Gestao do patrimônio

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Gestao do patrimônio

  1. 1. GESTÃO DO PATRIMÔNIO MSc Adilson Souza Superintendente do Instituto Axis adilson@institutoaxis.com.br www.institutoaxis.com.br
  2. 2. Objetivo das Reflexões• Fornecer uma visão geral sobre os diversos aspectos da proteção e da gestão patrimonial e recomendar políticas sobre a questão.• Prover elementos para um melhor discernimento dos responsáveis, a partir de uma visão técnica.• Contribuir, no que tange ao segmento “patrimônio”, para o projeto de governança da entidade eclesiástica (Ex.: Congregação, Instituto de Vida Apostólica, Diocese e Arquidiocese) e ou socioassistencial (Obra Social, Colégios e Hospitais).
  3. 3. Gestão do Patrimônio1. Introdução2. Gestão Legal do Patrimônio3. Imóveis - Gestão Técnica4. Gestão Estratégica do Patrimônio5. Gestão Financeira do Patrimônio
  4. 4. 1. Introdução – O Legado "Um semeia, e outro colhe”. “Eu mandei vocês colherem onde não trabalharam; outros trabalharam ali, e vocês aproveitaram o trabalho deles.” Jo, 4, 5-42.
  5. 5. Can 1284 – Parágrafo 1º :"Todos os administradores são obrigados a cumprir seu encargo com diligência de um bom pai de família" Parágrafo 2º: Devem portanto:1. Velar pelos bens 5. Pagar empréstimos e hipotecas2. Cuidar de modo válido 6. Aplicar o recurso financeiro3. Observar a legislação 7. Ter em ordem os livros4. Conservá-los 8. Prestar contas 9. Organizar Parágrafo 3º: Elaborar orçamentos
  6. 6. Gestão Patrimonial• O mundo moderno não admite amadorismos• Todos devem ter noções sobre administração patrimonial1ª luta: Formar um patrimônio2ª luta: Manter o patrimônio: garantia da longevidade e de rentabilidade
  7. 7. Patrimônio “Não contrariando os princípios básicos de comunhão eresponsabilidade participativa das Comunidades Eclesiais, énecessário que se conte sempre com profissionais, de formacentralizada ou não, para que não sejam descuidadas asresponsabilidades canônicas e civis do processoadministrativo geral.” Fonte: Manual de Procedimentos Administrativos CNBB - 2011
  8. 8. Regularização do Patrimônio• A maior parte das entidades não possuem os empreendimentos (ex.: terrenos e edificações) regularizados.• A regularização envolve processo junto a prefeitura para aprovação de inúmeros projetos, de acordo com a legislação local, e encaminhamento aos órgãos ambientais.• A regularização demanda capacitação técnica, acompanhamento contínuo e bastante tempo.
  9. 9. 2. Gestão Legal do Patrimônio • Documentação • Diagnóstico Patrimonial
  10. 10. Documentação • Escritura • Registro • Alvará de construção • Projetos (incluindo o “as built” - “como construído”) • Habite-se • Alvará de funcionamento e ou localização • Alvará sanitário
  11. 11. Projetos - Armazenamento• Recomenda-se que sejam arquivados em mapotecas, abertos (especialmente os originais em papel vegetal) ou, se em papel, dobrados no formato padrão (A4) e guardados em pastas, em local seco.• Identificação externa, se em rolos, é fundamental .
  12. 12. Projetos - Armazenamento• Recomenda-se ainda: o Procedimento padrão: os originais devem ficar bem guardados na sede e cada obra/imóvel mantém cópias autenticadas dos documentos e projetos. o Todos os documentos e projetos devem ser também digitalizados.
  13. 13. Outros Projetos e ou Especialidades Técnicas • Hidrossanitário • Elétrico • Telefonia • De cabeamento (projeto lógico) • Estrutural • Segurança e Incêndio • Topográfico
  14. 14. Levantamentos TopográficosÉ recomendável que sejam feitos com cadastro atualizado dos lotes fronteiriços (feitos por topógrafo credenciado - com CREA - ou empresa de topografia).
  15. 15. Diagnóstico Patrimonial• Inspeção dos imóveis para avaliação geral do estado de conservação.• Avaliação de documentação básica dos imóveis: certidão negativa de ônus, registro de imóveis, iptu, dentre outras.• Sondagem de valor de mercado dos imóveis, quando pertinente.• Avaliação de contratos de aluguel.• Avaliação de alternativas de uso para os imóveis, quando pertinente.
  16. 16. 3. Imóveis - Gestão Técnica• Preservação do Patrimônio
  17. 17. Fases de um Programa de Reforma e ou AmpliaçãoVocês conhecem algum PUXADINHO nas casas/obras religiosas?
  18. 18. Fases de um Programa de Reforma e ou Ampliação 1. Levantamento 2. Reunião com a direção 3. Elaboração do Plano de reforma e ampliação Fonte: Nelson Boechat - Arquitetura & Engenharia - 2011
  19. 19. FASE 01 –Levantamento• Vistoria das instalações efetuando o levantamento detalhado das informações e dados.• Acesso a todos os projetos, desenhos e especificações existentes, possibilitando a perfeita assimilação do ambiente, complementando com a observação visual e entrevistas.• Momento adequado de ressaltar alguns aspectos com implicações legais, que possam prejudicar a entidade a médio ou longo prazo. Fonte: Nelson Boechat - Arquitetura & Engenharia - 2011
  20. 20. FASE 02 – Reunião com a DireçãoConsolidação das informações e diretrizesbásicas do planejamento, elementosfundamentais para a avaliação dos pontosfracos e pontos fortes, possibilitando adiscussão do programa de intervenção naestrutura física, lay-out e equipamentos. Fonte: Nelson Boechat - Arquitetura & Engenharia - 2011
  21. 21. FASE 03 – Elaboração do Plano• Requer embasamento técnico e teórico para demonstrar claramente o programa de base física.• A descrição é fundamental para um ganho em qualidade, tempo e recurso financeiro.• O perfeito entendimento e planejamento poderá representar uma melhoria significativa na infraestrutura. Fonte: Nelson Boechat - Arquitetura & Engenharia - 2011
  22. 22. As Fases foram respeitadas nestes casos?
  23. 23. Contratação dos Serviços de Arquitetura e Engenharia“Quanto posso gastar em uma reforma?” Deve ser considerado… • … o valor institucional e cultural subjetivo • … o valor orçado do investimento • … a possibilidade de recuperação do valor investido (payback) • … o valor venal de imóveis na região (Pesquisa de Mercado)
  24. 24. Contratação – Cuidados a serem tomados • Idoneidade da empresa • Projetos e planilha incompletos (ou ausência dessas) • Especificação de materiais • Prazo de execução • Índices de reajuste • Competência técnica • Tributos e encargos • Condições de pagamento • Relação empregatícia • Direitos e obrigações constantes em contrato.
  25. 25. Acessibilidade (NBR 9050) Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanosEx: Calçadas podotáteis, corrimãos em escadas,rampas de acesso com inclinação normatizada,banheiros adaptados, rebaixamento de calçadaspara acesso e sinalização vertical adaptada, etc. Fonte: Adaptado da Cartilha “Jogo Limpo x Jogo Sujo”- CONFEA/CREA – 2012 (www.confea.org.br)
  26. 26. Execução - Terceirização e Quarteirização (Definir na Contratação dos Serviços)• Terceirizar apenas a atividade meio.• Elaboração dos contratos de obras e serviços (sem exceção) dos prestadores de serviços complementares.• Contratação dos serviços, analisando a eficiência sob o aspecto técnico e financeiro.• Atentar para a compatibilização dos projetos complementares (um dos pontos mais complicados e delicados na construção).• Observar o acompanhamento supervisionado das obras.
  27. 27. Garantia... A empresa contratada é obrigada a reparar, corrigir, remover, reconstruir ou substituir, às suas custas, no total ou em parte, o objeto do contrato em que se verificarem vícios, defeitos ou incorreções resultantes da execução ou de materiais empregados. Fonte: Adaptado da Cartilha “Jogo Limpo x Jogo Sujo”- CONFEA/CREA (www.confea.org.br)
  28. 28. 4. Gestão Estratégica do Patrimônio1. Definição de uma política de governança (Ex.: permanência ou não da obra ou comunidade ou mesmo da edificação, no local atual).2. Plano geral de manutenção/melhoria dos imóveis (feito por arquiteto/a contratado/a especificamente para este fim e seguindo um cronograma definido pela entidade).3. Estabelecimento de uma estrutura específica, no organograma da entidade, para este gerenciamento.
  29. 29. Otimização da Utilização• Alinhamento da vocação do patrimônio em relação aodirecionamento institucional.• Situação mercadológica.• Avaliação da economicidade da utilização atual.• Critérios institucionais para concessão de gravame(garantias), cessão a funcionários, locação, etc.
  30. 30. Gestão Estratégica do Patrimônio18/5/2011 Uma pesquisa exlcusiva mostra que os preços dos imóveis no país, subiram 25% em 12 meses, um recorde global. Em dois anos, o aumento passou de 50%. ? Ficou caro? Foto: O bairro de Perdizes, em São Paulo: a valorização dos imóveis chegou a 57%
  31. 31. Gestão Estratégica do Patrimônio 1º Mônaco 59.814 Apesar da alta, os 2º Inglaterra 23.358 imóveis brasileiros 3º Rússia 18.487 ainda estão relativamente 4º Singapura 16.644baratos: o país ocupa a 65 posição num 5º Hong Kong 16.422 ranking de preços 64º Argentina 2.625 feito em 94 países (valor por metro 65º Brasil 2.616 quadrado)* 66º Trinidad e Tobago 2.501 67º Filipinas 2.407Fonte: Global Property Guide, Ibope Inteligência e JP Morgan - 2011.
  32. 32. Gestão Estratégica do Patrimônio Preço Médio (R$) - Apartamento de 200 m² Cidade Usado Novo Região Usado Novo São Paulo 1.002.400 1.184.000 Jardim Paulista 1.391.800 1.820.400Rio de Janeiro 1.246.000 1.305.600 Ipanema 2.426.800 2.606.200Porto Alegre 624.200 860.800 Moinhos de Vento 813.000 1.441.400Distr. Federal 850.800 1.168.000 Asa Sul 1.660.400 2.304.600 Recife 532.800 750.800 Boa Viagem 602.800 853.200 Fonte:,Adaptado de Ibope Inteligência .
  33. 33. 5. Gestão Financeira do Patrimônio• Negociação• Imóvel como Investimento• Rentabilidade Locatícia
  34. 34. APARTAMENTO NA PLANTA• Barato• Cobertura Rústica• Loft (sem paredes internas)• Cozinha Americana• Vista Privilegiada• Acesso privativo• Próximo à natureza
  35. 35. NegociaçãoConforme o Direito Canônico as Mitras (e suas filiais) são obrigadas a obter autorização: a) … do Bispo Diocesano nas negociações de ATÉ R$ … b) … da Santa Sé nas negociações ACIMA de R$ ....
  36. 36. Limitação da Propriedade• Lei de falência (indisponibilidade dos bens dos proprietários ).• Danos ao meio ambiente (EIA/RIMA; EIV).• Desapropriação, tombamento , servidão• Usucapião• Direito de vizinhança• Estatuto da terra• Lei de condomínios• Lei do inquilinato• Débitos trabalhistas e previdenciários• Gravame judicial e outros…
  37. 37. Seguro Patrimonial• Seguro é todo contrato pelo qual uma das partes, segurador, se obriga a indenizar a outra, segurado, em caso da ocorrência de determinados sinistro, em troca do recebimento de um prêmio de seguro.• O objetivo de contrato de seguro é minimizar o risco e garantir a preservação de um contexto e ou patrimônio.• Os seguros se dividem em: a) Seguros de Pessoas (vida, acidentes pessoais, saúde), b) Seguro de Bens (incêndio, vidros, cascos, transportes, automóvel, roubo, lucros cessantes), e, c) Seguro de Responsabilidade (crédito, fidelidade, responsabilidade civil). www.susep.gov.br
  38. 38. Imóvel como Investimento Aplicação Financeira – Recurso disponível para despesas extraordinárias da instituição.(Obs.: Uma aplicação conservadora de 6 milhões a 0,95% gera resultado próximo a R$ 57 mil/mês). Aplicação em Imóveis - Aquisição de patrimônio (em áreas promissoras) com o mínimo de garantia de perpetuação do patrimônio e ou renda mensal de aluguel.(Obs.: Um conjunto de imóveis no valor 6 milhões a 0,65% gera resultado próximo a 39 mil/mês).
  39. 39. Liquidez – facilidade de um bem se transformarem dinheiroNa aquisição de um imóvel, é imprescindível conhecer o Plano Diretor da região. Existe probabilidade de valorização? O local está saturado? Existe tendência comercial e/ou residencial? O local permite a verticalização?
  40. 40. Rentabilidade LocatíciaÉ a relação entre o aluguel cobrado (subtraído dasdespesas do proprietário com o bem) e o preço demercado (mensuração a valor justo). Descrição Valor índice Percentual Rendimento R$ 4.300 0,0086 0,86%Preço de Mercado (MVJ) R$ 500.000
  41. 41. Rentabilidade Locatícia Descrição Valor índice Percentual Rendimento Bruto R$ 4.300 0,0086 0,86% Despesas com % Administração -R$ 215 -0,00043 -0,04% Imobiliária (Proprietário) Depreciação -R$ 172 -0,000344 -0,03% DespesasDespesas Administrativas -R$ 113 -0,000226 -0,02% Administrativas ( Proprietário) Rendimento Líquido R$ 3.800 0,0076 0,76%
  42. 42. Rentabilidade LocatíciaOCUPAÇÃO MENSAL - Quanto maior o período de ocupaçãodo imóvel, maior a rentabilidade. Meses Valor de Receita Anual Receita Média Locados no Taxa Locação Nominal Mensal Ano 6 R$ 22.800 R$ 1.900 0,38% 8 R$ 30.400 R$ 2.533 0,51% R$ 3.800 10 R$ 38.000 R$ 3.167 0,63% 12 R$ 45.600 R$ 3.800 0,76%
  43. 43. Rentabilidade Locatícia (Comparativo de Mercado) Aplicação Variação Mensal CDB 0,77% Fundo de Renda 0,76% Fixa Poupança 0,60% Dólar 0,34%Notas:1. Renda variável - remuneração ou retorno de capital não pode ser dimensionado nomomento da aplicação (Ex.: ações, ouro, dólar e assemelhadas).2. Renda fixa – remuneração ou retorno de capital dimensionado no momento daaplicação (Ex.: CDB Pré, Mercado a Termo).
  44. 44. “Um imóvel foi locado para um Posto de Combustível”. Caso aconteça uma contaminação da água (lençol freático) de quem é a responsabilidade? LOCADOR OU LOCATÁRIO ?
  45. 45. Para fechar e preservar a história: A ARTE SACRA• Segundo o Manual de Procedimentos Administrativos da CNBB (2011) recomenda-se: a) Inventário (fotográfico e descritivo) de todos bens histórico- artísticos da entidade. b) Criação de arquivos e museus eclesiásticos, para proteção do acervo. c) Protocolos de mudança e ou restauração dos bens (autorização prévia). d) Protocolo dos bens junto ao Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional e junto à Diocese e ou Arquidiocese circunscrita. FIM
  46. 46. ContatosAdilson Souza - 31.9363-0743adilson@institutoaxis.com.brKarina Albergaria – 31.9336-2030comercial@institutoaxis.com.br31.3284-6480www.institutoaxis.com.br

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