Formação dos Preços de  Imóveis em Recife: umavisão a partir da Percepção       do Comprador        Odilon Saturnino     O...
Introdução           Aspectos Demográficos        2004             2009        11,7%                                   15,...
Introdução   2000                     2009  2020(Projeção)              Fonte: IBGE
Introdução             Crédito Imobiliário5045                                        474035                              ...
Objetivos Identificação de variáveis relevantes  para a formação de preços Descrição do perfil sociodemográfico Verific...
Perfil dos Entrevistados Clientes de Mercado   Renda acima de R$ 5.100,00   Não subsidiados pelo Programa “Minha  Casa,...
Referencial Teórico1) Evolução do Mercado Imobiliário   Brasileiro2) Mercado Imobiliário Local3) O Comportamento do Consum...
Referencial TeóricoVelocidade de Vendas
Referencial Teórico Teoria do Comportamento              do  Consumidor – Nova Abordagem   Lancaster (1966) Modelos de ...
Referencial Teórico Variáveis relevantes: Qualidade física, estrutura,  localização     e   vizinhança;      forma     fu...
Referencial Teórico Índice de Preços – Barra da Tijuca, RJ  (Rozembaum e Macedo-Soares, 2007) Formação do preço na RMSP ...
MetodologiaAmostra e EstratificaçãoMunicípio Previsto         Efetivo   Peso  Recife      252           271      0,9299  O...
Metodologia Análise Descritiva Análise Multivariada de Dados  Análise Fatorial  Análise de Regressão
Perfil SociodemográficoGênero             Estado CivilIdade               Renda
Perfil SociodemográficoEscolaridade                      Atividade                      Filhos
Perfil Sociodemográfico Preferência pelos Bairros   Bairros        Mobilidade  Casa Forte         15 Boa Viagem          1...
Perfil SociodemográficoRPA Pretendida      RPA Desejada
Perfil do ImóvelCondição do Imóvel   Tempo PretendidoIdade do Imóvel       Área do Imóvel
Recursos FinanceirosPlanejamento    Recursos Disponíveis         Forma de Pagamento
Recursos FinanceirosDescrição do Preço e Condições                                               Valor      Nº deEstatísti...
Recursos Financeiros    Preço               EntradaValor Financiado   Nº de Prestações
Recursos FinanceirosValor Mensal das Prestações
Análise dos Atributos Descrição da Localização       Supermercado/comércio       4,17                Trabalho           4...
Análise dos Atributos Descrição dos Atributos Internos         Vagas de garagem        4,32            Ser nascente      ...
Análise dos Atributos Descrição dos Aspectos Externos     Câmeras de circuito interno de tv   4,28      Sistema de combat...
Análise dos AtributosRenda Familiar e Atributos
Análise dos Atributos Pesos dos Fatores em Função dos  Municípios Desejados
Análise dos AtributosPesos dos Fatores em Função das RPA’s  Pretendidas           Desejadas
Análise dos AtributosBairros e Fatores       RPA’s e Fatores         Outros Fatores e RPA’s
Análise dos AtributosEstado CivilGênero
Análise dos AtributosEstágio da Obra  Natureza  do Imóvel
Análise dos Atributos Fatores e Preço
Formação do Preçoln p( z )    1  Vaga1   2  Suíte 4   3  Filho 4  4  Localizaçã o   5  Gás   6  Suíte ...
Formação do Preço 1 Vaga de garagem desvaloriza o preço Suíte é o aspecto mais importante na  valorização do espaço Gás...
Conclusões Embora o financiamento seja utilizado,  os clientes mostraram interesse por uma  quitação antecipada com o pro...
Conclusões Proximidade do trabalho se apresenta  como aspecto diferenciado de localização,  sendo relevante na escolha da...
Conclusões Quem é casado valoriza segurança,  espaço, proximidade de parentes e piso,  sendo este irrelevante na escolha ...
Conclusões Proposta para as construtoras em  lançamentos para as classes A e B no  Recife Expandido:  Imóveis com mais v...
Conclusões Proposta de política pública: desenvolver  as RPA’s 1 e 5, para que seja melhorada a  percepção do comprador d...
Referências   ANDERSSON, David Emanuel. Hotel Atributes and Hedonic Prices: An analysis of    internet-based transactions...
Referências   DANTAS, Rubens Alves; MAGALHAES, André Matos; VERGOLINO, José Raimundo de    Oliveira. Avaliação de Imóveis...
Referências   KIEL, Katherine A.; ZABEL, Jeffrey E. Evaluating the Usefulness of the American    Housing Survey for Creat...
Referências   ROZENBAUM, Sérgio; MACEDO-SOARES, T. Diana L. V. A. de. Proposta para    Construção de um Índice Local de P...
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Formação dos Preços de Imóveis em Recife_Dissertação_Odilon Saturnino

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Síntese de defesa da dissertação, apresentada no Anfiteatro do CCSA - UFPE em fevereiro de 2011.
Orientador: Pierre Lucena;
Examinador Externo: José Raimundo de Oliveira Vergolino;
Examinador Interno: Charles Carmona

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Formação dos Preços de Imóveis em Recife_Dissertação_Odilon Saturnino

  1. 1. Formação dos Preços de Imóveis em Recife: umavisão a partir da Percepção do Comprador Odilon Saturnino Orientador: Pierre Lucena
  2. 2. Introdução Aspectos Demográficos 2004 2009 11,7% 15,6% 30,8% 40,7%47,6% 53,6% Classes D e E Classe C Classes A e B Fonte: Instituto Ibope Inteligência (2010)
  3. 3. Introdução 2000 2009 2020(Projeção) Fonte: IBGE
  4. 4. Introdução Crédito Imobiliário5045 474035 3430 30 Financiamento CEF25 23 Financiamento20 18 tradicional15 15 1310 9 9 5 5 0 2005 2006 2007 2008 2009 Fonte: Instituto Ibope Inteligência (2010)
  5. 5. Objetivos Identificação de variáveis relevantes para a formação de preços Descrição do perfil sociodemográfico Verificação dos desequilíbrios entre decisões e desejos de compra
  6. 6. Perfil dos Entrevistados Clientes de Mercado  Renda acima de R$ 5.100,00  Não subsidiados pelo Programa “Minha Casa, Minha Vida”  Efetivos – Compraram imóveis nos últimos cinco anos  Potenciais – Comprarão em até dois anos
  7. 7. Referencial Teórico1) Evolução do Mercado Imobiliário Brasileiro2) Mercado Imobiliário Local3) O Comportamento do Consumidor de Imóveis4) Formação dos Preços de Imóveis5) Variáveis Microeconômicas
  8. 8. Referencial TeóricoVelocidade de Vendas
  9. 9. Referencial Teórico Teoria do Comportamento do Consumidor – Nova Abordagem  Lancaster (1966) Modelos de Preços Hedônicos  Rosen (1974) p( z )  p( z1 , z 2 ..., z n )
  10. 10. Referencial Teórico Variáveis relevantes: Qualidade física, estrutura, localização e vizinhança; forma funcional semilogarítmica (Whitte, Sumka e Erekson, 1979; Palmquist, 1984); Amenidades naturais e urbanas (Kanemoto, 1988); Dados transversais (Kim, 1992); Séries temporais; variáveis de luxo; variáveis dummy regionais (Leeuw, 1993); (Kiel e Zabel, 1997); Vendas Repetidas e Modelos Hedônicos (Clapp e Giaccotto, 1998); Atributos de hotel (Andersson, 2008) Mercado chinês (Hanink, Cromley e Ebenstein, 2010); facilidades de cozinha, piso e taxa de imigração.
  11. 11. Referencial Teórico Índice de Preços – Barra da Tijuca, RJ (Rozembaum e Macedo-Soares, 2007) Formação do preço na RMSP (Fávero, 2007) Modelo não linear em BH (Pelli Neto, 2004) Destaque ao aspecto vizinhança; distância aos pólos de influência; (Dantas, Magalhães e Vergolino, 2007) Variáveis macroeconômicas (Balarine, 1997; Arraes e Sousa Filho, 2008) Variáveis Microeconômicas (Hermann, 2003; Silva, 2006)
  12. 12. MetodologiaAmostra e EstratificaçãoMunicípio Previsto Efetivo Peso Recife 252 271 0,9299 Olinda 44 29 1,5172 Jaboatão 52 48 1,0833 Total 348 348 -
  13. 13. Metodologia Análise Descritiva Análise Multivariada de Dados  Análise Fatorial  Análise de Regressão
  14. 14. Perfil SociodemográficoGênero Estado CivilIdade Renda
  15. 15. Perfil SociodemográficoEscolaridade Atividade Filhos
  16. 16. Perfil Sociodemográfico Preferência pelos Bairros Bairros Mobilidade Casa Forte 15 Boa Viagem 14 Piedade 10 Madalena 7 Rosarinho 7 Graças -4 Ibura -4Campo Grande -5 Ipsep -5 Casa Caiada -10
  17. 17. Perfil SociodemográficoRPA Pretendida RPA Desejada
  18. 18. Perfil do ImóvelCondição do Imóvel Tempo PretendidoIdade do Imóvel Área do Imóvel
  19. 19. Recursos FinanceirosPlanejamento Recursos Disponíveis Forma de Pagamento
  20. 20. Recursos FinanceirosDescrição do Preço e Condições Valor Nº deEstatísticas Preço Entrada financiado prestações Abs. 340 220 230 229 Média 202.320,17 57.353,99 120.044,10 180,63 Mediana 169.382,20 40.000,00 100.000,00 180,00 Moda 100.000,00 50.000,00 100.000,00 300,00 Mínimo 36.000,00 3.500,00 12.000,00 8,00 Máximo 1.200.000,00 350.000,00 330.000,00 360,00 Soma 68.840.267,00 12.646.101,00 27.651.261,00 41.355,00
  21. 21. Recursos Financeiros Preço EntradaValor Financiado Nº de Prestações
  22. 22. Recursos FinanceirosValor Mensal das Prestações
  23. 23. Análise dos Atributos Descrição da Localização Supermercado/comércio 4,17 Trabalho 4,05 Farmácia 4,01 Parque e áreas verdes 3,93 Ter coleta seletiva 3,86 Shopping 3,34 Proximidade de parentes 3,26 Praia 3,19 Instituições religiosas 3,14 Vista para o mar 2,86
  24. 24. Análise dos Atributos Descrição dos Atributos Internos Vagas de garagem 4,32 Ser nascente 4,31 Área (m2) 4,24 Número de dormitórios 4,20 Existência de suíte 4,16 Andar do apartamento 3,60 Nº de elevadores 3,52 Dependência/empregada 3,43 Nº de aptos. por andar 3,38 Número de andares 3,29
  25. 25. Análise dos Atributos Descrição dos Aspectos Externos Câmeras de circuito interno de tv 4,28 Sistema de combate a incêndio 4,27 Guarita no Condomínio 4,15 Vizinhança 4,14 Cerca elétrica 3,93 Área de esportes 3,20 Brinquedoteca 3,18 Academia 2,95 Salão de jogos 2,90 Existência de sauna 2,50
  26. 26. Análise dos AtributosRenda Familiar e Atributos
  27. 27. Análise dos Atributos Pesos dos Fatores em Função dos Municípios Desejados
  28. 28. Análise dos AtributosPesos dos Fatores em Função das RPA’s Pretendidas Desejadas
  29. 29. Análise dos AtributosBairros e Fatores RPA’s e Fatores Outros Fatores e RPA’s
  30. 30. Análise dos AtributosEstado CivilGênero
  31. 31. Análise dos AtributosEstágio da Obra Natureza do Imóvel
  32. 32. Análise dos Atributos Fatores e Preço
  33. 33. Formação do Preçoln p( z )    1  Vaga1   2  Suíte 4   3  Filho 4  4  Localizaçã o   5  Gás   6  Suíte 3ln p( z )  12,178  0,457  V1  1,027  S 4  0,691 F4 0,128  Loc  0,231 Gás  0,566  S3
  34. 34. Formação do Preço 1 Vaga de garagem desvaloriza o preço Suíte é o aspecto mais importante na valorização do espaço Gás encanado valoriza o preço Localização (farmácia, supermercado e hospitais) desvaloriza o preço Ter filhos leva a uma predisposição de pagar mais pelo imóvel.
  35. 35. Conclusões Embora o financiamento seja utilizado, os clientes mostraram interesse por uma quitação antecipada com o propósito de nova compra posterior. Com base na média da importância atribuída, os atributos de segurança e localização foram os mais valorizados em detrimento dos elementos de lazer.
  36. 36. Conclusões Proximidade do trabalho se apresenta como aspecto diferenciado de localização, sendo relevante na escolha da residência. Por outro lado, proximidade de supermercados, farmácias e hospitais leva a uma desvalorização do preço, levando à conclusão de que a escolha pelos mesmos é em virtude de serem mais baratos.
  37. 37. Conclusões Quem é casado valoriza segurança, espaço, proximidade de parentes e piso, sendo este irrelevante na escolha regional. Desequilíbrio entre condição de compra (mais lazer) e desejo (mais segurança, conforto, espaço e estrutura interna).
  38. 38. Conclusões Proposta para as construtoras em lançamentos para as classes A e B no Recife Expandido:  Imóveis com mais vagas de garagem;  Que possuam gás encanado;  Com espaço suficiente para os filhos;  Distantes de supermercados, farmácias e hospitais.
  39. 39. Conclusões Proposta de política pública: desenvolver as RPA’s 1 e 5, para que seja melhorada a percepção do comprador das classes A e B em relação às referidas regiões, cujos aspectos mais valorizados não são percebidos mas mesmas.
  40. 40. Referências ANDERSSON, David Emanuel. Hotel Atributes and Hedonic Prices: An analysis of internet-based transactions in Singapore’s market for hotel rooms. The Annals of Regional Science. V. 44, nº 2, p. 229-240, 2010. ARRAES, Ronaldo A.; SOUSA FILHO, Edmar de. Externalidades e Formação de Preços do Mercado Imobiliário Urbano Brasileiro: Um estudo de caso. Revista de Economia Aplicada, São Paulo, v. 12, n. 2, p. 289-319, abr./jun. 2008. BALARINE, Oscar Fernando Osório. Contribuições Macroeconômicas ao Entendimento da Formação de Preços Habitacionais Locais. Revista da Associação Nacional de Tecnologia do Ambiente Construído, São Paulo, v. 1, n. 1, p. 19-24, 1997. CLAPP, John M.; GIACCOTTO, Carmelo. Price Indices Based on the Hedonic Repeat-Sales Method: Application to the housing market. Journal of Real Estate Finance and Economics. Vol. 16, nº 01, p. 5–26, 1998.
  41. 41. Referências DANTAS, Rubens Alves; MAGALHAES, André Matos; VERGOLINO, José Raimundo de Oliveira. Avaliação de Imóveis: a importância dos vizinhos no caso de Recife. Economia Aplicada [online]. 2007, vol.11, n.2, p. 231-251. FÁVERO, Luiz Paulo Lopes. Mercado Imobiliário: Técnicas de precificação e comercialização. 2 ed. São Paulo: Saint Paul Editora, 2007. HANINK, Dean M.; CROMLEY, Robert G.; EBENSTEIN, Avraham Y. Spatial Variation in the Determinants of House Prices and Apartment Rents In China. Journal of Real Estate Finance and Economics. Published online, 2010. HERMANN, Bruno Martins. Estimando o Preço Implícito de Amenidades Urbanas: Evidências para o Município de São Paulo. Dissertação (Mestrado) - Universidade de São Paulo - USP, São Paulo, 2003. KANEMOTO, Yoshitsugu. Hedonic Prices and the Benefits of Public Projects. Journal The Econometric Society. Vol. 56, nº 04, p. 981–989, 1988.
  42. 42. Referências KIEL, Katherine A.; ZABEL, Jeffrey E. Evaluating the Usefulness of the American Housing Survey for Creating House Price Indices. Journal of Real Estate Finance and Economics. Vol. 14, p. 189–202, 1997. KIM, Sunwoong. Hedonic Prices and Housing Demand. The Review of Economics and Statistics. Vol. 74, nº 03, p. 503–508, 1992. LEEUW, Frank de. A Price Index for New Multifamily Housing. Survey of Current Business. Vol. 73, p. 33–42, 1993. PALMQUIST, Raymond B. Estimating the Demand for the Characteristics of Housing. The Review of Economics and Statistics. Vol. 66, nº 03, p. 394–404, 1984. PELLI NETO, Antônio. Avaliação de Imóveis Urbanos com a Utilização de Sistemas Nebulosos (Redes Neuro-Fuzy) e Redes Neurais Artificiais. XXI Congresso Panamericano de Valuación. Cartagena, Colômbia, 2004.
  43. 43. Referências ROZENBAUM, Sérgio; MACEDO-SOARES, T. Diana L. V. A. de. Proposta para Construção de um Índice Local de Preços de Imóveis a partir dos Lançamentos Imobiliários de Condomínios Residenciais. Revista de Administração Pública [online]. Vol. 41, nº 6, p. 1069-1094, 2007. SILVA, Júlio José Lopes da. Fatores Condicionantes na Aquisição de Imóveis na Cidade do Recife. 2006. 99 f. v. 1. Dissertação (Mestrado) - Universidade Federal de Pernambuco, Recife, 2006.

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