巢運講堂

1. 扭曲的房市
蘇啟榮
信義房屋不動產企研室
1

2. 聯合報2013.06.01
2

3. 聯合報2013.06.04
3

4. 過 戶
誤解.1 時間遞延
4

5. 不計時間遞延，移轉能夠反映買氣變化?
5

6. 中國時報2015.10.02
6

7. 7

8. 1800 1800
200
400
1000
1200
1400
1600
1800
2000
2200
2400
上個月 本月
北市移轉數量變動模擬
公寓大樓 車位
2000
2200交易增一成?
誤解.2 建物多元
8

9. 區名 102 103 年增率
總計 80601 60416 -25%
五股區 1462 1578 8%
金山區 568 557 -2%
泰山區 1397 1197 -14%
永和區 2835 2401 -15%
三芝區 622 499 -20%
深坑區 374 296 -21%
新莊區 8161 6351 -22%
林口區 5270 4076 -23%
淡水區 9464 7317 -23%
板橋區 7441 5675 -24%
三重區 5843 4432 -24%
三峽區 2655 1984 -25%
八里區 1215 901 -26%
中和區 7997 5823 -27%
樹林區 2795 2025 -28%
蘆洲區 3024 2131 -30%
汐止區 6313 4421 -30%
土城區 3584 2474 -31%
鶯歌區 1098 741 -33%
新店區 7997 5024 -37%
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
五
股
區
金
山
區
泰
山
區
永
和
區
三
芝
區
深
坑
區
新
莊
區
林
口
區
淡
水
區
板
橋
區
三
重
區
三
峽
區
八
里
區
中
和
區
樹
林
區
蘆
洲
區
汐
止
區
土
城
區
鶯
歌
區
新
店
區
新北市各行政區103年買賣移轉變動率
五
股
區
金
山
區
9

10. 除了時間遞延，建物多元，移轉統計最扭曲的是…
10

11. 自由時報.2015.11.03
11

12. 區 名 9月 10月 增幅
新北市 3,223 3,862 20%
五股區 68 286 321%
金山區 24 42 75%
三重區 214 356 66%
三峽區 152 236 55%
鶯歌區 45 67 49%
三芝區 38 49 29%
永和區 118 151 28%
淡水區 306 387 26%
新北市2015年10月買賣移轉增幅
(顯著增加行政區) 五股移轉增加三倍
買氣爆發??
12

13. 買賣移轉 第一次登記
區 名 9月 10月 增幅 9月 10月
新北市 3,223 3,862 20% 1396 1937
五股區 68 286 321% 410 326
金山區 24 42 75% 2 1
三重區 214 356 66% 201 12
三峽區 152 236 55% 98 105
鶯歌區 45 67 49% 10 11
三芝區 38 49 29% 1 3
永和區 118 151 28% 13 15
淡水區 306 387 26% 23 814
新北市2015年10月買賣移轉增幅
(顯著增加行政區)
五股10月移轉爆增
預售交屋是主因
問題.1 包含預售交屋
13

14. 45.0
41.5
37.9 38.8
40.7
36.2
32.9
37.2
32.1
27.0
-
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
45.0
50.0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
27.7
24.2
22.5
28.0
31.6
26.8
22.6
26.1
20.5
16.0
17.4
17.2
15.4
10.8
9.1
9.4
10.2
11.1
11.6
11.0
到底台灣一年有多少房屋買賣交易?
14

15. 交易量有多大?
買氣是好是壞?
15

16. 16

17. 房價有什麼問題嗎?
17

18. 誤解.1 均價變動不一定代表漲跌
5 件
80萬/坪
3 件
80萬/坪
5件 60萬/坪 7件 60萬/坪
平均成交單價: 70萬/坪 平均成交單價: 66萬/坪
一坪跌四萬，跌5.7%??
18

19. 19
蘋果日報 20121221
單月/小範圍均價變動，通常是成交房屋組合變化

20. 房價漲跌，指數比較有參考性
20

21. 行情比較要注意什麼?
21

22. 22

23. 誤解.1 每坪單價高低，不一定代表貴或便宜
37.4萬/坪
44.0萬/坪
23

24. 問題.1 車位是房價統計最大的困擾
24

25. 車位400萬/個
約103萬/坪
25

26. 26

27. 主建物
陽
台
雨
遮
露台
社區公設(屋突，管理員室、機電室等)
當層公設
車位
主建物
雨
遮
當層公設
我國集合住宅登記面積示意圖
(包含主建、附屬、公設、車位)
陽
台
露台
社區公設
車位
日本集合住宅登記面積示意圖
(僅主建物)
產權登記“完整”，每坪單價缺乏參考性
27

28. 28

29. 問題.1 時間遞延比移轉更嚴重
29

30. 簽約 過戶 登錄 揭露
約1個月 30日內
最快2個半月，實際需5個月才夠完整
30

31. 中國時報.2014.05.17
3個月內的實價統計沒有參考性
31

32. 32

33. 問題.2 規範不清，預售交屋行情混亂
33

34. 問題.2
預售換約
更名不改價
規範不清，預售交屋行情混亂
34

35. 問題.3 租賃僅業者申報，住宅租金參考性低
今年三重區
住宅大樓租賃
只有6筆??
35

36. 2014年
第1季
2014年
第2季
2014年
第3季
2014年
第4季
平均租金
(Q1+Q2+Q3+Q4)
/4
萬華區 37090 32250 45887 39167 38599
南港區 32340 26950 25937 32380 29402
信義區 59331 58864 57155 56375 57931
松山區 50820 40591 41403 51429 46061
北投區 55101 55968 52582 61693 56336
文山區 23892 30452 27803 32805 28738
內湖區 35007 41462 39731 55701 42975
中正區 53274 45273 41768 41296 45403
中山區 46313 45926 43381 49642 46316
大安區 53355 64616 60005 63152 60282
大同區 42880 47658 40364 43850 43688
士林區 77482 69299 77824 68373 73245
平均租金
47240 46609 46153 49655 47415
臺北市主要地區房屋平均每宅月租金 （單位：元/月/宅）
問題.3 租賃僅業者申報，住宅租金參考性低
2015台灣地區房地產年鑑
36

37. 問題.3 預售申報彈性高，資料參考性低
去年到現在
三重區預售屋
只賣20戶??
37

38. 工商時報2014.05.28
38

39. 經濟日報 2014.09.04
空屋多就一定供過於求??
39

40. 合理房市資訊…
40

41. 真實 即時 全面
買賣移轉登記
須解決預售交屋，
還原市場真實規模
約遞延一個月
實價
登錄
買賣
1. 預售交屋案件
成交時間登錄
須明確規範
2. 嚴查作假，避
免淪為炒作工
具
嚴重遞延三個月以
上，建議併同產權
登記辦理
全面登錄但非全面
揭露
租賃
嚴查作假，避免淪
為炒作工具
僅仲介交易須登錄
預售 僅代銷個案需登錄
買賣移轉及實價登錄建議改善問題
41

42. 敬請指教
42