Apelação Cível n. 2011.035269-7, de Porto Belo
Relator: Des. Sérgio Izidoro Heil
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DEMAN...
Florianópolis, 30 de outubro de 2014.
Sérgio Izidoro Heil
PRESIDENTE E RELATOR
Gabinete Des. Sérgio Izidoro Heil
RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação cível interposto por LCN
Construtora e Incorporadora Ltda. e outro em face de se...
não se revela razoável a aplicação de multa, muito menos no patamar eleito pela
sentença.
Concluiu com pedido de proviment...
incorporação em futuros empreendimentos, a consolidação da multa aplicada em
razão da obrigação de fazer e, por fim, a fix...
da Lei n. 7.347/85:
Art. 11. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de
fazer ou não fazer, o juiz determi...
326/328, conforme argumentado nas razões recursais. Diversamente, leitura da
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Construtora de Porto Belo é multada por vender imóvel sem registro de incorporação

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O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) confirmou, em segundo grau, a sentença proferida para LCN Construtora e Incorporadora Ltda, em Porto Belo. A empresa foi condenada a pagar multa por ter vendido imóveis sem o registro de incorporação. O Ministério Público de Santa Catarina (MPSC) ajuizou ação civil pública e chegou a fazer um acordo com a construtora, que regularizou os imóveis, mas questionou, judicialmente, a multa. Inicialmente, o valor era de R$6 milhões, mas, com os bens regularizados, a multa baixou para R$100 mil.

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Construtora de Porto Belo é multada por vender imóvel sem registro de incorporação

  1. 1. Apelação Cível n. 2011.035269-7, de Porto Belo Relator: Des. Sérgio Izidoro Heil APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DEMANDA PROPOSTA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO EM VIRTUDE, ESPECIALMENTE, DA FALTA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ESCRITURAÇÃO DAS UNIDADES INDIVIDUAIS AOS ADQUIRENTES POR FORÇA DE ACORDO ENTRE AS PARTES NO CURSO DO PROCESSO. CONTINUAÇÃO DO FEITO APENAS PARA ANÁLISE DOS DEMAIS PEDIDOS. PRETENSÃO DE OBRIGAR A CONSTRUTORA RÉ A PROCEDER A INCORPORAÇÃO DE FUTUROS EMPREENDIMENTOS. INVIABILIDADE DE MODIFICAÇÃO DESTE TÓPICO. IMPOSIÇÃO LEGAL. ASTREINTE FIXADA PARA INOBSERVÂNCIA DE MEDIDA LIMINAR. INCIDÊNCIA. REVOGAÇÃO IMPOSSÍVEL. NECESSIDADE DE RESGUARDO DAS DETERMINAÇÕES JUDICIAIS. VALOR, ADEMAIS, DRASTICAMENTE REDUZIDO EM SENTENÇA. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE DESPESAS ASSUMIDAS PELOS COMPRADORES. LIMITAÇÃO, PELA SENTENÇA, AOS GASTOS COM REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL. ORDEM QUE NÃO ABRANGE OS GASTOS COM OBRAS EFETIVADAS NO BEM. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2011.035269-7, da comarca de Porto Belo (2ª Vara), em que é apelante LCN Construtora e Incorporadora Ltda e outro, e apelado Ministério Público do Estado de Santa Catarina: A Quinta Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas legais. Participaram do julgamento, realizado nesta data, os Exmos. Srs. Des. Henry Petry Junior e Odson Cardoso Filho. Funcionou pela Procuradoria- Geral de Justiça o Exmo. Dr. Sandro José Neis.
  2. 2. Florianópolis, 30 de outubro de 2014. Sérgio Izidoro Heil PRESIDENTE E RELATOR Gabinete Des. Sérgio Izidoro Heil
  3. 3. RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação cível interposto por LCN Construtora e Incorporadora Ltda. e outro em face de sentença que, nos autos ação civil pública n. 139.06.000261-9, movida pelo representante do Ministério Público junto à comarca de origem, assim decidiu: Ante o exposto, convalido em parte a liminar deferida às fls. 236/244 e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na presente demanda para CONDENAR os réus LCN Construtora e Incorporadora Ltda. e Loreno Domingos Cordeiro Neto: a) à observância da obrigação de fazer, determinando que cumpram rigorosamente, doravante, as normas da Lei nº 4.591/64 e do Código de Defesa do Consumidor, passando a incluir em todas as publicidades, assim entendidos os anúncios em qualquer meio de comunicação, os impressos, as publicações, as propostas, os contratos preliminares ou definitivos, os outdoors, as placas de identificação, situadas na obra ou não, relativas aos seus empreendimentos, o número do registro de incorporação no Cartório competente; b) ao pagamento de multa (astreinte), a qual reduzo para R$ 100.000,00 (cem Mil Reais), com fundamento no art. 461, § 6º, do Código de Processo Civil, cujo valor deverá ser destinado ao Fundo Estadual de Reconstituição de Bens Lesados (artigo 13 da Lei nº 7.347/85); c) ao pagamento de indenização aos consumidores lesados, de forma individual ou pelo condomínio, em valor a ser apurado em sede de liquidação de sentença, mediante comprovação dos gastos suportados, os quais deveriam ter sido adimplidos pelos réus. Arcam os réus, ainda, com o pagamento de 50% das custas processuais. Sem honorários (fls. 525/533). Em suas razões recursais, sustentou a apelante, em síntese, que: já encerrou suas atividades, de modo que não mais possui condições de arcar com a obrigação de incorporação do imóvel; a celeuma decorria da necessidade de se obter a individualização das unidades habitacionais, o que foi feito nos idos de 2009, por obra da apelante; as supostas abusividades dos contratos não se verificam de forma concreta, tendo-se em vista que os apartamentos já foram entregues, com o consequente cumprimento integral da obrigação contratual; as obras efetivadas pelos condôminos são estranhas ao contrato firmado entre as partes, não cabendo a condenação da recorrente a seu pagamento, ainda mais quando ausentes provas dos dispêndios alegados; diante da situação dos autos, Gabinete Des. Sérgio Izidoro Heil
  4. 4. não se revela razoável a aplicação de multa, muito menos no patamar eleito pela sentença. Concluiu com pedido de provimento do apelo (fls. 554/561). Contrarrazões às fls. 566/570. Pela d. Procuradoria-Geral de Justiça, lavrou parecer a Exma. Sra. Procuradora de Justiça Hercília Regina Lemke, opinando pelo conhecimento e desprovimento da irresignação (fls. 620/631). VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo à análise de suas razões de mérito. O representante ministerial junto à comarca de origem tomou conhecimento de que a ora apelante estava vendendo o empreendimento Costa do Sauípe, de sua construção, sem o devido registro da incorporação, medida indispensável, na forma do artigo 32 da Lei 4.591/64. Diante de tal realidade, pretendeu uma série de medidas, todas voltadas à regularização do empreendimento e à proibição de que a demandada continuasse a incidir na mesma ilegalidade, inclusive em relação a futuras obras que viesse a realizar. No curso do processo, o representante ministerial, a construtora e também os condôminos chegaram a acordo, pelo qual se obteve a regularização do empreendimento junto ao cartório do registro de imóveis competente (decisão de fl. 407). Os adquirentes das unidades individuais, assim, puderam escriturar em seus respectivos nomes os bens adquiridos, tendo-se em vista que o empreendimento já se encontrava concluído. Com isso, parte do objeto da demanda já foi implementado, porquanto o registro da incorporação, necessário à comercialização das unidades, não mais se afigurava indispensável na situação, dado que todos os apartamentos já haviam sido vendidos. Diante disto, o juízo se limitou a analisar outras pretensões trazidas na inicial, relacionadas com a obrigação de realizar a Gabinete Des. Sérgio Izidoro Heil
  5. 5. incorporação em futuros empreendimentos, a consolidação da multa aplicada em razão da obrigação de fazer e, por fim, a fixação de indenização para os consumidores lesados, todas deferidas pela sentença. Diante desta realidade, a construtora demandada pretende a reversão da decisão, com a consequente improcedência dos pedidos de mérito acolhidos. Razão, porém, não lhe assiste. No tocante à ordem de obrigação de incorporação, veja-se que o decisum determinou sua observância para o futuro, para empreendimentos vindouros, tanto que usou o termo "doravante" no item "a" do dispositivo. Não se trata, portanto, de efetivar a incorporação para o condomínio Costa do Sauípe, como erroneamente interpretado pelos apelantes, de modo a ser totalmente irrelevante o fato de a construtora ré não mais poder cumprir com tal obrigação. Ademais, a imposição em questão advém dos próprios termos da lei, de sorte que não pode o Judiciário eximir qualquer cidadão da obrigação de cumpri-la, dada a inexistência de autorização legal para tanto. Tanto assim que a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, Decreto-Lei n. 4.657/42, estabelece, em seu artigo 6º, que "a lei em vigor terá efeito imediato e geral". Neste sentido, o STJ já decidiu: AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS. ARTIGO 32 DA LEI N. 4.591/1964. DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA. 1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei. Precedentes (...) (AgRg no REsp 334.838/AM, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 18.5.2010). No ponto, portanto, o apelo não merece acolhimento. Em relação à pretensão de exclusão da multa aplicada, deve-se ponderar que, em sede liminar, o juízo a quo fixou obrigação de fazer à firma ré. A fim de fazer valer a ordem, cominou astreinte, consoante permitido pelo artigo 11 Gabinete Des. Sérgio Izidoro Heil
  6. 6. da Lei n. 7.347/85: Art. 11. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz determinará o cumprimento da prestação da atividade devida ou a cessação da atividade nociva, sob pena de execução específica, ou de cominação de multa diária, se esta for suficiente ou compatível, independentemente de requerimento do autor. Neste norte, o seguinte julgado do STJ: Quando o juiz fixa multa em caso de descumprimento de determinada obrigação de fazer, o que se tem em mente é que a sua imposição sirva como meio coativo para o cumprimento da obrigação a fim de que a parte adversa obtenha efetivamente a tutela jurisdicional pretendida (AgRg no Ag 1323400/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23.10.2012). Mesmo fixada a multa cominatória para o caso de descumprimento, a parte demandada deixou de conferir o adequado cumprimento à obrigação judicial, o que rende ensejo à aplicação da penalidade. Veja-se que, segundo cômputo efetuado pela sentença, o valor original da multa deveria ser da ordem de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), tamanha a inércia da parte ré. Ainda assim, reduziu-se o importe para apenas R$ 100.000,00 (cem mil reais), levando-se em consideração a posterior regularização da situação. Indubitavelmente, porém, não se pode excluir a multa imposta. Fazê-lo equivaleria a estimular o descumprimento de ordens judiciais, tornando inócua a imposição de astreintes e, por consequência, das próprias obrigações de fazer. Ademais, deve-se ponderar que, na primeira tentativa de acordo entre a promotoria, os adquirentes da unidades individuais e a construtora, esta concordou em arcar com multa no exato importe fixado pela sentença (fl. 351). Vê-se, portanto, que a própria demandada enxergava como correta sua penalização, o que somente corrobora o ato decisório ora atacado. No ponto, portanto, o apelo não merece acolhimento. Finalmente, no que tange à obrigação de indenização dos condôminos (item "c" da decisão), veja-se que a sentença em nenhum momento obrigou a construtora a arcar com os custos das obras descritas na petição de fls. Gabinete Des. Sérgio Izidoro Heil
  7. 7. 326/328, conforme argumentado nas razões recursais. Diversamente, leitura da fundamentação do pronunciamento atacado revela que tal pagamento deve se restringir aos gastos com documentação. A respeito, colhe-se da deliberação: Naquela oportunidade, os consumidores lesados deverão apresentar quais os valores gastos em decorrencia das irregularidades praticadas peloŝ requeridos, já que era incumbencia deles entregar a obra com̂ toda a documentaca̧ ̃o regularizada e legalizada (grifei). Ademais, veja-se que todo o imbróglio teve origem em problemas relacionados com a falta de regularização documental do empreendimento – causa de pedir da ação. Deste modo, estando a sentença adstrita à pretensão inicial, não poderia o ato judicial conceder reparação por prejuízos alegados somente no curso do processo. Assim, não há que se falar em provimento do recurso para excluir da obrigação de indenização valores referentes às obras feitas pelos condôminos. Ante o exposto, vota-se no sentido de conhecer do recurso e negar- lhe provimento. Gabinete Des. Sérgio Izidoro Heil

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