Le diagnostic STH appliqué aux 3 CdC de l'ouest du territoire du Pays : CdC du canton de Pissos, CdC de la Haute Lande, CdC du Pays Morcenais.

1. Schéma territorial de l’habitat /
Pays des Landes de Gascogne
Ateliers territoriaux : «Ouest landais»
Place
1

2. 2
1/ Les éclairages du diagnostic du Schéma Territorial de
l’Habitat sur l’Ouest landais
2/ Quels éléments de prospective prendre en compte pour
guider la stratégie habitat dans l’Ouest Landais ?
3/ Quelles orientations souhaitables dans le cadre du Schéma
de l’habitat pour l’Ouest Landais ?
4/ Sur quels leviers agir pour mettre en œuvre le Schéma de
l’Habitat ?

3. 3
1/ Les éclairages du diagnostic du
Schéma Territorial de l’Habitat sur
l’Ouest landais

4. 1.1/ L’Ouest landais s’inscrit
dans une nouvelle
dynamique d’accueil et
participe à la dynamique
d’ensemble observée à
l’échelle du pays des Landes
de Gascogne. Mais cette
mutation s’inscrit de
manière contrastée selon
les composantes de ce
territoire.
4
source INSEE
Population
2006
répartition de
la population
crois 99-06 solde 99-06
répartition des
gains
CC de la Haute Lande 5600 9% 0,4% 144 3%
CC du Pays Morcenais 9209 15% 0,5% 285 7%
CC du Canton de Pissos 3351 5% 1,8% 387 9%
Landes de Gascogne 62446 1,0% 4299

5. 1.2/ le territoire est structuré
autour de bassins d’emplois
traditionnels qui résistent.
L’activité industrielle (filière bois,
chimie…) s’inscrit le long de la
RN10 et dans le massif forestier.
L’offre de services se repartit sur
plusieurs polarités (Morcenx,
Labouheyre, Pissos, Sabres) qui
structurent des bassin de vie de
faible densité
Les rapports habitat/emplois sont
ici les plus équilibrés.
5
nb d'habitants
pour un
emploi salarié
en 2006
CC du Gabardan 6,8
CC du Pays de Roquefort 4,9
CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac8,8
CC du Pays d’Albret 6,0
CC de la Haute Lande 3,9
CC du Pays Morcenais 4,0
CC du Canton de Pissos 4,7
CC de Captieux Grignols 7,3
CC du Bazadais 3,6
CC du Canton de Villandraut 7,4
CC du Pays Paroupian 8,4
Landes de Gascogne 5,1

6. 6
nb de postes 2005
source INSEE-DADS
part des
actifs
travaillant au
sein de sa
CdC de
résidence
part des
actifs
travaillant à
l'extérieur du
Pays
part des actifs
travaillant sur
la CA du
Marsan
part des actifs
travaillant sur
la CU de
Bordeaux
part des actifs
travaillant sur
la CC du Pays
de Langon
part des actifs
travaillant sur
la CC de
Mimizan
CC de la Haute Lande 65% 26% 8% 4% 0% 7%
CC du Pays Morcenais 66% 31% 14% 1% 2%
CC du Canton de Pissos 74% 16% 5% 8%
Des petits bassins
d’emplois traditionnels
autonomes
« attractifs » ouverts à
l’extérieur

7. 7
Des territoires peu dépendants des grandes
agglomérations, même si les marges s’inscrivent
dans de nouveaux fonctionnements

8. 8
1.3/ Le développement
résidentiel, porté par
l’activité de la
construction, constitue
un fait de plus en plus
manifeste notamment
sur le canton de Pissos.
Source : *INSEE / **Sitadel
Impact
habitat
CC du Canton de Pissos 25%
CC du Pays Morcenais 20%
CC de la Haute Lande 16%

9. 9
… la dynamique de construction touche tous les territoires
dans une logique de diffusion

10. 1.4/ le développement de l’habitat sur le territoire procède de plusieurs facteurs et
n’a donc pas les mêmes impacts selon les territoires :
- accueil de ménages travaillant dans les pôles d’emplois extérieurs dans le canton de
Pissos (navetteurs),
- desserrement local de ménages en Haute Lande qui se réinstallent sur le territoire,
- desserrement local et accueil ponctuel dans le Pays Morcenais .
10
Origine du Maître d'ouvrage
Résidences principales de
particuliers pour usage
personnel
interne à
la CdC
interne au
PLG
externe
auPLG
CAdu
Marsan
CUde
Bordeaux
franges agglo Bx
(CCMontesquieu,
Podensac,Cestas-
Canéjan)
CCdu
Grand Dax
Pays duBassin
d'Arcachon
(COBAN,COBAS,
Val de L'Eyre)
de la Haute Lande 66% 68% 32% 5% 5% 0% 1% 2%
duCantonde Pissos 46% 51% 49% 1% 13% 4% 0% 14%
duPays Morcenais 47% 50% 50% 16% 1% 0% 5% 0%
Pays Landes de Gascogne 43% 49% 51% 9% 9% 5% 3% 3%
Origine du Maître d'ouvrage
Source : *INSEE / **Sitadel
Population
2006*
gains de
population
99-06*
RP
construites
99-06**
nb habitants
supplémentaires
pour une RP
construite
CC du Canton de Pissos 3351 387 225 1,7
CC de la Haute Lande 5600 144 239 0,6
CC du Pays Morcenais 9209 285 444 0,6
Landes de Gascogne 62446 4299 3358 1,3

11. Permanence de bassins
d’emplois traditionnels
et affirmation d’une
offre de services de
proximité autour de
bourgs qui s’efforcent
de structurer des
bassin de vie de faible
densité
Emergence de
nouvelles dynamiques
d’accueil sur les
« marges »
11

12. 12
1.5/ Les communes portent des
objectifs ambitieux qui se
jouent au gré des stratégies
communales
gains
prévus
taux
croissance
projeté
gains
prévus
taux
croissance
projeté
gains
prévus
taux
croissance
projeté
Total de la Haute Lande 171 0,4% 1138 2,7% 1288 3,0%
Total du Canton de Pissos 462 1,8% 1020 3,7% 1040 3,8%
Total du Pays Morcenais 315 0,5% 1250 1,8% 2100 3,0%
Total général 948 0,7% 3409 2,5% 4429 3,1%
Scénario du fil de
l'eau
" à atteindre" " à ne pas dépasser"

13. 13
2/Quels éléments de prospective
prendre en compte pour guider la
stratégie habitat dans l’Ouest Landais ?

14. Tendances, signaux et ruptures aptes à modifier l’attractivité du
territoire et de son habitat
La tempête Klaus : elle est venue secouer durement la forêt, matrice du territoire et vecteur de
son identité. Selon les orientations stratégiques qui seront données quant à devenir du massif
forestier (nouvelle vocation, gestion et organisation des espaces), les activités économiques
associées, sa qualité paysagère et ses modes d’habitat seront plus ou moins affectés.
La crise de la mobilité : liée à la flambée du coût de l’énergie et aux nouvelles fiscalités, elle
pourrait remettre en question les dynamiques d’accueil observées et changer la donne s’agissant
de l’attractivité et des modes de vie au sein des territoires (rapprochement des villes et des bourgs
structurants, freins à l’habitat isolé ou diffus, évolution de l’armature des services…),
La crise environnementale et la lutte contre la dépendance énergétique : elles commandent la
réduction des émissions de gaz à effet de serre et le développement de nouvelles formes
d’habitat (économies de charges, qualité environnementale…),
La mise en concurrence des sites de production dans l’économie mondialisée : elle
s‘accompagne d’une vulnérabilité accrue des industries du territoire face à l’éloignement des
centres de décision et devant les risques de relocalisation,
La crise économique : le délitement du salariat s’accompagne d’une instabilité accrue des
parcours professionnels et d’une vulnérabilité accrue de nombre de ménages ; il accroît les
contraintes face au logement et l’offre d’habitat ne peut plus reposer sur un seul modèle,
Les évolutions sociétales : familles recomposées, séparations/divorce, vieillissement, diminution
de la taille des ménages commandent la mise en œuvre d’une offre d’habitat apte à répondre aux
différentes situations.

15. Des atouts susceptibles de modifier l’attractivité
résidentielle du territoire
Le territoire conserve sa bonne accessibilité d’ensemble, notamment vis-à-vis du grand
corridor Nord/Sud (sécurisation de la RN 10, rail), même s’il s’inscrit à l’écart des grands
aménagements structurants (A65, LGV) porteurs du désenclavement de l’Est Landais et
d’une nouvelle inscription de Mont-de-Marsan et de Dax.
Il dispose de grands espaces et d’une qualité environnementale qui, en fonction des
orientations qui leur seront donnés, pourront connaître différentes vocations : forestière
(forêt de production raisonnée, forêt jardinée…), industrielle (accueil d’entreprises
souhaitant s’installer à l’écart des tissus urbains, orientation vers les secteurs de
l’environnement, développement d’entreprises à haute valeur ajoutée en lien avec les
richesses produites par le territoire …), agricole (agriculture intensive ou tournée vers des
circuits courts…. ).
Il s’inscrit le long d’une dorsale dont la vocation est à affirmer en arrière plan de l’espace
littoral et des pôles urbains (bassin d’Arcachon, Mont de Marsan, métropole bordelaise).

16. Scénario 1 : le fil de l’eau ou vers la dissociation des
territoires
•Les franges s’inscrivent de plus en plus dans la couronne péri-urbaine
du bassin d’Arcachon et de la métropole bordelaise, voire celle de Mont-
de-Marsan, dans un rapport de dépendance accrue et dans un jeu de
dilution de l’urbanisation,
•Le massif forestier éprouve des difficultés à développer son attractivité
économique et résidentielle. Il est confronté au vieillissement de sa
population,
•Les pôles du territoire résistent mais voient leur fonction de référence
contenue à leurs bassins de proximité.
Des enjeux à appréhender
face aux développement de
l’habitat
Scénario 2 : la recherche du couplage entre
développement, identité et attractivité des territoires
ou vers un développement solidaire
•Les bourgs structurent leur offre d’habitat et de services en se
densifiant pour soutenir le développement économique, développer
leur attractivité résidentielle et irriguer les territoires associés dans un
jeu de complémentarités et de solidarités,
•Les territoires forestiers de l’intérieur cultivent leur identité propre ou
se tournent vers de nouveaux leviers de développement pour consolider
leur image. Ils connaissent un développement résidentiel mesuré. Ils
bénéficient de la structuration du territoire autour de ses pôles et de
l’optimisation de l’offre de services de proximité,
•Les franges contiennent le développement urbain à la mesure de leurs
capacités d’accueil. Elles résistent à la banalisation portée par les formes
urbaines.

17. 3/ Quelles orientations souhaitables
dans le cadre du Schéma de l’habitat
pour l’Ouest Landais ?

18. 3.1/ La consolidation de l’habitat dans
les polarités existantes: Morcenx, Sabres,
Labouheyre, Pissos.
Le développement de l’offre de logement vise à
consolider l’armature de services et à s’inscrire à
proximité des pôles d’emplois, existants ou nouveaux.
L’habitat soutient ainsi l’offre de services et d’emplois
des territoires. Il se décline à travers une diversité de
produits et de fonctions. Les bassins de vie associés
tirent parti de cette polarisation.
3.2/ La maîtrise du développement de
l’habitat au bénéfice des bourgs de
services au sein du massif forestier.
L’organisation de l’habitat vise à renforcer les bourgs
de référence, faire tenir et améliorer leur offre de
services, préserver et valoriser l’identité du territoire.
L’accueil est réorienté dans une démarche de
développement mesurée, en se désindexant,
notamment dans les franges, des effets d’aubaine que
propose une offre foncière diffuse et abondante. La
diversification et la requalification de l’habitat
viennent soutenir l’identité du territoire et rendre
possible le développement économique et résidentiel.

19. 19
4/ Sur quels leviers agir pour mettre
en œuvre le Schéma de l’Habitat ?

20. source DGI/enquête pays
Logements
vacants
vérifiés par
communes
Logeme
nts
vacants
vérifiés
et non
nb logts
2006
taux de
vacance
du Canton de Pissos 32 171 1883 9,1%
de la Haute Lande 85 128 2994 4,3%
du Pays Morcenais 195 215 4619 4,7% 20
4.1/ L’amélioration de
l’habitat existant : une cible
pertinente ?
Constats :
• Les éclairages des enquêtes
auprès des communes : des
gisements vacants qui se
réduisent
CANTON DE PISSOS CANTON DE VILLANDRAUT
BAZADAIS
PAYS MORCENAIS
GABARDAN
PAYS DE ROQUEFORT
CAPTIEUX-GRIGNOLS
PAYS PAROUPIAN
VILLENEUVE-DE-MARSAN
EN ARMAGNAC LANDAIS
PAYS D'ALBRET
HAUTE LANDE

21. 21
4.1/ L’amélioration de
l’habitat existant :
une cible pertinente ?
CAPTIEUX-GRIGNOLS
CANTON DE VILLANDRAUT
PAYS PAROUPIAN
GABARDAN
PAYS MORCENAIS
PAYS DE ROQUEFORT
BAZADAIS
VILLENEUVE-DE-MARSAN
EN ARMAGNAC LANDAIS
PAYS D'ALBRET
CANTON DE PISSOS
HAUTE LANDE
Constats :
• Les éclairages des
enquêtes auprès des
communes : des situations
de mal-logement
récurrentes
Taux d'insalubrité potentielle - en %
(enquête Pays - juillet 2009)
< à 7 (40)
7 à 10 (23)
10 à 15 (24)
15 à 20 (10)
> à 20 (21)
Logements potentiellement insalubres
(enquête Pays - juillet 2009)
10
50
100
source : DGI/enquête Pays
Potentiellement
insalubre
Nb RP en
2006
Taux
insalubrité
du Pays Morcenais 408 3804 11%
de la Haute Lande 185 2045 9%
du Canton de Pissos 44 608 7%
Pays 2010 20283 9,9%

22. 22
Constats :
•Les préoccupations des Maires : entre
lutte contre le mal-logement et
reconquête de la vacance,
•Les actions menées dans le cadre des
OPAH : des effets positifs ?
4.1/ L’amélioration de
l’habitat existant :
une cible pertinente ?
sans réponse
ou sans
importance
important ou
très important
Reconquête du vacant 43% 57%
Amélioration du parc de
logement existant
0% 100%
Reconquête du vacant 80% 20%
Amélioration du parc de
logement existant
67% 33%
Reconquête du vacant 33% 67%
Amélioration du parc de
logement existant
11% 89%
CC de la Haute Lande
CC Canton de Pissos
CC du Pays Morcenais
EFFETS DES OPAH modeste encourageant très important
GLOBALEMENT 47% 37% 16%
SUR CONFORT ET CONDITIONS DE LOGEMENT 35% 47% 18%
SUR PATRIMOINE 38% 44% 19%
SUR L'ACCUEIL ET INSTALLATION DE NOUVEAUX HABITANTS 41% 47% 12%
LA BAISSE DES COUTS DE L'OFFRE LOCATIVE 47% 33% 20%
SUR LA LUTTE CONTRE LE LOGEMENT INDIGNE 24% 47% 29%
SUR LE MAINTIEN DES PERSONNES AGEES A DOMICILE 33% 47% 20%
SUR LES RETOMBEES ECONOMIQUES 47% 40% 13%

23. 23
4.1/ L’amélioration de l’habitat
existant : une cible pertinente ?
Les freins
• des situations de reconquête de l’habitat existant maîtrisables à partir des
dispositifs incitatifs ?
• un parc de logements à recycler qui commande des travaux lourds ?
• une structure de propriété difficile à mobiliser ?
Les enjeux
• la mobilisation du parc existant offre t-elle pas des marges de manœuvre
pour soutenir le développement de l’habitat au sein des limites urbaines
existantes, consolider la vitalité des points d’appui du territoire ?
• les modes d’intervention doivent-ils être gradués selon les problématiques
des territoires ?

24. 24
4.2/La diversification des
produits habitat
Constats
• L’offre nouvelle de logements
tournée vers un produit de référence
(la maison individuelle en accession),
mais le développement du parc
locatif est significatif sur les pôles
urbains
Une offre suffisamment diversifiée?
La présence du parc locatif, qui apporte davantage
de souplesse dans le déroulement des parcours
résidentiels, est significative nettement au dessus
de la moyenne landaise.
Le parc HLM est une composante stratégique de
cette offre locative.
Le parc communal offre t-il encore des gisements à
mobiliser
source FILOCOM 05 total ménages 2005 PO HLM LP
CC de la Haute Lande 2305 61% 11% 23%
CC du Canton de Pissos 1360 61% 13% 20%
CC du Pays Morcenais 3838 61% 13% 22%
Pays Landes de Gascogne 26104 64% 8% 23%
Gironde 603101 55% 13% 29%
Landes 151167 64% 7% 25%

25. 25
Le parc locatif
• des investissements privés
récents significatifs
Source : Sitadel 99-08
MO privé
total
logements
MO privé
logements
destinés à la
location
Poids du
locatif privé
CC du Canton de Pissos 255 50 20%
CC de la Haute Lande 256 54 21%
CC du Pays Morcenais 485 95 20%
Pays 3923 667 17%
• un parc locatif privé ancien qui
présente des signes d’inconfort
parfois problématiques
source : FILOCOM CD-
ANAH
taux locatif en
mauvais état
(TH 78)
LP en
classe
TH78
Locatif
privé
CC du Canton de Pissos 18% 48 272
CC du Pays Morcenais 28% 232 832
CC de la Haute Lande 24% 126 532
•Un parc locatif HLM significatif
issu des traditions industrielles
et de développement local
source INSEE/ EPLS 2007
densité pour
1000 habitants
Population
2006
Parc Locatif
social
CC de la Haute Lande 40,2 5600 225
CC du Canton de Pissos 46,3 3351 155
CC du Pays Morcenais 42,6 9209 392
Landes de Gascogne 22,4 62446 1399
• Une contribution majeure à la
prise en compte des besoins de
mobilité résidentielle
source FILOCOM 05
poids du parc
locatif (LP-
HLM)
fonction
locatif ds
mobilités
résidentielles
CC de la Haute Lande 34% 47%
CC du Canton de Pissos 33% 45%
CC du Pays Morcenais 35% 45%

26. …dans l’ensemble des territoires et quels que soient
les statuts d’occupation
26
4.2/La diversification des
produits habitat
Constats
• La population du territoire
présente des vulnérabilités
qu’il convient de prendre en
compte face à la mobilité
résidentielle,
…dans un contexte de fragilisation croissante des
ménages
situtation des ménages face
aux plafonds HLM
source FILOCOM05
nb ménages
inférieur aux
plafonds HLM
< à 60% de 60 à 100% plus de 100%
CC du Canton de Pissos 1360 72% 41% 31% 28%
CC de la Haute Lande 2305 75% 45% 30% 25%
CC du Pays Morcenais 3838 75% 41% 35% 25%
PLG 26104 75% 43% 31% 25%
Source FILOCOM05
évolution globale
des ménages
évolution des
ménages < à
60% des
plafonds
CC du Canton de Pissos 15% 19%
CC de la Haute Lande 5% 17%
CC du Pays Morcenais 4% 12%
PLG 6% 15%

27. 27
Constats
• Les préoccupations des
communes rendent compte
d’une diversification des
profils des publics : jeunes
actifs, jeunes…
4.2/La diversification des
produits habitat
sans réponse
ou sans
importance
important ou
très
important
Le logement des jeunes 14% 86%
le logement des actifs 14% 86%
le logement des personnes âgées 43% 57%
le logement des personnes en difficulté
29% 71%
Le logement des jeunes 11% 89%
le logement des actifs 11% 89%
le logement des personnes âgées 11% 89%
le logement des personnes en difficulté
22% 78%
Haute
Lande
Pays
Morcenais

28. 28
4.2/La diversification des
produits habitat
Les freins
•Difficultés à mobiliser des opérateurs dans un marché du logement étroit et
détendu ainsi que dans les zones de faible densité,
•Observation insuffisante des différentes demandes,
•Maîtrise foncière insuffisante dans de nombreuses communes pour orienter et
diversifier les types de produits.
Les enjeux
•La diversification des offres de logement peut-elle être menée de manière
indifférenciée sur le territoire ou doit-elle venir soutenir/en appui de l’offre de
services, d’emplois et de déplacements ?
•La consolidation des différents projets des communes à l’échelle des
Communautés de Communes permettrait-elle de promouvoir des réponses
adaptées (construction neuve/acquisition-amélioration) déclinant le Schéma
territorial de l’Habitat?

29. 29
Constats :
A la différence de l’Est
Landais, la plupart des
communes de l’Ouest se
sont engagées de longue
date dans l’élaboration de
documents d’urbanisme.
D’autres s’ouvrent
aujourd’hui à l’accueil.
Globalement le territoire
dispose d’une offre
foncière à court ou moyen
termes abondante au
regard des rythmes
d’accueil et des besoins en
logement.
4.3/L’action foncière et
l’aménagement au service
de l’habitat

30. 30
4.3/L’action foncière et l’aménagement au
service de l’habitat
Constats :
L’offre nouvelle de
logements se développe
principalement dans le
cadre d’une urbanisation en
diffus.
Mais les pratiques
d’urbanisme et
d’aménagement (recours
aux lotissements) sont
contrastées selon les
territoires.
Source : Sitadel
hors
document
d'urbanisme
hors zone
opérationnell
e
lotissement
hors zone
opérationnelle
Lotissem
ent
du Canton de Pissos 82% 70% 30% 217 84
de la Haute Lande 2% 54% 45% 181 154
du Pays Morcenais 8% 53% 47% 426 282
Pays Landes de Gascogne 48% 69% 30% 3790 1418
Taille moyenne des
surfaces bâties
hors zone
opérationnelle
en lotissement globalement
duCantonde Pissos 2 570 1 459 2 235
de la Haute Lande 2 688 1 207 2 030
duPays Morcenais 2 387 1 350 1 839
Landes de Gascogne 2 837 1 460 2 386
Résidences principales
construites entre 1999 et
2008
Collectif
Individuel
groupé
Individuel pur
duCantonde Pissos 9% 13% 78%
de la Haute Lande 7% 18% 75%
duPays Morcenais 9% 18% 73%
Landes de Gascogne 7% 14% 79%
terrains bâtis

31. 31
Les freins
•Peu de communes disposent de réserves foncières à même de maîtriser le développement
urbain.
•Peu de communes ont installé une fiscalité de l’urbanisme à même de créer des ressources
permettant de lisser les charges d’équipements,
• Une ouverture foncière diffuse sur l’ensemble du territoire qui privilégie la stratégie des
ménages à celles d’un développement maîtrisé
Les enjeux
• L’action foncière ne permet-elle pas de maîtriser les sites de développement de l’habitat,
alors que l’urbanisation demande à être orientée dans le cadre ou en continuité des limites
urbaines et que le développement en secteur diffus s’avère couteux ou compromis?
• La maîtrise foncière ne permet-elle pas de maîtriser les rythmes d‘urbanisation, autrement
dit d’adapter l’offre en fonction des évolutions du marché, de l’intensité des demandes et des
capacités d’accueil des communes ?
•L’action foncière ne permet-elle pas d’orienter les types de produits habitat, soit de
diversifier les offres de logement, permettant alors de mieux prendre en compte les différents
besoins ?
•L’action foncière doit-elle être ciblée sur des sites prioritaires ? Peut-elle se décliner selon
les problématiques des territoires ?
4.3/L’action foncière et l’aménagement
au service de l’habitat