Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 15 au 21 octobre 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Les projets immobiliers en Ile-de-France
bouleversent l'urbanisme
Le 15/10/2018
Les cabinets d'architectes qui ont répondu aux appels à projets pour la région parisienne sortent des
sentiers battus. - Laurent GRANDGUILLOT/REA
Les projets immobiliers prévus en région parisienne font une grande place à la mixité des
bâtiments. Ils laissent augurer d'une profonde évolution du milieu urbain.
Les élus de la région parisienne n'ont pas attendu l'arrivée du métro du Grand Paris pour lancer la
construction des nouveaux quartiers qu'il doit desservir entre 2024 et 2030. De quoi attirer les

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investisseurs, créer de l'activité, des emplois et loger les habitants dans de meilleures conditions. Le
succès des trois derniers grands appels à projets lancés dans cette perspective est incontestable.
Réinventer la Seine a fait émerger 41 projets, essentiellement en région parisienne. Lancé en 2014
par la Mairie de Paris, Réinventer Paris a permis de recevoir près de 400 propositions pour 23 sites à
réaménager et d'ouvrir une deuxième phase portant plus particulièrement sur les sous-sols.
Mais c'est surtout Inventons la Métropole du Grand Paris qui permet de mesurer l'ampleur du
phénomène. Ces projets concernent 166 hectares , à 88 % en renouvellement urbain, vont permettre
de construire 2 millions de mètres carrés et 13 hectares d'espaces verts en drainant 7,2 milliards
d'euros d'investissements privés. De quoi susciter 50.000 emplois. Les finalistes d'un deuxième appel
à projets, pour 29 sites, seront annoncés le 16 octobre et les résultats le seront en mai prochain.
Immeubles multifonctions
Virginie Houzé, directrice Etudes et Recherche chez JLL France, passe au crible, dans une étude
(« Grand Paris : laboratoire d'innovations immobilières ») publiée mardi, 88 projets présentés dans le
cadre de ces trois concours. « Ils sont plus innovants que la moyenne, explique aux 'Echos' la
spécialiste du géant du conseil en immobilier d'entreprise. La moitié sont mixtes et répondent à plus
de trois fonctions différentes. Les trois quarts de ceux qui ont été retenus comportent une dimension
végétale. »
Cette mixité s'exprime dans les fonctions mêmes du bâtiment. Ainsi l'habitat peut combiner logements,
hôtels, résidences, auberges, co-living. La fonction travail peut se matérialiser sous forme de bureaux,
d'espaces de co-working, d'incubateurs, de Fab Lab, d'ateliers, de locaux logistiques ou encore de
commerces. Certains immeubles abritent des services tels que crèches, santé, conciergerie ou
enseignement. Enfin, d'autres projets sont voués aux événements, la culture, la socialisation, la
restauration, le sport, des jardins et des potagers communautaires. Ces quatre familles de fonctions
verticales peuvent se combiner sous le même toit, par exemple de l'habitat, du travail et des
services, etc.
« Dans les années 1960-1970, on séparait les habitations et les activités. Aujourd'hui, ces fonctions
peuvent être réunies dans une seule enveloppe mais on continue généralement à séparer les flux. En
fait, on fait un quartier à l'échelle de l'immeuble, remarque Virginie Houzé. On ne veut plus de ces
grands mouvements pendulaires entre le domicile et le travail, qui se traduisent par une ville
interminable, invivable. »

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Recyclage de l'espace
En clair, pour rester attractives, les métropoles mondiales doivent se rapprocher de la qualité de vie
de villes plus petites comme Vienne et la rareté du foncier pousse les élus à récupérer des espaces
qui avaient été abandonnés. « On passe de l'économie du jetable au recyclage de l'espace urbain, on
valorise l'innovation plutôt que le foncier, résume Virginie Houzé. Cependant, le sujet de fond,
accompagner les changements de la ville, demeure. Plusieurs projets se positionnent d'ailleurs avec
la volonté d'apporter quelque chose à la ville. » Cette mixité ne rebute pas les investisseurs à
Londres, New York ou Paris, mais ceux d'autres régions du monde peuvent être plus circonspects.
Professeur à Sorbonne Université, spécialiste des questions de géographie urbaine cité dans l'étude
JLL, Xavier Desjardins juge que le foisonnement de projets pose la question de leur articulation, de
leur cohérence avec l'existant et qu'il n'y a pas réellement de mise en perspective à l'échelle
régionale.
Source : www.lesechos.fr

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L’achat immobilier est presque aussi important
que le mariage
Le 15/10/2018
Entre le mariage, l’achat immobilier et la signature d’un CDI, plus d’une personne sur trois (34%)
répond que l’acquisition d’un bien est le projet le plus engageant, selon un sondage réalisé par Le
Figaro Immo et l’Ifop.
Un achat immobilier n’est pas un acte anodin. Pour plus d’une personne sur trois (34%), il serait
presque aussi engageant qu’un mariage (38%) et plus important qu’un CDI (29%), selon un sondage
réalisé par Le Figaro Immo avec l’institut de sondage Ifop. Dès lors, il suscite chez les Français
plusieurs questions.
Plus d’un sondé sur deux (51%) juge en effet les recherches difficiles. Ils craignent les différentes
étapes liées à ce lourd investissement: de la recherche du bien aux démarches administratives en
passant par l’obtention du crédit qui engage les Français en moyenne sur 18 ans (observatoire Crédit
Logement/CSA 2018). Malgré cela, plus de six personnes interrogées sur dix (62%) se disent
sereines.

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Si l’emplacement reste un critère incontournable dans la prise de décision, le budget, avec la montée
des prix de l’immobilier, prend de plus en plus d’importance. Les Français sont 44% à entreprendre
une démarche immobilière une fois seulement qu’ils ont connaissance du budget qu’ils pourront
dépenser. La découverte d’une annonce arrive en deuxième position (34%) devant la maîtrise des
différentes étapes du processus de vente (22%). Dès lors, la négociation du prix d’achat (43%) et la
recherche de meilleures conditions d’emprunt (40%) apparaissent comme deux étapes prioritaires.
Ces interrogations rendent nécessaires plus de conseils et d’accompagnement. Pour cela, les
Français font confiance à 48% à Internet (sites d’annonces (23%), sites d’agences (20%), sites de
ventes de particulier à particulier (18%)) et à 47% aux agences physiques. Les acheteurs sont
particulièrement attentifs aux photos du logement (59%), à l’emplacement du bien (commerces,
écoles...) (55%) et au diagnostic énergétique (45%).
Source : www.lefigaro.fr

6. La revue de Presse KYLIA
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Crédits immobiliers : la guerre des prix
continue de sévir
Le 16/10/2018
Le coût du crédit immobilier n'a pas bougé depuis le mois de juin dernier - Shutterstock
En septembre, le taux moyen des crédits à l'habitat était de 1,43 % selon l'Observatoire Crédit
Logement/CSA. Les taux réels (en tenant compte de l'inflation) n'ont jamais été aussi bas
depuis le premier choc pétrolier de 1973.
En attendant une éventuelle hausse des taux de la Banque Centrale Européenne (BCE), le bar du
crédit reste ouvert. En témoigne le maintien au plancher du taux des crédits immobiliers. En
septembre, celui-ci est ressorti à 1,43 % en moyenne (hors assurance et coût des sûretés), selon les
données publiées mardi par l'Observatoire Crédit Logement/CSA qui fait référence sur le marché
hexagonal.
Le coût du crédit immobilier n'a pas bougé depuis le mois de juin dernier et il est à peine supérieur au
point bas historique touché en novembre 2016 (1,28 %). « La situation est remarquable », insiste
Michel Mouillart, économiste en charge de l'Observatoire.

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Un coup d'oeil au rétroviseur suffit pour s'en convaincre. D'abord, le taux moyen des crédits à l'habitat
est quelque quatre fois inférieur à celui enregistré au début des années 2000. Qui plus est, les taux
d'intérêt des prêts sont aujourd'hui inférieurs au niveau de l'inflation . Résultat : les taux réels n'ont
jamais été aussi bas depuis le premier choc pétrolier de 1973.
Ces conditions de financement exceptionnelles peuvent s'expliquer par la faiblesse persistante des
taux d'intérêt dans la zone euro et par la guerre des prix que se mènent les établissements sur un
marché détenu pour plus des trois quarts par les groupes mutualistes (Crédit Agricole, BPCE et Crédit
Mutuel).
Une baisse de la demande des ménages
« Il y a une volonté des établissements de crédit de préserver un marché qui sans cela ne serait
certainement pas au niveau d'activité qu'on lui connaît aujourd'hui », insiste Michel Mouillart. De fait, la
demande des ménages pour les crédits immobiliers s'affaiblit alors que les prix de l'immobilier
augmentent et qu'en fin d'année dernière, certains soutiens publics à l'accession à la propriété ont été
remis en cause.
A court terme, ni l'observatoire, ni les courtiers immobiliers sur le terrain n'attendent une remontée des
taux. « Tout le monde est agressif, la concurrence est terrible », confirme le patron d'une grande
banque française. Il faut dire que le crédit immobilier reste le produit d'appel par excellence, car il
permet de fidéliser les clients. « Si les banques continuent d'offrir des taux comme elles les offrent
aujourd'hui, c'est qu'elles y trouvent globalement leur compte », note Jean-Marc Vilon, Directeur
Général du Crédit Logement.
Des marges en repli rapide
En revanche, cette politique de prix faibles pèse forcément sur la rentabilité. Dans un rapport publié
cet été, le gendarme bancaire soulignait d'ailleurs que les marges des banques sur le crédit à l'habitat
étaient en « repli rapide » l'année dernière. « Cette baisse de la rentabilité du stock est d'autant plus
problématique qu'elle n'est plus désormais, depuis début 2018, compensée par les importants
volumes de commissions de rachat et de renégociation dont les banques avaient pu bénéficier en
2017 », poursuivait l'autorité.
« Une partie de la solution réside dans la capacité de ces banques à vendre d'autres produits »,
souligne Patrick Montagner, secrétaire général adjoint à l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de
Résolution (ACPR). Elles y parviennent bien, notamment par la vente d'assurance-emprunteur liées
aux crédits bancaires. Ce marché a cependant été récemment ouvert plus largement à la

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concurrence. Et le superviseur veille sur les pratiques commerciales des banques. En témoigne la
mise en garde que vient d'adresser l'ACPR à un établissement de crédit qui cherchait à entraver la
concurrence sur le marché de l'assurance emprunteur.
Source : www.lesechos.fr

9. La revue de Presse KYLIA
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Les finances des copropriétés se dégradent
Le 16/10/2018
Le montant des dettes envers les fournisseurs est anormalement élevé et les impayés de
copropriétaires sont plus nombreux et plus graves.
L’Association des responsables de copropriété (ARC), qui organise son salon à Paris, les 17 et
18 octobre, a publié le 15 octobre une étude sur la santé financière des copropriétés : « Nous
constatons une lente mais certaine fragilisation patrimoniale des immeubles, explique Emile
Hagège, directeur de l’ARC. Il est temps non pas de déverser des milliards d’euros mais de
s’attaquer aux causes de cette dégradation. »
L’ARC ausculte, depuis dix ans, les charges de 2 000 immeubles pour l’essentiel situés en Ile-de-
France et s’est, cette fois, intéressée aux éléments financiers, trésorerie, dettes, créances, réserves,
et à leur variation sur quatre exercices, de 2014 à 2017. Ces éléments sont obligatoirement joints aux
convocations d’assemblée générale appelée, une fois l’an, à voter les comptes.
Le premier constat paraît rassurant : peu de syndicats de copropriété finissent l’exercice dans le rouge
et ils sont, en 2017, plutôt dotés d’une abondante trésorerie (56 545 euros en moyenne, soit 6 % de
plus qu’en 2014). Cette évolution est conforme à l’augmentation du budget prévisionnel. « Mais cela
cache un paradoxe, révèle M. Hagège, puisqu’en réalité, syndicats et copropriétaires
s’appauvrissent. »
« Saturation financière »
L’étude fait, en effet, ressortir un montant anormalement haut des dettes des copropriétés envers
leurs fournisseurs, chauffagiste, assureur, ascensoriste, eau, gaz… S’il est logique qu’en clôture
d’exercice ressortent quelques factures en souffrance, il est inquiétant qu’elles représentent 20 % du
budget annuel moyen chez 97 % d’entre elles. La dette moyenne par appartement s’élève à
238 euros dans les immeubles de moins de cinquante lots, et à 394 euros dans les plus grands :
« 20 % d’endettement, c’est trop, estime M. Hagège. Il semble que les copropriétés ont atteint une
saturation financière. »
Autre inquiétude : les impayés de copropriétaires sont plus nombreux et plus graves. Ces débiteurs
doivent, en moyenne, collectivement, par immeuble, 37 611 euros, soit 26 % de plus qu’en 2014. La
perte de recettes pour l’immeuble atteint désormais 30 %.

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Pour pallier ces défaillances, les syndics ont tendance à multiplier les réserves, sur le dos des bons
payeurs, et ils organisent des avances de trésorerie et de prévoyance qui expliquent l’apparente
aisance financière.
L’analyse de l’ARC recoupe en partie celle de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) qui, depuis le
1er janvier 2017, tient le registre national d’immatriculation des copropriétés, un formidable
observatoire de déjà 260 000 copropriétés immatriculées, sur 700 000 au total. « Nous avons recensé
près de 100 000 immeubles fragiles, soit 15 % du parc, détaille Sébastien Wagner, chef de projet
copropriétés à l’ANAH, mais, pour nous, le taux moyen d’impayés est inférieur à 15 % et est très
variable selon les régions : de 8 % en Aquitaine, par exemple, 11 % à Paris mais 27 % en Seine-
Saint-Denis. » L’échantillon très francilien de l’étude de l’ARC peut expliquer ces nuances.
« Travaux non terminés »
L’ARC observe aussi que de plus en plus de travaux sont engagés mais pas achevés, bien que votés
et ayant fait l’objet d’appels de fonds. Ainsi, 55 % des immeubles disposaient, en 2017, d’une
provision dite « pour travaux non terminés », alors qu’ils n’étaient que 47 % en 2014. La raison en est,
là encore, l’explosion des impayés qui oblige à interrompre les chantiers.
Un point positif : 70 % des copropriétés ont, désormais, un compte bancaire séparé (ils n’étaient que
32 % en 2014) et un fonds travaux rémunéré (66 % en 2014). Le compte séparé est un indispensable
élément de transparence introduit par la loi pour l’« accès au logement et un urbanisme rénové » (loi
ALUR de mars 2014), longtemps combattu par les syndics professionnels ; le fonds travaux rémunéré
est, lui, obligatoire depuis le 1er janvier 2017 sauf pour les copropriétés de moins de quinze lots qui, à
l’unanimité, en repoussent le principe.
Cette épargne forcée reste, cependant, modeste : d’en moyenne 4 654 euros par immeuble, c’est-à-
dire le minimum légal de 5 % d’un budget annuel : « Cela représente 106 euros par lot là où nous
pensons qu’il faudrait 700 euros, pour étaler les paiements et mettre tous les copropriétaires à
contribution, quel que soit le moment où ils arrivent ou partent », juge Emile Hagège.
« Copropriétaires vaches à lait »
L’ARC appelle donc les syndics à faire un effort de maîtrise des charges, par exemple en remettant
les fournisseurs en concurrence et en ne privilégiant pas systématiquement les mêmes. Car les
grands groupes de syndics se dotent de filiales dans tous les domaines, assurance, fourniture
d’énergie, sécurité, archivage, que les gestionnaires auront tendance à privilégier. Une politique plus

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vigoureuse de recouvrement des impayés s’impose également et l’ARC souhaite que le conseil
syndical choisisse lui-même, plutôt que le syndic, l’avocat qui le défendra.
Enfin, l’association interpelle les pouvoirs publics pour qu’ils cessent « de multiplier les normes parfois
contradictoires et les dépenses imposées aux copropriétaires, devenus des vaches à lait », selon elle.
La mise aux normes des ascenseurs a coûté, à partir de 2003, 8 milliards d’euros. Puis, se sont
imposés l’audit énergétique, le diagnostic technique général, et, aujourd’hui, la pose de compteurs de
chaleur sur les radiateurs, autant de dépenses coûteuses et inutiles.
Source : www.lemonde.fr

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La loi Elan sur le logement adoptée
définitivement par le Parlement
Le 16/10/2018
Le Sénat a approuvé par 201 voix contre 127 le texte de compromis trouvé fin septembre par
les députés et les sénateurs, mettant un point final à un parcours parlementaire démarré avant
l'été.
Le Sénat a approuvé par 201 voix contre 127 le texte de compromis trouvé fin septembre par les
députés et les sénateurs
CHRISTOPHE ARCHAMBAULT / AFP

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"Construire plus, mieux et moins cher": le Parlement a adopté définitivement mardi 16 octobre, par un
ultime vote du Sénat, le projet de loi "Elan" sur le logement, qui consacre une profonde réforme du
logement social. Le Sénat a approuvé par 201 voix (LR, LREM, RDSE à majorité radicale,
Indépendants) contre 127 (PS, la majorité des centristes, CRCE à majorité communiste) le texte de
compromis trouvé fin septembre par les députés et les sénateurs, mettant un point final à un parcours
parlementaire démarré avant l'été.
L'Assemblée nationale avait donné son ultime feu vert la semaine dernière au texte de la commission
mixte paritaire, avec les seules voix de la majorité présidentielle. Pour la rapporteure LR Dominique
Estrosi Sassone, le vote de ce texte ne signifie "en aucun cas un blanc seing" de la majorité
sénatoriale à la politique de logement du gouvernement. Elle a néanmoins relevé "un certain nombre
d'avancées, notamment au profit des maires".
Julien Denormandie, tout juste promu ministre du Logement, a salué "le fruit d'un long travail d'écoute
et de dialogue", rendant hommage au travail des sénateurs, qui a "enrichi" le texte. M. Denormandie,
qui avait défendu le projet de loi en première lecture au côté de Jacques Mézard, a aussi rendu un
hommage appuyé à l'ex-ministre de la Cohésion des territoires, exprimant son "immense respect", sa
"profonde amitié" et "sa profonde gratitude".
Vente de logements HLM facilitée
Le ministre a également rappelé son attachement au "modèle français" de logement social.
Initialement présenté comme un "choc d'offre" sur le logement, premier poste de dépenses des
ménages, le texte sur "l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique", a en effet
concentré l'attention sur la réorganisation d'ampleur du logement social.
La loi facilite la vente de logements HLM, afin de financer les économies que le gouvernement impose
en parallèle aux bailleurs sociaux. Elle autorise notamment la vente en bloc, c'est-à-dire par lot de
plusieurs logements, à des acteurs privés, mais les sénateurs ont obtenu un droit de veto pour les
maires des communes déficitaires en logements sociaux. Le texte impose également aux organismes
de se regrouper dans le but de les rendre plus performants.
Pour répondre à l'objectif du gouvernement de "construire plus, mieux et moins cher", le texte
comporte plusieurs mesures de simplification, dont certaines ont été sévèrement critiquées. Les
associations de handicapés se sont ainsi indignées de la réduction drastique de la part des logements
neufs qui doivent être accessibles. Le gouvernement prévoyait d'abaisser la part à 10%. Sous la

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pression des sénateurs, un compromis a été trouvé à 20%, les autres logements devant pouvoir être
facilement rendus accessibles.
"Accord équilibré"
Quant à la polémique suscitée par les dérogations à la loi littoral, la loi prévoit bien la possibilité de
combler les "dents creuses", ces parcelles vides situées entre deux bâtiments, mais a prévu des
"garde-fous".
Sophie Primas (LR) a salué "un accord équilibré qui ne +hashtag+ pas ton maire par dessus bord",
allusion au mouvement #balancetonmaire, lancé par des militants d'En Marche pour dénoncer les
communes ayant augmenté leur taxe d'habitation.
"Le compte n'y est pas", a en revanche regretté Valérie Létard (centriste), sa collègue Sonia de la
Provôté soulignant qu'il "ne répond pas dans son ensemble aux attentes fortes en matière de
logement". "Il semblerait que +plus+ et +vite+ sont passés avant +mieux+", a-t-elle lancé.
Xavier Iacovelli (PS) a dénoncé "une logique de privatisation" et "plusieurs atteintes à la mixité
sociale", tandis que Annie Guillemot (PS) pointait "une crise du logement sous-évaluée dans sa
dimension sociale".
"Ce texte apporte une nouvelle pierre à l'entreprise de démolition" du logement social, a accusé Cécile
Cukierman (CRCE à majorité communiste).
Le gouvernement table sur une promulgation de la loi fin novembre, début décembre. Députés
communistes et socialistes ont déjà fait savoir qu'ils entendaient déposer un recours devant le Conseil
constitutionnel contre le volet concernant les logements "accessibles" aux handicapés.
Source : www.challenges.fr

15. La revue de Presse KYLIA
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Location meublée : des loyers plutôt stables à
Paris
Le 17/10/2018
Location meublée : des loyers plutôt stables à Paris - Shutterstock
Avec le durcissement de la législation sur la location meublée de tourisme de courte durée,
des propriétaires qui louaient en Airbnb se reportent sur la location meublée classique.
A Paris, les prix des logements loués en meublé s'établissent en moyenne à 36,95 euros au mètre
carré (contre 36,71 euros au 3e trimestre 2017). Les loyers restent donc stables et leur évolution est
inférieure à l'inflation (2,2 % entre septembre 2017 et septembre 2018). C'est ce qui ressort du dernier
baromètre Lodgis* trimestriel sur la location meublée à Paris. On constate cependant une légère
hausse dans le centre de Paris (+ 1,6 %). L'attractivité des logements meublés dans ces quartiers
centraux et le charme du centre historique de Paris soutiennent les prix. Les arrondissements hors
centre connaissent quant à eux une très légère baisse avec un prix moyen de 34,50 euros au mètre
carré.

16. La revue de Presse KYLIA
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Report des bailleurs en Airbnb?
Parmi les arguments qui peut expliquer cette stabilité des prix : Maud Velter, directrice juridique de
Lodgis, explique : « On est de plus en plus sollicités par des propriétaires qui louaient sur Airbnb et
réfléchissent à s'orienter vers la location meublée à titre de résidence principale du locataire ou dans
le cadre du futur bail mobilité. Ce qui procure davantage de biens sur le marché de la location
meublée et donc une stabilité des prix. » Un report expliqué en grande partie par le durcissement de
la législation sur la location meublée de tourisme de courte durée .
Location meublée : les prix à Paris
Moyenne à Paris : 3ème trimestre 2018 : 36,95 EUR. + 0,7 % en un an.
Paris centre (1er au 8e arrondissement) : 3e trimestre 2018 : 40,77 EUR. + 1,6 % en un an.
Paris (9 au 20e arrondissement) : 3e trimestre 2018 : 34,50 EUR. - 0,2 % en un an.
Légende : prix m²/mois (Hors charges).
35% de locataires en meublé originaires d'Europe
Un quart des locataires de meublés parisiens sont des Français, en hausse de 1,5 point sur un an. En
dehors de la France, près de 35 % des locataires de meublés parisiens sont originaires d'Europe (+ 2
points sur un an). Quant aux locataires en provenance d'Amérique du nord, leur nombre reste stable à
12%. Ceux en provenance d'Asie en revanche sont en recul pour la 2ème année consécutive (-2,5
points).
« Le contexte de tension économique entre les Etats-Unis et la Chine est peut-être une des causes de
cette baisse de fréquentation. Un phénomène similaire a d'ailleurs été observé dans le domaine
touristique où la fréquentation des clientèles asiatiques est en perte de vitesse », analyse Maud
Velter.
Plus d'un locataire en meublé sur 2 est étudiant
En ce trimestre de rentrée universitaire, les étudiants représentent 52 % des locataires en meublé. Ils
dépassent pour la 1e fois les 50 % avec une hausse de 3 points en un an. En effet, les effectifs de
l'enseignement supérieur ne cessent de croître (+1,3% en Ile-de-France pour l'année 2017-2018 selon
le ministère de l'enseignement supérieur et de la recherche). Et les étudiants étrangers sont chaque
année plus nombreux (+ 4 % en 2017-2018), notamment en cycle de licence et de doctorat.

17. La revue de Presse KYLIA
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Les motifs professionnels représentent 35 % des locations meublées, en baisse de 3 points en un an.
Travaux, mutation, déménagement représentent 13 % des raisons de location en meublé. Un chiffre
stable d'une année à l'autre.
*Lodgis propose 7.500 appartements et réalise en moyenne 700 contrats de location par mois.
Source : lesechos.fr

18. La revue de Presse KYLIA
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
EIRL et saisine de la commission de
surendettement : (im)possible ?
Le 15/10/2018
Face à des difficultés financières, un entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) peut-il
saisir la commission de surendettement ou doit-il saisir le Tribunal de commerce et demander la mise
en œuvre d’une procédure collective ? Un juge vient de répondre à cette question…

19. La revue de Presse KYLIA
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Une EIRL peut saisir la commission de surendettement !
Une personne décide de créer une entreprise de location de 2 mobiles homes. Elle exerce son activité
dans le cadre d’une entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). Une partie de son
patrimoine personnelle a donc a été affecté à son activité professionnelle.
Faisant face à d’importantes difficultés financières, la dirigeante de l’EIRL a saisi la commission de
surendettement.
Une banque, créancière de dettes dues par l’EIRL, a demandé à ce que cette saisine de la
commission de surendettement soit déclarée irrecevable. Pour elle, la dirigeante de l’EIRL ne peut
saisir que le Tribunal de commerce et demander la mise en œuvre d’une procédure collective, en
raison de la nature commerciale de son activité professionnelle.
Demande recevable, répond la dirigeante de l’EIRL : elle estime qu’elle peut bénéficier, pour son
patrimoine non affecté à son activité professionnelle et ses dettes non professionnelles, de la
procédure de surendettement applicable aux particuliers. Ce que confirme le juge.
Pour mémoire, la commission de surendettement peut décider de :
 rééchelonner le paiement des dettes ;
 réduire les intérêts à un taux inférieur aux de l’intérêt légal ;
 suspendre l'exigibilité des créances (dans la limite de 2 ans) ;
 effacer partiellement les dettes.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 27 septembre 2018, n° 17-22013
Source : www.bar-brasserie.fr

20. La revue de Presse KYLIA
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Évaluation du fonds de commerce : les
principaux termes comptables
Le 16/10/2018
À la fois différents et complémentaires, le bilan et le compte de résultat sont deux documents
importants à partir desquels on peut faire ressortir le chiffre d'affaires et l'EBE qui servent tous deux
de référence pour une estimation de valeur. Explications
© Thinkstock
Les comptes annuels se composent du bilan comptable, du compte de résultat et de l'annexe légale
► Le bilan comptable
Le bilan comptable est un document de synthèse qui photographie le patrimoine et l'activité de l'année
au dernier jour de l'exercice comptable. Il est l'une des trois composantes des comptes annuels (qui
se composent du bilan comptable, du compte de résultat et de l'annexe légale). Il décrit séparément :
- les éléments actifs, c'est-à-dire le patrimoine de l'entreprise. Les biens et les créances que
l'entreprise possède : bâtiment, fonds de commerce, immobilisations, stocks, trésorerie… À l'intérieur
des actifs, il y a de l'actif immobilisé (les biens durables et réutilisables qui sont nécessaires à

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l'exercice de l'activité comme le fonds de commerce, les équipements) et de l'actif circulant qui sont
des éléments qui ne restent pas durablement dans l'entreprise ou qui sont transformés (stocks,
trésorerie, matières premières…).
- les éléments passifs, c'est-à-dire les ressources de l'entreprise, autrement dit l'agent qu'elle
reçoit : le capital social et les dettes de l'entreprise. À l'intérieur du passif, on distingue le passif
immobilisé (capital social) et le passif circulant (emprunts bancaires, dettes fournisseurs…).
Pour résumer, dès que l'entreprise a une ressource, elle apparaît au passif. Cette ressource est alors
obligatoirement affectée à l'actif pour une utilisation spécifique. Par conséquent, le passif toujours égal
à l'actif.
Le bilan comptable d'une entreprise évolue tous les jours et donne une vision de l'entreprise à un
instant T. Dans le cadre d'une évaluation de fonds de commerce en vue de sa cession, le bilan
comptable des deux ou trois derniers exercices vous sera demandé.
Ce document fait partie de ceux qui sont utiles à l'intermédiaire en transaction principalement pour
analyser la situation financière passée de l'entreprise, déterminer sa solvabilité et évaluer le fonds. Il
est aussi indispensable au repreneur pour se faire sa propre opinion et financer son acquisition par
crédit professionnel.
► Le compte de résultat
Le compte de résultat est un document comptable synthétisant les recettes et les dépenses liées à
l'activité sur une période donnée. Comme le bilan comptable, il est l'une des trois composantes des
comptes annuels.
Mais, tandis que le bilan sert à analyser la situation financière d'une entreprise et donne une indication
sur ce qui s'est passé antérieurement, le compte de résultat sert à analyser sa rentabilité. En effet, en
faisant la différence entre les charges et les revenus du compte de résultat, on ressort le résultat
dégagé au cours de l'exercice (bénéfice ou perte).
Ce document récapitule :
- l'ensemble des dépenses (charges) classées par nature : charges d'exploitation (achats,
approvisionnements…), charges de personnel (salaires), charges externes (loyers, assurances…) ;
- les impôts et taxes, charges financières : intérêts payés, agios…

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- l'ensemble des recettes (revenus, produits) de l'entreprise classées par nature : produits
d'exploitation (chiffre d'affaires, revenus financiers, subventions d'exploitation…).
Il comporte quatre sections :
- le résultat d'exploitation, qui tient compte des opérations courantes, c'est-à-dire des activités
normales réalisées de manière habituelle par l'entreprise.
Résultat d'exploitation = produits d'exploitation - charges d'exploitation
- Le résultat financier qui tient compte du mode de financement et de son coût pour l'entreprise.
Résultat financier = produits financiers - charges financières
- Le résultat exceptionnel qui tient compte des éléments inhabituels pour l'entreprise et ne relève
pas d'une exploitation courante et normale. Cette dissociation permet de distinguer d'une part le
résultat des affaires et le résultat lié aux événements exceptionnels.
Résultat exceptionnel = produits exceptionnels - charges exceptionnelles
- Le résultat net comptable, qui tient compte des trois résultats présentés ci-dessous, sous
déduction de l'impôt sur les sociétés et de la participation.
Résultat net comptable = résultat d'exploitation + résultat financier + résultat exceptionnel - impôt sur
les bénéfices - participation des salariés
À noter que le vendeur d'un fonds de commerce a l'obligation légale de préciser le résultat
d'exploitation des trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la
durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans (art. L141-1 du code du
commerce).
L'intermédiaire en transition de fonds de commerce va analyser le détail du compte de résultat et faire
ressortir un EBE qu'il va ensuite reconstituer selon son interprétation de l'exploitation, pour qu'il reflète
au plus juste la rentabilité de l'affaire.
► Le chiffre d'affaires
Le chiffre d'affaires est la somme des ventes de marchandises ou de services réalisés, mais pas
forcément encaissés. Il apparaît dans le compte de résultat (en haut dans la partie Produits
d'exploitation). Il est un outil essentiel de mesure des performances des ventes d'une entreprise.

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En cas de cession de fonds de commerce, il est utile car il donne une indication sur le niveau de
l'activité et sur les variations que l'entreprise a connues au cours des dernières années.
Il sert de référence pour l'intermédiaire en transaction de fonds de commerce qui va lui appliquer un
pourcentage en fonction des caractéristiques de l'affaire et des prix du marché de son secteur pour
faire une estimation de valeur.
En outre, le vendeur a l'obligation légale de préciser "le chiffre d'affaires qu'il a réalisé durant les trois
exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession
du fonds si elle a été inférieure à trois ans" (art. L141-1 du code du commerce).
À noter que lors de l'évaluation d'un fonds de commerce, il faut être attentif aux différents types de
chiffres d'affaires réalisés (exemple : chiffre d'affaires tabac, chiffres d'affaires télécarte, restaurant,
hébergement…).
Le chiffre d'affaires est insuffisant à lui seul pour déterminer la valeur d'un fonds de commerce à
vendre, mais il reste néanmoins un point de repère historique et indispensable. Par exemple, il est
utilisé par le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) et les agences Century 21
Entreprises et Commerce et Michel Simond pour établir leur baromètre des prix du marché.
Exemples
Septembre 2018
Montant moyen des transactions en % de CA (extrait de la 6e édition et dernière édition
en date du baromètre Bodacc - ventes réalisées de janvier à décembre 2015)
Restauration traditionnelle 71,1 %
Restauration rapide 59 %
Hébergement 78,1 %

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Débits de boissons 90,1 %
Vous pouvez encore consulter la page des Indicateurs et prix du marché des ventes de fonds de
commerce.
► L'EBE
L'EBE (excédent brut d'exploitation) est un solde intermédiaire de gestion qui sert également à
l'intermédiaire en transaction pour estimer la valeur du fonds. On peut calculer l'EBE en faisant
l'opération suivante :
(CA + subventions) - (achats + services extérieurs) = valeur ajoutée (VA) VA - (impôts + frais de
personnels) = EBE
L'EBE est indépendant de la politique de financement de l'entreprise (emprunt ou augmentation de
capital) et des éléments exceptionnels qui ont pu affecter le résultat ou encore de la politique
d'amortissement suivie par l'entreprise.
Dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, l'EBE sert de référence pour valorisation. En
pratique, l'intermédiaire en transaction de fonds de commerce ne se contente pas de l'EBE. Il va
l'ajuster, selon son interprétation personnelle, à l'exploitation la plus objective possible. On dit que
l'EBE est retraité ou reconstitué.
► L'EBE retraité ou reconstitué
L'EBE retraité ou reconstitué est l'EBE corrigé pour tenir compte des charges étroitement liées à la
personne du cédant et qui, du fait de la reprise et d'un nouveau dirigeant, vont disparaître. Lors du
retraitement de l'EBE, ces charges vont être retirées, ce qui aura pour effet de l'augmenter.
Exemples : location de matériel de transport (en crédit-bail) et autre leasing non repris par
l'acquéreur, indemnités kilométriques, certains voyages et déplacements, assurances sur emprunt, les
revenus et charges sociales afférentes au dirigeant et son conjoint le cas échéant, revenus et charges
sociales de salariés dont on sait qu'ils auront quitté l'entreprise au moment de la reprise…

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À l'inverse, on peut ajouter une charge qui n'apparaît pas dans les comptes du cédant, mais dont on
sait qu'elle pèsera sur le repreneur.
Exemple : dans le cas d'une vente d'un fonds avec un cédant restant propriétaire des murs et qui
percevra à ce titre un loyer. Lors du retraitement de l'EBE, on intègre ce loyer qui sera une charge
inévitable pour le repreneur et qui va diminuer l'EBE.
La reconstitution de l'EBE vise à obtenir un bilan prévisionnel le plus réaliste possible compte-tenu du
fonds cédé et du projet de reprise. Il sera intégré au plan de financement de l'acquéreur et servira à
vérifier que le projet est viable financièrement.
Comme la reconstitution de l'EBE résulte d'une interprétation personnelle de son auteur, elle peut
varier d'une personne à l'autre.
Cependant, le but du calcul de l'EBE retraité est le même pour tous les spécialistes : apprécier
objectivement la capacité d'une affaire à générer des bénéfices.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Comment mettre en place l'activité partielle
dans son établissement
Le 17/10/2018
Ce dispositif permet à l'entreprise contrainte de réduire fortement son activité d'éviter les
licenciements sans avoir à supporter le versement des salaires, car les salariés seront indemnisés par
l'État.
L'activité partielle (ex-chômage partiel) est d'un dispositif qui permet à l'entreprise contrainte de
réduire fortement son activité d'éviter les licenciements sans avoir à supporter le versement des
salaires, car les salariés seront indemnisés par l'État.
Il peut y avoir activité partielle dans plusieurs cas :
- réduction de l'horaire de travail pratiqué dans l'établissement, ou dans une partie de l'établissement,
en dessous de la durée légale du travail (ou, si elle est inférieure, de la durée de travail fixée par un
horaire collectif ou contractuel) (art. L 5122-1 du code du travail) ;
- fermeture temporaire d'un établissement ou d'une partie d'un établissement (art. L 5122-1).Pour
bénéficier du système d'activité partielle il faut que la réduction ou la suspension de l'activité de
l'entreprise soit due à :- la conjoncture économique ;
- des difficultés d'approvisionnement en matières premières ou en énergie ;
- un sinistre ou des intempéries de caractère exceptionnel ;
- la transformation, la restructuration ou la modernisation de l'entreprise ;
- ou toute autre circonstance de caractère exceptionnel (art. R 5122-1).
► À quoi ça sert pour l'employeur ?
Le dispositif de l'activité partielle permet à l'employeur d'éviter les licenciements pour motifs
économiques et permet de faire face aux difficultés conjoncturelles. Au lieu de se séparer de ses
salariés, il les place en chômage partiel, en attendant que l'activité reprenne. Pendant cette période, le
contrat de travail du salarié est suspendu, tout comme l'obligation de verser l'intégralité du salaire
prévu au contrat.

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► À quoi ça sert pour le salarié ?
- Pour le salarié, le placement en chômage partiel permet de maintenir un certain niveau de
rémunération malgré la baisse d'activité que connaît l'entreprise.
- Le contrat de travail n'est que suspendu et le salarié peut suivre une formation en dehors du temps
de travail, toucher des allocations de formation. Il peut éventuellement cumuler un autre emploi, sous
certaines conditions.
► Quelle procédure ?
- L'entreprise doit en premier lieu informer ses salariés (ou le comité social et économique dans les
entreprises de 11 salariés et plus) de sa décision de recourir à l'activité partielle, en précisant la durée
prévisionnelle envisagée ainsi que le nombre de salariés concernés (circ. DGEFP 2013-12 du 12
juillet 2013, fiche 8).
- Ensuite, l'entreprise demande, par voie dématérialisée, une autorisation préalable d'activité partielle
auprès de l'Unité départementale de la Direccte dont relève géographiquement son établissement.
Pour cela, il doit s'enregistrer sur le site activitépartielle.emploi.gouv.fr Le préfet répondra dans les 15
jours calendaires qui suivent la réception de la demande d'autorisation d'activité partielle. Le défaut de
réponse vaut acceptation implicite de la demande (art. R 5122-4).
► Que perçoit un salarié en chômage partiel ?
En cas d'arrêt temporaire d'activité, à chaque échéance de la paie, le salarié ne recevra que les
allocations prévues en cas d'activité partielle. Ces indemnités horaires sont égales au minimum à
70 % de la rémunération horaire brute antérieure du salarié, soit environ 84 % du salaire net
horaire.L'indemnité horaire peut être portée à 100 % de la rémunération nette antérieure du salarié
lorsque des actions de formation sont mises en oeuvre pendant les heures chômées.L'indemnité est
versée par l'employeur à la date habituelle de versement du salaire. Elle est exonérée de cotisations
sociales. Pour les salariés en contrat d'apprentissage ou de professionnalisation, le montant ne peut
pas être supérieur au montant de l'indemnité horaire due par l'employeur.
► Comment se faire rembourser l'indemnité versée aux salariés ?
À condition d'avoir respecté la procédure nécessaire, et après en avoir fait l'avance à l'échéance
normale de la paie, l'employeur peut demander à l'Agence de service et de paiement une demande
d'indemnisation au titre de l'allocation d'activité partielle qui lui permettra d'obtenir le remboursement

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mensuel des rémunérations versées aux salariés concernés par la réduction d'activité. (art. R 5122-5,
art. R 5122-14, al. 1).
► Les salariés perçoivent-ils un salaire mensuel équivalent au Smic pendant la période de
chômage partiel même lorsqu'ils n'ont pas travaillé ?
Lorsqu'il y a réduction des horaires de travail en dessous de la durée légale, le salarié placé en
chômage partiel a droit à une rémunération mensuelle minimale (RMM), qui correspond au SMIC net
mensuel (article L 3232-1 et suivants du code du travail).En pratique, si la rémunération totale du
salarié au cours d'un mois (après le versement du salaire pour les heures travaillées et des allocations
pour les heures chômées) reste inférieure au SMIC net, l'employeur devra verser une allocation
complémentaire, en plus des précédentes, pour garantir la RMM.
Pour cette raison, le dispositif du chômage partiel est plus adapté aux rémunérations proches du
SMIC, car les salariés ne subissent dans ce cas qu'une perte relativement limitée.
À noter :
- le droit à la RMM est exclu pour les salariés à temps partiel, les intérimaires et les apprentis.
- Lorsqu'il y a une suspension de l'activité (fermeture de l'établissement), la garantie de la RMM ne
joue pas.
► L'entreprise pratique les 39 h, doit-elle indemniser sur une base de 39 h ?
Non, en cas d'horaires à 39h/semaine, les salariés effectuent chaque semaine 4 heures
supplémentaires. Or, les heures supplémentaires ne sont pas indemnisables au titre de l'activité
partielle. L'article L 5122-1 du code du travail prévoit en effet une prise en charge des heures perdues
dans la limite de 35 heures par semaine. Le nouvel article art. R 5122-11 le précise clairement. "Les
heures non travaillées au titre de l'activité partielle font l'objet du versement de l'allocation dans la
limite de la durée légale ou, lorsqu'elle est inférieure, la durée collective du travail ou la durée stipulée
au contrat sur la période considérée. Au-delà de la durée légale ou, lorsqu'elle est inférieure, la durée
collective du travail ou la durée stipulée au contrat sur la période considérée, les heures non
travaillées au titre de l'activité partielle sont considérées comme chômées mais n'ouvrent pas droit au
versement par l'Etat à l'employeur de l'allocation d'activité partielle et au versement par l'employeur au
salarié de l'indemnité prévues à l'article L 5122-1 (...)". Par conséquent l'employeur devra indemniser
uniquement sur la base de 35 heures (sauf si l'employeur s'est engagé, par un accord collectif par
exemple, à maintenir la rémunération au niveau habituel en cas d'activité partielle).

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► Pour en savoir plus
- activitepartielle.emploi.gouv.fr/
- travail-emploi.gouv.fr/emploi/maintien-dans-l-emploi/activite-partielle
Pour une simulation des montants estimatifs d'indemnisation en cas de recours à l'activité partielle :
www.simulateurap.emploi.gouv.fr
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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La communication, un enjeu majeur pour les
restaurateurs et commerçants indépendants
Le 19/10/2018
Une étude menée par Metro montre que 46% seulement des indépendants sont présents sur les
réseaux sociaux.
Dans le cadre de la troisième édition de la Journée des Restaurateurs et Commerçants indépendants
initiée par Metro, les résultats d’une étude internationale (10 000 personnes interrogées, dont 1 500
restaurateurs et commerçants indépendants, et ce dans 10 pays -Allemagne, France, Espagne, Italie,
Inde, Russie, Turquie, République Tchèque, Roumanie et Portugal). ont été dévoilés.
Cette étude met en avant les difficultés auxquelles sont soumis les restaurateurs et commerçants
indépendants. Si le lancement de leur activité est considéré comme difficile – 34% estiment qu’il a été
difficile de réunir les fonds pour débuter leur activité – les défis ne s’arrêtent pas là. Qu’il s’agisse
d’obstacles économiques ou bureaucratiques, les restaurateurs et commerçants indépendants ont des
idées pour y remédier, la première étant le soutien des autorités locales. En effet, pour 61% d’entre
eux la réduction et la simplification de la fiscalité est de loin le facteur le plus important qui pourrait les
aider directement.
Les restaurateurs indépendants sont soutenus par le grand public
Si le secteur connaît des difficultés, il est cependant soutenu par le grand public. En effet, 42% des
personnes interrogées considèrent que les restaurateurs et commerçants indépendants contribuent,
grâce à leur activité, à l’accroissement économique local, mais aussi à la diversification de leur région.
Comparativement, seuls 12% des personnes interrogées pensent la même chose des commerces
non indépendants. Le grand public soutient également les restaurateurs et commerçants

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indépendants par leur comportement d’achat. Ils sont ainsi 33% à consommer chez ces
professionnels indépendants. Ce comportement s’explique pour plusieurs raisons : la volonté de
soutenir l’activité économique locale, le sentiment d’un produit/service de meilleure qualité que chez
les non-indépendants et enfin la relation entre le professionnel et le grand public. 32% préfèrent en
effet acheter auprès de personnes qu’ils connaissent personnellement.
La communication : un réel besoin
Si le grand public soutient ces professionnels, ils regrettent cependant de ne pas pouvoir le faire
pleinement. En effet 63% des consommateurs éprouvent de la difficulté à trouver des restaurants ou
commerces indépendants. La première raison est le manque de visibilité dont souffrent ces
professionnels. Les trois-quarts des personnes interrogées disent ne pas voir de publicité sur les
restaurants et commerces indépendants. De plus, la présence sur les réseaux sociaux de ces
professionnels reste encore insuffisante. Ainsi seuls 46% des restaurants ou commerçants
indépendants sont présents sur les réseaux sociaux et seuls 42% possèdent un site internet. Cette
étude confirme donc l’importance qu’ont les restaurateurs et commerçants indépendants dans la vie
quotidienne de leur quartier et dans les économies locales. Une réelle confiance existe de la part du
consommateur envers la qualité des produits et des services proposés par des professionnels qu’ils
connaissent. Cependant l’étude dévoile aussi un réel manque de visibilité et de communication des
restaurateurs et commerçants indépendants auprès du grand public, ce qui, in fine, ne leur permet
pas de déployer tout leur potentiel.
« Cette étude s’efforce de mieux comprendre les restaurateurs et commerçants indépendants dans le
monde et ainsi mieux cerner leur quotidien, la perception qu’ils ont de leur activité, et leurs attentes.
METRO a un engagement clair : accompagner les restaurateurs et commerçants indépendants. C’est
pourquoi nous sommes constamment à l’écoute des besoins de ces professionnels. Cette étude
permet d’apporter des solutions pour les soutenir au mieux dans leur quotidien. », déclare Benoit
Feytit, directeur général de METRO France. C’est tout l’objectif de METRO qui s’emploie depuis
plusieurs années à développer et proposer des solutions adaptées à ces besoins. Ainsi en 2015 la
filiale de METRO, Hospitality Digital et le programme de mentorat « METRO Accelerator » ont été
créés avec pour objectif d’aider les professionnels à prendre le tournant digital en soutenant des
projets et des solutions digitales innovantes pour la restauration. De même, METRO offre aux
restaurateurs et commerçants indépendants la possibilité de créer gratuitement et en quelques clics
leur site internet et d’y associer un service de réservation en ligne.
Source : www.lhôtellerie-restauration.com

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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18