INHALT:
Die Wirtschaftsregion im Überblick
Trends und Tendenzen
Zahlen und Fakten
Investment
Ausblick 2013
Unsere Leistungen
Ihre Ansprechpartner
Bankhaus Ellwanger & Geiger KG, Stuttgart
Stuttgart, im März 2013
2. 2
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INHALT.
Die Wirtschaftsregion im Überblick 4
Trends und Tendenzen 5
Zahlen und Fakten 6
Investment 8
Ausblick 2013 8
Unsere Leistungen 10
Ihre Ansprechpartner 10
ELLWANGER & GEIGER Real Estate 11
3. Die Wirtschaftsregion im überblick.
A 81 Richtung
Heilbronn
A 8 Richtung
Karlsruhe
Ditzingen
Weilimdorf
Esslingen
A 8 Richtung
München
A 81 Richtung
Singen
Cluster Industrie und Logistik*
* Logistikflächen > 50.000 m²
Industrieflächen > 100.000 m²
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Trends und Tendenzen.
Arbeit, Beschäftigung und Wohlstand der Region tuttgart werden von den hier ansässigen Großkonzernen,
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aber vor allem von einem starken industriellen Mittelstand geprägt. Der Erfolg dieser mittelständischen
Unternehmen beruht in großen Teilen auf einer im internationalen Vergleich überdurchschnittlichen Export-
quote. Denn die hohe Spezialisierungsstruktur der Firmen und die immer enger werdende Verzahnung der
unterschiedichen Wertschöpfungsketten führen zu anhaltenden komparativen Vorteilen. Damit das auch
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in Zukunft so bleibt, ist die Industrie der Region Stuttgart stets bemüht, eine optimale Infrastruktur zu
schaffen – und dabei natürlich alle Anforderungen an höchste Flexibilität und Dynamik zu berücksichtigen:
Herausforderung Kapitalallokation I
mplementierung eines Corporate Real Estate Manage-
Ein Ansatzpunkt für die Erreichung dieser Ziele ist das ments, auch in Kooperation mit einem externen Partner,
Investment in moderne Produktionsimmobilien. Für mit- geschehen, um die Kraft der stillen Ressourcen effizient
telständische Unternehmen jedoch sind der extrem hohe auszuschöpfen.
Kapitalbedarf und die lange Kapitalbindung ein Problem.
Denn gerade in einem zyklischen Marktumfeld, wie es Eine neue Assetklasse
in den letzten Jahren zu beobachten war, kann es zu Produktionsimmobilien werden in den nächsten Jahren
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inanzierungsproblemen kommen. Die aus externen verstärkt in den Fokus langfristig orientierter Investoren
Finanzquellen zugeführten Mittel müssen innerhalb des rücken. Denn die geringe Ausfallwahrscheinlichkeit,
Unternehmens sinnvoll verteilt werden. Forschung und hohe Standortbindung der Mieterschaft und die lange
Entwicklung sowie die Sicherstellung einer effizienten Laufzeit der Mietverträge über oftmals mehr als zehn
Produktion mit höchsten qualitativen Standards stehen J
ahre führen zu stabilen, sicheren Cashflows bei einer
dabei in einem direkten Konkurrenzverhältnis. Und nur überdurchschnittlichen Rendite. Eine Untersuchung von
ein gelungener Trade-off dieser Faktoren führt zu einem ELLWANGER & GEIGER Real Estate unter Immobilien
nachhaltigen Unternehmenserfolg. investoren und Industrieunternehmen zeigt auf, dass
sich oderne Produktionsimmobilien in einigen Jahren
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Anmietung von Produktionsimmobilien als ssetklasse an den Immobilienmärkten durchaus
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Industrieunternehmen sollten sich daher Gedanken etablieren können.
darüber machen, ob die Kapitalbindung durch eine
Anmietung der Immobilien reduziert werden kann. Der Drittverwendungsfähigkeit als Schlüssel
Trend zu einer externen Bereitstellung von Büro-, Logistik- zum Erfolg
und Lagerimmobilien durch professionelle Investoren Besonders interessant sind dann vor allem standardisierte,
konnte in den letzten Jahren bereits beobachtet werden. multifunktionale Produktionsimmobilien an geeigneten
Bis in die Produktion, das Herz der mittelständischen Standorten, die bedarfsgerecht an die Anforderungen des
Industrieunternehmen der Region Stuttgart, ist diese jeweiligen Nutzers angepasst werden können. Vor allem
Strömung allerdings nur sehr zaghaft vorgedrungen. auch im Hinblick auf eine Nachnutzung in der Zweit-
Um Produktionsimmobilien als Erfolgsfaktoren nutzen und Drittverwendung, zum Beispiel als Logistikimmobilie.
zu können, ist es im ersten Schritt deshalb wichtig, Von dieser Multifunktionalität profitieren neben den Inves-
die Immobilienkompetenz innerhalb der Unternehmen toren auch die Unternehmen an sich, die sich so flexibler
weiter zu stärken. Dies kann zum Beispiel durch die auf aktuelle Entwicklungen ausrichten können.
5. Zahlen und Fakten.
Flächenumsatz* Die Landkreise mit dem größten Mietflächenumsatz für
ELLWANGER & GEIGER Real Estate ermittelte für das Jahr Bestands- und Neubauflächen in 2012 waren Ludwigsburg
2012 zirka 240.000 Quadratmeter vermietete Industrie- mit zirka 105.000 Quadratmetern (2011: zirka 33.000
und Logistikflächen innerhalb der Wirtschaftsregion Stutt- Quadratmeter), Böblingen mit zirka 49.000 Quadratmetern
gart. Dies bedeutet im Vergleich zum Vorjahr mit zirka (2011: zirka 35.000 Quadratmeter) und Esslingen mit zirka
165.000 Quadratmetern eine Steigerung von etwa 45 Pro- 45.000 Quadratmetern (2011: zirka 49.000 Quadratmeter).
zent. Einen wesentlichen Anteil an diesem hervorragenden
Ergebnis hatten die Vermietungen im Bereich der Logistik- Die bedeutendsten Transaktionen von Brownfields, also
Neubauflächen mit 65.500 Quadratmetern – ein Plus bebauten Industriearealen, waren der Ankauf von weiteren
von zirka 64 Prozent gegenüber 2011 mit damals rund rund 58.000 Quadratmetern der Pfleiderer Ziegelabrik in
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40.000 Quadratmetern. Damit nehmen die Neubauflächen- Winnenden durch die Alfred Kärcher GmbH, der Verkauf
vermietungen rund ein Drittel des Gesamt-Vermietungs- des ehemaligen Redevco-Areals in Markgröningen mit zirka
volumens ein. 53.000 Quadratmetern sowie der Verkauf des ehemaligen
Mercedes-Benz Getriebe-Werks in Stuttgart-Zuffenhausen
Allein im Landkreis Ludwigsburg, insbesondere in Mark mit zirka 45.000 Quadratmetern an Porsche. Hier entstehen
gröningen, Marbach am Neckar, Schwieberdingen und jeweils neue Industrie- und Logistikflächen.
Kornwestheim, konnten zirka 56.000 Quadratmeter Logis-
tik-Neubauflächen vermietet werden. Die weiteren Neubau- Die größten Ankäufe von Greenfields, also unbebauten
flächen entfielen auf Esslingen mit rund 5.500 Quadratmetern Grundstücken, wurden durch HUGO BOSS mit rund
und Stuttgart-Weilimdorf mit etwa 4.100 Quadratmetern. 58.000 Quadratmetern in Filderstadt-Bonlanden sowie –
begleitet von ELLWANGER & GEIGER Real Estate – durch
ELLWANGER & GEIGER Real Estate vermittelte hierbei die Gazeley mit zirka 41.000 Quadratmetern in Marbach am
Großabschlüsse in Marbach am Neckar mit rund 12.200 Neckar getätigt.
Quadratmetern an Mercedes-AMG, in Schwieberdingen
mit zirka 10.500 Quadratmetern an die Schenker Deutsch- Insgesamt konnten 2012 rund 135.000 Quadratmeter In-
land AG sowie in Stuttgart Weilimdorf mit zirka 4.100 dustrie- und Logistikflächen durch Makler vermittelt wer-
Quadratmetern an die Rhenus AG & Co. KG. Diese Ab- den. Dies entspricht einem Anteil von etwa 56 Prozent
schlüsse entsprechen einem Anteil von rund 41 Prozent am Gesamt-Vermietungsvolumen. ELLWANGER & GEIGER
am Gesamt-Neubauflächen-Umsatz innerhalb der Wirt- Real Estate vermittelte hiervon rund 48.000 Quadratmeter,
schaftsregion Stuttgart. das entspricht einem Marktanteil von zirka 36 Prozent.
* ohne Mietvertragsverlängerungen
7. Investment.
Die Nachfrage nach Logistik- und Light-Industrial-Invest- Core-Immobilien werden aufgrund ausbleibender Neuent-
ment durch institutionelle und private Investoren war wicklungen auch weiterhin kaum am Markt verfügbar sein.
auch in 2012 gleichbleibend hoch. Grund hierfür ist die
hohe Dichte an Logistikdienstleistern in der Region Stutt- Lediglich ein Logistikneubau wurde 2012 durch einen ins-
gart, die aus der starken wirtschaftlichen Basis mit einem titutionellen Käufer in Böblingen erworben. Das Volumen
attraktiven Mix aus kleinen, mittleren und mittelständi- lag bei zirka 30 Millionen Euro.
schen Betrieben sowie Großunternehmen resultiert.
Bei einem Portfolioverkauf, bestehend aus einer modernen
Wie schon in 2011 waren auch im Folgejahr vornehmlich Logistikanlage im Stuttgarter Hafen sowie zwei Lagerhallen
private Investoren und Bestandshalter am Markt aktiv und in Sindelfingen, wurden rund 55.800 Quadratmeter Nutz-
erwarben Bestandsobjekte mit Einzelvolumen zwischen fläche an einen institutionellen Investor veräußert.
zirka 3 und 8 Millionen Euro. Hierbei wurden Brutto-
Anfangsrenditen in einer Spanne von rund 7,5 bis 9,5 Für moderne und multifunktionale Logistikimmobilien er-
Prozent erzielt. wartet ELLWANGER & GEIGER Real Estate Bruttoanfangs-
renditen zwischen 7,2 und 7,8 Prozent.
Ausblick 2013.
Industrieunternehmen in der Region Stuttgart werden Insbesondere hochwertige Aufträge aus dem Industrie-
aufgrund laufender Kostenoptimierung auch in Zukunft bereich (Kontraktlogistik) erfordern moderne Logistik
gezwungen sein, logistische Prozesse an Dienstleister flächen und können nicht in überalterter und unflexibler
ab ugeben. Um den steigenden Anforderungen der
z Flächensubstanz abgebildet werden. Somit steigt der
Industrie gerecht zu werden und weiterhin reibungslose B
edarf an multifunktionalen Logistikflächen weiterhin.
Prozessketten garantieren zu können, werden Logistik- Das Angebot wird allerdings sehr begrenzt bleiben, da
unternehmen jedoch weiterhin moderne Flächen benötigen. für 2013 keine großflächige und spekulative Neubautätig-
keit zu erwarten ist.
9. Unsere Leistungen.
GeschäftsFELD
Industrie- und
LogistikIMMOBILIEN
Immobilien-
Vermietung Verkauf Investment wirtschaftliche Consulting Research
Einschätzungen
Ihre Ansprechpartner.
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ben. Unsere Ansprechpartner erhielten standardisierte Fragen zu quanti-
tativen Größen wie Mietpreisen, Bodenrichtwerten, Grundstücksgrößen
und lächenumsatz sowie eine Frage zu den Zukunftsaussichten. Die
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Qualität der Antworten auf unsere Fragen war recht unterschiedlich:
Zum Teil sind geschätzte Werte enthalten, zum Teil waren die Angaben
unvollständig. Dennoch ermöglicht nsere Unter uchung dem Betrach-
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Industrie- und Logistikimmobiliensektor der Region Stuttgart.