1. Жилая недвижимость Анализ рынка
г. Брянска
Исследование рынка жилой недвижимости
г. Екатеринбург
Анализ экономического развития города
Текущее состояние рынка
Подготовлено для
ООО «Синара»
Анализ спроса и предложения на рынке
Подготовлено
Основные выводы
Knight Frank
Сентябрь 2008 г.
март 2009 г.
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск 1

2. 1. Любая информация, рекомендации и данные, предоставленные компанией Knight Frank,
независимо от того, содержатся ли они в данном Отчете, приводятся в письменной или устной
форме, не могут быть расценены как гарантированно точные. Ни компания Knight Frank, ни иные
агенты, привлеченные компанией Knight Frank к работе над этим проектом, не несут
ответственности за предоставленную информацию. 2. Данные, содержащиеся в данном Отчете,
приведенные полностью или частично, не являются публичной офертой. 3. Информация по
площадям, размерам и расстояниям является приблизительной. 4. Любые сведения,
представленные в данном Отчете, не могут быть использованы без их фундаментального
подтверждения. 5. Любой агент, инвестор, покупатель или арендатор принимает на себя
обязательство посетить объект или иным образом убедиться в достоверности предоставленной
информации. Отчет выполнен в марте 2009 г.
ЗАО «Найт Фрэнк » (Knight Frank ZAO) – закрытое акционерное общество, зарегистрированное в
РФ. Основной государственный регистрационный номер: 1067761421452
Юридический адрес: Россия, 123056, Москва, Васильевская ул., д. 4
2
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

3. 1. Обзор социально-экономических показателей............................................................... 4
1.1.... Основные характеристики г. Брянска ....................................................................................... 4
1.2.... Социально- экономические показатели г. Брянск ................................................................... 6
1.3.... Демографические показатели ................................................................................................. 13
1.4.... Рынок труда............................................................................................................................... 15
1.5.... Выводы ...................................................................................................................................... 18
2. Рынок жилой недвижимости г. Брянска ......................................................................... 19
2.1.... Краткая характеристика жилого фонда .................................................................................. 19
2.2.... Классификация жилой недвижимости .................................................................................... 23
3. Предложение ........................................................................................................................ 27
3.1.... Характеристика основных районов города ............................................................................ 27
3.2.... Основные застройщики в городе ............................................................................................ 31
3.3.... Предложение на первичном рынке жилья.............................................................................. 31
3.3.1. Общий объем предложения, распределение по районам............................................. 31
3.3.2. Краткий анализ характеристики предложения (по типу застройки, по классам, по
этажности, по площадям квартир, по количеству комнат ) .............................................. 32
3.4.... Объем предложения на вторичном рынке жилья.................................................................. 39
3.5.... Прогноз по объемам будущего строительства многоквартирного жилья, 2009-2012 гг. ... 41
3.6.... Выводы по разделу: ................................................................................................................. 43
4. Анализ спроса на жилую недвижимость........................................................................ 44
4.1.... Основные предпочтения покупателя (по результатам проведения телемаркетингового опроса
в г. Брянске). ....................................................................................................................................... 44
4.2. Выводы (приведены на основе проведенного телефонного опроса целевой аудитории):.. 53
5. Цены, динамика цен............................................................................................................ 54
5.1. Средние цены на первичном рынке многоквартирного жилья................................................ 54
5.2. Себестоимость строительства ................................................................................................... 56
5.3. Средние цены на вторичном рынке многоквартирного жилья ................................................ 58
5.4. Прогноз изменения средних цен в сегменте бизнес-класса на 2009 – 2011 гг., основные
тенденции............................................................................................................................................ 61
5.5. Выводы по разделу: .................................................................................................................... 64
6. Количественная оценка емкости рынка жилья ............................................................. 65
6.1.... Выводы ...................................................................................................................................... 74
7. Анализ конкурентных проектов ....................................................................................... 75
7.1.... Паспорта конкурентных проектов............................................................................................ 79
7.2. Сравнительный анализ конкурентных проектов....................................................................... 84
7.3. Выводы: ........................................................................................................................................ 85
8. Заключение: ......................................................................................................................... 86
3
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

4. 1. Обзор социально-экономических показателей
1.1 Основные характеристики г. Брянска
Месторасположение:
Брянск – административный центр Брянской области, расположенной в Центральном
Федеральном округе. Город находится в 379 км к юго-западу от Москвы на обоих берегах реки
Десна
Площадь города: составляет 18, 6 тыс. га
Население: на 1 октября 2008 г.: 430 400 человек.
Плотность населения: на 1 октября 2008 г. – 25, 5 чел. / га
Национально-этнический состав населения:
Население города представлено в основном русскими (96%), украинцами (1,8%) и белорусами
(0,8%), которые составляют 98,8%. Среди других народов можно выделить евреев, цыган, армян,
татар и представителей еще 10 национальностей.
Административное деление города:
Административно город разделен на 4 внутригородских административных района: Бежицкий,
Володарский, Советский, Фокинский, а также включает 3 поселка городского типа, подчиненные
администрации города Брянска: Большие Берега, Большое Полпино, Радица-Крыловка
Карта. Административно-территориальное деление г. Брянска
Источник: Сервер городской администрации г. Брянска
4
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

5. Таблица. Административно-территориальное деление г. Брянск
2007 2008
административно-территориальное деление, единиц города 1 1
внутригородские районы и округа 4 4
поселки городского типа 3 3
Источник: Официальный сайт г. Брянска.
География и природные условия:
География и природные условия г. Брянск определяются месторасположением области. Брянская
область лежит в западной части Русской равнины, занимая среднюю часть бассейна Десны и
лесистый водораздел между ней и Окой. Область вытянута с запада на восток. Ее протяженность
в этом направлении 270 километров, а с севера на юг — 190. Площадь территории (34,9 тыс. кв.
км).
Брянская область граничит с двумя республиками и четырьмя областями РФ: на западе — с
республикой Беларусь (Гомельской и Могилевской областями), на севере — с Калужской и
Смоленской областями, на востоке и юго-востоке — с Орловской и Курской областями, а на юге с
Украиной (Черниговской и Сумской областями).
Карта. Географическое положение Брянской области
Источник: Сервер областной администрации Брянской области
Крупнейшие города Брянской области: г. Клинцы, г. Новозыбков, г. Дятьков.
5
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

6. 1.2 Социально- экономические показатели г. Брянск
Социально-экономические показатели г. Брянска
Социально-экономические показатели развития экономики Брянска и Брянской области,
зафиксированные по трем кварталам 2008 года, свидетельствуют об экономическом росте.
Таблица. Динамика ВРП Брянской области в 2003-2007 гг. в текущих ценах, млрд. руб.
Показатели 2003 2004 2005 2006 2007
Объем ВРП, млрд. руб. 43,7 51,1 66,7 82 97,1
Прирост, % к предыдущему году - 117,0 130,5 123,0 118,0
Источник: Администрация Брянской области
В 2007 г. объем ВРП Брянской области составил 97,1 млрд. руб., что превышает показатель 2006
г. на 18%. Положительная динамика ВРП обусловлена ростом объемов производства продукции и
услуг в основных отраслях экономики.
Таблица. Динамика темпов роста ВРП Брянской области в 2003-2007 гг.
140,0
130,0
120,0
Брянская область
РФ
110,0
100,0
90,0
2003 2004 2005 2006 2007
Источник: Администрация Брянской области
Поступательный рост экономического развития экономики области в целом, и, в частности, города
Брянска, следует из динамики основных показателей социально-экономического развития области
и города, предоставленных городским отделением статистики.
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск 6

7. Таблица. Динамика основных показателей социально-экономического развития г. Брянска,
январь-октябрь 2008 г. в сравнении с аналогичным периодом 2007 г., млн. руб.
Брянск Брянская область
Показатели В%к В%к
Абсолютные Абсолютные
соответствующему соответствующему
показатели показатели
периоду 2007 г. периоду 2007 г.
Оборот организаций
по видам
экономической 92 842, 5 132, 0 - -
деятельности, млн.
руб.
Отгружено товаров
собственного
производства,
выполненных работ и
услуг собственными
66 430, 1 129, 3 63 791, 5 135,0
силам крупными и
средними
предприятиями по
видам деятельности,
млн. руб.
Работы,
выполненные по виду
деятельности 2 203, 8 125, 5 3 248, 3 116,0
«строительство»,
млн. руб.
Индекс
114, 1 117, 1 - -
потребительских цен
Оборот розничной
9 866, 9 123, 2* 15 087, 0 116, 2
торговли, млн. руб.
Оборот предприятий
общественного 459, 3 146, 1* 799, 4 131, 9
питания, млн. руб.
Объем платных услуг
населению (крупные
и средние 9 881, 3 122, 0 12 107, 2 103
предприятия), млн.
руб.
* В сопоставимых ценах прошлого года
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска.
7
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

8. Промышленность
Брянск является крупным индустриальным центром области. На его долю приходится около 60%
стоимости промышленной продукции Брянского региона.
В структуре производства ведущее место принадлежит предприятиям машиностроения и
металлообработки, которых насчитывается 25 (включая крупные и средние). В городе также
имеются предприятия пищевой, легкой, химической отраслей промышленности,
промышленности строительных материалов.
Предприятия города выпускают: судовые дизели и тепловозы, вагоны, дорожную и
строительную технику, стальные прокат и литье, шасси высокой проходимости, минеральные
удобрения, электротермические и электронное оборудование, ткани шерстяные и другую
продукцию.
Диаграмма. Доля отраслей в промышленном производстве г. Брянска
Машиностроение и
15% металлообработка
27%
Пищев ая
8%
Промышленность строительных
материалов
6% Лесная, дерев ообрабатыв ающая и
целлюлозно-бумажная
промышленность.
Полиграфия
9%
Химическая
25%
10%
Прочие отрасли
Источник: Официальный сайт администрации г.Брянска, Knight Frank Research 2009
Крупными и средними предприятиями города, относящимися к промышленному производству за
10 месяцев 2008 года, отгружено продукции собственного производства, выполнено работ, услуг
собственными силами на 66 430,1 млн. рублей.
8
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

9. Основные отрасли промышленности:
• машиностроение (АО: «Брянский Арсенал», «Строительные машины и механизмы» –
дорожно-строительные машины; АО «Брянский автомобильный завод» – большегрузные
автофургоны, снегоуборочные машины; АО «Брянсксельмаш» – зерносушильная техника;
АО «Брянский машиностроительный завод» – дизели судовые, тепловозные, тепловозы;
АО «Кремний» – транзисторы; Брянский электромеханический завод – телевизоры,
радиоприёмники; АО «Электроаппарат» – осциллографы, счётчики, насосы; АО: НИИ
«Изотерм», «Термотрон» – электроприборы; и другие),
• химическая (фосфоритный завод, АО «Брянский химический завод им. Поддубного» –
олифа, краски, растворители), лёгкая (АО «Брянсктекстиль» – шерстяные и другие ткани,
пряжа, ватин; АО: «Смена», «Веснянка», «Ареал» – швейные изделия; и другие),
• деревообрабатывающая («Брянская бумажная фабрика»),
• пищевая (АО: «Пищекомбинат Бежицкий», «Брянский мясокомбинат», «Брянсконфи»,
«Брянскпиво», «Брянский молочный завод»);
• производство стройматериалов (Брянский комбинат строительных материалов – кирпич
керамический; АО «Брянский силикатный завод» – кирпич силикатный, известь
строительная; АО: «Брянскпромбетон», «Бежицастройдеталь», «Стройдеталь»,
«Стройсервис» – сборные железобетонные конструкции; АО: «Брянский завод
крупностроительного домостроения», «Крупные панели» – сборные железобетонные
конструкции для крупнопанельных жилых домов; и другие).
Основные проблемы в промышленности:
• практически полное отсутствие в городе собственных генерирующих мощностей, что
делает промышленный комплекс города Брянска зависимым от уровня тарифов на
энергоносители и от объемов отпускаемой городу электроэнергии;
• высокий уровень морального и физического износа основных производственных фондов во
всех отраслях промышленности города, составляющий в целом около 60%;
Торговля
Состояние на потребительском рынке города Брянска можно охарактеризовать как стабильное с
высоким уровнем насыщенности.
В сфере торговли, общественного питания и бытового обслуживания занято свыше 30 тыс.
человек, из них большую часть составляют индивидуальные предприниматели. Для многих
брянцев торговля является гарантированным источником существования.
Таблица. Основные показатели потребительского рынка Брянска в январе-октябре 2008 г.
Абсолютные показатели, В % к январю-октябрю
млн. руб. 2007 году
Оборот розничной торговли 9 866,9 123, 2
Оборот общественного питания 459, 3 146, 1
Объем платных услуг населению 9 881,3 122, 0
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска
На территории города осуществляют свою деятельность региональные сетевые предприятия
розничной торговли: Магнит, Копейка. Кроме того, в 2009 году ожидается открытие первого
магазина немецкой компании Mетро Кэш энд Кэрри.
9
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

10. Крупнейшие универсальные торговые центры города:
ТЦ «Мельница»
ТРЦ «Бум-Сити»
ТЦ «Линия»
ТЦ «Магнит»
Гипермаркет «2х2»
В Брянске довольно маленький процент магазинов непродовольственных товаров в связи с этим,
этот сегмент является весьма привлекательным для возможной экспансии.
Отметим, что растет число сетевых магазинов как за счет местных ритейлеров, так и за счет
сетевиков из других регионов. Торговые улицы уже сформировались – квартиры первых этажей
торговых улиц на 90% переведены в нежилой фонд под объекты торговли и общественного
питания.
Строительство
Строительная отрасль является одной из ведущих в экономике города. В Брянске более
250 организаций и предпринимателей имеют лицензии на право осуществления строительной
деятельности.
Объем работ, выполненных крупными и средними организациями по виду деятельности
“Строительство” в январе - октябре 2008 года, составил 2 203, 8 млн. рублей, на 25, 5% больше
чем в январе-октябре 2007 года. Построено 1232 квартиры общей площадью 97 440 кв. м, что
составляет – 112, 2% к уровню января-октября 2007 года.
Справочно: по Брянской области в январе-сентябре 2008 года введено в эксплуатацию 161,9 тыс.
кв. м общей площади жилых домов, что на 28,1% больше уровня прошлого года, в том числе
индивидуальными застройщиками сдано 79,1 тыс. кв. м или 97,7% к соответствующему периоду
2007 года.
В городе индивидуальными застройщиками введено жилья 27 854 кв. м, на 62, 9% больше, чем за
соответствующий период прошлого года.
Доля индивидуального жилья в общем объеме ввода составила 29%.
Транспорт
Брянск представляет собой крупный железнодорожный узел: через город проходят линии на
Москву, Киев (Украина), Гомель (Белоруссия), Смоленск, Орёл и Вязьму, по которым
осуществляются пассажирские и грузовые перевозки. Расстояние до Москвы – 379 км, до
Смоленска – 263 км, до Орла – 133 км, до Курска – 287 км, до Калуги – 284 км.
Развязка стратегических и международных автотрасс: М-3 (Москва — Киев), М-13 (Брянск —
Кобрин), А-141 (Орёл — Рославль).
Автомобильные дороги: Брянск – Гомель, Смоленск – Брянск – Орёл, и другие; расстояние до
автодороги Москва – Киев – 20 км, до Москвы – 401 км, до Смоленска – 250 км, до Орла – 130 км,
до Калуги – 228 км, до Курска – 294 км, до таможни на границе с Белоруссией – 223 км.
Через Брянск пролегает «нефтепровод Дружба», газопроводы Дашава — Москва, Шебелинка —
Москва (с ответвлением на Гомель).
Пассажирские перевозки осуществляются маршрутными такси (более 1400 машин на 53
маршрутах), троллейбусами, автобусами (33 маршрута), а также пригородными электропоездами и
автомотрисами.
Имеется аэропорт, открытый в 1994 г. В сентябре 1995 г., по Распоряжению Правительства,
пройдя соответствующую сертификацию, аэропорт был переведен в разряд международных,
через год стали осуществляться регулярные рейсы в Турцию, Болгарию.
Реконструкция взлетно-посадочной полосы до 2400 метров позволила принимать в Брянске
самолеты типа Боинг.
10
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

11. Инвестиции
Город Брянск осуществляет инвестиционное сотрудничество более чем с 15 странами мира. В
сферу внешнеэкономической деятельности вовлечено более 200 участников. Предприятия города
осуществляют внешнеторговые операции с 15 странами. Основные торговые партнеры:
Украина, Беларусь, Латвия, Германия, Молдавия, Италия, США, Польша, Великобритания,
Словакия.
За 1 полугодие 2008 года поступление иностранных инвестиций в экономику города Брянска
составило 2 124,3 тыс. долларов, что на 5,5% больше соответствующего периода предыдущего
года. В структуре поступившего иностранного капитала прямые инвестиции составили 99,9%
портфельные инвестиции 0,1%.
Таблица. Объем инвестиций, полученных от иностранных инвесторов, по типам (в
долларовом эквиваленте), тыс. долл. США
Поступило
2003 2004 2005 2006 2007
инвестиций
Всего 4 680,6 26 254,1 9 962,5 3 027,2 9 537,5
из них:
прямые 3 573,1 5 944,5 3 990,0 2 401,6 8 747,6
из них:
взносы в капитал 38,0 570,2 1 906,3 719,2 318,3
финансовая
3 491,3 5 368,3 2 081,7 1 632,2 5 567,6
аренда (лизинг)
кредиты,
полученные от
зарубежных 43,9 6,0 2,0 50,2 2 861,6
совладельцев
организаций
прочие прямые
- - - - -
инвестиции
портфельные 887,6 19 982,8 5 532,2 606,4 625,8
прочие
219,9 326,8 440,2 19,2 164,1
инвестиций
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска
В январе-сентябре 2008 года объем иностранных инвестиций в экономику Брянской области
составил 25 млн. долларов США (207,5 % к аналогичному периоду 2007 года). В структуре
поступившего иностранного капитала преобладали прямые инвестиции — 92,7%.
Наибольшая доля иностранных инвестиций поступила сельскохозяйственным предприятиям
(39,5% всего иностранного капитала), в обрабатывающие производства (14,1%), в организации
транспорта и связи (7,8%).
Основные страны инвесторы: Гибралтар, Кипр, Германия, Украина, Беларусь, Польша. На долю
этих стран приходится 96,8% от общего объёма поступивших иностранных инвестиций.
Основная часть денежных средств поступила в область из международных оффшорных зон
Гибралтар (Британия) и Кипр, что позволяет говорить о процессе возвращения из-за рубежа
отечественного капитала, оборачиваемого через оффшоры.
В ближайшее время на территории города и области планируются к реализации проекты
компаний:
- ЗАО «Концерн «Стальконструкция», строительство 2 объектов:
завод металлоконструкций в Дятьковском районе и современный нефтеперерабатывающий завод
в Унечском. Общий объем инвестиций: более 12 млрд. рублей, сроки реализации 2009 -2012 гг.
- ООО «Диапазон», строительство многофункционального автомобильно-транспортного комплекса
по улице Речной в Володарском районе г. Брянска. Общая стоимость инвестиционного проекта
286 240 тыс. руб. Срок ввода в эксплуатацию - II кв. 2012 г.
В период реализации проекта будет создано 231 рабочее место.
11
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

12. Диаграмма. Инвестиции в основной капитал (в фактически действовавших ценах, млн.
руб.) в областных центрах Центрального Федерального Округа, по итогам 2007 г.
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
о л ов
Ря ль
ма
Ка р
Ку л
Ли ж
ст о
ос ц к
а д од
Бр а
Та рь
лг ь
Тв к
Ив н ск
га
к
с
Ко нов
Бе зан
и
л
ре
не
рс
Яр пе
ян
См мб
лу
в
е
Ту
им
Вл ор
ро
е
ла
О
ро
а
Во
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска
Основные предпосылки для инвестиционного сотрудничества:
• выгодное географическое расположение в центральной части России на границе с
Беларусью и Украиной;
• наличие крупных железнодорожных узлов;
• развитая сеть автомагистралей;
• разнообразные природные ресурсы, позволяющие в сочетании с высокой освоенностью
территории минимизировать издержки при реализации инвестиционных проектов
(цементное сырье, карбонатные породы, стекольные пески, глины, трепел, мел для
промышленности строительных материалов и стекольной промышленности, освоенные
запасы торфа, фосфатосодержащие руды для производства минеральных удобрений.
Всего по области насчитывается до 80 месторождений различного минерального сырья)
• высокая плотность населения, наличие высококвалифицированной рабочей силы, что
позволяет развернуть сеть трудоемких производств;
12
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

13. Сдерживающий фактор:
Последствия аварии на Чернобыльской АЭС, сформировавшие в общественном сознании образ
Брянской области как депрессивного региона, подвергшегося радиоактивному заражению. В
настоящее время уровень радиации здесь снизился более чем в 2 раза, в большинстве мест
достигнув естественных фоновых значений.
1.3 Демографические показатели
В городе наблюдается ухудшение демографической ситуации. В основном это обусловлено
ростом показателя смертности.
По оценке на 01.10.2008 г. численность постоянного населения г. Брянска насчитывает 430,4 тыс.
человек и уменьшилось за январь-сентябрь 2008 г. на 1,9 тыс. чел. (0,4%). Трудоспособное
население составляет 279,4 тыс. чел.
В январе-сентябре 2008 г. численность населения города сократилась на 1370 чел. За счет
естественной убыли и на 527 чел. – за счет миграционной убыли.
Численность населения Январь-сентябрь 2008 г. (чел.)
на 01.01.2008 на 01.10.2008 г родилось умерло прибыло выбыло
Брянск, 432,3 430,4 3 563 4 933 4 114 4 641
в том числе
Бежицкий район 153,6 153,0 1248 1700 1540 1670
Володарский 654
76,2 75,9 577 830 640
район
Советский район 111,3 110,4 967 1371 1204 1731
Фокинский район 72,8 72,7 601 827 580 423
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска
Естественная убыль населения, являющаяся определяющим фактором сокращения численности
населения, составила за январь-сентябрь 2008 г. 1370 человек и по сравнению с прошлым годом
уменьшилось на 4,7%. В январе - сентябре 2008 г. коэффициент рождаемости составил 11,09
родившихся на 1000 населения, это на 7,8 % выше, чем в январе-сентябре 2007 г.
Общий коэффициент смертности составил 15,3 умерших в расчете на 1000 жителей, это на 4,1%
выше уровня прошлого года.
В январе-сентябре 2008 г. в город прибыло 4114 человек, выехало – 4641 человек. Миграционная
убыль составила 527 человек.
Еще одной демографической проблемой является старение населения, уменьшение удельного
веса мужчин.
Для улучшения неблагоприятной демографической ситуации в городе и регионе в целом
реализуется областная целевая программа, национальный проект «Здоровье» и ещё 83
нормативно-правовых акта социальной направленности. В то же время согласно долгосрочному
прогнозу развития при успешной реализации стратегии социально-экономического развития
Брянщины падение численности населения будет приостановлено лишь к 2020 году.
Город активно включился в реализацию крупномасштабных национальных проектов - по
повышению доступности жилья, улучшению состояния здоровья граждан, повышению качества
образования, имеющих общую цель - повышение качества жизни и предотвращение сокращения
населения.
13
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

14. Диаграмма. Динамика численности населения г. Брянска, 2000-2008, тыс. чел.
470
463,7
465
459,7
460
455
450,3 450,1
450 446,7
445 442,6
438,4
440
434,7
435 432,3
430
425
420
415
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска
14
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

15. 1.4 Рынок труда
Всего в трудоспособном возрасте на 1 октября 2008 г. в Брянске находилось 279,4 тыс. человек
(65% всего населения города).
Количество безработных в городе на конец октября 2008 года составляло 1 588 чел. (22,1% от
зарегистрированных по области), уровень официально зарегистрированной безработицы 0,7%.
Количество работников крупных и средних предприятий г. Брянска за январь - сентябрь 2008 г.
составляло 151,1 тыс. чел. (рост за соответствующий период 2007 составил 2,5%).
На данный момент на территории Брянска наблюдается нехватка кадров. Общая потребность в
работниках составляет 2 853 человека (на конец октября 2008 г.). Для решения проблемы
замещения невостребованных коренных населением вакансий, правительство города проводит
политику привлечения соответствующей рабочей силы из граничащих с территорией области
государств: Белоруссии и Украины (г. Брянск является участником информационного проекта
Евразийского экономического сообщества, направленного на стабилизацию миграционных
процессов в России).
Население города осуществляет свою предпринимательскую и трудовую деятельность в
организациях с различной организационно-правовой формой, которых насчитывается 10 877.
Уровень заработной платы
Номинальная среднемесячная заработная плата на одного работника в январе-сентябре 2008 г.
составила по г.Брянску 12 650,5 руб. (рост по отношению к сентябрю 2007 года составил 27%).
Средняя заработная плата по городу сложилась выше среднеобластной на 20,1%.
Диаграмма. Динамика среднемесячной начисленной заработной платы на одного
работника г. Брянска, 2000-2008, руб.
14 000 12650,5
12 000
10 000 9572,8
8 000 8138,5
6 000 6580,5
5320,3
4 000 4265,8
3297,8
2 000 2370,1
1574,3
0
00
01
02
03
04
05
06
07
08
20
20
20
20
20
20
20
20
20
т.
ен
-с
в.
ян
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск 15

16. Таблица. Среднемесячная начисленная заработная плата по видам экономической
деятельности в расчете на одного работника
Среднемесячная номинальная начисленная
заработная плата, руб.
в%к
сентябрь
сентябрю среднему уровню
2008 г.
2008 г. по г. Брянску
Брянск 13 430,7 131,4 100
в том числе по видам
экономической деятельности:
Сельское хозяйство, охота
16 730,2 в 2,2 р. 124,6
лесное хозяйство
Рыболовство, рыбоводство 8 400,0 в 3,0 р. 62,5
Обрабатывающие
13 033,5 128,7 97,0
производства:
производство пищевых
продуктов, включая напитки, и 15 453,0 139,1 115,0
табака
текстильное и швейное
8 748,2 117,4 65,1
производство
производство кожи, изделий из
6 170,5 101,8 45,9
кожи и производство обуви
обработка древесины и
производство изделий из 4 690,9 108,4 34,9
дерева
целлюлозно-бумажное
производство; издательская и 11 888,7 106,3 88,5
полиграфическая деятельность
химическое производство 12 596,9 135,6 93,8
производство резиновых и
14 145,5 145,4 105,3
пластмассовых изделий
производство прочих
неметаллических минеральных 13 992,3 110,3 104,2
продуктов
металлургическое производство
и производство готовых 12 552,3 127,5
металлических изделий
производство
электрооборудования,
11 229,5 119,5 83,6
электронного и оптического
оборудования
производство транспортных
13 807,7 133,2 102,8
средств и оборудования
производство машин и
оборудования
прочие производства 8 599,1 114,1 64,0
Производство и
распределение 13 973,0 122,0 104,0
электроэнергии, газа и воды
Строительство 15 151,5 124,0 112,8
Оптовая и розничная
торговля; ремонт
автотранспортных средств,
12 216,2 137,3 90,9
мотоциклов, бытовых
изделий и предметов
личного пользования
Гостиницы и рестораны 9 247,0 132,9 68,8
16
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

17. Среднемесячная номинальная начисленная
заработная плата, руб.
в%к
сентябрь
сентябрю среднему уровню
2008 г.
2008 г. по г. Брянску
Транспорт и связь 18 514,5 136,0 137,8
Финансовая деятельность 29 526,0 129,9 в 2,2 р.
Операции с недвижимым
имуществом, аренда и 10 750,0 130,9 80,0
предоставление услуг
Государственное управление
и обеспечение военной
17 480,6 137,3 130,1
безопасности; обязательное
социальное обеспечение
Образование 8 136,7 131,9 60,6
Здравоохранение и
предоставление социальных 8 767,6 123,3 65,3
услуг
Предоставление прочих
коммунальных, социальных 9 913,9 140,2 73,8
и персональных услуг
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска
По данным отделения статистики экономическую активность населения г. Брянска можно оценить
положительно – уровень безработицы оставляет 0,7% (к численности экономически активного
населения). Справочно: по области – 1,1%.
В Брянске до конца 2008 года сохранялась тенденция роста покупательной способности,
среднедушевых денежных доходов и средней заработной платы. Этот показатель отражает
реальный уровень жизни и показывает возможное количество наборов прожиточного минимума,
приобретаемых населением на свои доходы.
Финансовый кризис, безусловно, вносит коррективы в сложившиеся ранее тенденции: в связи с
продолжающимися сокращениями кадров на производствах, происходящих в начале 2009 года,
покупательская способность стремительно падает, это относится как к потребительским товарам,
так и к рынку недвижимости в первую очередь.
По данным агентства «Финтраст Консалтинг» в г. Брянске количество платежеспособных жителей,
способных приобретать недвижимость за счет собственных средств составляет порядка 10-13% от
всего населения города.
17
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

18. 1.5 Выводы
В силу специфики географического расположения практически посередине между Москвой,
Киевом и Минском, Брянск является значимым звеном в сетях импорта/экспорта товаров. С
развитием автобанов будет расти интерес к использованию потенциала города. В результате
реализации Межправительственного соглашения о реконструкции автомобильной дороги Москва
— Киев грузопоток, проходящий по территории региона, должен увеличиться вдвое
Согласно инвестиционному рейтингу регионов РФ за 2008 г., составленному агентством
«Эксперт», по итогам управления социально-экономическим развитием в 2008 году Брянская
область позиционируется на 22-47 месте (в зависимости от различных социально-экономических
показателей) по рейтингу инвестиционного климата. Для отмеченной группы характерны
показатели пониженного потенциала и умеренного риска. Стоит отметить, что здесь регион
прогрессирует, поднявшись с 76-го места в 2007 году.
В рейтинге привлекательности города для бизнеса, по оценке РБК (зависит, прежде всего, от
численности населения и уровня его доходов, от местного инвестиционного климата,
инфраструктуры и показателей качества жизни населения), Брянск находится на 47 месте.
Сводный анализ факторов влияющих на экономическое развитие г. Брянска и региона в
целом.
Стимулирующие факторы Сдерживающие факторы
1. Выгодное географическое расположение на
1. Зависимость промышленного комплекса
границе с 2 республиками (Украина,
города от уровня тарифов на энергоносители
Белоруссия) и 4 областями РФ (Калужская,
из-за отсутствия собственных генерирующих
Смоленская, Орловская, Курская)
мощностей
2. Наличие природных ресурсов (насчитывается
до 80 месторождений различного минерального
сырья, по оценкам специалистов потенциальная 2. Высокий моральный и физический износ
извлекаемая ценность разведанных запасов основных производственных фондов во всех
полезных ископаемых в недрах Брянской отраслях промышленности
области составляет около 14 миллиардов
долларов США.)
3. Ухудшающаяся демографическая ситуация:
3. Существенный промышленно
естественная убыль населения, старение
ориентированный производственный потенциал
населения, уменьшение удельного веса мужчин
4. Последствия Чернобыльской аварии и
4. Налаженное транспортное сообщение,
формирование в общественном сознании
обеспечивающее доступ к рынкам сбыта (ж/д
образа Брянской области как депрессивного
линии, ведущие Москву, Киев, Смоленск, Орел,
региона, подвергшегося радиоактивному
имеется международный аэропорт).
заражению
5. Профилирующие отрасли в экономике города
5. Низкая инвестиционная активность на
Брянска – машиностроение и металлообработка
территории города Брянска при отсутствии
– находится в сфере региональных интересов
собственного инвестиционного потенциала.
6. Наличие достаточно мощной строительной
базы.
7. Развитие малого бизнеса и наличие
конкурентной среды
18
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

19. 2. Рынок жилой недвижимости г. Брянска
2.1 Краткая характеристика жилого фонда
Общая характеристика жилого фонда
Жилой фонд г. Брянска подразделяется на две основные категории. Это квартиры в
многоквартирных жилых домах и индивидуальные жилые помещения (старая застройка и дома
традиционного типа - домовладения и новая застройка - коттеджи, виллы, особняки).
Объем жилого фонда г. Брянска на 01.01.2008 года по данным территориального органа
федеральной службы государственной статистики по Брянской области составил 9274,2 тыс. кв.м.
С учетом ввода жилья в 2008 году, объем жилого фонда г. Брянска на 01.01.2009 года составил
9478,6 кв.м.
Основные показатели по жилищному фонду, на конец года, тыс. кв. м
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Весь городской
жилищный фонд:
общая площадь 8485,4 8543,1 8647,7 8746,8 8824,1 8901,1 9095,1 9274,2
Жилищный фонд,
находящийся в
личной
собственности
граждан:
общая площадь 4049,0 5018,1 5502,0 5696,5 6051,6 6583,1 7096,0 7431,5
Средняя
обеспеченность
18,8 19,0 19,5 19,6 19,9 20,3 20,9 21,5
жильем на одного
жителя, кв. м
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска
Благоустройство жилищного фонда, на конец года, в %
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Оборудование
городского
жилищного
фонда:
водопроводом 81,8 81,0 81,4 81,7 81,9 82,1 82,6 82,9
канализацией 79,3 79,3 79,8 80,1 80,3 80,5 81,0 81,4
центральным
88,2 87,1 87,5 87,6 87,8 87,8 88,1 88,3
отоплением
ваннами 75,3 75,5 76,0 76,3 76,3 76,5 77,8 77,8
газом 86,2 85,5 85,6 85,7 85,9 85,9 86,2 86,2
горячим
74,7 74,9 75,2 77,5 77,6 77,9 78,2 78,5
водоснабжением
напольными
3,4 3,1 3,2 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3
электроплитами
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска
19
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

20. Диаграмма. Структура жилищного фонда г. Брянска по формам собственности на
01.01.2008
15%
2% Муниципальный
2%
Государственный
Юридических лиц
В собственности
граждан
81%
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска
Половина жилого фонда г. Брянска (4 822,5 кв.м. или 50% от объема жилого фонда на 01.01.2009
г.) это индивидуальные и многоквартирные дома, построенные в период с 1946 по 1970 гг. Этот
сегмент жилого фонда включает в себя так называемые «хрущевки» и индивидуальные жилые
дома. Домов сталинской постройки («сталинок») в городе немного. Как правило, «сталинками»
застроены центральные улицы двух районов города – Бежицкого (ул. Куйбышева, ул. Ульянова,
ул. Ростовская, ул. Комсомольская) и Советского (пр-т Ленина, ул. Горького, ул. Фокина).
Диаграмма. Структура жилого фонда г. Брянска по годам постройки, 2008 год
13%
25%
3%
после 1995 г.
9% до 1920 г.
1921 - 1945 гг.
1946 - 1970 гг.
1971 - 1995 гг.
50%
Источник: Статистическая справка отдела городской статистики г. Брянска
По конструктивному материалу жилой фонд города представлен преимущественно кирпичными
домами, на втором месте по объему застройки – дерево. Это обусловлено значительной долей
домов старой постройки в городе. При этом удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда
в Брянске относительно небольшой – по итогам 2007 год он составил 1,0%.
20
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

21. Диаграмма. Распределение общей площади жилых помещений г. Брянска по материалу
стен, 2008 год, тыс. кв. м
монолит 17,1
другие материалы 75,6
смешанный
87,4
материал
блоки 306,4
панель 1 388,5
дерево 2 152,6
камень, кирпич 5 246,6
0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000
Источник: «Финтраст Консалтинг»
Основные территории нового строительства
Жилищное строительство в г. Брянске до сих пор имеет локальный характер ввиду недостатка
участков под строительство с развитой инженерной инфраструктурой и свободных от частной
застройки. При этом, если раньше, точечный характер застройки был обусловлен
потребительскими предпочтениями незначительной части платежеспособного населения с
высокими доходами, то в настоящее время при расширении покупательского спроса на другие
слои населения география предложения отходит на второй план.
В последние пять лет жилищное строительство было локализовано в существующих
микрорайонах:
В Бежицком районе – микрорайон Московский, ул. Литейная на Новом Городке, ул.
Медведева, ул. Комсомольская.
В Володарском районе – микрорайон Есенина, ул. Пушкина
В Советском районе – микрорайон №4, микрорайон №5, ул. Брянского Фронта, Славянский
микрорайон, ул. Фокина, ул. Бежицкая, ул. Дуки, ул. Горького, ул. Ромашина, ул.
Рославльская, пл. Партизан, ул. Евдокимова-ул. Горбатова.
В Фокинском районе – вдоль Московского проспекта и на примыкающих к нему улицах:
Западной, Чкалова, Кустова, а также в районе Мясокомбината.
21
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

22. Ввод в действие жилых домов в г. Брянске, 2004-2009, тыс. кв. м
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Всего, в т.ч. 127,2 87,5 139,2 184,3 204,4 338,9*
многоквартирное жилье 94,1 51,2 104 127,8 169,2 306,4
индивидуальное жилищное строительство
33,1 36,3 35,2 56,5 35,18 32,5
(коттеджи)
* с учетом объектов, строительство которых по состоянию на 20 января 2009 года заморожено.
Для определения объемов ввода в 2009 году использована информация строительных паспортов
объектов и проектных деклараций с учетом фактического состояния строительства объектов.
Одной из основных проблем, препятствующих увеличению темпов роста жилищного
строительства территории Брянска, является отсутствие земельных участков, обустроенных
коммунальной инфраструктурой. Для решения указанной проблемы на территории области и
города ведется работа по реформированию коммунальной инфраструктуры.
22
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

23. 2.2 Классификация жилой недвижимости
Ниже приведена классификация строящегося жилья и уже существующего жилого фонда г.
Брянска.
Основными критериями, по которым объекты жилой недвижимости разнесены по классам (эконом,
бизнес, улучшенный бизнес) являются:
• качественная характеристика квартиры (площадь квартиры, площадь кухни и высота
потолков)
• расположение объекта
23
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

24. Таблица. Характеристики строящегося жилья г. Брянска по сегментам (эконом, бизнес, улучшенный бизнес)
Параметр Эконом Бизнес Улучшенный бизнес
Исторический центр
Экологически чистые районы с
Бежицкий район Бежицкий район
хорошим видом из окон
Володарский район Володарский район
Районы Прибрежная зона р. Десна
Советский район Советский район
Бежицкий район
Фокинский район Фокинский район
Советский район
Фокинский район
Проект типовой типовой /индивидуальный индивидуальный
Материал конструкций монолит / панель монолит / кирпич монолит/ кирпич
Этажность 9-17 7-17 5-17
Высота потолков, м 2,5-2,75 2,75-3,0 2,75-3,30
Кол-во квартир на этаже 4-7 4-7 2-6
Площадь кухни 7-9 10-14
1к 35-42 43-45 46-60
Площадь 50-56 60-80 62-90
2к
квартир,
кв.м 3к 60-65 70-100 90-115
4к и более 70-90 90-120 120-155
1к 33 40 37
Нарезка
2к 28 35 33
квартир в
доме, % 3к 34 23 24
4к и более 4 нет 6
Уровень лифты да / нет да / нет да / нет
инженерии отечественные чугунные или
отечественные отечественные стальные радиаторы,
приборы отопления чугунные или стальные чугунные или стальные импортные
радиаторы радиаторы стальные/алюминиевые
радиаторы
водопровод центральное центральное центральное
центральное / от
центральное / от собственной
отопление центральное собственной котельной /
котельной / поквартирные котлы
поквартирные котлы
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск 24

25. Параметр Эконом Бизнес Улучшенный бизнес
центральное / от собственной
горячее центральное / от
центральное котельной / поквартирные котлы
водоснабжение собственной котельной
/ другое
вентиляция естественная приточная
кондиционирование нет
телефон / радио, телефон / радио, телефон / радио, телевидение /
прочие системы
телевидение телевидение видеонаблюдение
нежилые помещения на нежилые помещения на первых
первых этажах / места этажах /
нежилые помещения на
Сервис в доме для неохраняемой неохраняемые/охраняемые
первых этажах
стоянки на придомовой автостоянки/закрытая
территории придомовая территория
Кол-во мест в подземном паркинге, % к от 15% до 100% в зависимости
нет нет
кол-ву квартир от количества квартир в доме
благоустроенная придомовая
благоустроенная благоустроенная
Придомовая территория территория / закрытая
придомовая придомовая территория
охраняемая
1-комнатные - 32 247 1-комнатные - 32 333
руб./кв.м. руб./кв.м.
1-комнатные - 37 333 руб./кв.м.
Средние цены по городу на 1-, 2-, 3- 2-комнатные -30 419 2-комнатные – 32 223
2-комнатные – 37 500 руб./кв.м
комн. квартиры (январь 2009г.) руб./кв.м. руб./кв.м.
3-комнатные – 37 667 руб./кв.м.
3-комнатные – 31 225 3-комнатные – 33 018
руб./кв.м. кв.м.
25
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

26. Параметр Эконом Бизнес Улучшенный бизнес
Жилой комплекс на ул. Малыгина в
4 мкр. в Советском районе;
Советском районе;
9-ти этажный жилой дом по Отдельные позиции в 5 мкр.
жилой комплекс на площади
ул. Литейной в Бежицком Советского района;
Партизан в Советском районе;
районе; Московский микрорайон;
жилой комплекс на ул. Костычева в
Московский микрорайон в жилой дом переменной
Советском районе;
Бежицком районе; этажности по ул. Ульянова и
жилой комплекс «Серебряный
Объекты мкр. Мичуринский (на Металлистов;
ручей» в Советском районе;
границе Бежицкого района); микрорайон Орловский в
9-14 этажный жилой дом на
12-ти этажный жилой дом по Фокинском районе;
пересечении ул. Горького и
ул. Радищева в 10-ти этажные жилые дома
Трудовая в Советском районе;
Володарском районе; по ул. Чернышевского в
жилой дом переменной этажности
Микрорайон Орловский в Володарском районе
на ул. III Интернационала в
Фокинском районе
Бежицком районе
Источник: Knight Frank Research, 2009
26
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск

27. 3. Предложение
3.1. Характеристика основных районов города
Советский район
Общие данные:
Население: 113,8 тыс. человек (на 01.01.2007)
Краткая характеристика района:
Историко-культурный и административный центр
города
Жилищный фонд:
типовые 5-ти и 9-ти этажные многоквартирные
дома улучшенной планировки второй половины 70-
х – 80-х годов, индивидуальные жилые дома.
Комплексная многоэтажная застройка 4 и 5
микрорайонов, ул. Брянского Фронта, микрорайона
«Славянский». Центр района – «сталинки».
Плюсы для проживания:
• Центральность месторасположения;
• Историческая престижность;
• Близость к органам администрации;
• Близость к деловому центру
• Развитая инфраструктура
• Наличие рекреационных зон (ЦПКиО
«Соловьи»)
• Отсутствие крупных промышленных
объектов
Минусы для проживания:
• Высокая доля домов, подлежащих сносу и
реконструкции;
• Большой частный сектор
• Нехватка парковочных мест;
• Высокая плотность застройки;
Исследование рынка жилой недвижимости г. Брянск 27