1 - Stefan Le Carrou (Sonadev) & Pierre Ledoux (Vendredi Architecture) Le Guérandais

1. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
- Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
Opération Le Guérandais
Pierre LEDOUX Vendredi Architecture
Stefan LE CARROU SONADEV

2. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
L’OBJECTIF GLOBAL
Attirer en centre-ville une population à revenus intermédiaires,
jeune et familiale : confort thermiques thermiques,
acoustiques, niveau d’équipement des logements,
distributions et accès, stationnement.
LE CONTEXTE OPÉRATIONNEL
• Une CONCESSION D’AMENAGEMENT confiée à la SPL
SONADEV par la CARENE
• d’une durée de 10 ANS
• Portant sur l’ACQUISITION, la REHABILITATION et la
REMISE SUR LE MARCHE d’immeubles en monopropriété.
• Un objectif de 15 IMMEUBLES rénovés et recommercialisés
sur 10 ans

3. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
LES CONTRAINTES TECHNIQUES ET FINANCIERES
• Un marché relativement atone dans un contexte de paupérisation du centre-ville
• Un patrimoine bâti déqualifié en termes de qualité d’usage, de confort acoustique et thermique,
nécessitant un fort niveau d’intervention
LE CADRE ECONOMIQUE D’INTERVENTION
• Un prix d’achat des bien à rénover plafonné à de 750 € HT/m²
• Un ratio de 900 € HT de travaux de rénovation permettant d’atteindre un prix de sortie :
• De 1800€ TTC/m² SHAB en accession abordable/sociale
• De 2300€ TTC/m² SHAB en accession/locatif privé
• Portant sur l’ACQUISITION, la REHABILITATION/EXTENSION et la REMISE SUR LE MARCHE
d’immeubles en monopropriété.
• Un objectif de 15 IMMEUBLES rénovés et recommercialisés sur 10 ans

4. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
LES ACTIONS OPERATIONNNELLES INNOVANTES
• Un accompagnement de la SPL en phase conception et réalisation par 3 AMOs :
• Un AMO ACOUSTICIEN
• Diagnostic acoustique
• Préconisation de solutions techniques pour une mise aux normes des immeubles
• Vérification en phase chantier de la bonne exécution des travaux liés à l’acoustique.
• Un AMO THERMICIEN
• Réalisation d’une STD par bâtiment (Simulation Thermique Dynamique)
• Préconisation de solutions techniques de rénovation thermiques
• Suivi des performances énergétiques réelles du bâtiment rénové jusqu’en n+2
• Un AMO COUT GLOBAL
• Réalisation d’une ACV (Analyse de Cycle de Vie) >> COUT GLOBAL ENVIRONNEMENTAL
• Approche en COUT GLOBAL FINANCIER : investissement, maintenance, renouvellement.

5. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
- Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
CADRE RÉGLEMENTAIRE
Accessibilité : budget travaux plafonné à
627.000€ pour éviter la mise aux normes de
l’ensemble du bâtiment (article R111-18-9)
Sismique : ne pas réaliser plus de 30% de SDP
supplémentaires pour éviter la mise aux normes
parasismiques de l’ensemble (bâtiment de catégorie
d’importance II en zone de sismicité 3)
(dans l’hypothèse d’une surélévation)
> RÉDUIRE LES CONTRAINTES
Thermique :
-amélioration des performances de l’immeuble
-existant : « RT élément par élément »
-surélévation : RT 2012
-niveaux d’exigences pour aides financières?
Acoustique :
-Pas d’exigence réglementaire pour l’existant mais
sujet incontournable pour le confort des habitants
-Surélévation : contraintes du neuf
> TROUVER UN POINT D’ÉQUILIBRE
ENTRE PERFORMANCES ACOUSTIQUES,
THERMIQUES ET ÉCONOMIE DE PROJET
UNE PREMIERE EXPERIENCE – LE GUERANDAIS

6. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
DIAGNOSTIC AVEC
3 SCÉNARIOS D’INTERVENTION
Scénario avec surélévation retenu :
- Equilibre budgétaire de la réhabilitation facilité
par la vente des m² neufs
- Possibilité de créer une offre singulière et très
qualitative avec des « maisons sur le toit », avec
grandes terrasses et vues dégagées
- Démonstration des capacités de transformation
et de renouvellement du bâti existant

7. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
PREMIÈRE RÉPONSE AUX
CONTRAINTES :
PROPOSER UNE OFFRE D’HABITAT
INNOVANTE ET ATTRACTIVE, ADAPTÉE
À LA DEMANDE SOCIALE
-référence à l’imaginaire de la maison de famille avec la
création de duplex et de “maisons sur le toit”;
-prolongements extérieurs pour tous les logements, quelle
que soit leur taille, avec le maintien des loggias existantes et
la création de nouvelles terrasses côté cour et côté rue ;
- rapport quotidien à la nature avec la plantations
d’arbustes en pots et de plantes grimpantes sur les terrasses
et loggias ;
- lumière naturelle généreuse avec le maintien des baies et
persiennes existantes, et la création de grandes surfaces
vitrées dans les logements neufs ;
- vues dégagées sur les toits et l’horizon pour les maisons en
surélévation

8. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques

9. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
SURÉLÉVATION EN OSSATURE BOIS - Structure légère (minimise contraintes parasismiques)
- Chantier rapide et propre grâce à la préfabrication
- Matériau renouvelable
> Système constructif d’avenir pour le renouvellement
urbain et la densification
Contexte des copropriétés :
Ce principe de maisons sur le toit permet de rendre
indépendants ces logements par rapport à ceux existants,
autorisant un chantier en site occupé.

10. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
ASSURER UN BON CONFORT
THERMIQUE ET ACOUSTIQUE TOUT
EN RESTANT DANS UNE ENVELOPPE
BUDGÉTAIRE RÉDUITE :
UNE QUESTION D’ÉQUILIBRE
- bonne isolation acoustique : les nuisances sonores étant le
premier sujet de plainte des habitants des immeubles du
centre-ville de Saint-Nazaire ;
- bonne isolation thermique et systèmes performants pour
limiter les dépenses énergétiques : impératif écologique et
préoccupation croissante des français.
+Système de suivi des consommations
Rénovation
Principe d’isolation par l’intérieur, plus opportune que l’ITE:
• Pas de contraintes quant au patrimoine
• « boites isolées » de manière continue, en intérieur :
compense les défauts de jonction cloison/murs en façade
(transmissions internes)
• Type d’isolant PSE db : polystyrène élastifié épais
(souplesse du panneau), bon en acoustique et thermique
• Sols : sol souple PVC (compromis acoustique /
économique)
Surélévation ossature bois
Principe constructif peu performant pour l’acoustique :
quelles compensations?
• En planchers, pas possible de faire des chapes humides
(surcharges) : mise en œuvre de complexes avec chape
sèche, plusieurs ba13.
• Désolidarisation des éléments : double MOB, escaliers…

11. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
SYNTHESE – LES ELEMENTS D’INNOVATION
> d'abord dans la réflexion sur ce que doit constituer le logement aujourd'hui, pour qu’il redevienne attractif
> les réponses aux dimensions techniques découlent de ce préalable, dans un travail de synthèse entre les différentes
composantes (rôle de l’architecte dans son équipe de maîtrise d’œuvre)
 Une intervention technique globale pensée à l’échelle du bâtiment.
 Un accompagnement du maître d’ouvrage par des AMO Acousticien / thermique /coût global environnemental
 Un recours aux marchés à bons de commande pour certains lots techniques reproductibles.
 Un suivi des performances thermiques dans le temps

12. - Atelier 4 -
L’innovation, une réponse
aux contraintes techniques
LE PATRIMOINE IMMOBILIER DES ANNÉES 50-70
Colloque national – 6 & 7 octobre 2015 à Saint-Nazaire
Présidence NOVABUILD
Pierre-Yves LEGRAND
Emilie BOUCHEZ
Intervenants
Pierre LEDOUX Vendredi Architecture
Stefan LE CARROU SONADEV
Christel JORAND Brest métropole
Constance LANCELLE CEREMA
Julien FOUIN Bouygues Bâtiment
Teddy POIZAT IDEFIA