earlegal#10 - Infractions urbanistiques en RW - Comment en sortir ?

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Infractions
urbanistiques en RW
–
Comment en sortir ?

Programme
Question 1. A partir de quand l’infraction est-elle prescrite?
Question 2. Quelles formalités doivent être respectées pour rechercher et
constater des infractions ?
Question 3. Que faire en cas de poursuites civiles ou pénales ?
Question 4. Quelles sont les possibilités de transaction ou de régularisation ?

Notre fil conducteur
➢ Madame et Monsieur HOME achètent une maison en RW en 2022
➢ Maison construite en 1940 sans PU (superficie = 200 m2)
➢ Véranda construite avec un PU en 2010
▪ Superficie autorisée = 20 m2
▪ Superficie réelle = 30 m2

Question 1: A partir de quand
l’infraction est-elle prescrite ?
Question 2: Quelles formalités doivent
être respectées pour rechercher et
Question 3: Que faire en cas de
poursuites civiles ou pénales ?
Question 4: Quelles sont les possibilités
de transaction ou de régularisation ?

Question 1: à partir de quand l'infraction est-elle
prescrite ?
• Nouveauté sous CoDT : insertion de mécanismes d'assouplissements
➢ Soit une régularisation des actes et travaux
➢ Soit une suppression du caractère infractionnel des actes et travaux
• Rappel : principaux actes infractionnels :
• exécution des actes et travaux sans le permis requis ou en méconnaissance du
permis
• poursuite des actes et travaux sans permis ou en méconnaissance du permis
• maintien des travaux exécutés sans permis
• non-respect des prescriptions des PS et normes des GRU (sauf actes et travaux
autorisés)
• non-respect des règles d’affichage
• absence de notification du début des travaux
• non-respect du COPAT

Les différents types d’infractions
urbanistiques
➢ Infractions instantanées
▪ Exécuter des actes et travaux sans permis // D.IV.4 du Codt
➢ Infractions continues
▪ Poursuivre ou maintenir des actes et travaux infractionnels
▪ Poursuivi même si pas auteur des travaux

Règle générale : prescription de l'action
publique
Prescription de l'action publique portant sur les infractions
urbanistiques : 5 ans
➢ Infractions instantanées
▪ 5 ans à compter de la réalisation
des actes et travaux
➢ Infractions continues
▪ 5 ans à compter de la fin
du maintien

Limitations dans le temps des infractions de
maintien
1) Limitation de l'infraction de maintien pour les travaux irréguliers
effectués avant le 22 avril 1962
➢ Date pivot = eenv loi du 29 mars 1962
➢ Effets juridiques: présomption de conformité ?
▪ pratique administrative
▪ suppression du caractère infractionnel = dépénalisation
▪ absence de légalisation des actes et travaux
▪ absence de présomption d'un PU
▪ poursuites civiles et pénales impossibles
➢ Éventuels impacts en cas de demande de PU ultérieure

maintien
2) Limitation de l'infraction de maintien pour certains actes et travaux à 10 ou 20
ans
➢ Actes et travaux achevés de plus de 10 ou 20 ans
▪ Date d'achèvement
▪ Preuves par toute voie de droit
➢ Infractions mineures (10 ans)
▪ Actes et travaux en méconnaissance d'une autorisation délivrée
▪ Conditions cumulatives
➢ Infractions fondamentales (20 ans)
▪ Pas de conditions
➢ Exceptions
➢ Effets juridiques
▪ dépénalisation
▪ légalisation des actes et travaux
▪ présomption d'un PU
▪ Impacts PU ultérieur

maintien
➢ Infractions mineures (10 ans) : conditions cumulatives
1) L’infraction commise :
•soit zone destinée à l’urbanisation,
•soit ZACC et affectation(s) destiné(es) à l’urbanisation,
•soit constructions, installations ou bâtiments (ou leurs aménagements accessoires ou complémentaires) existant avant
eenv PS, ou affectation conforme à la zone ou affectation autorisée en dérogation PS;
2) Les actes et travaux conformes aux normes du guide régional ;
3) Les actes et travaux rencontrent l’une des 4 hypothèses suivantes :
•en cas de non-respect du permis d’urbanisme délivré, l’ampleur des écarts est inférieur à 20%,
•soit de l’emprise au sol autorisée,
•soit de la hauteur sous corniche et au faîte du toit autorisée,
•soit de la profondeur autorisée,
•soit de la volumétrie autorisée,
•soit de la superficie de planchers autorisée,
•soit des cotes d’implantation des constructions,
•soit de la dimension minimale ou maximale de la parcelle ;
•on peut donc cumuler les écarts mais chaque écart doit être inférieur à 20%
•en cas de réalisation d’un auvent en extension d’un hangar agricole autorisé, pour autant que,
•soit la hauteur de faîte de l’auvent soit inférieur à celle sous corniche du hangar,
•soit le hangar présente un tel auvent sur une seule de ses élévations,
•soit l’auvent présente une profondeur maximale de 7 mètres mesurés à partir de l’élévation du hangar ;
•non-respect des ouvertures autorisées ;
•non-respect des tonalités autorisées.

maintien
2) Limitation de l'infraction de maintien pour certains actes et travaux à 10 ou 20
ans
➢ Actes et travaux achevés de plus de 10 ou 20 ans
▪ Date d'achèvement
▪ Preuves par toute voie de droit
➢ Infractions mineures (10 ans)
▪ Méconnaissance d'une autorisation délivrée
▪ Conditions cumulatives
➢ Infractions fondamentales (20 ans)
▪ Pas de conditions
➢ Exceptions

maintien
➢ Infractions mineures (10 ans) et infractions fondamentales (20 ans) :
Exceptions
▪ pas conforme destination PS ;
▪ sauf si système dérogatoire sur la base soit de la règlementation
en vigueur lors de l’accomplissement des actes et travaux soit
d’une règlementation ultérieure entrée en vigueur avant le 1er
mars 1998
▪ consistent à créer un logement après le 20 août 1994 ;
▪ site reconnu (loi du 12 juillet 1973 sur la conservation de la nature) ;
▪ mesure de protection du patrimoine ;
▪ incrimination en vertu d’une autre police administrative ;
▪ procès-verbal d’infraction ou décision judiciaire passée en force de
chose jugée.

➢ Maison construite en zone d’habitat en 1940 sans PU (superficie =
200 m2)
➢ Véranda construite avec un PU en 2010 (absence de dispense de
permis)
▪ Superficie autorisée = 20 m2
▪ Superficie réelle = 30 m2

Question
Selon vous, est-ce que
Madame et Monsieur HOME
peuvent bénéficier d’une
dépénalisation pour une ou
plusieurs infractions au terme
d'un délai de 10 ans ?
• OUI
• NON

➢ Maison construite en zone d’habitat en 1940 sans PU (superficie =
200 m2)
▪ dépénalisation de l’infraction de maintien car travaux avant
1962
➢ Véranda construite avec un PU en 2010 (absence de dispense de
permis)
▪ superficie autorisée = 20 m2
▪ superficie réelle = 30 m2 (> 20% d’écart de la superficie
autorisée dans le PU 2010)
▪ dépénalisation de l’infraction de maintien au bout de 10 ans
▪ dépénalisation de l'infraction de maintien au bout de 20 ans

maintien
3) Limitation de l'infraction de maintien pour les logements en zone d’habitat vert
➢ Entrée en vigueur d'une zone d'habitat vert
➢ Habitation permanente en zone de loisirs devenue zone d’habitat vert

Présomption irréfragable de conformité
Présomption irréfragable de conformité pour certains actes et travaux
effectués avant le 1er mars 1998
➢ Ne compromettent pas le BAL
➢ Quid évaluation des incidences sur l’environnement ?
➢ Exceptions :
▪ pas conforme destination PS ;
▪ sauf si système dérogatoire sur la base soit de la règlementation en vigueur lors de
l’accomplissement des actes et travaux soit d’une règlementation ultérieure entrée en vigueur
avant le 1er mars 1998
▪ consistent à créer un logement après le 20 août 1994 ;
▪ site reconnu (loi du 12 juillet 1973 sur la conservation de la nature) ;
▪ mesure de protection du patrimoine ;
▪ incrimination en vertu d’une autre police administrative ;
▪ procès-verbal d’infraction ou décision judiciaire.
➢ Effets juridiques:
• Présomption PU de plein droit
• Légalité des actes et travaux
• Poursuites civiles ou pénales impossibles
• Impacts sur PU ultérieur
• Faute civile

Charge de la preuve
La charge de la preuve des actes infractionnels repose sur
l'autorité poursuivante
➢ Preuve de l'infraction
➢ Preuve de la non- application d'une dépénalisation ou présomption

Question 2. Quelles formalités doivent être respectées
pour rechercher et constater des infractions ?
Recherche et constat des infractions
➢ Compétence des agents constatateurs désignés:
▪ Officiers de police judiciaire
▪ Fonctionnaires et agents chargés de l'administration et de la
police de la voirie
▪ Fonctionnaires et agents communaux et régionaux
➢ Droit d'accès aux lieux et chantiers
▪ Visite
▪ Recevoir les renseignements utiles
▪ Visites domiciliaires: indices d'infraction ET autorisation
OU consentement
▪ Infraction en cas d'obstacle

Avertissement préalable
Avant de dresser un PV : avertissement préalable
➢ Écrit ou verbal
▪ à l'auteur présumé ou propriétaire du bien
▪ avertissement verbal doit être confirmé par écrit
▪ pas de contenu obligatoire prévu
➢ Délai de mise en conformité fixé
▪ Entre 3 mois et 2 ans
▪ Mise en conformité = soit remise en état,
soit respect du PU, soit permis de régularisation
➢ Caractère obligatoire de l'avertissement ?
▪ Aucune sanction n'est prévue !
(confirmé par Cass.20 avril 2022)

Procès-verbal de constat d'infraction
A défaut de mise en conformité dans le délai fixé, un PV de constat
d'infraction est dressé
➢ Contenu précis
▪ Description des actes et/ou travaux infractionnels
▪ Disposition(s) violée(s)
▪ Situation juridique du bien
▪ Reportage photographique et vue en plan et prises de vue
➢ Notification dans les 10 jours
▪ au PR : 90 jours à dater de la réception pour poursuivre.
À défaut : classement sans suite
▪ au contrevenant, tout titulaire de droit réel/usage sur le bien,
au Collège communal, Fonctionnaire délégué
▪ Pas de sanction si dépassement délai
▪ Le FD avis le Collège et le Gouvernement wallon
➢ Force probante ?
➢ Pas susceptible de recours CE
➢ Effets sur les demandes de permis
➢ Poursuites ...

➢ Maison construite en zone d’habitat en 1940 sans PU (superficie = 200 m2)
➢ Véranda construite avec un PU en 2010 (absence de dispense de permis)
▪ superficie autorisée = 20 m2
▪ superficie réelle = 30 m2 (> 20% d’écart de la superficie autorisée dans
le PU 2010)
▪ dépénalisation de l’infraction de maintien au bout de 10 ans
▪ dépénalisation de l'infraction de maintien au bout de 20 ans
➢ Le 10 juillet 2022 : avertissement écrit
▪ délai de mise en conformité de 6 mois écoulé
➢ Le 1er février 2023 : PV de constat d'infraction
➢ Le 16 février 2023 : dépôt d'un permis de régularisation
▪ instruction demande
▪ mais attente décision sur l'infraction

A partir de quand l’infraction est-elle
prescrite ?
Quelles formalités doivent être
respectées pour rechercher et
Que faire en cas de poursuites civiles
ou pénales ?
Quelles sont les possibilités de
transaction ou de régularisation ?

Cas dans lequel les poursuites civiles ou
pénales ont lieu
26
➢ Impossibilité de régularisation ;
➢ Refus de transaction ;
➢ Impossibilité de mesures de restitution ;
➢ Non-respect des mesures de restitution
imposées ;

La mesure de restitution
27
➢ Possible lorsque ni la régularisation ni le retour
au pristin état n’est possible ;
➢ S’opère via la réalisation d’aménagement ou
de remis en état des lieux ne nécessitant pas
de permis d’urbanisme ;
➢ La législation donne des exemples (liste non
exhaustive) ;
➢ Procédure à l’initiative du Fonctionnaire
Délégué de commun accord avec le Collège
;
➢ Délai d’exécution fixé par le Fonctionnaire
Délégué ;
➢ L’exécution des mesures de restitutions
imposées éteint l’action publique et/ou la
possibilité de solliciter des mesures de
réparations ;

Préalable obligatoire : la notification d’un
PV de constat d’infraction
28
➢ Notification du PV de constat et
communication de celui-ci notamment
au parquet ;
➢ Délai de rigueur de 90 jours à partir de la
transmission pour manifester l’intention
de poursuivre ou non ;
➢ Quid en cas d’absence de réponse ?
▪ Le parquet est réputé classer le dossier sans
suite

Hypothèse 1 : le parquet manifeste son
intention de poursuivre
29
➢ Dossier fixé à l’initiative du parquet
devant la section correctionnelle du
Tribunal de première instance ;
➢ L’intervention du parquet se limite à
requérir les sanctions pénales.
➢ Quid des mesures de réparations ?
▪ Compétence exclusive du Collège communal ou
du Fonctionnaire Délégué ;
▪ Liberté d’intervenir ou non ;
▪ Cas du Tiers lésé

Les mesures de réparation – 3 types de
mesure
30
➢ Absence de formalisme quant à la
demande de réparation mais obligation
de motivation du choix de celle-ci ;
➢ 3 types de mesure :
▪ La remise en état des lieux ou la cessation
de l’utilisation abusive ;
▪ L’exécution d’ouvrages ou de travaux
d’aménagement ;
▪ Paiement de la plus-value découlant de
l’infraction ;

La remise des lieux en état ou la cessation
d’utilisation abusive
31
➢ Remise des lieux en leur état antérieur
par démolition des constructions
réalisées ;
➢ Cessation du changement de
destination d’un immeuble fait sans
demande préalable ;
▪ Un immeuble de commerce utilisé comme logement par
exemple ;
➢ Le jugement qui ordonne la mesure
vaut permis d’urbanisme pour autant
que de besoin;

L’exécution d’ouvrages ou de travaux
d’aménagement
32
➢ But d’amélioration de l’aménagement
des lieux ;
➢ Le tribunal fixe le délai de réalisation
des travaux ;
➢ Le jugement qui ordonne la mesure
vaut permis d’urbanisme ;

Paiement de la plus-value
33
➢ ATTENTION : Exclusion pour les biens inscrits sur la liste de sauvegarde ou classé.
➢ Objectif est de rétablir l’équilibre entre l’avantage obtenu par le contrevenant
et les inconvénients causés à l’autorité compétente ;
➢ Comment est calculé la plus-value ?
▪ Le juge n’est pas lié par l’évaluation du Fonctionnaire Délégué ou du Collège ;
▪ Le juge peut désigner un expert charger de calculer la plus-value opérée par le bien ;
➢ Le jugement vaut permis d’urbanisme ;

Le rôle du juge quant à la mesure de
réparation
34
➢ Contrôle marginal limité à la légalité interne et externe de la demande de
mesure de réparation ;
➢ Lié par le choix du Fonctionnaire Délégué ou du Collège ;
➢ Exception dans deux cas :
▪ Le fonctionnaire délégué et le Collège sollicitent une mesure de réparation différente ;
▪ Ni le fonctionnaire délégué, ni le Collège ne sont à la cause et un tiers lésé sollicite une
mesure de réparation ;

Exécution du jugement
35
➢ A défaut d’exécution volontaire, possibilité d’astreinte ;

Hypothèse 2 : le parquet ne manifeste pas
son intention de poursuivre – poursuite civile
36
➢ L’infraction urbanistique est régularisable ;
▪ Possibilité de transaction et de permis de
régularisation en cas d’accord conjoint du
Fonctionnaire Délégué et du Collège ;
▪ Refus de transaction par le contrevenant ou
non paiement de la transaction ;
➢ L’infraction urbanistique n’est pas
régularisable ;
▪ Des mesures de restitutions sont possibles ;
▪ Les mesures de restitutions ne sont pas
possibles ;
▪ Absence d’exécution des mesures de
restitutions ;

La réunion de concertation préalable
37
➢ Possibilité laissée d’organiser une réunion
de concertation préalable ;
➢ Présence obligatoire du Fonctionnaire
Délégué et du Collège ou de leurs
représentants respectifs ;
➢ En fonction du caractère régularisable ou
non de l’infraction, possibilité de
transaction à la suite de cette réunion.

Obligation de poursuite devant les
juridictions civiles dans le chef du Collège
et du Fonctionnaire Délégué
38
➢ Obligation découlant d’une disposition
peu précise ;
▪ Le texte ne précise pas qui du Fonctionnaire
Délégué ou du Collège a l’initiative des
poursuites ;
▪ Aucune précision quant au délai d’action ;
▪ Délai de prescription de l’action civil visé à
l’article 2262bis du Code civil
▪ Attention au délai de prescription de l’action
publique – distinction infraction
instantanée/infraction continue

Mesures de réparation et rôle du juge ?
39
➢ Rôle du juge civil similaire du juge
correctionnel ;
➢ 3 types de mesure de réparation :
▪ Remise des lieux en état ou cessation de l’utilisation
abusive ;
▪ Réalisation de travaux ou aménagements ;
▪ Paiement de la plus-value ;
➢ Le jugement vaut permis d’urbanisme ;

Nature de la mesure de réparation – quid
du délai raisonnable ?
40
➢ La mesure de réparation est de nature
civile ;
➢ La question du dépassement d’un
éventuel délai raisonnable est sans
pertinence sur la mesure de réparation ;

Une transaction est-elle possible ? La nature
de la transaction
42
➢ Pas une sanction pénale
▪ Sanction qui a pour but de prévenir et de réprimer
un comportement illicite;
▪ La transaction éteint l’action publique et tout
possibilité de poursuite pénale;
➢ Nature conventionnelle

Une transaction est-elle possible ?
43
➢ Plusieurs conditions cumulatives :
▪ Procès-verbal de constat d’infraction notifié
au préalable ;
▪ Le procureur du Roi a décidé de ne pas
poursuivre ou n’a pas manifesté son intention
de poursuivre dans un délai de 90 jours ;
▪ Accord du Fonctionnaire Délégué ET du
Collège ;
▪ L’infraction doit être régularisable;

44
➢ Le Fonctionnaire Délégué a l’initiative de proposer
une transaction ;
▪ A défaut d’accord ou de refus du Collège
dans un délai de 60 jours, le Collège est
réputé favorable ;
➢ Détermination de montant de l’amende
transactionnelle ;
▪ Méthode de calcul prévue à l’article R.VII.19-
1 du CoDT pour une série d’actes ;
▪ Fourchette entre 250 EUR et 25.000 EUR ;
▪ Quid en cas de désaccord entre le
Fonctionnaire Délégué et le Collège sur la
fixation du montant?

45
➢ Paiement de l’amende :
▪ Délai de 3 mois à partir de la demande de
paiement ;
▪ Termes et délais possible jusqu’à 18 mois ;
➢ Délivrance d’un permis de régularisation :
▪ Le paiement de l’amende est un préalable
obligatoire à la demande de permis ;
▪ Le permis ne peut être refusé s’il y a eu
paiement du montant total de la transaction

Quid si la transaction est refusée par le
contrevenant ou l’amende non payée?
46
➢ Possibilité de poursuite par le Parquet du Procureur
du Roi ;

Plus particulièrement sur le permis de
régularisation
47
➢ Changement de paradigme par rapport au
CWATUPE ;
➢ Possibilité d’introduire une demande permis
malgré un PV de constat d’infraction ;
➢ Quid de la législation applicable ?
➢ Motivation spécifique

Merci
pour votre attention !
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