O slideshow foi denunciado.
Utilizamos seu perfil e dados de atividades no LinkedIn para personalizar e exibir anúncios mais relevantes. Altere suas preferências de anúncios quando desejar.
分享人:王澤仁
分享日:2014.06.26
事務所
 現任
 不動明王地政士事務所 負責人
 學歷
 大同大學事業經營學系 學士
 經歷
 CBRE Taiwan Consulting Analyst
 宏觀財務顧問平台 總經理特別助理
 中國信託商業銀行 客戶關係專員
 南山...
 一、房價趨勢
 居住正義
 觀察指標
 房市泡沫?
 二、不動產稅負
 官方政策
 學者訴求
 奢侈稅、豪宅稅、富人稅、囤房稅、實價登錄
 三、不動產估價
台灣每坪250萬,
真的貴嗎?
溫拿
WINNER
魯蛇
LOSER
22K x 12月 = 26.4萬
250萬 ÷ 26.4萬 = 9.47年(約10年買1坪)
若從25歲工作至65退休,
不吃不喝40年總算可買4坪!
衍生議題:裙帶資本主義(政商勾結)崩壞?
合宜住宅?桃園航空城?台北大巨蛋?
買得起
(所有權)
住得起
(使用權)
【有土斯有財,人人可買房】
為何買不起房?為何被迫必須搬離現
居城市?→台灣沒有居住正義!
政策:提高自住房外之購屋難度&稅率
【有財不必土,人人可住房】
租金相對高房價仍舊便宜,為何非得
擁有產權不可?...
最高5%(萬) 最低5%(萬) 貧富差距比
1998 TBD TBD 32.74
2008 TBD TBD 65.00
2009 382.2 5.1 75.07
2010 429.4 4.6 93.35
2011 463.5 4.8 96.56...
資料來源:全球房地產指南
Source: Global Property Guide
Country
Price
(US$/sq.m.)
Price
(US$/ping)
Price
(NT$10T/ping)
HK 20,660 68,298...
Source: Global Property Guide & IMF & Sinyi Realty
Country
Price per sq.m. x 100
/GDP per Capita
China 133.72
HK 60.07
Sin...
資料來源:內政部、德明財經科大副教授花敬群
地區
貸款
負擔率
房價
所得比
全台灣 35.36% 8.37
台北市 63.37% 15.01
新北市 53.51% 12.67
Source: Global Property Guide
Country
Price/Rent
Ratio (year)
Gross
Rental
Yield (%)
Long Term
Investment
Rating
Taiwan 64...
Source: UBS Price and Earnings 2012
31.0
26.6
15.7
12.1
10.6 9.1
0
10
20
30
40
50
60
70
Ping
City Country
Normal Local Purchase
Price (US$/sq.m.)
Normal Local Purchase
Price (NT$/ping)
How many pings can
NT$10 milli...
Source: UBS Price and Earnings 2012,
IMF Purchasing-Power-Parity (PPP) 2012
16.2 16.6
21.2
26.3
35.6
41.5
0
5
10
15
20
25
...
City Country
Normal Local Purchase
Price (NT$/ping)
GDP per capita
based on PPP
(US$)
GDP per capita
based on PPP
(NT$)
Ho...
資料來源:瑞普萊坊、蘋果日報
Source: Knight Frank & Apple Daily
項次 價 量
1 國泰房地產指數
預售屋、新成屋
(新推個案)
建照與使照之
宅數與樓地板面積
預售屋、
新成屋
2 信義房價指數 新成屋、中古屋 住宅買賣移轉筆數 中古屋
3 住宅價格指數 中古屋
4 實價登錄 實際成交價
5 都市地價指數 ...
8.4倍
35.4%
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
5.0
5.5
6.0
6.5
7.0
7.5
8.0
8.5
9.0
9.5
2005Q1
2005Q2
2005Q3
2005Q4
2006Q1
2006Q2...
15.0倍
63.4 %
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
4
6
8
10
12
14
16
2005Q1
2005Q2
2005Q3
2005Q4
2006Q1
2006Q2
2006Q3
2006Q4
20...
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
2003Q1
2003Q2
2003Q3
2003Q4
2004Q1
2004Q2
2004Q3
2004Q4
2005Q1
2005Q2
2...
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
110
2003Q1
2003Q2
2003Q3
2003Q4
2004Q1
2004Q2
2004Q3
2004Q4
2005Q1
2005Q2
2005Q3
2005Q4
200...
資料來源:信義房屋不動產企劃研究室
1323
1468
1690 1730
1859
649 698
815
912
1001
492 522 573
647 658
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2...
37.7
40.9
49.5
54.5
58.8
9.2
20.4
23.9
27.5
29.9
10.1
10.8 12.2 13.9 15.1
0
10
20
30
40
50
60
2008 2009 2010 2011 2012
萬/坪...
1,463 1,461
900
1,100
1,300
1,500
1,700
1,900
2,100
2,300
萬
全台北市 大安信義中正區 中山松山南港區 士林內湖大同區 萬華文山北投區
2,093
2,055
資料來源:台北市地政局
S...
53.81
53.74
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
萬/坪
全台北市 大安信義中正區 中山松山南港區 士林內湖大同區 萬華文山北投區
資料來源:台北市地政局
Source: Dept. of Land, T...
備註:2010年無住宅存量資料
資料來源:內政部不動產資訊中心
Source:M.O.I.
775
832
106%
107%
107%
108%
108%
109%
109%
110%
0
100
200
300
400
500
600
70...
99
94
93%
94%
95%
96%
97%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2006Q2
2006Q3
2006Q4
2007Q1
2007Q2
2007Q3
2007Q4
2008Q1
2008Q2
...
37,233
31,805
1,113 625
28,562
17,493
1,581 944
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1
宅數(千)
全...
0
50
100
150
200
250
300
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 199...
-
2
4
6
8
10
12
14
16
-
50
100
150
200
250
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
宅數(千...
2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4
0
200
400
600
800
1,000
1,200
棟數
全國買賣移轉登記 台北市買賣移轉登記
96,089
9,531
資料來源:內政部營建署
Source:Con...
資料來源:內政部統計月報
Source: MOI
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
萬平方公尺萬件
面積...
-
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
-
10
20
30
40
50
60
70
80
萬平方公尺萬件
面積 棟數
資料來源:內政部統計月報
Source: MOI
39,496
百分比
(%)
全國 台北市 新北市 台中市 台南市 高雄市
2008 11.52 7.66 8.29 12.15 11.94 12.40
2009 11.49 8.14 8.46 12.12 11.70 12.05
2010 11.17 8....
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
五大銀行新承做購屋貸款利率(%) ...
0
2
4
6
8
10
12
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2...
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
0
1,000,000
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000
6,000,000
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 ...
-20
-10
0
10
20
30
40
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1,400,000
1,600,000
1997 1998 1999 2000 2001 2...
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
1997 1998 1999 2000 2001 2002 20...
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
100
120
140
160
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
1987
1988
1989
19...
 台灣三減
2005 土地增值稅 20%、30%、40%
2009 遺產及贈與稅 50%→10%
2010 營利事業所得稅 25%→17%
2008.11 USD 1.75兆 MBS (1.25兆)
2010.11 USD 6,000億 美國...
資料來源: TVBS《地球黃金線》
 高物價+高失業率=高痛苦指數
 經濟問題+房價問題=社會問題
 M型社會、貧富差距懸殊、豪宅vs.社會住宅
 民怨第一:房價高漲!
•以逸待勞,不勞而獲地主、所有權人
•掃貨獵地,絕不手軟財團、建商、富豪
•一殼難求,望屋興嘆新鮮、月...
市場
利率過低
市場
游資氾濫
遺贈稅
調降為10%
國有財產局
標售土地
都市更新
容積獎勵
對陸開放
預期心理
欠缺適當
投資標的
投機炒作
基本人性
項次 評量指標 2013Q4~2014Q1
1 房價/所得 > 3至5倍 8.4倍 ★
2 房貸本息 > 家庭收入1/3 35.4% ★
3 房貸餘額/GDP > 40% V ★
4 年租金報酬率 < 5% V ★
5 房價/租金 > 20倍 ...
高房價存在於每一位出售者心中(共犯結構一)
•自住vs.投資、最後一隻白老鼠、並非每個人都希望房價下跌
獨特性+稀少性:每次交易都是獨一無二的!
•經濟學供需原理?自由經濟市場決定?潘仔不用多,一個就夠了!
指標性意義:成交實價→心中的那個價
...
行政區 豪宅個案 成交時間 總價(億)
單價(萬/坪)
不含車位
中正區 潤泰松濤苑 2013.11 8.80 260.0
信義區 皇翔御琚 2013.06 8.20 276.0
士林區 天子 2013.12 4.06 180.0
大安區 宏泰...
行政區 店面個案 成交時間 總價(億) 總坪數(坪)
單價(萬/坪)
僅含店面
租金投
報率(%)
大安區
忠孝東路四段55
號(佐丹奴淑女)
2014.03 6.00 TBD 1,303.2 TBD
大安區 (頂好名店城) 2013 2.61...
行政區 土地個案
成交
時間
類型
購買者/
開發者/得標者
總價/開發
權利金(億)
土地單價
(萬/坪)
大安區 世貿二館 2013.07 地上權 南山人壽、潤泰建設 268.88 501.95
信義區 台北101 1997.07 地上權
...
天災
•地震
•海嘯
•哥吉拉
人禍
•政治鬥爭
•行賄官員
•暴民橫行
疾病
•瘟疫
•SARS
•僵屍
恐慌性賣壓→繼續持有乃不智之舉?!
從有1個人→1群人願意價降求售、賠本賣出開始。
資料來源:蘋果日報
Source: Apple Daily
• 一直買、持續買、加價買、買光光!
• 沒有笨賣方,只有笨買方
炒房心法(掌握籌碼)
• 大投資客讓想賺錢者都變成小投資客
• 買了一間房,空方變多方
炒房手段(利用人性)
• 炒房無罪、囤房有理
• 不動產是合法投資標的(暫無價格與數量限制...
OS:持有不動產的好野人們,全都給我下地獄去吧!!!
台灣隊長 10A總裁 加稅龍劍飛 空頭總司令 前監察聖人
彭淮南
• 金融機構風險控管:
住用貸款上限6成
• 課稅抑制炒作
• 興建合宜住宅
• 推動捷運延伸工程
• 不動產實價登錄
• 管理預售屋交易
張金鶚
• 北市府建議提高非自用住
宅房屋稅至3.6%
• 出租空屋給老人或身心障
礙弱勢團體
...
核心訴求:鞭策政府重視高房價問題,真正端出解決方針
• 一、全面落實不動產稅制改革工程;二、稅基以實價為原則;三、房地
須合併課稅;四、自用住宅的持有與移轉採輕稅原則;五、出租住宅採
輕稅原則;六、不動產交易之資本利得按實際獲利課稅;七、不動產...
 占GDP不到3%,微
乎其微!(1.5~2.5%)
資料來源: TVBS《麗文正經話》
•缺乏具配套、較細膩的全面性政策
頭痛醫頭、腳痛醫腳
•只能看到點或線,無法整合成一個面
各自為政,目光短淺(任期以內)
•舉例:居住政策、交通政策、勞動政策
競爭力與人力流失、國力大幅衰退
• 持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。
房屋、土地:
• 包括駕駛人座位在內,座位在9座以下之載人汽車且每輛銷售價格或完稅價格
達新臺幣300萬元者。
小客車:
• 每艘銷售價格或完稅價格達新臺幣300萬元者。...
每次銷售價格達50萬元之入會權利
•但屬可退還之保證金性質者,不包括在內。
• 銷售價格之10%一般稅率
• 房屋、土地持有期間在
一年以內者,銷售價格
之15%
特別稅率
 一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶
之自用住宅。
 二、所有權人或其配偶新購不動產後,於1年內出
售原不動產,且符合自用住宅規定。
 三、銷售與各級政府或各級政府銷售者。
 四、經核准不課徵土地增值稅者。
 五、依都市計畫...
 一、供作產製另一應稅特種貨物者。
 二、運銷國外者。
 三、參加展覽,於展覽完畢原物復運回廠或出口者。
 四、公私立各級學校、教育或研究機關,依其設立
性質專供教育、研究或實驗之用,或專供參加國際
比賽及訓練之用者。
 五、專供研究...
起迄時點:完成移轉登記日至
訂定銷售契約日,超過2年
主體適用:所有權人與其配偶
及未成年直系親屬僅1戶自住
客體轉換:買賣『預售屋』或
『非都市之房地』
方法轉換:使用『信託』或『
贈與』移轉
轉嫁限制:
奢侈稅不得『賣清』!
 一、將依法得核發建照執照之非都市土地之工業
區土地納入課稅範圍,以落實抑制短期投機交易
之政策目的。
 二、自住換屋免徵奢侈稅的條件,除了符合辦竣
戶籍登記之外,也要有自住的事實,並且增訂授
權財政部對於確實非短期投機核定面稅之概括規
定...
以往由於高級住宅與一般房屋之評價標準相同,高級住宅與
鄰近房屋相較,房屋稅與房價不成比例,稅負明顯偏低。
為反映高級住宅應有的房屋評價,以覈實評定房屋現值,促
進房屋稅負擔合理化,臺北市不動產評價委員會100年常會
審議通過自100年7月1日起...
 【涵義】房屋之實價課稅
資料來源:財政部
實際成
交金額
原始取
得成本
計算方式 備註
V V 核實認定
a.個人
b.稽徵機關(個人未提供時,政府主動提
供熱心協助!)
V X
實際房地總成交金額*
[出售時之房屋評定現值
/(公告土地...
• 房屋為鋼筋混凝土以上構造等級,經逐棟認定具有下列8項標
準,為高級住宅,其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街
路等級調整率加成核計:
• (一)獨棟建築(二)外觀豪華(三)地段絕佳(四)景觀甚好
(五)每層戶少(六)戶戶車位(七)保全嚴...
豪宅
地段
外觀
格局
價位
安全
名氣
位市區精華及稀有地段,交通便利、環境清幽,並
具依山、傍水、鄰公園或近知名地標等特殊景觀
例:勤美璞真與大安森林公園
Source: CBRE Consulting
獨棟單一建築,頂級建築材
料,具備氣...
 說明:近年來國內所得有M型化趨勢,社會上有識之士迭有提高所得
稅稅率呼聲。為使年所得淨額在1,000萬以上者多回饋社會,爰擬參考
日本、美國之作法,增加一級稅率為45%。
稅率 綜合所得淨額
5% 0~520,000
12% 520,001...
•住家用之自住:1.2%
•住家用之非自住:1.5%~3.6%
•非住家用之營業、醫院、診所、事務所:3.0~5.0%
•非住家用之人民團體:1.5%~2.5%
稅率
•房屋無出租使用,供本人、配偶或直系親屬居住使用,
本人及配偶全國合計3戶以...
 房屋稅依房屋現值,按下列稅率課徵之:
 一、住家用房屋:供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋現
值百分之一點二;其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值百
分之一點五,最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有
權人持有房屋戶數訂定差別...
 《平均地權條例》第47條第2項與第3項:
 權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄
土地及建物成交案件實際資訊。
 前項買賣案件,有下列情形之一者,權利人免申報登錄成交案件實際資
訊 :
(一)買賣案件委託地政...
 《地政士法》第26-1條第1項:
 地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報
登錄土地及建物成交案件實際資訊。
 《地政士法》第51-1條:
 地政士違反第26條之1第1項規定者,處新臺幣3萬元以上15萬元以下...
不動產估價
過去 成本法
重置成本法
土地開發
分析法
現在 比較法
市場比較法
計量模型
分析法
未來 收益法
直接
資本化法
折現現金
流量分析法
一般
因素
自
然
條
件
政
治
條
件
社
會
條
件
經
濟
條
件
行
政
條
件
區域
因素
交
通
設
施
公
用
設
備
生
活
機
能
天
災
公
害
使
用
管
制
個別
因素
土地
宗
地
條
件
街
道
條
件
接
近
條...
•具有市場性
•於有意願之買賣雙方,依專業知識、謹慎行動,不
受任何脅迫,經適當市場行銷及正常交易條件
正常價格
•具有市場性
•不動產他項權利與所有權合併+不動產合併+
違反經濟合理性之不動產分割
限定價格
•具有市場性
•非正常價格與限定價...
 賣方條件:40坪新成屋,每坪35萬;
10坪車位,全部200萬(每坪20萬)。
 實價登錄:50坪新成屋,總價1,600萬。
土地+建物 車位 總價
賣方條件
40坪 35萬/坪 10坪 20萬/坪
1,600萬
1,400萬 200萬
...
項次 工具 使用方法
1 實價登錄網站
《內政部營建署》公告的實價登錄網站查詢系統,
為真實成交行情,是最準確快速的估價工具。但
因停車位價格與坪數也納入總坪數與總價中,使
用時須將其拆開,才能計算出真正的房屋單價。
2 房仲網站
各大房屋仲介...
項次 項目 說明
1 建商購地成本
若推案建商為上市公司,購地成本為公
開資訊
2
當地預售屋、新成
屋或中古屋成交行
情
(1)仲介、建商、代銷、銀行
(2)政府實價登錄網站與房仲官方網站
3
當地房屋買賣移轉
件數與成交量
查詢《住宅資訊統...
1.台灣房地產景氣呈現價平量縮、北冷
南熱局面,向上動能稍嫌不足,乍看似
乎已來至末升段。
2.惟依籌碼面論點,若無預期外之恐慌
性賣壓出現,房價很難全面泡沫化,頂
多略為下修1-2成。
豪宅
山寨版豪宅
地上權商品
農業地
工業地
台北市高房...
年期 1年期 2年期 3年期 4年期 5年期
原價 12萬 24萬 36萬 48萬 60萬
特價 10萬 18萬 24萬 28萬 30萬
節省
2萬
(2萬/年)
6萬
(3萬/年)
12萬
(4萬/年)
20萬
(5萬/年)
30萬
(6萬/...
Samuel Wang
把拔的伊媚兒:wang.zeren@gmail.com
Próximos SlideShares
Carregando em…5
×

140626-淺談房價趨勢暨不動產稅負

1.587 visualizações

Publicada em

2014.06.26(四)分享於《TFPA台灣理財規劃產業促進會》CPD課程

Publicada em: Imóveis

140626-淺談房價趨勢暨不動產稅負

  1. 1. 分享人:王澤仁 分享日:2014.06.26 事務所
  2. 2.  現任  不動明王地政士事務所 負責人  學歷  大同大學事業經營學系 學士  經歷  CBRE Taiwan Consulting Analyst  宏觀財務顧問平台 總經理特別助理  中國信託商業銀行 客戶關係專員  南山人壽保險公司 業務代表  證照/測驗  CFP ® 認證理財規劃顧問(台灣)  CFP ® 國際金融理財師(中國)  專技普考地政士(台灣)  專技普考不動產經紀人(台灣)  專技高考不動產估價師(台灣)
  3. 3.  一、房價趨勢  居住正義  觀察指標  房市泡沫?  二、不動產稅負  官方政策  學者訴求  奢侈稅、豪宅稅、富人稅、囤房稅、實價登錄  三、不動產估價
  4. 4. 台灣每坪250萬, 真的貴嗎? 溫拿 WINNER 魯蛇 LOSER 22K x 12月 = 26.4萬 250萬 ÷ 26.4萬 = 9.47年(約10年買1坪) 若從25歲工作至65退休, 不吃不喝40年總算可買4坪!
  5. 5. 衍生議題:裙帶資本主義(政商勾結)崩壞? 合宜住宅?桃園航空城?台北大巨蛋?
  6. 6. 買得起 (所有權) 住得起 (使用權) 【有土斯有財,人人可買房】 為何買不起房?為何被迫必須搬離現 居城市?→台灣沒有居住正義! 政策:提高自住房外之購屋難度&稅率 【有財不必土,人人可住房】 租金相對高房價仍舊便宜,為何非得 擁有產權不可?→台灣尚有居住正義! 政策:興建只租不售的社會住宅 衍生思考:居住正義→人人住帝寶?食物正義→人人吃米其林三星? 穿著正義→人人穿阿曼尼?交通正義→人人開藍寶堅尼? 交往正義→人人把名模/運動明星?
  7. 7. 最高5%(萬) 最低5%(萬) 貧富差距比 1998 TBD TBD 32.74 2008 TBD TBD 65.00 2009 382.2 5.1 75.07 2010 429.4 4.6 93.35 2011 463.5 4.8 96.56 2012 不再公佈 不再公佈 預估破百
  8. 8. 資料來源:全球房地產指南 Source: Global Property Guide Country Price (US$/sq.m.) Price (US$/ping) Price (NT$10T/ping) HK 20,660 68,298 204.9 Singapore 17,709 58,542 175.6 Japan 11,466 37,904 113.7 Taiwan 7,112 23,511 70.5 China 6,932 22,916 68.7
  9. 9. Source: Global Property Guide & IMF & Sinyi Realty Country Price per sq.m. x 100 /GDP per Capita China 133.72 HK 60.07 Singapore 34.92 Taiwan 32.94 Japan 25.05
  10. 10. 資料來源:內政部、德明財經科大副教授花敬群 地區 貸款 負擔率 房價 所得比 全台灣 35.36% 8.37 台北市 63.37% 15.01 新北市 53.51% 12.67
  11. 11. Source: Global Property Guide Country Price/Rent Ratio (year) Gross Rental Yield (%) Long Term Investment Rating Taiwan 64 1.57 ★ Singapore 41 2.41 ★★ China 38 2.66 ★ HK 33 3.00 ★★ Japan 18 5.53 ★★
  12. 12. Source: UBS Price and Earnings 2012 31.0 26.6 15.7 12.1 10.6 9.1 0 10 20 30 40 50 60 70 Ping
  13. 13. City Country Normal Local Purchase Price (US$/sq.m.) Normal Local Purchase Price (NT$/ping) How many pings can NT$10 million buy? Delhi India 1,490 147,769 67.67 Beijing China 3,250 322,314 31.03 Rio de Janeiro Brazil 3,700 366,942 27.25 Shanghai China 3,790 375,868 26.61 Dubai United Arab Emirates 3,950 391,736 25.53 Seoul South Korea 4,740 470,083 21.27 Helsinki Finland 5,120 507,769 19.69 Rome Italy 5,180 513,719 19.47 Munich Germany 5,220 517,686 19.32 Luxembourg Luxembourg 5,440 539,504 18.54 Tel Aviv Israel 6,110 605,950 16.50 Taipei Taiwan 6,410 635,702 15.73 Stockholm Sweden 6,710 665,455 15.03 Oslo Norway 7,360 729,917 13.70 London Great Britain 8,070 800,331 12.49 Hong Kong China 8,330 826,116 12.10 Tokyo Japan 9,490 941,157 10.63 Paris France 10,810 1,072,066 9.33 New York United States 11,060 1,096,860 9.12 Zurich Switzerland 11,720 1,162,314 8.60 Geneva Switzerland 11,860 1,176,198 8.50 Source: UBS Price and Earnings 2012
  14. 14. Source: UBS Price and Earnings 2012, IMF Purchasing-Power-Parity (PPP) 2012 16.2 16.6 21.2 26.3 35.6 41.5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Year
  15. 15. City Country Normal Local Purchase Price (NT$/ping) GDP per capita based on PPP (US$) GDP per capita based on PPP (NT$) How many years can afford 30 pings? Luxembourg Luxembourg 539,504 77,958 2,338,740 6.92 Munich Germany 517,686 38,666 1,159,978 13.39 Oslo Norway 729,917 54,397 1,631,913 13.42 Dubai United Arab Emirates 391,736 29,176 875,291 13.43 Helsinki Finland 507,769 35,771 1,073,129 14.19 Seoul South Korea 470,083 31,950 958,496 14.71 Hong Kong China 826,116 50,936 1,528,094 16.22 Stockholm Sweden 665,455 40,304 1,209,129 16.51 Taipei Taiwan 635,702 38,357 1,150,697 16.57 Rome Italy 513,719 29,812 894,354 17.23 Tel Aviv Israel 605,950 33,878 1,016,339 17.89 New York United States 1,096,860 51,704 1,551,118 21.21 London Great Britain 800,331 36,569 1,097,081 21.89 Zurich Switzerland 1,162,314 44,864 1,345,922 25.91 Geneva Switzerland 1,176,198 44,864 1,345,922 26.22 Tokyo Japan 941,157 35,855 1,075,663 26.25 Paris France 1,072,066 35,295 1,058,861 30.37 Rio de Janeiro Brazil 366,942 11,747 352,421 31.24 Beijing China 322,314 9,055 271,660 35.59 Delhi India 147,769 3,843 115,278 38.46 Shanghai China 375,868 9,055 271,660 41.51 Source: UBS Price and Earnings 2012, IMF Purchasing-Power-Parity (PPP) 2012
  16. 16. 資料來源:瑞普萊坊、蘋果日報 Source: Knight Frank & Apple Daily
  17. 17. 項次 價 量 1 國泰房地產指數 預售屋、新成屋 (新推個案) 建照與使照之 宅數與樓地板面積 預售屋、 新成屋 2 信義房價指數 新成屋、中古屋 住宅買賣移轉筆數 中古屋 3 住宅價格指數 中古屋 4 實價登錄 實際成交價 5 都市地價指數 公告地價 6 TBD 公告現值
  18. 18. 8.4倍 35.4% 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009H1 2009H2 2010H1 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 %倍 房價所得比(倍) 貸款負擔率 (%) 六大都會區:台北市、新北市、桃竹縣市、台中市、台南市、高雄市 資料來源:內政部營建署 Source:Construction and Planning Agency, M.O.I.
  19. 19. 15.0倍 63.4 % 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 4 6 8 10 12 14 16 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009H1 2009H2 2010H1 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 %倍 房價所得比(倍) 貸款負擔率 (%) 資料來源:內政部營建署 Source:Construction and Planning Agency, M.O.I.
  20. 20. 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2003Q1 2003Q2 2003Q3 2003Q4 2004Q1 2004Q2 2004Q3 2004Q4 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 萬 全國 台北市 新北市 桃竹地區 資料來源:國泰建設、政治大學台灣房地產研究中心 Source: Cathay Construction, Taiwan Real Estate Research Center 3,609 1,494
  21. 21. 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 2003Q1 2003Q2 2003Q3 2003Q4 2004Q1 2004Q2 2004Q3 2004Q4 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 萬 全國 台北市 新北市 桃竹地區 資料來源:國泰建設、政治大學台灣房地產研究中心 Source: Cathay Construction, Taiwan Real Estate Research Center 96 33
  22. 22. 資料來源:信義房屋不動產企劃研究室 1323 1468 1690 1730 1859 649 698 815 912 1001 492 522 573 647 658 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2008 2009 2010 2011 2012 萬 台北市(總價) 新北市(總價) 桃園縣(總價)
  23. 23. 37.7 40.9 49.5 54.5 58.8 9.2 20.4 23.9 27.5 29.9 10.1 10.8 12.2 13.9 15.1 0 10 20 30 40 50 60 2008 2009 2010 2011 2012 萬/坪 台北市(單價) 新北市(單價) 桃園縣(單價) 資料來源:信義房屋不動產企劃研究室 56.13 57.78 58.17 60.13 58.88 32.13 35.1 36.05 35.9 37.64 18.69 19.7 20.42 20.76 20.99 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 2013Q12013Q22013Q32013Q42014Q1 萬/坪 台北市(單價) 新北市(單價) 桃園縣(單價)
  24. 24. 1,463 1,461 900 1,100 1,300 1,500 1,700 1,900 2,100 2,300 萬 全台北市 大安信義中正區 中山松山南港區 士林內湖大同區 萬華文山北投區 2,093 2,055 資料來源:台北市地政局 Source: Dept. of Land, Taipei City Government
  25. 25. 53.81 53.74 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 萬/坪 全台北市 大安信義中正區 中山松山南港區 士林內湖大同區 萬華文山北投區 資料來源:台北市地政局 Source: Dept. of Land, Taipei City Government 72.5 71.17
  26. 26. 備註:2010年無住宅存量資料 資料來源:內政部不動產資訊中心 Source:M.O.I. 775 832 106% 107% 107% 108% 108% 109% 109% 110% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 戶/宅(萬) 普通家戶數(戶) 住宅存量(宅數) 住宅家戶比(%)
  27. 27. 99 94 93% 94% 95% 96% 97% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 戶/宅(萬) 普通家戶數(戶) 住宅存量(宅數) 住宅家戶比(%) 備註:2010年無住宅存量資料 資料來源:內政部不動產資訊中心 Source:M.O.I.
  28. 28. 37,233 31,805 1,113 625 28,562 17,493 1,581 944 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 宅數(千) 全國建造執照宅數 台北市建造執照宅數 全國使用執照宅數 台北市使用執照宅數 資料來源:內政部營建署 Source:Construction and Planning Agency, M.O.I.
  29. 29. 0 50 100 150 200 250 300 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 宅數(千) 樓地板面積 (萬/平方公尺) 建造執照樓地板面積 使用執照樓地板面積 建造執照宅數 使用執照宅數 資料來源:內政部營建署 Source:Construction and Planning Agency, M.O.I.
  30. 30. - 2 4 6 8 10 12 14 16 - 50 100 150 200 250 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 宅數(千) 樓地板面積 (萬/平方公尺) 建造執照樓地板面積 使用執照樓地板面積 建造執照宅數 使用執照宅數 資料來源:內政部營建署 Source:Construction and Planning Agency, M.O.I.
  31. 31. 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 0 200 400 600 800 1,000 1,200 棟數 全國買賣移轉登記 台北市買賣移轉登記 96,089 9,531 資料來源:內政部營建署 Source:Construction and Planning Agency, M.O.I.
  32. 32. 資料來源:內政部統計月報 Source: MOI 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 萬平方公尺萬件 面積 棟數 371,892
  33. 33. - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 - 10 20 30 40 50 60 70 80 萬平方公尺萬件 面積 棟數 資料來源:內政部統計月報 Source: MOI 39,496
  34. 34. 百分比 (%) 全國 台北市 新北市 台中市 台南市 高雄市 2008 11.52 7.66 8.29 12.15 11.94 12.40 2009 11.49 8.14 8.46 12.12 11.70 12.05 2010 11.17 8.25 8.50 11.68 11.04 11.47 2011 10.15 7.56 7.71 9.96 10.19 10.42 2012 10.63 7.81 7.97 10.61 10.73 10.88 2013 TBD TBD TBD TBD TBD TBD 2014 TBD TBD TBD TBD TBD TBD 資料來源:內政部營建署,2013.10度使用(用電)住宅統計資訊簡冊 Source:M.O.I.
  35. 35. 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 五大銀行新承做購屋貸款利率(%) 五大銀行放款基準利率(%) 資料來源:中央銀行統計資訊網 Source: Central Bank of Taiwan 2.882 1.948
  36. 36. 0 2 4 6 8 10 12 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 本國銀行逾放比率(%) 資料來源:中央銀行統計資訊網 Source: Central Bank of Taiwan 0.38
  37. 37. -2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 購置住宅貸款餘額(NT$million) 年增率(%) 資料來源:中央銀行統計資訊網 Source: Central Bank of Taiwan
  38. 38. -20 -10 0 10 20 30 40 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 建築貸款餘額(NT$million) 年增率(%) 資料來源:中央銀行統計資訊網 Source: Central Bank of Taiwan
  39. 39. -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 全體銀行對營造業放款餘額(NT$million) 年增率(%) 資料來源:中央銀行統計資訊網 Source: Central Bank of Taiwan
  40. 40. -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 加權平均股價指數 年增率(%) 資料來源:中央銀行統計資訊網 Source: Central Bank of Taiwan
  41. 41.  台灣三減 2005 土地增值稅 20%、30%、40% 2009 遺產及贈與稅 50%→10% 2010 營利事業所得稅 25%→17% 2008.11 USD 1.75兆 MBS (1.25兆) 2010.11 USD 6,000億 美國公債 2012.09 2012.12 USD 400億/月 USD 450億/月 MBS 美國公債  美國四QE
  42. 42. 資料來源: TVBS《地球黃金線》
  43. 43.  高物價+高失業率=高痛苦指數  經濟問題+房價問題=社會問題  M型社會、貧富差距懸殊、豪宅vs.社會住宅  民怨第一:房價高漲! •以逸待勞,不勞而獲地主、所有權人 •掃貨獵地,絕不手軟財團、建商、富豪 •一殼難求,望屋興嘆新鮮、月光、窮忙
  44. 44. 市場 利率過低 市場 游資氾濫 遺贈稅 調降為10% 國有財產局 標售土地 都市更新 容積獎勵 對陸開放 預期心理 欠缺適當 投資標的 投機炒作 基本人性
  45. 45. 項次 評量指標 2013Q4~2014Q1 1 房價/所得 > 3至5倍 8.4倍 ★ 2 房貸本息 > 家庭收入1/3 35.4% ★ 3 房貸餘額/GDP > 40% V ★ 4 年租金報酬率 < 5% V ★ 5 房價/租金 > 20倍 64倍 ★ 6 房價漲幅 > GDP成長率 V ★ 7 房價短期漲幅 > 30% V ★ 8 投資性需求 > 20% V ★ 9 開工率 > 銷售率 V ★ 10 空屋率 > 10% 10.63% ★ Source: 淡江大學產業經濟學系,莊孟翰副教授之研究 房價無泡沫破裂危機,卻有超額供給隱憂;宜格外注意流動性風險!
  46. 46. 高房價存在於每一位出售者心中(共犯結構一) •自住vs.投資、最後一隻白老鼠、並非每個人都希望房價下跌 獨特性+稀少性:每次交易都是獨一無二的! •經濟學供需原理?自由經濟市場決定?潘仔不用多,一個就夠了! 指標性意義:成交實價→心中的那個價 •價量間無絕對關聯、購屋成本往上加、周邊歷史行情、實際價值有提昇? 金額龐大:斷小頭不斷大頭 •有能力一定撐到底、只打跑口袋不夠深的小投資客 :修正≠下跌≠泡沫化 •正常合理市價仍有支撐、暫未出現大量恐慌性崩盤理由 政府一手打房,一手做多(共犯結構二) •標租標售地上權、公告現值貼近市價、市地重劃、區段徵收
  47. 47. 行政區 豪宅個案 成交時間 總價(億) 單價(萬/坪) 不含車位 中正區 潤泰松濤苑 2013.11 8.80 260.0 信義區 皇翔御琚 2013.06 8.20 276.0 士林區 天子 2013.12 4.06 180.0 大安區 宏泰仁愛帝寶 2013.07 3.98 298.2 松山區 文華苑 2009.04 3.52 140.0 信義區 信義富邦世紀館 TBD 3.36 163.0 大安區 勤美樸真 TBD 2.85 178.9 信義區 信義之星 2014.01 2.77 193.2 大安區 仁愛一品 TBD 2.56 240.0 大安區 潤泰敦仁 2014.01 2.52 205.2 中山區 首泰三見 2013.09 2.23 160.5 資料來源:不動明王地政士事務所 Source: Kon Land Administration Agent Office
  48. 48. 行政區 店面個案 成交時間 總價(億) 總坪數(坪) 單價(萬/坪) 僅含店面 租金投 報率(%) 大安區 忠孝東路四段55 號(佐丹奴淑女) 2014.03 6.00 TBD 1,303.2 TBD 大安區 (頂好名店城) 2013 2.61 TBD 1,145 TBD 中正區 開封街1-30號 (鬆餅) 2013.01 0.53 8.63 613.9 TBD 大安區 仁愛路四段 31~60號(圓環) 2014 1.38 TBD 535.0 2.14 士林區 士東路(服飾) 2014.04 0.20 4.52 450.0 2.70 士林區 忠誠路二段 2010 1.57 37.0 427.0 TBD 大安區 敦化南路一段 161巷(服飾) 2014.01 1.46 36.23 404.3 TBD 大安區 敦化南路一段 236巷(一品大廈) 2014.02 0.78 30.62 290.7 TBD 資料來源:不動明王地政士事務所 Source: Kon Land Administration Agent Office
  49. 49. 行政區 土地個案 成交 時間 類型 購買者/ 開發者/得標者 總價/開發 權利金(億) 土地單價 (萬/坪) 大安區 世貿二館 2013.07 地上權 南山人壽、潤泰建設 268.88 501.95 信義區 台北101 1997.07 地上權 宏國建設、中華開發、 中聯信託 206.89 TBD 信義區 信義計畫區A25 2014.06 地上權 富邦人壽 172.88 317.11 中正區 中華路/寶慶路 2012 所有權 中國信託人壽 36.79 1,068.00 中山區 成功高中旁 2013.04 地上權 富邦人壽 26.08 238.95 中正區 中華路/忠孝西 2013 所有權 新加坡首峰資金管理 24.75 1,147.50 板橋區 新板段三小段 2013.05 地上權 新光人壽 14.88 204.77 中山區 北安段三小段 2013.04 地上權 冠德建設 14.14 234.23 中正區 南海段二小段 2013.05 地上權 志嘉建設 9.66 548.25 中正區 南海段五小段 2012.10 地上權 台灣人壽 8.76 253.58 大安區 龍泉段三小段 2014.03 所有權 安廷建設 3.26 786.60 資料來源:不動明王地政士事務所 Source: Kon Land Administration Agent Office
  50. 50. 天災 •地震 •海嘯 •哥吉拉 人禍 •政治鬥爭 •行賄官員 •暴民橫行 疾病 •瘟疫 •SARS •僵屍 恐慌性賣壓→繼續持有乃不智之舉?! 從有1個人→1群人願意價降求售、賠本賣出開始。
  51. 51. 資料來源:蘋果日報 Source: Apple Daily
  52. 52. • 一直買、持續買、加價買、買光光! • 沒有笨賣方,只有笨買方 炒房心法(掌握籌碼) • 大投資客讓想賺錢者都變成小投資客 • 買了一間房,空方變多方 炒房手段(利用人性) • 炒房無罪、囤房有理 • 不動產是合法投資標的(暫無價格與數量限制) 炒房口號(資本主義萬歲) • 大咖一句話,連夜每坪漲2-3萬 炒房案例(絕對都是人為炒作) 資料來源:帥過頭Facebook&直播說明會
  53. 53. OS:持有不動產的好野人們,全都給我下地獄去吧!!! 台灣隊長 10A總裁 加稅龍劍飛 空頭總司令 前監察聖人
  54. 54. 彭淮南 • 金融機構風險控管: 住用貸款上限6成 • 課稅抑制炒作 • 興建合宜住宅 • 推動捷運延伸工程 • 不動產實價登錄 • 管理預售屋交易 張金鶚 • 北市府建議提高非自用住 宅房屋稅至3.6% • 出租空屋給老人或身心障 礙弱勢團體 • 推動房地合一、實價課 稅,2年內房價所得比從 15倍降至10倍 • 國有房地產活化:空軍總 部、華光社區等 • 老舊房子都市更新 張盛和 • 奢侈稅:特種貨物及勞 務稅 • 豪宅稅:出售房屋之財 產交易所得稅 • 富人稅:所得逾千萬者 稅率45% • 囤房稅:自住房屋限3戶, 夫妻婚後僅1戶 王建煊 • 針對非自用住宅,拉高貸 款利率並降低貸款成數 • 實施土地增值稅實價課稅 • 引導游資到不動產以外市 場
  55. 55. 核心訴求:鞭策政府重視高房價問題,真正端出解決方針 • 一、全面落實不動產稅制改革工程;二、稅基以實價為原則;三、房地 須合併課稅;四、自用住宅的持有與移轉採輕稅原則;五、出租住宅採 輕稅原則;六、不動產交易之資本利得按實際獲利課稅;七、不動產資 本利得稅之稅率應採國際標準;八、地方政府對不動產持有稅應彈性調 整。 希望業者、民眾突破10大房市迷思 • 「房地產為火車頭產業」、「房價只漲不跌」、「租不如買」、「忽視 高房價造成龐大社會負債」、「政策多頭馬車,是房市最大亂源」、 「寬鬆房貸利於投機炒作」、「實價課稅不利房市發展」及「都更可以 獲取暴利」等。
  56. 56.  占GDP不到3%,微 乎其微!(1.5~2.5%) 資料來源: TVBS《麗文正經話》
  57. 57. •缺乏具配套、較細膩的全面性政策 頭痛醫頭、腳痛醫腳 •只能看到點或線,無法整合成一個面 各自為政,目光短淺(任期以內) •舉例:居住政策、交通政策、勞動政策 競爭力與人力流失、國力大幅衰退
  58. 58. • 持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。 房屋、土地: • 包括駕駛人座位在內,座位在9座以下之載人汽車且每輛銷售價格或完稅價格 達新臺幣300萬元者。 小客車: • 每艘銷售價格或完稅價格達新臺幣300萬元者。 遊艇: • 每架銷售價格或完稅價格達新臺幣300萬元者。 飛機、直昇機及超輕型載具: • 每件銷售價格或完稅價格達新臺幣50萬元者。 龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品: • 每件銷售價格或完稅價格達新臺幣50萬元者。 家具:
  59. 59. 每次銷售價格達50萬元之入會權利 •但屬可退還之保證金性質者,不包括在內。
  60. 60. • 銷售價格之10%一般稅率 • 房屋、土地持有期間在 一年以內者,銷售價格 之15% 特別稅率
  61. 61.  一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶 之自用住宅。  二、所有權人或其配偶新購不動產後,於1年內出 售原不動產,且符合自用住宅規定。  三、銷售與各級政府或各級政府銷售者。  四、經核准不課徵土地增值稅者。  五、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵 收前移轉者。  六、銷售因繼承或受遺贈取得者。  七、營業人興建房屋完成後第一次移轉者。  八、依相關法律規定強制拍賣者。  九、依相關法律規定處分者。  十、其他經財政部核定者。
  62. 62.  一、供作產製另一應稅特種貨物者。  二、運銷國外者。  三、參加展覽,於展覽完畢原物復運回廠或出口者。  四、公私立各級學校、教育或研究機關,依其設立 性質專供教育、研究或實驗之用,或專供參加國際 比賽及訓練之用者。  五、專供研究發展、公共安全或緊急醫療救護之小 客車。  六、非供自用之飛機、直昇機及超輕型載具。
  63. 63. 起迄時點:完成移轉登記日至 訂定銷售契約日,超過2年 主體適用:所有權人與其配偶 及未成年直系親屬僅1戶自住 客體轉換:買賣『預售屋』或 『非都市之房地』 方法轉換:使用『信託』或『 贈與』移轉 轉嫁限制: 奢侈稅不得『賣清』!
  64. 64.  一、將依法得核發建照執照之非都市土地之工業 區土地納入課稅範圍,以落實抑制短期投機交易 之政策目的。  二、自住換屋免徵奢侈稅的條件,除了符合辦竣 戶籍登記之外,也要有自住的事實,並且增訂授 權財政部對於確實非短期投機核定面稅之概括規 定及追溯適用未核課確定案件,以營造公平合理 租稅環境。
  65. 65. 以往由於高級住宅與一般房屋之評價標準相同,高級住宅與 鄰近房屋相較,房屋稅與房價不成比例,稅負明顯偏低。 為反映高級住宅應有的房屋評價,以覈實評定房屋現值,促 進房屋稅負擔合理化,臺北市不動產評價委員會100年常會 審議通過自100年7月1日起實施高級住宅加價課徵房屋稅, 俗稱豪宅稅。 資料來源:台北市稅捐稽徵處
  66. 66.  【涵義】房屋之實價課稅 資料來源:財政部 實際成 交金額 原始取 得成本 計算方式 備註 V V 核實認定 a.個人 b.稽徵機關(個人未提供時,政府主動提 供熱心協助!) V X 實際房地總成交金額* [出售時之房屋評定現值 /(公告土地現值+房屋評 定現值)]*15% 【豪宅】 a.台北市或新北市,房地總成交金額8千 萬元以上。 b.台北市及新北市以外,房地總成交金額 5千萬元以上。 X X 房屋評定現值*各級政府 規定售屋所得標準 a.台北市,高級住宅*48%,非高級住宅 *42% b.台北市以外,依各級政府規定
  67. 67. • 房屋為鋼筋混凝土以上構造等級,經逐棟認定具有下列8項標 準,為高級住宅,其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街 路等級調整率加成核計: • (一)獨棟建築(二)外觀豪華(三)地段絕佳(四)景觀甚好 (五)每層戶少(六)戶戶車位(七)保全嚴密(八)管理週全 • 前項認定標準,除商業大樓及已依第14點規定加成課徵之房屋 外,自100年7月1日起實施。 《臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點》第15點: • (一) 每戶總價8,000萬元以上。 • (二) 每坪單價100萬元以上或每戶面積 80 坪以上。 • (三) 每棟房屋符合上述要件之戶數達 70%以上者,則整棟列入。 101.06.14台北市議會公報增訂一致性之審查認定要件: 資料來源:台北市稅捐稽徵處
  68. 68. 豪宅 地段 外觀 格局 價位 安全 名氣 位市區精華及稀有地段,交通便利、環境清幽,並 具依山、傍水、鄰公園或近知名地標等特殊景觀 例:勤美璞真與大安森林公園 Source: CBRE Consulting 獨棟單一建築,頂級建築材 料,具備氣勢磅礡或低調奢 華等特殊風格 例:陶朱隱園之螺旋造型 每層4戶以下,每戶100坪 以上,至少雙車位以上 例:文華苑每戶270坪 單價100萬以上,總價 NT$8,000萬以上 例:皇翔御琚 F4實價登錄成交 總價8.1億,每坪單價276萬 制震結構、森嚴門禁與24H全 天候保全 例:潤泰松濤苑耐震與抗高溫 之專屬私人防災生存密室 名建築師或設計師團隊,政商 影視名流入住加持 例:宏盛仁愛帝寶與鴻海郭台 銘、頂新魏家、藝人小S
  69. 69.  說明:近年來國內所得有M型化趨勢,社會上有識之士迭有提高所得 稅稅率呼聲。為使年所得淨額在1,000萬以上者多回饋社會,爰擬參考 日本、美國之作法,增加一級稅率為45%。 稅率 綜合所得淨額 5% 0~520,000 12% 520,001~1,170,000 20% 1,170,001~2,350,000 30% 2,350,001~4,400,000 40% 4,400,001~10,000,000 45% 10,000,001以上 資料來源:財政部
  70. 70. •住家用之自住:1.2% •住家用之非自住:1.5%~3.6% •非住家用之營業、醫院、診所、事務所:3.0~5.0% •非住家用之人民團體:1.5%~2.5% 稅率 •房屋無出租使用,供本人、配偶或直系親屬居住使用, 本人及配偶全國合計3戶以內 •改為以所有權人認定,並進行全國總歸戶 戶數(自用住宅)≠棟數(建物所有權) 資料來源:台北市稅捐稽徵處
  71. 71.  房屋稅依房屋現值,按下列稅率課徵之:  一、住家用房屋:供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋現 值百分之一點二;其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值百 分之一點五,最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有 權人持有房屋戶數訂定差別稅率。  二、非住家用房屋:供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所 使用者,最低不得少於其房屋現值百分之三,最高不得超過百分 之五;供人民團體等非營業使用者,最低不得少於其房屋現值百 分之一點五,最高不得超過百分之二點五。  三、房屋同時作住家及非住家用者,應以實際使用面積,分別按 住家用或非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用者,課稅面積 最低不得少於全部面積六分之一。  前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準,由財政部定之。 資料來源:台北市稅捐稽徵處
  72. 72.  《平均地權條例》第47條第2項與第3項:  權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄 土地及建物成交案件實際資訊。  前項買賣案件,有下列情形之一者,權利人免申報登錄成交案件實際資 訊 : (一)買賣案件委託地政士申請登記者,應由地政士申報登錄。 (二)買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交,除依前款規定委託 地政士申請登記者外,應由不動產經紀業申報登錄。  《平均地權條例》第81-2條:  違反第47條第2項規定,經主管機關限期改正而未改正者,處新臺幣3 萬元以上15萬元以下罰鍰,並限期改正;屆期未改正者,應按次處罰。
  73. 73.  《地政士法》第26-1條第1項:  地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報 登錄土地及建物成交案件實際資訊。  《地政士法》第51-1條:  地政士違反第26條之1第1項規定者,處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰 鍰,並限期改正;屆期未改正者,應按次處罰。。 無『經主管機關限期改正 而未改正者』
  74. 74. 不動產估價 過去 成本法 重置成本法 土地開發 分析法 現在 比較法 市場比較法 計量模型 分析法 未來 收益法 直接 資本化法 折現現金 流量分析法
  75. 75. 一般 因素 自 然 條 件 政 治 條 件 社 會 條 件 經 濟 條 件 行 政 條 件 區域 因素 交 通 設 施 公 用 設 備 生 活 機 能 天 災 公 害 使 用 管 制 個別 因素 土地 宗 地 條 件 街 道 條 件 接 近 條 件 環 境 條 件 行 政 條 件 建築物 結 構 型 態 空 間 規 模 維 生 設 施 保 健 機 能
  76. 76. •具有市場性 •於有意願之買賣雙方,依專業知識、謹慎行動,不 受任何脅迫,經適當市場行銷及正常交易條件 正常價格 •具有市場性 •不動產他項權利與所有權合併+不動產合併+ 違反經濟合理性之不動產分割 限定價格 •具有市場性 •非正常價格與限定價格之情形特定價格 •不具市場性 •無交易市場及合理交易案例存在特殊價格
  77. 77.  賣方條件:40坪新成屋,每坪35萬; 10坪車位,全部200萬(每坪20萬)。  實價登錄:50坪新成屋,總價1,600萬。 土地+建物 車位 總價 賣方條件 40坪 35萬/坪 10坪 20萬/坪 1,600萬 1,400萬 200萬 實價登錄 50坪 32萬/坪 0坪 0萬/坪 1,600萬 1,600萬 0萬 ※若實價登錄包含車位坪數,將拉低每建坪單價,使市場行情失真。
  78. 78. 項次 工具 使用方法 1 實價登錄網站 《內政部營建署》公告的實價登錄網站查詢系統, 為真實成交行情,是最準確快速的估價工具。但 因停車位價格與坪數也納入總坪數與總價中,使 用時須將其拆開,才能計算出真正的房屋單價。 2 房仲網站 各大房屋仲介亦有成交行情公告,惟各家樣本不 同,宜綜合各家行情比較。 3 地籍謄本 政府地政機關提供任何人申請任何門牌號碼的地 籍謄本,除可以清楚看出面積和移轉時間外,亦 有貸款金額,估價時可以其粗略回估當時的買價。 4 法拍網站 各地方法院皆有公告法拍案拍定價格,一般來說, 第一拍價格為市價8成,可依此回推行情。 5 預售屋雜誌 坊間有專門集結預售案市調的雜誌,可從中掌握 各大建案的行情。 資料來源:《今周刊》No.837
  79. 79. 項次 項目 說明 1 建商購地成本 若推案建商為上市公司,購地成本為公 開資訊 2 當地預售屋、新成 屋或中古屋成交行 情 (1)仲介、建商、代銷、銀行 (2)政府實價登錄網站與房仲官方網站 3 當地房屋買賣移轉 件數與成交量 查詢《住宅資訊統計網》 資料來源:《今周刊》No.837
  80. 80. 1.台灣房地產景氣呈現價平量縮、北冷 南熱局面,向上動能稍嫌不足,乍看似 乎已來至末升段。 2.惟依籌碼面論點,若無預期外之恐慌 性賣壓出現,房價很難全面泡沫化,頂 多略為下修1-2成。 豪宅 山寨版豪宅 地上權商品 農業地 工業地 台北市高房價,回不去了! 一離開台北市,回不來了! 3.水能載舟,亦能覆舟;豪宅為整體 房地產上漲之領頭羊,故其價格具指 標性意義。(CBRE某總監)
  81. 81. 年期 1年期 2年期 3年期 4年期 5年期 原價 12萬 24萬 36萬 48萬 60萬 特價 10萬 18萬 24萬 28萬 30萬 節省 2萬 (2萬/年) 6萬 (3萬/年) 12萬 (4萬/年) 20萬 (5萬/年) 30萬 (6萬/年) 其他 服務優惠 9折 8折 7折 6折 5折 ※參考服務內容: 1.不動產標的蒐集與仲介 2.不動產價量分析與評估 3.不動產產權調查與登記 4.不動產稅負諮詢與規劃
  82. 82. Samuel Wang 把拔的伊媚兒:wang.zeren@gmail.com

×