20170803 古蹟保存公保地與容積移轉-對外版

1. 容積移轉
是公共設施保留地問題的解方嗎？
公聽會

2. 議題一：公設保留地的解決方法之具體建議
 針對道路公保地進行專案通盤檢討
 道路公保地約佔公保地三成，但並不納入此次公設地專案通
檢中。
 道路用地多為已開闢未取得
 道路用地為主要的公保地容積移轉移出基地，約佔市場8-9成
 無法開闢的道路用地通常存在佔用、或過於陡峭等問題，需
要專案檢討調整
 透過專案通檢可以將道路公保地適當分類，區分為
 不適合開發且可以廢除
 需要透過都市更新開發已處理佔用問題、街廓內部使用道路
 已開闢完全未取得
 已開闢未完全取得

3. 公設保留地的解決方法之具體建議
 以受益者付費、使用者付費概念，納入現有制度
 納入都市更新容積獎勵必要與優先項目：取得基地與毗鄰道
路公保地、或將同一行政區中道路公保地數量與金額轉換為
容積獎勵代金
 提高一定比例地價稅，並專款專用於取得道路公保地，去年
調整地價稅30%，臺北市增加50億元稅收
 將停車基金一定比例作為取得道路公保地：道路用地經常作
為路邊停車場，停車費率偏低
善用市場力量：將都更容獎與容積移轉結合
從過去10年，六都對容積移轉有很大需求
申請都更容獎必須搭配容積移轉，已保證可以取得
容積移轉代金

4. 議題二：容積移入與移出規定之建議
移入基地規範以維持環境品質為基礎：建議由
中央政府決定項目
 最小面臨路寬：8米以上
 最小移入基地面積：1000Ｍ2以上
 區位：TOD(建議以步行500公尺為範圍）優先
 整體開發地區移入上限：大內科塞車就是過度集中容移
 都市設計審議：超過20%（非都更的容積獎勵）就要都市
設計審查、或只要同時申請容獎與容移
 限制移轉範圍：以同一主計、同一行政區為移轉範圍
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5. 容積移入與移出規定之建議
 移出基地規範以能有效開闢為原則：建議由中央政
府決定
 需要完整產權為基本規定
 最好是以能完整開闢之路段為優先或可以給予較高移入比例
 中央對地方授權限制：只能更嚴不能更鬆、且需要
透過都計或都設委員會同意
 政策優先順序應適合由中央決定：古蹟容移、都市
計畫容積移轉、都市更新容移、水利地容移的法令
均為中央法令，因此應由中央決定優先順序
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6. 6
議題三：公保地換算容積公式調整建議
 移出基地以公告現值為計算基礎
 不同時期地主取得價格不同
 比照周邊可發展分區土地估算公保地價值不合理：
無容積、稅賦減免、實際交易行情與可發展分區差
異甚大
 移入基地透過三家估價師估價
 公平性：取得容積量以實際興建樓地板面積之市價
估算
 維持市場誘因：考量必要興建成本與利潤率