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O usucapião e sua adaptação a realidade brasileira

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  1. 1. Coordenadoria de Processo Civil A USUCAPIÃO E SUA ADAPTAÇÃO A REALIDADE BRASILEIRA ISABEL ALVES DOS SANTOS ORTEGA Advogada militante na área cível, membro da Coordenadoria de Processo Civil, especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pela Faculdade Legale, Conciliadora no Juizado Especial da Vila Prudente
  2. 2. A Usucapião é uma forma do possuidor, desde que preencha os requisitos previstos em lei, de adquirir a propriedade de bens móveis ou imóveis por sentença declaratória de aquisição de propriedade por não preencher os requisitos previstos em lei para a aquisição da propriedade pelas formas comuns.
  3. 3. “Usucapio est adjectio dominii per continuationem possessionis temporis lege definit”, ou, o modo de adquirir a propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos na lei. A este conceito acrescentaríamos, como Lenine Nequete, que o usucapião não é apenas um modo de aquisição de direito de propriedade, mas, também, de outros direitos reais, passíveis de serem objeto de posse continuada. (PINTO, 1987, p. 46).
  4. 4. A palavra usucapião vem do latim, “usucapio”, é modo de adquirir a propriedade pelo uso prolongado, adquirir a propriedade pela posse. Usucapião – Do Latim, usucapio – capitação ou aquisição pelo uso prolongado. Modo originário de aquisição da propriedade, não depende da vontade do titular anterior, pela posse mansa e pacífica de alguém com ânimo de dono, por tempo determinado, sem interrupção e sem oposição. (GUIMARÃES, 1995, p. 539).
  5. 5. Alguns doutrinadores trazem a palavra no gênero masculino e outros, no gênero feminino. O Código Civil de 1916 trazia a palavra no gênero masculino. O Código Civil de 10 de janeiro de 2002, na Seção I, do Capítulo II, que trata da aquisição da propriedade imóvel, traz a grafia no feminino, “Da usucapião”. No Novo Aurélio, dicionário da língua portuguesa, de Aurélio Buarque de Holanda, diz que a palavra é um substantivo feminino e vem do latim, substantivo feminino, “Modo de adquirir propriedade móvel ou imóvel pela posse pacífica e ininterrupta da coisa durante certo tempo. Prescrição aquisitiva.” (HOLANDA, 1999, p. 2038).
  6. 6. A natureza da aquisição por usucapião é originária tendo em vista que independe de transmissão pelo proprietário anterior para o possuidor, basta que este preencha os requisitos previstos em lei e seja declarada por sentença a aquisição da propriedade por usucapião. A jurisprudência, inclusive o STF, também é dominante nesse sentido.
  7. 7. A usucapião especial urbana coletiva foi criada pela Lei Federal nº 10.257 de 10 de julho de 2001, denominada Estatuto da Cidade. Artigo 10 As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural
  8. 8. Regulamentar os artigos 182 e 183 da Constituição Federal; Resolver o problema de moradia nos grandes centros urbanos onde pessoas vivem em barracos construídos em terrenos irregulares sem que tenham condições de identificar e individualizar os lotes, sem infraestrutura e principalmente sem condições de adquirirem a propriedade do imóvel por escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis competente e que também não tem não tem condições de adquirir pela usucapião prevista no Código Civil ou na Constituição Federal.
  9. 9. Criou nova modalidade de usucapião, a usucapião especial urbana coletiva, além de regular a usucapião especial prevista no artigo 183 da Constituição Federal; Limitação dos poderes e faculdade do proprietário, desenhando um novo conceito de propriedade com o objetivo de que a propriedade evolua em relação à propriedade romana e se torne acessível a todos os cidadãos.
  10. 10. A usucapião coletiva tem o caráter urbanístico e visa o de desenvolvimento econômico e social das regiões metropolitanas Beneficia comunidades de baixa renda que vivem em aglomerados, em barracos e representa uma inovação no sistema de aquisição de propriedade pela usucapião.
  11. 11. Área particular ocupada de forma coletiva pelas pessoas que construíram moradias precárias ou barracos; Não tem limite máximo de tamanho, apenas limite mínimo de tamanho da área que não pode ser inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados.
  12. 12. Segundo José dos Santos Carvalho Filho, a usucapião coletiva é uma adaptação do instituto antigo a nova realidade e mesmo se tratando de um instituto do direito privado vem sendo disciplinado por outros diplomas legais. Instituto típico do direito privado, por inerente ao direito de propriedade, o usucapião tem sido contemplado tradicionalmente na legislação civil, e mais especificamente no Código Civil. Mas a evolução das relações sociais tem obrigado a que diplomas de outras disciplinas, até mesmo a Constituição, estabeleçam regras pertinentes ao instituto. (CARVALHO FILHO, 2009, p. 122).
  13. 13. Os possuidores são representados por uma associação regularmente constituída, conforme artigo 54 do Código Civil e autorizada pelos possuidores; A aquisição por usucapião especial urbana coletiva será para todo o grupo de pessoas que exerçam a posse direta de forma ininterrupta e sem oposição;
  14. 14. Os beneficiários não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural e ainda, não poderão ter o direito à usucapião coletiva mais de uma vez. Os possuidores se tornam condôminos formando um condomínio especial; A área ocupada deve ter mais de duzentos e cinquenta metros quadrados; Os possuidores devem ser pessoas de baixa renda;
  15. 15. A usucapião coletiva tem caráter urbanístico e visa a justiça social; O rito processual é o sumário, independentemente do valor do imóvel, (artigo 14 do Estatuto da Cidade); A usucapião pode ser invocada em matéria de defesa e a sentença vale como título para o registro de imóveis; É obrigatória a intervenção do Ministério Publico; Proposta a ação, as ações petitórias e possessórias serão sobrestadas enquanto não for julgada a usucapião.
  16. 16. A função social da propriedade altera o exercício da propriedade possibilitando a utilização de acordo com o interesse público e social evitando que a propriedade seja utilizada de forma individualista e sem qualquer contribuição para o bem estar coletivo.
  17. 17. Posse utilizada para moradia dos possuidores ou de suas famílias, por mais de cinco anos de forma ininterrupta e sem oposição de terceiros, esse prazo tem início com a ocupação.
  18. 18. Na sucessão a título singular, onde o possuidor transfere a posse ao sucessor por cessão a título oneroso ou a título gratuito, fica a critério do sucessor, unir a contagem do prazo da posse, pois pode iniciar outra contagem da posse, mas ao unir a posse do antecessor os vícios se transmitirão.
  19. 19. Na sucessão a título universal a contagem do prazo não pode ser reiniciada, pois se trata de continuação da posse, assim os vícios transmitem-se ao herdeiro que já residia no imóvel na data da abertura da sucessão, (parágrafo 3º do artigo 9º do Estatuto da Cidade).
  20. 20. Carlos José Cordeiro entende que para o herdeiro contar a posse do antecessor a título universal, não é necessário que o herdeiro já esteja na posse do imóvel na abertura da sucessão, mas que passe a habitar pessoalmente a área usucapienda na abertura da sucessão.
  21. 21. “Trata-se de nova hipótese de legitimação “ad causam”, que não existia antes do Estatuto da Cidade.” (RIBEIRO, 2008, p. 994)
  22. 22. Todos os possuidores, em litisconsórcio necessário, devem fazer parte do polo ativo, pois em muitos casos não é possível identificar a área ocupada de cada possuidor. Caso um só possuidor promover a ação, deverá citar os demais possuidores, conforme prevê o artigo 47 do Código de Processo Civil.
  23. 23. Na petição inicial, a associação deverá discriminar todos os moradores, fazer a descrição da área e da fração ideal de cada um, elaborar o memorial e planta e tudo que se fizer necessário para buscar o interesse coletivo.
  24. 24. É obrigatória à intervenção do Ministério Público mesmo na alegação de usucapião em matéria de defesa, (parágrafo 1º do artigo 12 do Estatuto da Cidade). A intervenção do Ministério Publico também está prevista Constituição Federal, artigo 127 e no Código de Processo Civil, artigo 81 e seguintes quando se tratar de interesse público demonstrado pela natureza da lide ou quando se tratar de qualidade de parte, sob pena de nulidade do processo.
  25. 25. Para garantir o acesso à justiça, na ação usucapião especial urbana coletiva, o legislador deixou expresso no parágrafo 2º do artigo 12 o direito aos benefícios da justiça, isentando de custas, despesas processuais. Gratuidade nos honorários advocatícios. A gratuidade será também estendida ao demandado quando suscitar a usucapião como matéria de defesa, desde que preencha os requisitos.
  26. 26. Para a concessão do benefício não há necessidade de requerimento, também não há necessidade de declaração de pobreza. A hipossuficiência poderá ser impugnada pela outra parte se verificar que o beneficiário não preenche a condição de necessitado, conforme disposto no art. 4º da Lei nº 1.060/50.
  27. 27. Garantir a publicidade e a segurança dos atos jurídicos, conforme previsto no artigo 1º da Lei 8.935/94 que dispõe sobre os serviços notariais e de registro regulamentando o artigo 236 da Constituição Federal.
  28. 28. A sentença de usucapião especial urbana é um título de propriedade, mas para servir como título hábil para o registro no cartório de registro de imóveis a sentença deve atender aos requisitos legais necessários ao registro tendo em vista o interesse público do registro.
  29. 29. A sentença de usucapião tem natureza declaratória, pois declara o reconhecimento da posse e a aquisição de domínio da fração ideal idêntica para cada possuidor;
  30. 30. Carlos José Cordeiro, conclui que a sentença tem eficácia híbrida por ter natureza declaratória, ao declarar a propriedade e, ao mesmo tempo, tem natureza constitutiva, pois sendo atribuída fração ideal para cada morador constitui-se um condomínio especial.
  31. 31. Com o registro da sentença no cartório de Registro de imóveis, a posse passa a ter efeitos constitutivos, comprobatórios e publicitários, características do efeito “erga omnes”. Será aberta uma matrícula no Registro de Imóveis competente onde constará a descrição da totalidade da área e a fração ideal de cada condômino.
  32. 32. A improcedência na ação na usucapião coletiva não impede que o possuidor promova outra ação de usucapião em quaisquer das outras modalidades de usucapião, se preencher os requisitos.
  33. 33. A fração ideal será igual para todos os possuidores. Fração diferenciada, quando houver acordo entre as partes, nesse caso a sentença declarará a usucapião da área total e homologará o acordo constando a fração de cada possuidor. A lei não especifica qual o limite máximo em metros quadrados deve ser a fração ideal de cada possuidor, mas a doutrina entende que a fração não poderá ser superior a duzentos e cinquenta metros.
  34. 34. Com a sentença de procedência da ação de usucapião especial urbana coletiva cria-se um condomínio especial. O condomínio da usucapião coletiva é indivisível e não pode ser extinto, mas o parágrafo 4º do artigo 10 do Estatuto da Cidade traz como hipótese de extinção o caso de urbanização posterior, mas a decisão deve ser tomada por dois terços de todos os condôminos, desde que sejam cumulados os dois fatores, urbanização posterior e decisão tomada por dois terços dos possuidores.
  35. 35. É indivisível e inextinguível; É diferente do condomínio edilício previsto na Lei 4.591/64 com as modificações dadas pelo Código Civil artigos 1331 a 1358. Também é diferente do condomínio voluntário previsto nos artigo 1314 a 1330 do Código Civil.
  36. 36. A usucapião especial urbana coletiva pode ser invocada como matéria de defesa na ação petitória ou possessória, (Artigo 13 do Estatuto da Cidade), desde que o possuidor tenha a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com mais de cinco anos. O objetivo é favorecer a economia processual e de suscitar fato impeditivo à pretensão do autor, pois o autor deixou de exercer os poderes da propriedade deixando-a livre para o possuidor exercer a posse como se proprietário fosse.
  37. 37. Acolhida a usucapião invocada como matéria de defesa pelo réu, será afastada qualquer pretensão do autor referente ao imóvel, a sentença será improcedente e será declarada a aquisição de domínio para o réu. Para que a sentença tenha o reconhecimento “erga omnes” se faz necessária a intimação de todos os sujeitos de direito para integrarem a lide.
  38. 38. As ações petitórias ou possessórias ajuizadas após a ação de usucapião especial urbana, relativa ao imóvel objeto da usucapião especial urbana ficarão sobrestadas enquanto não houver o julgamento da ação de usucapião especial urbana. Essa suspensão é mais ampla do que a determinada no artigo 923 do Código de Processo Civil que impede somente as ações de reconhecimento de domínio quando houver ação possessória.
  39. 39. Código Civil trouxe grande alteração no que se refere à usucapião, pois reduziu os prazos de vinte para quinze anos; Podendo ser reduzido ainda para dez anos na hipótese do possuidor utilizar o imóvel para moradia ou caso tenha feito obras produtivas no imóvel, (parágrafo único do artigo 1238).
  40. 40. A usucapião extraordinária, como toda usucapião é uma forma de aquisição da propriedade pela posse, com “animus domini”, mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição. Nesse caso a aquisição se dá pelo maior tempo de posse, (quinze anos), sem a necessidade do justo título ou boa fé. Prazo menor: dez anos para o possuidor que usufrui diretamente do imóvel ou que tenha realizando obras de caráter relevante. (Parágrafo único do artigo 1238).
  41. 41. Na usucapião ordinária, a posse também deve ser continua, com “animus domini”, ininterrupta e sem oposição de terceiros, a lei exige também o justo título e a boa fé. Prazo: dez anos e não tem mais a diferença de prazos entre presentes e ausentes. Cinco anos para os casos em que o possuidor adquiriu de forma onerosa o imóvel que estava transcrito em registro de Imóveis próprio, mas que teve seu registro cancelado posteriormente, desde que o imóvel seja para moradia do possuidor ou que o possuidor tenha investimento de caráter social e econômico, privilegiando o conceito de posse trabalho.
  42. 42. A usucapião especial prevista no artigo 1240 do Código Civil assegura ao possuidor a aquisição de domínio de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, desde que preenchidos os requisitos previstos em lei e que a posse do imóvel seja moradia.
  43. 43. Essa espécie de usucapião só é admitida para imóveis de propriedade de ambos os cônjuges, quando ambos adquiriram a propriedade por escritura pública com o registro no cartório de registro de imóveis,
  44. 44. Além dos requisitos previstos para qualquer espécie de usucapião, a posse deve ser direta, utilizada para moradia do cônjuge ou da família por dois anos ou mais. Possuidor deve ser proprietário juntamente com seu cônjuge ou companheiro, podendo ser a propriedade em comunhão ou em condomínio.
  45. 45. Deve haver o abandono do lar por um dos cônjuges deixando o outro cônjuge na posse exclusiva. O imóvel deve estar localizado em área urbana com até 250 metros quadrados e o possuidor não pode ter outro imóvel, urbano ou rural.
  46. 46. A contagem do prazo de dois anos, tem início com o abandono do lar. O abandono do lar ficará caracterizado a partir do dia em que o cônjuge deixou o lar em desamparado sem dar noticias de seu paradeiro e sem tomar qualquer medida que caracterize a manutenção da propriedade. Abandono do lar antes da lei, a contagem do prazo se inicia a partir de 16 de junho de 2011como prevê o artigo 12 da lei.
  47. 47. Obrigada pela atenção! Dra. ISABEL ALVES DOS SANTOS ORTEGA Isabeladv.aso@aasp.org.br WWW.oblogdoprocesso.zip.net

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