Um estudo da influencia da valorização dos pontos comerciais no mercado de franquias no Brasil

2. A influência da supervalorização dos pontos comerciais e a desaceleração na expansão das Redes de Franchising PALESTRANTES Ana Cristina von Jess Diretora Jurídica ABF Rio Haroldo Monteiro Diretor Financeiro Folic/Checklist

3. Crescimento mercado de franquias x crescimento PIB

4. •Fonte: ABF
AnoFaturamentoNº de franquiasNº de franqueadas*2003--- 20049%20%4% 200513%19%4% 200611%4%2% 200716%18%5% 200820%15%10% 200915%19%11% 201020%13%8% 201117%9%8% 201216%19%12% 201312%11%9% Comparativo de dados da franquia YoY

5. •Fonte : ABF

6. Oportunidade de investimento x momento da economia
•Cada vez mais as redes usam esta estratégia de crescimento, que vem sendo apoiada por instituições financeiras com financiamentos a franqueados, nascendo assim um círculo virtuoso
•Com o aumento de número de franqueadoras, aumentam as opções de tipos de franquias de variados níveis de investimento

7. Oportunidade de investimento x momento da economia
•Com essa nova política econômica, a simples aplicação em renda fixa perde atratividade. Em muitos casos estas aplicações após o desconto do IR , rendem juros reais negativos ou ainda perdem para inflação.
•Portanto é hora de investir num negócio próprio”, pensam alguns investidores, “─ Nunca tivemos uma condição como esta para investir”, afirmam outros.

8. Oportunidade de investimento x momento da economia
•Quanto menor os juros, melhor é o retorno de um investimento na economia real, gerando uma oportunidade única.
•Por outro lado o momento de nossa economia pode ser visto como um fator de risco, que deve ser bem analisado por quem está partindo para o mundo do franchising.

9. Oportunidade de investimento x momento da economia
Alguns fatores vem afetando este crescimento
•Os juros baixos não estão estimulando nossa economia
•O consumidor continua muito endividado
•A inadimplência estacionou em patamares elevados, ocorrendo assim uma retração na economia.
•Grandes investidores “botam o pé no freio”.
•Governo “represa a inflação”

10. Oportunidade de investimento x momento da economia
Fonte: Serasa Experian

11. Oportunidade de investimento x momento da economia

12. Oportunidade de investimento x momento da economia
Fonte: CNI

13. Fonte: CNI
Shoppings como a mola propulsora
do crescimento do franchising

14. Crescimento mercado de franquias x crescimento dos shoppings
Fonte: Alshop

15. Brasil encerrou 2013 com 495 empreendimentos em operação
Fonte : IBOPE

16. Número de shoppings em operação por ano
Fonte: Cadastro de Shopping 2014:

17. Fonte: Alshop

18. A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento” - As duas visões
Esse crescimento está cada vez mais aliado a interiorização dos mercados e está acontecendo cada vez mais com mais força fora dos grandes centros.
Hoje, as marcas franqueadoras são sinônimo desses novos centros comerciais, shoppings ou strip centers, pois o índice de participação do mix desses novos empreendimentos, por franquias, é de 60% a 70%. Essa mudança de endereço ocorre devido aos valores de locação, que é mais barata em cidades pequenas.
Fonte: Revista Franquia & Global Oportunities

19. A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento” - As duas visões
Há dois fatores principais que levam os novos empreendimentos para fora dos grandes centros, de acordo com o coordenador de geonegócios do IBOPE Inteligência, Fabio Caldas. “O primeiro é a falta de espaço nas metrópoles, já que um shopping requer um terreno com ao menos 10 mil metros quadrados. O segundo aspecto é que quando existem esses espaços, o preço do terreno é tão alto que inviabiliza o projeto.”

20. A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento” - Em números
•Os shoppings inaugurados em 2013 -> Foco em municípios com até 500 mil habitantes .
•O levantamento do Atlas de Shopping, ferramenta do IBOPE Inteligência, mostra que, dos 36 empreendimentos inaugurados no ano passado, 42% estão em cidades com até meio milhão de habitantes.
•Para 2014, a previsão é que 73% das inaugurações sejam em municípios desse porte.

21. Projetos atualmente em desenvolvimento ou construção
Fonte: Cadastro de Shopping 2014

22. A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento”
Fonte: Alshop

23. A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento”
Fonte: Alshop

24. A interiorização do franchising – “Shoppings a mola propulsora deste crescimento”
De acordo com levantamento da ABF junto a sua base de associados
•Cobertura de franchising atingiu 38% dos municípios brasileiros;
•Operações de franquia em 2.092 cidades do território nacional;
•Municípios entre 50 mil e 10 mil habitantes, são o foco da maioria das redes

25. E o custo dos pontos comerciais?

26. O custo do investimento em pontos comerciais
•O recente boom do comércio fez com que o valor dos pontos comerciais ficassem inviáveis em muitos casos;
• A análise financeira deve ser minuciosa - Franqueadores e franqueados devem estar atentos aos valores envolvidos;
•O sucesso do negócio pode depender do valor investido inicialmente pelo franqueado;
•Potenciais candidatos que estariam dentro do perfil de investimento do franqueador, encontram dificuldades e desistem do negócio, diminuindo as oportunidades.

27. O custo do investimento em pontos comerciais
O valor do ponto comercial e o retorno do investimento - a Circular de Oferta deve trazer este tipo de informação?
• A Lei determina que seja indicada a estimativa de investimento inicial e é impossível prever-se o valor do ponto comercial que será escolhido para instalação da unidade franqueada;
• O prazo de retorno de investimento normalmente é anunciado antes até da COF e muitas vezes as empresas franqueadoras entregam ao candidato o estudo de viabilidade/plano de negócios “estimando” esse tempo;
• Não se pode simplesmente desconsiderar que o alto custo do ponto comercial (LUVAS E ALUGUEL) impacta diretamente no investimento e deve ser de alguma maneira ressaltado na COF a título de informação, por mais que não possa ser mensurado efetivamente.

28. Shoppings Maduros ou Shoppings Novos???

29. Shoppings Maduros x Shoppings Novos
Quais são os trade-offs mais relevantes Custo do ponto comercial acessível x investimento maturação
•Todo shopping novo tem um período de maturação que gira em torno de 2 a 4 anos;
•O tempo que os centros de compras levam para engrenar depende de fatores como a localização, investimento e até a capacidade que os lojistas e marcas têm para atrair a clientela;
•O custo do ponto comercial em shoppings novos é bem mais baixo;
•Mas lembrem-se: – “Não existe almoço grátis!” – O franqueado deverá possuir capital de giro suficiente para esperar esta maturação.

30. Shoppings Maduros x Shoppings Novos
Esperar a vacância em um shopping maduro x aproveitar a oportunidade em um shopping novo
•Às vezes um bom ponto leva anos para ficar vago;
•Mesmo em shoppings maduros existem pontos “negros”;
•Fazer uma análise que considere a diferença entre um ponto em um shopping maduro e em um novo x quantidade de capital de giro suficiente para suportar uma venda baixa durante um determinado período;
•Perda do momento do varejo.

31. Shoppings Maduros x Shoppings Novos
Fluxo de pessoas x Custo de Locação Custos de locação podem ser até um % das venda X Baixo Fluxo de Pessoas
• Lojas Delivery Transformando lojas físicas em pontos de distribuição Buscando novos mercados:
• Contratando vendedoras externas
• Parcerias com grandes empresas
• Mídias Sociais: Facebook e Instagram como ferramenta de venda dinâmica

32. Dentro deste contexto qual deve ser o custo de ocupação ???

33. Há necessidade de informação clara e precisa quanto ao custo de ocupação estimado e viável.
•
O custo não deve exceder 18%
•Alguns shoppings já flexibilizam um aluguel % somente de acordo com as vendas dos franqueados;
•Alguns shoppings novos podem financiar a instalação e até abrir mão do aluguel por um período para viabilizar o negócio;
NEGOCIE!!!!!!!
O custo de ocupação na estrutura de custo das franquias

34. O custo de ocupação na estrutura de custo das franquias
Cenário atual pressupõe a avaliação correta do ponto comercial e intensa negociação das cláusulas contratuais Cláusulas normalmente negociáveis (principalmente por Redes de Franquia):
•Valores de aluguel e critérios de reajuste;
•Reformas (normalmente em contratos de shopping) – tratar prazo e utilizar “manutenção” ou “remodelação”;
•Hipóteses de cessão da Loja x taxa de transferência – ajustar valores e negociar a isenção para a primeira modificação;

35. O custo de ocupação na estrutura de custo das franquias
•Penalidades aplicadas – multas envolvendo alugueis vincendos – valor fixo x valor escalonado;
•Direito de Preferência e Vigência em caso de alienação do empreendimento;
•Prazo para cumprimento das obrigações contraídas que costumam ser muito curtos e que acarretam altas penalidades;

36. O custo de ocupação na estrutura de custo das franquias
•Comprometimento relacionado ao preço da mercadoria no mesmo território;
•Possibilidade de rescisão por queda de faturamento;
•Aprovação prévia do shopping para promoção de mercadorias;
•Raio – vedação de abertura de outras lojas em uma determinada distância;
•Pré-definição de parâmetros comerciais para a renovação contratual x direito legal;

37. E porque o custo de ocupação está tão alto???
•Sobre os lojistas satélites recaem o ônus de absorverem os custos do empreendimento.
•A conta ficou desigual em relação às âncoras, que endurecem as negociações com os empreendedores de shoppings, que por sua vez, precisam repassar a diferença aos... satélites.
•Como resultado o custo de ocupação tem pesado demais para os “pequenos” (custos de “10%” de CTO tem ido até 20%). Marcos Hirai (marcos.hirai@bgeh.com.br), sócio-diretor da BG&H Real Estate

39. O que de fato ocorreu, nesta expansão de shoppings?
Uma pesquisa do IBOPE Inteligência revela que a taxa média de vacância nos 36 empreendimentos inaugurados no ano passado (2013), foi de 50%, o que significa que de cada duas lojas, uma estava fechada por falta de locatário. Entre os shoppings inaugurados a partir de setembro, a taxa média de ocupação em 21 deles foi de 38%.

40. O que de fato ocorreu, nesta expansão de shoppings?
Os shoppings novos não estão conseguindo captar lojistas satélites (lojas entre 30 a 150m²) em quantidade suficiente para ocupar a oferta de tantas ABL´s (áreas brutas locáveis). Neste capítulo, chama atenção a dificuldade das franquias em captar franqueados para tantos shopping centers. A oferta de candidatos não tem aumentado na mesma proporção dos novos empreendimentos. Marcos Hirai (marcos.hirai@bgeh.com.br), sócio-diretor da BG&H Real Estate

41. E qual será o futuro dos shoppings no Brasil ?

42. E qual será o futuro dos shoppings no Brasil ?
Segundo Fabio Caldas do IBOPE Inteligência, o mercado terá de se acostumar a um novo ritmo. A tendência é “segurar” novos lançamentos em shoppings e investir para atrair lojistas para os espaços ainda não alugados. Diante desse cenário, ele afirma que os empreendedores de shopping e os lojistas devem desenvolver novas estratégias para alcançar o sucesso

43. E qual será o futuro dos shoppings no Brasil ?
Desta forma o desenvolvimento de estratégias de diversificação de receita se faz necessária . Crescer cada vez mais somente através de abertura de shoppings no interior e em outras cidades menores, parece arriscado. Assim, o foco passou a ser aproveitar as áreas onde não são consideradas como ABL (área bruta locável). Colocação de quiosques, stands, colocação de mídia para empresas e ações promocionais reforçam mais este canal de receitas. Outro ponto que merece destaque é a transformação de parte dos shoppings em centro de serviços, como por exemplo os Centros Médicos, que aumentam muito o fluxo de pessoas no shopping. Haroldo Monteiro – artigo - Shoppings: Para crescer forte, tem que criar novas estratégias! www.sidneyrezende.com/noticia/206053+shoppings+para+crescer+forte+tem+que+criar+novas+estrategias

44. E qual será o futuro dos shoppings no Brasil vis-à-vis crescimento do franchising?
•Repensar o mix de lojas
•Melhorar distribuição da equação de custos entre todos os lojistas.
•Repensar a abertura de novos projetos em cidades que não tenham demanda para abrigar mais um ou, em alguns casos, mais dois centros comerciais.
•Franqueador – “O calçadão pode ser a solução”

45. •
Segundo pesquisa, 15% dos shoppings centers nos EUA vão falir ou virar outra coisa nos próximos dez anos.
•
Fotógrafo Seph Lawless acredita que imagens mostram a decadência da sociedade americana Fotos: @sephlawless/www.sephlawless.com / Divulgação
Temos que evitar este cenário !!!!!!

46. QUAL SERÁ NOSSO FUTURO? Fotógrafo retrata "morte" de shopping centers nos EUA

53. OBRIGADO!
Haroldo Monteiro
haroldo@planningconsultoria.com.br
Ana Cristina von Jess
anacristina@vonjess.com.br