La situación del crédito - Las hipotecas
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Esta presentación describe las conclusiones de nuestro estudio, State of Lending, del capítulo “Las Hipotecas.”
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La situación del crédito - Las hipotecas
- 1. La situación del crédito en los Estados Unidos y el impacto en los hogares Las Hipotecas Debbie Bocian 12 de diciembre de 2012 ©Center for Responsible Lending
- 2. Convertirse en propietario sigue siendo importante
- 3. Más allá de los beneficios económicos
- 4. La evolución del mercado hipotecario Préstamos En el año 2005— la cúspide del auge inmobiliario-— la mitad de las hipotecas y el 71% de los préstamos “subprime” o préstamos hipotecarios de alto riesgo, se efectuaron a través de corredores hipotecarios.
- 5. La evolución del mercado hipotecario Títulos o valores respaldados por hipotecas privadas o “Private- Labels”
- 6. La evolución del mercado hipotecario Descenso en el valor de las cuotas del mercado de Fannie Mae-Freddie Mac Valores respaldados por hipotecas emitidos Wall Street vs. GSEs (“GSEs” = Fannie Mae y Freddie Mac, las empresas patrocinadas por el gobierno) (“Non-agency MBS” = valores respaldados por hipotecas privadas o “Private- Labels”) Fuente: FDIC
- 7. Factores que causaron la crisis en el mercado hipotecario Productos abusivos • Tasas ajustables fuera de control • Penalidades de pago abusivas • Falta de verificación del ingreso • Promesas falsas (por ejemplo - “ se puede refinanciar en cualquier momento”
- 8. Evolución del mercado hipotecario Volumen total del mercado hipotecario y la cuota de mercado de las hipotecas de alto riesgo y préstamos tipo Alt-A 2001-2006 $4,000 45.0% $3,500 40.0% $3,000 35.0% 30.0% $2,500 25.0% $2,000 20.0% $1,500 15.0% $1,000 10.0% $500 5.0% $0 0.0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Cuota del mercado de ALT-A Cuota del mercado de préstamos de alto riesgo Volúmen total del mercado en miles de millones de dólares Source: Inside Mortgage Finance
- 9. Factores que causaron la crisis en el mercado hipotecario La reglamentación era demasiado laxa Los prestatarios, los legisladores estatales y los grupos defensores de los consumidores se quejaban continuamente sobre los abusos en el mercado de hipotecas de alto riesgo. Sin embargo, por muchos años no se hizo nada al respecto.
- 10. Factores que causaron la crisis en el mercado hipotecario Se proveía un pésimo servicio en el proceso administrativo de las hipotecas Los recaudadores de los préstamos carecían de la tecnología adecuada y de los sistemas apropiados para enfrentar el flujo masivo de ejecuciones hipotecarias o “foreclosures” que se produjeron a raíz de los fracasos en los préstamos hipotecarios
- 11. La epidemia de las ejecuciones forzosas de hipotecas o “foreclosures” El Comienzo del Proceso de Ejecuciones Hipotecarias al Nivel Nacional 1.60% 1.40% 1.20% 1.00% 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Fuente: Mortgage Bankers Association National Delinquency Survey
- 12. Impacto desigual durante la epidemia de ejecución forzosa de hipotecas o “foreclosures” Hipotecas ejecutadas y falta de pago por grupo étnico (2004 – 2008 Originations) 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% Asian African-American Latino NH White Others Ejecucion Hipotecaria Falta de pago (60+ dias o en el proceso de la ejecucion hipotecaria
- 13. Efectos indirectos del costo de las ejecuciones hipotecarias El CRL estima que el costo secundario o indirecto es de cerca de 2 billones de dólares.
- 14. Un factor clave: Que existan préstamos asequibles y justos para adquirir una propiedad Disminución de los préstamos hipotecarios privados por grupo étnico Prestamos hipotecarios respaldados por el gobierno 2000-2010 (préstamos adquiridos, no refinanciamientos)
- 15. Retos 1. Proteger las nuevas reformas financieras 2. Prevenir ejecuciones hipotecarias forzosas innecesarias 3. Mantener las oportunidades disponibles para que las familias trabajadoras se puedan convertir en dueños de su propio hogar
- 16. Para obtener más información Lea los estudios sobre las hipotecas llevados a cabo por el CRL: http://rspnsb.li/QMGYMa Comuníquese con nosotros: Kathleen Day (DC): 202-349-1871 Graciela Aponte (CA): 510-379-5518 (en español) Ginna Green (SC): 510-866-5989
Notas do Editor
- A pesar de la crisis en el mercado de las propiedades inmobiliarias, la posibilidad de convertirse en el dueño de su propio hogar es todavía central a las aspiraciones de muchos estadounidenses. El tener un hogar propio no se considera importante solo por tener un lugar donde vivir, sino que es un aspecto definitivo en la posibilidad de obtener movilidad económica y seguridad financiera.
- No todos los beneficios que se obtienen al convertirse en dueños de su propio hogar se pueden cuantificar. Los estudios sugieren que aquellos niños que viven en una familia que es dueña de su propio hogar tienen menos probabilidades de convertirse en padres adolescentes. También los vecindarios se benefician de que los que viven en ellos sean los dueños de sus hogares. Las propiedades en las áreas donde un alto número de residentes son dueños de sus hogares tienden a tener mayor valor, y por lo tanto generan más contribuciones, lo que conlleva a la creación de comunidades más sólidas con mejores servicios públicos tales como mejores parques y escuelas.
- En años recientes, el mercado hipotecario ha cambiado drásticamente por dos razones principales: Anteriormente los prestatarios se apoyaban en los “brokers” o agentes de ventas de las hipotecas para que estos originaran los préstamos hipotecarios. Los prestamistas pagaban a los “brokers” según la cantidad de hipotecas vendidas y no basado en la calidad de los préstamos ni en la posibilidad que los prestatarios tuviesen capacidad de pago.
- Ahora, las compañías financieras de Wall Street han comenzado a emitir sus propias hipotecas, que están aseguradas y las venden directamente a los inversores. Las hipotecas que eran compradas por las compañías privadas no tenían que someterse a los mismos estándares o requisitos que los préstamos que compraban FannieMae y Freddie Mac.
- El volumen de los valores garantizados por hipotecas emitidos por Fannie y Freddie ( las compañías auspiciadas por el gobierno GSEs) disminuyó a principios de la década del 2000, mientras que aquellas emitidas por los bancos privados de Wall Street aumentaron.
- Estos sucesos en el mercado de las hipotecas significaron que los agentes vendedores de hipotecas (“brokers”), los prestamistas y los aseguradores de las hipotecas estaban más interesados en el volumen del negocio de las hipotecas que en el desempeño del préstamos hipotecario. Muchos prestamistas y muchos “brokers” mercadeaban agresivamente y emitían hipotecas sin percatarse si los prestatarios tenían la capacidad de pago. Como resultado, el mercado se saturó de hipotecas inestables y peligrosas.
- Como resultado, la composición del mercado hipotecario cambió drásticamente. Entre los años 2001 y 2006, el por ciento total del mercado hipotecario compuesto por préstamos “subprime” y otros tipos de préstamos de alto riesgo aumentó de un 10% a un 39%.
- En aquel momento nadie detuvo la irresponsable práctica de los préstamos de alto riesgo. Muchos de los participantes del mercado, como los brokers, casi no estaban reglamentados a nivel federal. Donde existían protecciones para el consumidor, en muchas ocasiones la autoridad estaba dividida entre varias agencias. En algunos casos los reglamentos federales limitaron las protecciones a los consumidores que habían sido aprobadas a nivel estatal.
- Una vez comenzó la crisis en el mercado hipotecario, el volumen de trabajo abrumó la capacidad de aquellos que trabajaban el los procesos administrativos de las hipotecas. Estos no estaban preparados para lidiar con un gran número de los préstamos hipotecarios que enfrentaban problemas.
- Todos estos factores combinados crearon la peor epidemia de ejecuciones forzosas de hipotecas o foreclosures que haya sucedido en la historia de los Estados Unidos. Desde el año 2007, millones de hipotecas de hogares principales han tenido que ser ejecutadas forzosamente, y millones de hogares más están actualmente en peligro de sufrir un “foreclosure”. La crisis ha devastado a familias y comunidades enteras a través de todo el país y continúa creando una disparidad económica en nuestro país.
- Las ejecuciones de hipotecas o “foreclosures” han afectado a prestatarios de todas las razas y niveles de ingresos, pero la crisis ha afectado desproporcionadamente a las minorías étnicas. El 11% de los prestatarios afroamericadnos y el 14% de los prestatarios latinos ha perdido su hogar a través de una ejecución de hipoteca. Si se compara con el 8% de los prestatarios asiáticos y el 6% de los blancos no-hispanos. Esta desigualdad refleja que los prestatarios afroamericanos y latinos fueron víctimas de los prestamistas que ofrecían hipotecas de alto riesgo y fueron más vulnerables a recibir productos hipotecarios de alto riesgo que los prestatarios blancos.
- Desafortunadamente, el costo de los “foreclosure” va más allá de las familias que pierden sus hogares. Las ejecuciones forzosas de hipotecas disminuyen el valor de las propiedades cercanas, lo que causa una pérdida del valor de la propiedad y por lo tanto una pérdida económica directa para las familias vecinas. Estimamos que ha habido una pérdida de 1.95 billones de dólares en pérdidas al valor de la propiedad de aquellos dueños de propiedades localizadas cerca de las propiedades cuyas hipotecas fueron ejecutadas. Nuestro reporte también incluye un desglose de los efectos secundarios por estado.
- La crisis en el mercado hipotecario ha causado que sea más difícil conseguir un préstamo hipotecario, incluso para aquellas familias que cualifican. Como se demuestra en esta tabla, el problema de falta de crédito hubiese sido peor si no hubiese sido por la intervención del Federal HousingAdministration.
- El mercado de las propiedades ser recupera lentamente. Ahoranosenfrentamos a nuevosretos: Primero- La legislación Dodd-Frank FinancialReformAct, aprobada en 2010, logrará prevenir muchos de los abusos que causaron la crisis en el mercado hipotecario pero existen muchos esfuerzos por limitarla y revocarla. Estas reformas financieras deben ser protegidas. Segundo – Debemos evitar ejecuciones hipotecarias innecesarias. Cada intervención efectiva beneficia no solo a los dueños de los hogares y a sus familias sino a esa comunidad en particular y a la economía en general. Finalmente, los legisladores deben evitar crear un mercado hipotecario doble donde solamente aquellos prestatarios con crédito perfecto y grandes cantidades de dinero tengan acceso al mercado de hipotecas.