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El nuevo y mal llamado Proceso Único de Ejecución de Desalojo - Cristina Bastidas Flores.

Entre la discusión de su naturaleza ejecutiva y la necesidad de una real uniformización.

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El nuevo y mal llamado Proceso Único de Ejecución de Desalojo - Cristina Bastidas Flores.

  1. 1. 69 A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL  MARCO NORMATIVO Código Civil: art. 1697. Código Procesal Civil: arts. 585 y 594. Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, Decreto Supre- mo Nº 017-2015-Vivienda (03/11/2015): arts. 4, inc. 3, y 9. INTRODUCCIÓN Cierto es que a través del Decreto Legisla- tivo Nº 1177 (DL 1177), publicado el 18 de julio de 2015, se busca facilitar el acceso a la vivienda a las personas que no cuenten con los medios económicos requeridos o de bajos recursos, ya que les resulta difícil acce- der a un crédito hipotecario u otorgar una cuota inicial, no obstante, no es la única fina- lidad. Se quiere, además, dinamizar el sec- tor inmobiliario y reactivar el mercado de construcción que ha experimentado una des- aceleración. En aras del cumplimiento de loable fin, se crea un régimen especial-facul- tativo de arrendamiento para vivienda por el que se introducen tres modalidades contrac- tuales de arrendamiento, que bien podrían reducirse a dos, el arrendamiento con opción * Miembro del Grupo de Estudio de Derecho Inmobiliario de la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Ganadora del segundo puesto en el concurso de ponencias del I Congreso Nacional de Derecho-Chiclayo 2015. ANÁLISIS JURÍDICOTEMARELEVANTE El nuevo y mal llamado proceso único de ejecución de desalojo Entre la discusión de su naturaleza ejecutiva y la necesidad de una real uniformización Cristina Micaela BASTIDAS FLORES* La autora analiza el proceso único de ejecución de desalojo regulado en el regla- mento del Decreto Legislativo Nº 1177, el cual constituye un avance para una efec- tiva tutela judicial del propietario para recuperar su bien. Manifiesta que este prevé reglas especiales que buscan corregir las causas que originan un letargo procesal; no obstante, resulta insuficiente en tanto solo es aplicable para arrendamientos con fines exclusivamente de vivienda. Asimismo, afirma que este asunto no responde a un real proceso de ejecución, ya que nos encontramos ante un proceso de cogni- ción ultrasumarísimo tanto por su tratamiento procesal como por su misma natu- raleza jurídica.
  2. 2. 70 ACTUALIDAD JURÍDICA Nº 266 • ENERO 2016 a compra y el arrendamiento financiero, al que, por su tratamiento normativo y deli- mitación del trabajo, no nos adentraremos a estudiar. La tercera modalidad es el arrendamiento destinado a vivienda, la que bien podría encontrarse ya regulada en nuestro Código Civil, por la cual, el arrendador se obliga a ceder temporalmente el uso del bien a cam- bio de una renta convenida, empero, esta modalidad trae ciertas particularidades pro- pias de su regulación especial, algunas de ellas son que el arrendador sea propietario del inmueble y que su uso sea, única y exclu- sivamente, para vivienda. Ante ello, surge una primera pregunta: ¿Cuál sería la nece- sidad de otorgar una nueva regulación? Si bien tales supuestos pueden celebrarse –y, de hecho, se celebran– bajo las reglas del Código Civil, ¿por qué el arrendador privado tendría que acogerse a ella? ¿Qué beneficios le ofrece? La respuesta a las interrogantes es la misma: permite que el arrendador, even- tualmente, pueda acceder a un nuevo proceso de desalojo, denominado único y de ejecu- ción que pretende ser mucho más célere, con plazos sumamente cortos y de distinto tratamiento a los desalojos ya recogidos en el Código Procesal Civil, y en las que se introducen ciertas novedades que conllevan pensar que realmente el arrendador podrá obtener –por fin– una efectiva tutela de sus derechos. Siempre y cuando, este se sujete a las formalidades establecidas en el citado decreto legislativo. Vale recalcar que este expeditivo procedimiento también es aplica- ble a las otras dos modalidades de arrenda- miento antes señaladas. No obstante, por lo pronto, el impacto primario que tendrá y en el que podremos ver sus efectos de manera palmaria y directa es, a nuestro parecer, en la modalidad de arrendamiento típico. Por ello, el análisis de este proceso de desalojo aterri- zará en dicha figura contractual. I. JUSTIFICACIÓN El proceso de desalojo se encuentra regulado en el artículo 585 del Código Procesal Civil. Este, a pesar de encontrarse dentro de un proceso sumarísimo y, por lo tanto –en teo- ría–, sumamente expeditivo, no responde a la efectiva protección que debe tener el facul- tado a ser restituido del bien, por causas que van desde la deficiente regulación del pro- ceso, el tratamiento sustantivo del régimen de arrendamiento y, cuándo no, el crítico sis- tema de administración de justicia. Todo ello ha contribuido a generar alicientes perniciosos tanto en los arrendatarios fraudu- lentos o morosos, como en cualquier persona que ocupe de manera ilegal un inmueble, siendo el justiciable el directamente afectado. En similar escenario se encuentra el desalojo recogido en el artículo 594, bajo la cláusula de allanamiento a futuro, que a pesar de bus- car paliar tal situación, sigue presentando las mismas o más complicaciones. Ahora, este nuevo régimen de proceso de desalojo, si bien pretende responder a esta problemática de gran impacto social, resulta siendo insuficiente, en la medida en que solo está concebido para el arrendamiento con fines exclusivamente de vivienda. Por ello, vemos la imperante necesidad de establecer –realmente– un único régimen, con reglas uniformes que permitan, efecti- vamente, proteger los derechos legítimos de todos los arrendadores, al margen de la fina- lidad o uso del arrendamiento. Finalmente, aunque desde ya la introduc- ción de este proceso suponga un avance en la regulación del desalojo, merece una dis- cusión aparte la denominación con la cual ha sido concebida, pues resulta sumamente for- zado aceptar –tanto por su tratamiento nor- mativo como por la misma naturaleza del proceso ejecutivo– que nos encontramos ante un verdadero proceso de ejecución.
  3. 3. 71 ANÁLISIS JURÍDICO / ACTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL Ello nos lleva a pensar, entonces, que podría tener ciertos efectos prácticos que resulten, de ser el caso, importantes de analizar. II. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Bajo el marco del DL 1177 se establece que el contrato de arrendamiento ha de celebrarse a través de un formulario único y, precisa- mente, su numeral 4.3 le otorga mérito de eje- cución. Con ello, se podría acceder al nuevo proceso único de ejecución de desalojo que también introduce el decreto, regulándolo de manera especial, sumando a tres los procedi- mientos de desalojo que se encuentran esta- blecidos en nuestro ordenamiento jurídico. Ante ello, surgen las siguientes preguntas: ¿El contrato-formulario se puede equiparar a un título ejecutivo con el cual se pueda acce- der al proceso de ejecución? ¿Es realmente un proceso de ejecución? ¿Brinda este pro- ceso una suficiente protección de los dere- chos de todos los legitimados en arrendar un bien inmueble, en relación con los procesos ya regulados en el Código Procesal Civil? Trataremos, pues, de responderlas según la modalidad contractual y su tratamiento procesal. Modalidad contractual: el artículo 9 del DL 1177 regula al contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, a través del cual “el arrendador se obliga a ceder tem- poralmente al arrendatario el uso de un bien inmueble de su propiedad, para destinarla única y exclusivamente a vivienda, por cierta renta convenida y por un plazo pactado”. Para acogerse a esta modalidad, el arrenda- dor tiene que celebrar el contrato por escrito, únicamente, a través de un formulario y con firmas certificadas ante notario, el que remitirá la copia certificada del formulario para su necesaria inscripción en el naciente Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda. Cumplidos estos requisitos, el formulario tendrá, entonces, mérito de eje- cución. Vale precisar que el incumplimiento de estas formalidades no supone una nulidad o invalidez del contrato en la medida en que “la ley no establece alguna sanción por el no uso de estos formularios, de tal manera que no nos encontramos ante una forma solemne (…), dichos formularios deberán llenarse a efectos de acceder a los beneficios que la propia ley establece”1 , en este caso, al nuevo Proceso Único de Ejecución de Desalojo. III. ANÁLISIS DEL TRATAMIENTO PROCESAL El arrendador perjudicado podrá presentar su demanda de desalojo y sustentarla en las siguientes causales de procedencia: a) con- clusión del contrato por vencimiento del plazo contractual, que se encuentra seña- lado en el mismo formulario o, en el caso contrario, se presume que es de un año; b) resolución contractual por mutuo acuerdo realizadas con firmas legalizadas; c) incum- plimiento de pago de la renta por dos meses consecutivos, respecto a ello, “no será de aplicación lo establecido por el artículo 1697 del Código Civil que meridianamente refiere al incumplimiento de no menos de dos meses y quince días”2 ; d) incumplimiento de pagos de los conceptos complementarios por seis meses, entiéndase por ello, la cuota por man- tenimiento, servicio de agua, seguro por riesgo de pérdida y demás conceptos pacta- dos por las partes, por lo tanto, el arrendata- rio bien podría pagar puntualmente sus rentas mensuales, no obstante ello no impedirá una 1 Entrevista a CASTILLO FREYRE, Mario. En: Actualidad Civil. Vol. 14, Instituto Pacífico, Lima, 2015, p. 27. 2 POZO SÁNCHEZ, Julio. “Breves comentarios al nuevo proceso único de ejecución de desalojo”. En: Actualidad Civil. Vol. 14, Instituto Pacífico, Lima, 2015, p. 59.
  4. 4. 72 ACTUALIDAD JURÍDICA Nº 266 • ENERO 2016 acción de desalojo por el impago de los con- ceptos complementarios; y, finalmente, e) la resolución del contrato por uso del inmueble con un fin distinto al de vivienda. Al margen de la causal que se invoque en la demanda de desalojo, se podrá acumular la pretensión de pago de la renta y demás conceptos conveni- dos adeudados. Ya advertíamos que este proceso intro- ducía ciertos cambios con relación a sus pares, siguiendo con ellos: la competencia se encuentra plenamente fijada, por lo que la demanda se presentará –siempre– ante el juez de paz letrado, indistintamente del monto de la renta, respecto a ello, el profe- sor Pozo Sánchez señala que la determina- ción de la competencia “parece responder a un criterio de utilidad”3 . Nos resulta evidente que la determinación de la competencia al margen de la cuantía revela ciertos efectos prácticos, empezando por la menor carga procesal de los jueces de paz y, sobre todo, por la inadmisibilidad de un recurso de casa- ción, en la medida en que la segunda instan- cia, en caso de apelación, será el juez espe- cializado en lo civil. Ahora, ya notificado el arrendatario, tendrá cinco días hábiles para poder contestar la demanda y alegar la vigencia del contrato o el cumplimiento de la obligación reque- rida, podrá allanarse y deducir excepciones o defensas previas. Respecto al ofrecimiento de pruebas, se encuentran limitadas a aque- llas que no requieran actuación, por lo que no se llevará a cabo audiencia, entendemos que tal restricción resulta justificada, pues el acreditar o desvirtuar la configuración de las causales, claramente establecidas, con las cuales procede el desalojo no tiene por qué suponer una problema, sustentándose en el mismo formulario, la cuenta de abono o el recibo del depósito. El plazo máximo para resolver o sentenciar es de tres días hábiles. Si las pruebas le generan convicción, recién con ello, en el caso de resultar fundada, va a ordenar el lanzamiento inmediato contra quien se encuentre en el inmueble y el des- cerraje. Debe, también, notificar a la Poli- cía Nacional para su asistencia y auxilio en la ejecución del desalojo, además de orde- nar la inscripción de la sentencia en el Regis- tro de Arrendamiento de Vivienda, que es de acceso público, por ende, permite verificar la conducta contractual del arrendatario. Salta a relucir el régimen de responsabilidades que se establecen, tanto para el juez –adminis- trativa– por el incumplimiento de los plazos señalados (así pretenda justificarse alegando una excesiva carga procesal) y la obligación de remitir al Ministerio Público copias cer- tificadas de los actuados a fin de que se for- malice la responsabilidad penal de los efec- tivos policiales y del arrendatario, en caso se resista a cumplir la orden de desalojo. Es trascendente y novedoso observar que la apelación a la sentencia será concedida sin efectos suspensivos, en consecuencia, la sentencia ha de ejecutarse de inmediato, teniendo el juez hasta dos días para formar el cuadernillo de incidentes y elevarlas al juez especializado en lo civil, quien va a resol- verlo de manera definitiva en el plazo de tres días. En resumen, con este nuevo proceso, se podría alcanzar un lanzamiento rápido, y a lo mejor, efectivo para la tutela de los pro- pietarios, pues los cambios que se introducen buscan garantizarlos. Lejos de creer que este proceso suponga una posición de desventaja o una vulneración de los derechos procesales del arrendatario –contradictorio, defensa o a la prueba– con la eliminación de la audien- cia y la apelación sin efectos suspendidos, son reducidas las posibilidades con las cua- les se pueda afectar al demandado con una 3 Ibídem, p. 60.
  5. 5. 73 ANÁLISIS JURÍDICO / ACTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL decisión arbitraria (claridad en las causales y fácil acreditación de cumplimiento); es así que, ya con la sentencia de primera instancia se puede obtener un grado alto de certeza, no obstante, de ser el caso, nada impide que el ejecutado pueda apelar e interponer los demás medios impugnatorios. IV. EL DESALOJO, ¿ESTÁ DENTRO DEL PROCESO EJECUTIVO O COGNI- TIVO? Ya revisado el desarrollo del nuevo proceso de ejecución de desalojo, salta la pregunta: ¿su tratamiento corresponde realmente a un proceso de ejecución? Acaso, para empezar, ¿el proceso de desalojo –per se– puede res- ponder a un juicio puro de ejecución? La res- puesta es importante, sobre todo si se tiene en cuenta que este deriva de una relación contractual, se debe permitir que “el deman- dado alegue y pruebe que es él quien real- mente tiene el derecho a poseer”4 y porque requiere de una etapa previa de cognición, ya sea breve o sumaria, pero que declare tal derecho para que posteriormente se efecti- vice con la ejecución o lanzamiento, sin que ello suponga una afectación al debido pro- ceso y a la tutela jurisdiccional efectiva. Es usual definir al proceso como un conjunto de actos procesales, ordenados, que tiene por 4 JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA, Roxana. “Tutela efectiva de la posesión”. En: Actualidad Civil. Vol. 13, Instituto Pací- fico, Lima, 2015, p. 165. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA (DECRETO LEGISLATIVO Nº 1177) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA (DECRETO LEGISLATIVO Nº 1177) Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (art. 9) Cesión temporal de bien inmueble, de propie- dad del arrendador, para vivienda, por el plazo de un año o el que se indique en el contrato. Debe inscribirse en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV). La ins- cripción en Registros Públicos es opcional. Cesión temporal de bien inmueble, de propie- dad del arrendador, para vivienda, por un plazo determinado, al final del cual el arrendatario puede ejercer la opción de compra. El contrato debe consignar el precio del bien e inscribirse, de forma obligatoria, en Registros Públicos (ello impide inscribir actos de disposición del bien o que afecten el derecho de opción de compra). Arrendador financia el acceso del arrendatario a un bien inmueble para vivienda, con opción de compra. El arrendador debe ser una entidad del sistema financiero autorizada por la SBS y propietario del bien. Debe inscribirse, obligato- riamente, en Registros Públicos. Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra (art. 10) Contrato de arrendamiento financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda (art. 12)
  6. 6. 74 ACTUALIDAD JURÍDICA Nº 266 • ENERO 2016 fin resolver un conflicto de intereses de rele- vancia jurídica o declarar una incertidum- bre jurídica. Tal conflicto, en palabras de Monroy Gálvez5 , “constituye la confluencia de intereses contrapuestos sobre un mismo bien jurídico y el intento de primar uno frente al otro”. Por ello, el proceso resulta un instrumento, para lograr la tutela de los derechos sustanciales, a través de los órga- nos jurisdiccionales, en oposición a la acción directa. Con el fin de tutelar tales derechos, se establecen tres tipos de proceso: conoci- miento, ejecución y cautelar. Abordemos los dos primeros. El proceso de conocimiento tiene por objeto el declarar un derecho o determinar la cer- teza de una situación controversial, para ello requiere conocer los hechos y las pruebas de las partes, a fin de emitir una sentencia que va a constituir o declarar un derecho, sea a través de una cognición plena, abreviada o sumarísima, lo que se busca es establecer la situación jurídica –hasta entonces, incierta– de las partes. El proceso de ejecución, por el contrario, tiene por objeto lograr la satisfacción mate- rial y concreta de quien ya tiene un dere- cho cierto o declarado. En ese sentido, Ugo Rocco6 señala que el “proceso de ejecución sirve para indicar el fenómeno de desenvol- vimiento de la función jurisdiccional civil, cuando se dirija a la realización coactiva del derecho, judicialmente declarado cierto o legalmente cierto”. Se acude, por tanto, a un proceso de ejecución cuando hay un reconocimiento de un derecho material que no admite mayor discusión debido a su con- tundencia y que solo requiere ser cumplido. Una distinción entre ambas tutelas que puede resultar gráfica es la que refiere Carnelutti7 al señalar que “estatuir lo que debe ser, corres- ponde a la cognición y convertir lo que debe ser en ser, es cometido de la ejecución”. Ahora, a este proceso se acude en virtud de un título, que contenga tal derecho recono- cido o recogido, el derecho consta en abs- tracto, sea en un documento o una forma- lidad, que responde a la denominación de título ejecutivo, este es el requisito indispen- sable para estar ante una ejecución, de ahí la consagración del “viejo brocardo medie- val”8 , hasta ahora tan vigente, nulla execu- tio, sine titulo. En puridad, “la actividad rea- lizada en el proceso de ejecución, por tanto, está preocupada con la concreta realización del derecho de quien posee el título de ejecu- ción”9 . Ya señalábamos, líneas arriba, que el formulario-contrato de arrendamiento tiene mérito ejecutivo, no obstante, este no con- tiene –ni debería contener– un derecho reco- nocido o cierto a favor del arrendador a ser restituido con el bien y que deba ejecutarse sin más; si bien la restitución es una atribu- ción que nace en consecuencia de la resolu- ción del contrato, requiere de una etapa cog- nitiva que determine la exigibilidad de tal obligación. Por lo tanto, por el mérito ejecu- tivo del formulario lo que sí se podría exigir es el cumplimiento, vía proceso ejecutivo, de las obligaciones estipuladas en ella (pago de arriendos, conceptos, etc.) en tanto cumpla los requisitos de ser “cierto, expreso y exi- gible (…) que permite legitimar al titular del 5 MONROY GÁLVEZ, Juan. La formación del proceso civil peruano. 2ª edición, Palestra, Lima, 2004, p. 223. 6 ROCCO, Ugo. Tratado de Derecho Procesal Civil. Vol. IV, Temis-Depalma, Buenos Aires, 1976, p. 90. 7 CARNELUTTI, Francesco. Derecho Procesal Civil y Penal. Harla, México, 1997, p. 193. 8 ARIANO DEHO, Eugenia. El proceso de ejecución. Reimpresión, Rodhas, Lima, 1998, p. 181. 9 CAVANI BRAIN, Renzo, “Incoherencias del proceso de ejecución peruano: causales de contradicción y suspensión de la ejecución. Análisis desde el derecho fundamental a la tutela efectiva, adecuada y tempestiva”. En: Gaceta Civil y Procesal Civil. Vol. 12, Gaceta Jurídica, Lima, junio de 2014, p. 294.
  7. 7. 75 ANÁLISIS JURÍDICO / ACTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL derecho el ejercicio de la pretensión ejecu- tiva contra quien en el título aparece como obligado”10 . Más allá, es suficiente notar el tratamiento del “Nuevo proceso único de ejecución de desalojo”, para concluir que, al margen del nomen iuris que se le otorga, es uno de cognición ultrasumarísimo donde, para empezar, no se emite ningún mandato ejecutivo y, por lo tanto, no se rompe la bila- teralidad en la medida en que no existe un título idóneo que lo justifique, ello permite al demandado contestar la demanda, alegar y probar, de ser el caso, la vigencia de su dere- cho. No resulta posible formular oposición (o contradicción), propio del proceso ejecu- tivo, con la cual se puede cuestionar la auten- ticidad del título y su contenido, pues, dicho contenido aún no existe, no hay siquiera que discutir la eficacia del título y de la obliga- ción contenida en él, porque, simplemente, no la hay. Es recién con la sentencia declara- tiva donde se determinará la certeza sobre la situación controversial. Por tanto, la autono- mía y celeridad del proceso de ejecución, se fundamentan en la medida en que “el ejecu- tante posee un documento (judicial o extra- judicial) que el ordenamiento jurídico otorga privilegio, a fin que el derecho allí contenido sea satisfecho con mayor presteza por presu- mirse su existencia”11 . Al concluir que el proceso único de ejecu- ción de desalojo, por su naturaleza y regula- ción, no responde a un real proceso de ejecu- ción, creemos que su errónea denominación responde, una vez más, a una mala prác- tica legislativa de promoción, no obstante, podríamos tratar de asociar su designación al esquema ejecutivo por lo sumario y expe- ditivo de los plazos, y porque la apelación interpuesta no suspende la ejecución. Ahora, el único efecto práctico que podría haber tenido la denominación de ejecución es el de la inexigibilidad de una conciliación extra- judicial12 . Sin embargo, una reciente modifi- cación13 al artículo 7-A de la Ley de Conci- liación establece de manera expresa que no procede la conciliación en los casos de de- salojo previstos en el DL 1177. Por lo tanto, deja fuera toda duda sobre la exigencia de conciliar previamente. Finalmente, se podría señalar que, el proceso único de ejecución de desalojo establece una nueva vía procedimental con reglas especia- les que lo hacen más ejecutivos, con las que busca subsanar las causas que eternizan los procesos de desalojo, y orientadas a garanti- zar una efectiva tutela judicial. No obstante, resulta una solución parcial, pues su tutela está orientada a los arrenda- mientos que tengan, única y exclusivamente, fines de vivienda. Se suma, entonces, un nuevo supuesto de desalojo a los ya exis- tentes. Empezando por el proceso de desa- lojo tradicional o sumarísimo regulado en el artículo 585 del Código Procesal Civil que a la luz del IV Pleno Casatorio, se encuen- tra reducido a los supuestos de ocupante pre- cario. Siguiendo en ello, el proceso de de- salojo con cláusula de allanamiento futuro del arrendatario recogido en el artículo 594 del Código Procesal Civil para aquellos con- tratos que se celebren bajo lo establecido en dicho artículo, sin importar el fin o destino del arrendamiento. En conclusión, si bien las nuevas reglas que introduce el proceso de desalojo del Decreto Legislativo Nº 1177 generan una expectativa 10 ARIANO DEHO, Eugenia. Ob. cit., p. 192. 11 CAVANI BRAIN, Renzo. Ob. cit., p. 294. 12 Artículo 9, inciso a, de la Ley de Conciliación: “(…) no es exigible la conciliación extrajudicial en los siguientes casos: a. en los procesos de ejecución”. 13 Decreto Legislativo Nº 1196.
  8. 8. 76 ACTUALIDAD JURÍDICA Nº 266 • ENERO 2016 positiva, y supone una mejora en su regula- ción, es sumamente necesario “uniformizar criterios y procesos; por un único proceso de desalojo que más allá de su denomina- ción, efectivamente tutele los derechos de los arrendadores de forma inmediata, sin dis- tinción de causa”14 . Tienen aún los legislado- res la tarea de extender tales preceptos a los demás supuestos ya regulados. CONCLUSIONES La promulgación del nuevo proceso único de ejecución de desalojo resulta un avance para una efectiva tutela judicial del propietario- arrendador a ser restituido del bien. Este regla- mento establece reglas especiales que buscan corregir las causas que originan un letargo procesal. No obstante, resulta insuficiente en tanto solo es aplicable para arrendamientos con fines exclusivamente de viviendas. El denominado nuevo proceso único de eje- cución de desalojo no responde a un real pro- ceso de ejecución. Al margen de su denomi- nación, nos encontramos ante un proceso de cognición ultrasumarísima tanto por su tra- tamiento procesal y la naturaleza del mismo proceso de desalojo. La deficiente regulación de los procesos de desalojo recogido en el Código Procesal Civil, artículo 585 (proceso sumarísimo) y el artículo 594 (desalojo con cláusula de alla- namiento a futuro) no cumplen con el obje- tivo de tutelar los derechos legítimos de los facultados a ser restituidos del bien, surge entonces, la imperante necesidad de esta- blecer un único régimen, con reglas unifor- mes que permitan, efectivamente, proteger los derechos legítimos de todos los arren- dadores, al margen de la finalidad o uso del arrendamiento. 14 POZO SÁNCHEZ, Julio. Ob. cit., p. 62.

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