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BTP vs immobile a reddito. Ne vale la pena?

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Come valutare pro e contro di un investimento in un immobile a redditto nei confronti dell'acquisto di un BTP.

Publicada em: Imóveis
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BTP vs immobile a reddito. Ne vale la pena?

  1. 1. BTP vs immobili a reddito. Ne vale la pena? Considerazioni tratte dall’esperienza e dal buon senso Far fruttare i propri risparmi comprando bene un immobile e farlo rendere anche meglio! Paolo Ruggero Sciarrillo Real Estate Management
  2. 2. Redatto da Paolo Ruggero Sciarrillo paoloruggero.sciarrillo@gmail.com http://www.slideshare.net/PaoloRuggeroSciarril 1 Sommario ........................................................................................................................................................................... 0 A chi ci rivolgiamo?........................................................................................................................................... 2 Ne vale la pena?................................................................................................................................................ 2 Commerciale o residenziale?............................................................................................................................ 3 Come calcolare la rendita, la formula base ..................................................................................................... 4 Le spese condominiali....................................................................................................................................... 4 Le tasse sulle proprietà..................................................................................................................................... 5 Le manutenzioni................................................................................................................................................ 5 La morosità........................................................................................................................................................ 5 La leva finanziaria ............................................................................................................................................. 6 Il confronto immobile a reddito vs BTP ........................................................................................................... 6
  3. 3. Redatto da Paolo Ruggero Sciarrillo paoloruggero.sciarrillo@gmail.com http://www.slideshare.net/PaoloRuggeroSciarril 2 A chi ci rivolgiamo? Con il presente elaborato ci si vuole rivolgere ad un privato che desideri trovare una forma di investimento alternativa ai normali strumenti finanziari che ormai hanno una resa prossima allo 0%, per proporre il caro vecchio mattone, ma con una prospettiva diversa, non un acquisto fine a se stesso puntando al recupero del valore del capitale investito al momento della vendita, ma con il desiderio di una resa interessante da subito! Il regime della tassazione per i privati, quello della “cedolare secca”i per gli addetti ai lavori, ha dato un forte impulso agli acquisti per investimento dei piccoli risparmiatori, ma troppo spesso non li ha adeguatamente preparati a quello che avrebbero incontrato al momento della scelta e nel successivo periodo della gestione dell’investimento fatto. Considerare infatti il mattone come un’alternativa ai normali strumenti finanziari non è del tutto corretto. Uno strumento finanziario come un titolo di stato, ha il pregio di essere senza pensieri, ma anche senza resa direi io! Nello specifico io compro il giorno 0 e aspetto che la mia magra cedola maturi per prendere il mio rendimento. Mi posso completamente dimenticare della mia sottoscrizione. L’investimento nel mattone invece, ha bisogno di cure e attenzione come un Bonsai. Non va semplicemente comprato ed innaffiato, va indirizzato verso un orizzonte che da solo non prenderebbe, quasi costretto a cambiare la sua natura per riuscire a far emergere la vera potenzialità che contiene. Così quando si prende un immobile spesso bisogna fare dei lavori all’interno, per sfruttare al meglio gli spazi, o semplicemente renderlo maggiormente appealing per la nuova generazione di persone e le loro esigenze. Ne vale la pena? La domanda che deve guidare ogni scelta quando si investe il proprio denaro è esattamente questa: “Ne vale la pena?”. Ogni persona ha una propensione al rischio differente, ma tutti, necessariamente, abbiamo bisogno di soldi per vivere, e quindi quando ce ne priviamo dobbiamo farlo con la sicurezza che una decurtazione della nostra ricchezza ci sia stata per un valido motivo, sia esso uno “sfizio” volontario oppure un investimento che ci permetterà di vivere meglio domani. Nello scegliere un investimento il ragionamento deve essere lo stesso, ma per poter giudicare se ne valga o meno la pena dobbiamo avere un valore di riferimento, un benchmark a cui riferirci per misurare la nostra resa e se questa sia o meno valida rispetto a quello che avremmo ottenuto senza sforzo. Ma quali sono gli strumenti senza sforzo e più sicuri per antonomasia? Sicuramente i titoli di stato! Pensiamo dunque di prendere un titolo di Stato a medio lungo termine, un BTPii con scadenza decennale ed avremo il nostro termine di paragone. Se è possibile avere una resa non facendo altro che comprare un titolo, perché dovrei accontentarmi di meno di quella di un BTP dovendo anche gestire il mio investimento? Ecco quindi il motivo per la domanda: “Ne vale la pena?”
  4. 4. Redatto da Paolo Ruggero Sciarrillo paoloruggero.sciarrillo@gmail.com http://www.slideshare.net/PaoloRuggeroSciarril 3 Commerciale o residenziale? La scelta tra una tipologia e l’altra è estremamente soggettiva. Oggi sul mercato si possono trovare offerte interessanti per entrambi, vediamo Pro e Contro più comuni: Pro Residenziale: 1. Tassazione più favorevole con la cedolare secca; 2. Spese condominiali pro quota inferiori; 3. Maggiore facilità nell’affitto; 4. Amplia platea di interessati; 5. Possibilità di richiesta di garanzie come la busta paga dell’affittuario, ecc Contro Residenziale: 1. Frequente inesperienza nella gestione di un contratto di affitto e dei relativi oneri; 2. Possibile lunga attesa per il rientro in possesso a locazione finita; 3. Resa proporzionalmente inferiore rispetto ad un commerciale; 4. Difficoltà di controllo degli occupanti; 5. Danni potenzialmente subiti all’immobile spesso superiori alla cauzione trattenuta. Pro Commerciale: 1. Controparte preparata o assistita da specialista; 2. Facilità di rientro in possesso dell’immobile; 3. Facilità di controllo degli occupanti; 4. Resa proporzionalmente superiore ad un residenziale; 5. Lavori interni spesso a carico dell’affittuario. Contro Commerciale: 1. Cumulo del reddito e sovente aumento dell’aliquota per la tassazioneiii; 2. Rischio di fallimento della controparte; 3. Spese condominiali pro quota maggiori; 4. Certificazioni impianti sempre richiesteiv; 5. Costi annuali per il rinnovo del contrattov. Avendo sempre come guida il principio della maggiore rendita possibile, è facile dire che se non in caso di acquisto dell’immobile commerciale a saldo e stralcio e in una posizione particolarmente favorevole, è sconsigliato l’acquisto di un immobile di questo genere, a meno di non essere un player del settore e capitalizzarne il costo.
  5. 5. Redatto da Paolo Ruggero Sciarrillo paoloruggero.sciarrillo@gmail.com http://www.slideshare.net/PaoloRuggeroSciarril 4 Come calcolare la rendita, la formula base A questo punto, seguiamo il ragionamento e calcoliamo la resa del nostro investimento prendendo come target l’immobile residenziale. Per calcolare la rendita al lordo di tutto possiamo utilizzare la seguente formula: 𝑟𝑒𝑠𝑎 = affitto mensile ∗ 12 Costo di acquisto ∗ 100 Nel costo di acquisto possiamo decidere di inserire più voci, non solo il prezzo stabilito con il venditore, ma anche le tassevi pagate all’atto di acquisto, l’onorario del notaio e tutte quelle spese di ristrutturazione che si sono rese necessarie per poter mettere a rendita il nostro immobile. Volendo esplicitare questi costi la formula diventerebbe così: 𝑟𝑒𝑠𝑎 = affitto mensile ∗ 12 Costo di acquisto + spese pre locazione ∗ 100 Ma vediamo di rendere maggiormente realistico il nostro calcolo introducendo via via altri elementi per raffinare la nostra formula e renderla maggiormente precisa. Le spese condominiali Nella scelta di un immobile ci sono tanti fattori da tenere presenti, sicuramente uno dei più importanti sono le spese condominiali. Per una data zona, per una data tipologia di immobile il mercato riconosce una certa resa, e a meno di non trovarsi in un castello in mezzo alla città, è difficile ottenere rese fuori mercato. Ecco quindi che se per un monolocale la zona assegna un affitto mensile di 500 Euro più altre 100 Euro di spese, il fatto di avere 3 ascensori ed un montacarichi, il portinaio e l’acqua calda centralizzata, non vi autorizzerà a chiedere 500 Euro più altri 200 Euro di spese… e alla fine è probabile che dovrete limare la Vostra resa per rientrare degli eccesivi costi di gestione. Ma anche una volta preso in considerazione questo fattore non tutte le spese condominiali sono di pertinenza dell’inquilinovii. Ci sono alcune voci che afferiscono all’immobile ma non alla sua gestione e che devono essere in carico alla proprietà. Quindi la nostra formula diventerà: 𝑟𝑒𝑠𝑎 = (affitto mensile ∗ 12) − spese non imputabili Costo di acquisto + spese pre locazione ∗ 100
  6. 6. Redatto da Paolo Ruggero Sciarrillo paoloruggero.sciarrillo@gmail.com http://www.slideshare.net/PaoloRuggeroSciarril 5 Le tasse sulle proprietà Quando abbiamo comprato il nostro immobile ci siamo informati sulla rendita catastale, preferendo un immobile “datato”, in quanto assegnatario di una rendita catastale sicuramente inferiore agli immobili di nuova o più recente costruzione. Ma per quanto basse, queste tasseviii devono entrare nel nostro computo: 𝑟𝑒𝑠𝑎 = (affitto mensile ∗ 12) − spese non imp. − tasse sulla proprietà Costo di acquisto + spese pre locazione ∗ 100 Le manutenzioni Comprare un immobile, lo abbiamo detto, significa anche gestire nel tempo l’investimento che si è fatto, e nello specifico intendiamo gestire le piccole manutenzioni e riparazioni che possono presentarsi con l’utilizzo dello stesso. Non è possibile quantificare un costo annuo, ma è possibile assegnare una probabilità di accadimento per una manutenzione media nel corso di un anno, ed inserire anche queste variabili nella nostra formula. 𝑟𝑒𝑠𝑎 = (Affitto ∗ 12) − spese non imp. − tasse − prob.∗ costo medio di intervento Costo di acquisto + spese pre locazione ∗ 100 La morosità Il rischio di non rientrare nei tempi stabiliti o in modo “bonario” in possesso del proprio immobile è purtroppo concreto e bisogna tenerlo in considerazione. Esistono molti modi per far fronte ad un problema di questo tipo, un garante o una forma di assicurazione sull’affittoix. In un modo o nell’altro è qualcosa che non incide sui costi della proprietà, ma personalmente percepisco questo rischio come una quota della resa finale che richiedo per assumermi il rischio di un mancato introito. Cioè desidero che mi sia valorizzato il rischio di non avere una resa per dolo rispetto alla sicurezza di non averla. Non potendo influire sul rischio influisco sulla resa. Questa percentuale come detto sopra non intacca la nostra resa, ma quando paragono la famosa resa percentuale del BTP a quella del mio immobile, devo esplicitare che una resa certa di 1 non è uguale ad una incerta di 1, quindi vorrò che la mia resa sia moltiplicata per una percentuale di rischio di morosità prima di confrontarla con la resa del mio benchmark. Per esperienza assegno il 20% a questa percentuale di rischio di morosità. 𝑟𝑒𝑠𝑎 = (Affitto ∗ 12) − spese non imp. − tasse − prob.∗ costo medio di int. Costo di acquisto + spese pre locazione ∗ 100 ∗ 20%
  7. 7. Redatto da Paolo Ruggero Sciarrillo paoloruggero.sciarrillo@gmail.com http://www.slideshare.net/PaoloRuggeroSciarril 6 La leva finanziaria Abbiamo esplicitato tutte le variabili per una corretta valutazione della nostra resa, ma non tutti possono comprare un appartamento in contanti, magari ricorreranno ad un mutuo per la metà dell’importo, e noi dovremmo adattare la nostra formula per includere anche i costi di finanziamentox. 𝑟𝑒𝑠𝑎 = (Affitto − rata) ∗ 12 − spese non imp. − tasse − prob.∗ costo medio int. Costo di acquisto + spese pre locazione ∗ 100 ∗ 20% Il confronto immobile a reddito vs BTP Alla fine del nostro procedimento di “affinamento” del dato sulla resa del nostro immobile siamo dunque arrivati alla resa lorda da confrontare con quella del BTP, ma prima facciamo qualche premessa:  Resa da immobile: o Abbiamo inserito tutte le variabili che influiscono sulla nostra resa, manca unicamente la decurtazione della cedolare secca; o E’ palese che ha una grande importanza il prezzo a cui si acquista questo immobile. Più basso sarà il prezzo di acquisto, tanto più si alzerà la resa. Uno dei modi per acquistare immobili a prezzi bassi è sicuramente il canale delle Aste immobiliari, ma per questo Vi rimandiamo ad un documento in cui abbiamo trattato specificatamente questo tema: http://slidesha.re/1zXuUZn.  Resa da BTP: o Dobbiamo considerare che per avere un BTP un conto corrente non basta, serve anche un conto di deposito titoli che è soggetto ad un’imposta di bollo; o Poi ci sono le commissioni di acquisto della banca a cui ci appoggiamo; o Infine la tassazione al 12,5% al momento dello stacco cedola. 𝑅𝑒𝑠𝑎 𝑛𝑒𝑡𝑡𝑎 >= 𝐵𝑇𝑃 𝑛𝑒𝑡𝑡𝑜? Una volta arrivati ad epurare anche la resa del BTP, la si confronta con quella del nostro immobile e potremo rispondere alla nostra domanda: “Ne vale la pena?”. Se il risultato fosse a favore del mattone allora stiamo comprando bene e non bisogna lasciarsi scappare questa opportunità. Se invece il risultato fosse a favore del BTP allora o abbiamo puntato l’immobile sbagliato o non rende abbastanza rispetto al prezzo di acquisto e gestione. In entrambi i casi di un risultato a favore del BTP mettiamoci comodi e aspettiamo che sia lo Stato a darci una rendita senza pensieri, fino alla prossima occasione immobiliare!!!!
  8. 8. Redatto da Paolo Ruggero Sciarrillo paoloruggero.sciarrillo@gmail.com http://www.slideshare.net/PaoloRuggeroSciarril 7 i Cedolare secca: è un’opzione sui contratti di affitto introdotta dal Governo Berlusconi che permette alle persone fisiche di conoscere in anticipo la percentuale dell’affitto mensile da versare all’Erario per saldare le tasse su tale resa. Si applica solo in alcune situazioni, in particolare solo con immobili residenziali e con un massimo di 4 proprietari tutte persone fisiche. Ci sono due modalità di applicazione, nella prima si applica un’aliquota del 21% mentre nella seconda modalità applicata unicamente ai contratti con canone concordato la percentuale scende fino al 10%. Nello specifico segnaliamo pro e contro dell’utilizzo di questa opzione:  Pro: o Nessuna spesa annuale per rinnovo del contratto; o Nessuna spesa alla fine della locazione per comunicare la cessazione del contratto all’Agenzia delle Entrate;  Contro: o Non si applicano adeguamenti ISTAT annuali. Ultimamente con un’inflazione negativa non sarebbero comunque da aggiungere, ma anche questo aspetto negativo è facilmente superabile inserendo un aumento programmato dell’affitto annuale definito a “scaglioni”. In questo modo le parti si accordano che ogni anno l’affitto verrà aumentato di una quota “x”. ii I Buoni del Tesoro Poliennali (BTP) sono titoli di credito a medio-lungo termine emessi dal Tesoro con scadenza pari a 3, 5, 7,10, 15 e 30 anni. L’investitore riceve durante la vita dell’obbligazione un flusso cedolare costante ed alla scadenza una somma di denaro pari al valore nominale dei titoli posseduti. L’ammontare delle cedole è costante per tutta la vita del titolo. Fonte Borsa Italiana http://bit.ly/1M4KrMH. iii Reddito imponibile Aliquota Irpef (lorda) • fino a 15.000 Euro: 23% 23% del reddito • da 15.001 a 28.000 Euro: 27% 3.450 Euro + 27% sulla parte oltre i 15.000 Euro • da 28.001 a 55.000 Euro: 38% 6.960 Euro + 38% sulla parte oltre i 28.000 Euro • da 55.001 a 75.000 Euro: 41% 17.220 Euro + 41% sulla parte oltre i 55.000 Euro • oltre 75.000 Euro: 43% 25.420 Euro + 43% sulla parte oltre i 75.000 Euro iv La dichiarazione di conformità è obbligatoria per tutti i tipi di immobili, quindi anche per le civili abitazioni, e per tutti i tipi di impianti, come: - impianti elettrici; - impianti di protezione dalle scariche atmosferiche (in caso di ultimo piano o di edificio di proprietà); - impianti di automazione di porte e cancelli (in caso di accessi di pertinenza esclusiva); - impianti radiotelevisivi (in caso di edificio di proprietà); - impianti di riscaldamento, condizionamento e climatizzazione; - impianti idro – sanitari; - impianti gas; - impianti di sollevamento come ascensori, montacarichi, scale mobili e simili (in caso di impianti di pertinenza esclusiva); - impianti di protezione antincendio (in caso di edificio di proprietà). v Imposta di registro L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato. IMMOBILE PERCENTUALE Fabbricati a uso abitativo 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità; Fabbricati strumentali per natura 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva; 2% del canone, negli altri casi Fondi rustici 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità; Altri immobili 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Fonte Agenzia delle Entrate http://bit.ly/1M4Mi45
  9. 9. Redatto da Paolo Ruggero Sciarrillo paoloruggero.sciarrillo@gmail.com http://www.slideshare.net/PaoloRuggeroSciarril 8 vi ACQUISTO SENZA AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA” VENDITORE IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE Privato NO 9% 50 € 50€ Impresa, vendita esente Iva NO 9% 50 € 50€ Impresa, vendita soggetta a Iva 10/22% 200 € 200 € 200 € ACQUISTO CON AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA” VENDITORE IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE Privato NO 2% 50 € 50€ Impresa, vendita esente da Iva NO 2% 50 € 50€ Impresa, vendita soggetta a Iva 4% 200 € 200 € 200 € Fonte Agenzia delle Entrate http://bit.ly/1M4NioO vii Ecco l’elenco completo delle spese condominiali di pertinenza del proprietario che spesso non si conoscono:  Amministrative: o Depositi cauzionali per erogazione di servizi comuni (illuminazione, forza motrice, gas, acqua, telefono, ecc.); o Assicurazione globale fabbricati 50%; o Cancelleria, copisteria, postali, noleggio sala per riunioni 50%; o Compenso all'amministratore del condominio 50%; o Tasse per occupazione temporanea di suolo pubblico e tributi in genere;  Portierato: o Indennità particolari come da contratto nazionale ed accordi particolari 10%; o annaffiamento aiuole, giardini, fiori e piante 10%; o conduzioni impianto riscaldamento, condizionamento e acqua calda 10%; o rotazione sacchi della spazzatura e loro eventuale trasporto dal piano cantina al piano stradale 10%; o Indumenti da lavoro del portiere 10%; o Salario, tredicesima, ferie, accantonamento, liquidazione, indennità supplementari come da vigente contratto nazionale di lavoro dei portieri ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali ed assicurativi 10%; o Costo dell'eventuale alloggio del portiere pari alla indennità sostitutiva prevista dal Ccnl 10%; viii L’imposta unica comunale, c.d. IUC, introdotta dalla legge di stabilità per il 2014, si basa su due presupposti impositivi: uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore (IMU), e l’altro collegato all’erogazione e alla fruizione di servizi comunali. Tale ultima componente riferita ai servizi, a sua volta si articola in un tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore. In definitiva, la IUC si compone di tre tributi: l’IMU, imposta di natura patrimoniale; la TASI, tributo sui servizi indivisibili che assorbirà la maggiorazione statale sulla TARES; la TARI, tassa sui rifiuti che sostituirà i precedenti prelievi in materia. Fonte Il Sole 24 ore http://bit.ly/1KhArUD ix Fonte Affitto Assicurato http://bit.ly/1zXud2f x Fonte Mutui on line http://bit.ly/1zXujqE

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