy, ahogy egy külvárosi üzlethelyiségnél is lényegesebben könnyebben eladható egy belvárosi, forgalmas utcában található utcafronti üzlethelyiség. Szót kell ejteni az időzítésről is: egy piaci összeomlás vagy mélypont nagy lehetőséget kínálhat egy figyelmes befektető számára. Sok taktikus befektető szép nyereséget könyvel el azért, mert olyankor száll be a tőzsdére, amikor az árfolyamok rekordmélységen állnak, vagy olyankor vásárol ingatlanokat, amikor a nagymértékű kínálati piacon lényegesen többen akarnak eladni, mint vásárolni. Mint befektető, ha a pénzedet szeretnéd fialtatni, számos befektetési lehetőséggel találkozhatsz. Fontos, hogy ismerd a lehetőségeket előnyeikkel és hátrányaikkal együtt. Nézzük meg, milyen alapvető befektetési lehetőségekkel találkozhatsz. Bankbetétek A legelterjedtebb befektetési formák egyike, mely biztonságos, viszont sokszor a banki lekötések hozamai még a tényleges infláció mértékét sem érik el. Ezért legjobb esetben ez a befektetési forma arra alkalmas, hogy a pénzünk értékét szinten tartsuk, de reálhozamot hosszabb távon nem fogsz tudni elkönyvelni. A bankbetétek az én befektetési stratégiámban elsősorban a likvid pénzeszközök kezelésénél jöhetnek szóba.
  22. 22. 22 Kötvény- és pénzpiaci alapok A modern kor szüleményei a befektetési alapok, melyeknek a lényege, hogy az alapkezelő a kisbefektetőktől akár több milliárdos tőkét gyűjt össze, melyet az összeg nagyságrendjének köszönhetően jobb kondíciókkal tud befektetni, mintha az egyén saját maga szeretné azt megtenni. Az én tapasztalatom, hogy a kötvény és pénzpiaci alapok hasonló hozamokat érnek el, mint a bankbetétek. Ezen alapok előnye, hogy a befektetési jegyeknek napi árfolyamuk van, ezért likvidebbek, mint a fix futamidőre lekötött bankbetétek. Részvényalapok Kockázatosabb befektetési forma, mint az előzőekben ismertetettek, a rövidebb időszakra vetített hozamuk sokszor negatív előjelű is lehet, bár kétségtelen, hogy a megfelelő időzítéssel vásárolt befektetési jegyek az inflációt lényegesen meghaladó hozamokra is képesek. Én személy szerint nagyon ritkán fektetek be részvényalapokba a nehéz kiszámíthatóságuk miatt, olyankor szánom el magam cselekvésre, ha egy nagy és biztonságosnak mondható részvényalap árfolyama a két-három évvel korábbi árfolyamának a szintje alá süllyed. Ingatlan alapok Az ingatlan alapok elve is ugyanaz, mint az értékpapírokba fektető alapoké: a kisbefektető akár pár tízezer forint befektetéssel milliárdos értékű iroda- és üzletházak, vagy más egyéb ingatlanbefektetések hozamaiból részesülhet. Ezen befektetési forma esetenként kevésbé likvid, mivel egyes alapoknál az alapkezelők akár fél évben is meghatározhatják a maximális visszaváltási időt, de ez a pillanatnyi hazai gyakorlatban általában csak egy-két napot jelent. Ha megvizsgáljuk az ingatlanbefektetési alapok hozamait, akkor manapság hasonló számokat láthatunk, mint a kötvényalapoknál. Részvények A tőzsde egy izgalmas és érdekes befektetési forma. A legtöbb ember befektetési stratégiája a szerencsejátékokhoz hasonló, bizony legtöbbször a szakemberek sem tudják megjósolni, hogy egy részvény ára a következő napokban felfele vagy lefele fog változni. Ennek ellenére tény, hogy bizonyos tőzsdeindexek árfolyamai az elmúlt évtizedekben az inflációt meghaladó mértékben növekedtek.
  23. 23. 23 Nemesfémek és drágakövek A ritka és értékes dolgokban nyugvó tőke folyamatosan növekszik. Nagyapáink még emlékeznek a nagy gazdasági világválságra, amikor az egyik nap megkapott fizetésük másnapra már egy kiló krumplira is alig volt elég. Ahhoz, hogy egy hasonló helyzetet átvészeljünk, jó szolgálatot tehetnek a régi idők fizetőeszközei, mint az arany, az ezüst és drágakő ékszerek. Hiszen tudjuk, a mai pénz mögött már nincs nemesfém fedezet. Antikvitás Az értékes régiségek szintén értékálló, folyamatosan növekvő értékű befektetések, sőt akár passzív jövedelemépítésre is alkalmasak lehetnek. Vannak gyűjtők, akik bérbe adják gyűjteményüket, melyeket egyik városból a másikba utaztatnak. Ehhez a befektetési formához nagyon komoly szaktudás és speciális érdeklődés szükséges, hogy az értékeset meg tudd különböztetni az értéktelentől. Kisvállalkozások üzletrészei A kockázati befektetések témakörébe tartozik, ha tőkéstársként fektetünk be egy vállalkozásba. Mivel a legtöbb esetben ezen ügyleteknek a fedezete csak a cég know-how-ja, esetleg vagyona, ami komoly probléma esetén nem biztos, hogy fedezetet nyújt a tartozásokra, ezért nagyon nagy gondossággal kell kezelni ezt a befektetési formát. Ingatlan Egy megfelelő körültekintéssel és jelen oktatóanyagban bemutatott módszerekkel megvásárolt ingatlan a banki befektetéseknek akár a többszörösét is hozhatja. Bizonyos kötelező elemzések elmulasztása persze ennél a befektetési formánál is negatív előjelűvé teheti a megtérülést. Viszont, ha szeretnéd kezedben tartani az irányítást, és magas hozamszinten dolgoztatni a pénzed, akkor az ingatlan befektetésekben nem fogsz csalódni.
  24. 24. 24 Miért nem mindegy, hogyan dolgozik a pénzed? Véleményem szerint a kamatos kamat az egyik legnagyszerűbb találmány a pénzügyi világban. Ha kis mértékben növelni tudod befektetéseid hatékonyságát, akkor hosszú távon meghökkentő különbséget fogsz tapasztalni vagyonod gyarapodásában. Ez az ingatlanbefektetésekre is ugyanúgy igaz, mint bármi másra. A következő ábra azt szemlélteti, hogyan gyarapszik 1 millió forint különböző hozamszinteken dolgoztatva. 1 000 000 Ft gyarapodása a kamat tőkésítésével Évek 5% 10% 20% 30% 5. 1 276 282 1 610 510 2 488 320 3 712 930 10. 1 628 895 2 593 742 6 191 736 13 785 849 15. 2 078 928 4 177 248 15 407 022 51 185 893 20. 2 653 298 6 727 500 38 337 600 190 049 638 Az előbbi ábrát áttanulmányozva láthatod, hogy miért van az, hogy egyesek pár év alatt is jelentős tőkére tesznek szert, míg mások, miután egy életet végigdolgoztak, és megtakarított pénzüket csak bankbetétben dolgoztatták, elszegényednek. Szinte hallom, hogy mire gondolsz: Na jó, jó, de ahhoz, hogy évi 20-30%-os vagy még magasabb szinten dolgozzon a pénzem, biztos magas kockázatot kell vállalnom, melynek következtében elbukhatom a befektetett pénzem. Kérlek, tarts velem továbbra is, és bebizonyítom, hogy a magas hozam és a magas biztonság nem zárja ki egymást. „Befektetni nem kockázatos, tudás nélkül befektetni viszont rendkívül kockázatos.” Robert T. Kiyosaki
  25. 25. 25 2. fejezet Miért az ingatlanbefektetéseket ajánlom? Számomra az ingatlanbefektetések a biztonságot és a szabadságot jelentik. Nézzük meg, hogy mik az ingatlanbefektetések legfontosabb előnyei: Te irányítasz Mivel te választod ki a megvásárolandó ingatlant, te határozod meg, hogy mennyit vagy hajlandó fizetni érte, hogy milyen fejlesztésekre vagy hajlandó beruházni, és hogy kinek, mennyiért adod el, vagy adod bérbe - ezért az irányítás a te kezedben van. Viszonylag rövid idő alatt meg lehet tanulni Bátran kijelentem: a hatékony ingatlanbefektetés viszonylag könnyen megtanulható, sokkal könnyebben, mintha például antikvitással szeretnél foglalkozni. Heti pár óra időráfordítással, 1-2 év alatt rutinos befektetővé válhatsz a saját vadászterületeden. Minimális saját tőkével is elkezdhető Ingatlan vásárlásaid finanszírozására saját készpénzed mellett több lehetőség is kínálkozik, melyet a finanszírozási résznél fogunk részletesen tárgyalni. Társulhatsz készpénzzel rendelkező befektetőkkel, igénybe vehetsz banki finanszírozást, de ügyleteid finanszírozásába bevonhatod vevőidet vagy az eladót is. Szakértők segítenek Nincs még egy befektetési terület, ahol minimális anyagi ellenszolgáltatásért, sőt sokszor teljesen ingyenesen szakértők sokaságát veheted igénybe. Lehet, hogy neked még új terület az ingatlanbefektetések világa, viszont rutinos ingatlanközvetítők, értékbecslők, hiteltanácsadók, ügyvédek, és még számos terület szakértői várják, hogy igénybe vedd tudásukat.
  26. 26. 26 Biztonságos és értékálló Az ingatlan befektetések biztonságát és értékállóságát nem kell bemutatni. Nem véletlen, hogy a bankok és egyéb hitelezéssel foglalkozó szervezetek számára a legáltalánosabban elfogadott fedezet az ingatlan. A világ milliárdosai pénzük jelentős részét ingatlanvagyonban tartják. Magas profitpotenciál Ingatlanból több ember gazdagodott meg, mint bármi másból a világon. Személyes tapasztalataim is azt támasztják alá, hogy ingatlanbefektetések segítségével, nagy biztonság mellett az inflációt akár többszörösen meghaladó hozamot realizálhatunk. Folyamatos készpénzáramlás Bérbe adott ingatlanjaid bérleti díj bevételeinek köszönhetően valósággá válik az anyagi és időbeli függetlenség megvalósítása. Nem tudom, hogy van-e megnyugtatóbb érzés, mint az a biztonság, amit a bérleti díjbevétel által generált passzív jövedelem képes adni. Hatástöbbszörözés Hatástöbbszörözés alatt a befektetések világában azt értjük, amikor más pénzének köszönhetően a befektetésünk hozama nagyobb mértékű lesz, mintha csak a saját pénzünket használtuk volna. A későbbiekben egy példán keresztül pontosan be fogom mutatni a működés elvét. Adóelőnyök Ingatlanbefektetéseknél számos adózási előny létezik, akár magánszemélyként vásárolsz, akár jogi személyként. Például, ha magánszemélyként vásárolsz lakóingatlant, annál alacsonyabb lesz az értékesítés esetén fizetendő adó kulcsa minél tovább tartod meg az ingatlant, az ötödik év után pedig adómentességet élvezel. Én személy szerint elsősorban a cégemen keresztül fektetek be, mert az állam illetékkedvezményt ad a viszonteladási céllal vásárolt ingatlanok után, és sok olyan kiadást el tudok számolni költségként, amit magánszemélyként nem tudnék.
  27. 27. 27 3. fejezet Három terület, amire sikeres ingatlan-befektetőként fókuszálnod kell A sikerességed szempontjából meghatározó, hogy az alábbi három területre hogyan tudsz fókuszálni:  Ingatlan – mit veszel  Kondíciók – hogyan veszed  Hálózat – ki segít neked 3.1. Ingatlan – mit veszel Mi a célod az ingatlannal – stratégia Fontos, hogy legyen stratégiád: tudd, hogy mi a célod az adott ingatlannal. Viszonteladási céllal keresel ingatlant, vagy hosszú távon tejelő bérbe adható ingatlanra vadászol? Milyen jellegű ingatlant keresel – besorolás Lakást keresel, családi házat, építési telket vagy kereskedelmi célú ingatlant? Sorold be a keresendő ingatlant az árkategóriája vagy alapterülete szerint is. Hol keresed az ingatlant - terület Van egy mondás, miszerint az ingatlanbefektetéseknél három szempont a legfontosabb: a hely, a hely és a hely. Részesítsd előnyben azokat a területeket, amik a legkedveltebbek, ahova a legtöbben szeretnének költözni, ugyanis ezek az ingatlanok a leginkább forgalomképesek.
  28. 28. 28 3.2. Kondíciók – hogyan veszed A számodra elérhető kondíciók meghatározzák az ajánlati áradat, és befolyásolják a várható profitodat. A legfontosabb tényezők a következők: Előleg nagysága Minél kisebb összeggel tudod lefoglalózni az ingatlant, annál kevesebb pénzed áll benne, így az előkészítő, szervezési munkákon át a birtokba adásig nyugodtan dolgozhatsz. Fizetési határidő Vannak ingatlanok, melyek vásárlásakor érdemes a fizetési határidőt a lehető leghosszabban kitolni. Ilyen eset lehet például, ha egy telken lévő házat szeretnél lebontani, és a bontási engedély elkészítése és engedélyeztetése hosszabb időt vesz igénybe. Hitelkamat nagysága A hitelkamat költség, ami egy viszonteladási céllal vásárolt ingatlannál csökkenti a profitunkat. Egy bérbeadási céllal vásárolt ingatlan esetében annál nagyobb esélyünk van pozitív készpénzáramlású üzlethez jutni, minél alacsonyabb kamatozású hitellel tudunk finanszírozni. A hitel futamideje A hitel futamideje elsősorban a bérbeadási céllal vásárolt ingatlanoknál kritikus tényező. Rövid futamidejű finanszírozással vásárolt ingatlanok esetén rendkívül nehéz pozitív készpénzáramlást produkáló üzletet találni. Például, sokszor egy 10 éves futamidejű hitellel vásárolt ingatlan bérleti díja képtelen fedezni a hiteltörlesztés nagyságát, viszont ha a futamidőt 15 vagy 20 évre ki tudjuk tolni, akkor a negatív készpénzáramlást átfordíthatjuk pozitívra. Járulékos költségek A járulékos költségeinket igyekezzünk reális keretek között tartani. Járulékos költség például az ügyvédi munkadíj, amit az adás-vételi szerződés elkészítéséért kérnek el.
  29. 29. 29 Adók, illetékek Az adó- és illetékfizetés csökkenti a hasznodat, ezért igyekezz a legoptimálisabb megoldást megtalálni. Például, ha ingatlanforgalmazó cégként vásárolsz egy telket viszonteladási céllal, a 10%-os illeték helyett csak 2%-ot kell megfizetned. Ha azt is vállalod, hogy a telekre új építésű lakásokat építesz, akkor illetékmentességet kapsz. Az adó- és illetékfizetéssel kapcsolatos kérdéseiddel kapcsolatban még az adás-vételi szerződés megkötése előtt konzultálj az ügyvédeddel és a könyvelőddel. 3.3. Hálózat – ki segít neked A szakértőkből kialakított csapatod minősége fontos szerepet játszik sikered szempontjából, ezért gondosan válogasd meg őket. Támogató csapatod legfontosabb résztvevői: Partnerek, mentor Egy vagy több partnerrel való közös munka csökkenti a hibázás lehetőségét, mivel a kritikus kérdéseket meg tudod beszélni velük. A „több szem többet lát” elve ilyenkor is nagyon jól működik, jó ha van a környezetedben egy olyan személy, aki már több tapasztalattal rendelkezik, és szívesen segít, ha megakadsz valahol. Befektetők Ha nincs pénzed, akkor másnak a pénzét kell használnod, és ha olyan lehetőségekre utazol, ahol a gyors készpénzes vásárlás a nyerő, akkor a befektetői tőke bevonása a legjobb út számodra. Ingatlanügynökök Az ingatlanközvetítők rendkívül fontos szerepet töltenek be az értékesítés folyamán. Voltak és vannak olyan ingatlanjaim, melyek értékesítését kizárólag ingatlanirodákon keresztül végeztem és végzem. Egy jó ingatlanközvetítő nyilvántartja azon ügyfelei elérhetőségét, akiknek a közelmúltban mutatott be ingatlanokat, így ha van köztük olyan, aki hasonlót keres, mint az általad kínált, akkor rögtön szolgálhat néhány potenciális vevővel. Másrészt, ha egy sürgős és alkalmi
  30. 30. 30 vételre kap eladási megbízást, akkor elsők között fogja kiajánlani számodra a vételi lehetőséget. Végrehajtók A végrehajtókkal elsősorban az árverési hirdetményeken keresztül kerülhetsz kapcsolatba. Meghatározott időpontokban, a fogadóóráikon sok hasznos információkhoz juthatsz az árverezésre kiírt ingatlanról. Ügyvédek, jogi képviselők Kulcsfontosságú szerepet tölt be csapatodban az ügyvéded, egy jól képzett jogi tanácsadó sokszor a bonyolultnak tűnő ügyeket is rutinosan oldja meg. Adótanácsadó, könyvelő Ha nem vagy elég tájékozott az adózási kérdésekben, befektetésed megtérülése akár negatív előjelűvé is válhat a fizetendő adóknak köszönhetően. Különösen fontos a megfelelő szakértelmű könyvelő és adótanácsadó segítsége, ha cégeden keresztül vásárolod meg ingatlanjaidat. Hitelbróker, bankár A finanszírozási lehetőségek ismerete és a személyes banki kapcsolatok döntően befolyásolják egy finanszírozás eredményességét. Saját vásárlásaink finanszírozását általában célszerű számlavezető bankunkon keresztül végeztetni, mivel a személyes kapcsolatok elősegítik a döntés pozitív alakulását. Vevőink finanszírozása esetén egyszer az egyik bank tud hathatós megoldást kínálni, máskor egy másik, ilyenkor előtérbe kerül egy független hitelbróker tudása. Építőipari szakemberek Ingatlanbefektetéseid során szükséged lesz építészmérnökre, statikusra, földmérőre, generál kivitelezőre és egyéb szakmunkásokra.
  31. 31. 31 Hogyan találhatod meg támogató csapatod ideális tagjait? Ha még nincsenek kialakult kapcsolataid, akkor keress különböző szaknévsorokban, illetve keress az interneten, de a legjobb módszer, ha ajánlásokat kérsz barátaidtól és ismerőseidtől. A puding próbája az evés, – mondja a közmondás - lehet, hogy a harmadik ügyvéddel fogod megtalálni az ideális munkakapcsolatot és a negyedik könyvelővel. Emiatt ne érezd magad kellemetlenül, mert ez így természetes. Ideális „csapattársaimat” én is évek alatt találtam meg, és a csapat sohasem lesz végleges. Bár én szeretem a hosszú, stabil emberi kapcsolatokat az üzleti életben is, de elfogadom azt a tényt, hogy megváltozott igényeink, élethelyzetünk miatt változtathatunk az addig bevált szokásainkon, és váltunk.
  32. 32. 32 4. fejezet Hatástöbbszörözés, mint a pénz gyorsításának bevált módszere A következő táblázatban két azonos értékű ingatlan vásárlásának és eladásának profiteredményeit hasonlítom össze a befektetett összegre vonatkozóan. Kérlek, nézd el nekem, hogy a jobb érthetőség kedvéért a befektetések bizonyos költségeivel nem számoltam. Az első példa szerint 10.000.000 Ft készpénzért vásároltunk egy ingatlant, majd 6 hónap elteltével 12.000.000 Ft-ért adtuk el. A leegyszerűsített példánk szerint a profitunk 2.000.000 Ft lett, ami 20%-os megtérülést jelentett a befektetett tőkére vonatkozóan. A második példa szerint a vételár finanszírozása 2.000.000 Ft önerőből és 8.000.000 Ft banki hitelből állt. Fél év alatt 500.000 Ft-ot fizettünk ki a banki finanszírozásra, és szintén 12.000.000 Ft-ért értékesítettük az ingatlant. A profitunk 1.500.000 Ft lett, ami első ránézésre alacsonyabb, mint az első példában elért összeg. De vizsgáljuk meg egy kicsit alaposabban a történteket. A második esetben a hitelköltségekkel együtt a tényleges befektetésünk 2.500.000 Ft volt, ha ehhez az összeghez viszonyítjuk a 1.500.000 Ft nyereségünket, akkor azt láthatjuk, hogy a befektetésünk megtérülése 60% volt, tehát háromszor magasabb, mint az első esetben. Így, ha van 10.000.000 Ft készpénzünk, a matematikai elv alapján magasabb megtérülésre számíthatunk, ha inkább több ingatlant vásárolunk hitel segítségével, mintha csak egyet vennénk készpénzre. 1. példa 2. példa Ingatlan vételára 10 000 000 Ft 10 000 000 Ft Befektetés 10 000 000 Ft 2 000 000 Ft Hitel költségei (6 hónap) --- 500 000 Ft Eladási ár 12 000 000 Ft 12 000 000 Ft Profit 2 000 000 Ft 1 500 000 Ft Megtérülés 20% 60% Példa a hatástöbbszörözésre
  33. 33. 33 5. fejezet A királyok útja-az én ingatlanbefektetési stratégiám Alapvetően többféle ingatlanbefektetési stratégia van, és létezik azok kevert változata is. Én felépítettem egy olyan módszert, ami egyszerű, logikus, és bárki számára megtanulható, követhető. Alapvetően két stratégiát futtatok párhuzamosan: 1. számú stratégia: Vétel és gyors eladás – eredmény: gyors készpénz 2. számú stratégia: Hosszú távú megtartás és bérbeadás – eredmény: folyamatos készpénzáramlás Miért alkalmazok egyszerre két stratégiát? Mert egymagában mindkét stratégiának vannak előnyei és hátrányai, viszont ha a kettőt ötvözöm, akkor a hátrányok kioltják egymást, és az előnyök egyesülnek. Előnyök és hátrányok a két stratégiánál 5.1. Vétel és gyors eladás – gyors készpénz Előnye Mivel a nullánál is mélyebbről indultam, ezért nem engedhettem meg magamnak, hogy pusztán bérbeadási céllal vásárolt ingatlanokba fektessek, mivel nem várhattam 10-20 évig, hogy az ingatlanjaim tehermentessé váljanak, és elkezdjenek komoly pénzt termelni. Gyors készpénzre és gyors tőkenövekedésre volt szükségem, amit újabb és újabb ingatlanokba fektettem. Erre a célra a legmegfelelőbb megoldást a viszonteladási céllal vásárolt ingatlanok jelentik, ezen belül is legalkalmasabbnak a lakóingatlanokat és a többlakásos lakóépületek építésére alkalmas telkeket találtam. Több olyan estet fogok a későbbiekben bemutatni, amikor a befektetésem hozama éves szinten közelített a 100%-hoz, vagy akár meg is haladta azt.
  34. 34. 34 Hátránya A viszonteladásos projektek odafigyelést igényelnek. Még ha nem is verejtékes munkáról van szó, akkor is foglalkozni kell velük. Ha egy feladatot sikeresen teljesítettél, utána keresni kell az újabb lehetőséget. Ha azt akarod, hogy dolgozzon a pénzed, nincs megállás. Maximum szünetek vannak, és a befektetés helyszíne is szabadon változhat, ami nem rossz. De egy olyan kényelmes befektető, mint amilyen én vagyok, -és talán te is vagy- folyamatosan megújuló jövedelemre vágyik. És bár ez a stratégia az extra profit lehetőségét hordozza, megújuló jövedelem képzésére nem alkalmas. 5. 2. Hosszú távú megtartás és bérbeadás - folyamatos készpénzáramlás Előnye Nincs annál megnyugtatóbb érzés, amikor tudod, hogy hónapról hónapra folyamatosan érkezik a bevételed bérleti díj formájában. Egy jól kiadható frekventált helyen található lakó vagy üzleti ingatlan nagyon nagy kincs. Ennél a befektetési formánál valójából egyszer kell beindítanod a gépezetet, a későbbiekben már csak minimális odafigyelést igényel. Ráadásul, minimális saját erő befektetése mellett a bérlőnk fizeti ki az ingatlant, ami a megtérülést igen magas szintre emelheti. Hátránya Ha minimális önerővel, vagy önerő nélkül finanszírozod a bérbe adott ingatlanodat, akkor addig, amíg tehermentessé nem válik, tehát amíg a hitel futamideje le nem jár, vagy vissza nem fizeted a jelzálogot, nagyon kevés, vagy akár nulla bevételre számíthatsz. Ha hasonló anyagi helyzetben vagy, mint amilyenbe én voltam, akkor neked sem lesz időd kivárni a finanszírozási futamidő végét, hogy élvezd az azutáni pénzügyi szabadságot, hanem dinamikusabb befektetésekre is szükséged lesz.
  35. 35. 35 II. RÉSZ Felújítandó és fejlesztendő ingatlanok-a tőkenövelés kiváló eszközei
  36. 36. 36 A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elsősorban érzelmi döntés Számtalanszor tapasztaltam, hogy egy felújítandó, a legtöbb vásárlónak ijesztő állapotú lakóingatlan már hosszú hónapok óta a piacon volt, és senkinek sem kellett, csak nekem, amikor megvásároltam. A felújítás után viszont néhány héten belül, akár a vételi ár másfélszereséért lelt új gazdára, több millió forinttal gazdagítva engem, mint befektetőt. A legtöbb embernek miért nem kell a csúnya lakás, és miért kell a szép? Az átlagos lakásvásárló élete folyamán maximum kétszer-háromszor kerül olyan helyzetbe, hogy új otthont vásárol. Ez azt jelenti, hogy az emberek többségének nincs rutinja a lakásvásárlásban, és a lakások felújításában még annyira sem. Ezért a döntéseiket meglehetősen az érzelmeik irányítják. Ha meglátnak valami szépet és kellemeset, megdobban a szívük – ez a „szerelem első látásra” effektus. Ha viszont valami kevésbé vonzóval, esetleg csúnyával találkoznak, már hátat is fordítottak a lehetőségnek. A legtöbben a jelent látják, és csak nagyon kevesen képesek vizualizálni a jövőt. Elképzelni és megtervezni, hogy egy csúnya és kedvezőtlen elosztású lakásból egy kis átalakítás után milyen szépség válhat nem más, mint pénzt termelő tevékenység. A befektetői gondolkodásmód szerint minden megoldható problémának örülnünk kell, hiszen azokból lesz a haszon – ami tökéletes vagy jó állapotú, abból ezzel a stratégiával nem nagyon lehet profitot realizálni. A legtöbb dolgozó embernek egyszerűen nincs ideje és energiája, hogy apróságokon kívül komolyabb felújítási munkákkal foglalkozzon. Mi, a XXI. század emberei, hozzászoktunk a gyors és kész, ún. „instant” megoldásokhoz, mivel felgyorsult világunkban a legnagyobb értékünk az idő. Ráadásul sokszor a vevőnél van egy határidő kényszer, mivel egy közeli dátumig ki kell költöznie a régi, eladott lakásából, és akkor csak egy felújított, jó állapotú ingatlan jöhet számításba. És itt következik a te szereped - pontosan azt kínálod a vevőnek, amire szüksége van.
  37. 37. 37 6. fejezet A befektetés folyamata A befektetési folyamatot a jobb átláthatóság érdekében több részfolyamatra osztom, melyeket a későbbiekben részletesen kifejtek. A befektetés folyamatának részegységei:  Keresés  Elemzés  Az üzlet megkötése  Finanszírozás  Fejlesztés  Eladás  Kiértékelés 6.1.Találd meg! - A keresés folyamata 6.1.1. Kit és mit keresünk Célunk, hogy olyan tulajdonosokat találjunk, akik hajlandóak a piaci ár alá menni egy komoly vételi ajánlat esetén. Miért adja el valaki az ingatlanját piaci ár alatt? A válasz prózai: nagyon kell neki a pénz!!! Az ilyen személyeket nevezzük motivált eladóknak. Nézzük meg, hogy milyen események /élethelyzetek tesznek motiválttá egy eladót. Az alábbi motiváló tényezők szinte mindegyikével találkoztam már a gyakorlatban: · Jelzálogtartozás van az ingatlanon, és a végrehajtás veszélye fenyeget · Válás következtében a felek szeretnék megosztani a vagyont, és végre új életet kezdeni
  38. 38. 38 · Örökölték az ingatlant, és az örökösödési adót ki kell fizetnie · Lefoglalózott egy másik lakást, és ha nem tud időre fizetni, elbukhatja a foglalót · Pénzre van szüksége a vállalkozásához · Közeledik az esküvő időpontja, melyet az ingatlan eladásából kívánnak finanszírozni · Betegség, megváltozott egészségügyi életkörülmények miatt nagy szükség van a pénzre, vagy egy speciális ingatlanra · Külföldi letelepedés miatt sürgősen fel kell számolni az itthoni vagyont 6.1.2. A keresés eszközei  Apróhirdetési újságok és napilapok  Internet  Ingatlan ügynökségek  Árverési hirdetmények  Direkt marketing a. Apróhirdetési újságok és napilapok Egy ingatlan meghirdetésének vagy keresésének legelemibb fóruma a különböző helyi hirdető újságok és napilapok hirdetési rovata. Egy-egy kiadványban akár több száz hirdetéssel találkozhatunk, ezért fontos, hogy legyen egy kialakult keresési módszerünk. Először is, határozd meg pontosan, hogy mit keresel, a legtöbb hirdetőújság jelleg és ár szerint kategorizálja az ingatlanhirdetéseket, ezért koncentrálj azokra, melyek az érdeklődési körödbe esnek. Másodszor, keresd az árulkodó jeleket. A hirdetések szövegében néha olyan szavak és kifejezések szerepelnek, melyek sok mindent elárulnak a hirdető lelkivilágáról. Lássuk, hogy mik is ezek az árulkodó jelek:
  39. 39. 39  Sürgős  Minden megoldás érdekel  Hívjon, megegyezünk  Felújítandó  Lelakott  Eredeti állapotú Mit sugallnak ezek a kifejezések? Szinte biztosra veheted, hogyha felhívod a megadott telefonszámot, a vonal túlsó végén egy motivált eladó lesz. Célszerű feltenned néhány praktikus kérdést az ingatlan paramétereivel kapcsolatban, hogy el tudd dönteni, érdemes-e személyesen is megnézned. Kezdetben szinte minden ingatlanhoz ki fogsz menni. Később, ahogy nagyobb rutinra teszel szert, pár kérdés után el fogod tudni dönteni, hogy megéri-e a fáradtságot. b. Használd az internetet Napjaink egyik legnagyszerűbb találmánya a világháló. Fantasztikus, hogy milyen nagymértékben meg tudja könnyíteni az életünket. Be kell vallanom, hogy amióta rendszeres internet használó vagyok, azóta a nyomtatott sajtót nem is használom se a kereséshez, se a saját ingatlanjaim meghirdetéséhez. De lássuk, hogyan tud a technika segíteni nekünk abban, hogy motivált eladókat találjunk. Hirdetőújságok weboldalai A legnagyobb adatbázisok a hirdetőújságok weboldalain találhatók, és talán a legtöbb keresési kritériumot is ezeken az oldalakon adhatunk meg. Az esetek többségében az alábbi paraméterekre kereshetünk: · Bármilyen szó vagy kifejezés · Ártartomány · Hely · Rovat · Kategória · Megjelenés ideje
  40. 40. 40 A célunk és a módszer ugyanaz, mintha a nyomtatott hirdetőújságot böngésznénk. Ilyenkor is motivált eladókat keresünk, és szűkítjük a hirdetések körét, majd szemezgetünk a kínálatból. A különbség a keresésre szánt idő és a precíz szelektálás között van. Amíg a nyomtatott sorok közötti keresés akár több órás böngészést is igényelhet, ráadásul könnyen előfordulhat, hogy egy-két hirdetés elkerüli a figyelmünket, addig az interneten elég néhány kattintás, és a tökéletes keresési eredmény máris megjelent. Íme néhány hasznos link a kereséshez Apróhirdetési oldalak gyűjtőportálja: www.ingatlan.lap.hu , www.apro.lap.hu Budapest legnépszerűbb hirdetőújsága: www.expressz.hu Észak-Kelet Magyarország hirdetőújságai: www.onlineapro.hu Példa a keresésre Keresés a „felújítandó” szóra, az egy hétnél nem régebbi debreceni lakáshirdetések között az onlineapro.hu adatbázisában: Példa az adatlap kitöltésére
  41. 41. 41 A keresés eredménye: 32 találat Keresés a „sürgős” szóra, az egy hétnél nem régebbi debreceni lakáshirdetések között az onlineapro.hu adatbázisában: A kitöltött adatlap
  42. 42. 42 Találatok száma: 105 !!! Mit gondolsz, a 105 találatból akad legalább egy olyan sürgősen eladó ingatlan, ami meg fog felelni a feltételeidnek? Több, mint valószínű! Online ingatlan adatbázisok Az interneten több nagy ingatlan adatbázis található, ahol érdemes keresgélni. Indulásnak ajánlom a www.ingatlan.lap.hu portált, melyen számos hasznos link található. Az egyes dobozokban megtalálhatóak az ingatlan adatbázisok, ingatlan apróhirdetési oldalak, megyék szerint csoportosítva az ingatlanirodák oldalai, és még több hasznos információ. Az egyik legnagyobb ingatlan adatbázis a www.ingatlan.com, mely ingatlanajánlatainak száma néha a 150.000 db-ot is meghaladja. Ezen az oldalon számos kritérium szerint kereshetünk: · Értékesítés típusa · Ingatlan típusa · Megye, város · Ár · Sorrendiség ár vagy hirdetés feladásának dátuma szerint · Keresés szavakra
  43. 43. 43 Az oldalnak van hirdetésfigyelő szolgáltatása is, ahol a megfelelő paraméterek megadása után értesítést kapunk az általunk keresett új hirdetésekről. Az ingatlan.com oldalhoz kapcsolódik egy oldal, melyen a sürgősen eladó ingatlanok tulajdonosainak hirdetéseit találod. Ezt az oldalt http://surgos.ingatlan.com/ címen tudod elérni. Másik nagy ingatlan adatbázis a www.ingatlan.net. A hagyományos ár, alapterület és szobaszám paraméterek megadásán kívül ezen az oldalon is lehetőség van egyes szavakra rákeresni, továbbá különleges szolgáltatás a „Best of” és a „Befektetésre” nevet kapott keresési kritérium. Ezekre a virtuális gombokra kattintva olyan ingatlanok listája jelenik meg, melyeket a hirdető ügynökségek valamilyen szempontból különlegesnek vagy befektetésre különösen alkalmasnak találnak. A sort még lehetne folytatni a www.origoingatlan.hu , www.lakascentrum.hu és egyéb nagy látogatottságú ingatlan adatbázisok felsorolásával, de felesleges, mert a www.ingatlan.lap.hu oldalon úgyis megtalálod őket. Itt említem meg www.ingatlanprofit.hu weboldalt, melyet azzal a céllal hoztam létre, hogy kizárólag befektetési célú ingatlanokról és ingatlan projektekről kapjanak információkat a regisztrált felhasználók. Néhány ezer forintos előfizetési díjért egy éven keresztül számos befektetési céllal hasznosítható ingatlanról kaphatsz információkat, köztük kiemelt figyelemmel szerepelnek olyan jelzálogokkal terhelt ingatlanok, ahol vagy az ingatlant, vagy a követelést a finanszírozó pénzintézettől lehet megvásárolni. Ingatlanirodák weboldalai Felmerülhet benned a kérdés, hogy miért foglalkozom külön az ingatlanirodák weboldalaival, amikor az ingatlan adatbázisokban óriási a kínálat. Ennek egyrészt az oka az, hogy mivel az ingatlan adatbázisokban való megjelenés általában díjköteles, így egy-egy ingatlaniroda kínálatának csak tört része jelenik meg. Másrészt, sokszor az irodák saját oldalán részletesebb információkhoz juthatsz hozzá, valamint az is tény, hogy a vidéki kis irodák csak a legritkább esetekben jelentetik meg hirdetéseiket országos adatbázisokban. A franchise ingatlanirodák honlapjai többnyire nagyon jól felépítettek és könnyen kezelhetőek. A Duna House honlapján: www.dh.hu, például kivétel nélkül
  44. 44. 44 minden ingatlan hirdetéshez tartozik alaprajz is a számos megjelenített fotón kívül. Néhány további ismert franchise iroda oldala a teljesség igénye nélkül www.oc.hu , www.ingatlanbank.hu , stb. c. Ingatlanügynökségek Ha felhívsz néhány ingatlan hirdetést, tapasztalni fogod, hogy az esetek többségében a telefont egy megbízott ingatlanközvetítő fogja felvenni. Egy jól képzett ingatlanügynök nagy segítségedre lehet a vásárlásnál és az eladásnál is, mivel, mint „független” harmadik, sokkal őszintébb kapcsolatot alakíthat ki a vevővel és az eladóval, mintha a felek közvetlenül csak egymással tárgyalnának. Egy jó ingatlanközvetítő számos kérdést fog neked feltenni arról, hogy milyen jellegű ingatlant keresel, és megpróbál ajánlani néhányat az iroda adatbázisából, melyek megfelelhetnek az elképzeléseidnek. Azokkal az ingatlanosokkal, akikkel úgy érzed, hogy sikerül megtalálni a közös hangot, és értik, hogy mit keresel, továbbá nem riadnak vissza attól, hogy olyan vételi ajánlatokat is továbbítsanak az eladóknak, mely esetleg mélyen az irányár alatt van, azokkal igyekezz kialakítani szorosabb munkakapcsolatot. Számíthatsz rá, hogyha egy sürgős alkalmi vételre kap eladási megbízást az iroda, akkor elsőként, de legalábbis elsők között fognak értesíteni téged. Tipp: Újdonsült ingatlan-befektetőként egy A4-es papírlapon megfogalmaztam, hogy milyen jellegű ingatlanokat keresek, milyen árkategóriában, mely lakóövezetekben, és melyek azok a területek, amik biztos, hogy nem érdekelnek. Kinyomtattam az oldalt, és átnyújtottam azoknak az ingatlanközvetítőknek, akikkel egy-egy lakás bemutatása során kapcsolatba kerültem.
  45. 45. 45 d. Ingatlan árverési hirdetmények Mielőtt mélyebben belemennék ebbe a témába, le kell szögeznem, hogy nem kell árverésen vásárolnod ahhoz, hogy sikeres ingatlanbefektető légy. Több tucat ingatlan megvásárlása után azt kell, hogy mondjam, hogy eddig még egy alkalommal sem sikerült árverésen vásárolnom. Ennek több oka van. Egyrészt sokszor az árverésre kiírt ingatlanok árát túlságosan magasnak találtam, másrészt a jó ingatlanok többnyire nem jutnak el az árverésig, mivel az utolsó pillanatokban sikerül a tulajdonosnak értékesíteni, vagy valami más megoldást találni, ami által elkerüli a végrehajtást. Ennek ellenére azt javaslom, hogy kövesd figyelemmel az árverési hirdetményeket, mert könnyen profitálhatsz belőle. Lássuk, hogyan! Vásárlás árverés előtt Az árverésre kiírt ingatlanok és a hiteltörlesztést fizetni képtelen, de még végrehajtásra nem jelölt ingatlanok tulajdonosai sokszor a leginkább motivált eladók, akikkel találkozhatsz. Több lakást és családi házat vásároltam már az említett helyzetben lévő eladóktól. Ezek a tulajdonosok pánikszerűen szeretnének megszabadulni az életüket pillanatnyilag csak megnehezítő tulajdonuktól. Félnek az árverés megaláztatásától, félnek attól, hogy az árverésen olyan szinten lenyomják a licitálók az ingatlan árát, hogy a költségek kifizetése után semmi nem marad nekik. Ha pedig még nem annyira súlyos a helyzet, akkor félnek a BÁR listára való felkerüléstől, és a hitelképességük elvesztésétől. A „sürgős” és „minden megoldás érdekel” kifejezéseket tartalmazó hirdetéseken kívül vannak más források is, melyek segítségével friss nyomokra bukkanhatsz. Az Árverési Hírek hetilap a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara hivatalos kiadványa, mely felsorolja a bírósági végrehajtók, az APEH és esetenként a Vámudvar által tartandó ingatlan és ingóság árveréseket. Bővebb információ és megrendelés a www.bedo.hu honlapon. Az ingatlanárverési információknak létezik már hazánkban is internetes keresőoldala, melyet a www.ingatlanarveresek.hu címen érhetsz el. Keresésnél beállíthatod a települést, az ingatlan jellegét, alapterületét, árát, tulajdonrészét és hogy beköltözhető állapotú-e, illetve kereshetsz a múltbeli árverési kiírások között is. Egy gombnyomásra megjelenik az eredmény, melynek áttanulmányozása az írott
  46. 46. 46 médiában bizony elég időigényes feladat. A weboldalnak van egy úgynevezett ingatlanfutár szolgáltatása, ami a megfelelő paraméterek beállítása után minden héten automatikusan tájékoztatást küld az új árverésekről regisztrált felhasználóinak. Ha bővebb információkra és további hasznos weboldalakra vagy kíváncsi, akkor látogass el a www.vegrehajtas.lap.hu és a www.ingatlanbefektetes.lap.hu portálokra. Mi a teendő, ha találsz egy szimpatikus árverési hirdetményt? Minden bírósági végrehajtónak van fogadóórája, ha ebben az időpontban érdeklődsz, a végrehajtók kötelesek felvilágosítást nyújtani, és tapasztalatom szerint készségesen adnak is információkat az árverezendő ingatlannal és tulajdonosával kapcsolatban. Másik lehetőség, hogy a helyrajzi szám és cím tudatában - ez az árverési hirdetményből kiderül – felkeresed a Földhivatalt, és betekintést kérsz az ingatlan tulajdoni lapjába. Ez a szolgáltatás ingyenes. Az alábbi információkra mindenképpen szükséged lesz: · Tulajdonos(ok) neve és címe · Jelzálogok nagysága és jogosultjai · Egyéb bejegyzések, széljegyek Tehát, ha már tudod a tulajdonos nevét és címét, meg kell próbálnod felvenni vele a kapcsolatot. Első lépés lehet a tudakozó hívása, hátha el tudod telefonon keresztül érni a tulajdonost. Ha nem jársz sikerrel, marad a személyes megkeresés. Ha megtekintetted az ingatlant, látsz benne fantáziát, és megvan az eladási hajlandóság a tulajdonosnál, akkor az árat ugyanúgy kell meghatároznod, mint minden egyéb esetben, azaz a kalkulációs programunk segítségével. Készülj fel arra is, hogy esetleg magasabb összegű jelzálogtartozás van az ingatlanon, mint amekkora a te ajánlati árad lenne.
  47. 47. 47 Esettanulmány Egy ingatlanközvetítéssel foglalkozó hölgy, Zsuzsa, aki korábban már több eladó ingatlant ajánlott nekem, a következő kérdéssel fordult hozzám: „Norbi, a párom lakását éppen most adtuk el, összeköltöztünk, és hozzád hasonlóan szeretnénk mi is megforgatni egy kicsit a pénzünket. Ha véletlenül volna tudomásod olyan lakásról, ami megfelelne az elképzeléseinknek, és téged valamiért éppen nem érdekel, gondolnál rám?” „Éppen most kaptam a www.ingatlanarveresek.hu oldalról egy értesítőt az aktuális árverésekről, úgy emlékszem van köztük egy lakás, ami érdekes lehet a számotokra. Igen, itt is van egy 1+2 szobás lakótelepi panellakás 8,6 millió forintos értékbecsléssel, melynek három nap múlva lesz az árverése.” – feleltem, miközben megnyitottam az e-mail postafiókom, hogy pontosabb információkhoz jussak. „És akkor most mi a teendőm?” – kérdezte Zsuzsa. „El kell menned a Földhivatalhoz, és ott minden információt megkapsz az ingatlanról. Derítsd ki a tulajdonos telefonszámát, de ha nem sikerül elérni, keresd fel személyesen, és mondd el neki, hogy érdekelne az ingatlan megvásárlása. Közben keresd fel a felszámolót is, hogy még több információhoz juss, és tudasd vele, hogy folyamatban van a tulajdonos adósságának a rendezése.” – válaszoltam, és közben kinyomtattam az ingatlan adatlapját, mely tartalmazta az ingatlan adatait és a felszámoló elérhetőségét. „Indulj a Földhivatalba, és beszélj a tulajdonossal!” Zsuzsi megfogadta a tanácsomat, felkereste a tulajdonos hölgyet, aki furcsa módon csak most döbbent rá, hogy tényleg elveszítheti a lakását. Megállapodtak 6,9 millió Ft-os vételárban, ami még mindig magasabb volt, mint amit az árverésen remélhetett, hogy megkap. Együtt elmentek a bankba, és kifizették az ingatlant terhelő jelzálogot, majd utána a felszámolóhoz siettek, hogy töröltessék az árverés időpontját. Három hónappal később találkoztam újra Zsuzsival, és természetesen szóba került a befektetése is. „Mi újság van a lakással?” – kérdeztem. „Ó, nagyon köszönöm a segítségedet. 8,3 millió forintért sikerült is eladnom, és azóta már lefoglalóztunk egy újabbat, ugyanazon a környéken. Furcsa módon ezt is 6,9 millió forintért sikerül megvennünk, ez nem egy árverezés előtti ingatlan,
  48. 48. 48 viszont a tulajdonosnak nagyon sürgős volt az eladás. Egy kicsit kipofozzuk, és úgy gondolom, hasonló áron el fogjuk tudni adni, mint a másikat.” Elbúcsúztunk, és hazafele sétálva azon gondolkodtam, hogy bár én személy szerint csak kivételes esetekben foglalkozom lakótelepi panellakásokkal, ennek ellenére ezen a szegmensen is lehet szép sikereket elérni. e. Direkt marketing Gyakran találkozhatunk társasházak bejáratára vagy a hirdető táblára kiragasztott papírlapokkal, miszerint eladó lakást keresnek a házban vagy a környéken. Továbbá találkozhatunk a postaládákba bedobált szórólapokkal is hasonló tartalommal. Ezek mögött a hirdetések mögött az esetek túlnyomó többségében ingatlan ügynökségek állnak, akik így próbálják bővíteni kínálatukat. Ezért ha hasonló módszerrel kívánsz dolgozni, fontos, hogy megkülönböztesd magad. Például, a következő szöveget használhatod: Eladó lakást keresek a házban vagy a környéken. Készpénzben fizetek, nem ingatlanügynökség. Hívjon! Tel: xx/xxx-xxxx Jól működő marketingeszköz a névjegykártya. Azt javaslom, hogyha még nincs, igyekezz minél előbb elkészíteni a sajátodat. Fontos, hogy egyértelműen kiderüljön a kártyáról, hogy mivel foglalkozol. Nekem több vételi lehetőséget hoztak már az elszórt névjegykártyák. ROYALWELL Ingatlanbefektető, Hasznosító és Vagyoni Tanácsadó Kft. Vásárolok felújítandó lakóingatlanokat, továbbá bérbeadási céllal lakóingatlanokat, irodákat és üzlethelyiségeket Király Norbert ügyvezető 4001 Debrecen, Pf. 547. Tel: xx-xxxxxx, Fax: xx-xxxxxx E-mail: norbert@royalwell.hu, www.royalwell.hu
  49. 49. 49 6. 2. Elemzés - A szíved helyett mindig hallgass a számokra! Felújítandó lakóingatlanoknál egy olyan módszert dolgoztam ki az elemzéshez, melyet ha követsz, és helyesen alkalmazol, akkor a kockázatot minimális szintre lecsökkentheted. 6.2.1. Értékelési kisokos Felállítottam egy értékelési szempontokból álló táblázatot. Az egyes szempontokat egytől ötig osztályozom. Az 1 pont a legrosszabb, az 5 pont a legjobb minősítés. Ha bármelyik szempont egyes vagy kettes osztályzatot kap, akkor az azt jelenti, hogy az ingatlan „megbukott”, nem érdemes vele tovább foglalkozni. Az elemzés végén összeadom a pontokat, és átlagot számolok. Általában az ideális ingatlan pontszámai meghaladják a négyes átlagot. Én a következő értékelési szempontokat használom lakások esetén: Hely / kedvelt környék Azokra a lakóövezetekre kell fókuszálnod, ahova a legtöbben szeretnének költözni. Egy régi ingatlanos mondás szerint 3 dolog a legfontosabb egy ingatlanbefektetési döntésnél; a hely, a hely, és a hely. Még ha ez így nagyon leegyszerűsítetten hangzik, akkor is el kell ismerni, hogy a hely meghatározása kulcsfontosságú tényező befektetési döntéseinknél. Emelet / lift Egy lift nélküli ház első emeleti lakásáért versenghetnek a vevők, míg előfordul, hogy a negyedik emeleti ugyanolyan elosztású és alaprajzi lakás több millió forinttal olcsóbban sem kell senkinek. Egy kínálati piacon a lift nélküli társasházak magasabb szinteken fekvő lakásait sokszor nagyon hosszú időbe telik értékesíteni, és akkor is csak jelentős áralku árán. Az ok egyszerű: két vásárlóréteget kizártunk a potenciális vevői körünkből. Egyrészt az időseket, akik már nem bírják a lépcsőmászást, másrészt a fiatal,
  50. 50. 50 kisgyerekes szülőket, akiknek a babakocsit gyerekestül nagyon nehézkes felcipelni a felsőbb szintekre. Én személy szerint maximum második emeletig vásárolok, nagy belmagasságú lakásoknál viszont csak első szintig. Más a helyzet, ha van lift a házban, akkor a szintszám jelentősége elhanyagolhatóvá válik, sőt sokszor a szép kilátással és esetleg tetőterasszal rendelkező lakások a legkeresettebbek. Homlokzat Egy társasháznál bizony nem elhanyagolható szempont a kinézet. Ki akar egy romos, hulló vakolatú és falfirkákkal díszített homlokzatú társasházban lakni? Egy szépen karbantartott, mutatós külső viszont vonzza a vevőket. Az utcai vakolat rendbehozatala komoly költség, aminek a felvállalása biztos, hogy nem fog beleférni a költségvetésedbe, ezért ne is próbálkozz vele. Lépcsőház Egy összefirkált falú, hulló vakolattal és megroggyant postaládákkal csúfoskodó lépcsőház szintén riasztó látványt nyújthat. Ha a lépcsőház tiszta, karbantartott és növényekkel díszített, akkor nyert ügyed van. Bizonyos esetekben elgondolkozhatsz rajta, hogy a lépcsőházat is kifested, például egy földszinti lakás vásárlása esetén. Ilyenkor megpróbálhatsz egyezkedni a közös képviselővel, hogy legalább 50%-ban állja a költségeket, hiszen közös területet újítasz fel. Nálam már volt rá példa, hogy a villanyóra szekrényajtaját, csöveket festettem át, illetve hiányzó burkolatot pótoltattam a lépcsőházban. Alaprajz lehetőség Nagyon sok esetben az eladás gátja és jelentős értékcsökkentő tényező egy korszerűtlen, nem praktikus alaprajz. Számos esetben tapasztaltam, hogy az előnytelen alaprajzból egy-két fal lebontása és átépítése után fantasztikus dolgok születnek. Mivel ez egy nagyon fontos szempont, ezért a későbbiekben erre még több tanulságos példát fogok hozni.
  51. 51. 51 Esettanulmány – Egy polgári lakás alaprajzának átalakítása Egy ingatlanközvetítő hívta fel a figyelmem erre a meglehetősen korszerűtlen alaprajzú, ám annál frekventáltabb helyen fekvő lakásra. Lejjebb láthatod a lakás eredeti alaprajzát. Te milyen alaprajzi problémákat vélsz felfedezni? Én a következőket gondolom erről a lakásról. Az alaprajz több sebből vérzik: a konyha kicsi, sötét és használhatatlan, a legkisebb szobát a konyhán keresztül lehet csak megközelíteni, a két nagyobbik szoba pedig egymásból nyílik. Ilyen nagy alapterületnél szerencsésebb, ha a WC és a fürdő nem ugyanabban a helyiségben van. Alaprajz átalakítás előtt Mielőtt megnéznéd, hogy én milyen új alaprajzot kreáltam, kérlek gondolkozz el rajta, hogy te mit módosítanál. Melyik falat bontanád ki, és hova építenél újat? Melyik ajtót hagynád meg, vagy nyitnál újat? Lehet, hogy az egyes helyiségek funkcióit is érdemes lenne megváltoztatni? Figyelj oda a vizesblokk és a konyha elhelyezésére! Rajzold le az elképzelésedet!
  52. 52. 52 Ha végiggondoltad a lehetőségeket, és le is rajzoltad, akkor hasonlítsd össze az én verziómmal. Lehet, hogy te még jobb változatot találtál ki nálam, de úgy gondolom, hogy nekem is sikerült egy korszerű alaprajzot létrehoznom. Ingatlanos tapasztalataim szerint napjainkban legkeresettebbek a konyhakapcsolatos nappalival rendelkező lakások. A modern igények megkövetelik a külön bejáratú, tágas szobákat. Jelen esetben páratlan adottság a különlegesen szép erkély, mely a belváros sétautcájára néz, és hangulatos partihelyet biztosít. Alaprajz átalakítás után Tájolás / fényviszonyok / zajszint A leendő lakásvásárlók többsége világos és csendes lakásra vágyik. Ezek olyan tényezők, melyekre minimális ráhatásunk van. Egy-két válaszfal lebontásával és praktikus világítási megoldásokkal javítani tudunk a helyzeten, de ha nem jók az adottságok, akkor hiába minden erőfeszítésünk. A forgalom nagyon fontos tényező: a főutak, vagy egyéb zsúfolt utak mentén épült házak sokkal kevésbé piacképesek, mint a csendesebb kis utcákban lévők.
  53. 53. 53 Szomszédok Egy alkoholista vagy rosszindulatú szomszéd megnehezítheti az ember életét. Többször tapasztaltam olyat, hogy a szomszéd azt hitte, hogy a bejárata előtti lépcsőház is a lakása része, ezért ott tartotta a kiselejtezett bútorát, a bakancsát a család összes biciklijével együtt. Ha a szomszédos lakás irodaként működik, és fél óránként tartanak cigaretta szünetet a bejáratunk előtti függőfolyosón, az hasonlóan illúzióromboló lehet. Még egy dolgot meg kell említenem: az állattartást. Bár kutyabarát vagyok, de szerintem vannak határok. Egy naphosszat ugató házi kedvenc, vagy éjszakánként szerenádot adó macskacsalád szintén le tudja húzni a szomszédos lakások árait. Parkolási lehetőség Manapság a legtöbb ember autó nélkül már el sem tudja képzelni az életét, ezért fontos, hogy legalább a társasház előtt legyen parkolási lehetőség. Egy zárt udvaros gépkocsibeállási lehetőség, vagy garázsvásárlási lehetőség mindenképpen előnyt jelent. Az ingatlan ára Igyekezzünk olyan lakásokat elemezni, ahol az ár már egyébként is kedvezőnek mondható a piaci átlaghoz képest. Ha közvetítő útján jutottál el az ingatlanhoz, kérdezd meg, hogy érkezett-e már rá ajánlat, amit visszautasított az eladó, esetleg élt-e ellenajánlattal, és szerinte mi lehet az a legalacsonyabb összeg, amiben meg lehetne állapodni. Ki kell számolnod a lakásért kifizethető maximális vételárat, amivel később még részletesen fogok foglalkozni. Eladó motiváltsága Emlékezz, motivált eladókat keresünk. A motiváltságnak is vannak fokozatai, sürgős esetekben napok alatt milliókat eshet az ár. Tudd meg, hogy mi az eladás igazi oka. A bemutatott értékesítési szempontok összefoglalása Családi házak esetén egy-két ponttal ki szoktam egészíteni a táblázatot, elsősorban a telek adottságaira, így az intimitására, formájára és méretére fókuszálva.
  54. 54. 54 Szempontok 1 2 3 4 5 Hely / kedvelt környék x Emelet / lift x Homlokzat x Lépcsőház x Alaprajz lehetőség x Tájolás / fényviszonyok / zajszint x Szomszédok x Parkolási lehetőség x Ár x Eladó motiváltsága x Összesen / átlag 45 / 4,5 Értékelési szempontok lakások esetén – példa 6.2.2. A maximális vételár meghatározása A profit a vásárláskor keletkezik A viszonteladási céllal vásárolt ingatlanoknál, a maximálisan kifizethető ár meghatározásához fordított gondolkodásra van szükség. Elsőként azt az összeget kell meghatároznod, – egyébként ez a legkritikusabb része a folyamatnak – melyért a felújított ingatlant relatív rövid idő alatt értékesíteni fogod tudni. Ezután le kell vonnod minden szerzéssel, felújítással, tartással és eladással kapcsolatos költséget, majd végül a megcélzott profitodat. Az így kapott összeg lesz az az ár, amelyet maximálisan megajánlhatsz az ingatlanért, mert ha magasabbat ajánlanál, akkor a nyereséged egy részéről kellene lemondanod. Nézzük meg konkrétan, hogy milyen költségekkel kell kalkulálnod! Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árból levonandó kiadások - Ügyvédi díj - Illeték - Felújítás költségei - Tartási költségek - Tartalék keret - Ingatlanközvetítő jutaléka - Profit - Adó ------------------------------- Maximális vételár
  55. 55. 55 a. A felújítás utáni becsült eladási ár meghatározása Mint ahogy említettem, ez kritikus része a kalkulációs folyamatnak. Ha rosszul becsülöd fel a kínálati árad, akkor ez az egész befektetésed eredményét negatívan fogja befolyásolni, végső esetben akár veszteségessé is teheti. Én a következő módszereket ajánlom, melyek segítségével minimalizálhatod a kockázatodat. Kérdezd az ingatlanközvetítőt Amennyiben egy ingatlanközvetítőn keresztül jutok el a felújítandó ingatlanhoz, én kivétel nélkül mindig meg szoktam kérdezni, hogy szerinte mennyiért lehetne eladni ezt a lakást felújított állapotban. Azt ajánlom, hogy te se hagyd ki ezt a kérdést. Az ingatlanügynököd remélhetőleg már nem kezdő, és ezért jól ismeri a piacot. Tudja, hogy az elmúlt időszakban, ő és kollégái milyen árakon értékesítettek itt, és jól ismeri a kínálati piacot is, ezért a véleményére érdemes adni. Én általában felhívom több ingatlanközvetítő ismerősömet is, és megkérdezem, hogy voltak-e eladásaik a nevezett környéken mostanában. Kérdezz meg egy értékbecslőt Bizonyos esetekben érdemes lehet egy értékbecslő szóbeli szakvéleményét kikérned. Egy-egy ilyen szóbeli értékbecslés 5-10.000 Ft-ba kerül. Be kell vallanom, én talán kétszer kértem szóbeli értékbecslést, amikor speciálisabb ingatlanok (pl. autószerelő műhely) megvásárlását fontolgattam. Tapasztalatom szerint azok a szakemberek, akik közvetítőként is dolgoznak, jobban meg tudják becsülni az árakat. Egy értékbecslő akkor végez igazán jó munkát, ha a múltbeli eladásokat veszi figyelembe, nem pedig a kínálati árakat. Ezzel csak az a probléma, hogy nagyon nehéz a mai magyar rendszerben megbízható és friss adatokhoz jutni, ráadásul sokszor nem lehet tudni, hogy a számok mögött ténylegesen milyen műszaki állapotú ingatlan található. Ellenben, egy rutinos ingatlanközvetítő a saját gyakorlatára alapozva ad tényleges és friss információkat, ráadásul ezt ingyen teszi, hiszen ha összejön az üzlet, jár neki a jutalék, esetleg egy későbbi bérbeadásnál szintén őt fogjuk keresni.
  56. 56. 56 Kutass saját magad Nézz utána a hirdetési újságokban és az interneten, hogy mennyiért hirdetnek a környéken, esetleg az utcában hasonló alapterületű lakásokat. Hívj fel néhány hirdetést, tudd meg az ingatlan paramétereit, és menj is el megnézni párat. Elképzelhető, hogy lesz olyan eset, amikor az eladó azt fogja válaszolni a kérdésedre, hogy az ingatlan már elkelt. Ilyen esetben próbáld megtudni, hogy mennyiért sikerült eladni. Nem biztos, hogy megkapod a választ, de tapasztalatom szerint sokszor készségesen válaszolnak. Vond le a biztonsági tartalékot Miután begyűjtötted az információkat, ki fog alakulni benned egy kép, hogy vajon mennyiért tudnád eladni az adott ingatlant felújított állapotban. Azt javaslom, hogy menj biztosra, és csökkentsd az általad gondolt számot a biztonsági tartalékkal. Ne feledd, hogy milliókkal játszol, a tévedésért súlyos árat fizethetsz. És, hogy mennyi az a biztonsági tartalék? Én 5-10%-ot ajánlok attól függően, hogy mennyire érzed azt, hogy használható adatokhoz sikerült hozzájutnod. b. A tervezett eladási árból levonandó kiadások Ügyvédi díj Ahhoz, hogy az adott ingatlanon tulajdonjogot szerezhess, és a Földhivatal a nevedre vagy a céged nevére írhassa, szükséged lesz egy ügyvédre. Az ügyvéd munkadíja általában az ügylet bonyolultságának és az ingatlan árának függvényében a vételár 0,5-1,5%-áig terjed. Illeték Ha tulajdonjogot szerzel egy ingatlanban, (néhány kivételtől eltekintve) illetéket kell fizetned az ingatlan után. Attól függően, hogy milyen jellegű ingatlanról van szó, illetve, hogy magánszemélyként vagy ingatlanforgalmazó cégként vásárolsz, az illeték nagysága változó mértékű. Az illeték összegének meghatározásában kérd jogi képviselőd vagy adótanácsadód segítségét.
  57. 57. 57 Felújítási, fejlesztési költségek Valószínűleg a legnagyobb költségtételt a felújítási költségek fogják kitenni. Nagyon fontos, hogy pontos kalkulációkat tudjál készíteni. Ezt bizony meg kell tanulni, de nem kell megijedned: elég néhány szakipari munkának az egységárait, és bizonyos anyagárakat ismerned. Ha nagyon rutintalan vagy még a szakipari munkák költségeinek felbecsülésénél, legegyszerűbb, ha a vételi ajánlatod előtt konkrét árajánlatot kérsz mesteremberektől, vagy egy generálkivitelezőtől. Ezzel a témakörrel is foglalkozom bővebben egy későbbi fejezetben. Fontos beépíteni egy 10% tartalék keretet, mivel az építőipari költségvetésekre jellemző, hogy szinte sosem sikerül tartani őket. Tartási költségek Ha már a birtokodban van az ingatlan, számolnod kell bizonyos tartási költségekkel. Ilyen költségek például, a rezsiköltség, közös költség, és amennyiben hitelt vettél igénybe a vásárláshoz, akkor a hiteltörlesztés, illetve a kamat költsége. Lakóingatlanoknál fél év tartási költséggel kell számolnod, fejlesztendő telkeknél az átfutási idő ugyan hosszabb, de a hiteltörlesztésen kívül más tartási költségekkel csak a legritkább esetben kell számolnod. Tartalék keret Azt javaslom, hogy a biztonság kedvéért különíts el egy tartalék keretet a nem várt kiadásokra, ez 50.000 Ft-tól fölfele bármekkora összeg lehet, attól függően, hogy mennyire érzed úgy, hogy pontosan becsülted meg a költségeket. Ingatlanközvetítő jutaléka Ha nem akarsz a munkád rabja lenni, és inkább befektetőként gondolkozol, akkor egy vagy több ingatlanközvetítőt is meg fogsz bízni az ingatlanjaid eladásával. Mivel az ügynökségek jutalékért dolgoznak, ezért ezt a tételt is be kell építened a kalkulációdba. A hazai ingatlanközvetítők jutaléka 2-5%+áfá-ig terjed. Elképzelhető, hogy végül saját magad fogod eladni az ingatlant, és ezt a tételt megspórolod, de akkor is számolnod kell vele, mert a legköltségesebb lehetőségből kell kiindulnod.
  58. 58. 58 A profitod kalkulálása Jó szabály, ha a becsült eladási áradnak a minimum a 10-15%-át célzod meg tiszta profitként. Ez azt jelenti, hogy egy 10 millió Ft –os ingatlanon minimum 1 millió Ft-ot kell realizálnod adózás után. Adó Mivel nyereséged képződik, ezért adófizetési kötelezettséged is keletkezik. Az adó mértéke különböző, ha magánszemélyként, illetve ha a vállalkozásodon keresztül fektetsz be. Az adófizetés mértéke bizonyos esetekben törvényes módszerekkel csökkenthető. Ez elsősorban a nyereség újra befektetésével lehetséges, illetve ha cégként vásároltad az ingatlant, akkor a közvetlen költségeken kívül a működési költségek elszámolásának köszönhetően is minimalizálható. Ennek ellenére én azt javaslom, hogy számolj úgy, mintha a teljes profitod után adóznod kellene, mert így nem érhet meglepetés. A maximális vételár meghatározása Felújítás utáni eladási ár: 13.500.000 Ft  Ügyvédi díj - 54.000 Ft  Illeték - 216.000 Ft  Felújítás költségei -1.568.500 Ft  Tartási költségek - 90.000 Ft  Eladás költségei - 270.000 Ft  Biztonsági tartalék - 100.000 Ft  Profit -1.500.000 Ft  Adó - 270.000 Ft  -------------------------------------------------------------- Maximális vételár 9.481.400 Ft Ehhez az oktatóprogramhoz tartozik egy Ingatlanmilliomos Kalkulátor 1.0. névre keresztelt ingatlanelemző szoftver, és a szoftver működését bemutató video. Kérlek, tanulmányozd át őket, mert a sikered szempontjából nélkülözhetetlen, hogy megértsd, és alkalmazd azokat az alapelveket és számításokat, melyek a számodra megfelelő vételár meghatározásához szükségesek!
  59. 59. 59 6.2.3. A felújítandó ingatlanok három változata · Kozmetikai felújítást igényelő · Lebontásra való · A jó adottságokkal rendelkező csúnya lakás/ház Kozmetikai felújítást igénylő ingatlanok Az ilyen lakásokat és házakat csak kivételes esetben tudod ár alatt megszerezni. Mivel viszonylag jó állagú ingatlanokról van szó, ezért könnyebb vevőt találni rájuk, nem olyan riasztóak, mint a megviselt állapotú és jelentős felújítást igénylő társaik. A kérdés az, hogy vajon mennyivel fog többet érni ez a lakás egy festés és kisebb javítások elvégzése után? Az esetek többségében a plusz kiadások nem növelik annyival az ingatlan eladhatóságát, hogy profitot lehessen realizálni belőle. Kivételt csak az az eset jelent, amikor egy valóban komoly magánéleti probléma miatt kénytelen az eladó nagyon rövid idő alatt, ennek következtében jelentősen, akár több millió forinttal a piaci ár alatt pénzzé tenni ingatlanát. Lebontásra való ingatlanok Vannak olyan rossz műszaki állapotban lévő ingatlanok, melyek megmentésével felesleges kísérletezni. Ilyen problémák lehetnek a talajvíz elleni szigetelési problémák, salétrom, statikai problémák, korszerűtlen építőanyag, javíthatatlan alaprajz stb. Ezekben az esetekben általában felesleges a felújítással bajlódni, mert egyrészt a költségek felemésztenék a profitodat, másrészt vannak hibák, melyeket nem lehet tökéletesen javítani, és így a ház eladhatóságát negatívan befolyásolják. Azért nem biztos, hogy rögtön hátat kell fordítanod egy ilyen ingatlannak, mivel elképzelhető, hogy építési telekként komoly profit potenciál lakozik benne. Én már jó pár olyan lebontásra való házat vásároltam, mely többlakásos házak építésére alkalmas telekként az eredeti vételárnak akár több, mint a dupláját is érte (erről a stratégiáról még olvashatsz a későbbiekben).
  60. 60. 60 A jó adottságokkal rendelkező csúnya lakás/ház Ha lakóingatlanokkal szeretnél foglalkozni, akkor elsősorban a jó adottságokkal rendelkező, csúnya lakásokra, házakra fókuszálj. A felújítandó ingatlanok gazdái az esetek többségében motivált eladók, és sokszor az anyagiak szűkössége miatt az ingatlan állapota leromlott. Másrészt, egy csúnya lakásba nagyon nehéz beleszeretni: a legtöbb embert elriasztják, akik mivel nem értenek hozzá, nem tudják vizualizálni, hogy mit is lehetne kihozni egy alapos átalakítással. Még egy fontos dolog van, ami taszítja az embereket: a felújítási macera. Sokaknak se ideje, se szakértelme nincs felújítással bajlódni, és ha rohanó világunkban a munka nagysága és időigénye túllépi a megengedett határt, akkor az adott ingatlan biztos, hogy nem jöhet szóba. Az előbb elmondott tényekből következik, hogy az ilyen ingatlanokhoz sokszor mélyen piaci ár alatt hozzá lehet jutni, és egy kis átalakítás és felújítás után jelentős többletértékkel bírnak. Civilizált életünkben a legtöbb ember kész megoldásokra vágyik, és itt jön a te szereped. Tehát ahogy az ősi mondás is tartja: keresd a legjobb helyen található legrosszabb állapotú lakóingatlant. KOMOLY DE JAVÍTHATÓ HIBÁK= PROFIT! Esettanulmány Komoly értéknövekedés egy kis alaprajzi átalakítással Hosszú hónapok óta árulták Debrecen főutcájában azt az első emeleti 78 m²- es lakást, aminek az alaprajzát mellékelve láthatod. A három tulajdonos örökségének kikiáltási ára az első meghirdetéskor 16 millió Ft volt, majd szépen csúszott lefele. Rövidesen érkezett is rá egy 11,5 millió Ft-os vételi ajánlat, de a lakás gazdái akkor még úgy gondolták, hogy ennyiért nem adják oda. Később megbánták ezt a döntésüket, mert mikor én kapcsolatba kerültem velük, akkor az ingatlanügynökség már 9,9 millió Ft-ért hirdette a lakást. Az ingatlan két ok miatt nem kelt el: 1. Egyrészt rendkívül lelakott és elhanyagolt állapotban volt, még a konyha sem volt kiépítve, csak egy ócska sparhelt csúfoskodott az egyik kis szobában. 2. Másrészt az alaprajz több hibával is rendelkezett, ami a kedvező ár ellenére is elvette a kedvét az érdeklődőknek. Itt láthatod az eredeti alaprajzot:
  61. 61. 61 Alaprajz átalakítás előtt Újra azt kérem tőled, hogy gondolkozz el rajta, hogy te hogyan alakítottad volna át a lakást! A lakás alaprajza viszonylag kevés ráfordítással korszerűsíthető. Figyeld meg, hogy a teherhordó falakhoz nem nyúltunk, csak a válaszfalakat mozgattuk: - a bejárattól balra eső kis szobából és a „konyhából” egy kellemes szobát alakítottunk ki, az egyik bejáratot megszüntettük - a bejárati ajtóval szemben lévő falat lebontottuk, így egy tágas nappali alakult ki, ahol a konyha is helyet kapott - a fürdőszoba ajtaját áthelyeztük úgy, hogy az újonnan kialakított nappaliból lehetett megközelíteni Alaprajz átalakítás után

×