Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank, 9 điểm.docx

Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank, 9 điểm.docx
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG ---o0o--- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM MARITIME BANK – CHI NHÁNH HÀ NỘI SINH VIÊN THỰC HIỆN MÃ SINH VIÊN CHUYÊN NGÀNH : NGUYỄN THỊ ÁNH HỒNG : A16766 :TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG HÀ NỘI
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân số cao, hiện nay dân số Việt Nam đạt khoảng 90 triệu người, mật độ dân số là gần 280 người/km2 cao gấp 6-7 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhập không ngừng được cải thiện. Tương ứng với đó là tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lên nhanh chóng, ước tính đạt mức 45% vào năm 2020. Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép lớn về nhà ở. Cả nước hiện tại có khoảng 1,5 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800 nghìn công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Trong đó có khoảng 330 nghìn người có khó khăn về nhà ở cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở. Tại Hà Nội có một số dự án với tổng số 1564 căn hộ với mức vốn đầu tư 50 tỷ đồng thì đến nay mới hoàn thành 168 căn, bố trí cho 1700 công nhân thuê. Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết từ năm 2003 đến nay toàn thành phố mới giải quyết được 2.780 căn hộ và nền nhà ở xã hội trong khi đó nhu cầu nhà xã hội đến 25.000 căn. Tình hình xây dựng nhà ở xã hội cho cán bộ công nhân viên, nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định cư đều lâm vào tình trạng cung không đáp ứng nổi cầu, hiện thành phố có khoảng 11.000 cán bộ có nhu cầu bức xúc về nhà ở. Mặc dù hiện nay thị trường bất động sản đang trong giai đoạn “đóng băng”, tuy nhiên nhu cầu về nhà của người dân vẫn rất lớn. Để có một ngôi nhà mua bằng vốn tích cóp của mình với nhiều gia đình công nhân viên chức và nhiều cặp vợ chồng trẻ thì đây vẫn là một giấc mơ xa vời. Và có một ngôi nhà của riêng mình đối với người sống tại các thành phố lớn là một bài toán khá nan giải. Hiện nay phần lớn các giao dịch về bất động sản đang bị chững lại. Nắm bắt được nhu cầu về nhà ở của người dân, trong thời gian gần đây có rất nhiều NHTM mở gói dịch vụ cho vay mua nhà, đây là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua được nhà ở cho bản thân và gia đình mình. Hoạt động cho vay mua nhà là một lĩnh vực khá mới mẻ nhưng cũng đầy tiềm năng, đầy triển vọng đối với các NHTM, đem lại cho các NHTM nhiều lợi ích. Tuy nhiên hoạt động này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Tại NH Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội thì trong thời gian qua mảng cho vay mua nhà đã được ngân hàng quan tâm và phát triển. Tuy nhiên kết quả đạt được vẫn chưa xứng với tiềm năng nhu cầu của người dân sống ở thành phố Hà Nội. Qua tìm hiểu thực tế và qua một thời gian thực tập tại NH Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội, em đã nhận thấy được tiềm năng cũng như tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà. Vì vậy em đã quyết định chọn đề tài:
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Thang Long University Library
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục đích nghiên cứu Khoá luận của em được nghiên cứu nhằm mục đích: Thứ nhất, tìm hiểu và phân tích hoạt động kết quả kinh doanh của ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội Thứ hai, phân tích chi tiết về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội Thứ ba, đề ra những giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu: hoạt động mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động mở rộng cho vay mua nhà của Ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Các phương pháp được sử dụng để nghiên cứu bao gồm: -Thu thập số liệu các báo cáo tài chính, báo cáo chi tiết về hoạt động cho vay mua nhà, báo cáo chi tiết của hoạt động tín dụng của ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội. - Phân tích số liệu và đánh giá số liệu tuyệt đối và số liệu tương đối của các số liệu đã thu thập được. Từ đó rút ra nhận xét về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội cũng như các hoạt động khác của ngân hàng có liên quan. - Phương pháp sử dụng: Thống kê, diễn giải, quy nạp, tổng hợp. 2. Kết cấu đề tài gồm 3 chƣơng Kết cầu của luận văn ngoài Lời mở đầu và Kết luận được chia thành 3 chương : Chƣơng 1: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng thƣơng mại Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà của NH Maritime Bank chi nhánh Hà Nội Chƣơng 3: Giải pháp phát trển và mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội Mặc dù đã rất cố gắng nhưng trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu và phân tích của em không tránh khỏi sai sót, em rất mong được sự góp ý và thông cảm của các
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 thầy cô. Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các bác, các anh, các chị nhân viên trong ngân hàng, và cô giáo Thạc sỹ Nguyễn Thị Tuyết, cùng các thầy cô trong khoa Kinh tế - Quản lý của trường Đại học Thăng Long đã giúp em hoàn thành đề tài của mình. Sinh Viên Nguyễn Thị Ánh Hồng
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................... CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ..................................................................................................1 1.1 Khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại................................................................1 1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại.............................................................1 1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế....................................1 1.1.3 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại.........................................2 1.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà ...............................................................................5 1.2.1 Tổng quát về nghiệp vụ cho vay mua nhà......................................................5 1.3 Mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng thƣơng mại..................................11 1.3.1 Khái niệm mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM.........................................11 1.3.2 Một số chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà tại NHTM ...................................................................................................................12 1.4 Các nhân tố ảnh hƣởng tới hoạt động cho vay mua nhà...............................16 1.4.1 Nhân tố khách quan......................................................................................16 1.4.2 Nhân tố chủ quan..........................................................................................18 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH HÀ NỘI ...................................................21 2.1 Tổng quan về NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội.............................21 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội21 2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức ....................................................................................22 2.2 Thực trạng hoạt động kinh doanh của NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội...........................................................................................................................24 2.2.1 Hoạt động huy động vốn ..............................................................................24 2.2.2. Hoạt động sử dụng vốn (chủ yếu là hoạt động cho vay).............................27 2.3 Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại NH Maritime bank – chi nhánh Hà Nội...........................................................................................................................29 2.3.1 Cơ sở pháp lý của cho vay mua nhà.............................................................29 2.3.2 Quy chế cho vay mua nhà của Maritime bank.............................................31 2.3.3 Hình thức cấp tín dụng .................................................................................32 2.3.4 Quy trình cho vay mua nhà tại NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội .33 2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà tại Marime bank – chi nhánh Hà Nội....................................................................................................................35 2.3.6 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà ...................................................38 2.3.7 Chỉ tiêu phản ánh chất lượng cho vay mua nhà ...........................................39
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 2.3 Đánh giá kết quả hoạt động cho vay mua nhà của NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội.........................................................................................................45 2.3.1 Kết quả đạt được...........................................................................................45 2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân...............................................................................47 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH LÁNG HẠ................................................51 3.1 Dự đoán về tình hình bất động sản trong tƣơng lai và nhu cầu của tiêu dùng về cho vay mua nhà...........................................................................................51 3.2 Định hƣớng phát triển cho vay mua nhà tại NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội ...............................................................................................................52 3.3 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà của ngân hàng ....................................53 3.3.1 Ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà Nội cần chú trọng đánh giá nhu cầu của người tiêu dùng đặc biệt là nhu cầu mua nhà trong thời gian tới ...................53 3.3.2. Các giải pháp cơ chế, chính sách cho vay...................................................54 3.3.3 Các giải pháp về quản trị điều hành .............................................................55 3.3.4 Các giải pháp về nguồn vốn .........................................................................56 3.3.5 Các giải pháp về sản phẩm...........................................................................57 3.3.6 Mở rộng quan hệ với các đơn vị có quan hệ với ngân hàng ........................58 3.3.7 Đẩy mạnh công tác Marketing ngân hàng....................................................58 3.3.8 Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp của nhân viên ngân hàng.....................................................60 3.3.9 Hiện đại hoá công nghệ ngân hàng .............................................................61 3.3.10 Giải pháp phòng ngừa rủi ro......................................................................62 3.4. Một số kiến nghị với Ngân hàng nhà nƣớc và với chính phủ ......................64 3.4.1 Cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai.........................................................64 3.4.2 Một số biện pháp quản lý vĩ mô của chính phủ và ngân hàng nhà nước .....64 3.4.3 Ban hành các văn bản tháo gỡ để thị trường bất động sản thoát khỏi tình trạng “đóng băng”..................................................................................................65 3.4.4 Cần đẩy nhanh tốc độ cấp “Sổ đỏ”...............................................................65 3.5 Kiến nghị đối với Ngân hàng nhà nƣớc.....................................................66 3.6 Một số kiến nghị đối với Ngân hàng Maritime bank.....................................67 KẾT LUẬN........................................................................................................................
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 DANH MỤC VIẾT TẮT Kí hiệu viết tắt NHTM NHNN NH NHTW KT FDI BĐS TCTD NHTG TCTC TMCP HĐQT ĐHĐCĐ TCKT TGDC VND CVMN QĐ TSĐB Tên đầy đủ Ngân hàng thương mại Ngân hàng nhà nước Ngân hàng Ngân hàng trung ương Kinh tế Vốn đầu tư ngước ngoài Bất động sản Tổ chức tín dụng Ngân hàng thế giới Tổ chức tín dụng Thương mại cổ phần Hội đồng quản trị Đại hội đồng cổ đông Tổ chức kinh tế Tiền gửi dân cư Việt Nam đồng Cho vay mua nhà Quyết định Tài sản đảm bảo
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 DANH MỤC CÁC KIỂU, HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, CÔNG THỨC Sơ đồ 2.1 : Cơ cấu tổ chức ngân hàng Maritime Bank..................................................... 22 Bảng 2.1 : Tình hình huy động vốn của ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012............................................................................................. 24 Bảng 2.2: Hoạt động sử dụng vốn của ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012............................................................................................. 27 Bảng 2.3 :Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012......................................................................... 35 Bảng 2.4: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012.................................................................................... 38 Bảng 2.5: Tình hình nợ xấu mua và nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 ........................ 39 Bảng 2.6: Doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime bank - chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012................................................................. 41 Bảng 2.7: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà theo đối tượng của NH Maritime Bank Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 .................................................................. 43 Biểu đồ 2.1: Mức tăng trưởng vốn của ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012.............................................................................................25 Biểu đồ 2.2: Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012......................................................................... 35 Biểu đồ 2.3: Sự thay đổi tỉ trọng dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012................................................... 38 Biểu đồ 2.4: Tỉ lệ nợ xấu và nợ quá hạn của ngân hàng Maritime bank – chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012.................................................................................... 40 Biểu đồ 2.5: Tình hình thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 .......................................................... 42 Biểu đồ 2.6: Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà theo đối tượng của NH Maritime Bank Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 .................................................................. 43
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại 1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại Trên thế giới đã có rất nhiều định nghĩa về NHTM với những cách nhìn nhận khác nhau, chẳng hạn như: - Ở Mỹ: NHTM là một công ty kinh doanh chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành dịch vụ tài chính. - Ở Pháp: NHTM là những xí nghiệp thường xuyên nhận của công chúng dưới hình thức gửi tiền hay hình thức khác và họ dùng vào nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính. - Ở Ấn Độ: NHTM là cơ sở xác nhận các khoản tiền gửi để cho vay, tài trợ đầu tư. - Ở Việt Nam (theo Luật NHNN và các Luật các tổ chức tín dụng): NHTM là một loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác liên quan. Trong đó hoạt động ngân hàng là các hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi và sử dụng số tiền này để cung cấp dịch vụ thanh toán và dịch vụ tín dụng. Tuy các định nghĩa có khác nhau về ngôn từ, diễn đạt và một số nội dung, tuy nhiên về cơ bản đều phản ánh hoạt động của NHTM là Kinh doanh tiền tệ - tín dụng, dịch vụ ngân hàng khác. Từ đó NHTM có thể định nghĩa một cách ngắn gọn là: “NHTM là một doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ - tín dụng, với các hoạt động thƣờng xuyên là nhận tiền gửi, cho vay và cung cấp các dịch vụ ngân hàng cho nền kinh tế quốc dân”. 1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thƣơng mại trong nền kinh tế Trong nền kinh tế hiện đại ngày nay, NHTM và cơ cấu hoạt động của nó đóng vai trò quan trọng nhất trong các hệ thống tài chính của mỗi nước. Hoạt động của NHTM đa dạng phong phú và có phạm vi rộng khắp, trong khi các tổ chức tài chính khác thường hoạt động trên một vài lĩnh vực hẹp và chuyên sâu. Đối với nền kinh tế NHTM có các vai trò quan trọng như sau: NHTM là nơi cung cấp vốn cho nền kinh tế NHTM đứng ra huy động các nguồn vốn nhàn rỗi ở mọi tổ chức, cá nhân, mọi thành phần kinh tế như: vốn tạm thời được giải phóng ra từ quá trình sản xuất, vốn từ nguốn tiết kiệm cá nhân. Bằng vốn huy động được trong nền kinh tế, thông qua hoạt động tín dụng NHTM sẽ cung cấp vốn cho mọi thành phần kinh tế và đáp ứng nhu cầu vốn một cách kịp thời cho quá trình tái sản xuất. Nhờ vậy mà các doanh nghiệp có cơ 1
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 hội để mở rộng sản xuất kinh doanh, cải tiến máy móc công nghệ, tăng năng suất lao động và tăng hiệu quả KT. NHTM là cầu nối giữa các doanh nghiệp với thị trường Để đáp ứng tốt yêu cầu của thị trường, doanh nghiệp không những cần nâng cao chất lượng lao động, củng cố hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế, chế độ hạch toán kế toán... mà còn phải không ngừng cải tiến máy móc thiết bị, dây truyền công nghệ, tìm tòi sử dụng nguyên vật liệu mới, mở rộng quy mô... những hoạt động này đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn đầu tư và thường thì nó vượt quá khả năng đầu tư của doanh nghiệp, vì vậy các doanh nghiệp đã tìm đến NHTM để thỏa mãn nhu cầu đầu tư của mình. Thông qua hoạt động tín dụng NHTM đã giúp được doanh nghiệp đứng vững trong thị trường bằng việc nâng cao chất lượng sản xuất, từ đó nền kinh tế luôn luôn được phát triển. NHTM là công cụ để nhà nước điều tiết vĩ mô Bằng hoạt động tín dụng và thanh toán giữa các NHTM trong hệ thống, các NHTM đã góp phần mở rộng khối lượng tiền cung ứng trong lưu thông, thông qua việc cung ứng tín dụng cho các ngành trong nền kinh tế, NHTM thực hiện việc dẫn dắt các luồng tiền, tập hợp và phân chia vốn của thị trường và thực thi gián tiếp vi mô: “Nhà nước điều tiết ngân hàng, ngân hàng dẫn dắt thị trường”. NHTM là cầu nối nền tài chính quốc gia và nền tài chính quốc tế Trong nền kinh tế thị trường mà khi các mối quan hệ hàng hóa tiền tệ ngày càng được mở rộng thì nhu cầu giao lưu kinh tế - xã hội giữa các nước trên thế giới ngày càng cần thiết. Việc phát triển nền kinh tế quốc gia luôn gắn với sự phát triển của nền kinh tế thế giới và bộ phận cấu thành nên nó. Vì vậy, nền tài chính của mỗi nước cũng phải hòa nhập với nền tài chính quốc tế và NHTM cũng các hoạt động kinh doanh của mình đã đóng một vai trò rất quan trọng trong sự hòa nhập này. 1.1.3 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thƣơng mại Những hoạt động sơ khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay. Ngày nay bản chất các hoạt động của NHTM vẫn vậy, tuy nhiên nhu cầu về dịch vụ trong ngân hàng của con người ngày càng phát triển vì thế các hoạt động ngân hàng cũng ngày càng được đa dạng hóa để phù hợp với các nhu cầu đó. Hoạt động của ngân hàng ngày nay bao gồm các lĩnh vực khác như: bảo hiểm, mua giới, đầu tư,... 1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM. Vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của toàn bộ ngân hàng . NHTM huy động vốn thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay. Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng 2
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động vốn khác nhau trong ngân hàng đó là: Vốn huy động từ tiền gửi: vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động khác nhau trong ngân hàng: Tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi có kỳ hạn của các doanh nghiệp và nhiều loại tiền gửi khác Vốn vay từ NHNN: Đây là khoản vay nhằm phục vụ cho nhu cầu cấp bách trong chi trả của NHTM. Trong trường hợp thiếu hụt dự trữ (thiếu hụt dữ trữ bắt buộc, dự trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN. Ngân hàng nhà nước có thể cấp tín dụng cho mỗi NHTM với một hạn mức tín dụng và để vay các NH trả lãi suất theo quy định. Vốn vay từ các TCTD: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau và vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân hàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán. Vay trên thị trƣờng vốn: Cũng gống như nhiều doanh nghiệp khác, các NHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, trái phiếu, tín phiếu... đây là các khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong kinh doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao... để phục vụ cho ngân hàng tài trợ cho các dự án công trình... đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng. 1.1.3.2 Hoạt động cho vay Cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ NHTM (người sở hữu) sang khách hàng (người đi sử dụng) sau một thời gian nhất định quay trở lại NHTM để hoàn trả lượng vốn vay ban đầu và lãi. Căn cứ theo mụch đích sử dụng khoản vay của khách hàng, NH có các hoạt động cho vay như sau: Cho vay thƣơng mại: là hoạt động mà NH chiết khấu thương phiếu, cho khách hàng sử dụng tiền, tài sản đảm bảo là khoản phải thu trên thương phiếu mà khách hàng cung cấp cho NH. Cho vay tiêu dùng: là hoạt động mà NH cho khách hàng vay vào mục đích chi tiêu vào các nhu cầu như sinh hoạt, mua sắm, mua nhà, học tập... Do xã hội ngày càng phát triển vì thế nhu cầu sinh hoạt của người dân ngày càng phong phú nên hoạt động cho vay tiêu dùng của NH ngày càng phát triển. Tuy nhiên đây là hoạt động cho vay mà rủi ro cũng rất cao. Thời hạn trong cho vay tiêu dùng khá đa dạng bao gồm cả ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Cho vay tài trợ: Bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn NH càng ngày càng quan tâm đến cho vay trung và dài hạn. Các hoạt động cho vay trung và dài hạn chủ yếu là 3
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 cho khách hàng vay để sử dụng vào mụch đích như: xây dựng nhà máy, phát triển công nghệ cao, đầu tư... Bên cạnh các hình thức cho vay trên, tuỳ theo cách phân loại mà NHTM có rất nhiều hình thức cho vay khác nữa như: - Căn cứ theo thời hạn: bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Các hình thức cho vay này dựa vào thời gian thoả thuận của NH và khách hàng trong hợp đồng tín dụng từ đó khách hàng phải trả gốc và lãi theo thỏa thuận - Căn cứ vào khách hàng vay vốn: bao gồm cho vay khách hàng cá nhân, doanh nghiệp, chính phủ và các tổ chức tài chính khác. - Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng: bao gồm cho vay có đảm bảo và cho vay không đảm bảo... - Căn cứ theo phương thức vay: bao gồm cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay luân chuyển, cho vay trả góp, cho vay gián tiếp. Tuỳ vào mụch đích quản lý khác nhau mà mỗi NH có thể phân loại các khoản vay theo các tiêu thức khác nhau phù hợp với mục đích đó. Trên thực tế việc kết hợp nhiều tiêu thức với nhau thường được các NH sử dụng. Trong tất cả các hình thức cho vay thì vấn đề được NH và khách hàng quan tâm nhiều nhất đó chính là lãi suất của khoản vay. 1.1.3.3 Các hoạt động khác Ngoài 2 hoạt động chính của NH là huy động vốn và cho vay, NH còn có rất nhiều các hoạt động khác như: - Thanh toán: Trong hoạt động này NH làm vai trò trung gian để thực hiện sự trao đổi giữa các khách hàng của mình bằng các hình thức như thu, chi dùng tiền mặt và không dùng tiền mặt, quản lý các công cụ kinh doanh tín dụng như séc, giấy chuyển tiền, thẻ thanh toán... Ngoài ra NH còn thực hiện các hình thức thanh toán giữa các ngân hàng với nhau trong hệ thống liên NH. - Đầu tư: Giúp các NH sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại thu nhập cho NH. NH thường đầu tư vào chứng khoán Chính phủ ngắn hạn, cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp. - Mua bán ngoại tệ: là một trong những hoạt động NH được ưu tiên hàng đầu. Trong hoạt động này NH thực hiện trao đổi giữa các ngoại tệ với nhau, và đổi đồng ngoại tệ lấy động nội tệ. Ngoài ra tại NH còn có rất nhiều hoạt động khác như: Bảo lãnh, thanh toán quốc tế, đầu tư, cho thuê tài chính... 4
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Hoạt động cho vay của NH luôn mang lại thu nhập cao, tuy nhiên hoạt động này lại chứa đựng không ít rủi ro cho NH. Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên cạnh việc phải xây dựng và sử dụng các chính sách tín dụng đúng đắn phải không ngừng đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của NH. 1.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà 1.2.1 Tổng quát về nghiệp vụ cho vay mua nhà 1.2.1.1 Khái quát về thị trường nhà ở Việt Nam Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà ở ngày càng được hình thành và phát triển. Thị trường nhà ở được coi là một bộ phận của thị trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi – mua và bán nhà ở luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Thị trường nhà ở là một phân khúc quan trọng của thị trường BĐS. Từ khi nước ta bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa từ năm 1986 đến nay, cùng với sự thăng trầm của thị trường BĐS, thị trường nhà đất Việt Nam cũng đã từng trả qua 3 kỳ tăng trưởng nóng và suy giảm mạnh. Giai đoạn 1 là từ năm 1993 đến năm 1999, trong giai đoạn này thị trường nhà đất tăng trưởng từ năm 1993 đến năm 1996 và suy giảm từ năm 1996 đến năm 1999. Giai đoạn 2 là từ năm 2000 đến năm 2006, trong giai đoạn này thị trường nhà ở tăng từ năm 2000 đến năm 2003 và giảm từ năm 2004 đến 2006. Giai đoạn 3 từ năm 2007 đến nay. Từ năm 2007 Việt Nam ra nhập WTO đã tạo một lực đẩy lớn khiến cả thị trường BĐS nóng lên và không ngoại trừ thị trường nhà ở. Trong thời gian đó, thị trường nhà ở bắt đầu nóng dần lên sau một thời gian dài đóng băng. Thị trường BĐS bắt đầu huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển. Vốn FDI đăng ký BĐS vào năm 2007 chiếm 42% trong tổng số vốn đăng ký là 20,3 tỷ USD. Riêng 3 tháng đầu năm 2008 FDI đăng ký đầu tư vào BĐS khoảng 5 tỷ USD. Thu ngân sách từ thị trường BĐS ngày càng tăng trong thời điểm đó. Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt đô thị. Hiện nay trong cả nước đã và đang triển khai 1.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới, hàng năm xây được khoảng từ 20 – 25 triệu nhà ở. Nhiều khu đô thị mới có sơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường sống văn minh đã hình thành dự án Phú Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm,... đến quý 2/ 2007 thị trường nhà đất đã nóng lên thực sự. Giá nhà đất tăng lên chóng mặt, có nơi tăng 30% giá trước, có nơi tăng đến 80% thậm chí là 100% giá thật. Thị trường nhà ở nhộn nhịp với nhu cầu ngày càng tăng, mọi người đổ xô đi mua một phần là do tâm lý là nếu không mua sẽ tiếp tục tăng. Đặc 5
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 biệt giá của các căn hộ chung cư cao cấp tăng vọt. Nắm bắt được thị trường đầy tiềm năng như thế nên các NHTM bắt tay vào khai thác thị trường đầy tiềm năng. Vào thời điểm thị trường bất động sản đóng băng năm 2008, quan hệ hợp tác giữa ngân hàng và các công ty bất động sản bị ngưng trệ. Có rất nhiều lý do, nhưng quan trọng nhất là chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng nhà nước, buộc các ngân hàng thương mại không được "vung tay quá trán" trong tín dụng bất động sản. Cuối năm 2009 cùng với sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường nhà ở lại bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc trở lại và dự đoán sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2010, tuy nhiên cuộc suy thoái nền kinh tế toàn cầu lần này mặc dù diễn ra không quá mạnh mẽ nhưng cũng ảnh hưởng rất lớn và đến nay năm 2013 thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà đất nói riêng tại Việt Nam vẫn đang trầm lắng mặc dù Nhà nước và các doanh nghiệp đã đề ra rất nhiều biện pháp để cố gắng cứu cho thị trường BĐS. Với nhu cầu về nhà ở của người dân ở một số thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Tp Hồ Chí Minh... các khu nhà cao cấp vẫn được xây dựng ngày càng nhiều, vì thế cơ hội để phát triển hoạt động cho vay mua nhà của NHTM cũng tăng lên. Về tổng quan thị trường nhà ở Việt Nam có giai đoạn hình thành và phát triển với nhiều động thái phức tạp bao gồm cả sự tiếp nối lẫn đan xen do những cơn sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá mạnh với dư âm dài, đã và đang tác động nhiều tới đời sống kinh tế - xã hội. Là thị trường mới phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, nhưng thị trường nhà ở đã có những đóng góp nhất định cho nền kinh tế và là một thị trường còn hứa hẹn nhiều tiềm năng lớn. 1.2.1.2 Khái niệm cho vay mua nhà Mục 2 – Điều 3 quyết định 1627/QĐ – NHNN về quy chế cho vay của TCTD với khách hàng quy định: “cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi”. Hiện nay cho vay mua nhà thường được phân vào là một trong những hoạt động của cho vay tiêu dùng của NHTM. Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cho người tiêu dùng bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Các khoản vay tiêu dùng là nguồn tài chính quan trọng giúp người tiêu dùng có thể trang trải nhu cầu trong cuộc sống như là: nhà ở, học tập, đi lại, mua sắm... trước khi họ có khả năng về tài chính để thụ hưởng. Như vậy “cho vay mua nhà là việc mà NHTM cho khách hàng sử dụng một số tiền của NH vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở với cam kết trả đầy đủ cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng theo đúng thoả thuận trong hợp đồng tín dụng”. Cho vay mua nhà thường có thời hạn dài và trả nợ theo phương thức trả góp bằng thu nhập. Việc đánh 6
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 giá giá trị tài sản nợ có vai trò vô cùng quan trọng đối với NH. Nếu như cho vay tiêu dùng thông thường thì thu nhập tương lai của người vay là yếu tố quan trọng để NH quyết định có cho khách hàng đó vay hay không thì trong cho vay mua nhà giá trị và tình hình biến động giá của tài sản là yếu tố mà NH rất quan tâm. Vì khoản tín dụng cho vay này có giá trị lớn, nên sự biến động theo hướng không có lợi sẽ dẫn đến những rủi ro và thiệt hại lớn cho NH. 1.2.1.3 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay mua nhà Đối với nền kinh tế: Trong khi thị trường BĐS đang “đóng băng” thì việc các NH tung ra các sản phẩm cho vay mua nhà là một yếu tố quan trọng kích cầu thị trường nhà ở, đẩy mạnh giao dịch. Hiện nay các NH còn liên kết với các công ty kinh doanh nhà và công ty bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động. Từ đó giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu kinh tế - xã hội như: Giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, xoá đói giảm nghèo... Ngoài ra hoạt động cho vay mua nhà còn giúp khách hàng thoả mãn tối đa nhu cầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng phúc lợi xã hội, phát triển kinh tế. Đối với khách hàng Với tư cách là một cá nhân ta thấy loại hình tín dụng này có rất nhiều ưu điểm, đặc biệt là đối với những cá nhân và hộ gia đình có mức thu nhập thấp và trung bình. Nhờ sự tài trợ của NH mà những cá nhân hay hộ gia đình có thu nhập thấp sẽ mua được một căn nhà có giá trị như là các căn hộ thuộc khu chung cư hay những căn hộ mà họ mong muốn mà giá trị của nó cao hơn hẳn so với mức lương mà họ nhận được hàng tháng, từ đó họ có thể giảm chi phí đi thuê nhà tại các thành phố đông dân cư, hay gia đình có một ngôi nhà vững chắc để là nền tảng xây dựng một gia đình đầm ấm hạnh phúc. Đối với ngân hàng thƣơng mại Đa dạng hoá các hoạt động của NH là một chiến lược kinh doanh nhằm thoả mãn càng tốt các nhu cầu của người dân, tạo thói quen cho nhân dân khi tiếp cận dịch vụ, tiện ích NH. Và hoạt động cho vay mua nhà của NH là một giải pháp có tính khả thi cao. Hiện nay, các NH của Việt Nam vẫn đang đứng trước nhiều rủi ro. Tình trạng cho vay quá tập trung vào một số khách hàng lớn là một thực trạng. Đó là điều đáng lo ngại vì nó đi ngược lại với nguyên tắc phân tán rủi ro. Chỉ cần một dự án vay dài hạn với vài trăm tỷ chứ chưa nói đến dự án hàng nghìn tỷ đồng không hiệu quả là NH sẽ lao đao ngay. Việc NH đa dạng hoá các sản phẩm dịch vụ NH để phân tán rủi ro là cần thiết, cho vay mua nhà là một hình thức cho vay với món tiền lớn. Theo thống kê của NHTG, đầu tư nhà 7
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 ở chiếm khoảng 30% tổng tài sản thế giới, lớn hơn trái phiếu (27%) và vốn cổ phần (19%). Mặc dù thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều bất cập nhưng nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn rất lớn. Mỗi căn nhà có giá trị hàng trăm triệu đồng sẽ kèm với nó là những hợp đồng tín dụng lớn. Việc chung cư hàng trăm căn hộ hay những biệt thự hàng trăm tỉ đồng sẽ đem lại cho NH các khoản hời cao từ hoạt động này. Ngân hàng là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt nên hai mối quan tâm chính trong quản trị là an toàn và lợi nhuận. Qua nghiên cứu ở trên thì chúng ta thấy nếu càng mở rộng cho vay mua nhà thì hoàn toàn có thể giúp cho NH an toàn và hiệu quả. Thông qua hoạt động cho vay mua nhà, NH gián tiếp thực hiện hợp tác với các Công ty kinh doanh nhà, BĐS. Đây là một cơ hội tốt để NH có được một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng đồng thời tạo thêm cơ hội thu hút khách hàng từ chính các công ty này. Thêm vào đó, cho vay mua nhà tạo thói quen cho người dân khi tiếp cận với các dịch vụ NH. Đây là cơ hội giúp NH mở rộng các mối quan hệ, tăng thêm nguồn thu từ các hoạt động giao dịch, nâng cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của mình trong mắt khách hàng. 1.2.1.4 Đặc điểm cơ bản của hoạt động cho vay mua nhà tại NHTM Việt Nam Về đối tƣợng cho vay Cho vay mua nhà thuộc hoạt động cho vay để mua BĐS nên đối tượng cho vay có thể là người tiêu dùng, người kinh doanh hay các doanh nghiệp kinh doanh nhà. Tuy nhiên với hoạt động cho vay mua nhà thì đối tượng cho vay chủ yếu là người tiêu dùng vì thế nhiều đặc điểm của đối tượng cho vay mang tính chất của cho vay tiêu dùng. Đối tượng cho vay mua nhà là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và thuộc diện pháp luật cho phép. Có rất nhiều tiêu chí để phân loại đối tượng cho vay, tuy nhiên trong bài luận văn này em phân loại các đối tượng cho vay như sau: - Phân loại theo thu nhập: Các đối tƣợng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thoả mãn nhu cầu. Do đó, NH cũng cần có những hoạt động và chính sách cho vay phù hợp để thu hút nguồn khách hàng này vì trong thời kỳ kinh tế đang khủng hoảng như hiện nay thì đây là nguồn khách hàng tiềm năng. Mặt khác hiện nay Nhà nước ta đang có rất nhiều chính sách lớn để đẩy mạnh việc tạo điều kiện mua nhà cho những người có thu nhập thấp bằng cách xây dựng các khu nhà dành cho người có thu nhập thấp để họ yên tâm trong công việc và cuộc sống. Nếu các NHTM có thể liên kết được với các công ty xây dựng để tài trợ đối với đối tượng khách hàng trên thì lượng khách hàng không hề nhỏ. 8
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Các đối tƣợng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện cuộc sống của người tiêu dùng cũng tăng theo. Đối với nhũng phân khúc người dân có thu nhập trung bình thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn, đồng thời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên. Các đối tƣợng có thu nhập cao: họ vay khi mà tiền vốn tích luỹ của mình làm tăng thanh toán và coi đó như một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà vốn tích luỹ của mình đã đầu tư trung và dài hạn với mức lãi suất cao hơn nhiều so với mức lãi suất phải chi ra từ hoạt động cho vay này. Những ngôi nhà mà họ quan tâm là những căn hộ chung cư cao cấp có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt...Tại Việt Nam có nhiều người đến NH vay nhiều tỷ đồng để mua biệt thự hay chung cư lớn và họ sẽ trả dựa vào tình hình kinh doanh, thu nhập của mình. Hiện nay loại hình này càng ngày càng phát triển. - Phân theo tình trạng công tác hay lao động: Nhu cầu mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp hoặc nơi công tác. Xét theo đặc điểm phân loại trên ta có các nhóm khách hàng sau:  Những khách hàng làm công ăn lương  Những người có công việc kinh doanh riêng  Những người trong giới nghệ thuật  Những người lao động tự do Theo cách phân loại trên thì trên thực tế khách hàng thuộc nhóm 1 thì có thu nhập ổn định hơn 3 nhóm còn lại. Và còn tuỳ vào từng hoàn cảnh cụ thể mà nhu cầu của của mỗi nhóm khách hàng là khác nhau. Về khoản vay Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô của khoản vay mua nhà thường lớn hơn nhiều. Điều đó là do căn nhà thường có giá trị lớn. Vì thế, trong vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và quy mô món vay không nhỏ. Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn rất dài (có thể từ 10 năm đến 30 năm) trong danh mục cho vay của NH. Nhìn chung với khoảng thời gian dài như trên thì loại hình cho vay này có rủi ro cũng rất lớn vì trong thời hạn cho vay nền kinh tế luôn luôn thay đổi, không những thế những vấn đề khách quan như sức khoẻ khách hàng vay cũng có thể ảnh hưởng tới khoản nợ của họ. Về lãi suất cho vay Vì cho vay mua nhà là hoạt động cho vay có thời hạn trả nợ tương đối dài vì vậy NH có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Đây chính là điểm khác biệt của 9
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 hoạt động cho vay mua nhà với các hoạt động cho vay tiêu dùng khác, vì các hoạt động cho vay tiêu dùng khác chỉ áp dụng với mức lãi suất cố định. NH và khách hàng ký hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất cơ sở cộng với một mức lãi suất cố định. Về phƣơng thức thanh toán NH có rất nhiều phương thức thanh toán cho khách hàng, vì thế khách hàng có thể chọn cho nhình một phương thức phù hợp nhất. Các hình thức khách hàng có thể chọn đó là: - Trả đều: Trong hợp đồng tín dụng được ký kết của NH và khách hàng sẽ có cách tính toán phù hợp dựa vào thời gian vay và mức lãi suất từ đó NH sẽ đưa ra một khoản cố định để khách hàng trả đều vào hàng kỳ. Như vậy khách hàng phải luôn luôn trả một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đến đợt trả cuối cùng. - Trả không đều: trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khác nhau. Thực chất đó chỉ là thoả thuận giữa NH với khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng. Hiện nay các NH đang áp dụng một trong các phương thức trả nợ: - Trả góp cho NH số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi. - Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho NH, lãi tính theo dư nợ giảm dần và trả cùng kỳ với gốc. - Trả nợ gốc vào cuối thời hạn vay, lãi được tính trên dư nợ và được trả hàng tháng. 1.2.1.5 Hình thức cho vay Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại có 2 hình thức cho vay đó là: - Cho vay trực tiếp: là các khoản cho vay trong đó NH trực tiếp tiếp xúc và cho khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người vay. - Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay trong đó NH mua các khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá hay dịch vụ cho người có nhu cầu mua nhà. Trong trường hợp này công ty bán lẻ và NH ký kết hợp đồng mua bán nợ. Trong hợp đồng, NH đưa ra các điều kiện về đối tượng kỹ thương được bán chịu số tiền bán chịu và loại tài sản bán chịu. Sau đó công ty nhà đất và khách hàng mua nhà ký kết hợp đồng bán chịu hàng hoá, thông thường người mua nhà phải trả trước một phần giá trị tài sản, công ty nhà đất sẽ giao tài sản cho người mua nhà và bán bộ chứng từ cho NH. NH dựa trên bộ chứng từ đó sẽ thanh toán tiền cho công ty nhà đất, cuối cùng người mua nhà thanh toán định kỳ cho NH. 1.2.1.6 Những rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà Rủi ro về đạo đức nhân viên Là khi nhân viên tín dụng không làm đúng quy trình cho vay đối với các mối quan hệ thân quen, từ đó thông tin của khách hàng không chính xác, dẫn đến các 10
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 khoản nợ gốc và lãi của khách hàng không thể chi trả. Hoặc nhân viên làm giả hồ sơ khách hàng, chiếm dụng vốn của NH. Rủi ro trong quá trình thẩm định hồ sơ khách hàng. Thông tin không chính xác từ nhân viên thu thập thông tin và từ khách hàng trong quá trình kê khai hồ sơ và thẩm định hồ sơ. Từ đó NH giải ngân cho vay không đúng người, hoặc sau khi vay khách hàng không có khả năng trả nợ. Rủi ro về tài sản và trả nợ Hiện nay hầu như các ngân hàng có dịch vụ cho vay mua nhà hầu như đều cho khách hàng thế chấp chính căn hộ đó, việc cho khách hàng mua căn hộ vay vốn và được thế chấp bằng chính căn hộ đó, ngân hàng phải chịu hai loại rủi ro. Thứ nhất là rủi ro về tài sản. Không ai đảm bảo được chủ đầu tư triển khai dự án và hoàn tất đúng tiến độ. Thứ hai là rủi ro về trả nợ. Nếu khách hàng vay không trả được nợ, ngân hàng chỉ còn một cách duy nhất là "nắm" chủ đầu tư, vì tài sản thế chấp của khách hàng chính là căn hộ, trong khi nó chưa hình thành. Ngân hàng chẳng có gì phát mãi để thu hồi nợ... Rủi ro về lãi suất: vì lãi suất trong thị trường luôn luôn biến đổi còn lãi suất ngân hàng cho khách hàng vay mua nhà là một mức lãi suất cố định. Vì vậy hiện nay các NH đã ứng phó với rủi ro này bằng cách là áp dụng cả lãi suất thả nổi và lãi suất cố định tuỳ thuộc vào thoả thuận với khách hàng. 1.3 Mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thƣơng mại 1.3.1 Khái niệm mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM Khái niệm mở rộng được hiểu một cách khái quát nhất là việc làm cho quy mô và phạm vi rộng lớn hơn trước. Tuy nhiên tuỳ theo từng đối tượng khác nhau, trong các lĩnh vực khác nhau thì khái niệm mở rộng sẽ khác nhau. Vì vậy, xét trong lĩnh vực NH “Mở rộng cho vay mua nhà của NH là việc tăng cƣờng hoạt động cho vay mua nhà trên nhiều phƣơng diện nhằm nâng cao doanh số, chất lƣợng và lợi nhuận từ dịch vụ này”. Việc mở rộng cho vay mua nhà của NH được thể hiện cụ thể như sau: Đối với khách hàng Mở rộng cho vay mua nhà có nghĩa là phải thoả mãn được tối đa hoá nhu cầu hợp lý của khách hàng về vốn vay để đáp ứng được nhu cầu mua nhà của họ. Đối với nền kinh tế Mở rộng cho vay mua nhà phải đáp ứng được nhu cầu về vốn của thị trường BĐS. Là kênh dẫn vốn quan trọng trọng trong việc dịch chuyển một khối lượng lớn các nguồn vốn tới thị trường BĐS làm ổn định hơn nền kinh tế, tạo điều kiện thúc đẩy 11
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 tăng trưởng kinh tế, góp phần cải thiện nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư, thực hiện các mục tiêu về ổn định nhà ở của người dân để người dân “An cư lạc nghiệp”. Đối với ngân hàng thƣơng mại NHTM phải đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng, cũng như phải có chính sách tín dụng hợp lý để thu hút được tất cả các đối tượng khách hàng. Tuy nhiên bên cạnh đó NH cũng phải cần chú ý tới chất lượng cho vay mua nhà ngày càng được nâng cao. Việc mở rộng cho vay mua nhà là một trong những mục tiêu được đánh giá là quan trọng đối với ngân hàng. Mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM được thực hiện qua hai phương thức đó là mở rộng theo chiều rộng và mở rộng theo chiều sâu. Mở rộng theo chiều rộng có thể xem như sự mở rộng về mặt địa lý. Với phương thức này NH cố gắng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của mình rộng khắp cả nước, từ các vùng kinh tế cao tới các vùng kinh tế thấp sao cho hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng có thể đáp ứng được tất cả các nhu cầu mua nhà của mọi người dân. Đó là mục đích phát triển của NH với hoạt động cho vay mua nhà. Mở rộng theo chiều sâu tạm hiểu là phát triển về số lượng phải đi kèm với chất lượng, tức là ngoài sự phát triển về doanh số cho vay mua nhà của ngân hàng thì quy mô các khoản vay cũng phải được nâng cao đi cùng với nó là chất lượng dịch vụ của ngân hàng phải đáp ứng đầy đủ nhất nhu cầu của khách hàng. Quá trình mở rộng cho vay mua nhà của NHTM phải kết hợp với các yếu tố khác như chính sách cho vay, chính sách khách hàng... nhằm đảm bảo hiểu quả và chất lượng các khoản vay. 1.3.2 Một số chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà tại NHTM 1.3.2.1 Chỉ tiêu phản ánh về doanh số cho vay mua nhà Doanh số cho vay mua nhà: là tổng số tiền mà NH cho vay mua nhà trong kỳ. Nó phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của NH trong một thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tài chính. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng doanh số cho vay mua nhà tuyệt đối Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối Tổng doanh số = cho vay mua nhà năm (t) Tổng doanh số - cho vay mua nhà năm (t-1) Chỉ tiêu này cho biết doanh số cho vay mua nhà năm (t) tăng hoặc giảm so với năm (t-1) về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà NH cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng, và nó cũng thể hiện hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng doanh số cho vay mua nhà tƣơng đối 12
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Giá trị tăng trưởng doanh số tương đối Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối = *100 Tổng doanh số cho vay mua nhà năm (t-1) Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà năm (t) so với năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số cho vay mua nhà qua các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng về tỉ trọng Doanh số cho vay mua nhà Tỷ trọng = *100 Tổng doanh số của hoạt động cho vay Chỉ tiêu này cho biết doanh số hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng doanh số cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng của hoạt động cho vay mua nhà tăng lên qua các năm điều đó thể hiện rằng hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng. Tóm lại, mở rộng doanh số cho vay mua nhà là kết quả của sự gia tăng về giá trị món vay và số lượng các khoản vay. Đây là chỉ tiêu thể hiện rõ nhất tốc độ mở rông của cho vay mua nhà nguồn vốn NH phục vụ trong hoạt động cho vay mua nhà càng lớn thì chứng tỏ nhu cầu vay của khách hàng càng đáp ứng được ngày càng tốt, đồng thời cũng cho thấy khả năng tăng lợi nhuận từ NH. 1.3.2.2 Chỉ tiêu phản ánh về dư nợ cho vay mua nhà Dư nợ cho vay mua nhà: là số tiền mà khách hàng đang nợ NH tại một thời điểm. Chỉ tiêu này thường được sử dụng kết hợp với chỉ tiêu doanh số cho vay mua nhà nhằm phản ánh tình hình mở rộng cho vay mua nhà của NH. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng dƣ nợ tuyệt đối Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối Tổng dư nợ cho = vay mua nhà năm (t) Tổng dư nợ cho - vay mua nhà năm (t-1) Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) chênh lệch tăng bao nhiêu so với năm (t-1) về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền khách hàng đang nợ NH qua các năm đã tăng lên, điều đó chứng tỏ rằng hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng. 13
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng dƣ nợ tƣơng đối: Giá trị tăng trưởng = dư nợ tương đối Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối * 100 Tổng dư nợ cho vay mua nhà năm (t-1) Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng dư nợ năm (t) so với năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng dư nợ qua các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng về tỉ trọng Dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà Tỷ trọng = *100 Tổng dư nợ của hoạt động cho vay Chỉ tiêu này cho biết dư nợ hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà tăng lên qua các năm, chứng tỏ tỉ lệ của hoạt động cho vay mua nhà đã tăng lên và điều đó thể hiện rằng hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng. 1.3.2.3 Chỉ tiêu phản ánh về chất lượng cho vay mua nhà Nợ xấu Là chỉ tiêu phản ánh chất lượng của nghiệp vụ tín dụng của Ngân hàng. Theo cách phân loại của Ngân hàng là từ nhóm 3 trở đi bao gồm: nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ nợ có khả năng mất vốn. Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng về tỷ trọng nợ xấu Nợ xấu của hoạt động cho vay mua nhà Tỷ trọng = *100 Tổng dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà Chỉ tiêu này cho biết nợ xấu của hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng. Khi tỉ trọng nợ xấu của hoạt động cho vay mua nhà tăng lên qua các năm, điều đó chứng tỏ rằng lượng vốn của ngân hàng đang bị chiếm dụng, và khả năng mất vốn tăng. Nếu tỉ lệ này lớn cho thấy chất lượng vay của Ngân hàng chưa thực sự hiệu quả. Thông thường chỉ tiêu này dưới 3% được coi là tốt. 14
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Nợ quá hạn Khi các khoản cho vay mua nhà đã đến hạn thanh toán mà khách hàng chưa trả được nợ và NH không có quyết định cơ cấu lại thời hạn nợ thì khoản vay đó chuyển thành nợ quá hạn. Nợ quá hạn bao gồm nợ nhóm 2, nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5. Nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay mua nhà *100 = Tổng dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà Đây là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng cho vay và khả năng thu hồi nợ của NH. Từ đó NH có thể ra quyết định có mở rộng hoạt động cho vay mua nhà hay không. Nếu tỉ lệ nợ quá hạn vượt quá giới hạn cho phép thì phản ánh chất lượng cho vay của NH còn yếu kém, chứa đựng nhiều rủi ro và ngược lại. Tỉ lệ lãi thu từ hoạt động cho vay mua nhà so với tổng lãi của hoạt động cho vay Tỷ lệ lãi từ hoạt động cho vay mua nhà thu được (%) Lãi thu từ hoạt động cho vay mua nhà = Tổng lãi thu từ hoạt động *100 cho vay Tỷ lệ thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà càng lớn chứng tỏ ngân hàng đã và đang từng bước mở rộng thành công hoạt động cho vay mua nhà. Và hoạt động cho vay mua nhà ngày càng hoạt động hiệu quả hơn. Chất lƣợng dịch vụ Đây là yếu tố ảnh hưởng tới tâm lý và quyết định đi vay của khách hàng. Chỉ tiêu này bao gồm mức độ hợp lý của lãi suất, thái độ của nhân viên tín dụng, các tiện ích về không gian và thời gian mà người sử dụng được hưởng... Chất lượng dịch vụ càng cao thì độ hài lòng và độ thoả mãn mà nó mang lại cho người sử dụng càng lớn. Chỉ tiêu này tác động rất lớn tới thị phần của NH trong hoạt động cho vay mua nhà. 1.2.3.4 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình cho vay mua nhà mà NH cung cấp cho khách hàng, đó là các loại hình như: - Mua nhà trả góp - Cho vay mua nhà dự án - Cho vay xây sửa nhà... Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô cũng như phạm vi hoạt động cho vay mua nhà của NH. Nó phản ánh sự đa dạng về cách thức mà 15
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 NH cung cấp dịch vụ cho vay mua nhà, qua đó phản ánh khả năng nắm bắt nhu cầu khách hàng của NH. Khi loại hình cho vay này được mở rộng thì sẽ thoả mãn tốt hơn nhu cầu, mong muốn đa dạng của khách hàng, qua đó cũng thể hiện hoạt động cho vay mua nhà của NH ngày càng được mở rộng. 1.2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về đối tượng khách hàng cho vay mua nhà Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về các đối tượng là khách hàng chính trong hoạt động cho vay mua nhà như: - Khách hàng là cá nhân: trong nhóm khách hàng là cá nhân thì có những cá nhân có thu nhập thấp, cá nhân có thu nhập trung bình và cá nhân có thu nhập cao... mỗi cá nhân có mục đích vay tiền của NH để mua nhà với quy mô khác nhau. Từ đó khách hàng tạo cũng tạo nên sự đa dạng cho hoạt động mua nhà. - Khách hàng là các công ty BĐS tư nhân: Trong nhóm khách hàng này thì hầu hết mức vốn vay khá cao. Họ vay tiền để đầu tư mua nhà vào các mục đích khác nhau như vay mua nhà để cho thuê, vay mua nhà để làm văn phòng... Khách hàng là một trong những yếu tố rất quan trọng trong hoạt động của NH, NH rất cần thiết mở rộng và tiếp cận khách hàng từ đó NH mới có thể mở rộng về hoạt động cho vay mua nhà của mình. 1.4 Các nhân tố ảnh hƣởng tới hoạt động cho vay mua nhà Quá trình hình thành và phát triển bất cứ một loại hình dịch vụ nào của NH cũng đều bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Vì vậy, khi mở rộng hoạt động kinh doanh nói chung hay mở rộng hoạt động cho vay mua nhà nói riêng, các NH luôn phải nghiên cứu, phân tích các yếu tố ảnh hưởng để có các chiến lược, kế hoạch phù hợp, mang lại hiệu quả cao cho NH. 1.4.1 Nhân tố khách quan Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà của NH là các nhân tố bên ngoài có tác động tới hoạt động cho vay mua nhà. Các nhân tố này không có quan hệ trực tiếp và không nằm bên trong nội bộ NH, tuy nhiên nó vẫn có những tác động cụ thể tới hoạt động của NH. Những nhân tố này khi ảnh hưởng tới hoạt động của NH thì NH không thể tránh khỏi mà NH chỉ có những biện pháp để phòng ngừa những rủi ro do các nhân tố này tác động. 1.4.1.1Môi trường kinh tế Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống dân cư. Hoạt động tín dụng của NHTM rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả mãn tiêu dùng tăng khi đời sống người dân 16
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 được nâng cao. Kéo theo đó là nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân hay hộ gia đình sẽ tăng lên do đó họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ có nhiều lợi nhuận. Ngược lại, khi nền kinh tế ở tình trạng không ổn định và trì trệ thì nhu cầu sẽ giảm đi vì họ dự đoán có nhiều khó khăn đang chờ đợi. Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng đến nhiều hoạt động của ngân hàng. Đặc biệt, dưới góc độ nghiên cứu của luận văn là cho vay mua nhà – tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan trọng. 1.4.1.2 Môi trường pháp lý Bất cứ hoạt động kinh doanh dịch vụ đều nằm trong kuôn khổ của luật pháp. Hoạt động cho vay mua nhà của NH cũng phải tuân theo quy định của nhà nước và luật của các tổ chức tín dụng, luật dân sự và những quy định khác. Nếu những văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo những khe hở pháp luật gây rắc rối và tồn tại đến lợi ích các bên tham gia hệ tín dụng. Ngược lại sự chặt chẽ và đồng bộ của luật pháp sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường để hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng và hoạt động kinh tế - xã hội nói chung dược diễn ra hiệu quả nhất. Chủ trương và chính sách của Nhà Nước cũng có tác động đáng kể tới hoạt động cho vay mua nhà. Các chính sách mà chính phủ đưa ra nhằm điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường BĐS, các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường BĐS, như luật đất đai, thuế đất, đưa ra các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu đất, cấp sổ đỏ. 1.4.1.3 Môi trường xã hội Môi trường xã hội bao gồm: tình hình trật tự xã hội, thói quen, tâm lý, trình độ học vấn, bản sắc dân tộc (thể hiện qua những nét tính cách tiêu biểu của người dân như niềm tin, tính cần cù, trung thực, ham lao động, thích du lịch và ưa hưởng thụ...) hoặc các yếu tố về nơi ở hay làm việc... cũng ảnh hưởng đến thói quen tiêu dùng của người dân. Thông thường nơi nào tập trung nhiều người có địa vị trong xã hội thì nơi đó có nhu cầu lớn hơn, vì thế nhu cầu vốn sẽ lớn hơn các nơi khác, từ đó tạo ra khả năng mở rộng cho vay tiêu dùng. 1.4.1.4 Đối thủ cạnh tranh Không chỉ NHTM cung cấp tín dụng mua nhà mà nhiều TCTC khác cũng tham gia vào lĩnh vực này như công ty tiết kiệm bưu điện, các công ty bảo hiểm, các quỹ tín dụng, các công ty kinh doanh BĐS cũng cho khách hàng mua trả góp. Trong nền KT thị trường, sự cạnh tranh hoạt động giữa các tổ cức tài chính trong và ngoài nước với nhau là nhân tố khách quan khó có thể tác động. Chúng ta cần tạo ra sân chơi lành mạnh để 17
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 các tổ chức có thể cạnh tranh lành mạnh tạo điều kiện phát triển trong thị trường. Khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, phải cam kết mở cửa thị trường tài chính cho các tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài vào thì sự cạnh tranh ngày càng trở nên gay gắt hơn. Việc này đòi hỏi các NHTM phải tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra những chính sách sao cho phù hợp với tình hình, phát huy được thế mạnh của NH, đặc biệt tranh tình trạng cho vay theo phong trào, lấy số lượng. 1.4.1.5 Về phía khách hàng Tư cách đạo đức của khách hàng: thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng. Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì NH cũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro mà hoạt động cho vay mua nhà mang lại cho NH sẽ rất cao, các NH khó lòng mở rộng cho vay mua nhà. Khả năng tài chính của khách hàng: khả năng tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả nợ tiền vay cho NH. Một khách hàng có khả năng tài chính tốt sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của NH được an toàn, do khả năng thu hồi nợ cao. Và vậy, trong hoạt động cho vay mua nhà, NH luôn quan tâm đến khả năng tài chính của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định của thu nhập… và nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay của NH. 1.4.2 Nhân tố chủ quan Sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà của NHTM chủ yếu do nội lực của NH quyết định, nhân tố chính đó là sự định hướng phát triển của NH. Nếu NH không có ý định hướng toàn thể phát triển cho vay mua nhà thì chắc chắn nó không mang lại hiệu quả như mong muốn. 1.4.2.1 Chất lượng các bộ và cơ sở vật chất Yếu tố con người luôn là điều kiện không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh của NH. Chất lượng tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ của nhân viên NH. Có thể nói cán bộ nhân viên NH là hình ảnh quan trọng của NH. Vì họ có nhiệm vụ thu hút khách hàng, giúp NH mở rộng phạm vi hoạt động, tăng cường doanh số cho vay và thu lợi nhuận. Do đó mà khả năng tiếp thị của cán bộ nhận viên NH cũng là yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng đến với NH trong quá trình mở rộng hoạt động cho vay mua nhà. Cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng tới việc thu hút khách hàng. Cùng với công nghệ ngày càng phát triển tạo điều kiện cho nhành NH đầu tư vào trang thiết bị, phục vụ cho hoạt động NH. 1.4.2.2 Chính sách tín dụng Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố hạn mức cho vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản tín dụng, lãi suất cho vay và mức phí, số tiền được phép vay trên giá trị 18
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 tài sản đảm bảo và khả năng thanh toán nợ của khách hàng, hướng giải quyết phần tín dụng vượt giới hạn, các khoản vay có vấn đề... tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính cho sản phẩm vay mua nhà của NH, tác động trực tiếp tới việc mở rộng tín dụng của NH. Những quy định về hạn mức, lãi suất, phí... tạo sự khác biệt giữa các NHTM với nhau. Thay đổi một yếu tố sẽ giúp NH tạo ra sản phẩm mới, phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Lãi suất cho vay là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới thu nhập của NH. Lãi suất cho vay chính là giá của món vay. Từ đó mỗi NH cần ra quyết định đúng đắn về mức lãi suất trong hoạt động cho vay mua nhà của NH mình. Xác định mức lãi suất cao hứa hẹn mang lại mức thu nhập cao cho mỗi món nhưng lại thu hẹp về số lượng khách hàng. Cùng với lãi suất, các yếu tố như điều kiện bắt buộc đối với người đi vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay... là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tài chính với nhau, khách hàng lựa chọn hình thức nào có lợi nhất cho mình. 1.4.2.3 Quá trình thẩm định NH để thu hút khách hàng một cách có hiệu quả thì nên quản lý và thực hiện quá trình thẩm định hiệu quả. Một hệ thống các chỉ tiêu để đánh giá khách hàng một cách khoa học, đơn giản nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản tín dụng. Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thì hiện nay các NH ở Việt Nam còn gặp khá nhiều khó khăn. 1.4.2.4 Thông tin tín dụng Trong hoạt động cho vay mua nhà cuả NHTM, NH cần phải xây một hệ thống dữ liệu thông tin khách hàng. Đây không phải là điều kiện bắt buộc tuy nhiên nó lại rất quan trọng, vì có hệ thống thông tin ấy, NH sẽ dễ dàng cập nhật, quản lý và tìm kiếm khách hàng. Ở các nước mà dịch vụ cho vay tiêu dùng phát triển thì có trung tâm quản lý riêng khách hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho NH khi quyết định cho KH vay vốn. Tại nước ta chỉ mới có trung tâm thông tin CIC (credit information center) của NHNN giúp các NHTM trong việc lưu trữ thông tin tín dụng đối với khách hàng của mình. Tuy nhiên trung tâm này chủ yếu cập nhật khách hàng là doanh nghiệp, và thông tin khách hàng chỉ mang tính chất tham khảo. Tóm tắt chƣơng 1 Ở chương này chúng ta đã đi tìm hiểu về cơ sở lý luận về nghệp vụ cho vay của NHTM và đặc biệt là nghiệp vụ cho vay mua nhà. Cụ thể là chúng ta sẽ đi tìm hiểu từng phần về khái niệm, vai trò của NHTM, các hoạt động của NHTM, hoạt động cho vay của NHTM và cuối cùng sẽ phân tích về các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà. 19
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Ta thấy, hoạt động cho vay mua nhà là một hoạt động tiềm năng của NHTM, không những giúp cho khách hàng có được ngôi nhà mơ ước mà còn giúp NHTM có thể giải quyết được nguồn vốn huy động lớn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS. Tuy nhiên hoạt động cho vay này cũng chịu nhiều tác động của các nhân tố chủ quan thuộc về bản thân NH và các nhân tố khách quan từ bên ngoài. Việc nghiên cứu tìm hiểu sự tác động của các nhân tố này tới hoạt động cho vay mua nhà của NH là vô cùng quan trọng cho việc định hướng phát triển của hoạt động này trong tương lai. Dựa trên những lý luận vừa tìm hiểu trên ta sẽ đi tìm hiểu sâu về hoạt động cho vay mua nhà tại một NH cụ thể, hoạt động cho vay mua nhà của NH Maritime Bank - chi nhánh Hà Nội. 20
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH HÀ NỘI 2.1 Tổng quan về NHTM Maritime Bank chi nhánh Hà Nội 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển NHTM Maritime Bank chi nhánh Hà Nội Tên gọi: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải Việt Nam Tên giao dịch quốc tế: Vietnam Maritime Commercial Stock Bank Tên viết tắt: Maritime Bank hoặc MSB Hội sở chính: 88 Láng Hạ - Quận Đống Đa - Hà Nội Điện thoại: 043.7718989 Webside:http://www.msb.com.vn/ Logo: Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank) chính thức thành lập theo giấy phép số 0001/NH-GP ngày 08/06/1991 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Ngày 12/07/1991, Maritime Bank chính thức khai trương và đi vào hoạt động tại Thành phố Cảng Hải Phòng, ngay sau khi Pháp lệnh về Ngân hàng Thương mại, Hợp tác xã Tín dụng và Công ty Tài chính có hiệu lực. Khi đó, những cuộc tranh luận về mô hình ngân hàng cổ phần còn chưa ngã ngũ và Maritime Bank đã trở thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên tại Việt Nam. Đó là kết quả có được từ sức mạnh tập thể và ý thức đổi mới của các cổ đông sáng lập: Cục Hàng Hải Việt Nam, Tổng Công ty Bưu chính Viễn thông Việt Nam, Cục Hàng không Dân dụng Việt Nam… Ban đầu, Maritime Bank chỉ có 24 cổ đông, vốn điều lệ 40 tỷ đồng và một vài chi nhánh tại các tỉnh thành lớn như Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, TP HCM. Có thể nói, sự ra đời của Maritime Bank tại thời điểm đầu thập niên 90 của thế kỷ XX đã góp phần tạo nên bước đột phá quan trọng trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế Việt Nam. Nhìn lại chặng đường phát triển thì năm 1997 – 2013 là giai đoạn thử thách, cam go nhất của Maritime Bank. Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á, Ngân hàng đã gặp rất nhiều khó khăn. Tuy vậy, bằng nội lực và bản lĩnh của mình, Maritime Bank đã dần lấy lại trạng thái cân bằng và phát triển mạnh mẽ từ năm 2005. Đến nay, Maritime Bank đã trở thành một ngân hàng thương mại cổ phần phát triển mạnh, bền vững và tạo được niềm tin đối với khách hàng. Vốn điều lệ của 21
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Đại hội đồng cổ đông Ban kiểm soát Hội đồng quản trị Các hội đồng tư vấn Ban thư ký HĐQT Tổng g ám đốc Khối chi nhánh và dịch vụ Khối khách hàng là doanh nghiệp Khối khách hàng cá nhân Khối nguồn vốn và kinh doanh tiền tệ Khối tài chính kế toán Khối quản lý rủi ro Các phòng ban hỗ trợ Sở giao dịch, các chi nhánh và phòng giao dịch Maritime Bank là 8.000 tỷ VNĐ và tổng tài sản đạt hơn 110.000 tỷ VNĐ. Mạng lưới hoạt động không ngừng được mở rộng từ 16 điểm giao dịch năm 2005, hiện nay đã lên đến gần 230 điểm giao dịch trên toàn quốc. Cùng với quyết định thay đổi toàn diện, từ định hướng kinh doanh, hình ảnh thương hiệu, thiết kế không gian giao dịch tới phương thức tiếp cận khách hàng… đến nay, Maritime Bank đang được nhận định là một Ngân hàng có sắc diện mới mẻ, đường hướng hoạt động táo bạo và mô hình giao dịch chuyên nghiệp, hiện đại nhất Việt Nam. 2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Sơ đồ 2.1 : Cơ cấu tổ chức ngân hàng Maritime Bank (Nguồn: Phòng hành chính tổng hợp) Chức năng, nhiệm vụ từng phòng ban - Đại hội đồng cổ đông: Là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Maritime Bank, quyết định các vấn đề thuộc nhiệm vụ và quyền hạn được Luật pháp và Điều lệ MSB quy định. - Hội đồng quản trị Do ĐHĐCĐ bầu ra, là cơ quan quản trị Ngân hàng, có toàn quyền nhân danh NH để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của NH, trừ những vấn đề 22
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 thuộc thẩm quyền của ĐHĐCĐ. HĐQT giữ vai trò định hướng chiến lược, kế hoạch hoạt động hằng năm, chỉ đạo và giám sát hoạt động của NH thông qua Ban điều hành và các Hội đồng. - Ban Kiểm soát Do ĐHĐCĐ bầu ra, có nhiệm vụ kiểm tra hoạt động tài chính của NH; giám sát việc chấp hành chế độ hạch toán, kế toán; hoạt động của hệ thống kiểm tra và kiểm toán nội bộ của NH; thẩm định báo cáo tài chính hàng năm; báo cáo cho ĐHĐCĐ tính chính xác, trung thực, hợp pháp về báo cáo tài chính của NH. - Các Hội đồng, Uỷ ban Do HĐQT thành lập, làm tham mưu cho HĐQT trong việc quản trị NH, thực hiện chiến lược, kế hoạch kinh doanh; đảm bảo sự phát triển hiệu quả, an toàn và đúng mục tiêu đề ra. - Khối chi nhánh và dịch vụ: Quản lý chung các chi nhánh của ngân hàng. Giám sát và nâng cao chất lượng dịch vụ đối với từng sản phẩm. - Khối khách hàng là doanh nghiệp và khách hàng cá nhân: Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với các doanh nghiệp hoặc khách hàng cá nhân, để khai thác vốn bằng VNĐ và ngoại tệ. Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý các sản phẩm dịch vụ ngân hàng cho các doanh nghiệp, cá nhân. - Khối nguồn vốn và kinh doanh tiền tệ: Quản lý và giám sát để nguồn vốn được huy động và sử dụng hiệu quả. Thực hiện các giao dịch mua bán ngoại hối/ phái sinh phát sinh giữa hội sở và các chi nhánh. Tìm kiếm, thiết lập mối quan hệ và giao dịch với các khách hàng. - Khối tài chính – kế toán: Thực hiện các kế hoạch của ngân sách. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh theo hàng quý, năm. Thẩm định đầu tư, cung cấp các dịch vụ ngân hàng liên quan đến công tác quản lý tài chính, xử lý, hạch toán các giao dịch. Quản lý và chịu trách nhiệm đối với hệ thống giao dịch trên máy, quản lý quỹ tiền mặt đến từng giao dịch viên. - Khối quản lý rủi ro: Có nhiệm vụ tham mưu cho Giám đốc về các công tác quản lý rủi ro của ngân hàng. Quản lý giám sát thực hiện danh mục cho vay, đầu tư đảm bảo tuân thủ các giới hạn tín dụng cho từng khách hàng. Thẩm định hoặc tái thẩm định khách hàng, dự án, phương án đề nghị cấp tín dụng. Thực hiện chức năng đáng giá, quản lý rủi ro trong toàn bộ các hoạt động kinh doanh của ngân hàng. - Các phòng ban hỗ trợ: 23
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Đảm bảo tham mưu hiệu quả công tác tổ chức bộ máy nhân sự, điều kiện, trang thiết bị, kỹ thuật và cơ sở vật chất cho chi nhánh, khai thác các ứng dụng công nghệ thông tin theo đúng hướng và hiệu quả. 2.2 Thực trạng hoạt động kinh doanh của NHTM Maritime Bank chi nhánh Hà Nội 2.2.1 Hoạt động huy động vốn Nguồn vốn đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinh doanh NH vì nó là cơ sở để NH tổ chức mọi hoạt động kinh doanh, quyết định quy mô hoạt động tín dụng và các hoạt động kinh doanh khác của NH. Nó quyết định năng lực thanh toán và đảm bảo uy tín của ngân hàng, quyết địng năng lực cạnh tranh của NH. Trong thời gian gần đây, Maritime Bank đã không ngừng khai thác và triển khai các sản phẩm dịch vụ đa dạng đáp ứng nhu cầu của khách hàng, kết hợp với chính sách marketing hợp lý cũng như lãi suất linh hoạt đã thu hút một lượng khách hàng lớn từ khối dân cư và các tổ chức kinh tế. Từ đó giúp cho nguồn vốn củaNH Maritime Bank liên tục tăng nhanh qua các năm. Bảng 2.1 : Tình hình huy động vốn của ngân hàng Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012 Đơn vị: tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 2010 Năm 2011 So sánh Năm 2012 So sánh Tuyệt đối Tƣơng đối ( % ) Tuyệt đối Tƣơng đối ( % ) Huy động từ TCKT 3.570 7.215 3.645 102,10 6.149 (1.066) (14,77) Huy động từ TGDC 12.647 19.422 6.775 53,57 22.137 2.715 13,98 Huy động từ TCTD 9.145 11.464 2.319 25,36 12.467 1.003 8,75 Tổng vốn huy động 25.362 38.101 12.739 50,23 40.753 2.652 6.96 (Nguồn: Báo cáo tài chính các năm 2010, 2011, 2012) 24
Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149 Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149 Biểu đồ 2.1: Mức tăng trƣởng vốn của ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012 Qua bảng 2.1 và biểu đồ 2.1 ta thấy trong năm 2011 tổng nguồn vốn NH Maritime bank đã huy động đạt 38.101 tỷ đồng, tăng 50,23% (tương đương 12.739 với tỷ đồng) so với năm 2010. Có được điều này là do năm 2011 là năm mà có nhiều biến động kinh tế như giá dầu tăng cao, lạm phát tăng đến 2 con số, lãi suất liên NH tăng mạnh. Các NH cũng đồng loạt tham gia vào cuộc đua tăng lãi suất huy động nên lãi suất NH tăng cao khiến cho nguồn vốn huy động tăng vượt bậc. Tuy nhiên, đến năm 2012, do NH đã huy động được rất nhiều vốn nhưng rất khó để cho vay do lãi suất quá cao, dẫn đến nguồn vốn bị ứ đọng, không quay vòng được. Để tránh tình trạng đó, NHNN liên tục giảm lãi suất cơ bản. NHNN đã ban hành văn bản điều chỉnh lãi suất điều hành có hiệu lực từ ngày 28/05/2012. Cụ thể, lãi suất tiền gửi tối đa bằng VND không kỳ hạn và kỳ hạn dưới 1 tháng từ 4%/năm xuống 3%/năm, và với kỳ hạn trên 1 tháng từ 12%/năm xuống 11%/năm; riêng quỹ tín dụng Nhân dân cơ sở ấn định mức lãi suất tối đa tiền gửi có kỳ hạn 1 tháng trở lên giảm từ 12,5%/năm xuống còn 11,5%/năm. Lãi suất huy động giảm xuống sẽ không còn thu hút được nhiều vốn như trước đây nữa, khiến cho nguồn vốn huy động của cũng giảm theo. Đó là nguyên nhân khiến cho tổng vốn huy động trong năm 2012 chỉ tăng nhẹ là 6,96% so với năm 2011 trong khi tổng vốn huy động của năm 2011 tăng tới 50,23% so với năm 2010. Nguyên nhân là do trong năm 2012 nguồn huy động từ TCKT giảm 14,77% so với năm 2011, nguồn huy động từ TGDC tăng 13,98% so với năm 2011, nguồn huy động từ TCTD tăng 8,75% so với năm 2011. Ngoài mức giảm của nguồn huy động từ TCKT thì các nguồn huy động khác cũng tăng nhưng mức tăng không đáng kể, hay nói cách khác mức tăng thấp hơn rất nhiều so với mức tăng của các nguồn huy động khác năm 2011 so với năm 2010. 25

Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank, 9 điểm.docx

Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank, 9 điểm.docx

Recomendados

Mais conteúdo relacionado

Similar a Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank, 9 điểm.docx(20)

Mais de Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 😊 Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149(20)

Último(20)

Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank, 9 điểm.docx